Fungerande fastigheter

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Fungerande fastigheter"

Lisa Nilsson
för 7 år sedan
Visningar:

Fungerande fastigheter Mats Lindbäck, mats.lindback@bostadsratterna.se Anders Österlund VÄLKOMMEN! Bara bostadsrätt sedan 1921 Var hittar jag mer information?

1 Fungerande fastigheter Mats Lindbäck, Anders Österlund VÄLKOMMEN! Bara bostadsrätt sedan 1921 Var hittar jag mer information? Styrelserådgivning per telefon Fråga Bostadsrätterna på webben (svar inom 24 timmar) Bostadsrätterna Direkt 1

2 Bostadsrätternas hemsida Medlemsföreningar har tillgång till särskilda medlemssidor för styrelsen och övriga boende i föreningen. Om du saknar inloggningsuppgifter kontakta Bostadsrätternas medlemsservice! Lär känna ditt hus! Historia Kulturvärden / arkitektur Byggnadsteknik Dokumentation Det handlar om att hålla koll på huset! Hur gör man när stammar ska bytas eller vinden byggas? 2

3 Underhållsplanering - utan spaning ingen aning Underhållsintervaller Vi har alla en underhållsplan men omfattningen varierar 3

4 Så här gör man en underhållsplan insamling av historiska data och ritningar statusbedömning bedöm kvarvarande livslängder uppmätning och mängdberäkning kostnadsbedömning dokumentation samråd med styrelsen Varför underhållsplan ger besked om byggnadsskicket planerad långsiktig ekonomi bevara värdet på fastigheten lägre driftskostnader enklare för styrelsen - visar behov av underhållsåtgärder kontinuitet i styrelsearbetet Vad visar en underhållsplan? Föreningen tänker efter före byggnadsdelarnas skick livslängd på byggnadsdelarna och installationerna tidsintervall för underhåll kostnadsbedömning per åtgärd kostnadsfördelning över tid Men inte hur UH ska finansieras! 4

5 Revidering av underhållsplan När kartan inte stämmer med verkligheten efter årlig statusbedömning efter förändrade ekonomiska förutsättningar annat arbete planeras, t ex vindsinredning Men Villaägare gör aldrig underhållsplaner Exaktheten förleder Osäkra kalkyler Orimliga tidsperspektiv Regelverken fastighetsägarens ansvar 5

6 Nya hus PBL planering, bygglov, grunden för tekniska regler Bostadsrättslagen, Föreningslagen Nyproduktion: Boverkets BBR 18, BBK Befintliga hus Brandskydd i skälig omfattning LSO (Räddningstjänsten) Sotning, brandskyddskontroll LSO (Räddningstjänsten) OVK, ventilationskontroll PBL (Byggnadsnämnden) Hissförordningen PBL (Byggnadsnämnden) Energideklaration PBL (Byggnadsnämnden) Arbetsmiljö (Arbetsmiljöverket) El-säkerhet (Elsäkerhetsverket) Lägenhetsnummer Lagen om Socialstyrelsens författningssamling; sanitär olägenhet; buller, temperatur etc (Miljö- och hälsoskyddsnämnden) Miljöbalken egenkontroll, sophantering (Miljö- och hälsoskyddsnämnden) 6

7 Ventilation Ventilationssystem Självdragsventilation Frånluftsventilation (mekanisk) Från- och tilluftsventilation Från- och tilluftsventilation med värmeväxling Halv luftomsättning Självdrag, mekanisk frånluft resp FTX Typ S: Ingen fläkt, en pipa från varje lgh Typ F: Alla anslutna till samma fläkt Typ FTX: Fläktar, gärna med återvinning 7

8 Vanliga fel vid självdrag Stängda tilluftsventiler förbyggda eller övertapetserade Stängda frånluftsdon - Men oftast oproblematisk. Vanliga fel mekanisk frånluft Balansera hela stammens frånluftsdon Stängda tilluftsventiler tejpade? Stängda eller felaktiga frånluftsdon skruv i trumpeten? Fläktmotorn har stannat eller kilrepsbrott Så här ska det se ut! Spiskåpa utan motor Kontrollventil 8

9 Vanliga fel mekanisk till/frånluft Stängda don Anläggningen arbetar i obalans Eftersatt underhåll Igensatta filter FTX-ventilation (till/frånluft med återvinning) Värmeväxlaren sörjer för en god driftsekonomi! Extrem väderlek kan kräva extrema åtgärder Radonsanering OVK- Obligatorisk Ventilations- kontroll, nya intervaller fr.o.m Val av besiktningsman Typ S - 6 år (nytt!) Typ F - 6 år Typ FT, FTX och publika lokaler - 3 år Syftar till att säkerställa den ursprungliga funktionen hos anläggningen vilka krav gällde vid bygglovsåret? 9

10 Övriga kanaler Imkanal - sörjer för frånluften från kök inget krav på rensning Rökkanal - sörjer för husets avgaser sotas och brandskyddskontroll Öppna spisar etc, sotning vart fjärde år, brandskyddskontroll vart åttonde. Föreningen eller medlemmen - Vem bär ansvaret? Huvudbestämmelsen om föreningens underhållsansvar Föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren (7 kap 4 BrL) 10

11 Huvudbestämmelsen om medlemmens underhållsansvar Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. (7 kap 12, 1 stycket BrL) Den omöjliga gränsdragningen mellan förening och medlem väggar, golv, tak inredning och utrustning inner- och ytterdörrar; balkong fönsterbågar och fönsterglas sanitetsgods, toalettstol, avloppsrensning kranpackningar Stadgarna avgör! Viktiga undantag Föreningen svarar för: 1. stamledningar 2. följdskador efter vattenledningsläckage 3. brandskador 4. ohyra Undantag: bostadsrättshavarens vårdslöshet eller försummelse! (7 kap12, 2 stycket BrL) 11

12 Vad ingår i underhållsansvaret för bostadsrättshavarna? Åtgärda skador i lägenheten som t ex uppkommit genom förslitning eget vållande annans vållande olyckshändelse svara för kostnaderna (betala!) Förändringar av lägenheten Tillstånd krävs för ingrepp i bärande konstruktion ändringar av befintliga ledningar annan väsentlig förändring Tillstånd får ej vägras om ändringen inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen Rättighet kan utökas i stadgarna Fackmannamässigt utförande Besiktning??? Lyhördhet och buller 12

13 Störningar i boendet Ökad skyldighet för föreningen att agera Tvister skall handläggas skyndsamt Dokumentera Uppsägning sista utvägen Underrättelse till socialnämnd (7 kap 9 BrL) Buller, oljud Miljöförvaltningen, kräver utredning, kostnad per timme Bästa tillgängliga teknik Ekonomiskt rimligt Miljömässigt motiverat Vatten och våtrum 13

14 Föreningen svarar för stamledningar Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. (7 kap 12 BrL) Vatteninstallationer Inga legala kompetenskrav på installatören Funktionskrav - försäkringsfrågor Säker vatteninstallation Golvbranschens Våtrumskontroll, Säkra våtrum eller Byggkeramikrådets branschregler för våtrum (BBV). Legionella - 50 grader C IMD = Individuell mätning och debitering, EU-direktiv inga krav befintliga hus El Gas Vatten Tappvarmvatten Värmeförbrukning 14

15 Kostnader för vatten 25 procent av energiförbrukningen Vattenbesparande åtgärder, strilmunstycken, duschmunstycken Läckande kranar eller toalettstolar. Sänka framledningstemperaturen? Tänk på legionellarisken, håll grader VVC, varmvattencirkulation Uppvärmning av huset Energideklarationer Energiprestanda - förbättringsförslag Ventilation - Ovk Radonmätning Vart 10:e år för brf:er, även småhus 15

16 Inreglering av värmen Föreningens största kostnad? 2 grader ger % besparing Korrekt ventilation Lika temperatur i alla lägenheter 1. Sikta på klagogränsen 2. Avlufta 3. Justera inre strypning av radiatorerna 4. Ev reglering av stammar 5. Ställ in reglering/kurvor 6. Maximera delta T 16

Fjärrvärme Lättskött Tillsyn och skötsel Avläsningar för uppföljning Övriga uppvärmningskällor Behåll befintliga avskrivningstiden ut Trimma systemet

17 Fjärrvärme Lättskött Tillsyn och skötsel Avläsningar för uppföljning Övriga uppvärmningskällor Behåll befintliga avskrivningstiden ut Trimma systemet uppgradera styrningen Analysera hela kostnadsbilden Fukt & mögel, bristfällig dränering och ventilation Fukt Fukt finns överallt Fuktigheten avgör hur skadligt det är 17

Elektricitet Innehavare av elanläggning Statuskontroll/ Elrevision Jordfelsbrytare Är trefas bättre än

18 Fukt och mögel Fukt finns överallt, mängden avgör om det är skadligt Tre faktorer krävs för att mögel ska uppstå: 1. Fukt 2. Värme 3. Näring/organiskt material Tas en faktor bort finns inte risken för mögel! Elektricitet Innehavare av elanläggning Statuskontroll/ Elrevision Jordfelsbrytare Är trefas bättre än enfas? Smart grids smart styrning Elkostnader Produktionskostnad Elcertifikat Nätavgift Nätöverföring Energiskatt Moms 18

19 Minska elkostnaderna Elavgiften, fri konkurrens - hitta rätt leverantör Storleken på huvudsäkringen kontrolleras Övriga energibesparande åtgärder Belysningsrevolutionen Ett abonnemang kontrollera med stadgarna och leverantören först! Brand och sotning Brandskydd Som fastighetsägare ska du i skälig omfattning - Vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand - Hindra skador till följd av brand (LSO kap 2 2) Rensa trapphusen - totalförbud mot barnvagnar, granar, mattor? Brandskyddsredogörelse för vissa, se 19

20 Sotning Sotningsintervall beroende på typ av eldning Kakelugnar, öppna spisar - sotning vart 4:e år - brandskyddskontroll vart 8:e år Sotningsmonopolet uppluckrat Stadgarna avgör vem som har ansvar för kostnader och skick på eldstad och rökgångar Avfallshantering Ökade volymer Komprimering, kärltyp, hämtningsförhållanden, gångavstånd m.m. påverkar kostnaderna Att hushållsavfallet tas om hand God arbetsmiljö för transportören Ombyggnadskostnader? Grovsoprum? Källsortering? inga lagkrav på föreningen! Hissar Befintliga hissar ingen åtgärd - inga nya krav Arbetslokaler: Idag skylt om klämrisk och korgdörrar senast december 2012 Ombyggnad ger nybyggnadskrav; dörrar, telefon mm Årlig besiktning 20

21 Dörrar & säkerhet Dörrstängare Slitbrickor Fastighetsboxar Lås låssystem Beslut vid byte till säkerhetsdörrar Tack för oss! Hör gärna av er med synpunkter och frågor till 21

Relevanta dokument

Effektiv skötsel och drift av fastigheten. Målsättning för kvällen! Planeringen för kvällens kurs

Effektiv skötsel och drift av fastigheten Målsättning för kvällen! Att skapa grundläggande förståelse hur hus fungerar Att ge konkreta tips om vad ni kan göra i just er förening Att skapa insikt i vad