Vem har bestämt innehållet i nya normalstadgarna? Vilka stadgar ska man välja? Förslag till beslut om stadgeändring

Transkript

1 Frågor Uppföljning av de nya stadgarna Peter Fransson Riksbyggen Niklas Pettersson Intresseföreningen södra och mellersta Skåne 2 Agenda Varför nya stadgar? Bakgrund Andrahandsuthyrning Underhållsansvar Övrigt Frågor Syftet med de nya normalstadgarna är att förenkla och förbättra för föreningarna. Uppdateringar har självklart också skett med hänsyn till ändrad lagstiftning. Utöver sakliga ändringar har stadgarna fått ny systematik som förhoppningsvis gör det lättare att hitta i stadgarna. Bestämmelser som handlar om samma ämne, t.ex. hur lägenheten får användas, har samlats under gemensamma rubriker. Vidare har bestämmelser som mer eller mindre är avskrift av lagtext markerats med en svag gråa punkter i vänstermarginalen. 3 4 Några huvudpunkter Ny systematik. Föreningen ges möjlighet att ta ut en avgift av den som upplåter sin lägenhet i andra hand. Styrelsen ges möjlighet, men inte skyldighet, att bevilja medlemskap åt föräldrar och barn som förvärvar bostadsrätt. Överlåtelseavgiften ska betalas av förvärvaren i stället för av överlåtaren. Förtydligande av underhållsansvaret i vissa avseenden samt viss ändring av underhållsansvaret. Regler om beslut för bostadsrättstillägg och avtal om kollektivanslutning till bredband, telefoni, betal-tv och liknande förmedlade tjänster. 5 Hur blir de nya stadgarna gällande för föreningen? De nya normalstadgarna gäller inte automatiskt utan måste antas av varje enskild bostadsrättsförening. Förhoppningen är att alla föreningar vill anta de nya stadgarna och att första beslut om stadgeändring fattas senast på kommande årsstämma. Det går även bra att fatta beslut om stadgeändring på extra föreningsstämma. Anledningen till att vi rekommenderar er att byta till de nya normalstadgarna är för att de innehåller en rad förbättringar och att de har uppdaterats med hänsyn till de lagändringar som gjorts sedan de föregående normalstadgarna trädde ikraft. Bra att känna till är att från och med 1 januari 2015 kommer Riksbyggen bara godkänna stadgeändringar där de nya stadgarna antas. Det innebär att även om en förening bara vill ändra en enskild bestämmelse måste de nya stadgarna antas. 6 1

2 Vilka stadgar ska man välja? Föreningar som idag beräknar årsavgiften baserat på andelstal ska anta stadgar enligt vilka årsavgiften baseras på andelstal. Föreningar som idag beräknar årsavgiften baserat på insats kan anta de nya insatsstadgarna. Vi rekommenderar dock även dessa föreningar att anta andelstalsstadgarna och övergå till att beräkna årsavgiften på andelstal. Att beräkna årsavgiften på andelstal underlättar om föreningen av någon anledning vill justera fördelningen av årsavgiften mellan lägenheterna. Justering av årsavgift kan bli aktuellt t.ex. om lägenheter ändras (t.ex. vid balkongbyggnation) eller om föreningen av någon anledning anser att årsavgiften för en eller flera lägenheter är felaktig. 7 Vem har bestämt innehållet i nya normalstadgarna? Riksbyggens styrelse beslutade under våren 2013 att en översyn av normalstadgarna skulle göras. En arbetsgrupp bestående av representanter från intresseföreningarna och tjänstemän från Riksbyggen formerades. Gruppen arbetade fram ett förslag till nya normalstadgar som remitterades till intresseföreningarna, föreningssamordnarna samt MO-chefer. Förslaget diskuterades också vid en ordförandekonferens. Med beaktande av de synpunkter som framfördes färdigställdes förslaget till nya normalstadgar, vilket antogs av Riksbyggens fullmäktige i maj Sista justering med anledning av ny syn på avskrivningsregler i oktober Ta hjälp av kundansvarig för att byta stadgarna Vänd er till er kundansvarige om ni har några frågor eller vill ha hjälp med stadgeändringen. Förslag till beslut om stadgeändring Fråga om antagande av nya stadgar baserade på Riksbyggens normalstadgar från Föreslagna ändringar framgår i detalj av bilaga 1 och en översikt av ändringarna finns i bilaga Ändring av stadgar Vissa formuleringar Alt. 1 - Samtliga medlemmar röstar för ändring. Alt. 2 - Två på varandra följande stämmor med minst 2/3 majoritet i andra. Kommer att ändras vid nästa revidering, som dock är ganska omfattande arbete. Godkännande av Riksbyggen. Registrering hos Bolagsverket. Tillämpning efter godkänd registrering

3 24 Upplåtelse av lägenheten i andra hand ( 36) Lägenhet får inte upplåtas i andra hand utan styrelsens tillstånd. Om inte styrelsen beslutat annat äger föreningen rätt att vid upplåtelse av bostadsrätten i andra hand ta ut en avgift som ska betalas av bostadsrättshavaren Undantag 24 Hyresnämnden lämnat tillstånd. Juridisk person som har panträtt och förvärvat genom exekutiv auktion. Om bostadsrätten innehas av kommun eller landsting. Styrelsen skall underrättas om upplåtelsen Årsavgift och andelstal ( 12, 13) Styrelsen ska fastställa årsavgiften. Årsavgiften ska fastställas så att föreningens ekonomi är långsiktigt hållbar. Årsavgiften fördelas sedan enligt andelstalet till respektive bostadsrättshavare. Om genom mätning eller på annat sätt viss kostnad direkt kan fördelas på samtliga eller vissa lägenheter, har styrelsen rätt att fördela berörda kostnader genom särskild debitering. Bostadsrättshavaren skall betala årsavgiften i förskott fördelad på månad. För lokal gäller kvartalsvis. Betalning skall erläggas senast sista vardagen före månadsskifte Överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift vid upplåtelse i andra hand ( 12) Överlåtelseavgift Vid övergång får överlåtelseavgift tas ut med 2,5 % av gällande prisbasbelopp enl. lag 1962:381. Betalas av den förvärvande bostadsrättshavaren. Pantsättningsavgift får uttas med 1 % av gällande prisbasbelopp enl. lag 1962:381. Avgiften per år uppgår till ett belopp motsvarande tio (10) procent av gällande prisbasbelopp för året lägenheten är upplåten i andra hand. 16 Får man tar ut andhandsuthyrningsavgift av kommun/landsting? Ja det får man. Finns inga särskilda undantag för kommun/landsting. Rutiner avgift andrahandsuthyrning Avgiften kommer faktureras om bostadsrättsföreningen väljer att ta ut en avgift för detta. Ansökan kommer in till Riksbyggen som kontrollerar om BRF vill faktura för detta och vilket belopp. Detta delas sedan upp per månad och läggs på avin, till bostadsrättsinnehavaren. Detta för att om uthyrningen upphör i förtid så blir det ingen återbetalning

4 Rutiner avgift andrahandsuthyrning forts. Det beloppet som föreningen väljer att ta ut (dock max 10% av ppb) kommer tillfalla föreningen, Dock kan ett tilläggsavtal tecknas för den här administrationen och MO kan då faktura föreningen för den här utökade hanteringen. Dvs. vi tar betalat för att utföra tjänsten att fakturera andrahandsavgiften. Kontakta din kua om du vill ha prisuppgifter Tar föreningen inte ut avgiften löper allt på som innan möjligheten infördes. Dvs. inget händer. 26 Bostadsrättshavarens ansvar ( 31) Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten med tillhöriga utrymmen i gott skick. Med ansvaret följer såväl underhålls- som reparationsskyldighet. Bostadsrättshavaren är skyldig att följa de anvisningar som föreningen lämnar beträffande installationer avseende avlopp, värme, gas, elektricitet, vatten och ventilation i lägenheten samt att tillse att dessa installationer utförs fackmannamässigt. Bostadsrättshavarens ansvar avser även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. Föreningen svarar i övrigt för att fastigheten är väl underhållen och hålls i gott skick Bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten ( 31) Inredning och utrustning i kök, badrum och övriga utrymmen tillhörande lägenheten. Ytskikten samt underliggande skikt som krävs för att anbringa ytbeläggningen på ett fackmannamässigt sätt på rummens väggar, golv och tak samt undertak. Lägenhetens innerdörrar med tillhörande karmar och säkerhetsgrindar. Lister, foder, socklar och stuckaturer. Glas i fönster, dörrar och inglasningspartier. Till dörrar, fönster och inglasningspartier hörande beslag, handtag, låsanordningar, ringklocka, vädringsfilter och tätningslister. Brandvarnare. 26 Bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten forts. Ledningar för avlopp, gas, vatten, elektricitet, ventilation och informationsöverföring som endast tjänar bostadsrättshavarens lägenhet, till de delar dessa är synliga i lägenheten Säkringsskåp, strömbrytare, eluttag, armaturer samt anordningar för informationsöverföring som endast tjänar bostadsrättshavarens lägenhet, till de delar dessa är synliga i lägenheten Radiatorer (beträffande vattenfyllda radiatorer svarar bostadsrättshavaren endast för målning) Varmvattenberedare (förutsatt att den inte är integrerad med anordning som föreningen svarar för enligt 29) Eldstäder Bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten forts. 27 Bostadsrättshavarens ansvar Balkong, altan, takterrass, uteplats ( 31) Bostadsrättshavaren svarar vidare för målning av insidan av ytterbalkong- och altandörrar, fönsterbågar, dörr- och fönsterkarmar samt inglasningspartier. Bostadsrättshavaren svarar därtill för all egendom som bostadsrättshavaren eller tidigare bostadsrättshavare tillfört lägenheten. Om lägenheten är utrustad med balkong, altan, takterrass eller uteplats svarar bostadsrättshavaren för renhållning och snöskottning. Vidare svarar bostadsrättshavaren för golvens ytskikt och insidan av sidopartier, fronter samt tak. Om lägenheten är utrustad med takterrass ska bostadsrättshavaren även se till att avrinning för dagvatten inte hindras

5 28 Bostadsrättshavarens ansvar Våtutrymmen och kök ( 31) Beträffande våtutrymmen och kök gäller utöver vad som ovan sagts att bostadsrättshavaren svarar för all inredning och utrustning såsom: Ytskikt samt underliggande tätskikt (fuktisolerande skikt) på golv och väggar samt klämring runt golvbrunn Inredning och belysningsarmaturer Elektrisk handdukstork Vitvaror och sanitetsporslin Rensning av golvbrunn, sil och vattenlås Tvätt- och diskmaskin inklusive ledningar och anslutningskopplingar på vattenledningen Kranar inklusive kranbröst, blandare och avstängningsventiler Köksfläkt och ventilationsdon (om fläkten ingår i husets ventilationssystem svarar bostadsrättshavaren för armaturer och strömbrytare samt för rengöring av dessa och byte av filter) Föreningens ansvar ( 31) ledningar för avlopp, gas, elektricitet, vatten och informationsöverföring samt ventilationskanaler vilka tjänar mer än en lägenhet ledningar för avlopp, gas, elektricitet, vatten och informationsöverföring samt ventilationskanaler som inte är synliga i lägenheten värmepanna/värmepump vattenfyllda radiatorer och värmeledningar (bostadsrättshavaren svarar dock för målning) golvbrunn ytterbalkong och altandörrar med tillhörande karmar fönsterbågar och fönsterkarmar målning av utsidan av ytterbalkong- och altandörrar, fönsterbågar, dörroch fönsterkarmar samt inglasningspartier rökkanaler fastighetsboxar, brevlådor, brevinkast staket Reparationer p g a Brandeller vattenledningsskada ( 31) För reparationer på grund av brandeller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom egen vårdslöshet eller försummelse, eller vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hushållet eller som besöker detsamma som gäst, någon annan som är inrymd i lägenheten, eller någon som utför arbete i lägenheten för bostadsrättshavarens räkning. För reparation på grund av brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon annan än bostadsrättshavaren själv är dock bostadsrättshavaren ansvarig endast om han eller hon brustit i omsorg och tillsyn. Vilka utrymmen har man underhållsansvar? Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten med tillhöriga utrymmen i gott skick. Dvs bostadsrättshavaren har samma underhållsansvar för förråd, garage etc. som för lägenheten Utvändig vattenutkastare? Insidan på sidopartier om det är en yttervägg? Föreningen, man inte kan ge bostadsrättshavarna utvändigt underhållsansvar. Men om sidoväggen består av själva fasaden anser jag att det är föreningens ansvar

6 Handdukstork? 36 Ändring av lägenhet ( 33) Boende svarar för elektrisk handdukstork Vattenburen handdukstork är föreningens ansvar. Då jämställs handdukstorken med en vattenburen radiator. Bostadsrättshavare får inte göra väsentlig förändring i lägenhet utan styrelsens tillstånd. Ingrepp i bärande konstruktion. Ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten. Väsentlig förändring av lägenheten. Tips! Fråga alltid först styrelsen hur du ska gå tillväga Varför inte någon el i 36? 7 kap. 7 Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar 1. ingrepp i en bärande konstruktion, 2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller 3. annan väsentlig förändring av lägenheten. Elledningar omfattas inte om det inte är fråga om sådana ledningar som föreningen försett lägenheten med och som tjänar flera lägenheter. 33 Fönsterbänk som är fast monterad i ytterväggen Fönsterbänkar ansvarar normalt bostadsrättshavaren för. Måhända kan finnas vissa monteringar som medför att annan bedömning / reglering bör göras. Föreningarna kan göra egna anpassningar av underhållsbestämmelserna förutsatt att anpassningarna är förenliga med lag och inte medför motstridiga regleringar (att både föreningen och bostadsrättshavaren får underhållsansvar för samma sak eller att ingen får underhållsansvar för viss sak) Vissa beslut ( 16) Beslut om bostadsrättstillägg Beslut om avyttring av föreningens fastighet/tomträtt m.m. Kollektivanslutning bredband, telefoni, TV mm Inte komplett valberedning eller revisor suppleant Vad händer då, förutom att man inte följer stadgarna? Sannolikt ingenting. Eventuellt kan revisorn anmärka på detta. Det finns dock inga sanktioner

7 God man God man är en juridisk term. Om en person har god man för frågor rörande bostadsrätten (det finns olika nivåer på godmanskap) kan gode mannen företräda medlemmen på stämman just i sin egenskap av att vara god man och är då inte ombud eller biträde. 71 Medlemskap i Riksbyggen Intresseförening ( 46) För medlemskap i Riksbyggen ekonomisk förening krävs att bostadsrättsföreningen är medlem i intresseföreningen för Riksbyggens bostadsrättsföreningar där bostadsrättsföreningen har sin verksamhet och via denna är andelsägare i Riksbyggen ekonomisk förening. Den gode mannen är ställföreträdare enligt lag. Om godmanförordnandet inte omfattar förvaltningen av bostadsrätten kan gode mannen vara ombud / biträde endast om denne ingår i kretsen av personer som kan vara ombud / biträde Frågor Kom ihåg Våga pröva! Likabehandlingsprincipen! Utbilda och Informera! Riksbyggens intresseförening utvecklar engagemanget för din bostadsrättsförening. Kontaktuppgifter Niklas Pettersson, Intresseföreningen Södra & Mellersta Skåne niklas.pettersson@ladusvalan.se 41 7