GATUKOSTNADSUTREDNING

Transkript

1 (6) Tillväxtkontoret SAMRÅDSHANDLING GATUKOSTNADSUTREDNING avseende detaljplan för Ådö Upplands-Bro kommun SAMRÅDSHANDLING

2 2 (6) INLEDNING I samband med upprättande av ny detaljplan för Ådö har Upplands-Bro kommun utrett frågan om uttag av kostnader för anläggande av gator och andra allmänna platser. Därvid föreslås uttag av gatukostnader enligt plan- och bygglagens 6 kap 24 vari anges att ett visst områdes allmänna platser och anordningar ska betalas av fastighetsägarna inom området. Inom planområdet finns idag 47 fastigheter avsedda för fritidshus. Den nya detaljplanen möjliggör att nya fastigheter för permanent bostadsbebyggelse bildas, utökade byggrätter för befintliga fastigheter samt full anslutning till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Planens genomförande medför behov av ombyggnad av befintliga gator och nyanläggning av gc-vägar. Kommunen kommer att vara huvudman för allmänna platser inom detaljplaneområdet och avser att bygga ut dessa i enlighet med detaljplanen. Gatukostnadsutredningen ska ligga till grund för fördelning av kostnader för utbyggnad av allmänna platser och utgöra underlag för debitering av gatukostnadsersättning för fastigheterna inom fördelningsområdet. FRAMTAGANDE AV GATUKOSTNADSUTREDNING OCH TIDPLAN Processen regleras av plan- och bygglagen Reglerna för framtagandet av en gatukostnadsutredning återfinns i plan- och bygglagen, kap 6 (PBL). Först upprättas ett förslag till gatukostnadsutredning som skickas ut till fastighetsägarna inom fördelningsområdet på samråd. Under samrådstiden har fastighetsägarna skriftligt möjlighet att yttra sig över förslaget. Efter samrådet har kommunen möjlighet att revidera förslaget innan det på nytt skickas ut till fastighetsägarna som ges möjlighet att granska förslaget till utredning. Till förslaget ska även en redogörelse över inkomna synpunkter under samrådet redovisas tillsammans med kommunens kommentarer. Därefter ska beslut om uttag av gatukostnadsersättning fattas av kommunfullmäktige i Upplands-Bro kommun. Protokoll över beslutet justeras och anslås sedan på kommunens anslagstavla. Tidplan Gatukostnadsutredningen upprättas parallellt med detaljplanen för Ådö. Preliminär tidplan framgår nedan. Samråd 2:a kvartalet 204 Granskning 4:e kvartalet 204 Antagande.a kvartalet 205 Laga kraft (utan överklagande) :a kvartalet 205 FÖRSLAG TILL GATUKOSTNADSUTREDNING

3 3 (6) Fördelningsområde De fastigheter som är belägna inom fördelningsområdet är de som ska vara med och betala gatukostnadsersättning. Fördelningsområdets avgränsning redovisas på karta i bilaga 3 och omfattar förutom fastigheterna inom planområdet för Ådö även de delar av fastigheterna Björknäs :3 och Björknäs 2: där Björknäs camping med badplats är beläget. Kostnaderna föreslås fördelas mellan fastighetsägarna genom så kallad områdesvis fördelning. Kostnadsunderlag Kostnadsunderlaget anger vilka anläggningar som ingår och de beräknade kostnaderna för dessa. Kommunen har rätt att av fastighetsägare ta ut kostnader för nyanläggande och förbättring av gator och andra allmänna platser inom detaljplanelagt område där kommunen är huvudman (PBL kap 6 24). Även kostnader för markåtkomst-, förrättnings- och administrationskostnader får räknas med i kostnadsunderlaget. För att anläggningskostnaden ska vara möjlig att ta ut ska anläggningarna de avser tillgodose områdets behov och vara till nytta för fastigheterna. Kostnader som är hänförliga till vatten och avlopp finansieras via kommunens va-taxa och ingår inte i kostnadsunderlaget. Till grund för bestämmande av gatukostnadsersättning får läggas antingen faktiska eller beräknade kostnader (PBL kap 6 27). Upplands-Bro kommun föreslår att de beräknade kostnaderna som redovisas i denna utredning ska vara underlag för debitering av gatukostnadsersättningen (Om de faktiska kostnaderna skulle bli lägre än de beräknade, kommer de faktiska kostnaderna att läggas till grund för gatukostnadsersättningen). Den beräknade ersättningen avser prisnivån i november 202. Indexjustering av kostnaden sker till det senast kända indexet vid tidpunkten för gatans färdigställande. Vid indexjusteringen ska entreprenadindex E84 tillämpas. De faktorer i indexet som Upplands-Bro kommun valt att använda är följande: - 2 Jordterrassering - 22 Jord- och bergsterrassering - 23 Grusöverbyggnad Trafikbelysnings- och trafiksignalanläggningar - 24 Asfaltsbeläggningar Vid indexuppräkning skall ett sammanvägt index bestående av ovanstående fem faktorer, där samtliga faktorer väger lika tungt, användas. En specificering av anläggningskostnaderna för respektive gata redovisas i bilaga 4. Där framgår att det finns två alternativa kostnadsberäkningar för Ådö skogsväg. Huvudalternativet innebär en standard med asfaltbeläggning och gatubelysning medan alternativ 2 innebär att vägbeläggningen är grus och att ingen gatubelysning byggs. Under rubriken föreslagen gatukostnadsersättning nedan kommer båda alternativen att redovisas för att ge en uppfattning vilken skillnad de olika alternativen ger för respektive enhet. Illustrationskartan i bilaga 6 visar området och samtliga gator som ingår i kostnadsunderlaget.

4 4 (6) Totalt ska fastighetsägarna inom fördelningsområdet bidra med kr i huvudalternativet, d.v.s. om Ådö skogsväg beläggs med asfalt. Om alternativ 2 väljs blir den totala summan som fastigheterna inom fördelningsområdet ska bidra med istället kr, (båda alternativen gäller för prisnivå i november 202). Detta kostnadsunderlag ska ligga till grund för uttag och fördelning av gatukostnader. Fördelningsgrund Fördelningsgrunden anger grunden för fördelning av kostnaderna mellan de fastigheter som ska betala. Den tillåtna användningen i nya detaljplanen avgör fastighetens nytta av anläggningarna. För verksamheterna camping/bad som inte omfattas av någon ny detaljplan ligger deras nuvarande verksamhet och dess nytta av anläggningarna till grund för fördelning. Inom omvandlingsområden kompliceras fördelningen av gatukostnaderna av att vissa fastigheter har funnits i området sedan länge och redan har tillgång till väg. Enligt ett avgörande i regeringsrätten anses nyttan av nya anläggningar (gator m.m.) vara mindre för befintliga fastigheter än för nytillkommande fastigheter. Dessutom kan det antas att kostnader för äldre anläggningar har belastat ägarna av de befintliga fastigheterna. Därför är det enligt regeringsrätten rimligt att nytillkommande fastigheter bär en större del av kostnaderna. Regeringsrätten har även fastställt att en individuell bedömning av nyttan för varje fastighet inte behöver göras när det är många fastigheter inom ett område, utan att kostnadsfördelningen kan ske på grundval av schabloner. Inom området som omfattas av förslag till ny detaljplan för Ådö föreslås bostadsbebyggelse i form av småhus. I anslutning till planområdet finns även en camping och badplats som bedöms ha en nytta av att de allmänna anläggningarna som planeras byggas ut inom planområdet. Av den anledningen utökas fördelningsområdets gräns till att innefatta även dessa verksamheter. Upplands-Bro kommun föreslår att en befintlig fastighet för småhusbebyggelse tilldelas ett andelstal som motsvarar hälften av vad en nytillkommande fastighet tilldelas. Som nytillkommande fastighet räknas även de fastigheter som planeras avstyckas från befintliga fastigheter. Andelstalet för bad och camping har beräknats utifrån uppskattningar av den trafikmängd dessa verksamheter medför. Typ av byggrätt Andelstal Antal byggrätter Befintlig fastighet,0 47 Antal andelar 47 Nytillkommande fastighet 2, Camping/Bad 3,66 3,66 Totalt antal andelar 64,66 Ändringar som görs i detaljplaneförslaget fram till antagande kan påverka gatukostnadsutredningen och därmed gatukostnadsersättningarna.

5 5 (6) FÖRESLAGEN GATUKOSTNADSERSÄTTNING Kostnadsunderlaget och fördelningsgrunden som beskrivits ovan ger följande belopp i gatukostnadsersättning för de respektive enheterna. De två alternativa beräkningarna beskrivs närmare under rubriken kostnadsunderlag ovan Huvudalternativet Typ av byggrätt Befintlig fastighet Nytillkommande fastighet Camping/Bad Gatukostnadsersättning SEK Alternativ 2 Typ av byggrätt Befintlig fastighet Nytillkommande fastighet Camping/Bad Andelstal,0 2,0 3,66 Andelstal,0 2,0 3,66 Gatukostnadsersättning SEK DEBITERING Avgiftsskyldigheten för fastighetsägarna att erlägga gatukostnadsavgiften inträder när anläggningarna är utbyggda och färdiga att använda för avsatt ändamål (PBL kap 6 34). Vid denna tidpunkt skickar kommunen ut en faktura till samtliga fastighetsägare inom fördelningsområdet. Den som är lagfaren ägare till en fastighet vid debiteringstillfället är den som är betalningsansvarig. Om kommunen bedömer att ersättningsbeloppet är betungande med hänsyn till en fastighets ekonomiska bärkraft eller andra omständigheter, får fastighetsägaren betala ersättningen genom avbetalningar om godtagbar säkerhet ställs (PBL kap 6 36). Avbetalning ska ske med minst en tiondel årligen. På obetalt belopp ska ränta erläggas enligt 6 räntelagen. Om betalningsvillkoren ändå blir alltför betungande för fastighetsägaren ska villkoren jämkas (PBL kap 6 37). MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN OCH KONSULTER Elin Borglund Kristofer Sundqvist Martin Larsson Sophie Cronquist Upplands-Bro kommun Upplands-Bro kommun NAI Svefa Geosigma

6 6 (6) BILAGOR. Kommunfullmäktiges beslut den 28 jan 99, 8, om uttag av gatukostnader i förnyelseområden 2. Kommunstyrelsens beslut den 4 juni 992, 89, om regler för avbetalning eller anstånd med betalning av gatukostnader 3. Karta över fördelningsområdet 4. Omfattningsbeskrivning 5. Kartor över markintrång 6. Karta över föreslaget vägnät i planområdet, Geosigma 7. Kostnadskalkyl för vägar och gator, Geosigma, daterad den 7 april 203

7

8

9

10

11

12

13 : :7 68 : :8 : : :9 04 :4 0 :2 :0 9 :28 08 : :9 : : : : : : : : : :26 77 :29 3 : : :3 44 :44 :43 : : : : : : :49 40 : : : :47 3 : :36 : : :3 66 : : :38 56 HUVU DGAT A 55 : WB : a a B e W : B e : e 500 :36 8 :89 W e 3000 ATA : KA LG NATUR :38 : :9 LO :5 000 :33 B e e 500 : :39 3 :4 : W e WB : : e : : B e 2000 a :28 ATA 075 e 2000 a : B e 2000 HUV UDG B 039 WB : :88 :6 : a : : PARK : a W 087 e 6000 : s : : :24 : e : : u : e : :85 forn : : e : B e : :20 a e GBACKEN LJUN s3 :3 W : WB B e e :5 38 a 36 3 :2 :5 a a 2 W : e :47 e 2000 LOKA LGAT WB A B e 2000 VERKARNA :4 a Bilaga 3 till gatukostnadsutredning E u NATUR TA GA VU D e 2000 a :0 B e 2000 a HU NATUR 7.5 NATUR a W linje. LOK 9620 B e 2000 ALG ATA W VERKARNA : 7.3 badplats) :

14 omfattningsbeskrivning (2) Bilaga 4 OMFATTNINGSBESKRIVNING Gatukostnadsutredning Ådö INLEDNING Omfattningsbeskrivningen redogör för omfattningen av och kostnaden för de allmänna anläggningar som ingår i gatukostnadsutredningen. En förprojektering ligger till grund för det kalkylunderlag som kostnadsfördelningen baseras på. Upplands Bro kommun har i samarbete med Geosigma förprojekterat och kostnadsberäknat de allmänna anläggningarna. Anläggningar som helt eller delvis är till för att leda bort dagvatten från kvartersmark ingår inte i kostnadsunderlaget för gatukostnadsutredningen. KOSTNADSUNDERLAG Entreprenad I kostnadsunderlaget ingår alla kostnader direkt kopplade till entreprenaden såsom schakt, terrassering, grundförstärkning, gatubelysning etc. Även kostnader för Projektering, byggledning och övriga byggherrekostnader ingår i kostnadsunderlaget för entreprenaden. Gatorna som ingår i kostnadsunderlaget redovisas i tabellen nedan. Gata Fördelningsbar kostnad Ådö skogsväg huvudalternativ (asfalt) kr Ådö skogsväg alt 2 (grus) kr Gata B kr Gata C 0 58 kr Ådövägen km 0/000-0/ kr Ådövägen km 0/635-/ kr Summa fördelningsbar kostnad för entreprenaden med huvudalternativet: kr (inkl projektering, byggledning och byggherrekostnader). Summa fördelningsbar kostnad för entreprenaden med alternativ 2: kr (inkl projektering, byggledning och byggherrekostnader). Den beräknade kostnaden för entreprenaden avser prisnivån november 202. Indexjustering av kostnaden sker till det senast kända indexet vid tidpunkten för gatans färdigställande. Vid indexjusteringen ska entreprenadindex E84 tillämpas.

15 omfattningsbeskrivning 2(2) Bilaga 4 Markåtkomst Befintliga vägområden är inte tillräckligt breda för att gatan ska kunna utföras i enlighet med detaljplanen inom dessa. Detta kräver att mark från vissa privata fastighetsägare måste lösas in. Fastighetsägare som påverkas av dessa intrång ska ha ersättning för den mark och för de tomtanläggningar (t.ex. staket, häckar och träd) som berörs. Kostnad för detta ingår i den fördelningsbara kostnaden Inlösen av övrig allmän platsmark inom planområdet kommer också att ske då kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Även delar av denna kostnad ingår i den fördelningsbara kostnaden. Den totala fördelningsbara kostnaden för markåtkomst inklusive kostnader till lantmäteriet för lantmäteriförrättningar har beräknats till kr. Administration Kommunens administrativa kostnader i samband med gatukostnadsutredningen ingår i kostnadsunderlaget, såsom kostnader för att ta fram denna gatukostnadsutredning och kostnader i samband med debitering av gatukostnadsersättningen. Den totala administrativa kostnaden uppgår till kr. Totalt kostnadsunderlag Summan av kostnaderna för posterna beskrivna ovan utgör det totala preliminära kostnadsunderlaget som ska fördelas mellan fastighetsägarna i fördelningsområdet. Det totala kostnadsunderlaget uppgår till kr i huvudalternativet och kr i alternativ 2. Moms ingår inte eftersom kommunens debitering av gatukostnader är momsbefriad (myndighetsutövning). MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN OCH KONSULTER Torkel Lindgren Kristofer Sundqvist Martin Larsson Sophie Cronqvist Upplands-Bro kommun Upplands-Bro kommun NAI Svefa Geosigma

16

17 Bilaga 6. Karta över föreslaget vägnät i planområdet

18 FÖRPROJEKTERING ÅDÖ KOSTNADSBERÄKNINGAR OCH MÄNGDER STOCKHOLM

19 TOTALA KOSTNADER PER VÄG Summa Påslag* Totalt Enhet Ådö Skogsväg Grus Kr Ådö Skogsväg Asfalt Kr Ådövägen sektion 0/000-0/ Kr Ådövägen sektion 0/635-/ Kr Gata B Kr Gata C Kr Gata E** Kr *Diverse, oförutsett påslag ca 5% ** För Gata E har bara kostnader för vägen tagits med i beräkningen. Då kostnaden för denna alternativa dragning av Ådövägen bedöms bli väldigt hög för fastighetsägarna i området utgår förslaget Gata E som tänkbart alternativt för Ådövägens dragning. ANMÄRKNING: Samtliga á-priser avser bedömda entreprenadpriser i prisläge månad år 202. Angivna priser är exklusive byggherrekostnader, marklösen, arkeologi, eventuell grundförstärkning samt moms. Framtagna mängder baseras på ritningar enligt handlingsförteckning daterad för projekt Förprojektering Ådö utfört av Geosigma. Mängder för bergschakt och jordschakt är uppskattade utifrån kommunens jordartskarta. Arbete Mängd Enhet á-pris Kostnad VÄG Ådö Skogsväg GRUS Jordschakt väg Fall A 34 m Jordschakt väg Fall B 2438 m Bergschakt väg Fall A 0 m Bergschakt väg Fall B 288 m Avtäckning berg 45 m Tätning berg 480 m Bergs överyta < m 648 m Bergs överyta > m 236 m Fyllning väg 34 m Geotextil 4207 m Stödremsa 28 m Överbyggnad grus Slitlager 303 m Obundet bärlager 3468 m Förstärkningslager 308 m SUMMA Ådö Skogsväg ASFALT Jordschakt väg Fall A 34 m Jordschakt väg Fall B 2438 m Bergschakt väg Fall A 0 m Bergschakt väg Fall B 288 m

20 Avtäckning berg 45 m Tätning berg 480 m Bergs överyta < m 648 m Bergs överyta > m 236 m Fyllning väg 30 m Geotextil 4263 m Stödremsa 38 m Överbyggnad asfalt Slitlager ABT m Bundet bärlager AG m Obundet bärlager 349 m Förstärkningslager 34 m SUMMA Gata B Jordschakt väg Fall A 30 m Jordschakt väg Fall B 40 m Bergschakt väg Fall A 200 m Bergschakt väg Fall B 286 m Avtäckning berg 470 m Tätning berg 300 m Bergs överyta < m 340 m Bergs överyta > m 55 m Fyllning väg 330 m Geotextil 676 m Stödremsa 8 m Röjning 600 m Borttag markvegetation 20 m Överbyggnad asfalt Slitlager ABT6 905 m Bundet bärlager AG m Obundet bärlager 074 m Förstärkningslager 52 m SUMMA Gata C Jordschakt väg Fall A 8 m Jordschakt väg Fall B 932 m Bergschakt väg Fall A 0 m Bergschakt väg Fall B 59 m Avtäckning berg 475 m Tätning berg 355 m Bergs överyta < m 45 m Bergs överyta > m 0 m2 8 0 Fyllning väg 8 m Geotextil 662 m Stödremsa 7 m Röjning 500 m Överbyggnad asfalt Slitlager ABT6 774 m

21 Bundet bärlager AG m Obundet bärlager 95 m Förstärkningslager 442 m SUMMA Ådövägen km 0/000-0/635 Jordschakt väg Fall A 5 m Jordschakt väg Fall B 2809 m Bergschakt väg Fall A 0 m Bergschakt väg Fall B 28 m Avtäckning berg 0 m Tätning berg 43 m Bergs överyta < m 0 m2 0 0 Bergs överyta > m 90 m Fyllning väg 5 m Geotextil 2400 m Stödremsa 9 m Röjning 2500 m Sågning asfalt 635 m Rivning asfalt 680 m Fräsning asfalt 38 m Betongkantstöd 575 m Betongkantstöd hållplatser 92 m Reflexstolpar 9 st Överbyggnad körbana Slitlager ABT6 850 m Bundet bärlager AG m Obundet bärlager 540 m Förstärkningslager 647 m Överbyggnad GC Slitlager ABT8 200 m Obundet bärlager 200 m Förstärkningslager 682 m Busshållplatser Vita släta plattor 27 m Svarta kupolplattor m Vita ribbplattor 2 m SUMMA Ådövägen km 0/635-/770 Jordschakt väg Fall A 60 m Jordschakt väg Fall B 6360 m Bergschakt väg Fall A 50 m Bergschakt väg Fall B 86 m Avtäckning berg 470 m Tätning berg 235 m Bergs överyta < m 95 m Bergs överyta > m 260 m Fyllning väg 0 m Geotextil 5550 m

22 Stödremsa 20 m Röjning 5000 m Sågning asfalt 265 m Fräsning asfalt 633 m Rivning asfalt 395 m Betongkantstöd 926 m Betongkantstöd hållplatser 84 m Reflexstolpar 30 st Överbyggnad körbana 0 Slitlager ABT m Bundet bärlager AG m Obundet bärlager 3430 m Förstärkningslager 469 m Överbyggnad GC Slitlager ABT m Obundet bärlager 3375 m Förstärkningslager 48 m Busshållplatser 0 Vita släta plattor 54 m Svarta kupolplattor 2 m Vita ribbplattor 4 m SUMMA Gata E Jordschakt väg Fall A 006 m Jordschakt väg Fall B 6580 m Bergschakt väg Fall A 0 m Bergschakt väg Fall B 0 m Fyllning väg 006 m Geotextil 6250 m Stödremsa 34 m Röjning 2000 m Borttag markvegetation 200 m Betongkantstöd 537 m Betongkantstöd hållplatser 92 m Reflexstolpar 8 st Överbyggnad körbana Slitlager ABT m Bundet bärlager AG m Obundet bärlager 4762 m Förstärkningslager 2054 m Överbyggnad GC Slitlager ABT8 857 m Obundet bärlager 857 m Förstärkningslager 630 m Busshållplatser Vita släta plattor 27 m Svarta kupolplattor m Vita ribbplattor 2 m Slitlager ABS6 0 m

23 Bindlager ABb22 0 m Bundet bärlager AG22 38 m Obundet bärlager 38 m Förstärkningslager 58 m SUMMA BELYSNING Ådö Skogsväg Fundament till stolpe för ljusarmatur 22 st Stolpar och master för vägbelysning 22 st Stolpinsatser 22 st Kabelskydd av plaströr Typ SRN DVK m Typ SRS 0 00 m Kraftkablar 660 m Ljusarmaturer för vägbelysning 22 st Kabelskåp för lågspänning 0 st Flytt av bef telestolpar 4 st Flytt/rivning av bef elskåp 4 st Jordschakt Fall A 93 m Bergschakt Fall B 39 m Ledningsbädd 29 m Kringfyllning Fall B 44 m SUMMA Gata B Fundament till stolpe för ljusarmatur 6 st Stolpar och master för vägbelysning 6 st Stolpinsatser 6 st Kabelskydd av plaströr Typ SRN DVK m Kraftkablar 80 m Ljusarmaturer för vägbelysning 6 st Kabelskåp för lågspänning 0 st Flytt av bef telestolpar st Flytt/rivning av bef elskåp 0 st 57 0 Jordschakt 33 m Bergschakt 4 m Ledningsbädd 29 m Kringfyllning Fall B 5 m SUMMA 660 Gata C Fundament till stolpe för ljusarmatur 5 st Stolpar och master för vägbelysning 5 st Stolpinsatser 5 st Kabelskydd av plaströr Typ SRN DVK 50 8 m Typ SRS 0 2 m

24 Kraftkablar 30 m Ljusarmaturer för vägbelysning 5 st Kabelskåp för lågspänning 0 st Flytt av bef telestolpar 2 st Flytt/rivning av bef elskåp 0 st 57 0 Jordschakt 2 m Bergschakt 5 m Ledningsbädd 28 m Kringfyllning Fall B 6 m SUMMA Ådövägen km 0/000-0/635 Fundament till stolpe för ljusarmatur 2 st Stolpar och master för vägbelysning 2 st Stolpinsatser 2 st Kabelskydd av plaströr Typ SRN DVK m Typ SRS 0 6 m Kraftkablar 620 m Ljusarmaturer för vägbelysning 2 st Kabelskåp för lågspänning st Flytt av bef telestolpar 8 st Flytt/rivning av bef elskåp st Jordschakt 72 m Bergschakt 36 m Ledningsbädd 70 m Kringfyllning Fall B 34 m SUMMA Ådövägen km 0/635-/770 Fundament till stolpe för ljusarmatur 37 st Stolpar och master för vägbelysning 37 st Stolpinsatser 37 st Kabelskydd av plaströr Typ SRN DVK m Typ SRS 0 70 m Kraftkablar 00 m Ljusarmaturer för vägbelysning 37 st Kabelskåp för lågspänning 2 st Flytt av bef telestolpar 6 st Flytt/rivning av bef elskåp st Jordschakt 27 m Bergschakt 98 m Ledningsbädd 520 m Kringfyllning Fall B 02 m SUMMA