RAPPORT. Granskning av samverkan mellan berörda nämnder vid utbyggnad av bostäder och service i bostadsområdet Annestad i Malmö

Transkript

1 1 (48) RAPPORT Granskning av samverkan mellan berörda nämnder vid utbyggnad av bostäder och service i bostadsområdet Annestad i Malmö C:\TEMP\fcctemp\Annestad Slutrapport.doc Mall: Rapport dot ver 1.0 Malmö WSP Analys & Strategi Staffan Ivarsson Olle Löfgren WSP Analys & Strategi Box Malmö Besök: Jungmansgatan 10 Tel: Fax: WSP Sverige AB Org nr: Styrelsens säte: Stockholm

2 2

3 Sammanfattning Inledning...7 Annestad...8 Aktuellt läge Beskrivning av planerings- och genomförandeprocessen...11 Beskrivning av planeringsprocessen...11 Planeringsprocessen i Annestad...13 Genomförandeprocessen Samverkan mellan aktörer i plan- och genomförandeprocesser...33 Mål- och intressentanalys...33 Intressentanalys...33 Målen för samverkan...34 Den kommuninterna samverkans syfte...35 Formell samverkan...36 Samverkansdokument...36 Samverkansorgan...36 Funktionell samverkan...37 Berörda nämnder och förvaltningar...38 Samverkan mellan kommun och exploatören Syntes och slutsatser...43 Bilaga 1 Har utbyggnaden följt den ursprungliga tidsplanen?...43 Har byggherren följt upprättade avtal om byggtider, antal lägenheter, upplåtelseformer, hyresnivå?...44 Har lokaler för kommunal service upplåtits?...44 Har utbyggnaden av den kommunala servicen skett i enlighet med behoven?...44 Vad har kostnaderna för planarbetet varit?...46 Har utbyggnaden av Annestad påverkat övrig utbyggnadsplanering i Bunkeflostrand?...46 Finns det en strukturerad samverkan mellan samtliga berörda nämnder och andra berörda?...46 Var alla berörda delaktiga i planprocessen?...47 Utfallet av samverkan...47 Samverkan mellan kommunen och exploatören...47 Intervjuade personer

4 4

5 Sammanfattning Revisionskontoret vid Malmö Stad gav under hösten 2008 WSP Analys & Strategi i Malmö uppdraget att granska samverkan mellan berörda nämnder vid utbyggnaden av bostäder och service i bostadsområdet Annestad i Malmö. Åtta definierade revisionsfrågor har besvarats. Kartläggningar, analyser och svaren på revisionsfrågorna redovisas i föreliggande granskningsrapport. Annestad är en ny småstad som växer fram i stadsdelen Bunkeflostrand i Malmö. Av de totalt 1500 planerade bostäderna byggdes i en första fas 649 lägenheter som var färdiga I december 2008 var drygt 1200 lägenheter färdiga, 420 var bostadsrätter och var 760 hyresrätter. Företaget har rätt att bygga ytterligare 300 bostäder i Annestad men förhandlar med kommunen om att ändra planerna. Utbyggnaden av Annestad har i stort sett följt den ursprungliga tidsplanen. Avvikelserna från planerna gäller i första hand antal färdigställda lägenheter, något som beror på de försämrade marknadsförutsättningarna. Byggherren har i de flesta avseendena följt upprättade avtal när det gäller byggtider, antal lägenheter, upplåtelseformer och hyresnivå. Lokaler för kommunal service har upplåtits för förskola och vård. I övrigt har mark avsatts för utbyggnad av kommersiell service. När det gäller förskolor har utbyggnaden skett i enlighet med de uppskattade behoven men i förhållande till de verkliga behoven har utbyggnaden inte nått en tillräcklig nivå. Utbyggnaden av grundskolan har hittills skett i enlighet med behoven. Med tanke på den begränsade inflyttningen av äldre i Annestad torde utbyggnaden av vården vara i enlighet med behoven. När det gäller kollektivtrafik har två nya busslinjer tillkommit, vilket Skånetrafiken bedömer som rimligt. Det finns i dagsläget inga färdiga lokaler för kommersiell service i Annestad. Det finns mark avsatt men enligt Open House finns det idag ingen efterfrågan på att bygga ut. Sammanfattningsvis så bedömer vi att utbyggnaden av service i huvudsak har skett enligt behoven. Kostnader för planarbetet uppstår hos samtliga som varit berörda av planarbetet och täcks normalt av kommunalskatten. När det gäller utbyggnaden av Annestad har ingen särskild markanvisningsavgift specificerats i markanvisningsavtalet. Kostnaderna för planarbetet tas ut av stadsbyggnadskontoret och regleras i planavtalet. Utbyggnaden av Annestad har påverkat övrig utbyggnadsplanering i Bunkeflostrand genom ett större underlag för utbyggnaden av Bunkeflostrand centrum, utbyggnad av en förbifart norr om Annestad samt behovet att anlägga naturvårdsområdet för dagvattenhantering. Sannolikt har utbyggnaden av Annestad inte haft några undanträngningseffekter på annan bebyggelse. Samtliga intervjuade aktörer är överens om att det funnits och finns en strukturerad samverkan mellan samtliga berörda nämnder och andra berörda. Samverkan har varit både formell och informell och inkluderat alla berörda parter. Kommunen bedöms ha fullgjort sina informationsskyldigheter, vilket innebär att de berörda bedöms ha haft möjligheter att lämna synpunkter och därmed vara delaktiga i processen. Inställningen hos intervjuade myndigheter är att man har varit delaktiga i planprocessen på ett bra sätt och att samverkan har varit god. Exploatören Open House uppger till WSP att samarbetet med kommunen fungerat mycket bra. Också de berörda förvaltningarna bedömer att samarbetet mellan förvaltningar och exploatör har fungerat bra. 5

6 6

7 1 Inledning Utbyggnaden av nya bostadsområden och kompletteringar av befintlig bebyggelse ställer stora krav på utbyggnad av den kommunala servicen och infrastrukturen. Utbyggnaden påverkar också invånarnas situation, både de som redan bor där och de tillkommande. Också de kommunala nämnderna blir berörda av utbyggnaden och samverkansbehovet mellan nämnder, förvaltningar och andra inblandade parter är stort. Ett av de större nyproducerade bostadsområdena i Malmö är Annestad i stadsdelen Limhamn-Bunkeflo. Byggnationen påbörjades 2002 och pågår fortfarande. Malmö stadsrevision har gett WSP Analys & Strategi i uppdrag att genomföra en granskning av den planerade och genomförda utbyggnaden av bostäder och kommunal service i det nya bostadsområdet Annestad. Granskningen gäller samverkan mellan berörda nämnder vid utbyggnaden av bostäder och service i bostadsområdet Annestad i Malmö. Granskningen ger svar på följande frågor: Var alla berörda delaktiga i planprocessen? Vad uppgick kostnaderna för planprocessen till? Har utbyggnaden av Annestad påverkat övrig utbyggnadsplanering i Bunkeflostrand? Har utbyggnaden av Annestad följt den ursprungliga tidplanen? Har byggherren följt upprättade avtal om byggtider, antal lägenheter, upplåtelseformer och hyresnivå? Har lokaler för kommunal service upplåtits? Fanns det en strukturerad samverkan mellan samtliga berörda nämnder och andra berörda för att säkerställa en utbyggnad av den kommunala servicen och infrastrukturen? Har utbyggnaden av den kommunala servicen skett i enlighet med behoven? Man kan säga att granskningen avser genomförandet av och interaktionen mellan två processer, dels planering och genomförande av byggnationen inom den marknadsstyrda konkurrensutsatta sektorn och dels planering och genomförande av samverkansprocessen inom den samhällsstyrda servicelevererande sektorn och mellan den samhällsstyrda och den marknadsstyrda sektorn. Granskningen kan beskrivas i en vertikal och i en horisontell dimension. Inom den vertikala dimensionen granskas hur planerna för byggnationen genomförts inom den marknadsstyrda sektorn och hur planerna för den offentliga servicen utvecklats och omsatts i handling och i intern samverkan inom den samhällsstyrda sektorn. I den horisontella dimensionen granskas påverkans- och samverkansmönstren mellan den marknadsstyrda och den samhällsstyrda sektorn. Inom den samhällsstyrda sfären bestäms förutsättningarna för den marknadsstyrda planeringen av byggnationen genom markanvisning, planeringsbestämmelser, mm. Den marknadsstyrda planeringen bestämmer sedan i sin tur behovet av samhällsservice och infrastruktur från olika offentliga aktörer och därigenom behovet av samverkan mellan de offentliga aktörerna. Genomförandet sker därefter i interaktion mellan de bägge processerna. 7

8 Granskningen bygger på studier och analys av dokument och på intervjuer med aktörer som varit inblandade i planerings- och genomförandeprocessen. En lista över personer som intervjuats redovisas i bilaga 1. Annestad 1 Annestad är en ny liten småstad som växer fram i stadsdelen Bunkeflostrand i Malmö i närhet av havet och brofästet till Öresundsbron. Vid projektets början var Bunkeflostrand ett litet samhälle med 4700 invånare i drygt 1600 hushåll i knappt 1800 lägenheter, varav 12 procent hyreslägenheter och i övrigt stora grupphusområden med låga hus i högst två våningar. I lokalcentrum fanns butikshall, bank, post, restaurang, kyrka och en LMH-skola med förskola, fritidsgård, tandläkarmottagning, bibliotek, sporthall, mm. Veidekke Skåne utförde, på totalentreprenad, fasad-, mark- och grundarbeten sedan Beställare är Open House Production AB, ett bolag som ingår i OBOSkoncernen. OBOS-koncernen är en norsk motsvarighet till svenska HSB och dess byggföretag är Open House och dess förvaltningsbolag Hyreshem Malmö är ansvarigt för Annestadsområdet. Norska OBOS och det svenska Open house Produktions AB byggde tillsammans färdiga lägenhetsmoduler inomhus i en fabrik i Arlöv. Av de totalt 1500 planerade bostäderna byggdes i en första fas 649 lägenheter som var färdiga I december 2008 var drygt 1200 lägenheter färdiga, vara 420 bostadsrätter och 760 hyresrätter. Stadsbyggnadskontorets BoForum har varit på studiebesök och beskrev lägenheterna som ljusa med stora fönster och generösa balkonger. Lägenheterna är välutrustade och håller en god standard; bland annat helkaklade badrum och 2,60 cm i takhöjd att jämföra med 2,40 som är standard. Lokalbuss stannar vid området. Några exempel på hyresrätter: 1 rok, 33 m kr/mån 2 rok 65 m kr/mån 3 rok 70 m kr/mån 4 rok 106 m kr/mån Några exempel på bostadsrätter: 2 rok 60 m2 - insats kr - månadsavgift kr 3 rok 82 m2 - insats kr - månadsavgift kr 4 rok 111 m2 - insats kr - månadsavgift kr Open House Production AB gav Veidekke Skåne förtroendet att bygga första etappen som nu är klar. Etapp två pågår fortfarande. Nu byggs andra etappen och det finns förhoppningar även om en tredje. Avsikten var att byggnationen skulle omfatta flerbostadshus med lägenheter upplåtna med hyresrätt. Annan upplåtelseform (bostadsrätt) kunde dock tillåtas med högst 10 %. Under år 2007 gjordes ett tillägg till markanvisningsavtalet vilket godkände en utbyggnad med totalt lägenheter varav 420 som bostadsrätter. Hyresnivån skulle enligt det ursprungliga avtalet uppgå till 930 kronor/m2 BOA, i 2001 års penningvärde. 1 Malmö stads hemsida

9 I avtalet framgår också att byggherren ska möjliggöra s.k. seniorboende och ungdomsbostäder. Aktuellt läge I december 2008 är enligt förvaltaren 1204 lägenheter färdigställda. Hela området Annestad har ett 60-tal lägenheter tomma. Dessa är bostadsrätter som inte lockar längre. OBOS hyr ut dem efterhand. Företaget har rätt att bygga ytterligare 300 bostäder i Annestad men förhandlar med kommunen om att ändra planerna. Det kan bli radhus, ungdomslägenheter och äldrelägenheter istället för de vanliga flerfamiljshus som byggts hittills. Några händelser under utbyggnadstiden har dokumenterats av Sydsvenska Dagbladet 2 September 2001: Arkitekt Peter Broberg presenterar Nordens största bostadsprojekt: lägenheter ska byggas i Bunkeflostrand. Projektet finansieras av norska Krone Invest. Kommunledningen hoppas att allt ska vara färdigbyggt år November 2002: Krone-gruppens ägare Torgeir Stensrud häktas i Norge, misstänkt för att ha förskingrat 1,5 miljarder kronor. December 2002: Annestadsprojektet räddas genom att Norges motsvarighet till HSB, OBOS (Oslos Bostads och Sparelag), köper samtliga aktier från den konkursdrabbade Krone-gruppen. Mars 2003: OBOS säger att de vill öka andelen bostadsrätter från de 10 procent som avtalet med kommunen medger. Hyresgästföreningen är mycket kritisk. Byggkommunalrådet Anders Rubin (s) tveksam, men säger att han ska ta ett nytt snack med norrmännen när halva Annestad är färdigbyggt. Oktober 2003: Bostadsminister Lars-Erik Lövdén (s) klipper bandet till den första färdiga lägenheten, och berättar att regeringen har avsatt fyra miljarder kronor för att subventionera byggföretag som kan erbjuda nya lägenheter med överkomliga hyror. December 2003: Hyreshem trycker in ytterligare 500 lägenheter i området genom att stadsbyggnadsnämnden beviljar bygglov för vindslägenheter i husen. Augusti 2004: Riksdagsledamoten Carl-Axel Roslund (m) och byggnadsnämndens vice ordförande Staffan Appelros (m) skriver i en debattartikel att Annestad är ett misslyckande. Trots statliga bidrag sprack kalkylen för de vackra och billiga hyreslägenheterna. Besparingsprogrammet förvandlar Annestad till ett nytt miljonprogramsområde med trist närmiljö och risker för sociala problem. September 2004: Sydsvenskans bogranskare inspekterar Annestad och ger lägenheterna betyget 3 av 5 möjliga. Några detaljer som arkitekterna gillar är husens livfulla fasader, generösa fönster i olika storlekar, ekparkett i rummen och högt i tak. Januari 2005: För att få in fler bostadsrätter vill Hyreshem bygga ytterligare 280 lägenheter i loftgångshus. Förre byggkommunalrådet Rolf Pålsson (s) är upprörd: Det blir fula hus. Någon borde säga till norrmännen, säger Pålsson. Oktober 2006: Flera hyresgäster i Annestad klagar över att det är för kallt i lägenheterna. 2 Sydsvenskans artikel Annestad: Varning för kraftiga hyreshöjningar,

10 10

11 2 Beskrivning av planerings- och genomförandeprocessen Beskrivning av planeringsprocessen 3 När det är dags att påbörja bygget av hus i ett nytt område har mycket redan hänt. Det kan gälla markköp, rivning av byggnader, byggande av gator och ledningar, mm. Dessa arbeten utförs i samverkan mellan kommunens förvaltningar. Fastighetskontoret är den formelle markägaren när det gäller stadens mark och har därmed också samordningsansvaret för de aktiviteter som ingår i exploateringsprocessen. De huvudsakliga aktörerna i denna process är fastighetskontoret, stadsbyggnadskontoret, gatukontoret och VA-verket. När utbyggnadsbehoven har fastställts och områden prioriterats så startar den konkreta delen av arbetet. Exploateringsprocessen kan indelas i tre, delvis parallella, delprocesser; Planprocess Markexploatering Markfördelning Nedan redovisas arbetsfördelningen mellan inblandade förvaltningar. Fastighetskontorets uppgifter Analys av förutsättningar för exploatering Framtagande av projektbeskrivning och förkalkyl Beställning av detaljplan Beställning av geotekniska undersökningar Beställning av arkeologisk utredning Preliminär exploateringskalkyl Slutlig exploateringskalkyl Beställning av markarbeten Beställning av gatuprojektering Beställning av fastighetsbildning (exploateringsfastighet) Förhandlingar med byggare för markanvisning Upprättande av markavtal (tomträtt eller försäljning) Stadsbyggnadskontorets uppgifter Upprättande av preliminär detaljplan Upprättande av slutlig detaljplan Fastighetsbildning 3 Bygger på information kopierad från Malmö stads hemsida. 11

12 Gatukontorets uppgifter Upprättande av preliminär kalkyl Projektering Upprättande av slutlig kalkyl Upphandling av gatubyggnad samt förvaltning av gator och allmän platsmark Den samlade processen från planering till färdiga bostadsområdet kan delas in på många sätt men en viktig uppdelning är de två huvudfaserna: planeringsprocessen och genomförandeprocessen. Hur dessa processer förlöper beror på den lagstiftning och de rutiner som finns i den aktuella kommunen och på de särskilda omständigheter som gäller i det enskilda fallet. När det gäller lagstiftningen är planlagstiftningen den viktigaste reglerande funktionen. Hur detaljplanearbetet ska genomföras regleras i plan- och bygglagen (PBL). Planlagstiftningen reglerar vilka planer som skall upprättas, hur planerna skall upprättas samt vilket samråd som skall genomföras i planprocessen. Till den samlade processen från planering till det färdiga bostadsområdet bidrar också flera nämnder och förvaltningar, huvudsakligen de ovan nämnda. Var och en deltar efter sitt ansvarsområde och bidrar till den samlade plan- och genomförandeprocessen. För varje förvaltning kan en planprocess beskrivas. Fastighetskontorets/tekniska nämndens uppgifter i den samlade plan- och genomförandeprocessen har beskrivits ovan. När det gäller stadsbyggnadskontoret/stadsbyggnadsnämnden är det detaljplanen som är det centrala dokumentet. Detaljplanen anger vad marken får användas till bostäder, arbetsplatser, gator, parker, etc. hur stora hus som får byggas och hur marken skall ordnas. En detaljplan bygger normalt på ett planprogram som anger utgångspunkter och mål för planen. Syftet med programmet är att i ett tidigt skede av planeringen redovisa alternativa förslag och att väga in olika synpunkter från dem som är berörda av de planerade åtgärderna. När programmet utarbetas skall samråd hållas. I Malmö är det stadsbyggnadsnämnden som svarar för all detaljplaneläggning och stadsbyggnadskontoret som genomför arbetet. Planprocessen indelas från stadsbyggnadskontorets sida i olika faser: Anmälan till Stadsbyggnadsnämnden (SBN) Framtagande av planprogram och MKB Remiss och Samråd Framtagande av preliminär förslag till detaljplan Remiss och Samråd Framtagande av slutligt förslag till detaljplan Utställning planförslag Godkännande av detaljplan i Stadsbyggnadsnämnden Antagande i kommunfullmäktige 12

13 Planeringsprocessen i Annestad Initiering Idén till en utbyggnad kan komma från många olika aktörer. Det kan gälla allt från privata entreprenörer som vill exploatera egen mark för bostäder eller kommunala aktörer som vill bygga ut samhällsservice. Plan- och genomförandeprocessens förlopp och vilka dokument som upprättas beror delvis på vilka aktörer som tar initiativet till utbyggnaden. Utbyggnaden av Annestad initierades p.g.a. det stora behovet av hyresrätter i Malmö stad. Ordförandena i tekniska nämnden och stadsbyggnadsnämnden hade flera samtal med olika företag om att bygga hyresrätter, men det fanns inget stort intresse. Projektet initierade av ordförandena tillsammans med arkitekten Peter Broberg, som enligt uppgift hade ett koncept för att bygga ett bra boende till ringa kostnader. Arkitekten tog kontakt med tekniska nämnden och berättade om vad han ansåg att man kunde göra. Tekniska nämnden satte sin tillit till konceptet och kontaktade fastighetskontoret för att se till att de tog fram mark för projektet. Bakgrunden till detta beslut var vid sidan av bristen på lediga hyreslägenheter i Malmö och den begränsade byggnationen av hyresrätter också den diskussion som vid tiden för utbyggnaden fördes om hur man kunde bygga hyresrätter billigt. I planprogrammet anges att nyproduktion av hyreslägenheter med rimliga hyror är angelägen och att faktorer som möjliggör det aktuella projektet bl.a. är en ny byggnadsteknik och ett statligt investeringsbidrag till byggande av nya lägenheter. Diskussionen influerades också av kritiken som hade riktats mot BO01 att det inte byggdes någonting för folk med vanliga inkomster. En ytterligare faktor som kan ha påverkat beslutet om utbyggnaden i positiv riktning var att en ny aktör dök upp på marknaden, som av många uppfattades som präglad av bristande konkurrens. Fastighetskontorets handläggning Den kommunala instans som normalt först blir inblandad i ett specifikt utbyggnadsärende är kommunens fastighetskontor. Fastighetskontorets roll är att sköta kommunens exploateringar, fastighetsbildningar, tomtkö, mm. Vid sidan av finansiering av huvuddelen av byggandet samordnar fastighetskontoret byggandet av gator och parker men ger gatukontoret i uppdrag att ansvara för det praktiska byggandet och därefter att förvalta gator och parker. Detta är särskilt viktigt när det gäller mark som kommunen äger. När det gäller privata initiativ på privat mark är det fastighetskontoret som upprättar exploateringsavtal med de privata exploatörerna. När det gäller utbyggnaden av Annestad beställde fastighetskontoret ett planförfarande och detaljplan av stadsbyggnadskontoret, som är stadsbyggnadsnämndens förvaltning. P.g.a. projektets storlek delades det upp i två etapper. En projektbeskrivning för Etapp 1 upprättades av fastighetskontoret i maj 2002 och avser byggandet av 600 lägenheter. Projektbeskrivningen innehåller beskrivning av projektstrukturen och projektorganisationen, d.v.s. kontaktpersoner i den egna och i andra förvaltningar. I den bifogade tidplanen planeras byggstart i oktober 2002 och färdigställande av planeringen av Etapp 1 i mitten av Markanvisningsavtal En markanvisning är ett medel för att uppfylla de mål som kommunen ställer upp för sin utveckling av kommunens mark. En markanvisning innebär rätt för en intressent att under en begränsad tidsperiod, under vissa i förväg givna förutsättningar, få arbeta med att utveckla projekt inom ett avgränsat område. Markanvisningen innebär att kommu- 13

14 nen förbinder sig att låta den utvalda byggherren genomföra projektet under förutsättning att det följer detaljplanen och att övriga av tekniska nämnden eller fastighetskontoret ställda villkor uppfyllts. Exempelvis kan kommunen begära att byggherren skall tillhandahålla specialbostäder, lokaler för barn- och äldreomsorg samt vissa kategoribostäder. Dessa krav måste uppfyllas även om detta innebär viss ekonomisk belastning för de vanliga bostäderna. Markanvisning tidsbegränsas normalt till högst två år från tekniska nämndens eller fastighetskontorets beslut. Om inte ett bindande köp- eller tomträttsavtal träffats inom dessa två år står det kommunen fritt att göra en ny markanvisning. Markanvisningsavtal tecknas när förutsättningarna för projektet är relativt klara när det gäller projektets innehåll, storlek, tekniska förutsättningar och markpris eller om projektet är av så stor ekonomisk betydelse för parterna att en tidig reglering av villkoren är att föredra. I markanvisningsavtalet skrivs alla kända förutsättningar för projektets genomförande och för den slutliga upplåtelsen in. Markanvisningsavtal beslutas av tekniska nämnden eller i förekommande fall av kommunfullmäktige. Markanvisningsavtalet (och exploateringsavtalen) kan betraktas som samverkansdokument, eftersom det reglerar vad alla parter skall göra. Avgifter för att täcka de löpande kostnader som uppkommer under anvisningstiden kan tas ut som markanvisningsavgift. Utgångspunkten är att kommunen skall kunna ersättas för alla sina kostnader för att marken ligger obebyggd men också för att marken är låst under en kortare eller längre tid. Markanvisning kan ges på olika sätt. Kommunen tillämpar tre metoder: direktanvisning, jämförelseförfarande och markanvisningstävling. Direktanvisning kan ges då det inte föreligger något behov av jämförelseförfarande, exempelvis när en byggherre själv funnit ett lämpligt område för bostäder på kommunens mark och skissat på möjligheterna att bebygga och kommunen bedömer förslaget vara bra. Vid jämförelseförfarande föreslår fastighetskontoret vilken typ och omfattning av bebyggelse som är aktuell för området och upprättar en kravspecifikation med urvalskriterier. Intresserade byggherrar lämnar in förslag i form av en enkel skiss tillsammans med beskrivning av idéerna. Fastighetskontoret och stadsbyggnadskontoret samt eventuellt andra förvaltningar bedömer inkomna förslag och utser därefter byggherre/byggherrar. För att locka deltagare arrangeras också tävlingar på mycket attraktiva tomter eller för speciella projekt. Juryn sätts samman med representanter från berörda förvaltningar och nämnder. Markanvisningsavtalet vid utbyggnaden av Annestad Markanvisningsavtal har tecknats med tillägg vid flera olika tidpunkter. Det första avtalet tecknades i oktober 2001 med Hyreshem Malmö AB, som då var under bildande och som var ett helägt dotterbolag till norska Krone Invest AB. Avtalet avser rätt för företaget att inom Annestad uppföra nybyggnation med målsättningen att bygga ca 1200 lägenheter med en hyra om 930 kr/m 2 BOA i dagens penningvärde och under förutsättning av dagens räntebidrag bibehålls oförändrat eller ersätts av annat motsvarande finansieringsstöd på samma nivå, att viss differentiering av hyran är möjlig beroende på lägenhetens läge eller utformning samt att uppräkning av hyran får ske motsvarande de hyreshöjningar som sker på hyresmarknaden i Malmö avseende likvärdiga lägenheter på motsvarande lägen. 14

15 Övriga målsättningar gällde att bostadsområdet skulle vara attraktivt och anpassat för alla åldersgrupper, att området skall ha nödvändiga handels- och servicefunktioner, att lägenheterna uppförs på miljömässigt rätt sätt samt att kollektiva transporter till området skall finnas tillgängliga. Arbetet skulle ske i etapper med 300 lägenheter och underetapper på 40 lägenheter. Etapp 1 skulle påbörjas senast våren 2002 under förutsättning att detaljplan upprättats och erforderlig teknisk försörjning utbyggts. En ytterligare förutsättning var att det s.k. Open-House-Systemet kunde användas. Upplåtelsen av mark avsågs gälla ändamålet bostadsbebyggelse av flerfamiljshus för hyresrätt och på villkor enligt kommunens standardavtal för upplåtelse av flerfamiljshus med tomträtt. I övrigt innehåller avtalet skrivningar om information, särskilda bostäder och lokaler, tidsbegränsning, återtagande samt avbrytande. I februari 2003 upprättades ett Markavtal mellan kommunen och Hyreshem Malmö AB. Så snart som detaljplanen Dp 4622 vinner laga kraft ska bolaget påbörja anläggningsåtgärder för Etapp 1 på det område som bolaget erhållit i samband med upplåtelse med tomträtt. Upplåtelsen avser tillfälliga etableringsytor för arbets-, manskaps- och redskapsbodar men även för annat behov i samband med byggnationen av Etapp 1. I juni 2005 tecknades ett tilläggsavtal till det första markanvisningsavtalet mellan kommunen och Hyreshem Malmö AB. Bolaget hade framfört önskemål att inom Annestad få genomföra byggnation av flerfamiljshus för bostäder upplåtna med bostadsrätt utöver den tilldelning av bostadsrätter som skett i Markanvisningsavtalet. Det tidigare avtalet ger bolaget rätt att uppföra 1200 lägenheter varav 10 procent bostadsrätter. Tilläggsavtalet ger bolaget rätt att uppföra ytterligare lägenheter så att markanvisningen totalt avser 1500 lägenheter motsvarande detaljplanerna DP 4622 och Dp Den utökade markanvisningen får i sin helhet upplåtas med bostadsrätt. Ytterligare ett tillägg till markanvisningsavtalet tecknades i september 2007 mellan samma parter som tidigare. Tillägget ger bolaget möjligheten att för områden som omfattas av markanvisningsavtalet och det tidigare tilläggsavtalet fördela lägenheterna så att hälften är hyreslägenheter och hälften är bostadsrättslägenheter. Samtidigt avtalas att hyresnivåerna från markanvisningsavtalet skall bibehållas, även om något bidrag inte erhålls. Samtidigt anges att bolaget skall tillgängliggöra bostäder för åldersgruppen 55+ i en omfattning av lägenheter och ungdomsbostäder om ca 40 lägenheter och i mån av intresse bostäder för kooperativa hyresrätt om ca 40 bostäder. Projektbeskrivning Fastighetskontoret har upprättat projektbeskrivningar för de bägge etapperna av utbyggnaden av Annestad. Projektbeskrivningen definierar vad stadsbyggnadskontoret skall planera för samt ger en ramtidplan. Fastighetskontoret gör också en grov kostnadsuppskattning för egen del av kostnader och intäkter samt ser till att marken är byggklar. Detta är ett underlag för stadsbyggnadskontoret men utgör inte instruktioner. Det kan i vissa fall bli diskussioner om det är lämpligt att göra som fastighetskontoret föreslår. Stadsbyggnadskontoret har den slutliga beslutanderätten. Projektbeskrivningarna för Annestad innefattar bakgrund, avgränsningar, syfte, utbyggnadsetapper, projektstruktur, projektorganisation, tidplan och ekonomiska förutsättningar. 15

16 Stadsbyggnadskontorets handläggning Stadsbyggnadskontoret begär nämndens uppdrag att påbörja planarbetet genom en anmälan till stadsbyggnadsnämnden. Som underlag för sin begäran redovisar kontoret en översiktlig beskrivning av planuppdraget. Till denna begäran (anmälan) kan fogas ett utkast till detaljplan eller ett planprogram. Planprogram Planprogrammet utarbetas av stadsbyggnadskontoret. Innan kommunen påbörjar ett detaljplanearbete kan ett planprogram behöva tas fram för att översiktligt utreda förutsättningar och visioner. Planprogram görs ofta över ett större område och ger en struktur för bebyggelse, vägnät och grönytor. Planprogrammet skickas på samråd till andra förvaltningar, myndigheter och boende i området för att kommunen ska få in synpunkter på förslaget inför fortsatt detaljplanering. Efter samrådet är det vanligt att stadsbyggnadskontoret successivt gör flera detaljplaner för olika delar av det område som planprogrammet täckte. Planprogrammet finns kvar som visionsdokument men antas eller fastställs inte och är därmed ingen bindande handling. Om en detaljplan stämmer med översiktsplanen görs vanligtvis inget planprogram. Om de åtgärder som detaljplanen medger innebär betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med naturresurser skall en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas och biläggas planförslaget. Samråd sker med berörda av planprogrammet. Syftet med ett planprogram är att kommunens beslutsunderlag i ett tidigt skede skall breddas med de berördas erfarenheter och synpunkter. De berörda skall ges möjlighet till insyn och påverkan innan kommunens ställningstaganden är låsta. En detaljplan skall därför grundas på ett program som anger utgångspunkter och mål för planen om det inte är onödigt (plan- och bygglagen 5 kap 18 ). Deltaljplanearbetet En beskrivning av planområdet upprättas. Där redovisas bl.a. hur det använts hittills och hur det avses förändras. I en genomförandebeskrivning redovisas vem som har ansvar för att de olika delarna i planen blir genomförda. Det gäller t.ex. vem som ska bygga och underhålla VA-, tele- och elledningar, gator med mera. Om det inte tidigare bedömts om förändringen innebär påverkan på miljön eller inte ska ett sådant beslut tas av bygg- och miljönämnden i samrådsskedet. Om det behövs görs en miljökonsekvensbeskrivning (MKB). För att inhämta synpunkter på detaljplanen ges berörda fastighetsägare, myndigheter och andra som kan komma att påverkas av detaljplanen möjlighet att inkomma med yttranden. Samrådshandlingarna som upprättas innehåller planbeskrivning, genomförandebeskrivning, detaljplanekarta med bestämmelser, illustrationskarta samt eventuellt planprogram och samrådsredogörelse för planprogrammet plus eventuella utredningar. Inkomna yttranden sammanställs och kommenteras i en samrådsredogörelse. Eventuellt omarbetas detaljplanen för att om möjligt tillgodose de yttranden som kommit in. Därefter följer utställningskedet. I de olika skedena underrättas berörda parter genom brev, annonsering i lokalpress, publicering på hemsidan och oftast tillgänglighet på biblioteket och i kommunhusets entré. Stadsbyggnadskontoret bearbetar sedan remiss- och samrådsförslaget med utgångspunkt från remissvar och inkomna synpunkter och skriver en samrådsredogörelse. Därefter ställs ett slutligt förslag till detaljplan ut för granskning i Stadshuset och lokalt på t ex ett bibliotek. Annonsering sker i dagstidningar under rubriken kungörelser. Sakägare, hyresgästorganisationer och andra som har ett 16

17 väsentligt intresse av förslaget underrättas per brev. Utställningstiden är minst tre veckor. Under den tiden kan alla framföra skriftliga synpunkter. Stadsbyggnadskontoret gör eventuella justeringar och meddelar i ett utlåtande dem som inte fått sina synpunkter tillgodosedda. Stadsbyggnadsnämnden godkänner sedan kontorets förslag. Den färdiga detaljplanen skall antas av kommunfullmäktige eller stadsbyggnadsnämnden för att bli giltig. Kommunen underrättar därefter de sakägare och andra berörda som framfört synpunkter som inte tillgodosetts. De har nu tre veckor på sig om de vill överklaga beslutet hos länsstyrelsen. Om ingen haft invändningar och länsstyrelsen inte överprövar planen vinner den laga kraft. Om även länsstyrelsens beslut överklagas går frågan vidare till regeringen som har det slutliga avgörandet. Stadsbyggnadskontorets handläggning av Annestad Anmälan angående Annestad lämnades i juli Planprogrammet för Annestad skickades ut till berörda i november Planprogrammet för Annestad Planprogrammet för Annestad sändes ut för samråd i slutet av november 2001 till ett 20-tal kommuninterna förvaltningar och externa aktörer representerande trafik, värme, kraft, tele, etc. Planprogrammet för Annestad syftar till att redovisa de avsteg, som föreslås från gällande översiktsplan. Planprogrammet jämför i miljökonsekvensbeskrivningen två alternativ, dels utbyggnad enligt gällande översiktsplan och dels utbyggnad enligt det i programmet föreslagna Stadsbyar i Bunkeflostrand. Syftet är att samråda om planprogrammet för att utveckla och förankra ett hållbart utbyggnadsförslag. Planområdet ligger i ett platt uppodlad jordbrukslandskap där turistinformationen Skånegården är den enda förekommande byggnaden. Översiktsplanen redovisade följande markanvändning inom det planerade Annestadsområdet: bostäder, service- och småindustri, park och grönstråk. Avsteg i planprogrammet från översiktsplanen är bl.a. en större andel bostäder på bekostnad av verksamhetsområden samt en högre utbyggnadstakt. Konceptets huvudidé är att skapa stadsmässiga byar eller kvarter i en tät struktur i form av 3- eller 4-längade byggnader runt en gård och med bostäder av varierande storlek och typ. I varje kvarter skall bilarna vara omhändertagna på sådant sätt att de inte dominerar miljö eller sänker exploateringsgraden. Varje kvarter skall utgöra ett socialt revir. Runt bostadskvarteren skall finnas plats för mindre verksamheter, så att boendemiljön blandas upp så långt möjligt. Stadsstrukturen är organiserad över ett rutmönster med kvartersstorlek på 40 x 40 m. Storleken är vald utifrån tre kriterier, nämligen: Småstadsdimensioner Socialt anpassade revir Småskalig närhetsparkering Hög exploateringsgrad En hög exploateringsgrad önskades av två skäl. Det viktigaste önskemålet var att skapa förutsättningar för en levande miljö eller liv mellan husen. För att detta skall kunna ske måste exploateringsgraden (byggyta/tomtyta) vara större än 1.0, gärna närmare 2.0. Det andra skälet var att ekonomin påverkas positivt av en hög exploateringsgrad genom att infrastrukturkostnader fördelas på en större boendeyta. En blandning av hushöjder med tyngdpunkt på 2-3-våningshus föreslogs. 17

18 I planprogrammet ges bl.a. ett förslag till utbyggnad av service samt en tidplan för utbyggnaden. Byggtiden för hela projektet beräknas till tre år med en möjlig byggstart hösten Kvalitetsprogram I planprogrammet föreslogs att ett kvalitetsprogram skulle utarbetas för den yttre miljön. Eftersom projektet har ett högt markutnyttjande fordras en genomtänkt behandling av utemiljön. Fasad- och takgrönska, bra förutsättningar för planteringar också på garagetak/gård, vegetation i inre park samt utnyttjande av dagvatten angavs som exempel, med hänvisning till den nya Grönytefaktor som definierades för BO01, där också gröna tak och gröna fasader räknas in i den grönytefaktor som överenskommits om i Malmö stad. Kvalitetsprogram har sedermera tagits fram och använts främst som underlag för exploatörens arbete med kvalitet. Parkering Parkeringslösningen grundar sig på p-normen för Malmö: För bostäder gäller 1,1 platser per lägenhet (ppl/lgh) varav 0.1 ppl/lgh är besöksparkering. För verksamheter varierar bilplatsbehovet med verksamhetens art och redovisas i samband med bygglov. Bilparkeringen skall enligt programmet lösas inom kvartersmark. Den i Etapp 1 använda lösningen med markparkering under en överbygd, planterad gård kommer endast att i begränsad omfattning användas i denna andra etapp, och då i första hand för bostadsrättskvarteren. För övriga kvarter föreslås flera olika lösningar. Det kan vara stor markparkering, parkeringsdäck i två plan, underjordisk parkering, små parkeringar insprängda i gaturummet mellan kvarteren samt längsparkering utefter lågfartsgatan. Cykelparkeringsbehovet skall följa Malmö stads parkeringsnorm. För flerfamiljshus skall finnas 2,5 cykelplatser per lägenhet. Cykelparkering skall finnas i anslutning till varje fastighet. Trafik Gatukontoret bedömer att trafikmängden på huvudgatan i norr är ca fordon/årsmedeldygn år 2020 och på uppsamlingsgatan söder om planområdet ca Prognosen bygger på att det inte finns någon anslutning till Yttre Ringvägen vid Skånegården. Trafikmängden på Yttre Ringvägen antas vara ca fordon per årsmedeldygn år Skolor För barn i alla åldrar fram till gymnasienivån finns Ängslättskolan och Sundsbroskolan. Skolorna ligger söder om Gottorpsvägen och intill Klagshamnsvägen ca 1 km från planområdet. Det förutsätts bli bra cykelvägar till skolorna. För att möta kommande befolkningsökning behövs på sikt nya skolenheter. Om ökning sker enligt prognos kommer den första skolenheten behövas omkring år Förskolor I västra delen planeras för en ny förskola för barn i åldrarna 1-6 år. Flera förskolor är enligt planprogrammet under planering utanför planområdet. Vård och omsorg För södra delen av stadsdelen Limhamn/Bunkeflo kommer Bunkeflostrand att även inom överskådlig framtid vara placeringsort för läkarcentral, BVC, folktandvård och distriktssköterska. Vid en utbyggnad av området, som under en femårsperiod medför 18

19 en befolkningsökning med personer, krävs en eller två ytterligare läkare och sköterskor och att en ny distriktssköterskemottagning etableras i området. Till Bunkeflostrands centrum är avståndet drygt 1 kilometer. Den som vill ha ett mera komplett serviceutbud kan utnyttja Limhamns centrum som ligger ca 4 km från planområdet. Synpunkter på planprogrammet Flertalet remissinstanser hade inget att invända mot planprogrammet eller endast kommentarer av mindre betydelse. Kritik kom bl.a. från Skånetrafiken som anser att den föreslagna bebyggelsen ligger olyckligt med hänsyn till kollektivtrafik, vilket innebär att många får en kilometer till kollektivtrafik. Man anser att området blir alltför beroende av bil. Vägverket motsätter sig den planerade av- och påfarten till Yttre Ringvägen. Länsstyrelsen anser att avvikelsen från Bunkeflostrands tidigare villabebyggelse med högst tvåvåningshus medför en risk att det blir två olika samhällen. Man pekar också på integrationsaspekten och vill ha lägenheter med fler än 2-4 sovrum samt på att kollektivtrafikfrågan överhuvudtaget inte är löst. Scandsem ser det höga exploateringstalet som en positiv förebild också för utbyggnaden av Kalkbrottet. En boende i Bunkeflostrand motsätter sig hela utbyggnaden. Gatukontoret hävdar att den föreslagna allmänna platsmarken är underdimensionerad för de funktioner som enligt programmet skall rymmas inom denna mark. Gatukontoret inser dock att området kan definieras som experimentbyggande, vilket kan motivera avsteg från normal utrymmesstandard. Stadsdelsförvaltningen framhåller vikten av att detaljplanerna också ger förutsättningar för utbyggnad av boende för funktionshindrade och för äldreboende. Miljöförvaltningen pekar på att området kommer att bli mycket högexploaterat och andelen grönytor är mycket låg och anser därför att man bör se över möjligheterna att minska exploateringen för att förstärka grönstråken och öka andelen parkmark i området och ta till sig erfarenheterna från Bo01. I kommentarer i samrådsredogörelsen framhåller stadsbyggnadskontoret att den kommande parkeringsnormen 1.1 för Malmö stad inte kommer att kunna uppnås i konceptet för Stadsbyarna. För att lösa parkeringsproblemet för etapp 1 föreslås att parkeringsnormen för bostadskvarteren sätts till 0.9 för bostadskvarteren och att resterande 0.2 bilplatser/bostad placeras på grönyta söder om mark som är reserverad för skola. Detaljplan Etapp 1 Den första etappen avsåg 600 lägenheter (detaljplan 4622). En första detaljplaneskiss remiss- och samrådsförslag utarbetades. Den sändes ut till sakägare och andra berörda. Sakägare är bl.a. fastighetsägare och tomträttshavare men bostadsrättsinnehavare, hyresgäster och boende ska också informeras. Andra som ombeds yttra sig kan vara kommunala och statliga organ samt olika organisationer. Förslaget visas för allmänheten vid ett eller flera samrådsmöten. Preliminärt förslag till detaljplan för Etapp 1 upprättades i mitten av februari 2002 och sändes ut på samråd i början av mars Bunkeflo-Limhamns stadsdelsfullmäktige behandlade samrådshandlingen, varvid (s) tillstyrkte förslaget medan borgerliga partier krävde ändring av byggnadshöjderna till två våningar. Efter votering beslutade stadsdelsfullmäktige att godkänna planen. 19

20 Synpunkter på detaljplanen för Etapp 1 Synpunkter inkom från privatpersoner. Planförslaget överklagades av privatpersoner men överklagandet återkallades. Skånetrafiken upprepar sina synpunkter på planprogrammet, d.v.s. att området ligger illa till när det gäller kollektivtrafik. Tekniska nämnden hade synpunkter bl.a. på trafik, parkering och buller. Miljönämnden hänvisar till nämndens synpunkter på planprogrammet och har ytterligare kommentarer om grönstruktur och buller. Landskronagruppen AB kommenterar resultatet av en nyss framtagen förstudie, vilken visar att projektet i dess nuvarande utformning inte ryms inom de ramar som avtalats med Hyreshem AB och Malmö stad, d.v.s. en årshyra om maximalt 930 kr/kvm. Man föreslår därför att höja exploateringsgraden ytterligare genom att antalet lägenheter i normalkvarteret ökas från 35 till 39 genom ökad höjd på husen. Banverket har synpunkter på buller. Serviceförvaltningen har synpunkter på placering av skola samt när det gäller Skånegårdens tillgänglighet från staden. Hyresgästföreningen uttrycker gillande av förslaget. Detaljplanen antogs i augusti 2002 och vann laga kraft i december Etapp 2 Annestad 2 är en fortsättning på anläggandet av bostadsområdet Annestad. Avsikten var ursprungligen att inom området uppföra flerfamiljshus i varierande storlek, ca 700 lägenheter. Påbörjad byggnation i de norra delarna planerades att bli färdigställda under 2007 för att sedan göra ett uppehåll. Efter uppehåll planerades den fortsatta bebyggelsen påbörjas hösten Området beräknades vara fullt utbyggt tidigast Detaljplanen, Dp 4726, syftar till att möjliggöra att bygga den andra etappen i det nya bostadsområdet Annestad (Stadsbyarna). Området skall enligt planen omfatta i huvudsak hyreshus med bra och prisvärda bostäder. Dessutom ger planen möjlighet att bygga förskola, ett kvarter med verksamheter, ett hotell samt att anlägga parker, gator och cykelvägar i den omfattning som behövs för områdets utbyggnad. Planförslaget för Etapp 2 och utgår ifrån samma huvudkoncept som i Etapp1, nämligen att skapa stadsmässiga byar, med kvarter i en tät och småskalig struktur. Stadsbyarna och dess kvarter har som bas en rutnätsstruktur med en kvartersstorlek om ca 50x50 meter. Fem eller sex bostadskvarter och ett kvarterstorg bildar tillsammans en s.k. stadsby. Planförslaget innehåller tre sådana stadsbyar samt en stadsby med något annorlunda innehåll och utformning. Den senare innehåller, förutom ca 100 lgh, ett områdestorg, en möjlig hotellbyggnad, en större p-plats samt ett verksamhetsområde. I den sydvästra delen av planområdet föreslås en förskola. Bostadsbebyggelsen varierar i höjd från två till fyra våningar och lägenhetsstorlekarna varierar mellan 1-5 rok. Planförslaget har vunnit laga kraft Detta innebär att det är ett juridiskt bindande dokument under detaljplanens genomförandetid. Genomförandetiden framgår av de administrativa bestämmelserna på plankartan. Synpunkter på detaljplanen för Etapp 2 Länsstyrelsen befarar att planförslaget medför sådana risker för medborgarna hälsa och säkerhet att Länsstyrelsen kan komma att ingripa i enlighet med PBL 12 kap 1 och har synpunkter på hälsa och säkerhet, trafik, MKB, mm. Stadsdelsfullmäktige hänvisade till sina tidigare synpunkter på planprogrammet och framförde ytterligare synpunkter om den otillräckliga kollektivtrafiken och lokalisering av detaljhandel. Skånetrafiken anför att man tidigare motsatt sig utbyggnaden av Annestad p.g.a. svårigheterna att försörja området med kollektivtrafik. Som en anpassning till läget har man infört buss- 20

21 linje 36 med halvtimmestrafik nära etapp1-området. Detta innebär ändå lång sträcka för husen i nordväst som istället kan sökas sig till Klagshamnsvägen, och man vill därför ha en bra kommunikation till denna väg från nordvästra området. Genomförandeprocessen Har utbyggnaden följt den ursprungliga tidsplanen? Utbyggnaden av Annestad har i stort sett följt den ursprungliga tidsplanen under den första etappen medan utbyggnaden av den andra etappen har blivit försenad, huvudsakligen p.g.a. förändringar av marknadsförutsättningarna. Nedan skiljer vi på planeringsprocessen och genomförandeprocessen. Tidplaner kan upprättas av olika aktörer i olika faser och med olika relevans för olika aktörer och för genomförandet i stort. I oktober 2001 upprättade den ansvariga arkitektfirman Landskronagruppen en tidplan som förutsatte byggstart i augusti 2002 och byggande av tre kvarter år 2002 samt tio kvarter varje år mellan 2003 och 2006, totalt 43 kvarter. Denna tidplan var dock inte avstämd med kommunens förvaltningar och anpassad till förutsättningarna och var därför inte allmänt accepterad. Stadsbyggnadskontoret uppfattade att tidplanen inte var relevant och genomförbar. Kravet på att man skulle arbeta fram detta jättestora projekt i den hastigheten skapade oro och konflikter gentemot Landskronagruppen. I fastighetskontorets projekt- och genomförandebeskrivningar för Etapp 1 finns en tidplan där processen startar med fastighetskontorets planbeställning från stadsbyggnadsnämnden i början av maj 2001, exploateringsstudier under juni-november och projektbeskrivning i december. Anmälan till stadsbyggnadsnämnden planerades till slutet av juli 2001, framtagande av planprogram till december 2001-januari 2002, antagande av detaljplan i stadsbyggnadsnämnden i augusti 2002 och laga kraft i mitten av oktober. Stadsbyggnadskontoret upprättade en tidplan med godkännande av slutlig detaljplan i september och laga kraft vunnen i december Detta bedöms vara en mycket kort tidplan för ett så omfattande bygge, särskilt med beaktande av att planerna avviker så mycket från översiktsplanen. Normalt kan man förbereda mycket innan projektet och arbetet med detaljplanen kommer igång. I praktiken blev processen snabbare med utskick av planprogram i november, antagande i augusti men laga kraft vunnen först i december 2002 efter överklaganden som dock senare återtogs. När det gäller genomförandet av byggnationen anges i projektbeskrivningen utbyggnadstiden till tre år med möjlig byggstart hösten 2002, under förutsättning av laga kraft och att infrastrukturen finns. I praktiken blev markberedningen klar först i augusti 2003, då byggnationen också startade. Normalt sker en fördröjning mellan beslut om laga kraft och byggstart, både hos exploatören och hos kommunen. Kommunen kan inte sätta igång med sina markarbeten förrän planen vunnit laga kraft. Därmed blir det en viss fördröjning. Eftersom detta var ett så stort område så tog det lite länge tid. De är dock sällan som byggherrar går igång med detaljprojektering av sina byggnader förrän man vet att planen är klar. Därmed tar det också tid åt tid för byggherren att komma igång. Det är svårt att avgöra vad som var orsaken i detta fall. Jämfört med tidplanen blev således byggstarten fördröjd med ca 6 månader. Första kvarteret blev klart i maj-juni Hyreslägenheterna blev färdiga i december 2005, då sista inflyttningen skedde. Sedan tillkom tre kvarter med bostadsrätter som var 21

22 klara våren lägenheter blev färdigställda år 2004, 310 år 2005 och 204 år Totalt sett har således plan och genomförande skett något snabbare än vad som planerades i Etapp 1 genom att byggtiden blev något kortare än tre år. Att byggnationen gick snabbt kunde konstateras genom jämförelse av konventionell byggnation utanför Annestadsområdet. Exempelvis byggde ett fyravåningshus i betong i ett angränsande område och under den tid man fått upp stommen i denna byggnad hade man byggt två färdiga hus i Annestad. Antalet lägenheter blev också något större än vad som angetts i detaljplanen, total 649 färdigställda gentemot planerade 600. Det är ett vanligt fenomen att det skiljer mellan planerat antal lägenheter och faktiskt genomförda. I detta specifika projekt är orsaken till det ökade antalet att det blev en förändring i bidragssystemet, innebärande att man ville subventionera mindre lägenheter. Då man anpassade projektet till dessa subventioner avstod man ifrån ett antal större lägenheter och ändrade planerna så att det blev mindre och fler lägenheter istället. Etapp 2 I fastighetskontorets projekt- och genomförandebeskrivningen för Etapp 2 planeras att planarbete skall pågå januari-mars 2004, samråd april-maj, utställning i september och godkännande av planen i november I praktiken påbörjades planarbetet i september 2004, samråd var i december, utställning i april 2005 samt godkännande i juni Detaljplanen för etapp 2 vann laga kraft i oktober Jämfört med planen blev planarbetet försenat med 6 månader. Genomförandetiden beräknades enligt projektbeskrivningen till tre år med byggstart våren Slutbesiktning för Gatukontorets markberedning ägde rum i november Byggnationen började dock tidigare, eftersom det var ett mycket stort område och besiktningen gjordes i etapper. Besiktning på det första färdiga området genomfördes i slutet av juni. Två ytterligare besiktningar genomfördes senare under året före slutbesiktningen. Utbyggnaden påverkades av förändringen i bidragssystemet för bostäder. Avskaffande av bl.a. investeringsbidraget årsskiftet 2006/2007 gjorde att ett stort antal lägenheter påbörjades under 2006, i syfte att tillgodogöra sig bidraget. Dessa färdigställdes sedan under Därefter stoppades byggandet p.g.a. att kapaciteten i fabriken i Arlöv inte räckte till både för Annestad och för efterfrågan som kom från Norge. År 2006 byggdes 96 lägenheter, år lägenheter och år lägenheter. Totalt under Etapp 2 har det byggts 555 lägenheter. Sammanlagt har det byggts 1204 lägenheter av totalt planerade Av dessa är ca 420 bostadsrätter och 760 hyresrätter. I december 2008 återstår ca 300 lägenheter samt utbyggnaden av ett verksamhetsområde. Utbyggnaden har stoppats p.g.a. att marknadsförutsättningarna har försämrats kraftigt. Stoppet berodde också på att fabriken i Arlöv lades ned p.g.a. att produktionen inte var lönsam. Produktionskostnaderna blev för höga. När det gäller de återstående 300 pågår diskussioner med stadsbyggnadskontoret och fastighetskontoret om att ändra utformningen. Open House vill bl.a. bygga radhus och det finns en positiv syn på frågan från kommunen. Man är i princip positiv till en blan- 4 Källa: Open House 22