ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 UPPDRAG APRIL 2015 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SOLLENTUNA HÖGVAKTEN 10 Furuvägen 7, Sollentuna Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Bo Bjerking Fastighetskonsult AB för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Bo Bjerking Fastighetskonsult AB Stångjärnsgatan 8, Uppsala Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 8, 9 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 9 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Högvakten 10 Adress: Furuvägen 7 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Sollentuna Sollentuna Kommun Birgitta Johansson Andrén och Thomas Johansson Samma som ovan Telefon: E-post: Beställningsnummer Besiktningsman Certifieringsnummer Martin Bjerking av SITAC certifierad besiktningsman SBR SC Telefon: E-post: info@bobjerking.com Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag tisdag den 28 april 2015 Klockan 10:30 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Thomas Johansson samt Anette Berggren överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Upplysningar om fel i fastigheten: Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Följande renoveringar och underhåll är utförda Bekläddes fasaden med tegel. Byggdes huset till i två plan innehållande garage och allrum Installerades en vedpanna med tillhörande ackumulatortankar (panna tillverkad 1999) Dränerades grunden om Renoverades köket. Renoverades wc på bottenvåningen. Byggdes huset till med ett allrum. Lades yttertaket om Renoverades wc/dusch på bottenvåningen Renoverades wc/dusch i garaget Uppfördes framsidans trädäck. Målades trädetaljer om utvändigt på huset. Målades fönster om. Övrigt Markplanering har utförts fortlöpande. Huset har renoverats invändigt fortlöpande

5 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Byggnadsår: Ombyggnadsår: Ca 8 ºC och klart. 1 ½ plans friliggande enfamiljshus. Undergrund av berg och årsmaterial. Källare med grundmurar av betonghålsten och lättbetong samt platta på mark med underliggande isolering. Stomme och bjälklag av trä och betong. Fasader med tegel, träpanel och puts. Fönster 2-glas isoler och 2-glas kopplade. Sadeltak med beklädnad av betongpannor samt delar med falsad plåt. Kommunalt anslutet vatten och avlopp. Självdragsventilation. Vattenburen värme via en vedpanna med tre ackumulatortankar och elpatron i en av tankarna 1932 Se under säljarupplysningar 3

6 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Platta på mark Fasad Fönster/dörrar Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: - Närliggande planteringar (gäller träd och större buskar). Se även riskanalys punkt 3:1. Allmän information Grundläggning med grundmurar av lättbetong och betonghålsten på längsgående grundsulor av betong och en mellangjuten betongplatta. Följande noterades: - Källare är en känd riskonstruktion. Se även riskanalys punkt 3:2. Allmän information Platta på mark med cellplastisolering under betongplatta. Grunduppbyggnad innebär mycket låg risk för skador i grunden men felaktig markplanering kan komma att skada även denna typ av grundläggning. Följande noterades: Allmän information Fasader med tegel, puts och inslag av träpanel. Ommålningsintervall för träpanel är 7-10 år. Den kortare tiden i väst (mot solsidan). Stuprör ansluter till dagvattenavledning. Följande noterades: - Ett stuprör Ansluter inte mot hängränna. Se även riskanalys punkt 3:2. Allmän information Fönster, 2-glas isoler och 2-glas, kopplade. Ommålningsintervall är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage. Följande noterades: - En del äldre isolerglas. Se även riskanalys punkt 3:3. - Foder och bläck saknas till dörr på baksidan. Se även riskanalys punkt 3:3. - Fönsterbleck saknas under runda fönster på tillbyggnaden. Se även riskanalys punkt 3:3. 4

7 Yttertak Övrigt Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor på underlag av asfaltpappinklädd träpanel samt i tillbyggnad falsad plåt på underlag av asfaltpappinklädd träpanel. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka år. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Äldre takfönster med bristfälliga plåtarbeten. Se även riskanalys punkt 3:4. - Räcken saknas runt altanbyggnader. Invändigt Allmänt - Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. - Diverse ytskikt var under renovering och vid besiktningstillfället inte färdigställda. - En del inklädda väggar förekommer i källarplanet. Se även riskanalys punkt 3:2. - Lokalt förekommer mindre fuktgenomslag på grundmurar och golv. Se även riskanalys punkt 3:2. - El-installationer är i blandad kondition och ett flertal brister noterades. Se även fortsatt teknisk utredning punkt 4:1. - Äldre vatten och avloppsledningar förekommer. Se även fortsatt teknisk utredning punkt 4:1. Källarvåning Trapp Pannrum - Rostskadad golvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:5. - Rensplugg saknas. Tvättstuga - Rostskadade golvbrunnar. Se även riskanalys punkt 3:5. - Tätskikt saknas. Förråd Hobbyrum - Rostskadad golvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:5. Verkstad Garage

8 WC/Dusch - Våtrumsdokument för våtrummet saknas. Se även riskanalys punkt 3:6. - Väggnära golvbrunn. Se även riskanalys punkt 3:6 - Otäta rörgenomföringar i golv. Se även riskanalys punkt 3:6. - Frånluftsventilation saknas. Se även riskanalys punkt 3:6. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. Entréplan Entré/Hall TV-Rum WC ½ Trapp Matsal Passage Sovrum 1 - Skada i en av garderobsdörrarna. Sovrum Kök/Matplats - Spillskydd saknas under kombiskåpet kyl och frys. - Tippskydd saknas till spisen. Vardagsrum WC/Dusch - Våtrumsdokument för våtrummet saknas. Se även riskanalys punkt 3:7. - Rörgenomföringar i våtzon 1. Se även riskanalys punkt 3:7. - Brunnsmanschetten är felskuren och sticker fram under klämringen. Se även riskanalys punkt 3:7. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. Sovrum Sovrum Trapp

9 Övervåning Hall Sovrum 5 Sovrum 6 Klädkammare Vind - Golv och väggar var under renovering/ej färdigställt. - Golv och väggar var under renovering/ej färdigställt. - Golv och väggar var under renovering/ej färdigställt. - Golv och väggar var under renovering/ej färdigställt. Allmän information Sidovindarna är varmisolerade och åtkomliga via invändiga luckor. Vinden bör inspekteras några gånger per år för att notera eventuella avvikelser. Följande noterades; - Äldre uttorkade fuktrosor förekommer i anslutning till takgenomföringarna. 7

10 3 RISKANALYS 3:1 Närliggande planteringar (träd och buskar) kan komma att eller har påverkat grundkonstruktioner negativt med sitt/sina rotsystem och kan orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. Planteringar ökar även fuktbelastningen på fasad samt kan täppa till luftspalter vid takfot vilket även där kan skapa/orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på vind. 3:2 Risk föreligger för att inklädda delar och/eller trädetaljer samt övrigt organiskt material som ansluter mot golv och väggar (trösklar, limmer, textil, papperstapeter och dylikt) i källaren kan ha fukt, mögel och rötrelaterade skador med anledning av normalt förekommande fuktvandring genom grundmurar och golv samt om brister förekommer i dagvattenledningar, dränering och tätskikt. 3:3 Isolerfönster har en begränsad livslängd. Risk föreligger för att enstaka fönster av åldersskäl kan ha mindre punkteringar läckage med imbildning mellan rutor som följd. Dåligt tätade fönster och dörrar med bristfällig fodring, fönsterbleck och liknande kan medföra risk för fuktinträngning i vägg konstruktioner som i sin tur kan leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador. 3:4 Äldre takfönster kan av åldersskäl ha mindre brister i tätningen mellan fönster och tak vilket kan orsaka takläckage. Om läckage inträffar kan fukt mögel och/eller rötrelaterade skador uppstå i underliggande konstruktioner. 3:5 Äldre golvbrunnar i gjutjärn är en risk om rostangreppen blir så pass kraftiga att det går hål på godset eller påverkar anslutningen av tätskiktet mot golvbrunnen. 3:6 Då våtrumsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas vet man inte hur våtrummet har utförts. Diverse brister noterades i utrymmet vilket borgar för att utförandet inte helt uppfyller gällande krav enligt (BKR/GVK, PER och/eller Säker Vatten) Då våtrummet inte är korrekt utfört kan skador komma att uppstå. bakom/under kakel och klinkerinklädnader vid noterade brister. Väggnära golvbrunn är en risk ur fuktsynpunkt då det kan försvåra tätningen runt golvbrunnen. Om brister i tätningen skulle uppstå/förekomma kan skador förekomma/uppstå i anslutning till de noterade bristerna. Avsaknad av frånluftsventilation i våtrummet ökar fuktbelastningen i våtrummet och intilliggande utrymmen. Otäta rörgenomföringar i våtzon 1 (handfatsavloppet) innebär en ökad risk då det är svårt att täta fullgott runt tappvatten och värmerör. Ovanstående kan i sin tur leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på ovan nämnda konstruktioner. 8

11 3.7 Då våtrumsdokument för kaklade våtrum inte kunde uppvisas vet man inte hur våtrummet har utförts. Diverse brister noterades i utrymmet vilket borgar för att utförandet inte helt uppfyller gällande krav enligt (BKR/GVK, PER och/eller Säker Vatten) Då våtrummet inte är korrekt utfört kan skador komma att uppstå. bakom/under kakel och klinkerinklädnader vid noterade brister. Rörgenomföringar i våtzon 1 innebär en ökad risk då det är svårt att täta fullgott runt tappvatten och värmerör. Ej rätt tillskuren brunnsmanschett kan medföra att manschetten tätar dåligt mellan golvbrunn och golvets tätskikt samt att det även kan medföra kapillärsug i manschetten. Ovanstående kan i sin tur leda till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på ovan nämnda konstruktioner. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4:1 Elinstallationen samt vatten och avloppsinstallationer bör ses över av behöriga fackmän inom respektive område. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala Bo Bjerking Fastighetskonsult AB Martin Bjerking Av SP SITAC certifierad besiktningsman SBR Av Kiwa/Swedcert certifierad energiexpert Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR 9

12 BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

13 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 HÖGVAKTEN 10

14 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 HÖGVAKTEN 10

15 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 HÖGVAKTEN 10

16 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

17

18 BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år