AB Ronneby Industrifastigheter

Transkript

1 Årsredovisning 2009

2 Bra resultat trots sviktande marknad Ronneby Brunn Hotell. Badet beräknas stå klart till sommaren 2010 och kosta ca 40 MSEK. Inledningsvis under år 2009 stod Ronneby Industrifastigheter inför stora utmaningar. Hyresmarknaden var i stort sett stillastående och flera av våra befintliga hyresgäster flaggade för neddragningar inom verksamheterna och stora personalnedskärningar. Trots den tveksamma starten landade ABRI på ett positivt resultat för helåret med 3,8 MSEK. Resultatet är till stor del avhängigt de markant sänkta marknadsräntorna. Nettoomsättningen minskade dock något och uppgick vid årets slut till 62,4 MSEK. Ronneby Industrifastigheters uthyrningsbara yta har ökat med ca 500 m² till en sammantagen yta på ca m². Vi har gjort tillbyggnationer för företagsexpanderingar i fastigheterna Häggatorp och Futurum, och vi har byggt nya lager inom Kallinge Företagscenter. På flera av våra fastigheter har en översyn av taken utförts och restaurangköken på Ronneby Brunn Hotell, RON och i Telefonen har uppgraderats. Sedan 2009 är även alla våra fastigheter anslutna till fjärrvärme. Under hösten fick ABRI i uppdrag av kommunstyrelsen i Ronneby att vara projektledare för uppförandet av en ny kommunal badanläggning. Äventyrsbadet ersätter det befintliga utomhusbadet i Brunnsparken och ligger i anslutning till Dennis Robérteus ABRI:s fastigheter har strategiskt bra lägen i centrala Ronneby och håller god standard. Antalet outhyrda lokaler har dock ökat under året och bolaget har nu ca 10 % vakanser varav de flesta återfinns i kvarteret Telefonen. Efter att världsekonomin stabiliserades något i slutet av året samt att orderingången började öka igen märktes en begynnande framtidstro hos våra hyresgäster. Fortsätter konjunkturen uppåt kan en viss expansion av befintliga företag i våra lokaler förväntas. Nöjda hyresgäster är våra bästa marknadsförare. Vi erbjuder våra hyresgäster bra, ändamålsenliga lokaler och god service. Genom att vara lyhörda och flexibla skapar vi stabilitet och säkerställer att företagen långsiktigt vill hyra lokaler av oss. Arbetet med marknadsföringen av ABRI och våra lokaler sker främst över internet och vi märker ett ökande intresse för etableringar i våra industrilokaler. Vi informerar våra hyresgäster om vad som är på gång i våra lokaler via kvartalsutskick och vi samarbetar med näringslivet och Ronneby kommun i frågor som rör företagsetableringar, näringsliv och marknadsföring. Vi ser framåt med tillförsikt. I Bräkne-Hoby har arbetet med att omstrukturera fastigheten Futurum påbörjats. Ronneby Brunn Hotell som har renoverats fortlöpande under en treårsperiod får ett ytterligare uppsving i och med det nya äventyrsbadet som öppnar lagom till semestern. Vi hoppas också att få klartecken från Länsstyrelsen i Blekinge för uppförandet av en återvinningsstation då Ragnsells vill expandera sin verksamhet inom Kallinge Företagscenter. Dennis Robérteus, VD 2 ABRI Årsredovisning 2009

3 Styrelsen och verkställande direktören för AB Ronneby Industrifastigheter Org nr får härmed avge Årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2009 Innehåll VD har ordet Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Kassaflödesanalys Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Underskrifter Revisionsberättelse Granskningsrapport Nöjda hyresgäster är bra marknadsförare Sida ABRI Årsredovisning

4 2 (14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Bolaget bedriver fastighetsförvaltning med i huvudsak hotell-, industri-, handels- och kontorslokaler. Bolaget har förutom fastighetsförvaltning även till uppgift att bedriva näringslivsbefrämjande verksamhet, med bland annat inriktning på nya företagsetableringar. Ägarstruktur Bolaget ägs i sin helhet av AB Ronneby Helsobrunn (ABRH), som i sin tur ägs till 100 % av Ronneby kommun. Resultat Bolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 3,8 (1,8) MSEK. Nettoomsättningen har jämfört med fjolåret minskat med 0,9 % och uppgick till 62,4 MSEK (63,0). Väsentliga händelser under året Många av våra hyresgäster med kopplingar till i huvudsak fordonsindustrin har haft ett tufft år med vikande orderingång och till följd av det övertalighet på personalsidan. Första halvåret präglades av tystnad när det gällde förfrågningar på industri- och produktionslokaler men efter sommaren började en svag optimism sprida sig igen och intresset för små till medelstora lokaler ökade under hösten. Planeringsarbetet med en expansion av Ragnsells verksamhet inom Kallinge Företagscenter har intensifierats med förhoppning om ett genomförande under Upprustningen av Ronneby Brunn har pågått med focus på Silver Hill, tekniska installationer samt restaurangköket. Alfa Laval genomförde sin avetablering innan årsskiftet och lokalerna är nu tillgängliga för annan verksamhet. Vakansgraden/outhyrda lokaler har ökat med ca Kvm under året och uppgick till ca Kvm vid årets slut vilket motsvarar ca. 10 % av bolagets totala uthyrningsbara yta. Inventering av samtliga lokalytor har pågått löpande med målsättningen att få fram optimal användning av uthyrningsbar yta till lägsta möjliga driftskostnad för bolaget. Marknadsföringen av bolagets lokaler har skett riktat och selekterat med huvudinriktning på att minska vakanserna inom Kv. Telefonen och Futurum. Kv. Hantverkaren Mindre lokalanpassningar har genomförts i samband med uppgradering av värme- och ventilationssystemen för totalt 0,3 MSEK. Lokalerna är fullt uthyrda. Kv. Telefonen Under året har lokalanpassningar genomförts till Fueltech, Sportklubben, Baltic Engineering, Call4U och Previa samt ett flertal brandsäkerhetsåtgärder. Investeringarna uppgår till totalt 2,3 MSEK. Vakansgraden i fastigheten Telefonen uppgår till ca. 26 % (24 %) av totalt Kvm. Ronneby Brunn och kongresshallen Ron Upprustningen av Ronneby Brunn har pågått under året med focus på Silver Hill, tekniska installationer samt restaurangköket. 5,1 MSEK har upparbetats under året och hittills har 46 MSEK av totalt 60 MSEK som budgeterades 2007 upparbetats. 4 ABRI Årsredovisning 2009

5 3 (14 Futurum Bräkne-Hoby Ett flertal mindre investeringar i lokalanpassningar har genomförts pga ändrad användning samt i samband med expansion av NIT för totalt 0,8 MSEK. Vakansgraden uppgår till ca 16 % (16 %) av totalt Kvm pga att ett flertal handelsföretag har lämnat fastigheten. Kallinge Företagscenter (KFC) Miljöundersökning har fortskridit under året och åtgärdsplan avseende miljöföroreningar har sedan tidigare överlämnats till länsstyrelsen för beslut. När detta arbete är avslutat är fortfarande förhoppningen att vi skall kunna disponera marken till ytterligare byggnation för industriellt bruk. Projektet med att expandera Ragnsells verksamhet inom området har pågått under hela året med förhoppning om att deras tillståndsansökan skall få en positiv bedömning av länsstyrelsen. det har förekommit en del omsättning av hyresgäster och investeringar avseende lokalanpassningar och uppgradering av tekniska installationer har genomförts för totalt 3,3 MSEK. Vakansgraden uppgår till ca. 12 % (7 %) av totalt ca Kvm. Ronneby Hamn På Logistikcenter till Tarkett har projektet med byte av lastklaffarna för totalt 1,2 MSEK avslutats. Lokalerna i hamnen är fullt uthyrda. Häggatorp Fd. TSBS har försetts med ny styrutrustning till ventilationssystemet samt en tillbyggnation för Berg & Bergs verksamhet för totalt 0,7 MSEK. Lokalerna är fullt uthyrda. Fd. Kommunhuset i Kallinge Värme- och ventilationssystemet har uppgraderats och försetts med värmeåtervinning för totalt 0,4 MSEK. Lokalerna är fullt uthyrda. Övriga fastigheter Kv. Hjulet och Svarven är fullt uthyrda. Investeringar Investeringarna uppgår för räkenskapsåret till 14,8 (49,9) MSEK. de större investeringarna fördelas enligt följande: - Ronneby Brunn 5,1 MSEK - Kallinge Företagscenter 3,3 MSEK - Kv. Telefonen 2,3 MSEK - Logistikcenter 1,2 MSEK - Futurum 0,8 MSEK - Häggatorp 1:212 0,7 MSEK - F d Kallinge Kommun hus 0,4 MSEK - Kv. Hantverkaren 0,3 MSEK - Övriga investeringar 0,7 MSEK Framtida utveckling Utvecklingspotentialen ligger främst i Kv. Telefonen med ca Kvm lokalyta ganska jämnt fördelat mellan produktion och kontor. det har förts diskussioner om expansion med befintliga hyresgäster samt även nyetableringar avseende externa intressenter under året. dessa diskussioner avstannade under året pga. konjunkturnedgången men är inte avslutade. ABRI Årsredovisning

6 4 (14 Historisk flerårsöversikt Nettoomsättning 62,4 63,0 61,4 55,7 55,2 Res före boksdisp 3,8 1,8 3,9 2,8 1,2 Balansomslutning 551,7 554,4 521,9 487,8 538,3 Soliditet 5,9% 5,2% 5,2% 4,8% 3,8% Avk totalt kapital 3,1% 4,4% 4,3% 3,6% 3,5% Förslag till disposition beträffande bolagets vinst eller förlust Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel, kronor , disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning Summa Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 6 ABRI Årsredovisning 2009

7 5 (14 Resultaträkning Belopp i kkr Not Nettoomsättning Aktiverat arbete för egen räkning Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat ABRI Årsredovisning

8 6 (14 Balansräkning Belopp i kkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Koncessioner, patent, licenser, varumärken samt liknande rättigheter Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag 5 5 Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR ABRI Årsredovisning 2009

9 7 (14 Balansräkning Belopp i kkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Aktiekapital (500 aktier) Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Långfristiga skulder Checkräkningskredit Övriga skulder till kreditinstitut Övriga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Belopp i kkr Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga ABRI Årsredovisning

10 8 (14 Kassaflödesanalys Belopp i kkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar 454 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Återbetalda lån Upptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde -1 4 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Belopp i kkr Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar Avsättningar till pensioner ABRI Årsredovisning 2009

11 9 (14 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kkr om inget annat anges Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har i förekommande fall vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Byggnader Inventarier, verktyg och installationer år 5-10 år Fordringar Fordringar är redovisade till anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Skatt Företaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd om redovisning av inkomstskatter, BFNAR 2001:1. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt (tidigare kallad Betald skatt) är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas ej i skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas beskattade inom överskådlig framtid. obeskattade reserver redovisas inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Redovisning av /övriga/ intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Som inkomst redovisar bolaget det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Bolaget redovisar därför inkomst till nominellt värde (fakturabelopp) om bolaget får ersättningen i likvida medel direkt vid leverans. Avdrag görs för lämnade rabatter. Inkomsten från bolagets försäljning av varor redovisas som intäkt när följande villkor är uppfyllda; de väsentliga risker och förmåner som är förknippade med varornas ägande har överförts till köparen, bolaget behåller inte något engagemang i den löpande förvaltningen och utövar inte heller någon reell kontroll över de varor som sålts, inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, det är sannolikt att de ekonomiska fördelar som bolaget ska få av transaktionen kommer att tillfalla bolaget, och de utgifter som uppkommit eller som förväntas uppkomma till följd av transaktionen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. ABRI Årsredovisning

12 10 (14 Koncernuppgifter Företaget som utgör moderföretag för en koncern med dotterföretag enl not 10, upprättar ej koncernredovisning med hänvisning till reglerna i Årsredovisningslagen 7 kap. 2. Företaget är helägt dotterföretag till AB Ronneby Helsobrunn, org nr med säte i Ronneby. Koncernredovisning upprättas av AB Ronneby Helsobrunn, som är ett av Ronneby kommun helägt bolag. Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 36% av inköpen och 7% av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör. Not 1 Arvode och kostnadsersättning till revisorer KPMG Revisionsuppdrag Andra uppdrag Not 2 Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse Medelantalet anställda Sverige 8 8 Varav män 63% 63% Redovisning av könsfördelning i företagsledningar Könsfördelning i företagsledningen Andel kvinnor Andel kvinnor Styrelsen 18% 18% Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och Vd (varav tantiem) ( ) ( ) Övriga anställda (varav vinstandelar) ( ) ( ) Summa Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (318) (483) Av företagets pensionskostnader avser 35 (f.å. 42) gruppen styrelse och Vd. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till (f.å ). Löner och ersättningar avser endast personal i Sverige. Avgångsvederlag Inga 12 ABRI Årsredovisning 2009

13 11 (14 Not 3 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Övrigt Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader, koncernföretag (varav borgensavgift 1 356) Övrigt Not 6 Koncessioner, patent, licenser, varumärken och liknande rättigheter Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början och slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början och slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början och slut Redovisat värde vid periodens slut ABRI Årsredovisning

14 12 (14 Not 7 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar -556 omklassificeringar ) Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar 107 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Redovisat värde vid årets slut Taxeringsvärden, byggnader (i Sverige) Taxeringsvärden, mark (i Sverige) Lånekostnader ) I anskaffningsvärdena ingår lånekostnader med Not 8 Inventarier, verktyg och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar 22 Årets avskrivning enligt plan Redovisat värde vid årets slut Not 9 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Vid årets början omklassificeringar Investeringar Redovisat värde vid årets slut ABRI Årsredovisning 2009

15 13 (14 Not 10 Andelar i koncernföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Redovisat värde vid årets slut Specifikation av bolagets innehav av aktier och andelar i koncernföretag Antal Andel Redovisat Dotterföretag / Org nr / Säte andelar i % värde Ronneby Brunn AB, , Ronneby , Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga poster Not 12 Eget kapital Aktie- Reserv- Fritt eget kapital fond kapital Vid årets början Årets resultat Vid årets slut Villkorlig återbetalningsskyldighet för aktieägartillskott uppgick till ( ). Not 13 Checkräkningskredit Beviljad kreditlimit outnyttjad del Utnyttjat kreditbelopp Not 14 Övriga skulder till kreditinstitut, långfristiga Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror Upplupna räntekostnader Upplupna semesterlöner Övriga poster ABRI Årsredovisning

16 16 ABRI Årsredovisning 2009

17 ABRI Årsredovisning

18 18 ABRI Årsredovisning 2009

19 ABRI är inte bara en hyresvärd utan visar även stort intresse i de respektive företagens verksamhet. Detta ses ytterst positivt från hyresgästerna. Citat kundundersökning. Ronneby Brunn Hotell har renoverats etappvis under tre år och till sommaren öppnar det nya äventyrsbadet. Nöjda hyresgäster är bra marknadsförare ABRI är det största industrifastighetsbolaget i Ronneby kommun. Vår sammanlagda yta är ca m² och vi har ca 130 företag som hyresgäster. Vi vill att våra hyresgäster skall vara nöjda med sina lokaler och oss. Därför har vi frågat dem om vår service, skötsel, miljö, säkerhet och avtal. Av de 70 % som svarade på kundundersökningen är tre fjärdedelar hyresgäster hos oss sedan mer än tre år och nästa alla har haft personlig kontakt med oss under året. Christel Matsson driver restaurang Köksmästaren i nyrenoverade lokaler i kvarteret Telefonen. Vesa Kulmala är chef på Karlssons i Bräkne-Hoby där ABRI bygger om varuhuset och entrén. Vi vill ge våra hyresgäster så goda förutsättningar som möjligt till en bra arbetsmiljö och arbetar fortlöpande med att bibehålla och förbättra vår lokalstandard. Ronneby Industrifastigheter investerade 14,8 MSEK i fastigheterna under år 2009 och den nyligen slutförda kundundersökningen visar att de flesta av våra hyresgäster (85 %) är nöjda med sin lokalstandard och nästa alla (94 %) upplever att de har möjlighet att påverka utformningen av sina lokaler. Våra fastighetsbestånd är strategiskt bra belägna i Ronneby. Flera av våra fastigheter ligger i eller nära centrala Ronneby och vi äger fastigheter i hamnen, vid E22 och i närheten av Ronneby flygplats. Vi frågade våra hyresgäster om de vid tillväxt eller nyetableringar kan tänka sig att hyra av oss igen. Svaret var nästa enhälligt positivt. Ja, absolut (80 %) och Ja, kanske (17 %). Lika många hyresgäster (97 %) skulle rekommendera oss som hyresvärd till andra företag. När våra hyresgäster betygsätter oss på skalan 1-10, där 1 är icke godkänt och 10 mycket väl godkänt, hamnar vi rejält över medel med snittet 8,6 då 58 % av våra hyresgäster tycker att vi är värda betyget 9 eller 10. ABRI Årsredovisning

20 Fridhemsvägen Ronneby Telefon AB Ronneby Industrifastigheter äger, förvaltar och hyr ut fastigheter och lokaler. Inom bolagets fastighetsbestånd finns byggnader för både industri, verkstad, handel, lager och kontor. Uthyrningsbar yta är ca m² fördelat på tolv företagsbyar. Bolagets ägare är Ronneby kommun. Miljöbild från Ronnebyån i företagsbyn Kallinge Företagscenter