NKI. Årsredovisning miljoner kronor. Aspholmen Fastigheter AB. kvadratmeter FÖRVALTNINGSRESULTAT (2014: 235) UTMÄRKELSER

Transkript

1 Årsredovisning 2015

2 Aspholmen Fastigheter AB Årsredovisning 2015 FÖRVALTNINGSRESULTAT 260 miljoner kronor (2014: 235) UTMÄRKELSER NKI 83 vilket är en ökning med en enhet. FÖRVÄRV Castellumkoncernen tilldelades guldutmärkelserna Business Leadership in Sustainability och Green Star i Uppsala, Västerås och Örebro till en köpeskilling av 462 Mkr. kvadratmeter Formgivning: Strateg Tryck: Trio Tryck AB, Örebro Tryckt på miljögodkänt papper Fotografer: Andreas Hylthén, Mattias Erman-Brix, Björn Johansson, Hans Berghök. 2

3 INNEHÅLL En kort presentation...3 VD-ord...4 Förvärv...6 Marknad och projektutveckling...8 Organisation...9 Miljö och hållbarhet Förvaltningsberättelse...12 Förslag till vinstdisposition...14 Räkenskaper koncernen...15 Räkenskaper moderbolaget...18 Redovisningsprinciper och noter...21 Definitioner...32 Revisionsberättelse...33 FÖRVÄRV Per Gawelin, affärsutvecklare i Örebro. Möjligheten att förvärva ett så stort bestånd i citykärnan på ett bräde kommer inte ofta. Fastighetsförteckning HYRESINTÄKTER Mkr Hyresintäkter Förvaltningsresultat miljoner kronor (2014: 573) NYCKELTAL* Hyresintäkter, (årsvärde), Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsresultat, Mkr Fastigheternas verkliga värde, Mkr Total uthyrningsbar yta, tkvm Investeringar, Mkr Medelantal anställda *Definitioner se sid 32 INVESTERINGAR 812 miljoner kronor i ny-, till- och ombyggnad samt förvärv (2014: 394) 3

4 Nöjda kunder får oss att växa! Året då vi på ett allt tydligare sätt blev en del av en större familj, året då vi gjorde flera stora investeringar och året då miljöarbetet såväl växte som premierades. Varsågod en tillbakablick! Claes Larsson, VD Aspholmen Fastigheter 4

5 UNDER 2015 BLEV ASPHOLMEN FASTIGHETER en del av Castellum på ett tydligare sätt. Vi fick en ny grafisk profil som än mer visar att vi hör ihop. Och att tillhöra en större aktör betyder mycket. Att tillhöra ett fastighetsbolag med så kraftfulla resurser som Castellum är enormt värdefullt. Inte minst när man vill växa vidare och investera i nya utvecklingsfastigheter. Då är det viktigt att kunna visa på en stark ekonomi i botten. Trots att vi är ett företag i ett större sammanhang kommer vi alltid att verka som ett av de minsta. Aspholmen fastigheter ska alltid vara lokala. Hyresgästerna och de andra som möter oss ska alltid få träffa en nära och närvarande organisation. För i grund och botten handlar det alltid om nöjda kunder. Och våra kunder är glädjande nog mycket nöjda. Att försvara förra årets NKI, 82 på en 100-gradig skala, hade varit ett gott resultat i sig. Att vi under 2015 ökade med en enhet, till 83, vittnar om ett fantastiskt bra arbete där vi anstränger oss att vara nära våra kunder och möta deras behov. Att våra kunder är nöjda har vi våra kompetenta medarbetare att tacka för. Nöjda kunder gör det också möjligt för Aspholmen fastigheter att växa. Ett av våra främsta mål är att förbättra förvaltningsresultatet. Vårt lönsamhetsmål är att öka det med 10 procent per år vilket vi har haft som huvudmål under alla år. Hur gick det då, 2015? Vi växte med 11 procent. En av förutsättningarna för fortsatt tillväxt är att ha en stabil och hög investeringstakt. Därför är det väldigt roligt att konstatera att vi under 2015 gjorde kloka investeringar för drygt 800 miljoner kronor. En hög takt som motsvarar drygt 10 procent av vårt marknadsvärde. Dels handlar det om att vi har lyckats upprätthålla en hög investeringstakt i form av ny-, till- och ombyggnad i befintligt bestånd och dels har vi under 2015 gjort strategiska förvärv i våra marknadsområden som har kompletterat vårt bestånd mycket bra. Som till exempel Örebro där vi förvärvade fyra hörnhus i ett av stans bästa lägen eller i Uppsala där vi kompletterade vårt utvecklingsbestånd med ett strategiskt markförvärv i populära Boländerna, eller i Västerås där vi kompletterade vårt bestånd i Kopparlunden genom förvärv av en strategisk entréfastighet. Att aktivt arbeta med hållbarhetsarbete är en självklarhet för oss på Aspholmen fastigheter vilket märktes tydligt under Bland annat bytte vi till grön fjärrvärme och gjorde en kraftig energibesparing. Dessutom premierades hela koncernen för vårt hållbarhetsarbete med såväl guldmedaljer som diplom. Vi jobbar träget vidare, bland annat med vårt viktigaste miljömål att spara ännu mer energi. Våra fastigheter värms upp och kyls ner och gör ett stort avtryck i samhället. Vår målsättning är att göra energibesparingar med 2 procent per år. Under 2015 lyckades vi göra energibesparingar med drygt 7 procent vilket vi är jättestolta över, det är ett resultat av fantastiska insatser av vår personal. Nu går vi vidare i miljöarbetet med höga ambitioner för Gott nytt Aspholmenår! Claes Larsson, VD 5

6 FÖRVÄRV Aspholmen satsar på centrala kontor och expansiva industriområden För Aspholmen fastigheter har investeringarna under 2015 präglats av centrala kontorsfastigheter och industrifastigheter i områden med spännande framtidsutsikter. I början av maj förvärvade Aspholmen fyra kontorsfastigheter, på totalt kvadratmeter, i centrala Örebro. Fastigheterna ingick i en större affär via moderbolaget Castellum som samtidigt förstärkte sin närvaro i Linköping och Norrköping. Möjligheten att förvärva ett så stort bestånd i citykärnan på ett bräde kommer inte ofta, säger Per Gawelin som är affärsutvecklare på Aspholmen i Örebro. Kontorsfastigheterna var till stor del redan uthyrda. Därför har Aspholmen haft fokus på att lära känna husen och hyresgästerna och att utveckla fastigheterna och förvalta dem klokt både miljö- och driftmässigt. Kopparlunden växer Som ett led i utvecklingen av populära Kopparlunden i Västerås kompletterade vi vårt befintliga bestånd med ytterligare en kontorsfastighet. Den är fullt uthyrd och tillträdet gjordes i början av maj Expansiva industriområden I slutet av året förvärvades även en industrifastighet, om cirka kvadratmeter, i Pilängen i Örebro. Fastigheten, med två byggnader, passar vårt bestånd och Pilängen är ett område på framfart. Det känns bra att kunna erbjuda lokaler till både nya hyresgäster eller till våra befintliga hyresgäster som vill växa, berättar Per Gawelin. Samtidigt köpte Aspholmen en industrifastighet om kvadratmeter i Boländerna, en expansiv del av Uppsala. Med mindre än en kilometer till Resecentrum är Stockholm, Arlanda och resten av landet nära. Förvärvet är fullt uthyrt. Bromsgården, Drottninggatan, Örebro Verkstaden 15, Legeringsgatan, Västerås 6

7 Per Gawelin, vid Hållstugan, Engelbrektsgatan/Kungsgatan, Örebro Boländerna 11:4, Björkgatan, Uppsala Prästgården, Drottninggatan, Örebro Gillet, Järntorget, Örebro 7

8 MARKNAD OCH PROJEKTUTVECKLING Kungspassagen, Kungsgatan/S:t Persgatan, Uppsala Stor marknad för centrala kontorslokaler Det är ingen tvekan om saken. Under 2015 har trenden varit tydlig: efterfrågan på flexibla och centrala kontorslokaler är stor. Och Aspholmen Fastigheter har svarat upp mot marknadernas behov i Örebro, Uppsala och Västerås kvm nya kontorsytor Vid postterminalen i Örebro pågår arbetet med bygglovsritningar för ett kontorshus på cirka kvadratmeter. Svarar marknaden väl på det nya projektet planerar Aspholmen att sätta spaden i marken under Det finns en stor marknad för centrala kontor men även för lokaler i stort i hela Örebro. Till exempel finns det fortfarande de som ringer och frågar om vi har lediga lokaler kvar i vårt tidigare projekt Drottningparken, säger Anna-Lena Fredin, projektutvecklare i Örebro. Kontorsbyggnaden Drottningsparken, vid Örebros södra infart, var fullt uthyrd redan innan första våningsplanet stod klart. I vår och sommar flyttar Handelsbanken, PwC, Nethouse och Kinnarps Interior in. Så visst finns underlag för ytterligare en byggnad. Och precis som Drottningparken kan det nya kontorshuset locka med ett attraktivt läge. Huset planeras att byggas precis vid Resecentrum vilket gör det enkelt för både anställda och kunder att ta sig dit via kollektivtrafiken, berättar Anna-Lena Fredin. Citypassagen, Östra Bangatan 7, Örebro Miljövänliga och flexibla lokaler Även Uppsala förstärker utbudet av centrala kontor. I ett av stans bästa lägen, korsningen Kungsgatan och S:t Persgatan, planerar Aspholmen att bygga kontorshuset Kungspassagen. Det blir kvadratmeter nya kontors- och serviceytor som möter framtidens krav på både miljö och arbetssätt. Fastigheten planeras att drivas av el, fjärrvärme och alternativa energikällor. Huset ska lämna minsta möjliga påverkan på miljön. Dessutom är ytorna utformade så att det går att växla arbetssätt över tid. Just nu är det populärt med öppna kontorslandskap och aktivitetsbaserade kontor och det finns även gott om mötesutrymmen, förklarar Björn Johansson, fastighetschef på Aspholmen i Uppsala. I början av 2016 fokuserar Aspholmen och kommunen på att ta fram en detaljplan och byggstarten är planerad till slutet av året. Kopparlunden växer I vackra Kopparlunden erbjuds marknaden i Västerås nya och fräscha kontorslokaler i en industrihistorisk miljö. Lokaler som är lättillgängliga och effektiva med närhet till stadskärnan. Aspholmen äger och förvaltar sedan tidigare kvadratmeter i området och har under året inlett Koppartorget, etapp två av projektet som innebär en fastighet med cirka kvadratmeter kontorsytor fördelade på fyra våningsplan. Kontorshuset uppförs enligt Miljöbyggnad silver vilket betyder att även kraven för Green Building är uppfyllda. Byggnationen är redan i full gång och projektet beräknas vara färdigställt under första kvartalet I dagsläget har vi tecknat hyresavtal för nära hälften av ytorna, säger Karl Ternemo, fastighetschef på Aspholmen i Västerås, och fortsätter: Nästa steg är att ta fram en ny detaljplan för Koppartorgets återstående byggrätter på cirka kvadratmeter. Koppartorget, Varmvalsvägen 11, Västerås 8

9 ORGANISATION Ny grafisk profil samma Aspholmen fastigheter Under året har Aspholmen fastigheter bytt grafisk profil. Förändringen innefattade moderbolag såväl som samtliga dotterbolag i Castellumkoncernen. Med det nya enhetliga utseendet har det blivit ännu tydligare att vi hör ihop. ASPHOLMEN FASTIGHETER ÄR ETT HELÄGT DOTTERBOLAG till Castellum AB. Castellum koncernen är ett av landets största börsnoterade fastighetsbolag med ett fastighetsvärde på totalt 42 miljarder kronor. Idag finns Castellums dotterbolag i fem tillväxtregioner i landet Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Stabilt och långsiktigt Att tillhöra en stor koncern ger stabilitet och resurser samt en möjlighet att jobba långsiktigt, något som vi vet att många av våra hyresgäster uppskattar. Under 2015 tog samtliga dotterbolag ytterligare ett steg i samverkan för att framgångsrikt kunna möta de utmaningar vi ställs inför. Castellum och samtliga sex dotterbolag ändrade till nya logotyper och grafiska profiler och därmed blir det ännu tydligare att vi hör ihop. Starkare tillsammans På Aspholmen fastigheter är vi övertygade om att det tydligare samarbetet kommer att göra oss starkare när vi i framtiden expanderar och utvecklas. Något som naturligtvis inte har ändrats är vår grundidé att vara nära och närvarande på de lokala marknaderna i Örebro, Västerås och Uppsala. Vi är samma Aspholmen fastigheter fast i en ny förpackning, säger Annsofie Erlingmark. 9

10 MILJÖ OCH HÅLLBARHET 2015 ett grönt år! Vi investerade i nya miljöbilar, tilldelades flera gröna utmärkelser och bytte till förnybar fjärrvärme bland mycket annat. Under 2015 visade vi på Aspholmen fastigheter än en gång att hållbarhetsarbetet är en del av vår verksamhet. Vi arbetar ständigt med att minska miljöpåverkan och det här året var inget undantag. Tvärtom. Grön värme och gröna bilar Våra fastigheter, som ska värmas och kylas, gör ett stort avtryck i samhället. Därför är vårt främsta miljömål att spara energi. Och det har vi lyckats med. Under 2015 gjorde vi en energibesparing på 7,2 procent jämfört med Och så slöt vi nya gröna avtal. Under 2015 beslutade vi att gå över till grön fjärrvärme. De nya avtalen innebär ett minskat koldioxidutsläpp på totalt ton per år vilket motsvarar drygt 900 tur- och returresor från Sverige till Thailand. Vi har jobbat med grön el i många år och i och med att vi även går över till grön fjärrvärme tar vi ett ännu större ansvar för verksamheten och miljön, säger Anna Molin, förvaltarsamordnare i Örebro och engagerad i hållbarhetsgruppen inom Aspholmen blev också ett år då vi ytterligare visade vårt ansvar på vägarna. Under året investerade Aspholmen fastigheter i tolv nya servicebilar, tio biograsdrivna och två elbilar. Tävlade för rent vatten Ett av målen under året var även att minska vattenförbrukningen i våra fastigheter. I samband med att vi anordnade en tävling som gick ut på att minska vattenförbrukningen från föregående år skänkte vi även pengar till Barnfonden som driver flera vattenprojekt i världen. Vi valde att skänka pengarna till deras projekt i Ugandas huvudstad Kampala, där skolbarn i åldrarna 6 till 14 år kommer få tillgång till rent vatten. Med hjärta för unga Hållbarhetsarbete kan se ut på flera sätt. När personalen på Aspholmen fastigheter fick svara på hur företaget bör engagera sig i hållbarhetsfrågan socialt visade det sig att hjärtat klappar extra för barn, ungdomar och utanförskap. Vi gick därför in som partner i Tegelbruket i Örebro, en verksamhet med idrottsoch kulturaktiviteter för alla ungdomar och unga vuxna. Det är viktigt för oss att engagemanget genomsyrar hela organisationen. Att gå in som CSR-partner i Tegelbruket som satsar på de områden vi har identifierat, har känts som ett naturligt steg, menar vd Claes Larsson. Guld och diplom Att aktivt arbeta med hållbarhetsarbete känns självklart för oss på Aspholmen. Och visst är det extra roligt när arbetet uppmuntras och premieras. I oktober tilldelades Aspholmens moderbolag Castellum guldutmärkelsen Business Leadership in Sustainability av den internationella organisationen World Green Building Council. Koncernen tilldelades även utmärkelsen Green Star 2015, en branschdriven organisation som arbetar för att bedöma hållbarhetsarbete inom den globala fastighetsvärlden. Och än en gång - blev Aspholmen fastigheter miljödiplomerade enligt Svensk Miljöbas. Ständiga förbättringar Och hållbarhetsarbetet hos Aspholmen fastigheter, det fortsätter. Såväl socialt, ekologiskt som ekonomiskt. Vi har en hållbarhetsplan för 2016 och fortsätter arbetet mot ständiga förbättringar, avslutar Linda Fredberg. Ekonomisk hållbarhet 10

11 Ekologisk hållbarhet Social hållbarhet 11

12 Förvaltningsberättelse (Belopp inom parentes avser motsvarande period föregående år) Allmänt om verksamheten Aspholmen Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB som är noterat på NASDAQ Stockholm AB Large Cap. Aspholmens uppgift är att förvalta, förvärva och utveckla kommersiella fastigheter i Mälardalen. Verksamheten är koncentrerad till de tre universitetsoch högskoleorterna Örebro, Uppsala och Västerås. Huvudkontoret för bolaget ligger i Örebro med lokalkontor i Uppsala, Västerås och Örebro. En grundsten i bolaget är att vara en nära och attraktiv partner i lokalfrågor med god kännedom om marknaden och kundens verksamhet. Ett långsiktigt samarbete medför nöjda kunder och minimum av avflyttningar. Fastighetsbestånd Vid årets utgång ägde koncernen 126 fastigheter med en total yta av kvm och ett verkligt värde om Mkr. Hyresvärdet hade ett sammanlagt värde om 691 Mkr. Örebro E18 Västerås E20 E4 Uppsala Nyckeltal* Hyresintäkter, (årsvärde), Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Förvaltningsresultat, Mkr Fastigheternas verkliga värde, Mkr Total uthyrningsbar yta, tkvm Investeringar, Mkr Medelantal anställda *Definitioner se sid 32 Fastighetsbeståndets förändring Verkligt värde, Mkr Antal Bestånd Investeringar i ny-, till- och ombyggnation Förvärv m.m Värdeförändring 356 Bestånd Fastighetsbeståndets fördelning efter hyresvärde MÄLARDALEN januari december 2015 Yta tkvm Verkligt värde Mkr Verkligt värde kr/kvm Antal fastigheter Hyresvärde Mkr Hyres - värde kr/kvm Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Ekon. uthyrningsgrad Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Uppsala ,5% Örebro ,9% Västerås ,8% Summa kontor/butik ,8% Lager/industri Västerås ,8% Örebro ,8% Uppsala ,3% Summa lager/industri ,7% Summa ,4% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Aspholmen-koncernen ägde per 31 december Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 406 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 395 Mkr förklaras av att driftsöverskottet i under året färdigställda och förvärvade fastigheter räknats upp med 11 Mkr såsom de varit färdigställda och ägda under hela året. 12

13 Resultatutveckling Mkr Driftsöverskott Förvaltningsresultat Kontraktsförfallostruktur Mkr Antal kontrakt Kontraktsvärde Antal kontrakt Intäkter och resultat Koncernens hyresintäkter uppgick till 603 Mkr (556) och den ekonomiska uthyrningsgraden var 90 procent (91). Driftsöverskottet före uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 429 Mkr (396). Uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 34 Mkr (34). Centrala administrationskostnader uppgick till 8 Mkr (8). Finansnettot uppgick till 126 Mkr ( 120). Koncernens förvaltningsresultat uppgick till 260 Mkr (235). Investeringar och försäljningar Koncernen har under året gjort förvärv av fastigheter för 462 Mkr (72). Investeringar i ny-, till- och ombyggnader har under året uppgått till 350 Mkr (322). Ingen försäljning av fastigheter har gjorts under året (-). Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid årets slut till 0 Mkr (0). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från Castellum AB. Koncernen hade vid årets slut en fordran i Castellum ABs koncernkonto om 67 Mkr (107). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 248 Mkr (237). Finansiering Koncernens räntebärande lån uppgick vid årets slut till Mkr (3 639), innebärande en belåningsgrad om 55 procent. Koncernen finansieras av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellum ABs genomsnittliga upplåningskostnad. Per den 31 december 2015 var den genomsnittliga effektiva räntan 2,9 procent (3,4) och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,5 år (2,8). Castellum AB administrerar och hanterar bolagets ränte- och kreditrisk i enlighet med finanspolicyn. Koncernen har ett eget kapital om Mkr (2 256). Kontraktsstruktur Kontraktsförfallostrukturen har en god riskspridning med förfallotider väl fördelade i tiden och kundstrukturen spridd på flera branscher. Det största enskilda hyreskontraktet svarar för endast 2 procent (2) av det totala kontraktsvärdet. Kontraktsstruktur per förfallotidpunkt framgår av diagrammet till vänster. Hyresvärde, hyresintäkter Mkr Hyresvärde Hyresintäkter 2015 Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. 13

14 Förslag till vinstdisposition Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen. Bolaget föreslås lämna utdelning om kronor. Den föreslagna värdeöverföringen i form av utdelning reducerar bolagets soliditet till 7 procent. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3. Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst Årets resultat Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägaren Överföres i ny räkning

15 Resultaträkning koncernen Belopp i tkr Not Hyresintäkter Not Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Not 5, Not Resultat från finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Förvaltningsresultat Värdeförändringar Fastigheter Not Resultat före skatt Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat* * ) Årets totalresultat sammanfaller med årets resultat. 15

16 Balansräkning koncernen Belopp i tkr Not 1 31 dec dec 2014 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier Not Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Fordringar, koncernföretag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 14 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not Långfristiga räntebärande skulder Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Not Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Inga Inga 16

17 Förändring av eget kapital koncernen Belopp i tkr Antal utestående aktier Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning till aktieägare Årets resultat Eget kapital Utdelning till aktieägare Koncernbidrag Skatteeffekt på koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Kassaflödesanalys koncernen Belopp i tkr Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Betald skatt 444 Betalt finansnetto Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i ny, till- och ombyggnader Förvärv av fastigheter Förändring skuld vid förvärv av fastigheter Investeringar i övrigt, netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Erhållet koncernbidrag Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel ingående balans Likvida medel utgående balans

18 Resultaträkning moderbolaget Belopp i tkr Not Hyresintäkter Not Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar m.m. Not Bruttoresultat fastighetsförvaltning Försäljning fastigheter Försäljningsintäkter, netto Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljning Centrala administrationskostnader Not 5, Not Rörelseresultat Finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Nedskrivning av fastigheter och aktier Not 4, Not 11, Not Resultat efter finansnetto Bokslutsdispositioner Avskrivning utöver plan Resultat före skatt Aktuell betald skatt Not 9 Uppskjuten skatt Not Årets resultat

19 Balansräkning moderbolaget Belopp i tkr Not 1 31 dec dec 2014 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Inventarier Not Summa materiella tillgångar Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Not Långfristiga fordringar, koncernföretag Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Fordringar, koncernföretag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital, obeskattade reserver, avsättningar och skulder Eget kapital Not 14 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Ackumulerade överavskrivningar Skulder Not 16 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not Långfristiga räntebärande skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital, obeskattade reserver, avsättningar och skulder Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Inga Inga 19

20 Förändring av eget kapital moderbolaget Belopp i tkr Antal ute - stående aktier Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning till aktieägare Årets resultat Eget kapital Utdelning till aktieägare Koncernbidrag Skatteeffekt på koncernbidrag Årets resultat Eget kapital Kassaflödesanalys moderbolaget Belopp i tkr Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Betalt finansnetto Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i ny, till- och ombyggnader Förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Investeringar i övrigt, netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder Förändring långfristiga fordringar Erhållet koncernbidrag Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel ingående balans Likvida medel utgående balans

21 Nothänvisningar och Redovisningsprinciper (Alla belopp i tkr om inget annat anges) Not 1 Redovisningsprinciper Ägarförhållanden Aspholmen Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr , med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ Stockholm AB Large Cap. Grunder för redovisningen Koncernen redovisar enligt de av EU antagna IFRS. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernens räkenskaper är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter, nominellt värde för uppskjuten skatt, upplupet anskaffningsvärde för finansiella instrument samt anskaffningsvärde för resterande poster. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger: Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om ± 5 10 %. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Förvaltningsresultat Bolagets verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet. För att ge en rättvisande bild av bolagets syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta, d v s redovisning av värdeförändringar sker efter kassaflödespåverkande poster. En resultatrad, förvaltningsresultat, har infogats som verksamheten styrs och målsätts på. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga fordringar och skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande, vilket erhålls då Aspholmen uppnår rösträttsmajoritet. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 13 angivna dotterföretagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast avseende Castellums innehavstid. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Resultat från försäljning av fastighet redovisas i koncernen som en värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Vid försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas transaktionen vad avser underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Ränteintäkter och övriga finansiella intäkter resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra lånerelaterade kostnader. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Aktivering av ränta sker i koncernen under byggnadstiden fram till och med färdigställandet. Kostnader för uttag av pantbrev beaktas ej som finansiell kostnad utan aktiveras fördelat på byggnad och mark och skrivs av enligt principerna beskrivna under avskrivningar. Ersättning till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Aspholmen-koncernens åtaganden för pensioner utgörs av 21

22 avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Inkomstskatter Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är nominellt 22 % och fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattsedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I bolaget föreligger temporära skillnader avseende förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Förändring redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Bolaget har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas även aktuell skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket skiljer sig från det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässiga direktavdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiveras redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag I posten ingår även eventuella justeringar av aktuell skatt från tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt betraktas som operationella leasingavtal och redovisningen av dessa framgår av principerna för intäkter samt not 2. Tomträttsavtal redovisas som ett operationellt leasingavtal där tomträttsavgälden kostnadsförs i perioden den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning där bolaget är leasetagare. Avtalen, som främst avser personbilar, redovisas som operationella leasingavtal där erlagda betalningar kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehavs i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt för försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av bolagets ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen per kontraktsdag såvida detta inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 11. I noten finns även angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändringar Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnaden under produktionstiden. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som materiella anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning sker med 20 % årligen. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Likvida medel Likvida medel utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar Finansiella tillgångar redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Moderbolagets fordringar på dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. 22

23 Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Krediterna från Castellum AB löper formellt sett med tre månaders uppsägningstid men är baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Kapitaltransaktioner Utdelning Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut om utdelning. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag Erhållna koncernbidrag från dotterföretag redovisas som finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag från moderföretag till dotterföretag redovisas som ökning av andelar i koncernföretag, netto efter skatt. Dotterbolagen redovisar erhållna och lämnade koncernbidrag, samt eventuell skatteeffekt därpå, direkt i eget kapital som en ökning respektive minskning av fritt eget kapital. Detsamma gäller koncernbidrag som erhålls och lämnas mellan systerföretag inom koncernen. Retroaktiv omräkning har skett. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Transaktioner med närstående Bolaget är finansierat via lån från moderbolaget. Lånebelopp och räntekostnad framgår i not under rubrikerna skulder till koncernföretag respektive räntekostnader koncernföretag. Vidare sker koncernmässig vidarefakturering av vissa driftskostnader där respektive dotterbolag debiteras sin andel av totalkostnaden. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank. Skillnader mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tilllämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Låneutgifter Ränteutgifter aktiveras inte i moderbolaget. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter har i moderbolaget upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Värdering av pågående nyanläggningar görs till nedlagda utgifter. Tillkommande utgifter aktiveras om det är sannolikt att de förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Avskrivningar Avskrivningar redovisas i moderbolaget avseende förvaltningsfastigheter baserat på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuellt gjorda nedskrivningar och bedömd nyttjandeperiod. Tillgångarna anses ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställanden. Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. Förvaltningsfastigheter skrivs årligen av med följande procentsatser: Byggnader 1 % Byggnadsinventarier 10 % Markanläggningar 1 % Markinventarier 10 % Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar enligt skattelagstiftningen. Nedskrivningar Redovisat värde på moderbolagets förvaltningsfastigheter prövas fortlöpande. Om en sådan prövning indikerar att det redovisade värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av verkligt värde minus försäljningskostnader och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar periodens resultaträkning i den period värdenedgången påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avdrag för avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare gjord nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov, stäms vid varje årsskifte, eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, vilket innebär att de inte redovisas som avsättning utan istället lämnas upplysning. Nya redovisningsregler Beslutade förändringar i redovisningsstandarderna bedöms inte få någon ytterligare effekt på koncernens redovisning. 23