Gatukostnadsutredning för Tingvalla - Beslut om godkännande (KS

Transkript

1 VALLENTUNA KOMMUN Sa m ma nträdesprotokoll Kommunstyrelsens näringslivs- och planutskott (37) 122 Gatukostnadsutredning för Tingvalla - Beslut om godkännande (KS ) Beslut Kommunstyrelsens näringslivs- och planutskott godkänner gatukostnadsutredningen för Tingvalla med följande ändringar: Tidplan på sidan 5 ska byggstart ändras till vår Rad 2 i tabell i avsnitt ska ändras till 64 obebyggda tomter istället för 66. Avsnitt 5 under punkt 2 fördelas på 75 andelar istället för 77. Kommunstyrelsens näringslivs- och plan utskott föreslår att kommunstyrelsen godkänner gatukostnadsutredningen och föreslår att kommunfullmäktige antar gatukostnadsutredningen. Ärendet i korthet Ett förslag till gatukostnadsutredning tillhörande detaljplan för TINGVALLA har tagits fram av samhällsbyggnadsförvaltningen i samarbete med WSP Stadsutveckling och NAI Svefa. I förslaget redovisas vidare lagregler, kommunens praxis, fördelningsgrunder, förslag till åtgärder på vägnätet, kostnadsuppskattning samt beräkningsexempel som visar vad gatukostnaden blir för bebyggda och obebyggda fastigheter med olika tomtstorlekar. Enligt aktuellt förslag kommer fastighetsägare att betala beräknade gatukostnader med indexuppräkning. Totala gatukostnaden för området är beräknad till kr varav anläggningskostnaden för vägar är kr och kostnader för dammanläggning kr. Resterande belopp om omfattar bl.a. projektering, administrationskostnader, ersättning för ianspråktagen mark och tomtanläggningar samt lantmäteriförrättningar Den totala kostnaden fördelas så att 75 % läggs på byggrätten och 25 % läggs på tomtarean. Gatukostnaden för befintliga fastigheter debiteras när anläggningarna kan användas, de behöver alltså inte vara helt färdigställda, det kan t.ex återstå att lägga på gatans slitlager. Gatukostnaden för nybildade fastigheter debiteras när bygglov söks. Beräkningsexempel, prisnivå november 2009 Tomtstorlek Gatukostnadsersättning Bebyggd Obebyggd m kr kr m kr kr m kr kr m kr kr Bebyggda fastigheter har andelstalet 0,6 och obebyggda 1,0. Det innebär att bebyggda fastigheter betalar mindre än obebyggda. Justerandes sign Utdragsbestyrkande

2 VALLENTUNA KOMMUN Sammanträdesprotokoll Kommunstyrelsens näringslivs- och planutskott (37) Yrkanden ÖIjan Lid CM) yrkar att gatukostnadsutredningen ska godkännas med följande tillägg: Tidplan på sidan 5 ska byggstart ändras till vår Rad 2 i tabell i avsnitt ska ändras till 64 obebyggda tomter istället för 66. Avsnitt 5 under punkt 2 fördelas på 75 andelar istället för 77. Propositionsordning Ordföranden ställer proposition på ÖIjan Lids tilläggsyrkande och finner att utskottet beslutar i enlighet därmed. Ärendets tidigare behandling Kommunstyrelsens näringslivs- och planutskott Handlingar 1. Gatukostnadsutredning Tingvalla - Beslut för godkännande 2. Tingvalla_GKU_ antagande_ 3. Tingvalla_ GKU_bilaga 2_ antagande 4. Tingvalla_ GKU _samrådsredogörelse_antagande 5. Intrångskarta_100601_ antagande 6. Tingvalla_ GKU_bilaga l_ antagande Expedieras till Akt Justerandes sign Utdragsbestyrkande

3 VALLENTUNA KOMMUN TJÄNSTESKRIVELSE SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTINGEN DNR KS ANDERS ENQUIST SID 1/2 KOMMUNSTYRELSEN Tjänsteskrivelse Gatukostnadsutredning Tingvalla - Beslut för godkännande Förslag till beslut Kommunstyrelsens näringslivs- och planutskott godkänner gatukostnadsutredningen för Tingvalla. Kommunstyrelsens näringslivs- och planutskott föreslår att kommunstyrelsen godkänner gatukostnadsutredningen och föreslår att kommunfullmäktige antar gatukostnadsutredningen. Ärendet i korthet Ett förslag till gatukostnadsutredning tillhörande detaljplan för TINGVALLA har tagits fram av samhällsbyggnadsförvaltningen i samarbete med WSP Stadsutveckling och NAI Svefa. I förslaget redovisas vidare lagregler, kommunens praxis, fördelningsgrunder, förslag till åtgärder på vägnätet, kostnadsuppskattning samt beräkningsexempel som visar vad gatukostnaden blir för bebyggda och obebyggda fastigheter med olika tomtstorlekar. Enligt aktuellt förslag kommer fastighetsägare att betala beräknade gatukostnader med indexuppräkning. Totala gatukostnaden för området är beräknad till kr varav anläggningskostnaden för vägar är kr och kostnader för dammanläggning kr. Resterande belopp om omfattar bl.a. projektering, administrationskostnader, ersättning för ianspråktagen mark och tomtanläggningar samt lantmäteriförrättningar Den totala kostnaden fördelas så att 75 % läggs på byggrätten och 25 % läggs på tomtarean. Gatukostnaden för befintliga fastigheter debiteras när anläggningarna kan SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN TUNA TORG VALLENTUNA TFN FAX SBF@VALLENTUNA.SE

4 VALLENTUNA KOMMUN TJÄNSTESKRIVELSE SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN DNR KS SID 2/2 användas, de behöver alltså inte vara helt färdigställda, det kan t.ex återstå att lägga på gatans slitlager. Gatukostnaden för nybildade fastigheter debiteras när bygglov söks. Beräkningsexempel, prisnivå november 2009 Tomtstorlek Gatukostnadsersättning Bebyggd Obebyggd m kr kr m kr kr m kr kr m kr kr Bebyggda fastigheter har andelstalet 0,6 och obebyggda 1,0. Det innebär att bebyggda fastigheter betalar mindre än obebyggda. Handlingar 1. Gatukostnadsutredning Tingvalla - Beslut för godkännande 2. Tingvalla_GKU_antagande_ 3. Tingvalla_GKU_bilaga 2_antagande 4. Tingvalla_GKU_samrådsredogörelse_antagande 5. Intrångskarta_100601_antagande 6. Tingvalla_GKU_bilaga 1_antagande Inga-Lill Segnestam Samhällsbyggnadschef Eva Anderling Exploateringschef Ska expedieras till: Akt

5 ANTAGANDEHANDLING G A T U K O S T N A D S - U T R E D N I N G Detaljplan för TINGVALLAOMRÅDET omfattande del av fastigheten Bällsta 2:789 m fl fastigheter i Vallentuna kommun, Stockholms län

6 Innehåll 1. BILAGOR INLEDNING GATUKOSTNADSUTREDNINGENS HANDLÄGGNING OCH TIDSPLAN Processen regleras av PBL Tidplan Lagregler och kommunens tillämpning FÖRSLAG TILL GATUKOSTNADSUTREDNING Fördelningsområde Kostnadsunderlag Fördelningsgrund Vallentuna kommun föreslår följande andelstalsfördelning Utifrån förslag till detaljplan ger det följande andelstal FÖRESLAGEN GATUKOSTNADSUTREDNING Beräkningsexempel, prisnivå november 2009, för fastigheter med en (1) byggrätt Debitering Bebyggda fastigheter Obebyggda fastigheter Tillkommande fastigheter MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN... 9 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN TUNA TORG 2, 2 TR VALLENTUNA TFN FAX SBF@VALLENTUNA.SE

7 SAMRÅDSHANDLING (10 ) Revideringsdatum Samhällsbyggnadsförvaltningen Detaljplan för TINGVALLAOMRÅDET omfattande Bällsta 2:789 m.fl. fastigheter i Vallentuna kommun, Stockholms län. GATUKOSTNADSUTREDNING Planområde D XXXX-XX-XX Plannumret skrivs in när planen vunnit laga kraft, innan det behöver det inte stå något här.

8 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen Utställningshandling (10) 1. BILAGOR Fördelningsområde, karta bilaga 1 Omfattningsbeskrivning bilaga 2 2. INLEDNING Detaljplan för Tingvallaområdet, omfattande Bällsta 2:789 m.fl. fastigheter i Vallentuna kommun håller på att tas fram. Förslaget till detaljplan innebär också ombyggnad och nyanläggning av gatunätet samt upprustning av grönområden m.m. Kommunen kommer att vara huvudman för allmänna platser och avser att bygga ut dessa i enlighet med detaljplanen. I samband med gatuutbyggnaden kommer även Vallentunavatten AB att bygga ut kommunalt vatten- och avloppsnät i området (nedan benämnt VA-nät), samt jordförläggning av elnätet att ske av Elverket Vallentuna AB. Vallentuna kommun genom samhällsbyggnadsförvaltningen utför en gatukostnadsutredning parallellt med detaljplanen. Utredningen ska ligga till grund för fördelning av kostnader för allmänna anläggningar som kommunen är huvudman för och bilda underlag för debitering av dessa kostnader för fastigheter belägna inom planområdet. Kommunfullmäktige tar beslut i gatukostnadsärendet samtidigt med beslutet om antagandet av detaljplanen. 3. GATUKOSTNADSUTREDNINGENS HANDLÄGGNING OCH TIDSPLAN Före beslut om uttag av gatukostnader ska förslag till gatukostnadsutredning tas fram som redovisar: Fördelningsområde vilka som ska vara med och betala Kostnadsunderlag de beräknade kostnaderna för allmänna platser Fördelningsgrund kostnadernas fördelning på de som ska betala, d.v.s. andelstal 3.1 Processen regleras av PBL Framtagandet av gatukostnadsutredningen regleras i plan- och bygglagen, för denna plan gäller gamla PBL (1987:10), och ska ske i samråd med fastighetsägarna i området. Först ska samråd kring förslaget hållas då fastighetsägarna har möjlighet att komma med synpunkter. Synpunkterna sammanställs i en samrådsredogörelse som beskriver hur kommunen har tagit hänsyn till inkomna synpunkter. Sedan ska det bearbetade förslaget ställas ut, tillsammans med samrådsredogörelsen, varefter beslut om uttag av gatukostnader tas av kommunen. Kommunfullmäktige tar beslut i gatukostnadsärendet samtidigt med beslutet om antagandet av detaljplanen. )D XXXX-XX-XX

9 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen Utställningshandling (10) 3.2 Tidplan Samråd: vår 2012 Utställning: höst 2012 Antagande: höst 2012 Laga kraft om plan ej överklagas: vår 2013 Inlösen av allmän platsmark: vår 2013 Byggstart för allmän plats: vår 2014 Byggstart inom kvartersmark vår 2015 (genomförandetiden för kvartersmark för enskilt byggande börjar 2 år efter den dag planen vunnit laga kraft.) Tidplanen kan behöva ändras under arbetets gång 3.3 Lagregler och kommunens tillämpning Enligt PBL har kommunen möjlighet att av fastighetsägare ta ut kostnader för anläggande och förbättring av gator, naturområden och andra allmänna platser inom detaljplanelagt område, där kommunen i egenskap av huvudman ska anlägga eller förbättra anläggningarna. Detsamma gäller kostnader för markförvärv samt förrättnings- och administrationskostnader. Ett villkor för uttag av gatukostnader är att anläggningarna tillgodoser områdets behov och att de är till nytta för fastigheterna. Kostnader som är hänförliga till VA och övrig ledningsdragning (utom gatans dagvatten) finansieras via anläggningsavgifter och ingår inte i gatukostnaderna. Enligt beslut i Vallentuna kommunfullmäktige skulle kostnader för gata och annan allmän plats tas ut av fastighetsägarna enligt reglerna i då gällande byggnadslag. Efter PBL:s ikraftträdande ska motsvarande tillämpning ske inom detaljplan, där kommunen i egenskap av huvudman anlägger eller förbättrar anläggningarna. Sedan 1983 års fullmäktigebeslut har kommunen tagit ut kostnaderna för anläggande av gator och annan allmän plats inom såväl förnyelseområden, genom debitering av enskilda fastighetsägare, som inom exploateringsområden, genom villkor om motsvarande gatukostnadsersättningar i exploateringsavtal. Enligt PBL kan gatukostnaderna fördelas mellan ersättningsskyldiga fastighetsägare antingen inom ett område eller längs en gata. Kommunen har tidigare tillämpat områdesvis fördelning enligt PBL 6 kap 31 och den metoden tillämpas även i denna utredning. 4. FÖRSLAG TILL GATUKOSTNADSUTREDNING 4.1 Fördelningsområde )D XXXX-XX-XX

10 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen Utställningshandling (10) Planområdet är litet och väl sammanhållet med samma bebyggelsetyp, varför ett enda fördelningsområde valts. Fördelningsområdet föreslås sammanfalla med området för detaljplaneförslaget och är markerat med en kraftig begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 1. Samtliga fastigheter inom fördelningsområdet har behov och nytta av de gator och andra allmänna anläggningar som föreslås ingå i kostnadsunderlaget. Därför föreslås kostnaderna fördelas mellan fastighetsägarna inom området på skälig och rättvis grund genom så kallad områdesvis fördelning enligt PBL 6 kap Kostnadsunderlag I kostnadsunderlaget får endast räknas in kostnader för allmänna anläggningar som är nödvändiga för fördelningsområdets egen funktion. En anläggning som behövs för områdets funktion kan också ha en vidare funktion för bebyggelse utanför området, i sådana fall får en avvägning göras av hur stor del av kostnaden som bör räknas in i kostnadsunderlaget. Inom aktuellt detaljplaneområde finns inga sådana allmänna anläggningar. Till grund för bestämmande av gatukostnadsersättningen får läggas antingen faktiska eller beräknade kostnader. Vallentuna kommun föreslår att det är de beräknade kostnaderna, som redovisas i denna utredning, som ska vara underlag för debitering av gatukostnadsersättning. Genom att använda beräknade kostnader är gatukostnadsersättningen på förhand känd för fastighetsägarna och kommunen tar risken för eventuella felbedömningar. De beräknade kostnaderna avser prisnivån november Vid framtida debitering kommer kostnaderna att justeras med Entreprenadprisindex (E84) till tidpunkten för anläggningarnas färdigställande. I det fall de faktiska kostnaderna blir lägre än de beräknade kommer de faktiska kostnaderna att läggas till grund för gatukostnadsutredningen. För vidare beskrivning av E84, se omfattningsbeskrivningen, bilaga 2. De åtgärder som krävs för att anlägga och förbättra gator inom planområdet samt uppskattade kostnader för dessa har sammanställts i omfattningsbeskrivningen, bilaga 2. Totalt ska fastighetsägarna inom fördelningsområdet bidra med ca 18,88 miljoner kronor. Detta kostnadsunderlag ska ligga till grund för uttag och fördelning av gatukostnader. 4.3 Fördelningsgrund En fastighets nytta av gatorna m.m. speglas dels av hur mycket fastigheten kan förväntas använda den allmänna platsen, dels av den värdehöjning som varje fastighet väntas få tack vare detaljplanen. Marknadsvärdet för en villatomt är till största delen knuten till byggrätten (hur stort och vilken typ av hus som får uppföras) vilket innebär att tomtens storlek oftast har en underordnad betydelse. Vid uttag av gatukostnader är det vidare den tillåtna användningen (byggrätten enligt detaljplanen), inte den faktiska, som är ledande för att avgöra fastighetens nytta av anläggningarna. Inom fördelningsområdet föreslås tillåtna användningar vara småhus. För att uppnå en skälig och rättvis fördelning mellan fastighetsägarna föreslår Vallentuna kommun att 25 % av kostnaderna för gatuutbyggnaden ska fördelas mellan fastighetsägarna efter hur stor yta fastigheten har efter att mark för allmän plats har lösts in (kostnad/m 2 ) och 75 % utifrån tillåten byggrätt (kostnad/andelstal). Inom förnyelseområden kompliceras fördelningen av gatukostnaderna då vissa fastigheter redan har till- )D XXXX-XX-XX

11 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen Utställningshandling (10) gång till väg. Enligt ett avgörande i regeringsrätten anses nyttan av de nya anläggningarna (gator m.m.) vara mindre för befintliga bebyggda fastigheter än för tillkommande fastigheter, dessutom kan det antas att kostnader för äldre anläggningar belastat ägarna av de bebyggda fastigheterna. Därför är det rimligt att nytillkommande fastigheter bär en större del av kostnaderna. Regeringsrätten har även fastställt att, när det är fråga om många fastigheter inom ett område, en individuell bedömning av nyttan för varje fastighet inte behöver göras, utan kostnadsfördelningen kan ske på grundval av schabloner. Vallentuna kommun har, som många andra kommuner, redan innan regeringsrättens dom tillämpat den kostnadsomfördelning som domstolen funnit skälig och rättvis för befintliga fastigheter. Detta har skett genom att befintliga permanentbebodda fastigheter vid kostnadsfördelning belastats med ca två tredjedelar av den kostnad som påförs nytillkommande fastigheter. Ibland är taxerade fritidsbostäder faktiskt permanentbebodda, men oavsett taxerad form har ägarna av bebyggda fastigheter deltagit i drift och underhåll av det befintliga vägnätet. Därför är det kommunens praxis att samtliga småhusfastigheter med ett taxerat byggnadsvärde över kr, som får en byggrätt i den nya planen, ska räknas som bebyggd tomt för småhusbebyggelse. Denna princip föreslås bli tillämpad även inom Tingvalla. Som värdetidpunkt för klassificering i denna uträkning används april Vallentuna kommun föreslår följande andelstalsfördelning Med beaktande av ovan förda resonemang föreslås fastigheter med taxerat byggnadsvärde över kr inom planområdet tilldelas andelstal 0,6 och nytillkommande fastigheter andelstal 1,0. Fastigheten för parkering och entré till Arkils tingstad föreslås bli tilldelad andelstalet 2,0. Se även tabell nedan. Bebyggd tomt för småhusbebyggelse, som får byggrätt i den kommande detaljplanen 0,6 Obebyggd tomt för småhusbebyggelse 1,0 Möjlighet att avstycka tomt för småhusbebyggelse, s.k. styckningsrätt 1,0 Parkering/entré Arkils tingstad 2,0 Detta ger inom fördelningsområdet ett sammanlagt andelstal enl. beräkningen i : Utifrån förslag till detaljplan ger det följande andelstal Byggrättstyp Antal andelar 15 bebyggda tomter med andelstal 0,6 9,0 64 obebyggda tomter samt möjliga avstyckade tomter 64,0 1 parkering/entré Arkils tingstad 2,0 Totalt: 75,0 Beräkningen av antalet andelar bygger på samrådsförslaget till detaljplan och kommer att ändras om detaljplanen förändras. Den sammanlagda tomtytan uppgår till ca m 2 efter det att mark för allmän plats lösts in. )D XXXX-XX-XX

12 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen Utställningshandling (10) 5. FÖRESLAGEN GATUKOSTNADSUTREDNING Kostnadsunderlaget ca 18,88 miljoner kronor ska fördelas ut på fastighetsägarna inom fördelningsområdet enligt grunderna beskrivna i kapitlet fördelningsrund ovan: %, eller c:a 4,72 miljoner kr, fördelas på tomtytan m 2, vilket motsvarar ca 43 kr/ m Återstående 75 %, eller 14,16 miljoner kr, fördelas på 75,0 andelar, vilket motsvarar kr för andelstal 0,6, kr för andelstal 1,0 och kr för andelstal 2,0. Det ger följande gatukostnadsersättningar, i prisnivå november Andelstal Kostnad/ m 2 Kostnad/byggrätt 0,6 43 kr kr 1,0 43 kr kr 2,0 (Arkils Tingstad) 43 kr kr 5.1 Beräkningsexempel, prisnivå november 2009, för fastigheter med en (1) byggrätt. Andelstal Tomtyta 1 Kr/ tomt Kr/ byggrätt Total gatukostnadsersättning Bebyggd m Obebyggd m Bebyggd m Obebyggd m Bebyggd m Obebyggd m Bebyggd m Obebyggd m Tomtytan idag med avdrag för allmän platsmark som löses in. )D XXXX-XX-XX

13 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen Utställningshandling (10) 5.2 Debitering Kommunen får enligt PBL 6 kap 35 ta betalt då en anläggning kan användas, den behöver alltså inte vara helt färdigställd, det kan t.ex. återstå att lägga på gatans slitlager. Det kan i tekniskt avseende utföras först efter att gatan varit i bruk en tid och endast ske vid tjänlig årstid. Även vissa planteringar kan behöva avvakta lämplig årstid. I Tingvalla innebär detta att kommunen debiterar gatukostnader när anläggningarna byggts ut av entreprenören och besiktigats. Dagvattenanläggningen i naturområdet ska vara iordningställd. Däremot behöver gatornas slitlager inte vara utlagt. Ersättningen för de allmänna anläggningarna ska erläggas enligt kommunens faktura. I PBL 6 kap 35 framgår att om ersättningen kan anses betungande med hänsyn till fastighetens ekonomiska bärkraft eller andra omständigheter får fastighetsägaren betala ersättningen genom avbetalning, om godtagbar säkerhet ställs (vanligtvis pantbrev i fastigheten). Avbetalningen ska ske med minst en tiondel årligen. Fram till dess att gatukostnaderna debiteras kommer gatukostnadsavgiften räknas upp med index enlig bilaga 2. I de fall betalning sker genom avbetalning kommer ränta att utgå på kvarvarande belopp enligt räntelagen. Om betalningsvillkoren ändå blir alltför betungande för fastighetsägaren, ska villkoren jämkas och anstånd kan medges till dess fastigheten överlåtes, avstyckas eller bygglov beviljas. 5.3 Bebyggda fastigheter Debitering av tidigare bebyggda fastigheter sker som regel när allmänna anläggningar som kommunen är huvudman för är utbyggda och besiktigade, dels för byggrätten (andelstal 0,6) och dels för hela tomtarean. Fastighetsägaren kan dock ansöka om avbetalning eller begära anstånd med betalningen enligt ovan (se 5.2 Debitering, 3 st). 5.4 Obebyggda fastigheter Obebyggda fastigheter debiteras ersättning för dels ny byggrätt (andelstal 1) och dels tomtarea efter fastighetsbildning och i samband med bygglovgivning. 5.5 Tillkommande fastigheter Vid framtida avstyckningar debiteras endast ersättning för de nya byggrätterna (andelstal 1 per byggrätt) under förutsättning att stamfastigheten redan har erlagt ersättningen för tomtytan. Debitering sker i samband med bygglovgivning. Beloppet kommer att räknas upp enligt bilaga MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Gatukostnadsutredningen har tagits fram av Vallentuna kommun i samarbete med WSP Stadsutveckling och NAI Svefa. Medverkande från Vallentuna kommun: Åsa Dahlgren, planarkitekt Anna Dahlberg, planarkitekt David Arvidsson, exploateringsingenjör )D XXXX-XX-XX

14 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen Utställningshandling (10) Anna-Carin Mattsson, projektledare väg Jenny Svensson, exploateringsingenjör Anders Heidenfors Enquist, exploateringsingenjör Medverkande från Roslagsvatten: Maria von Scherling, VA-ingenjör Björn Olofsson, VA-ingenjör Samhällsbyggnadsförvaltningen Vallentuna kommun Eva Anderling Exploateringschef Anders Heidenfors Enquist Exploateringsingenjör )D XXXX-XX-XX

15 Samhällsbyggnadsförvaltningen BILAGA 2 till gatukostnadsutredning evideringsdatum 1(6) OMFATTNINGSBESKRIVNING INLEDNING TEKNISK STANDARD Omfattningsbeskrivningen redogör för omfattningen av och kostnaden för de allmänna anläggningar som ingår i gatukostnadsutredningen. Kommunen har tillsammans med konsulter från WSP AB förprojekterat och kostnadsberäknat de åtgärder på allmänna anläggningar som föreslås i detaljplanen. Valet av standard och utrustning på gator, naturmark m.m. är faktorer som påverkar gatukostnaderna. Anläggningarna ska uppfylla en för kommunen godtagbar standard samtidigt som fastighetsägarna i möjligaste mån får den standard och de anläggningar som de önskar till en rimlig kostnad. Gatorna och gångbanorna inom området föreslås asfalteras och förses med belysning. Vägarna i området avses bli avvattnade via öppna och täckta diken. Diken utmed vägarna ger fördröjning och viss rening av dagvattnet. Anläggningar som helt eller delvis är till för att leda bort dagvatten från kvartersmark ingår inte i kostnadsunderlaget för denna gatukostnadsutredning. FÖRESLAGNA ÅTGÄRDER PÅ GATUNÄTET Skvadronvägen Skvadronvägen föreslås bli utförd enligt nedanstående typsektion med en vägområdesbredd om 9,4 m som rymmer diken och slänter. Körbanan görs 5,5 m bred och gångbanan 1,5 m bred. Gatan och gångbanan beläggs med asfalt. Gångbanan är framförallt till för att öka tillgängligheten till Arkils Tingstad. Skvadronvägen får också en större körbanebredd än övriga gator i området för att buss och personbil ska kunna mötas. Kostnaden för dessa ytterligare åtgärder belastar inte fastighetsägarna inom området. D XXXX-XX-XX Plannumret skrivs in när planen vunnit laga kraft, innan det behöver det inte stå något här.

16 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen BILAGA 2 till gatukostnadsutredning (6) Förslag på gatusektion för Skvadronvägens förlängning. Tingvallavägen Milles väg Tingvallavägen föreslås i huvudsak utföras med öppna diken och slänt vilket ger en vägområdesbredd på 8,6 m. På sträckan mellan vändplanen och den västra korsningen med Milles väg utförs vägen med täckta dräneringsdiken vilket ger en vägområdesbredd på 7 m. Körbanan görs 4,5 m bred. Se typsektioner nedan. Milles väg föreslås bli utförd med täckta dräneringsdiken vilket ger en vägområdesbredd på 7 m. Körbanan görs 4,5 m bred. Se typsektion nedan. )D XXXX-XX-XX

17 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen BILAGA 2 till gatukostnadsutredning (6) Förslag på gatusektion för Milles väg och Tingvallavägen med täckt dike respektive öppet dike. Björkallén För att bevara björkarna längs vägen mellan Skvadronvägen och Tingvallavägen föreslår kommunen att denna gata görs smalare än övriga gator. Gatan föreslås bli utförd enligt nedanstående typsektion med täckta drändiken och en vägområdesbredd om 5,5 m. Körbanan görs 3 m bred. Förslag på gatusektion för Björkallén (del av Tingvallavägen). FÖRESLAGNA ÅTGÄRDER INOM NATURMARK Illustrerade gc-vägar inom naturmark är till nytta även för intilliggande områden. Utbyggnad och finansiering av dessa hanteras i senare skede och ingår därmed inte i gatukostnadsutredningen. )D XXXX-XX-XX

18 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen BILAGA 2 till gatukostnadsutredning (6) Våtmarksområde Övervägande del av dagvattnet som leds i diken leds mot befintlig våtmark söder om Arkils tingstad. Våtmarken avses bli utvecklad till en översilningsyta med fördröjningsdiken för att fördröja och rena dagvatten innan dagvattnet når Vallentunasjön (inom område för våtmark på plankartan). I planen föreslås ett u- område inom fastigheterna Bällsta 2:129 och 2:180, som skall vara tillgängligt för avledning av dagvatten från Milles väg till Vallentunasjön. Diken och våtmark/översilningsyta med fördröjningsdiken bedöms kunna rena dagvattnet till ca 70 %. Våtmarksområdet ingår ej i gatukostnaden. För anläggning av våtmark/översilningsyta med fördröjningsdiken kommer kommunen att göra en anmälan om vattenverksamhet till länsstyrelsen. ERSÄTTNING FÖR MARKÅTKOMST Trots återhållna bredder på gatorna är befintliga vägområden inte tillräckligt breda överallt. De fastighetsägare som påverkas av gatubreddning och nyanläggning inom sin fastighet ska ha ersättning för den mark och för de tomtanläggningar (t.ex. häckar) som berörs. Samma sak gäller för mark som tas i anspråk för ledningsområde för dagvatten (u-område) och för mark som ska vara tillgänglig för vägslänt (z-område). Ersättning ska utgå med belopp som motsvarar den minskningen av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom fastighetsregleringen. Bedömningen av minskningen av fastighetens marknadsvärde ska dessutom ske med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken planlades som allmän platsmark. När det gäller mindre tomtdelar har rättsfall och tidigare undersökningar av Lantmäteriverket pekat på att ett marginellt värde av markens genomsnittsvärde bör ersättas i normalfallet. Ett genomsnittsvärde definieras som markvärde exklusive tomtanläggningar och vegetation, men inklusive nedlagda investeringar i form av vatten- och avlopp, gator m.m. Kostnaderna för detta är bedömda och ingår i kostnadsunderlaget. FASTIGHETSBILDNING OCH ADMINISTRATIVA KOSTNADER För gatubreddningar m.m. behövs lantmäteriförrättningar och kostnaderna för dessa ingår i kostnadsunderlaget. Kommunens kostnader för att ta fram denna gatukostnadsutredning och administrativa kostnader i samband med genomförandet ingår också i underlaget. )D XXXX-XX-XX

19 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen BILAGA 2 till gatukostnadsutredning (6) SAMMANFATTNING KOSTNADSUNDERLAG De poster som ingår i gatukostnaderna redovisas i tabellen nedan. Det är summan av kostnadsposterna som utgör det totala kostnadsunderlaget som skall fördelas mellan fastighetsägarna i området. I kostnadsposterna som avser entreprenadkostnad ingår alla kostnader direkt kopplade till entreprenaden såsom schakt, terrassering, grundförstärkning, stödmurar, finplanering m.m. I entreprenadkostnaden ingår även påslag för att projekteringen har gjorts i tidigt skede samt för oförutsett. Projektering, byggledning och byggherrekostnader är uppskattade till 25 % av entreprenadkostnaderna. Kostnadsuppskattning alla anläggningar Entreprenadkostnad gata Projektering, byggledning, byggherrekostnader Markåtkomst Fastighetsbildning Administrationskostnader Totalt kostnadsunderlag kr kr kr kr kr kr Moms ingår ej eftersom kommunens debitering av gatukostnader är momsbefriad (myndighetsutövning). Anläggningskostnader avser helt färdigställda anläggningar baserade på kostnadsläget i november Vid framtida debitering ska gatukostnaderna justeras Entreprenadprisindex E84. E84 är uppbyggt av en mängd olika delindex. Vallentuna kommun har valt att använda tre delindex i huvudgruppen Vägentreprenader: indexen 212 (jord- och bergterrassering mm), 231 (grusöverbyggnad mm) och 241 (asfaltbeläggningar mm). Dessa delindex viktas sedan ihop till ett gemensamt index som används för att räkna upp gatukostnadsersättningen. )D XXXX-XX-XX

20 Vallentuna kommun Samhällsbyggnadsförvaltningen BILAGA 2 till gatukostnadsutredning (6) Delindex Littera Vikt 212 (jord- och x 50 % bergterrassering mm) 231 y 30 % (grusöverbyggnad mm) 241 z 20 % (asfaltbeläggningar mm). Sammanvägt index I s = 0,5x+0,3y+0,2z Som basindex används november 2009 (samma prisnivå som de beräknade kostnaderna är angivna i). Basindex jämförs sedan med senast kända index vid debiteringstidpunkten. Er beräknade gatukostnadsersättning kommer alltså att räknas upp och få ett tillägg enligt följande formel: Tillägg = gatukostnadsersättning x I s vid debitering I s november 2009 I s november 2009 )D XXXX-XX-XX

21 ANTAGANDEHANDLING S A M R Å D S R E D O G Ö R E L S E Gatukostnadsutredning för TINGVALLAOMRÅDET omfattande Bällsta 2:789 m fl fastigheter i Vallentuna kommun, Stockholms län

22 Sida 2 av 9 Innehåll 1. Samrådsinstanser Hur samrådet bedrivits Inkomna yttranden Yttranden utan synpunkter Yttranden med synpunkter och Samhällsbyggnadsförvaltningens kommentarer Fastighetsägarna till Bällsta 2: Fastighetsägarna till Bällsta 2: Fastighetsägarna till Bällsta 2: Fastighetsägarna till Bällsta 2: Fastighetsägarna till Bällsta 2: Fastighetsägarna till Bällsta 2: Ändringar efter samråd... 9 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN TUNA TORG 2, 2 TR VALLENTUNA TFN FAX SBF@VALLENTUNA.SE

23 Sida 3 av 9 1. Samrådsinstanser Barn- och ungdomsnämnden Elverket Vallentuna AB Eon Värme Sverige AB Friluftsfrämjandet Fritidsnämnden AB StorSthlms Lokaltrafik Kommunförbundet Norrvatten KS Plan-Au Kulturnämnden Käppalaförbundet Lantmäterimyndigheten Sthlms län Länsstyrelsen i Sthlms län, planenheten LRP-gruppen, Tufa (för kännedom) Miljö- och bygglov (för kännedom) Polismyndigheten i Sthlms län Ragn-Sells Roslagsvatten AB (för kännedom) Socialnämnden Stockholms läns museum Södra Roslagens Brandförsvarsförbund Skanova Utbildningsnämnden Vattenfall AB Vallentuna Hembygdsförening Vallentuna Naturskyddsförening Fastighetsägare och övriga berörda 2. Hur samrådet bedrivits Förslag till gatukostnadsutredning var utsänt för samråd från den 12 augusti till den 30 september Handlingar har skickats till remissinstanser och berörda fastighetsägare. Annons var införd i StegetMitti. Samrådshandlingar har funnits tillgängliga på Samhällsbyggnadsförvaltningen, biblioteket och på kommunens hemsida. Ett samrådsmöte hölls den 25 augusti 2010 i Bällstarummet, Tuna torg 1 där ett 30-tal personer deltog. 3. Inkomna yttranden 3.1 Yttranden utan synpunkter Vattenfall Eldistribution AB, Storstockholms brandförsvar, Käppalaförbundet, TeliaSonera Skanova Access AB, Kulturnämnden, Fritidsnämnden 3.2 Yttranden med synpunkter och Samhällsbyggnadsförvaltningens kommentarer Fastighetsägarna till Bällsta 2:270 Eftersom kommunen kommer att lösa in mark från oss, ca 236 kvm, för att få till vägbredden kräver vi en delning av vår tomt till tre tomter och att kommunen står för lantmäterikostnaderna av denna delning som kompensation för markinlösen.

24 Sida 4 av 9 Samhällsbyggnadsförvaltningens kommentar Plankartan justeras så att minsta tomtstorlek om 1000 m 2 gäller för ett större område inom planområdet, bl.a. Bällsta 2:270. Enligt Plan- och Bygglagen 6 kap 17 (gamla PBL, 1987:10) har kommunen rätt att lösa mark som enligt detaljplan ska användas för allmänt ändamål, i detta fallet väg. Vid bestämmande av ersättning för marklösen hänvisar PBL 6 kap 39 till lösenreglerna i Expropriationslagens (1972:719) fjärde kapitel. Expropriationslagen säger att intrångsersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde, utöver denna ersättning får fastighetsägaren ytterligare 25 %, d.v.s. ersättningen är marknadsvärdeminskningen * 1,25. Fastighetsägaren ersätts också för de tomtanläggningar som ingår i det ianspråktagna området, exempelvis träd och buskar. Även tomtanläggningarna ersätts med marknadsvärdet + 25 %. Vallentuna kommun kommer lösa marken i samband med en lantmäteriförrättning som innebär att lantmätaren på plats bedömer och värderar marken och berörda anläggningar. Vallentuna kommun kommer lösa mark för väg enligt PBL:s regler och kommer därför inte stå för någon fastighetsägares lantmäterikostnader Fastighetsägarna till Bällsta 2:261 Tomtarealen kommer att minska med c:a 310 kvadratmeter. Vi önskar få veta om ersättning ges i form av mark och i så fall i vilken gräns, norr eller väster? Vi motsätter oss kontantersättning. Samhällsbyggnadsförvaltningens kommentar Se även svar till Bällsta 2:270. Vallentuna kommun kommer lösa mark enligt lagens regler vilket innebär kontantersättning Fastighetsägarna till Bällsta 2:195 Om nu bygget blir av (!) hur många meter in på tomten kommer det att bli? Vad måste bort? Ingen ersättning? Och dessa 46 kr/kvm är ju inte rimligt med alla kostnader som läggs på varje fastighetsägare. Är detta lagligt? 1. Skall vägen absolut byggas vill undertecknad se till det billigaste mest seriösa byggaren. 2. Med tanke på alla framtida tekniska och miljöaspekter se till att alla kablar vad gäller el- tele- etc kommer med från början. Viktigt! Samhällsbyggnadsförvaltningens kommentar

25 Sida 5 av 9 Intrång på fastigheten Bällsta 2:195 utgår ifrån förprojekteringen av vägarna i Tingvalla och kan komma att ändras under planprocessen, preliminärt är intrånget c:a 90 kvadratmeter varav som mest c:a 4 meter in på fastigheten. Samtliga tomtanläggningar, buskar, träd med mera inom det området kommer att tas bort. Ersättningen för den mark Vallentuna kommun tar i anspråk ersätts enligt gällande regler i Plan- och bygglagen (se även under Bällsta 2:270). Ersättning för enskilda fastigheter är ej beräknad ännu utan hittills har enbart en preliminär bedömning gjorts och därför kan inte Vallentuna kommun uttala sig om exakt ersättning för enskild fastighetsägare. När mark löses in kommer lantmäteriet att sätta ut nya tomtgränser och värdera ianspråkstaget område och tomtanläggningar. Enligt Plan- och Bygglagen 6:e kap 31 har kommuner rätt att besluta om att kostnaderna för anläggning av allmänna anläggningar, i detta fall väg ska betalas av ägarna till fastigheterna inom området. Kommunfullmäktige i Vallentuna kommun beslutade att kostnaderna för allmänna platser ska tas ut av fastighetsägarna enligt lagstiftningens regler, vilket Vallentuna kommun kommer göra även i Tingvalla. Lagen om offentlig upphandling (LOU) reglerar vilken entreprenör som kommer att bygga kommunens gator i Tingvalla. LOU innebär att kommunen sammanställer ett förfrågningsunderlag där det framgår vad som ska byggas och vilka kvalifikationer entreprenören ska ha. Därefter inväntas anbud och kommunen är skyldig att välja det lägsta anbudet som uppfyller kommunens kvalitetskrav.

26 Sida 6 av 9 Kommunen samverkar med ledningsägare så som Elverket Vallentuna AB och Telia/Skanova för att samtliga ledningar ska läggas i samband med vägbyggnationen. Kommun verkar också för att fiber/bredband läggs ner samtidigt och har, när ingen entreprenör initialt vart intresserad lagt ner tomma rör för att minska behovet av att gatan grävs upp igen Fastighetsägarna till Bällsta 2:129 Vi önskar byta det område som kommunen vill ta i anspråk för vägändamål mot motsvarande yta från kommunens fastighet Bällsta 2:789 i enlighet med tidigare diskussioner med kommunens företrädare. Vi anser att gatukostnaden endast ska belasta de obebyggda tomterna eftersom planen medför ett stort mervärde för dessa medan mervärdet är mycket begränsat för att inte säga obetydligt för de flesta av de befintliga tomter. Gatukostnaden bör beräknas enbart efter byggrätt och inte tomtarea eftersom det är byggrätten som påverkar gatuutnyttjande. Vidare anser vi att Arkils Tingstad bör också stå för en betydligt större del av gatukostnaderna då besöksnyttjandet av väg/gata idag är betydligt större än för en vanlig tomt och att avsikten är att utnyttjandet ska bli ännu större i framtiden. Detta är ju en viktig del av hela idén med den nya planen. Samhällsbyggnadsförvaltningens kommentar Vallentuna kommun kommer lösa mark enligt Plan- och bygglagens regler vilket innebär kontantersättning (se även Bällsta 2:270). Något markbyte mellan Bällsta 2:789 och Bällsta 2:129 är inte aktuellt. Vallentuna Kommun har enligt samrådshandling gatukostnadsutredning valt att fördela kostnaderna så att bebyggda fastigheter får andelstal 0,6 och obebyggda 1,0. Anledningarna till detta är att de bebyggda fastigheterna redan har tillgång till väg och att vägarna troligtvis har bekostats av deras ägare. Befintlig väg är planerad utifrån de förutsättningar som finns i befintlig plan, d.v.s. sportstugeändamål, ej permanentboende och största tillåtna byggrätt 60 kvadratmeter. Nya vägar är en förutsättning för ökad byggrätt vilket medför ett stort mervärde för både bebyggda och obebyggda fastigheter och därför ska även bebyggda fastigheter vara med att bekosta de nya vägarna, om än med lägre andelstal. Vallentuna kommun anser därför att det är skäligt med andelstalet 0,6 på bebyggda fastigheter och detta överensstämmer också med avgörandet i regeringsrätten (RÅ Ref. 1991:17). En fastighets nytta av gatorna speglas av hur mycket fastigheten kan förväntas använda dessa och av den värdehöjning som varje fastighet väntas få tack vare detaljplanen. Marknadsvärdet på en villafastighet är till största delen knuten till byggrätten men en större fastighet torde inbringa ett högre pris än en mindre fastighet med samma byggrätt. Den större fastigheten får alltså en större värdehöjning än den mindre trots att de har samma byggrätt.

27 Sida 7 av 9 Gatukostnaderna ska fördelas mellan fastighetsägarna efter skälig och rättvis grund Vallentuna kommun anser därför att det är skäligt att gatukostnaderna fördelas med 25 % på fastighetsarean och 75 % på byggrätten eftersom värdeökningen detaljplanen medför är, inte enbart beror på byggrätten utan också, till en inte oväsentlig del på fastighetens area. En villatomt belastar vägnätet med cirka fem trafikrörelser. Antalet besökare till Arkils tingstad är idag relativt lågt, ett fåtal bussar i månaden och ett lågt antal bilar. Besöken sker också till största delen under sommarhalvåret d.v.s vägarna används sparsamt för besök till Arkils tingstad under vinterhalvåret. Andelstalet är satt till 2,0 efter detta och bedöms som rimligt. Ökar besöksantalet till Arkils tingstad i framtiden kommer givetvis slitaget på vägarna att öka och eftersom kommunen är huvudman för gatorna står kommunen för all framtida drift och underhåll Fastighetsägarna till Bällsta 2:271 Vi förväntar oss att frågan om tomtdelning prövas först och därefter frågan om inlösen. Fastighetsägaren avvaktar därför kommunens inställning till tomtdelning innan de svarar på begäran om inlösen. Samhällsbyggnadsförvaltningens kommentar Markintrånget på fastigheten Bällsta 2:271 är beräknat till cirka 80 kvadratmeter och är en förutsättning för att standarden på Milles väg ska kunna höjas. Standardhöjning, och intrången som uppkommer p.g.a. detta är en förutsättning för att ny detaljplan med större byggrätter ska kunna antas. Mark som enligt detaljplan är utlagd som allmän plats, i detta fall intrånget, har kommunen rätt att ta i anspråk Plan- och bygglagen 6 kap 17 och ersättning för intrånget kommer betalas ut. Huruvida marken behöver tas i anspråk behandlas i detaljplaneprocessen. Ny tomtindelning är aktuell först då ny detaljplan vunnit laga kraft. Fastighetsägaren söker då fastighetsbildningsförrättning hos Lantmäteriet som bedömer om fastighetsägarens förslag är en lämplig fastighet och stämmer överens med detaljplanen enligt Fastighetsbildningslagen Fastighetsägarna till Bällsta 2:178 Det finns i planförslaget exempel på minimal ersättning för inlöst mark, fastighetsägaren önskar ersättning som motsvarar tomtmarkspris. Vad gäller Gatukostnadsutredningen finns anledning till följande anmärkningar: 1. Fördelning av gatukostnader skall enligt lag ske på skälig och rättvis grund. I en tidigare lagstiftning användes inte detta begrepp och det var vanligt att tillämpa en fördelningsgrund som byggde på fastighetens längd efter fata eller yta.

28 Sida 8 av 9 När nu ett skälighets- och rättvisebegrepp införts i lagen är det angeläget att detta tillämpas. Det är således uppenbart att enbostadshusens belastning på gatunätet torde vara likartat vid samma byggrätt. Som exempel gäller det dock att skafttomter skiljer sig från avseende av den nytta fastigheterna har av gatan beroende på om man har direkt anslutning till gatan längs fastighetsgränsen eller nödgas bygga en egen väg för att nå gatan. För dessa fastigheter som måste bygga en egen väg torde en skälig och rättvis bedömning innebära att ytandelen skall närma sig 0 %. 2. Parkeringen till Arkils tingstad har tilldelats andelstalet 2 vilket vi bedömer som orimligt lågt 3. Bilaga 2 till utredningen redovisar uppskattade kostnader för projekterings, bygglednings, och byggherrekostnader till 25 %. Eftersom upptagna administrationskostnader också är en byggherrekostnad är den faktiska siffran drygt 30 % vilket är långt högre än rimligt och brukligt. En total siffra om 15-20% är rimligt och resulterar i ett totalt kostnadsunderlag om c:a 18 MSEK Samhällsbyggnadsförvaltningens kommentar Vallentuna Kommun har enligt samrådshandling gatukostnadsutredning valt att fördela kostnaderna så att bebyggda fastigheter får andelstal 0,6 och obebyggda 1,0. Bebyggda fastigheter har ett lägre andelstal eftersom de redan har tillgång till väg samt att de troligtvis bekostat anläggning, drift och underhåll av befintlig väg. (se även Bällsta 2:129). Vallentuna kommun har i planarbetet utgått från att samtliga idag existerande fastigheter ska ha direkt anslutning till allmän gata och så är också fallet. Bildandet av nya fastigheter styrs av fastighetsägaren och lantmäteriet och om de har direkt anslutning till kommunal gata eller är i behov av skaftväg behandlas i förrättningen utifrån fastighetsägarens önskemål. Samtliga nytillkommande fastigheter får andelstalet 1,0 oavsett om de har direkt anslutning till allmän väg eller ej. Den allmänna vägen är en förutsättning för att nya fastigheter ska kunna bildas oavsett om de behöver anlägga skaftväg eller ej och därför har de samma andelstal. Antalet besökare till Arkils tingstad är idag relativt lågt, ett fåtal bussar i månaden och ett lågt antal bilar. Besöken sker också till största delen under sommarhalvåret d.v.s vägarna används sparsamt för besök till Arkils tingstad under vinterhalvåret. Andelstalet är satt till 2,0 efter detta och bedöms som rimligt. Byggherrekostnaderna är något högre än normalt av flera anledningar. Under hela byggnationen och projekteringen måste hänsyn tas till befintliga fastigheter, in och utfartstrafik måste fungera. Topografin och de geotekniska förhållandena i Tingvalla är också försvårande omständigheter. Marken består både av berg, morän och lera samt är kuperad vilket betyder att utbyggnaden och projekteringen blir mer omfattande och dyrare än normalt. Administrativa kostnader är kommunens kost-

29 Sida 9 av 9 nader för att ta fram gatukostnadsutredning, handla upp entreprenör, granska entreprenör under byggnation, besiktningar m.m och är inte en del av byggherrekostnaden. 4. Ändringar efter samråd Minsta tillåtna tomtstorlek har ändrats i del av planområdet vilket medför att fler byggrätter är möjligt. Det totala antalet andelar blir 75 i stället för 72 och gatukostnaden blir något lägre per byggrätt. Samhällsbyggnadsförvaltningen Vallentuna kommun Eva Anderling Exploateringschef Anders Heidenfors Enquist Exploateringsingenjör

30

31