Byggnadsteknisk besiktning av hus i samband med fö rsa ljning

Transkript

1 Ingenjörsfirma HSAB Byggnadsteknik och energi Byggnadsteknisk besiktning av hus i samband med fö rsa ljning Öringstigen 10, Borgholm Fastighetsbeteckning Borgholm Solberga 1:138 Uppdragsgivare Kerstin Ottosson Aronsson Ingemar Aronsson Närvarande. Besiktningsdatum Väder 18, sol Ingenjörsfirma Hans Sandelin AB Nissestigen Kalmar hans.sandelin@telia.com

2 2 Besiktningsutla tande Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1991 Typ 1 plans hus Stomme Trästomme Tak Betongpannor Fasad Träpanel Fönster 3-glas isolerfönster Grund Betongplatta på mark, överliggande isolering Garage Vidbyggt Ventilation Mekanisk till och frånluftsventilation med värmeåtervinning Uppvärmning Luftburen värme Lämnade upplysningar i samband med besiktningen Inga uppgifter tillgängliga Utvändig besiktning Tak Relativt otäta anslutningar vd taknockarna och längs vinkelrännorna. Nockband bör monteras. Trasiga takpannor förekommer, vilket har orsakat skador på undertaksmasoniten samt även läckagefläck i vardagsrummet

3 3 Röta i ändträ på någon vindskiva Riskanalys: Översyn av taket rekommenderas, så att otäta detaljer kan åtgärdas med nockband eller andra tätningar, så att regn och snö inter kommer in under takpannorna och riskerar läckageskador Hängrännor och stuprör Vind Spår av det vid vissa tillfällen kommer in regn under takpannorna och blöter igenom undertaksmasoniten, dels vid skorstenen samt längs vinkelrännor och vid taknocken. Undertaksskivor har släppt på något ställe Isoleringen tilltryckt omkring vindsluckan Fönster och dörrar Riskanalys: Isolerfönster äldre än 20 år. Risk att det kan förekomma kondens i isolerglasen eller kan komma att uppstå Fasad Grundkonstruktion Betongplatta på mark med flytande golv, se BOTTENPLAN, Allmänt Sockel Markförhållanden

4 4 Garage med förråd Isolerat garage med förrådsrum. Garagedelen utan anmärkning Riskanalys. Förrådsrummet inrett till rum/kontor. Risk att fukt och värmeisolering inte motsvara de krav som gällde vid tiden för då huset byggdes. Risk för större energiåtgång samt mikrobiella skador i syllar och golvkonstruktionen, vilka kan orsaka unken lukt Invändig besiktning Allmänt Golvkonstruktion med platta på mark och flytande golv, spånskiva på cellplastisolering. Riskanalys: För grundkonstruktioner med flytande golv på betongplatta är det alltid en viss förhöjd fuktighet i betongplattan. Förekommer det organiskt material, t.ex. sågspån eller syllar/reglar, på betongplattan finns risk för mikrobiella angrepp, vilka i sin tur kan ge upphov till unken lukt som i sin tur kan påverka inomhusklimatet Badrum Duschrum med våtrumsmatta på golvet samt kakel på väggarna. Ingen förhöjd fuktighet indikerad. Golvfall mot golvbrunnarna under badkaret och i duschplatsen. Golvfall från golvbrunnarna vid handfat och toastol. Sovrum 3 st. WC Vardagsrum Fuktfläck i taket intill vägg mot förrådsrummet

5 5 Kök/allrum Fuktskydd rekommenderas under kyl och frys. Tvätt Hans Sandelin Bilaga. Villkor sidan 6 och 7

6 6 VILLKOR SAMT SYFTET M ED ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN (2 sidor) Syftet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att samla och redovisa väsentlig information om besiktigad del av byggnadens/byggnadernas befintliga skick vid besiktningstillfället. Med hjälp av den information som förmedlas i ett besiktningsutlåtande ges ett säkrare underlag för att bedöma byggnaden/ byggnadernas befintliga skick och den förväntan en säljare/köpare med fog kan ha. Resultatet av överlåtelsebesiktningen redovisas i besiktningsutlåtande som ställs på uppdragsgivaren Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt, utan överlåtelsebesiktningen är en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar av byggnaden och övrigt om fastigheten som inte besiktigas ingår i köparens undersökningsplikt. ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk bedömning av byggnad/byggnader. Byggnadens/byggnadernas ålder, brukande och allmänna skick ställt i relation till jämförliga byggnader vid överlåtelsen. Överlåtelsebesiktningen är en byggteknisk besiktning av de byggnader som är upptagna i besiktningsutlåtandet. Mark som inte har omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen. Överlåtelsebesiktningen omfattar de byggnader som anges i Besiktningsutlåtandet Följande är byggnadstekniska delar är undantagna i överlåtelsebesiktningen: - Installationer för el eller VVS - Skorstenar och rökgångar - Värmeanläggning - Förekomst av ev. radon, asbests eller PCB - Maskinell utrustning såsom vitvaror, pool med poolaggregat, bastuaggregat - Altaner, uterum ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS PRAKTISKA OCH JURIDISKA BETYDELSE Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar säljaren/köpares kunskap om fastighetens befintliga skick i besiktigad del. Informationen i besiktningsutlåtandet redovisar vad köparen med fog kunnat anta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare. Förhållanden som antecknas vid den okulära besiktningen, fel och brister, riskanalyser samt rekommendationer om vidare undersökning, är sådana uppgifter en köpare före köpets fullbordan skall ha vetskap om. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och kan en köpare inte göra gällande mot en säljare om inte säljaren lämnat garanti. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren lämnar underöverlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet. Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE I besiktningsutlåtandet redovisas information om besiktigad del av fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället. Beställaren skall förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet antecknar uppgifter som lämnas under besiktningen. Skavanker, skador på grund av slitage och andra i sammanhanget obetydliga upplysningar antecknas inte i besiktningsutlåtandet. För att överlåtelsebesiktningen skall kunna utföras skall beställaren se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege skall finnas tillgänglig. Efter det att besiktningsförrättaren överlämnat besiktningsutlåtandet skall besiktningsutlåtandet noggrant läsas igenom av beställaren Handlingar Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är byggnadens ålder, brukande och allmänna skick samt den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Som grund för överlåtelsebesiktningen används tillgängliga handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnats till besiktningsförrättaren. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera handlingarnas och uppgifternas riktighet i annat fall än i de avseenden där de framstår som uppenbart felaktiga. Besiktningsutlåtande I överlåtelsebesiktningen ingår en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Sådan yta eller utrymme ingår normalt i köparens undersökningsplikt även om ytan eller utrymmet inte besiktigas. Om ytor och utrymmen som inte besiktigas får köparen söka information på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen t ex genom att säljaren ombeds lämna garanti eller annan specificerad information om den del som inte besiktigas.

7 7 Riskanalys Vid sidan av de förhållanden som antecknats vid en omsorgsfullt gjord okulär överlåtelsebesiktning skall besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att beakta den information som framkommit av handlingarna, säljarens upplysningar, den okulära besiktningen och den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vidare åtgärd eller undersökning Besiktningsförrättaren kan föreslå vidare undersökning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i den okulära besiktningen liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Vidare undersökning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Vidare undersökning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.