AB Ronneby Industrifastigheter

Transkript

1 2008 Årsredovisning

2 Bra år med oväntat avslut Verksamhetsåret 2008 har varit positivt för AB Ronneby Industrifastigheter. Vår nettoomsättning ökade med 2,6 procent till 63 MSEK, bolaget ökade sin totala uthyrningsbara yta med ca m² och vakansgraden i våra fastigheter minskade med ca m² till 8 procent. Flertalet av AB Ronneby Industrifastigheters företagsbyar är fullt uthyrda. Bolaget har under flera år successivt ökat sitt fastighetsinnehav genom nybyggnationer och fastighetsförvärv. Under 2008 ökade den totala uthyrningsbara ytan med ca m² i och med köpet av industrifastigheten Häggatorp 1:178 av Berg & Berg. Bolaget sålde även fastigheten Västra Hallen 1:43 under året. Fastighetsmarknaden präglades av den kraftiga inbromsningen i världsekonomin under hösten och vi har märkt av en minskad efterfrågan på framför allt större lokaler. En av våra främsta målsättningar under året har varit att sänka vakanserna i fastigheten Telefonen. Trots att ytterligare ca 1700 m² kontors- och industriyta frigjordes då Sokymat verkställde sin flytt till Asien uppnådde vi bra resultat då Alfa Laval etablerade sig i fastigheten och Fueltech expanderade. Vakanserna i Telefonen sänktes under året med totalt ca 7 procent. Arbetet med marknadsföringen av fastigheten fortgår parallellt med framtagandet av en utvecklingsplan för fastigheten. NIT (Nordic Industries & Technology). Dessvärre minskade handeln och flera butiker lämnade fastigheten. De vakanta ytorna avgränsades och erbjuds nu företag i ett bredare segment än enbart handel. På marknadsförs fortlöpande bolagets verksamhet och lediga lokaler. För att öka tillgängligheten produceras sedan årsskiftet informationen även på engelska och holländska och publiceras via den egna webbplatsen och i tryckt form. Som service till våra hyresgäster ger vi dessutom ut Fastighetsnytt fyra gånger om året. AB Ronneby Industrifastigheter är aktiva i arbetet med näringslivets utveckling i Ronneby och samverkar med kommunen, företag och organisationer. Dennis Robérteus, VD Upprustningen av Ronneby Brunn fortsatte med fokus på Silver Hill, tekniska installationer, restaurangkök och en utbyggnad av den yttre spa-delen. Sedan starten 2007 har 43 MSEK av de totalt budgeterade 60 MSEK upparbetats då bland annat gästrum och konferensrum renoverats. I Futurum i Bräkne-Hoby kom Kolafabrikens verksamhet igång i början av året. Vissa anpassningar av lokalerna gjordes för Stena Technoworld och 2 ABRI Årsredovisning 2008

3 Styrelsen och verkställande direktören för AB Ronneby Industrifastigheter Org nr får härmed avge Årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2008 Innehåll VD har ordet Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Kassaflödesanalys Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Underskrifter Revisionsberättelse Granskningsrapport Vi sätter våra hyresgäster i centrum Sida ABRI Årsredovisning

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Bolaget bedriver fastighetsförvaltning med i huvudsak hotell-, industri-, handels- och kontorslokaler. Bolaget har förutom fastighetsförvaltning även till uppgift att bedriva näringslivsbefrämjande verksamhet, med bland annat inriktning på nya företagsetableringar. Ägarstruktur Bolaget ägs i sin helhet av AB Ronneby Helsobrunn (ABRH), som i sin tur ägs till 100 % av Ronneby kommun. Resultat Bolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 1,8 (3,9) MSEK. Nettoomsättningen har jämfört med fjolåret ökat med 2,6 % och uppgick till 63,0 MSEK (61,4). Väsentliga händelser under året I Kv. Telefonen etablerade Alfa Laval sig i både produktions- och kontorslokaler, Fueltech expanderade i ytterligare i två etapper medan Sokymat verkställde sin flytt till Asien. ABRI köpte fastigheten Häggatorp 2:178 av Berg & Berg samt sålde fastigheten Västra Hallen 1:43 i Hallabro. Upprustningen av Ronneby Brunn har pågått med focus på Silver Hill, tekniska installationer samt restaurangköket. Lokalerna till Kolafabriken i Bräkne-Hoby togs i drift i början av året och produktionen är nu i full gång. Wilden Plast genomförde sin avetablering direkt efter sommaren och lokalerna är nu tillgängliga för annan verksamhet. Vakansgraden/outhyrda lokaler har minskat med ca Kvm under året och uppgick till ca Kvm vid årets slut vilket motsvarar ca. 8 % av bolagets totala uthyrningsbara yta. Inventering av samtliga lokalytor har pågått löpande med målsättningen att få fram optimal användning av uthyrningsbar yta till lägsta möjliga driftskostnad för bolaget. Marknadsföringen av bolagets lokaler har skett riktat och selekterat med huvudinriktning på att minska vakanserna inom Kv. Telefonen. Kv. Hantverkaren Mindre lokalanpassningar har genomförts i samband med befintliga hyresgästers expansion samt etablering av ny hyresgäst för totalt 0,5 MSEK. Lokalerna är nu fullt uthyrda. Kv. Telefonen Under året har lokalanpassningar genomförts till framförallt Alfa Laval i samband med deras etablering samt till Fueltech i samband med deras expansion. Investeringarna uppgår till totalt 18,3 MSEK. Driftnettot på fastigheten har nu vänt och visar på positivt resultat för Vakansgraden i fastigheten Telefonen uppgår till ca. 24 % (31 %) av totalt Kvm. Ronneby Brunn och kongresshallen Ron Upprustningen av Ronneby Brunn har pågått under året med focus på Silver Hill, tekniska installationer samt restaurangköket. 11 MSEK har upparbetats under året och hittills har 43 MSEK av totalt 60 MSEK som budgeterades 2007 upparbetats. 4 ABRI Årsredovisning 2008

5 Futurum Bräkne-Hoby Ett flertal mindre investeringar i lokalanpassningar har genomförts pga ändrad användning samt i samband med expansion av befintlig hyresgäst för totalt 1,3 MSEK. Vakansgraden har ökat till ca 16 % (5 %) av totalt Kvm pga att ett flertal handelsföretag har lämnat fastigheten. Kallinge Företagscenter (KFC) Miljöundersökning har fortskridit under året och åtgärdsplan avseende miljöföroreningar har sedan tidigare överlämnats till länsstyrelsen för beslut. När detta arbete är avslutat är fortfarande förhoppningen att vi skall kunna disponera marken till ytterligare byggnation för industriellt bruk. Det har förekommit en del omsättning av hyresgäster och investeringar avseende lokalanpassningar och uppgradering av tekniska installationer har genomförts för totalt 5,2 MSEK. Vakansgraden uppgår till ca. 7 % (8 %) av totalt ca Kvm. Kv. Svarven Nya produktionskontor och rum för lackering har uppförts under året samt uppgradering av tekniska installationer för totalt 1,0 MSEK. Lokalerna är fullt uthyrda. Övriga fastigheter Kv. Hjulet, Hamnmagasinen, fd TSBS, fd Kallinge kommunalhus och Logistikcenter är fullt uthyrda. Investeringar och finansiering Investeringarna uppgår för räkenskapsåret till 49,9 (50,6) MSEK. De större investeringarna fördelas enligt följande; - Kv. Telefonen 18,3 MSEK - Ronneby Brunn 11,0 MSEK - Köp av Häggatorp 2:178 10,0 MSEK - Kallinge Företagscenter 5,2 MSEK - Logistikcenter 1,5 MSEK - Futurum 1,3 MSEK - Kv. Svarven 1,0 MSEK - Kv. Hantverkaren 0,5 MSEK - övriga investeringar 1,1 MSEK Finansiering har huvudsakligen skett genom extern kapitalanskaffning. Framtida utveckling Utvecklingspotentialen ligger främst i Kv. Telefonen med ca Kvm lokalyta ganska jämnt fördelat mellan produktion och kontor. Det har förts intressanta diskussioner om expansion med befintliga hyresgäster samt även nyetableringar avseende externa intressenter under året. Dessa diskussioner avstannade efter sommaren pga konjunkturnedgången men är inte avslutade. I Futurum frigjordes gallerian efter att ett flertal handelsföretag valt att flytta sin verksamhet. Dessa ytor motsvarande ca Kvm har visats för ett flertal intressenter under hösten och kan utnyttjas till allehanda verksamhet utan alltför stora omställningskostnader. Inom Kallinge Företagscenter finns idag ca 800 Kvm högkvalitativa kontorslokaler som frigjorts efter företagsnedläggningar samt avflyttningar. Dessa lokaler har vi möjlighet att erbjuda marknaden till en attraktiv prisnivå. ABRI Årsredovisning

6 Historisk flerårsöversikt Nettoomsättning 63,0 61,4 55,7 55,2 53,6 Res före boksdisp 1,8 3,9 2,8 1,2 0,2 Balansomslutning 554,4 521,9 487,8 538,3 516,3 Soliditet 5,2% 5,2% 4,8% 3,8% 3,7% Avk totalt kapital 4,4% 4,3% 3,6% 3,5% 3,6% Förslag till disposition beträffande bolagets vinst eller förlust Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel, kronor , disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning Summa Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 6 ABRI Årsredovisning 2008

7 Resultaträkning Belopp i kkr Not Nettoomsättning Aktiverat arbete för egen räkning övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat ABRI Årsredovisning

8 Balansräkning Belopp i kkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Koncessioner, patent, licenser, varumärken samt liknande rättigheter Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag 5 5 övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR ABRI Årsredovisning 2008

9 Balansräkning Belopp i kkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Aktiekapital (500 aktier) Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Långfristiga skulder checkräkningskredit övriga skulder till kreditinstitut övriga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Belopp i kkr Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga ABRI Årsredovisning

10 Kassaflödesanalys Belopp i kkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar 454 Avyttring/minskning av finansiella tillgångar 44 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 4-21 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Belopp i kkr Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar Avsättningar till pensioner ABRI Årsredovisning 2008

11 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kkr om inget annat anges Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har i förekommande fall vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Byggnader Inventarier, verktyg och installationer år 5-10 år Fordringar Fordringar är redovisade till anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Skatt Företaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd om redovisning av inkomstskatter, BFNAR 2001:1. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt (tidigare kallad Betald skatt) är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas ej i skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas beskattade inom överskådlig framtid. obeskattade reserver redovisas inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Redovisning av /övriga/ intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Som inkomst redovisar bolaget det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Bolaget redovisar därför inkomst till nominellt värde (fakturabelopp) om bolaget får ersättningen i likvida medel direkt vid leverans. Avdrag görs för lämnade rabatter. Inkomsten från bolagets försäljning av varor redovisas som intäkt när följande villkor är uppfyllda; de väsentliga risker och förmåner som är förknippade med varornas ägande har överförts till köparen, bolaget behåller inte något engagemang i den löpande förvaltningen och utövar inte heller någon reell kontroll över de varor som sålts, inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, det är sannolikt att de ekonomiska fördelar som bolaget ska få av transaktionen kommer att tillfalla bolaget, och de utgifter som uppkommit eller som förväntas uppkomma till följd av transaktionen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. ABRI Årsredovisning

12 AB Ronneby Industrifastigheter Koncernuppgifter Företaget som utgör moderföretag för en koncern med dotterföretag enl not 10, upprättar ej koncernredovisning med hänvisning till reglerna i Årsredovisningslagen 7 kap. 2. Företaget Historisk är flerårsöversikt helägt dotterföretag till AB Ronneby Helsobrunn, org nr med säte i Ronneby. Koncernredovisning upprättas av AB Ronneby Helsobrunn, som är ett av Ronneby kommun helägt bolag. Nettoomsättning , , , , ,6 Res före boksdisp 1,8 3,9 2,8 1,2 0,2 Av Balansomslutning koncernens totala inköp 554,4 och försäljning 521,9 mätt 487,8i kronor 538,3 avser 516,3 39% av inköpen och 7% av Soliditet försäljningen andra företag 5,2% inom 5,2% hela den 4,8% företagsgrupp 3,8% som 3,7% koncernen tillhör. Avk totalt kapital 4,4% 4,3% 3,6% 3,5% 3,6% Not 1 Arvode och kostnadsersättning till revisorer KPMG Revisionsuppdrag Andra uppdrag Förslag Not 2 till disposition Anställda, personalkostnader beträffande bolagets och vinst arvoden eller till förlust styrelse Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel, kronor , disponeras enligt följande: Medelantalet anställda Balanseras i ny räkning Sverige 8 8 Summa Varav män 63% 63% Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar Redovisning av med könsfördelning tillhörande bokslutskommentarer. i företagsledningar Könsfördelning i företagsledningen Andel kvinnor Andel kvinnor Styrelsen 18% 18% Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD (varav tantiem) ( ) ( ) övriga anställda (varav vinstandelar) ( ) ( ) Summa Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (483) (163) Av företagets pensionskostnader avser 42 (f.å. 12) gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till (f.å ). Löner och ersättningar avser endast personal i Sverige. Avgångsvederlag Inga Not 3 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer ABRI Årsredovisning 2008

13 Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter övrigt Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader, koncernföretag (varav borgensavgift 1 053) övrigt Not 6 Koncessioner, patent, licenser, varumärken och liknande rättigheter Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början och slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början och slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början och slut Redovisat värde vid periodens slut Not 7 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar omklassificeringar ) Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar 107 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Redovisat värde vid årets slut ABRI Årsredovisning

14 Taxeringsvärden, byggnader (i Sverige) Taxeringsvärden, mark (i Sverige) Lånekostnader ) I anskaffningsvärdena ingår lånekostnader med Not 8 Inventarier, verktyg och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Avyttringar och utrangeringar Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning enligt plan Redovisat värde vid årets slut Not 9 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Vid årets början omklassificeringar Investeringar Redovisat värde vid årets slut Not 10 Andelar i koncernföretag Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Redovisat värde vid årets slut Specifikation av bolagets innehav av aktier och andelar i koncernföretag Antal Andel Redovisat Dotterföretag / Org nr / Säte andelar i % 1) värde Ronneby Brunn AB, , Ronneby ,0 100 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter övriga poster ABRI Årsredovisning 2008

15 Not 12 Eget kapital Aktie- Reserv- Fritt eget kapital fond kapital Vid årets början Årets resultat Vid årets slut Villkorlig återbetalningsskyldighet för aktieägartillskott uppgick till ( ). Not 13 Checkräkningskredit Beviljad kreditlimit outnyttjad del Utnyttjat kreditbelopp Not 14 Övriga skulder till kreditinstitut, långfristiga Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror Upplupna räntekostnader Upplupna semesterlöner övriga poster ABRI Årsredovisning

16 16 ABRI Årsredovisning 2008

17 ABRI Årsredovisning

18 18 ABRI Årsredovisning 2008

19 Personalen på Ronneby Industrifastigheter. FOTO: MAGNUS AMILION Vi sätter våra hyresgäster i centrum ABRI är det största industrifastighetsbolaget i Ronneby kommun. Vi har ca 130 företag som hyresgäster på en sammantagen yta av ca m² (vår totala uthyrningsbara yta är ca m²). Företagen som är etablerade i våra fastigheter arbetar i en mängd olika branscher, ofta i lokaler som vi har specialanpassat. Bilderna till höger visar vilket verksamhetsområde som våra hyresgäster arbetar i och hur de fördelar sig i procent av vår totala uthyrda yta. Ronneby Industrifastigheter har ett stort antal verkstadsföretag som hyresgäster varav de flesta är etablerade på mindre ytor. Industrierna i våra fastigheter är mestadels större företag som till exempel Tarkett, Fueltech och Orbit One. Dessa industrier är etablerade på ca 38 procent av hela vår uthyrda yta. En mindre andel av våra fastigheter är anpassade till kontorsverksamhet. Vi har idag 13 hyresgäster i våra kontorslokaler vilka sammantaget är etablerade på ca 3 procent av vår förhyrda yta. Ronneby Industrifastigheter har också många företag som hyr lagerutrymmen. Våra hyresgäster presenterade efter verksamhet och storlek i våra fastigheter Antal företag per verksamhet som är etablerade i våra fastigheter Verksamhet, antal (yta i %) Deponi 2 (5%) Fritid & Hälsa 5 (3%) Handel 12 (4%) Hotell 1 (15%) Industri 10 (38%) Kontor 13 (3%) Lager 39 (12%) Omsorg 5 (3%) Restaurang 2 (0,5%) Service 2 (1%) Vår enskilt största hyresgäst är Norlandia som hyr hela fastigheten Ronneby Brunn Hotell vilket motsvarar ca 15 procent av vår totala uthyrda yta. Verksamheterna i våra fastigheter visade i procent av total uthyrd yta 1 jan 2009 Transport 2 (2%) Vattenskärning 6 (6%) Verkstad 30 (7,5%) ABRI Årsredovisning

20 Våra företagsbyar Brunnsparken Fornanäs Futurum Hantverkaren Hjulet Häggatorp Kallinge Företagscenter Kommunhuset Piren Svarven Sörby Telefonen AB Ronneby Industrifastigheter äger, förvaltar och hyr ut fastigheter och lokaler. Inom bolagets fastighetsbestånd finns byggnader för både industri, verkstad, handel, lager och kontor. Uthyrningsbar yta är ca m² fördelat på tolv företagsbyar. Bolagets ägare är Ronneby kommun. AB Ronneby Industrifastigheter Fridhemsvägen Ronneby Telefon