Upprättad i enlighet med Plan- och bygglagen 2010:900

Transkript

1 Granskningshandling Dnr MSN 2011:241 Tillägg till detaljplan (enkelt planförfarande) Upprättad i enlighet med Plan- och bygglagen 2010:900 Sjövillan Elfvik, Lidingö 6:123 Stadsdelen Elfvik Planbeskrivning Handlingar Tillägg till plankarta Gällande plankarta (Laga kraft ) Denna planbeskrivning planområdets läge Orienteringskarta Planens syfte och huvuddrag Planens syfte är att justera gällande bestämmelser för att åstadkomma ett lämpligt bostadshus. Det befintliga bostadshuset är ursprungligen ett båthus, som har byggts om. Huset är i dåligt skick på grund av vatteninträngning. Gällande detaljplan föreslås ändras så att befintlig byggnad kan rivas och ersättas med ett nytt bostadshus på förhöjd marknivå. Planens överensstämmelse med översiktsplanen och hushållningsbestämmelserna i miljöbalken Detaljplanen är förenlig med stadens översiktsplan som antogs 2012 i och med bestämmelserna i 3 kap. miljöbalken avseende lämplig användning av mark- och vattenresurser. Beträffande utpekade riksintressen m.m. enligt 3 och 4 kap. se nedan. i Översiktsplanen är dock överklagad.

2 Plandata Geografisk avgränsning och markägoförhållanden Området är beläget på den nordöstra delen av Lidingö vid Elfviks gård och Höggarnsfjärden och utgörs av Lidingö 6:123. Arealen är 2255 m 2, varav 730 m 2 utgörs av vatten. Fastigheten är i privat ägo. Elfviks gård Sjövillan Elfvik Höggarnsfjärden Blue Hotel (f.d IBM:s kursgård) Bild 1 Ortofoto över planområde med omnejd. Den vita ringen markerar Sjövillan Elfvik. Planens handläggning Planprogram och förfarande Planen upprättas enligt Plan- och bygglagen (2010:900). Detaljplanearbetet sker med enkelt förfarande med stöd av plan- och bygglagens 5 kap. 7.1 då förslaget bedöms: - vara av begränsad betydelse - sakna intresse för allmänheten (utöver samrådskretsen) - vara förenligt med översiktsplanen (och länsstyrelsens granskningsyttrande) 2(13)

3 Detaljplanen medför heller inte sådan betydande miljöpåverkan som fordrar en miljöbedömning och upprättande av miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken, se nedan. Här är vi nu Behovsbedömning av miljöbedömning enligt miljöbalken Miljö- och stadsbyggnadskontoret har tillsammans med Tekniska förvaltningen bedömt att detaljplanen inte medför sådan betydande miljöpåverkan som fordrar en miljöbedömning och upprättande av miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalkens kap. 6:11-6:18 och 6:22. Till hjälp har kontoret använt en checklista med de miljöaspekter som anges i 6 kap. 12 punkt 6 miljöbalken. Planen innebär en mindre förändring i delar av befintlig detaljplan. Konsekvenserna bedöms varken enskilt eller sammantaget innebära en sådan betydande miljöpåverkan som avses i miljöbalken. De bedömningar av miljöpåverkan och andra störningar som ändå behöver göras, redovisas i denna beskrivning under respektive avsnitt. Tidigare ställningstagande Riksintresse Lidingö ingår i de kustområden och skärgårdar i Södermanland och Uppland som är av riksintresse med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i områdena (4 kap. 1 2 miljöbalken). Detta riksintresse utgör dock inte hinder för bland annat tätortsutveckling. Inloppet till Stockholm är av riksintresse för kulturminnesvården. I detta område ingår även Elfviks gård och det omgivande, öppna landskapet. Översiktsplan I översiktsplan 2002 redovisas aktuellt område som gles bebyggelse. Översiktsplanen ska ge stöd för den mer detaljerade planeringen, men är inte juridiskt bindande. En ny översiktsplan antogs 2012, den är dock överklagad. Förslaget är förenligt med den ny antagna översiktplanen såväl som den föregående. I kulturmiljöprogrammet Lidingös kulturhistoriska miljöer, som antogs av kommunfullmäktige 1990 och som översiktsplanen hänvisar till, noteras området som ett kulturhistoriskt värdefullt område Östervik Duvholmen. Detaljplan Gällande detaljplan för området vann laga kraft (aktbeteckning (13)

4 P98/0217/2). Planen anger att byggnaden ska nyttjas för bostadsändamål och att den har ett kulturhistoriskt värde, vilket innebär att dess yttre begränsningar inte får förändras. Genomförandetiden är 15 år och gäller till Garage eller uthus omfattande högst 30 m 2 byggnadsarea får uppföras på fastigheten och ska anpassas till huvudbyggnadens kulturvärden. Strandskyddsförordnande Strandskyddet är upphävt inom planområdet och återinträder inte vid tillägg till planen. Övriga kommunala beslut I PM upprättat av stadsarkitektkontoret , konstateras att byggnaden i egenskap som båthus har ett visst byggnadshistoriskt och kulturhistoriskt intresse. Som bostadsbyggnad kan dock huset ifrågasättas både kulturhistoriskt och tekniskt. I PM upprättat av stadsingenjörskontoret , konstateras att byggnaden då användes som permanentbostad, men kontoret ifrågasätter om den i förlängningen är lämpligt för det ändamålet. Om tomten styckas av innebär det att tomtplatsen fastslås som lämplig för permanentboende och att det senare kan bli aktuellt att ersätta byggnaden med ett nytt bostadshus som bättre svarar på de krav på lämplighet som numera ställs i 8 kapitlet plan- och bygglagen (2010:900). Förutsättningar Befintlig bebyggelse och markanvändning Bostäder Sjövillan var ursprungligen Villa Österviks kombinerade båthus och festlokal. Byggnaden uppfördes i funktionalistisk stil i två våningar direkt vid stranden år Den nedre våningen utgjordes av redskapsbod, tankrum, pannrum, WC och båthus som upptog cirka 2/3 av bottenvåningen. 4(13)

5 Bild 2 Originalritningar som visar Sjövillan i genomskärning. Nedre plan var till stor del båthus och övre plan var festlokal. Den undre våningen har putsad fasad och båthusdelen markeras i fasaden av smala fönster. Övre våningens fasad är klädd med locklistpanel och var ursprungligen brun men målades om i gult på 1950-talet. Den övre våningen utgjordes av en bostadsdel med en stor sal för fester. Fasaden mot Höggarnsfjärden består främst av stora fönster och en balkong. Även mot söder är fönstren stora och här finns en mindre halvcirkelrund balkong. Byggnaden har valmat tak, taknockens höjd är 7 meter. Gestaltning och landskapsbild Omgivningarna utgörs främst av Elfviks öppna jordbrukslandskap med större villafastigheter, Elfviks gård och Blue Hotel (f.d. IBM:s kursgård). I norra delen av viken finns några stora byggnader, se Bild 3. Norr och väster om området finns ett skogsområde med bland annat stora tallar. Terrängen sluttar från Elfviksvägen i väster mot Höggarnsfjärden i öster. 5(13)

6 Bild 3 Fotografi över norra delen av viken med den befintliga Sjövillan till vänster och några större byggnader till höger. Kulturmiljö Sjövillan är enligt gällande detaljplan märkt med q. Beteckningen förklaras med texten: Byggnaden är av kulturhistoriskt värde och dess yttre begränsningar får inte förändras. Renovering skall ske varsamt. Underhåll ska ske med ursprungliga material, konstruktioner och snickeriprofiler. Karaktären hos tak, fasader, sockelvåning, fönster, byggnadsdetaljer skall bevaras. Nuvarande färgskala i gult alternativt ursprunglig mörkare färgskala skall användas. Byggnaden får inte rivas. Garage/uthus om högst 30 m 2 byggnadsarea, högsta byggnadshöjd 3 m, nockhöjd 3,5m. Byggnaden ska anpassas till den kulturhistoriskt värdefulla byggnaden. Med tiden har delen som var båthus byggts om till bostad, vilket gjort att den östra fasaden förändrats med bland annat stora fönster i bottenvåningen. 6(13)

7 Bild 4 Bygglovritning från 1935 som visar Sjövillans fasader Bild 5 Ursprungsritningen av Sjövillan, daterad 1934, som finns med i Start-PM, Huset byggdes dock inte efter denna ritning eller plats utan efter bygglovsritningarna på Bild 3 från I kulturmiljöprogrammet Lidingös kulturhistoriska miljöer, som antogs av kommunfullmäktige 1990 och som översiktsplanen hänvisar till, noteras området som ett kulturhistoriskt värdefullt område Östervik Duvholmen. Byggnaden finns inte upptagen i Stockholms läns museums inventering från 1995 av kulturhistorisk värdefull bebyggelse. Vid planläggningen 1997 bedömdes dock byggnaden som unik och en god representant för funktionalismen. 7(13)

8 se rv Natur Risk för höga vattenstånd Tyréns har, , på uppdrag av Lidingö stad utfört en riskbedömning avseende förhöjd havsnivå och ökade nederbördsmängder. Enligt rapporten kan befintlig bebyggelse och infrastruktur behöva anpassas för att klara framtida havsvattenstånd. Detta kan exempelvis göras genom olika översvämningsskydd och planering inför situationer med högvatten. Lidingö stad rekommenderas att ingen översvämningskänslig bebyggelse eller tekniska installationer samt vägar placeras under nivån +2,50 m (RH00). Vid byggande på områden som är lägre än detta bör markuppfyllnad göras. Om rekommendationerna frångås krävs vattensäker konstruktion och en utformning och användning av byggnaden som gör att inga viktiga värden kan påverkas vid en eventuell översvämning. Sjövillan ligger inom det område som har stor risk för att bli översvämmat, med ett befintligt bottenbjälklag på +0,2 m. Fastighetsägaren har även dokumenterat vatteninträngning vid hårt väder med egna bilder. 10 6:62 6:53 6:61 6:101 serv. se rv. se rv. se rv. serv. 6:110 6:123 se rv. serv. 7 6: Bild 6 Översvämmade områden i Lidingö vid Deltakommitténs 100-årsvattenstånd. Streckat område markerar översvämningsrisk och den svarta ringen visar Sjövillans placering. Källan: Lidingö - Analys av översvämningskartering (2010) Tyréns. 8(13)

9 Vattenområden Länsstyrelsen gav tillstånd till vattenverksamhet i form av muddring och anläggande av brygga Teknisk försörjning Vatten och avlopp Sjövillan har idag enskild VA lösning. Förändringar Befintlig bebyggelse och markanvändning Bostäder Befintliga detaljplanebestämmelser föreslås ändras så att Sjövillan kan tjäna som lämplig bostad. Ändringen innebär att q-bestämmelsen tas bort och ersätts med utformningsbestämmelser. Detta medför att den befintliga Sjövillan kan rivas och ersättas med ett nytt bostadshus. Den nya byggnaden begränsas till samma byggnadsarea som befintlig byggnad. Den totala bruttoarean för bostad blir då cirka 200 m 2. Utformningsbestämmelser för eventuellt garage eller uthus kvarstår, dock behöver det inte längre anpassas till den kulturhistoriska byggnaden. Bild 7 Montage med förelagen ny byggnad Sjövillan ligger inom ett område som har stor risk att bli översvämmat. Byggnaden ska anpassas till det höga vattenståndet genom markuppfyllnad upp till nivån +2,50 ovan stadens nollplan. Där detta frångås krävs vattensäker konstruktion. Detta innebär en höjning med cirka 1,8 meter jämfört med det befintliga fundamentet. För att visuellt dölja bjälklagshöjningen ska fast planteringskärl med stora växter finnas på den östra gaveln. Att dämpa intrycket av byggnaden är särskilt viktigt då den ligger inom riksintresset för Stockholms inlopp. Byggnadshöjden regleras till högst 9,3 meter upp till taknock, vilket innebär 2,3 meters höjning jämfört med befintlig byggnad, se Bild 8. 9(13)

10 Bild 8 Sektioner som visar befintligt hus till vänster och föreslagen byggnad till höger. Gestaltning och landskapsbild Sjövillans form och karaktär bevaras, det blir dock svårt att utläsa dess tidigare funktion som båthus. Bestämmelsen q ersätts med bestämmelser angående nockhöjd, markhöjd, total glasyta på östra gaveln, färgsättning och utformning av garage/uthus. Den nya byggnaden ska, som originalet från 1935, vara i mörk färgskala. En mörk färgskala ska användas på fasader, sockelvåning, tak, fönsteromfattningar, räcken och andra detaljer för att påverka landskapsbilden från Stockholm inlopp så lite som möjligt. För att inte byggnaden ska dominera från sjön i mörker begränsas den totala glasytan på östra gaveln till max 9 m 2, vilket är samma glasyta som på den befintliga östra gaveln, se Bild 9. Bild 9 Illustration över befintlig sjöfasad till vänster och föreslagen sjöfasad till höger. Den totala glasytan är cirka 9 m 2 på båda sjöfasaderna. Markuppfyllnaden kring byggnaden kan upplevas dominant mot vattnet, vilket påverkar landskapsbilden från Stockholms inlopp och riksintresset för kulturminnesvården. Denna påverkan blir dock inte nämnvärt mer negativ än påverkan som skett på grund av muddring och att en ny brygga har anlagts. Bild 10 och 11 visar den visuella skillnaden mellan befintlig och föreslagen byggnad från Stockholms inlopp. 10(13)

11 Bild 10 Befintlig vy från Stockholms inlopp med Sjövillan och brygga. Bild 11 Fotomontage över förslagen byggnad med befintlig brygga. Utsikten från Villa Östervik, väster om fastigheten, bör inte påverkas nämnvärt av den nya byggnadens höjdökning då Villa Östervik ligger högre över havet. Den gula Villa Östervik syns till vänster om Sjövillan på Bild 10 samt 11. Strandskydd Strandskyddet kommer även fortsättningsvis att vara upphävt. 11(13)

12 Teknisk försörjning Vatten och avlopp Sjövillan ska anslutas till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Konsekvenser av planens genomförande Miljö- och stadsbyggnadskontoret har tillsammans med Tekniska förvaltningen bedömt att detaljplanen inte medför sådan betydande miljöpåverkan som fordrar en miljöbedömning och upprättande av miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalkens kap. 6:11-6:18 och 6:22. Planen berör endast ett mindre, lokalt område och innebär en mindre förändring. Detaljplanens genomförande bedöms medföra en påverkan på den kulturhistoriskt värdefulla miljön då den befintliga sjövillan rivs. Förändringen kommer även att påverka landskapsbilden och riksintresset för inloppet till Stockholm. Konsekvenserna bedöms dock varken enskilt eller sammantaget innebära sådan betydande miljöpåverkan som avses i miljöbalken. Administrativa frågor Bygglovsplikt Bygglovsplikten behålls på den nivå plan- och bygglagen anger för områden inom detaljplan. Genomförandefrågor Genomförandetid Tillägget till planens genomförandetid är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Ändras eller upphävs planen under genomförandetiden har fastighetsägare rätt till ersättning för den skada denne förorsakas. Efter genomförandetiden fortsätter detaljplanen med dess byggrätter att gälla men ändras eller upphävs planen finns det ingen rätt till ersättning för de byggrätter som gått förlorade. Avgifter och taxor Vatten- och avlopp Avgifter för vatten och avlopp tas ut enligt stadens taxa. För närmare upplysningar om taxan kontaktas Lidingö tekniska förvaltning. 12(13)

13 Bygglov, bygganmälan och planavgift För bygglov och bygganmälan erläggs avgifter enligt taxa för byggnadsnämndens verksamhet. Plankostnadsavtal har upprättats varför planavgift enligt taxa inte tas ut. Medverkande tjänstemän Planen har upprättats i samarbete med Malin Lindqvist och Malin Marntell, WSP Stadsutveckling. Miljö- och stadsbyggnadskontoret Anna Hadenius Miljö- och stadsbyggnadschef Sofia Landberg Planarkitekt 13(13)