Överlåtelsebesiktning av hus för Säljare

Transkript

1 1 Rune Karlsson HMP Karlsson s Bygg AB Överlåtelsebesiktning av hus för Säljare Husvallavägen Fastighetsbeteckning Husvalla 2:8 Kommun Borgholms Kommun Besiktningsdatum Fastighetsägare Hans och Ulla Marmolin Uppdragsgivare Besiktningsman Närvarande Väder Hans Marmolin Rune Karlsson Hans Marmolin +12 grader och regn/blåst

2 2 Besiktningsutlåtande Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1872 Typ av byggnad Stomme Tak Fasad Fönster Grund Ventilation Uppvärmning Övriga byggnader Fritidshus Trä Plåttak med spåntak som undertak Stående panel med ribb 2-glas kopplade Torpargrund Självdrag Mekanisk ventilation i badrum Direktverkande el Vedspis Kakelugn Sidobyggnad Gäststugor i ladan Bastu Uppgifter lämnade av uppdragsgivaren

3 3 Okulär besiktning Utvändig besiktning- huvudbyggnad Yttertak Ränndalar i behov av rengöring. Vindskivor i behov av normalt målningsunderhåll. Vindskiva utbygge kök i söder är rötskadad i nederkant. Hängrännor och stuprör Hängränna nordost vid entré läcker i skarv. Del av hängränna saknas entré söder. Fönster och dörrar Fönsterbleck saknar uppvik. Skarv mellan knut och fönster i badrum har gått isär. Fönsterfoder/ribb fönster i gavel söder är rötskadad.

4 4 Fasad Knutbräda utbygge i söder är skadad i nederkant. Panelen är äldre standard och på flera håll finns rötskador i nederkant på panel och ribb. Stolpar och staket på entrén verandan är rötskadad i botten. Växtligheten mot fasaden på den södra gaveln bör tas bort eller kortas ner då den ligger mot panelen. Vindsutrymme Ingång genom lucka i taket hall, tjärlukt från taksparrar. Grund Grunden är en torpargrund utan någon åtkomst och kan inte besiktas i sin helhet. Bild tagen genom hål i grundmur i gavel. Riskanalys Alla uteluftsventilerade grunder bedöms som riskkonstruktioner ur fuktsynpunkt. Fukt tillförs grunden genom avdunstning av markfukt samt via ventilationsluften. Risk för påväxt och insektsangrepp under bjälklaget och trossbotten om fuktkvoten överstiger 17% i fuktkvot

5 5 Invändig besiktning Hall Dörr mot vardagsrum i behov av justering. Dörr mot kök i behov av justering. Vardagsrum Kök Elkontakt över bänkskiva sitter löst. Toalett/duschutrymme Plastmatta på golv och kakel på vägg. Riskanalys Kakel på vägg. Ytskiktet täcker hela tätskiktet. För att försäkringar ska gälla vid en ev framtida vattenskada skall underlag och tätskikt vara rätt utfört enligt bransch regler. Detta kunde inte kontrolleras. Sovrum

6 6 Gäststuga Byggnadsår 1872 Typ av byggnad Sidobyggnad Stomme Trä Tak Plåttak med spåntak som undertak Fasad Stående panel med ribb Fönster 2-glas kopplade Grund Torpargrund Ventilation Självdrag Uppvärmning Direktverkande el Utvändigt Yttertak Vindskiva i sydväst skadad i botten. Hängrännor och stuprör Fönster och dörrar Fönsterbleck saknar uppvik. Fasad Panelen är äldre standard och på några håll finns rötskador i nederkant på panel och ribb. Markförhållande

7 7 Grund Grunden är helt täckt med kalkstensmur. Ingen åtkomst, ingår inte i besiktningen. Riskanalys Alla uteluftsventilerade grunder bedöms som riskkonstruktioner ur fuktsynpunkt. Fukt tillförs grunden genom avdunstning av markfukt samt via ventilationsluften. Risk för påväxt och insektsangrepp under bjälklaget och trossbotten om fuktkvoten överstiger 17% i fuktkvot Vindsutrymme Åtkomst genom lucka från hall. Mellanbjälklaget helt oisolerat. Tjärlukt ifrån taksparrar. Invändigt Hall Dörr mot vardagsrum i behov av justering. Vardagsrum Kök Skvallerrör från varmvattenberedaren går ut genom yttervägg. Frysrisk vintertid. Bör dras till avlopp. Spår efter gammalt läckage vid varmvattenberedaren. Varmvattenberedaren bör ha ett vattentätt underlag och avrinning. Sovrum

8 8 Bastu/dusch utrymme Hopbyggt med ladan. Plåttak. Delvis stenfasad och träfasad för övrigt. Dörrfoder utsida är rötskadade i nederkant. Invändigt. Golv och väggmatta i duschutrymmet består av svetsad plastmatta. Skarvar på matta i dusch har gått isär på några ställen. Väggmatta mellan tak och vägg har bulat sig i duschutrymmet. Rörinfästningen i dusch sitter löst. Bör tätas med silikon i skruvhål. Uppreglade träväggar mot kalkstensvägg. Se vidare avsnitt Riskanalys Uppreglade träväggar. Torpargrund se vidare Riskanalys Grund.

9 9 Ladan Gästrum i den norra delen. Bänkskiva intill diskbänk fuktskadad. Saknas silkonfog. Golvbrädorna välvt/vågat sig på ytan. Se vidare avsnitt Riskanalys Uppreglade träväggar. Torpargrund se vidare Riskanalys Grund. Ladan Gästrum i den södra delen. Bänkskiva intill diskbänk fuktskadad, silikonfog saknas. Skvallerrör från varmvattenberedaren går ut genom yttervägg. Frysrisk vintertid. Bör dras till avlopp. Varmvattenberedaren bör ha ett vattentätt underlag med avrinning till avlopp. I fönsternischerna finns spår efter fuktskador. Rekommenderar att förbättra ventilationen i rummet. Övervåning/sovloft Se vidare avsnitt Riskanalys Uppreglade träväggar. Torpargrund se vidare Riskanalys Grund. Utvändigt Ladan Taket består av vasstak med undertak av plywood med luftspalt. Vindskivplåt i sydväst sitter löst. Knutbrädorna på östra sidan är rötskadade i nederkant. Panelen är äldre standard och på några håll finns rötskador i nederkant.

10 10 Hönshuset Toalett och duschutrymme, samt tvättstuga. Duschkabin. Toalettstol sitter löst. Ventilation saknas. Kalkstensgolv och uppreglade träväggar mot kalkstensvägg. Dörrkaret har begynnanden rötskador i botten. Vindskivor i öster rötskadade i nederkant. Riskanalys Uppreglade träväggar Uppreglade isolerade träväggar i direktkontakt mot kalkstensvägg är en känd riskkonstruktion. Fukten vandrar i kalkstensväggen både från marken som utifrån, och fuktar upp isolering och trävirke. Detta kan orsaka fuktskador och lukt. Riskanalys Grund Alla torpargrunder bedöms som riskkonstruktioner ur fuktsynpunkt. Fukt tillförs grunden genom avdunstning av markfukt samt via ventilationsluften. Risk för påväxt och insektsangrepp under bjälklaget och trossbotten om fuktkvoten överstiger 17% i fuktkvot.

11 11 VILLKOR SAMT SYFTE MED ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt, utan överlåtelsebesiktningen är en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar av byggnaden och övrigt om fastigheten som inte besiktas ingår i köparens undersökningsplikt. Syftet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att samla och redovisa väsentlig information om besiktigad del av byggnadens/byggnadernas befintliga skick vid besiktningstillfället. Resultatet av överlåtelsebesiktningen redovisas i ett besiktningsutlåtande som ställs på uppdragsgivaren. ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk bedömning av byggnad/byggnader. Byggnadens/byggnadernas ålder, brukande och allmänna skick ställt i relation till jämförliga byggnader vid överlåtelsen. Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen. Överlåtelsebesiktningen omfattar de byggnader som upptas i besiktningsutlåtandet. Följande byggnadstekniska delar är undantagna i överlåtelsebesiktningen: - Installationer för el och VVS - Skorstenar och rökgångar - Värmeanläggning - Maskinell utrustning såsom vitvaror, pool och poolaggregat, bastuaggregat - Altaner och uterum - Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, ej heller provtryckning, mätning av radon, samt förekomst av asbest och PCB. ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller lämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till den som beställt överlåtelsebesiktningen. I uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning. Beställaren skall förvissa sig om att samtliga uppgifter lämnade under besiktningen protokollförs och antecknas av besiktningsförrättaren. Skador på grund av slitage och i andra sammanhang obetydliga uppgifter antecknas inte i utlåtandet. Det åligger beställaren att säkerställa åtkomst till samtliga delar av fastigheten som ska ingå i besiktningen samt att det finns godkända stegar att tillgå. Vidare åligger det beställaren att att säkerställa att berörda ytor ska vara lättåtkomliga samt fria från skrymmande bohag. HANDLINGAR Som grund för överlåtelsebesiktningen används tillgängliga handlingar och upplysningar som säljaren lämnat. Det åligger inte besiktningsförrättaren att kontrollera äkthet eller riktighet i de handlingar eller upplysningar som säljaren tillhandahåller såvida inte det är uppenbart att det framstår som felaktiga. OKULÄR BESIKTNING Överlåtelsebesiktningen är en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om något utrymme inte är tillgängligt under besiktningen kommer detta att noteras i utlåtandet och köparen får söka information från annat håll eller be säljare att lämna garantier eller annan specificera information om den del som inte besiktas.

12 12 ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN GÄLLER FÖRHÅLLANDENA VID BESIKTNINGSTILLFÄLLET Information som redovisas vid den okulära besiktningen såsom fel och brister, riskanalyser samt rekommendationer om vidare undersökning, är sådana uppgifter en köpare före det att köpet vinner laga kraft skall ha vetskap om. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som påpekas i gjorda analyser och bedömningar av risker kan inte en köpare ställa säljare ansvarig för såvida inte säljare lämnar garantier i köpeavtal. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet. Information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar säljare/köpare kunskap om fastighetens skick i besiktad del. Informationen redovisar vad köparen med fog kunnat anta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare. RISKANALYS Vid sidan av förhållanden som antecknats vid en omsorgsfull gjord okulär överlåtelsebesiktning skall besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel eller brister än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att beakta den information som framkommit av handlingarna, säljarens upplysningar, den okulära besiktningen och den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. När påtaglig risk för väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i den okulär besiktning liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om påtaglig risk för väsentligt fel som besiktningsförrättaren antecknat i riksanalys finns eller inte. Säljaren måste ge sitt godkännande för fortsatt utredning eller för undersökning som kräver ingrepp i fastigheten. BESIKTNINGSUTLÅTANDET Innehåller all den samlade information från överlåtelsebesiktningen och om den besiktigade fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället. Uppgifter om fastigheten liksom åtgärdsförslag eller kostnadsförslag som lämnats under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet ingår inte i överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om fastighetens befintliga skick och kan inte heller läggas till grund för åtgärdsprogram eller kostnadsuppskattning. Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar någon uppgift. FÖRSÄKRING Besiktningsförrättaren har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. ÖVERLÅTELSE AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET ÄR INTE TILLÅTET Besiktningsförrättaren har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet och beställaren har nyttjanderätt dock med begränsningar och inom ramarna för avtalat ändamål. Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt skriftligt medgivande överlåtas på annan ej heller användas i annat syfte än vad som anges i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Om överlåtelser sker utan medgivande enligt ovan kommer besiktningsutlåtandet inte att gälla och kan således inte göras gällande mot besiktningsförrättaren.

13 13 BEGRÄNSNINGAR I BESIKTNINGSFÖRRÄTTARENS SKADESTÅNDSSKYLDIGHET Skulle besiktningsutlåtandet lämnas med felaktig eller otillräcklig information om den besiktade fastigheten kan beställaren komma att lida skada genom att fastigheten avviker från vad som beställaren förväntar sig genom den information som lämnats i besiktningsutlåtandet. Beställarens skada kan innebära att en annars berättigad nedsättning av köpeskillingen blir lägre eller att reparationskostnaderna högre än vad beställaren förväntat sig. Besiktningsförrättaren är skyldig att ersätta skada orsakat genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. För detta ansvar gäller följande begränsningar. SKADESTÅNDSSKYLDIGHET Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av köpeskillingen beställaren eventuellt skulle fått om felet rapporterades vid överlåtelsetillfället. Den sammanlagda skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är dock begränsad till ett belopp motsvarande 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning ingicks. Ersättning för skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 20% av ett prisbasbelopp ersätts inte. Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen ersätts endast om skriftlig komplettering finns i direkt samband med att överlåtelsebesiktningen är utförd och överlämnad till beställaren. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än beställarens skada. Ej heller för skavanker och slitage eller andra obetydliga förhållanden om fastigheten som inte antecknats i besiktningsutlåtandet. Krav mot besiktningsförrättaren ska reklameras till denne inom skälig tid efter det att skadan upptäckts eller borde ha upptäckts. Reklamation kan dock ej ske senare än två (2) år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är avslutat när besiktningsförrättaren begär betalning för besiktningen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid förfaller all rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket. ÖVRIGT Kopieringsbar kopia av besiktningsutlåtandet skall arkiveras av besiktningsförrättaren under avtalstid, två år.