Start-PM. Ärendet Dnr MSN 2011:241. Kommunstyrelsen. Ändring av detaljplan för Lidingö 6:123, Sjövillan Elfvik

Transkript

1 Dnr MSN 2011:241 Kommunstyrelsen Start-PM Ändring av detaljplan för Lidingö 6:123, Sjövillan Elfvik Ärendet Fastighetsägaren till Lidingö 6:123 har inkommit med en ansökan om att ändra detaljplanen för fastigheten. Ansökan avser att ändra i gällande detaljplan föreslagen plats för garage till bostad i två våningar. Motivet är att båthuset inte kan tjäna som bostadshus längre pga ökat vattenstånd samt ett hus i dåligt skick.

2 Sjövillan i slutet av mars 2011, den östra och södra fasaden. Bakgrund Fastighetsägaren till Lidingö 6:123 har inkommit med en ansökan om att ändra detaljplanen för fastigheten. Ansökan avser att ändra, i gällande detaljplan, föreslagen plats för garage till bostad i två våningar. Motivet är att båthuset inte kan tjäna som bostadshus längre pga ökat vattenstånd samt ett hus i dåligt skick. I september 2010 ansökte fastighetsägaren om bygglov för ombyggnad av det gamla båthuset. Intentionerna var att bl a återskapa dess ursprungliga exteriör. I samband med dessa ombyggnationer skulle även byggnadens konstruktion vara tvungen att ses över för att nå kraven på ett bostadshus. Byggnaden har en grundkonstruktion, där bottenbjälklaget ligger väldigt nära vattenytan, vilket har fått till följd att inträngande vatten förorsakar skador i form av fukt och mögel. Ansökan omfattade en höjning av byggnadens bottenbjälklag för att kunna bevara båthuset och för att det ska anses vara lämpligt bostad. Bygglovsansökan bedömdes uppfylla kraven i 3 kap plan- och bygglagen men det stred mot gällande planbestämmelser om yttre begränsningar varför ansökan avslogs Byggnaden anses vara hälsofarlig som bostad på grund av fuktskador och radoninträngning, enligt besiktning utförd av Biark byggkonsult AB Byggnadens underhåll är kraftigt eftersatt och kräver stor renovering och byggnadstekniska åtgärder som uppfyller BBR:s krav på bostäder. 2

3 Syfte Planens syfte är att justera gällande bestämmelser för att åstadkomma en lämplig bostadsfastighet. Planområdets exakta gräns kommer att fastställas under detaljplaneprocessen. Geografisk avgränsning och markägoförhållande Området är beläget på den nordöstra delen av Lidingö mellan Elfviks gård och Höggarnsfjärden. Ansökan avser Lidingö 6:123 som har en areal omfattande 2255 m 2 varav 730 m 2 utgörs av vatten. Fastigheten är i privat ägo. Elfviks gård Östervik Sjövillan IBM:s kursgård Sjövillans läge på Elfvikslandet. Bilden med färgade ytor visar stadens markinnehav. Blått=Lidingö stad, gult=lidingö stads tomt AB, vitt=privat fastighetsägare 3

4 Planförhållanden och riktlinjer I översiktsplan 2002 redovisas aktuellt område som gles bebyggelse. Översiktsplanen ska ge stöd för den mer detaljerade planeringen, men är inte juridiskt bindande. En ny översiktsplan beräknas antas i början av Förslaget är förenligt med såväl gällande som kommande översiktsplan. I det kulturmiljöprogram Lidingös kulturhistoriska miljöer, som antogs av kommunfullmäktige 1990 och som översiktsplanen hänvisar till, noteras området som ett kulturhistoriskt värdefullt område Östervik Duvholmen. Aktuell byggnad, Sjövillan, var sommarnöjet Österviks båthus och festlokal. Gällande detaljplan för området vann laga kraft (aktbeteckning P98/0217/2). Planen anger att byggnaden ska nyttjas för bostadsändamål och att den har ett kulturhistoriskt värde. Byggnaden får inte rivas och dess yttre begränsningar får inte förändras. Varsam renovering och underhåll skall göras med hänsyn till utsprungligt material, konstruktion och snickeriprofiler. Karaktären hos tak, fasader, sockelvåning, fönster och byggnadsdetaljer ska bevaras. Nuvarande färgskala i gult alternativt ursprunglig mörkare färgskala ska användas. Genomförandetiden är 15 år och gäller till Garage eller uthus omfattande högst 30 m 2 byggnadsarea får uppföras på fastigheten. Den nya byggnaden ska anpassas till huvudbyggnadens kulturvärden. Övriga kommunala beslut I PM upprättat av stadsarkitektkontoret , konstateras att byggnaden i egenskap som båthus har ett visst byggnadshistoriskt och kulturhistoriskt intresse. Som bostadsbyggnad kan dock huset ifrågasättas både kulturhistoriskt och tekniskt. I PM upprättat av stadsingenjörskontoret , konstateras att byggnaden då användes som permanentbostad, men kontoret ifrågasätter om den i förlängningen är lämpligt för det ändamålet. Om tomten styckas av innebär det att tomtplatsen fastslås som lämplig för permanentboende och att det senare kan bli aktuellt att ersätta byggnaden med ett nytt bostadshus som bättre svarar på de kvar på lämplighet som ställs i 8 kapitlet plan- och bygglagen (2010:900). Strandskydd Strandskyddet är upphävt inom planområdet. Efter den 1 januari 2010 gäller nya regler som innebär att strandskyddet återinförs när en ny detaljplan antas och beslutet vinner laga kraft. Ny ställning måste tas till strandskyddet. Riksintresse Inloppet till Stockholm är av riksintresse för kulturminnesvården. I detta område ingår även Elfviks gård och det omgivande, öppna landskapet. Gällande detaljplan reglerar därmed noggrant vilken mark som får bebyggas. Stora delar av fastigheten får ej bebyggas. 4

5 Förutsättningar Kulturmiljö Sjövillan var ursprungligen villa Österviks kombinerade båthus och festlokal. Byggnaden uppfördes i funktionalistisk stil med två våningar varav den nedre innehöll diverse förrådsutrymmen, pannrum och båtplats. Övre delen av byggnaden inrymde en bostadsdel med kök samt en stor sal för fester. Övervåningen hade från början brun, liggande panel och undervåningen var putsad. Senare har övervåningens panel ändrats till gul locklistpanel. Taket är valmat och har taktäckning av papp. Större förändringar har skett i fönstersättning och dörrarnas placering i förhållande till ursprungsbyggnaden. Ursprungsritningen av Sjövillan, daterad I det kulturmiljöprogram Lidingös kulturhistoriska miljöer, som antogs av kommunfullmäktige 1990 och som översiktsplanen hänvisar till, noteras området som ett kulturhistoriskt värdefullt område Östervik Duvholmen. Byggnaden finns inte upptagen i Stockholms läns museums inventering från 1995 av kulturhistorisk värdefull bebyggelse. Vid planläggningen 1997 bedömdes dock byggnaden som unik och en god representant för funktionalismen. Landskapsbild Omgivningarna utgörs främst av Elfviks öppna jordbrukslandskap med större villafastigheter, Elfviks gård och IBM:s kursgård. Norr och öster om området finns ett skogsområde med bl a stora tallar. Terrängen sluttar från Elfviksvägen i väster mot Höggarnsfjärden i öster. Översvämningsrisk Tyréns har, , på uppdrag av Lidingö stad utfört en riskbedömning avseende förhöjd havsnivå och ökade nederbördsmängder. Enligt rapporten kan befintlig bebyggelse och infrastruktur behöva anpassas för att klara framtida havsvattenstånd. Detta kan exempelvis göras genom olika översvämningsskydd och planering inför situationer med högvatten. Lidingö stad rekommenderas att ingen 5

6 översvämningskänslig bebyggelse eller tekniska installationer samt vägar placeras under nivån +2,50 m (RH00). Vid byggande på områden som är lägre än detta bör markuppfyllnad göras. Om rekommendationerna frångås krävs vattensäker konstruktion och en utformning och användning av byggnaden som gör att inga viktiga värden kan påverkas vid en eventuell översvämning. Sjövillan ligger inom det område som har stor risk för att bli översvämmat, med ett befintligt bottenbjälklag på +0,2 m Fastighetsägaren har även dokumenterat vatteninträngning vid hårt väder med egna bilder. Karta från Analys av översvämningskartering, Tyréns Förslaget Det finns ett antal omständigheter som försvårar möjligheterna att tillmötesgå den sökandes önskemål. Detta är relaterat till strandskyddsbestämmelser, riksintresse och detaljplanens genomförandetid. Kontoret föreslår en alternativ lösning för att på ett så enkelt sätt som möjligt följa upp gällande plans intentioner med att fastigheten ska kunna rymma en bostad. Förslaget innebär att en tilläggsbestämmelse om högsta höjd på byggnaden samt krav på vattentät konstruktion. Det innebär att även vissa delar av q-bestämmelsen måste tas bort, t ex att byggnaden inte får rivas samt formuleringen om att byggnadens yttre begränsningar inte får förändras. Förslaget skulle möjliggöra en ombyggnad av Sjövillan enligt det handlingar som lämnades in i samband med bygglovansökan i september

7 Ritning från bygglovansökan, Ulf Nelson Arkitekter AB Miljökonsekvenser I detta skede bedöms inte förslaget innebära någon betydande miljöpåverkan. Det finns dock ett antal frågor som bör utredas ytterligare, och som bör beskrivas närmare i planhandlingarna. Sjövillans form och karaktär bevaras men det kan bli svårt att utläsa dess tidigare funktion som båthus. En justering av bevarandebestämmelsen överensstämmer dock mer med de förändringar som skett från den ursprungliga byggnaden. Uppfyllnaden kring befintlig byggnad kan upplevas som dominant mot vattnet, vilket påverkar landskapsbilden negativt. Utsikten från villa Östervik, väster om fastigheten, bör inte påverkas nämnvärt eftersom det ligger så mycket högre och det endast är en mindre höjning av byggnaden som är aktuellt. Frågor att utreda Under planarbetet återstår en rad frågor och alternativa lösningar att bearbeta och utreda vidare. Höjd på huvudbyggnaden. Bevarandebestämmelsens utformning på Sjövillan Markuppfyllnadernas påverkan på landskapsbilden Genomförande och ekonomi Plankostnadsavtal föreslås upprättas i samband med planläggning 7

8 Planprocess och tidplan Tillägg till detaljplanen föreslås handläggas med enkelt planförfarande. Tillägget bör antas efter att genomförandetiden har gått ut för att undvika skadeståndskrav, men samråd och underrättelse kan genomföras under Process för enkelt planförfarande Förfas Samrådsskede Underrättelseskede Antagandeskede Prövningsskede Laga kraft Det kan under förutsättning att kommunstyrelsen fattar beslut om föreliggande start-pm handläggas enligt följande tidsplan: Samråd 2 kvartalet 2012 Underrättelse 4 kvartalet 2012 Antagande 2 kvartalet 2013 Medverkande I framtagandet av detta start-pm har Carina Liljegren, bygglovarkitekt, och Charlotta Holm Hildebrand, planchef, medverkat. Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning Det är lämpligt att ändra gällande detaljplan då det har framkommit ny kunskap om översvämningsriskerna utmed vattenlinjen. Byggnaden har ett eftersatt underhåll och är förändringar har skett i byggnadens utseende, varför en del av bevarandebestämmelsen i detaljplanen kan omarbetas. Miljö- och stadsbyggnadskontoret föreslår att en ny bestämmelse läggs till befintlig detaljplan och delar av bevarandebestämmelsen (q) omarbetas. Miljö- och stadsbyggnadskontoret Charlotta Holm Hildebrand Planchef Ingela Vidin Planarkitekt 8