Byggnadsteknisk besiktning av hus för Säljare

Transkript

1 1 Rune Karlsson HMP Karlsson s Bygg AB Byggnadsteknisk besiktning av hus för Säljare Lundarnagatan Fastighetsbeteckning Borgholm Föra 3:17 Hus 2 Kommun Borgholms Kommun Besiktningsdatum Uppdragsgivare Besiktningsman Danske Bank Rune Karlsson Närvarande Väder +15 grader sol

2 2 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1975 Typ av byggnad Stomme Tak Fasad Fönster Grund Ventilation Uppvärmning Fritidshus Trä Plåttak Stående spåntad panel 2-glas kopplade Uteluftsventilerad krypgrund Självdrag Direktverkande el Övriga byggnader Övriga uppgifter Vatten och el är frånkopplade.

3 3 Besiktningsutlåtande Okulär besiktning Huvudbyggnad Utvändigt Yttertak Taket består av TRP plåt och undertak av masonit. Inget att notera. Hängrännor och stuprör Hängrännorna är i behov av översyn/justering och rengöring. Fönster och dörrar Samtliga fönster och ytterdörrar är i behov av målningsunderhåll. Fönsterparti i söder har begynnande rötskador pga brist på underhåll. Fönster i väster och i norr rötskadade. Fönsterbleck är i behov av översyn/justering. Fasad Fasaden, foder och knutbrädor är i behov av underhåll och målning. Fasaden i väster är i behov av rengöring, samt komplettering av saknad panelbräda upp mot gavelspets där fladdermöss tar sig in. Fasaden på denna sida är i behov av rengöring från fladdermössavföring. Mellan brädor och asfaltsboard på gavelspets är full av fladdermössavföring, vilket kan orsaka lukt. Markförhållande Då takvatten rinner ner på marken intill grunden hålls fuktigheten i grunden hög för att undvika onödig fukt i grunden bör takvatten ledas bort från grunden i täta rör.

4 4 Grund Grunden är en uteluftsventilerad krypgrund. Trossbotten består av brädor dock ej under del av sovrum och badrum i öster som är bytt till asfaltsboard. Även bärdynan i gamla delen är delvis utbytt. Marken i grunden består av sjösten. Fuktkvoten uppmättes till mellan 20,0% - 20,9% fukthalt. Under badrum finns spår av fuktskada troligen orsakad av att varmvattenberedarens skvallerrör rinner ner genom bjälklaget. Bärdynan och trossbottenbrädor i den östra delen mellan sovrum och badrum som inte är utbytt är rötskadade och i behov av utbyte. Grunden i denna del är i behov av renovering.

5 5 Riskanalys - grunden Alla uteluftsventilerade grunder bedöms som riskkonstruktioner ur fuktsynpunkt. Fukt tillförs grunden genom ventilationsluften, främst under sommarhalvåret samt från takvatten och markfukt. Risk för mikrobiell påväxt om fuktkvoten överstiger 17% fukthalt i trävirke. Vind Ingång från lucka i gavel. Isolering på vind består av kutterspån och gullfiber. Då en panelbräda i gaveln saknas har fladdermöss fått ett hål att ta sig in på vinden genom. På vinden finns spår efter fladdermössavföring och sanering är nödvändig för att slippa obehaglig lukt. Fladdermössen har också tagit sig in mellan ytterpanel och asfaltsboard vilket orsakar att spillningen rinner ner i vardagsrummet. Även detta utrymme är i behov av rengöring. För övrigt inget att notera.

6 6 Invändig besiktning Kök Köksfläkt saknas. Hall Inget att notera. Sovrum Ventilation saknas. Toa/duschrum Plastmatta på golv och våttapet på väggar. Avlopp i utrymmet för VVB består endast av ett hål ner genom trossbotten med ett rör. Röret är inte tätt vilket medför att vatten läcker från skvallerröret från avtappning i trossbotten och orsakar skador i trossbotten. Se vidare Grund. Varmvattenberedaren är frånkopplad. Renoveringsbehov föreligger.

7 7 Vardagsrum Fönster i väst i behov av justering. I nordvästra hörnet har fladdermössavföring runnit ner från vindsutrymmet. Se vidare vind. Sovrum Ventilation saknas. Mittposten i fönster på utsida rötskadad.

8 8 VILLKOR SAMT SYFTE MED ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt, utan överlåtelsebesiktningen är en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar av byggnaden och övrigt om fastigheten som inte besiktas ingår i köparens undersökningsplikt. Syftet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att samla och redovisa väsentlig information om besiktigad del av byggnadens/byggnadernas befintliga skick vid besiktningstillfället. Resultatet av överlåtelsebesiktningen redovisas i ett besiktningsutlåtande som ställs på uppdragsgivaren. ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk bedömning av byggnad/byggnader. Byggnadens/byggnadernas ålder, brukande och allmänna skick ställt i relation till jämförliga byggnader vid överlåtelsen. Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden faller utanför överlåtelsebesiktningen. Överlåtelsebesiktningen omfattar de byggnader som upptas i besiktningsutlåtandet. Följande byggnadstekniska delar är undantagna i överlåtelsebesiktningen: - Installationer för el och VVS - Skorstenar och rökgångar - Värmeanläggning - Maskinell utrustning såsom vitvaror, pool och poolaggregat, bastuaggregat - Altaner och uterum - Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, ej heller provtryckning, mätning av radon, samt förekomst av asbest och PCB. ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller lämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till den som beställt överlåtelsebesiktningen. I uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning. Beställaren skall förvissa sig om att samtliga uppgifter lämnade under besiktningen protokollförs och antecknas av besiktningsförrättaren. Skador på grund av slitage och i andra sammanhang obetydliga uppgifter antecknas inte i utlåtandet. Det åligger beställaren att säkerställa åtkomst till samtliga delar av fastigheten som ska ingå i besiktningen samt att det finns godkända stegar att tillgå. Vidare åligger det beställaren att säkerställa att berörda ytor ska vara lättåtkomliga samt fria från skrymmande bohag. HANDLINGAR Som grund för överlåtelsebesiktningen används tillgängliga handlingar och upplysningar som säljaren lämnat. Det åligger inte besiktningsförrättaren att kontrollera äkthet eller riktighet i de handlingar eller upplysningar som säljaren tillhandahåller såvida inte det är uppenbart att det framstår som felaktiga. OKULÄR BESIKTNING Överlåtelsebesiktningen är en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken är av byggteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. Om något utrymme inte är tillgängligt under besiktningen kommer detta att noteras i utlåtandet och köparen får söka information från annat håll eller be säljare att lämna garantier eller annan specificera information om den del som inte besiktas.

9 9 ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGEN GÄLLER FÖRHÅLLANDENA VID BESIKTNINGSTILLFÄLLET Information som redovisas vid den okulära besiktningen såsom fel och brister, riskanalyser samt rekommendationer om vidare undersökning, är sådana uppgifter en köpare före det att köpet vinner laga kraft skall ha vetskap om. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som påpekas i gjorda analyser och bedömningar av risker kan inte en köpare ställa säljare ansvarig för såvida inte säljare lämnar garantier i köpeavtal. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också införas i köpekontraktet. Information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar säljare/köpare kunskap om fastighetens skick i besiktad del. Informationen redovisar vad köparen med fog kunnat anta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare. RISKANALYS Vid sidan av förhållanden som antecknats vid en omsorgsfull gjord okulär överlåtelsebesiktning skall besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att byggnaden har andra väsentliga fel eller brister än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att beakta den information som framkommit av handlingarna, säljarens upplysningar, den okulära besiktningen och den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid köpet. När påtaglig risk för väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering. FORTSATT TEKNISK UTREDNING Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kunnat klarläggas i den okulär besiktning liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om påtaglig risk för väsentligt fel som besiktningsförrättaren antecknat i riksanalys finns eller inte. Säljaren måste ge sitt godkännande för fortsatt utredning eller för undersökning som kräver ingrepp i fastigheten. BESIKTNINGSUTLÅTANDET Innehåller all den samlade information från överlåtelsebesiktningen och om den besiktigade fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället. Uppgifter om fastigheten liksom åtgärdsförslag eller kostnadsförslag som lämnats under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet ingår inte i överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om fastighetens befintliga skick och kan inte heller läggas till grund för åtgärdsprogram eller kostnadsuppskattning. Uppdragsgivaren ska noggrant läsa besiktningsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål meddela besiktningsmannen om besiktningsutlåtandet innehåller någon felaktighet eller saknar någon uppgift. FÖRSÄKRING Besiktningsförrättaren har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning. ÖVERLÅTELSE AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET ÄR INTE TILLÅTET Besiktningsförrättaren har upphovsrätten till besiktningsutlåtandet och beställaren har nyttjanderätt dock med begränsningar och inom ramarna för avtalat ändamål. Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt skriftligt medgivande överlåtas på annan ej heller användas i annat syfte än vad som anges i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Om överlåtelser sker utan medgivande enligt ovan kommer besiktningsutlåtandet inte att gälla och kan således inte göras gällande mot besiktningsförrättaren.

10 10 BEGRÄNSNINGAR I BESIKTNINGSFÖRRÄTTARENS SKADESTÅNDSSKYLDIGHET Skulle besiktningsutlåtandet lämnas med felaktig eller otillräcklig information om den besiktade fastigheten kan beställaren komma att lida skada genom att fastigheten avviker från vad som beställaren förväntar sig genom den information som lämnats i besiktningsutlåtandet. Beställarens skada kan innebära att en annars berättigad nedsättning av köpeskillingen blir lägre eller att reparationskostnaderna högre än vad beställaren förväntat sig. Besiktningsförrättaren är skyldig att ersätta skada orsakat genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. För detta ansvar gäller följande begränsningar. SKADESTÅNDSSKYLDIGHET Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till ett belopp motsvarande den nedsättning av köpeskillingen beställaren eventuellt skulle fått om felet rapporterades vid överlåtelsetillfället. Den sammanlagda skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är dock begränsad till ett belopp motsvarande 15 prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning ingicks. Ersättning för skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 20% av ett prisbasbelopp ersätts inte. Skada som beror på att det i besiktningsutlåtandet saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen ersätts endast om skriftlig komplettering finns i direkt samband med att överlåtelsebesiktningen är utförd och överlämnad till beställaren. Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än beställarens skada. Ej heller för skavanker och slitage eller andra obetydliga förhållanden om fastigheten som inte antecknats i besiktningsutlåtandet. Krav mot besiktningsförrättaren ska reklameras till denne inom skälig tid efter det att skadan upptäckts eller borde ha upptäckts. Reklamation kan dock ej ske senare än två (2) år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är avslutat när besiktningsförrättaren begär betalning för besiktningen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid förfaller all rätt till ersättning oavsett grunden för anspråket. ÖVRIGT Kopieringsbar kopia av besiktningsutlåtandet skall arkiveras av besiktningsförrättaren under avtalstid, två år.