BRF Banvaktens trivsel- och policydokument. Ägande. Vad händer om policyn inte följs. Underhåll. Allmän säkerhet. Förtydligande av stadgar

Transkript

1 BRF Banvaktens trivsel- och policydokument Ägande Fastigheterna är vår gemensamma egendom. Styrelsen förvaltar fastigheterna. Formellt sett är det ordföranden som representerar fastighetsägaren. Det åligger var och en att vårda den gemensamma egendomen, främst respektive lägenhet. Vad händer om policyn inte följs Enligt bostadsrättslagen kan styrelsen i allvarligare fall ifrågasätta om du skall få bo kvar om policyn inte följs. Innan styrelsen kan agera mot den som bryter mot reglerna måste styrelsen alltid först anmana medlemmen att följa reglerna. Först därefter och om medlemmen trots anmaningen inte följer reglerna kan det bli fråga om uppsägning Ändamålet med bostadsrättsföreningen är att upplåta bostadsrättslägenheter åt permanent boende, d.v.s. bostadsrättshavarna skall själva bo i lägenheten. Dock accepteras att lägenheten bebos av föräldrar eller barn till bostadsrättshavaren. Inga juridiska personer, t.ex. dödsbon, beviljas medlemskap. Av samma skäl är andrahandsuthyrning inte tillåten. Styrelsen kan, om särskilda skäl finns, medge andrahandsuthyrning under begränsad tid, i regel högst sex månader. Underhåll Styrelsen strävar efter att hålla fastigheternas yttre och gemensamma utrymmen på en hög nivå. Förebyggande underhåll skall vidtagas för att hålla de totala driftskostnaderna nere. Alla medlemmar ombedes hjälpa styrelsen i denna dess strävan efter trivsel och låga avgifter. Om akut skada inträffar i fastigheten tag i första hand kontakt med det företag som sköter förvaltningen (se anslag i entrén), i andra hand jouren eller med någon i styrelsen. Allmän säkerhet Kontrollera noga att alla dörrar i fastigheten går i lås efter in- och utpassering. Släpp inte in någon okänd person i fastigheten och om du är bortrest under en längre tid så meddela dina grannar eller styrelsen detta. Förtydligande av stadgar Utdrag ur stadgarna (Fastställda 2004) 28. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Detta gäller även mark, förråd eller annat lägenhetskomplement, som ingår i upplåtelsen. Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och reparationer av bland annat:

2 ledningar för avlopp, värme, el och vatten till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten och inte tjänar fler än en lägenhet; till ytterdörr hörande handtag, ringklocka, brevinkast och lås inklusive nycklar; bostadsrättshavare svarar även för all målning förutom målning av ytterdörrens yttersida; icke bärande innerväggar samt ytbeläggning på rummens alla väggar, golv och tak jämte underliggande ytbehandling, som krävs för att anbringa ytbeläggningen på ett fackmannamässigt sätt; lister, foder och stuckaturer; innerdörrar, säkerhetsgrindar; elradiatorer, ifråga om vattenfyllda radiatorer svarar bostadsrättshavaren endast för målning; elektrisk golvvärme, som bostadsrättshavaren försett lägenheten med; eldstäder, dock ej tillhörande rökgångar utanför lägenheten; varmvattenberedare; ventiler till ventilationskanaler; säkringsskåp och därifrån utgående elledningar i lägenheten, brytare, eluttag och fasta armaturer; brandvarnare; fönster- och dörrglas och till fönster och dörr hörande beslag och handtag samt all målning förutom utvändig målning; motsvarade gäller för balkong- eller altandörr. I badrum, duschrum eller annat våtrum samt i WC svarar bostadsrättshavaren därutöver bland annat även för till vägg eller golv hörande fuktisolerande skikt; inredning, belysningsarmaturer; vitvaror, sanitetsporslin; golvbrunn inklusive klämring; rensning av golvbrunn; tvättmaskin inklusive ledningar och anslutningskopplingar på vattenledning; kranar och avstängningsventiler; ventilationsfläkt; elektrisk handdukstork. I kök eller motsvarande utrymme svarar bostadsrättshavaren för all inredning och utrustning såsom bland annat vitvaror; köksfläkt, ventilationsdon; disk- och tvättmaskin inklusive ledningar och anslutningskopplingar på vattenledning; kranar och avstängningsventiler. Om lägenheten är utrustad med balkong, altan eller uteplats svarar bostadsrättshavaren för renhållning och snöskottning av denna. Om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller att det finns risk för omfattande skador på annans egendom har föreningen, efter rättelseanmaning, rätt att avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad.

3 Bostadsrättshavaren svarar för sådana åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare av bostadsrätten, såsom reparationer, underhåll och installationer som denne utfört. Föreningsstämma kan i samband med gemensam underhållsåtgärd i fastigheten besluta om reparation och byte av inredning och utrustning avseende de delar av lägenheten som medlemmen svarar för. Föreningen svarar sålunda för radiatorer och stamledningar för vatten, avlopp, värme, ventilation och el, ifråga om stamledning för el svarar föreningen fram till lägenhetens säkringsskåp, kabel-tv och bredbandsanslutningen till lägenhetens uttag, målning av yttersidorna av fönster och ytterdörrar samt i förekommande fall kittning, reparation i anledning av brand eller rörledningsskada i lägenheten, dock inte om skadan uppkommit genom bostadsrättshavarens eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som tillhör hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som utför arbete där för hans räkning. Ifråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta. Föreningen kan åta sig att utföra sådan underhållsåtgärd som enligt vad ovan sagts bostadsrättshavaren skall svara för. Om ohyra förekommer i lägenheten skall motsvarande ansvarsfördelning gälla som vid brand eller rörledningsskada Väggar m.m. För att undvika att misstag begås i fråga om strukturella förändringar i lägenheterna, t.ex. rivning/flyttning av eller håltagning i väggar, skall alltid styrelsens tillstånd inhämtas innan sådana ändringar genomförs. VVS och El Renovering av lägenheter avseende VVS, el och/eller våtutrymmen kräver, eftersom föreningen i vissa fall är underhållsansvarig, alltid styrelsens medgivande. Styrelsen gör endast en byggnadsteknisk bedömning och en bedömning av hur renoveringen kommer att påverkar framtida underhåll av fastigheten. Det förutsätts alltid att arbetet utförs på ett fackmässigt riktigt sätt t.ex. skall alltid VVS- och el-arbeten utföras av en av styrelsen godkänd entreprenör. För att hålla driftskostnaderna nere står föreningen för underhållet av bl.a. droppande kranar (blandare) och läckande element. Upptäcks sådana skador skall de omedelbart anmälas till Bromma fastighetsförvaltning som åtgärdar felet. Om kranen (blandaren) behöver bytas står bostadsrättshavaren för denna kostnad.

4 Vattenskador, samt renovering av badrum, toalett och kök Bakgrund Flera fall med fuktskador har upptäckts i fastigheten. Skadorna har bestått av skador i badrumsgolv där tätningen runt golvbrunnen ej längre håller tätt dels misstanke om att tätskiktet (fuktspärren) i badrummet är sprucket varför vatten trängt in till väggen.. Förutsättningar Våra hus är byggda Ingen genomgripande gemensam renovering av vatten- och avloppssystemet har skett sedan dess. Vissa bostadsrättshavare har renoverat sina badrum och kök. Behovet av översyn av våtutrymmen är stort. Normalt sker renovering av badrum i samband med stambyten. Behov finns därför att se över främst badrum och toaletter. Risken för skador är starkt kopplat till hur man hanterar badrummen. På 60-talet krävdes bara kakel och tätskikt till brösthöjd. Duschning bedömdes vara mindre vanligt och förutsatte att man satt ner i badkaret och duschade. Därför har väggen i badrummet över kaklet inget tätskikt. Vidare är det tätskikt som finns bakom kaklet i dag över 40 år gammalt. Det är därför inte förvånande att sprickor uppstått och fukt kan komma att tränga igenom in i väggen. Åtgärder Det finns ett antal viktiga varningssignaler man kan leta efter. - Dålig lukt. Om det luktar instängt och obehagligt i badrummet måste du vara på din vakt. - Sprucket kakel. - Missfärgningar och öppna skarvar, gäller både golvet och väggarna. - Mycket silverfisk i badrummet Med rätt beteende kan den enskilde hjälpa till: Undvik att skvätta vatten på väggen över kaklet. Om så sker torka av väggen. Har färgen som i begränsad utsträckning är vattenavstötande spruckit bättra på målningen. Håll även kaklet torrt. Packningen runt golvbrunnen är i många fall sprucken/borta. Undvik därför vatten på golvet. Spola definitivt inte golvet med handduschen. Håll golvbrunnen ren så undviks översvämning. Håll badrummet väl ventilerat. Täck inte för frånluftskanalen utan se till att fukten ventileras ut. Överväg att renovera badrummet. Observera badrums- och köksrenovering kräver styrelsens tillstånd. Vi gör dock enbart en kvalitetsgranskning och ger anvisningar i akt och mening att underlätta ett framtida stambyte - när detta nu kommer. För den som vill veta mer och som har tillgång till Internet, se Föreningens åtagande i samband med renovering av badrum, toalett och kök Ansvarsgränsen mellan föreningen och bostadsrättshavaren i våtutrymmen går vid stommen. Bostadsrättshavaren svarar för tätskiktet och det material som appliceras på detta. Vidare svarar bostadsrättshavaren enligt bostadsrättslagen för det horisontella avloppsröret till den vertikala stammen (den s.k. grodan ). Föreningens försäkring har vid vattenskada en självrisk på 1,5 basbelopp d.v.s. i dag ca kr.

5 Badrum All förändring/ombyggnad av våtutrymmen kräver styrelsens medgivande. Vid renovering av badrum skall renoveringen ske så att badrummet inte berörs eller behöver åtgärdas vid ett stambyte. Vid renovering av badrum skall den horisontella avloppsstammen och golvbrunnen bytas. För detta erhålles ett bidrag för styrkta kostnader, dock för närvarande max 6.000:-. Före varje renovering, där kostnader enligt denna policy skall betalas av föreningen, skall bostadsrättsinnehavaren i förväg redovisa omfattningen och kostnadsberäkningarna för godkännande av styrelsen. Under renoveringen skall bostadsrättsinnehavaren säkerställa att erforderliga besiktningar av arbetet genomförs. Godkänd besiktningsman som hänvisas av styrelsen skall användas. Besiktningar skall inplaneras i entreprenörens arbetsplan. Besiktningen skall ske när grodan är installerad och före gjutning av golv sker, samt när tätskikt är klart och innan ytskikt appliceras. Separat toalett Vid stambyte bedömer vi med hänsyn till konstruktionen, att stammarna behöver göras tillgängliga via toaletten. Detta förhållande bör beaktas då man överväger renovering av den separata toalett som finns i vissa lägenheter. Kök Då den vertikala stammen går i väggen mellan badrum och kök är det viktigt att i samband med renovering av köket se till att köksinredningen vid ett framtid stambyte kan monteras ner och återmonteras utan att skadas. Övrigt Fönster Föreningen underhåller fönster utvändigt (målning), övrigt underhåll skall skötas av bostadsrättsinnehavaren. Styrelsen uppmanar alla bostadsrättshavare att se över målningen inte minst mellan fönstren för att därigenom undvika kostsamma reparationer. Balkonger Blomlådor får ej placeras utvändigt på balkongen på grund av risk för nedfallande lådor med personskador som följd. Bostadsrättshavaren svarar för renhållning och snöskottning. Ordning Av utrymnings- och brandsäkerhetsskäl (utrymningsvägar får ej blockeras!) får inga barnvagnar, rullatorer m.m finnas i trapphuset eller utrymningsvägar från tvättstugan. Barnvagnar och cyklar skall förvaras i därför avsett utrymme. Cyklar får ej heller ställas på gångvägarna utomhus eller mot fasaden då de kan skada fastigheten och hindrar passage (soptömning sker med kärror från soprummet som finns innanför cykelrummet). Eftersom förvaringsutrymmena tyvärr är begränsade så är det viktigt att alla tar bort cyklar m. m. som ej längre används. Städning, snöskottning och trädgårdsskötsel utföres av upphandlad entreprenör.

6 Störningar För att alla skall trivas är det viktigt att vi inte stör varandra. Alla boende är skyldiga att visa hänsyn. Bostadsrättslagen ser strängt på störningar. Den som stör och inte rättar sig efter tillsägelse från styrelsen kan bli uppsagd från lägenheten. Skyldigheten gäller i lägenheten men också i gemensamma utrymmen som t ex trapphus, tvättstuga, hiss samt gård. Om du skall ha fest meddela gärna dina grannar om detta. Särskilt störande arbeten, som t ex borrning, får ske mellan kl på vardagar och mellan kl på helgdagar. Om du kommer att störa vid upprepande tillfällen t ex vid renovering skall du anslå detta i porten/hissen. I meddelandet uppger du vem du är, under vilken tidsperiod arbetet kommer att ske samt var du kan nås. Grovsopor/Pappersinsamling/Förpackningsåtervinning Tidningspapper skall läggas i de kärl som finns utanför ingången (vid 18) respektive längst upp på parkeringsplatsen (vid 14). Glödlampor, lysrör, batterier och el-avfall skall slängas i därför avsedda kärl i utrymmet innanför cykelrummet. (Får under inga omständigheter slängas i sopnedkastet miljöskäl!) Övrigt grovavfall får var och en själv transportera bort. Gångar och övriga gemensamma utrymmen skall hållas fria från saker och får inte belamras. Förpackningar av glas och plåt samt kartonger och emballage slängs i därför avsedda behållare vid Kampementsbadet. Önskas mer information om sopsortering hänvisas till sopsorteringsguiden som finns på nätet. Hämtning av vanliga hushållssopor sker två gånger i veckan. Tvättstugan Tvättstugan är nyrenoverad Lämna alltid tvättstugan som du själv önskar finna den ren och snygg. Se ordningsregler uppsatta i respektive tvättstuga. Bilparkeringen Bilplats erhålles efter kölista. Bilparkeringen är avsedd för bil och inget annat. Tillfällig uppställning för av- och pålastning kan ske om bilen ställs så att övrig trafik ej hindras. Bilparkeringen är avgiftsbelagd. Särskilt tillägg för anslutning av motor + kupe värmare. Har du funderingar över något som tas upp i dessa trivselregler är du alltid välkommen att kontakta styrelsen. TACK FÖR VISAD HÄNSYN! Policyn antogs av styrelsen april 2010