ÅRSREDOVISNING 2001 ÅRSREDOVISNING

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2001 ÅRSREDOVISNING 2002

2 Innehåll Inledning VD:s reflektioner 3 Bostadsförvaltning i förvandling 4 Ståhlstiftelsen 6 Finansiell verksamhet 7 Riskhantering 8 Fastighetsförteckning 10 Fastighetsvärdering 14 Fem års översikt 15 Årsredovisning Förvaltningsberättelse 16 Resultaträkning 17 Balansräkning 18 Kassaflödesanalys 20 Redovisnings- och värderingsprinciper samt noter 21 Revisionsberättelse 26 Styrelse, ledning och ägare 27 Sida 2 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 Ståhl i korthet Hyresintäkter, Mkr Bruttoresultat, Mkr Rörelseresultat, Mkr Resultat fastighetsförsäljningar, Mkr Resultat efter finansnetto, Mkr Disponibla likvida medel, Mkr Direktavkastning, % 7,8 7,7 Uthyrningsgrad bostäder, % 98,3 98,9 Uthyrningsgrad lokaler, % 91,5 90,6 Omslag: Ett urval av fastigheter från vårt bestånd Foto: Leif Hallberg, Åby Foto AB

3 VD:s REFLEKTIONER Uthållig lönsamhet med stor potential EN AVVAKTANDE MARKNAD År 2002 har, ur vårt perspektiv, kännetecknats av en relativt matt konjunktur. Den väntade ränteuppgången har uteblivit och istället givit oss ett successivt lägre ränteläge. Å andra sidan har hyresnivåer och efterfrågan på lokaler blivit lägre, vilket medfört att nettohyrorna inte ökat så mycket som vi förväntat. Detta i kombination med ökade kostnader har begränsat resultatförbättringen något. Vår personal har jobbat mycket hårt i en tuff miljö men trots detta lyckats utomordentligt väl. Ambition och lojalitet är fortfarande de dominerande karaktärsdragen hos våra medarbetare, som bolaget så högt uppskattar. Vi satsar målmedvetet på personalvård och arbetsmiljöförbättringar. Exempel på detta är den genomgripande ombyggnaden av vårt kontor i Norrköping. FORTSATT GOTT RESULTAT Driftsnettot från fastighetsförvaltningen uppgick till drygt 214 Mkr, nästan 9 Mkr högre än förra året. Den mycket blygsamma nivån på försäljningar, endast en fastighet, tillsammans med kraftigt ökade avskrivningar har begränsat rörelseresultatet till 164 Mkr, naturligtvis avsevärt lägre än fjolåret med sina rekordförsäljningar. Den genomsnittliga lånevolymen var större än under 2001, men den aktiva finanspolitiken har resulterat i ett behagligt finansnetto på -118 Mkr. Vår finansverksamhet beskrivs ingående på sidan 7. Sammantaget blev resultatet före skatt 45 Mkr, en högst tillfredställande nivå. Resultatet rensat från skatt, avskrivningar och försäljningar uppgick till 64 Mkr, d v s på samma nivå som året innan. VÄRDEN PÅ FASTIGHETER OCH EGET KAPITAL På sidan 14 i årsredovisningen redogör vi för en bedömning av fastigheternas värden. Slutsatsen där är att marknadsvärdet stigit med nästan 40 Mkr, vilket innebär att det aktuella marknadsvärdet på fastighetsportföljen överstiger 3,5 miljarder kronor. Årets ökning av det justerade egna kapitalet (EVA) uppgår till 85 Mkr. Kapitalet är då justerat för övervärden och uppskjuten skatt, 28%. BÄDDAT FÖR FRAMTIDEN 2002 års verksamhet har inneburit en ytterligare konsolidering avseende fastighetsbeståndet, organisationen och finanshanteringen. Grunden ligger ännu starkare för en uthålligt god lönsamhet med stora möjligheter till resultatförbättringar och värdetillväxt i beståndet. De förväntade goda kassaflödena medger satsningar på underhåll och nyinvesteringar. Vi kommer i fortsättningen ännu mer att lyfta fram vår viktigaste strategi, nämligen att bedriva verksamheten med begränsad risk. På sidorna 8-9 redovisas hur risk och möjligheter hanteras. De prognoser som vi regelbundet presenterar, visar för närvarande en förväntad stabil utveckling även utan fastighetsaffärer eller andra stora investeringar. Om inga avgörande händelser i vår omvärld sätter käppar i hjulet bedömer vi att nuvarande resultatnivå kommer att bibehållas eller förbättras något under de kommande åren. Sammanfattningsvis kommer Henry Ståhl Fastigheter även under många år framöver att kännetecknas av stabilitet, soliditet, kvalitet och pålitlighet. Jan Linderoth VD Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 3

4 Förvaltaren Anna Rikardson diskuterar ombyggnaden med Peter Hasslund. Makarna Peter och Ann Hasslund, med sonen Mikael, i kvarteret Smaragden fick sin trea ombyggd till en fyrarummare. Det nya rummet fungerar både som arbetsplats, datorutrymme och gästrum. Mellan husen på Bangatan finns såväl boulebana, grillplats och lekplatser där hyresföreningen anordnar gårdsfester och andra aktiviteter. BOSTADSFÖRVALTNING I FÖRVANDLING En sak är klar hus är något ganska statiskt. Väl byggt står det på sin plats i många år. Hyresgästernas önskemål däremot är mera föränderliga. Modern fastighetsförvaltning kräver såväl öppenhet för hyresgästernas önskemål som påhittighet. Två som har förstått innebörden av detta är Anna Rikardson i Norrköping och Thomas Wahlberg i Västerås båda förvaltare hos Henry Ståhl Fastigheter AB. En hyresvärd som bryr sig Husen i kvarteret Smaragden i Vilbergen i Norrköping byggdes i början av 70-talet i miljonprogrammets anda. Treor för kärnfamiljen, med stora rum i material av god kvalitet, precis som Henry Ståhl ville ha det. Nu 30 år senare, står några av treorna lediga. Det är mindre och större lägenheter som efterfrågas idag. Familjen Hasslund flyttade till en av treorna 1997, efter 10 år hos Ståhl. Fyra av Ann och Peter Hasslunds fem barn var utflugna. En trea borde räcka, tänkte familjen. Men efter en tid kändes trean för liten; barn och barnbarn kom ofta på besök och man saknade ett gästrum. Datorerna med tillbehör trängdes i sovrum, hall och klädkammare. Familjen behövde ett rum till. De hade hört talas om att Ståhl höll på att bygga om två treor till en fyra och en tvåa. Större lägenhet utan att behöva flytta Jag ringde Gerd, den dåvarande förvaltaren, och frågade om vår lägenhet kunde byggas om till större. Hon ordnade det och snart hade vi en fyrarummare, berättar Peter. Ombyggnaden tog bara några dagar, vi täckte över bokhyllan och drog undan möblerna i vardagsrummet, minns Ann. Peter och Anns lägenhet fick ett extra rum från den lediga trerummaren som låg vägg i vägg. Två treor om vardera 94 m² blev till en fyra på 110 m² och en tvåa på 78 m². Det är en förhållandevis enkel ombyggnad, berättar Anna. I lägenheten som ska bli en tvåa tar man bort en bit av vardagsrummet, vilket blir det nya rummet i fyran. Helt utan problem är det dock inte en del eldragning krånglar till det hela och parkettgolvet i de nya tvåornas vardagsrum har lagts om. Populära lägenheter Hittills har tolv treor byggts om, vilka alla blivit populära hyresobjekt. En del lägenheter har blivit uthyrda redan innan ombyggnaden blivit klar, berättar Anna. Anna upplever att storleken, och därmed hyran, på lägenheten är viktig för hyresgästerna, så det känns kul att kunna erbjuda de här lägenhetstyperna. I och med sitt nya rum har familjen Hasslund löst utrymmesproblemet. En stor bäddsoffa står redo att ta emot gäster och längs hela fönstret finns en arbetsbänk med tre datorer, en för varje hemmaboende familjemedlem. För oss blev det här jättebra, säger Ann och Peter. Dessutom behövde vi inte flytta när Ståhl såg till att vi fick det som vi ville ha. Samverkan som fungerar i Västerås I kvarteret Vallmon i Västerås har hyresgästerna på Bangatan en ganska ovanlig form av samverkan med hyresvärden. Här finns en synnerligen aktiv lokalavdelning inom Hyresgästföreningen. De har varit med och utvecklat området, sköter om de gemensamma utrymmena och anordnar gemensamma aktiviteter för alla hyresgäster. Sida 4 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

5 I ett föredetta torkrum har en bastu med solarium i anslutning inretts. Både bastu och solarium år väl nyttjade. På Bangatan flaggas det ofta. Herbert Johansson låter flaggan gå i topp på allmänna flaggdagar och om någon i området har bemärkelsedag. På områdets anslagstavla finns plats både för den lokala hyresgästföreningens meddelanden och de boendes egna lappar. När Ståhl köpte fastigheten år 2001 var styrelsen i hyresgästföreningen orolig. Skulle den nya värden vara samarbetsvillig och vilja satsa på den lokala föreningen? Oron visade sig vara obefogad och Thomas Wahlberg är positiv till samarbetet. Föreningens arbete är ju inte bara bra för hyresgästerna, utan även för Ståhl, säger han. Exempelvis tar föreningen emot många åsikter och önskemål från hyresgästerna och tar upp det på våra gemensamma bomöten. Då blir det enklare för mig att förstå problemen i området och att följa upp vad vi gör. Tillsammans i lugn och ro Kvarteret Vallmon är lugnt och trevligt, vägbommar håller gårdstrafiken i schack. De åtta husen, som har 165 lägenheter i olika storlekar, byggdes 1968 och här trivs barnfamiljer, ensamstående och pensionärer tillsammans. Det är inte ovanligt att unga som vuxit upp i området flyttar tillbaka som vuxna. Flera i området berättar att de har barn, föräldrar eller syskon i kvarteret. Mellan husen finns lekplatser, grillplats där föreningen ordnar populära gårdsfester och en boulebana där turneringar mellan de boende spelas. Ja, när blir nästa turnering? undrar Thomas. Jag har ju lovat att komma med ett lag från Ståhl. Eldsjälar som brinner Mitt bland husen ståtar en flaggstång. Den sköts av Herbert Johansson, föreningens kanske mest aktive styrelsemedlem. Herbert har även hand om nyckelhanteringen till den gemensamma bastun. Jag flaggar på allmänna flaggdagar, men de boende kan också meddela om och när de vill ha flaggat, säger Herbert. Kontakten mellan Ståhl och föreningen fungerar bra, menar alla parter. Här kan man t ex ta upp problem, saker som behöver ordnas eller ansöka om pengar till aktiviteter inom föreningen. Ståhl har givit bidrag till bland annat gårdsfester, midsommarfirande och en bussresa till Kolmårdens djurpark. För att allt det här ska fungera krävs att det är någon som verkligen tar ansvar och det gör styrelsen i den lokala hyresgästföreningen på Bangatan, menar Thomas. En av skillnaderna mot samarbetet med tidigare hyresvärdar är att Ståhl inte beviljar en viss summa pengar för föreningens verksamhet, utan styrelsen får ansöka från fall till fall. Men det, försäkrar styrelsen, har inte varit något problem. Jag vill veta vad pengarna går till, säger Thomas, och att pengarna från Ståhl kommer alla hyresgäster till del på ett bra sätt. Hyresgästernas önskemål är föränderliga Populärt att stanna In- och utflyttningen till området är förhållandevis liten. De flesta i de 165 lägenheterna känner och hjälper varandra, och vet vilka som är bortresta eller inte varit synliga på ett tag. Ofta ringer hyresgästernas släkt och vänner till Thomas för att få lägenhet i kvarteret Vallmon. Människor vill stanna innanför bommarna på Bangatan i Västerås. Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 5

6 margareta ståhls stiftelse henry och ella för handikappade och STIFTELSEN långvarigt sjuka En hjälp på vägen att underlätta vardagen för människor med handikapp Under 2002 erhöll stiftelsen ca 350 ansökningar om bidrag, ca 85% beviljades och totalt 1,3 Mkr delades ut. Stiftelsen har stor nytta av samarbetet med föreningar som Astma- och allergiföreningen i Linköping samt Reumatikerdistriktet i Östergötland, vilka anordnar resor i egen regi för medlemmarna. Bidrag söks då för var och en av de som önskar följa med på resan, men med en gemensam inlämning av ansökningarna av föreningen i fråga. Stiftelsen är mån om att framhålla Astmaskolan i Idre att bidrag endast ges till enskilda personer för att förbättra och underlätta varaktig sjukdom, handikapp eller rörelsehinder. Astma- och allergiföreningen genomförde Astmaskolan i Idre En resa till fjällen som anordnas varje år för barn och ungdomar med astma. 26 barn med föräldrar, ledare och ett medicinskt team av läkare, sjuksköterska samt sjukgymnast åkte För allergiker ställs extra höga krav på mat och miljö. Fysisk träning varvas med teori och det medicinska teamet undervisar barn och föräldrar dagligen i hur man lever ett så bra liv som möjligt med astma. Lhena Hjalmarsson på föreningen menar att många barn är hemifrån för första gången och att fjällvärlden, skidåkning samt mötet med andra familjer i samma situation ofta upplevs som något mycket positivt för både barn och föräldrar. Reumatikerdistriktet i Östergötland med ca medlemmar arrangerar också resor. Här handlar det om lättvårdsresor t ex till medelhavsländer, där reumatiker får möjlighet att vistas i ett varmare klimat som lindrar deras besvär. Bassängträning och individuell behandling med sjukgymnast eller arbetsterapeut ingår i programmet för resan, där kontakten med andra människor med samma sjukdomsbild är betydelsefull. November 2002 reste 17 deltagare från Östergötland till Mar y Sol på Teneriffa. Detta är några exempel på vad bidrag från stiftelsen kan användas till. Samarbetet och kontakten med föreningarna ger värdefull information om hur bidragen kan vara en hjälp på vägen att underlätta vardagen för människor med handikapp eller sjukdom. Ansökningsblankett insänds med kostnadsförslag och läkarintyg till: Henry och Ella Margareta Ståhls Stiftelse Norrköping Förfrågningar görs till Sibyl Hagel på telefon eller e-post sh@staahl.se Ansökningsblanketter finns att hämta på vår hemsida Sida 6 6 / / Henry Henry Ståhl Ståhl Fastigheter AB AB / / Årsredovisning

7 FINANSPOLICY Bolaget har en mycket ingående formulerad policy för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas. Detta dokument ses kontinuerligt över och korrigeras vid behov efter beslut av styrelsen. Den övergripande målsättningen kan sammanfattas som att säkerställa koncernens finansieringsbehov på kort och lång sikt till lägsta möjliga kostnad inom fastlagda gränser för risktagande. I policyn anges målsättningar, principer och regler för lånefinansiering, likviditetshantering och risktagande. Vidare regleras ansvarsfördelning, rapportering och liknande. I en separat bilaga till finanspolicyn redovisas aktuella styrelsebeslut om konkreta mål, ramar och mått inom de olika områdena. Nedan visas ett utdrag ur aktuell policy. NULÄGET Under 2002 har räntorna varierat kraftigt liksom marknadens uppfattning om den framtida utvecklingen. Detta har medfört att våra marknadsbedömningar och strategier har omprövats. Vårt huvudscenario för 2003 är att vi förväntar oss en lugn ränteutveckling med något stigande räntor mot slutet av året. Dagens långa räntor är på historiskt låga nivåer, varför benägenheten att ta risker med korta positioner minskar. Under det senaste året har avtal slutits och förhandlingar inletts, med de största finansiärerna angående långa lånelöften. Detta innebär betydligt lägre refinansieringsrisker. Den nuvarande genomsnittliga räntebindningstiden är hela 41 månader. Oron i världen, med bland annat Irak-frågan och EMU-omröstningen, ställer stora krav på marknadsnärvaro och kontinuerliga analyser. Ytterligare justeringar av vår policy kommer sannolikt att ske under året. 45% Räntekostnad, Mkr 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 25% 20% 15% 10% 5% Räntekostnadsprognos Förväntad årlig räntekostnad med ett stort antal ränteutvecklingsscenarier och Ståhls nuvarande räntebindning Kapitalbindning per Andel lån som förfaller till betalning inom viss tid. Duration 35 månader. Räntestruktur per Andel lån som räntejusteras inom viss tid. Duration 41 månader. 30% FINANSIELL VERKSAMHET 0-1år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år Nuläge Normportfölj 0-1år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år Hög ränteutveckling Förväntad ränteutveckling Låg ränteutveckling UTDRAG UR FINANSPOLICY Soliditetsmål År Synlig soliditet 16% 17% 18% Justerad soliditet 26% 27% 28% Kapitalbindning Räntebindning Durationen får inte understiga 24 månader. Avvikelse som innebär minskad risk får alltid ske. Avvikelse max ±10 procentenheter av normportfölj. Durationen får inte understiga 15 månader. Räntetäckningsgrad Får aldrig understiga 1,3. Kassaflöden Likviditet Ska årligen uppgå till minst 20 Mkr. Ska aldrig understiga 40 Mkr. Skuldandel per långivare 50% 40% 30% 20% 10% SHB Nordea SEB SBAB ÖEB Övrig Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 7

8 RISKHANTERING En av bolagets viktigaste strategier är att bedriva verksamheten med begränsad risk. Detta innebär i ett första steg att försöka identifiera och bedöma de risker som finns på såväl makro- som mikronivå. Uppgiften i nästa steg blir att försöka eliminera de riskmoment som låter sig hanteras och att begränsa effekten av övriga faktorer i rimlig omfattning. De risker som i måttlig omfattning återstår analyseras kontinuerligt så att erforderliga åtgärder kan vidtas för att begränsa eventuella skador. Inom respektive områden finns maximala risknivåer fastställda. Medvetet och frivilligt accepterade risker ska helst vara kalkylerbara samt alltid vägas mot motsvarande chanser till resultatförbättringar. I ett fastighetsbolag är verksamheten till sin natur mycket långsiktig. Det finns relativt små möjligheter att påverka resultatet på kort sikt. Därför inriktas verksamheten i huvudsak på riskerna på lång sikt. Nedan redovisas hanteringen av de risker, som direkt påverkar verksamheten och dess resultat. Uthyrningsbar yta per objektstyp Lokaler, 45% Bostäder, 55% Makronivå Inflation hanteras genom indexklausuler i kontrakt och ränterisk förebyggs genom en strikt finanspolicy. Vi är beredda på konjunktursvängningar genom att ha marginaler i likviditet och räntetäckning. Urbaniseringstendenser och ändrade konsumtionsmönster möter vi genom god spridning av beståndet på olika orter med satsningar där potentialen bedöms vara bra. När det gäller nya lagar och regler har vi en allmän beredskap och bevakning och är lyhörda för pågående förändringsprocesser. Intäkter Intäkterna utgörs nästan uteslutande av hyror. Självklart eftersträvas långa hyresavtal med betalningssäkra kunder, som kan förväntas stanna länge i våra lokaler och bostäder. För att minska effekterna vid uppsägningar av kontrakt har vi varierande kontraktstider och dessutom så hög servicegrad att hyresgästerna inte söker andra alternativ. För att undvika stora vakanser vid branschkriser eftersträvar vi att ha ett stort antal olika kundkategorier. Risker med så kallade kriskommuner undviks genom etablering på flera typer av orter. För kunder med sämre bedömd betalningsförmåga krävs att de kan lämna garantier eller liknande. En jämn fördelning mellan kommersiella lokaler och bostäder motverkar konjunktursvängningar för olika fastighetstyper. Driftskostnader De löpande förvaltningskostnaderna är svåra att påverka i någon större omfattning. Det ligger en stor risk i att minska på fastighetsskötseln och därmed indirekt på servicen till hyresgästerna. Uthyrningsbar yta per ort Stockholm, 5% Linköping, 5% Arboga, 7% Uppsala, 3% Lokalkontrakten fördelade efter förfallotid per år Procent Yta m² Västerås, 11% Norrköping, 43% Finspång, 13% Örebro/Kumla, 13% Vakant 5% 10% 15% 20% 25% Sida 8 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

9 RISKHANTERING Stora förbrukningskostnader hanteras genom en konstruktiv upphandling. Akuta stora reparationer undviks genom ett planerat och konsekvent genomfört underhåll något som är bra både för oss och för hyresgästerna. Reparationer och underhåll I sämre tider kan det vara frestande att dra ned på underhållskostnaderna, för att på så sätt förbättra det aktuella årets resultat. Häri ligger en stor långsiktig risk. Eftersatt underhåll orsakar stora problem i framtiden, vi ökar därför avsättningar till periodiskt underhåll och tillsätter resurser för att upprätta och vidareutveckla våra underhållsplaner. Ökade kostnader undviks genom kostnadsmedvetna upphandlingar och effektiv projektledning. Finansiella kostnader För hantering av den finansiella verksamheten finns en fastlagd policy. Mer om denna finns på sidan 7 i årsredovisningen. Marknadsutvecklingen följs mycket noga och våra egna bedömningar noteras kontinuerligt. Ändrade överväganden har så sent som i december 2002 medfört att strategin för räntebindningar justerats. Ränterisker undviks och hanteras genom anpassad spridning av räntebindning. Refinansieringsrisker minskas genom långa låneavtal med flera finansiärer. Likviditetsrisker undviks genom att vi alltid har en rejäl likviditetsreserv och positiva kassaflöden. Svängningar i marknaden förutses genom att vi kontinuenligt analyserar marknaden och har en aktiv närvaro. Resultat och kassaflöde I särskilt ogynnsamma fall, t ex om många olika riskscenarier sammanfaller, skulle de övergripande målen kunna bli svåra att nå. Kortsiktigt kan även detta hanteras. Skulle en situation med försämrat kassaflöde uppstå kan vi avvakta med kassaintensiva åtgärder. En sämre resultatprognos skulle kunna tidigarelägga planerade försäljningar. Kv Markattan, Norrköping. Ombyggnation till studentbostäder under Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 9

10 FASTIGHETSFÖRTECKNING, per Ort / Fastighet Adress Byggår Bostäder Lokaler Summa Bruttohyror * = Exploateringsfastigheter m 2 m 2 m 2 tkr NORRKÖPING Amerika 4* Söderleden Beryllen 1 Urbergsgatan Bokhållaren 2 Erikslundsplan Diket 7 Drottninggatan Fotogenen 4 Importgatan Fotogenen 5 Importgatan Järnstången* Östra Promenaden 8 0 Kapellhorvan 10 Bredgatan Knäppingsborg 7 Järnbrogatan Krokekshult 1:196 Sjöviksvägen Kullerstads-Åby 3:7 Eskilsvägen Kvarnen 1+4 Västgötegatan Kvarnen 2 Västgötegatan Liljan Nygatan Linjen 3 Idrottsgatan Markattan 11 Drottninggatan Markattan 5+12 Drottninggatan Montören 19* Butängen 0 40 Motorn 12 Lindövägen Proppen 2 Malmgatan Ruddammen 7 Trädgårdsgatan Safiren 1 Vilbergsgatan 34-44, Smaragden 1 Vilbergsgatan Sparven 9 S:t Persgatan 139 A-M Spetsen 10 Kungsgatan Spiran 12 Drottninggatan Stallet 5 Slottsgatan Steglitsan 6 Nelinsgatan Sågen 7* Rörgatan Tuvan 5, Torvan 1 Skogvaktaregatan 4, Vattenkonsten 5 Fleminggatan Ångan 4 Surgatan Total Norrköping Sida 10 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

11 FASTIGHETSFÖRTECKNING, per Ort / Fastighet Adress Byggår Bostäder Lokaler Summa Bruttohyror * = Exploateringsfastigheter m 2 m 2 m 2 tkr ARBOGA Gesällen 15 Storgatan Gropgården 4* Nygatan 21 0 Hjulmakaren 25 Vikingagatan 4 A-C Ringsborg 1 Kapellgatan Riskan 1 Österled 26 A-G Vilsta 9 Lundborgsesplanaden Vilsta 10 Lundborgsesplanaden Vilsta 21 Lundborgsesplanaden Total Arboga FINSPÅNG Generatorn/Klubben 5 Villavägen Hårstorp 4:7 Norrköpingsvägen Kalkugnen 3 Kalkugnsvägen Kjusorna 12 Stora Allén Klubben 6 Östermalmsvägen Kuggväxeln 7+8 Östermalmsvägen Köpmannen 3 Bergslagsvägen Köpmannen 6 Vallonvägen Lodet 1 Kanalgatan Luntan 1 Kanalgatan Läkaren 2* Bergslagsvägen 0 Manan 1+2 Kalkugnsvägen Manteln 9 Gröna Vägen Murklan 1 Storängsvägen Ringugnen/Lervagnen Östermalmsvägen Soldaten 10 Bergslagsvägen Trasten 7 Kraftkärrsvägen Vinkelhaken 4 Bergslagsvägen Total Finspång SÖDERKÖPING Stinsen Margaretagatan Total Söderköping Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 11

12 FASTIGHETSFÖRTECKNING, per Ort / Fastighet Adress Byggår Bostäder Lokaler Summa Bruttohyror * = Exploateringsfastigheter m 2 m 2 m 2 tkr LINKÖPING Borgmästaren 11 Badhusgatan Decimalen 17 Storgatan Idéflödet 1* Teknikringen Idékretsen 4 Teknikringen Total Linköping KUMLA Byggmästaren 9 Trädgårdsgatan Fiskalen 1 Trädgårdsgatan Fiskalen 6 Vattugatan Guldsmeden 15 Köpmangatan Köpmannen 6 Köpmangatan Notarien 1 S Kungsvägen Rådmannen 1 Marielundsgatan 3 A-D Skräddaren 14+15* Sveavägen-Odengatan Trädgårdsmästaren Köpmangatan Total Kumla ÖREBRO Bromsgården 1 Drottninggatan Gillet 22 Storgatan Hållstugan 9, 28, 29, 31 Engelbrektsgatan Prästgården 12 Drottninggatan Lastaren 1 Transportgatan Total Örebro Sida 12 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

13 FASTIGHETSFÖRTECKNING, per Ort / Fastighet Adress Byggår Bostäder Lokaler Summa Bruttohyror * = Exploateringsfastigheter m 2 m 2 m 2 tkr VÄSTERÅS Fältmössan/Vapenrocken Rönnbergagatan Klockarkärleken 2 Rönnbergagatan Knekten 4 Rönnbergagatan Rödklinten 2 Bangatan Vallmon 5+6 Bangatan Total Västerås UPPSALA Dragarbrunn 20:1 Kungsgatan Fjärdingen 28:6+7 Drottninggatan Kungsängen 6:10 Kungsängsgatan Kungsängen 40:1 Hamnplan Kvarngärdet 1:8 Portalgatan 6 B Luthagen 78:1 Götgatan Total Uppsala STOCKHOLM Bangården 4* Huvudstagatan Krejaren 15 Nybrogatan Orion 11 Odengatan Sicklaön 37:24 Finnbergsvägen 2, 3, Total Stockholm TOTALT KONCERNEN Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 13

14 FASTIGHETSVÄRDERING Det aktuella marknadsvärdet på fastighetsportföljen överstiger 3,5 miljarder kronor Avkastningskrav Alla våra förvaltningsfastigheter åsätts årligen individuella avkastningskrav fördelade på bostäder och lokaler. Detta uppdrag ligger sedan flera år tillbaka hos Forum Fastighetsekonomi, som känner och kan bedöma våra fastigheter. I tabellen redovisas en sammanfattning av årets bedömningar. Avkastningskrav, % Bostäder Lokaler Vägt Stockholm 3,00-5,75 6,50-9,00 6,00 Norrköping 6,25-9,50 7,50-10,00 7,70 Linköping 5,25 7,50-8,50 7,90 Örebro 6,25-7,50 8,25-10,00 8,30 Västerås 7,25-7,75 9,25 7,50 Uppsala 5,00-5,25 7,50-8,50 6,80 Finspång 8,25-9,00 8,50-10,25 8,70 Kumla 8,25-8,50 9,00-9,25 8,60 Arboga 8,75 9,50 9,00 Söderköping 7,00 7,00 Totalt 7,65 Under de senaste åren har avkastningskraven generellt sett ökat på alla orter, vilket inneburit att det sammanvägda avkastningskravet på vårt bestånd också ökat, trots att de köp vi gjort varit på orter med låga avkastningskrav. Diagrammet visar utvecklingen de senaste fyra åren. 7,65% 7,60% Driftsnetto Ovanstående avkastningskrav ställs mot fastigheternas representativa driftsnetto. Med detta menas ett uthålligt rimligt driftsnetto, belastat med normala underhållskostnader och aktuell fastighetsskatt. Hänsyn tas alltså till en bedömd utveckling av hyror, vakanser och fastighetskostnader. Värden på förvaltningsfastigheterna Av tabell framgår värdena per ort samt det totala värdet, som uppgår till Mkr. Det kan noteras att samtliga försäljningar de senaste åren har skett till nivåer som överstigit de värden, som framkommit med ovanstående metod. Dessutom har de flesta köpen, varav alla varit av strategisk natur, skett på avkastningsnivåer som understigit Forums bedömningar. Värdering Mkr Kr/m Stockholm Norrköping Linköping Örebro Västerås Uppsala Finspång Kumla Arboga Söderköping Totalt ,55% 7,50% 7,45% 7,40% 7,35% 7,30% 7,25% Summering I de flesta fall har metoden givit rättvisa värden. För de få objekt som fått klart missvisande resultat, har korrigeringar skett med totalt +60 Mkr. Värdet av projektfastigheter, tomter, byggrätter med mera uppskattas till bokfört värde. Denna summa uppgår endast till 20 Mkr. Totalt för koncernen uppkommer ett bedömt marknadsvärde på fastighetstillgångarna till Mkr, motsvarande ett övervärde på 600 Mkr. Sida 14 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

15 FEM ÅRS ÖVERSIKT Mkr Ur resultaträkningen Nettoomsättning Avskrivningar Bruttoresultat Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Årets resultat Ur balansräkningen Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Nyckeltal Synlig soliditet, % 15,1 15,0 10,6 11,9 9,7 Justerad soliditet, % 26,0 24,0 22,0 20,0 19,0 Direktavkastning, % 7,8 7,7 8,5 8,9 9,3 Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,5 1,4 1,3 1,3 Skuldsättningsgrad, ggr 5,0 5,0 7,7 7,0 8,7 Avkastning på eget kapital, % 10,3 44,0 37,6 29,0 17,6 DEFINITIONER Synlig soliditet Synligt eget kapital i relation till balansomslutningen. Justerad soliditet Synligt eget kapital ökat med övervärden minus uppskjuten skatt (28%) på övervärden i relation till balansomslutning ökat med övervärden minus uppskjuten skatt (28%) på övervärden. Direktavkastning Bruttoresultat exkl avskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut, avseende färdigställda fastigheter. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt synligt eget kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster exkl resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till synligt eget kapital. Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 15

16 ÅRSREDOVISNING Räkenskapsåret Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenskapsåret 2002, dess 55:e verksamhetsår. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Information om verksamheten Verksamheten består i att långsiktigt förvalta och utveckla egna fastigheter i mellansverige. Bolaget har huvudkontor i Norrköping samt avdelningskontor i Stockholm, Finspång, Arboga, Örebro, Västerås, Uppsala och Linköping. Under året har aktierna i Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB, tidigare Mikron Holding Karlskoga AB, förvärvats. Bolaget bedriver ingen verksamhet förutom att förvalta aktierna i dotterbolaget Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB, tidigare Mikron Karlskoga AB, som bedriver fastighetsförvaltning. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Koncernen Koncernens fria egna kapital uppgår till tkr varav tkr utgör årets vinst. Någon avsättning till bundna reserver i koncernen är ej erforderlig. Moderbolaget Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedlen tkr, disponeras på följande sätt: Utdelning till aktieägare utgår med 25 kr/aktie och att återstoden överföres i ny räkning Fastighetsförvaltningen Perioden har präglats av färdigställanden och inflyttningar i en rad omfattande ny-, till- och ombyggnadsprojekt. I Mjärdevi Science Park, Linköping, har nybyggnation av kontorshus färdigställts och inflyttning ägt rum. För Linköpings Universitets räkning har fastigheten Spetsen 10, Norrköping, byggts till med ca m. Ombyggnation av affärshuset Vinkelhaken 4, Finspång, har färdigställts och invigning har ägt rum. Lokaler i fastigheten Markattan 5+12, Norrköping, har byggts om till studentbostäder. I upprustningen av kontorshuset Bangården 4, Solna, har första etappen avslutats. Utbyggnaden av bredband till koncernens alla fastigheter är genomförd. Övriga investeringar består av hyresgästanpassningar. Under året har fastigheten Kadetten 18, Stockholm, avyttrats till bostadsrättsförening. Fastigheternas marknadsvärde uppgår till ca Mkr, vilket innebär att övervärden finns på ca 600 Mkr. Vakansgraden för koncernens bostäder uppgår till 1,7% (1,1). Vakansgraden för koncernens lokaler uppgår till 8,5% (9,4). Finansiella verksamheten Koncernens räntebärande skulder uppgick till Mkr. Medelräntan uppgick under året till 5,3% (5,3). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Låneportföljens förfallotider framgår av Not 20. Durationen, lånens genomsnittliga räntebindningstid, uppgick till 38 månader. Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 99 Mkr (85). Sida 16 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

17 RESULTATRÄKNING Koncernen Moderbolaget Tkr Not Nettoomsättning Fastighetskostnader 1, BRUTTORESULTAT Central administration och marknadsföring 2, 3, 4, Resultat fastighetsförsäljning RÖRELSERESULTAT Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT Henry Ståhl Fastigheter AB // Årsredovisning 2002 // Sida 17

18 BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget Tkr Not TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och markanläggningar Pågående ny-, till- eller ombyggnader Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m m Pågående arbeten för annans räkning Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR Sida 18 // Henry Ståhl Fastigheter AB // Årsredovisning 2002

19 BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget Tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital 15 Aktiekapital Bundna reserver/reservfond Fritt eget kapital Fria reserver Balanserad vinst Årets resultat Obeskattade reserver Periodiseringsfonder Avsättningar Avsatt till uppskjuten skatt Långfristiga skulder Förlagslån Checkräkningskredit Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernföretag Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Henry Ståhl Fastigheter AB // Årsredovisning 2002 // Sida 19

20 KASSAFLÖDESANALYS Koncernen Moderbolaget Tkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Finansnetto Erhållet koncernbidrag Utdelning Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändringar av rörelsekapital Förändring av kortfristiga skulder Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av saldo i pågående arbeten för annans räkning Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHET Förvärv av dotterbolagsaktier Förvärv av byggnader och mark Försäljningar av byggnader och mark Ny-, till- och ombyggnad Förvärv av maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Outnyttjade checkräkningskrediter DISPONIBEL LIKVIDITET Sida 20 // Henry Ståhl Fastigheter AB // Årsredovisning 2002

21 REDOVISNINGS- & VÄRDERINGSPRINCIPER SAMT NOTER ALLMÄNT Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommendation och har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att anskaffningskostnaden för aktier i dotterbolag eliminerats mot förvärvat eget kapital. VÄRDERINGSPRINCIPER Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningskostnad där ej annat anges. Fordringar har upptagits till det belopp, varmed de beräknas inflyta. Avsättning för förlustrisker har skett efter individuell prövning. Pågående arbeten och anläggningsfastigheter under uppförande har värderats till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader. Med direkta kostnader förstås i detta sammanhang materialkostnader, löner och andra ersättningar samt socialförsäkrings- och andra arbetsgivaravgifter i den mån de är hänförliga till arbetare och arbetsledare på byggarbetsplatserna, arkitekt-, konstruktions- och kontrollkostnader till utomstående, kostnader för underentreprenader m m. Anläggningsfastigheter, som förvärvats från utomstånde, har upptagits till anskaffningsvärdet. Byggnader som uppförts i egen regi har värderats till summan av direkta tillverkningskostnader enligt ovanstående redogörelse, samt skälig andel av indirekta kostnader. Investeringar i tomtmark och exploateringsfastigheter är bokförda till anskaffningskostnad. Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en femårsperiod. Avskrivningarna är lika stora såväl skattemässigt som bokföringsmässigt. Fastigheternas goda standard bibehålls genom löpande underhåll som kostnadsförs. Avskrivningar sker ned till ett fastställt restvärde. Restvärdet bestäms genom en individuell bedömning av varje byggnads marknadsvärde och 75% av detta värde har fastställts som restvärde. Avskrivning görs på byggnadens anskaffningsvärde efter avdrag för det fastställda restvärdet. På byggnader där anskaffningsvärdet överstiger restvärdet görs avskrivningar med i genomsnitt 1,5% av anskaffningsvärdet. Genomsnittliga avskrivningen i koncernen på samtliga byggnaders anskaffningsvärde är 1,0%. På fastigheter som har ett bokfört värde understigande restvärdet görs inga avskrivningar och ej heller på fastigheter som färdigställts under året. Vid värdering av fastighetsbeståndet har ett nedskrivningsbehov konstaterats, uppgående till ca 40 Mkr. Nedskrivningsbehovet, som avser ett fåtal fastigheter, har uppstått under Bolaget väljer dock att inte göra nedskrivningar i år utan avvaktar och utvärderar om det är en varaktig och bestående värdenedgång. Vid beräkning av uppskjuten skatt används 28% om inget annat anges. NOT 1 Fastighetskostnader, tkr Koncernen Driftskostnader Underhålls- och hyresgästanpassningskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Nedskrivningar Driftskostnader Reparationer Fastighetsskötsel Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsadministration Övriga kostnader Moderbolaget Driftskostnader Underhålls- och hyresgästanpassningskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Driftskostnader Reparationer Fastighetsskötsel Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsadministration Övriga kostnader NOT 2 Information angående ersättning till revisor Koncernen Till bolagets revisor och revisionsföretag 2002 har ersättning utgått: för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen mm samt rådgivning och annat biträde som föranletts av iakttagelser vid granskningen 255 för fristående rådgivning, biträde etc Moderbolaget Till bolagets revisor och revisionsföretag har ersättning utgått: för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen mm samt rådgivning och annat biträde som föranletts av iakttagelser vid granskningen 185 för fristående rådgivning, biträde etc Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 21

22 NOTER NOT 3 Medeltal anställda Det är endast moderbolaget som under året haft anställd personal. Män Kvinnor NOT 4 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, tkr Löner och andra ersättningar Styrelse och VD Övriga Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (1 674) (1 855) Av pensionskostnaderna avser 550 tkr gruppen styrelse och VD. Bolaget har inga utestående pensionsförpliktelser till dessa. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två årslöner. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej. NOT 5 Avskrivningar maskiner och inventarier, tkr Koncernen Avskrivningar fördelar sig enligt följande: Fastighetskostnader: Byggnader Maskiner och inventarier Centraladministration och marknadsföring: Maskiner och inventarier Totala avskrivningar Moderbolaget Avskrivningar fördelar sig enligt följande: Fastighetskostnader: Byggnader Maskiner och inventarier Centraladministration och marknadsföring: Maskiner och inventarier Totala avskrivningar NOT 6 Resultat från andelar i koncernföretag, tkr Moderbolaget Resultatandelar från HB och KB NOT 7 Resultat från övriga finansiella tillgångar, tkr Koncernen Utdelningar 0 3 Derivatinstrument Övrigt Moderbolaget Nedskrivning aktier i dotterbolag Derivatinstrument Övrigt NOT 8 Bokslutsdispositioner, tkr Moderbolaget Förändring periodiseringsfond Koncernbidrag NOT 9 Skatt på årets resultat, tkr Koncernen Aktuell skattekostnad Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader och bokslutsdispositioner Redovisad skattekostnad Moderbolaget Aktuell skattekostnad Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader och bokslutsdispositioner Redovisad skattekostnad Koncernen Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster: Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring av näringsfastighet Outnyttjat underskott från tidigare år Skattemässiga avskrivningar över plan Övriga skattemässiga justeringar Uppskjuten skatt på temporära skillnader Skatt på årets resultat Moderbolaget Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster: Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring av näringsfastighet Outnyttjat underskott från tidigare år Skattemässiga avskrivningar över plan Övriga skattemässiga justeringar Uppskjuten skatt på temporära skillnader Skatt på årets resultat Avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader av förvärvade övervärden har enligt Redovisningsrådets rekommendation nr 9 ej gjorts, då någon avyttring inte beräknas ske inom en överskådlig framtid. Sida 22 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002

23 NOTER NOT 10 Materiella anläggningstillgångar, tkr Koncernen Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde Inköp, ny-, till- och ombyggnad Försäljningar Utg ack anskaffningsvärde Ingående ack avskrivningar Årets avskrivningar Utg ack avskrivningar Ingående nedskrivningar 0 0 Årets nedskrivningar Utg ack nedskrivningar Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärde, mark Taxeringsvärde, byggnad Moderbolaget Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde Inköp, ny-, till- och ombyggnad Försäljningar Utg ack anskaffningsvärde Ingående ack avskrivningar Årets avskrivningar Utg ack avskrivningar Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärde, mark Taxeringsvärde, byggnad Maskiner och inventarier Koncernen Ingående anskaffningsvärde Utrangering 0 0 Inköp Försäljningar Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde Leasing Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per fördelar sig enligt följande: År Tkr Årets kostnad för leasing uppgick till 526 tkr. Beräknat anskaffningsvärde uppgår till tkr. NOT 11 Andelar i koncernföretag, tkr Aktier Kapital- Antal Bokf andel % värde Fastighets AB Skvallertorget Förvaltnings AB Ståhl Invest Allmänna Bränsle AB General Oilex Company AB AB Realvärden Henry Ståhl AB Norrköpings-Fundamentet Henry Ståhl Fastigh i Karlskoga H. AB Henry Ståhl Fastigh i Uppsala AB Andelar Kapital- Röster Bokf andel % andel % värde Byggn AB H Ståhl Kultursektor KB Centrumfastigheter Förvaltnings AB Intector KB Fastighetsbolaget Spetsen HB Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB Totalt aktier och andelar Dotterdotterbolag Kapital- Röster Bokf andel % andel % värde Förvaltnings AB Constructor Henry Ståhl Fastigh i Karlskoga AB Kungsbävern KB Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2002 / Sida 23