REDOGÖRELSE AV UTSTÄLLNING

Transkript

1 NACKA KOMMUN Exploateringsenheten BESLUTSHANDLING Dnr KFKS 2009/ Projektnr 9306 REDOGÖRELSE AV UTSTÄLLNING Gatukostnadsutredning för del av Kummelnäs, Björnbergsområdet (Område E), Nacka kommun Exploateringsenheten juli SAMMANFATTNING Utställning av gatukostnadsutredning för del av Kummelnäs, Björnbergsområdet (Område E) pågick under tiden 15 april till 17 maj 2010, parallellt med utställning av förslag till detaljplan för del av Kummelnäs, Björnbergsområdet (Område E). Under utställningstiden har skrivelser inkommit från åtta fastigheter inom fördelningsområdet, från en fastighet utanför fördelningsområdet samt från Sågsjöns fastighetsägarförening. Synpunkter från fem av fastigheterna avser fördelningsgrunden. Tre fastighetsägare anser att tillkommande nya fastigheter bör ha samma andelstal som obebyggda, dvs 1,0 och en fastighetsägare ifrågasätter grunderna för att en ej avstyckad tomt ska betala två avgifter. En fastighetsägare anser att klassificeringen av den egna fastigheten är felaktig. En fastighetsägare har inkommit med begäran om uppskjuten betalning enligt betalningsvillkoren. Övriga skrivelser berör frågor som inte avser gatukostnadsutredningen, utan förslaget till detaljplan och genomförandet, samt en felaktig redovisning i samrådsredogörelsen. Inkomna synpunkter föranleder ingen ändring av kostnadsunderlag, fördelningsområde eller fördelningsgrund. INNEHÅLLSFÖRTECKNING BAKGRUND... 2 UTSTÄLLNINGEN... 2 INKOMNA SYNPUNKTER... 2 BILAGOR (7)

2 BAKGRUND Förslag till detaljplan för del av Kummelnäs, Björnbergsområdet (Område E) har upprättats. Syftet med detaljplanen är att ge förutsättningar för en utbyggnad av bostäder, upprustning av vägarna samt kommunal vatten- och avloppsförsörjning av bostadsbebyggelsen. Detaljplanen medger byggrätter för fristående villor. Kommunen ska vara huvudman för allmän platsmark (vägar, parkmark m.m.). Gatukostnadsutredningen är utarbetad bl a utifrån de förutsättningar som ett preliminärt förslag till detaljplan innehåller och fördelningsområdet omfattar befintliga och tillkommande fastigheter inom planområdet. Fördelningsområdet innehåller totalt 80 befintliga fastigheter, varav sex är permanentklassificerade, 56 är fastigheter med fritidshusbebyggelse och 18 är obebyggda eller har en byggnad med taxerad värde som är mindre än kr. Enligt detaljplaneförslaget kan 46 tomter nybildas genom delning av befintliga fastigheter. UTSTÄLLNINGEN Utställning av gatukostnadsutredning för del av Kummelnäs, Björnbergsområdet (Område E) pågick under tiden 15 april till 17 maj 2010, parallellt med utställning av förslag till detaljplan för del av Kummelnäs, Björnbergsområdet (Område E). Alla handlingar som gatukostnadsutredningen består av har under utställningstiden funnits tillgängliga i Nacka kommuns utställningshall samt i biblioteken i Orminge samt Forum Nacka. De har även publicerats på kommunens hemsida under rubriken Bo och bygga. Samtliga berörda fastighetsägare har informerats brevledes om utställningen. INKOMNA SYNPUNKTER Fördelningsområdet omfattar 80 befintliga fastigheter för bostadsändamål. Under utställningstiden har skrivelser med synpunkter inkommit från åtta fastigheter inom fördelningsområdet. Skrivelser har även inkommit från en fastighet utanför fördelningsområdet samt från Sågsjöns fastighetsägarförening. Se bilaga 1. Under utställningstiden pågick även utställning av förslag till detaljplan för del av Kummelnäs, Björnbergsområdet (Område E). Synpunkter på detaljplanen redovisas i separat utlåtande över detaljplanen 2 (7)

3 Kummelnäs 1:740, 1:741 och 1:742 Vi yrkar att andelstalet för nya tomter ska vara detsamma som för obebyggda, dvs 1,0. Det är orätt att bestraffa nya tomter med ett så högt andelstal som 2,0 och det minskar intresset för att öka antalet invånare i området. Tre tomter som idag är bebyggda med fritidshus och som behåller sina tomtstorlekar, får sammanlagt andelstalet 2,4. Om vi styckar samtliga våra tre tomter blir det sammanlagda andelstalet 8,8, dvs nästan 4 gånger så mycket. Vi tycker det är orimligt eftersom merkostnaden att anlägga vägar när det är fler tomter måste vara obetydlig. Gatukostnader ska enligt plan- och bygglagen fördelas efter fastigheternas nytta av de anläggningar som kostnaderna avser. Grundprinciperna för fördelning av gatukostnader är beslutade av kommunstyrelsen genom antagandet av gatukostnadspolicyn, som anger andelstalet 2,0 för tillkommande fastigheter. Andelstalet 2,0 för tillkommande fastigheter har sin grund i att nyttan av gatuanläggningarna bedöms vara betydligt högre för tillkommande fastigheter, eftersom en utbyggnad av infrastrukturen är en förutsättning för förtätning i området. Detta framgår bl a. av ett avgörande i regeringsrätten (RÅ Ref. 1991:17), vid en prövning av formuleringen i plan- och bygglagen att gatukostnader ska fördelas mellan fastighetsägare efter skälig och rättvis grund. Regeringsrätten ansåg att det dessutom kan antas att kostnaderna för de äldre anläggningarna åvilat ägarna av de befintliga fastigheterna. Kravet om rättvis och skälig fördelning av kostnaderna för de nya anläggningarna måste enligt regeringsrätten leda till att skyldigheten för de befintliga fastigheterna att ta del i kostnaderna ska bestämmas efter en annan mindre betungande grund, än den som gäller för nytillkommande fastigheter. Det sammanlagda andelstalet för de tre fastigheterna är 8,8. Om fastigheterna inte gavs möjlighet att stycka skulle andelstalet vara sammanlagt 2,8. Om andelstalet för en tillkommande fastighet skulle vara lägre medför det totalt sett ett mindre antal andelar, vilket i sin tur medför att beloppet för andelstal 1,0 blir högre vid fördelningen. Beloppet för befintlig fastighet skulle därmed öka och beloppet för tillkommande fastigheter skulle minska. Det kan inte anses vara skäligt med hänsyn till den nytta (=värdeökning) som en möjlighet till avstyckning innebär, jämfört med en befintlig fastighet. 3 (7)

4 Kummelnäs 1:752 Vi vill veta varför och på vilka grunder en ej avstyckad tomt ska betala två avgifter? Fördelningen av gatukostnaderna är grundad på förslaget till detaljplan för del av Kummelnäs, Björnbergsområdet (Område E), dvs på det maximala antalet tomter som detaljplanen medger. Detaljplanen reglerar alltså vilka fastigheter som kan avstyckas och vilka som inte har den möjligheten. Dessa bestämmelser gäller från det att detaljplanen vunnit laga kraft fram till dess att den eventuellt ersätts med ny detaljplan. En ny detaljplan kan upprättas tidigast efter genomförandetidens utgång, dvs 15 år efter att detaljplanen vunnit laga kraft. Det sannolika är dock att det dröjer längre fram i tiden innan det uppstår behov av att göra en ny plan (20-50 år). Enligt planförslaget är det möjligt att bilda en ny tomt genom avstyckning från 1:752. Detaljplaneförslaget medger därutöver ytterligare 45 nya tomter. Samtliga av dessa har givits andelstalet 2,0. Avstyckningar kan inte ske förrän detaljplanen har vunnit laga kraft. Därmed är inga av dessa avstyckningar ännu genomförda. Grundprinciperna för fördelning av gatukostnader är beslutade av kommunstyrelsen genom antagandet av gatukostnadspolicyn, som anger andelstalet 2,0 för tillkommande fastigheter. Detta har sin grund har sin grund i att nyttan av gatuanläggningarna bedöms vara betydligt högre för tillkommande fastigheter, eftersom en utbyggnad av infrastrukturen är en förutsättning för förtätning i området. Se även kommentar till Kummelnäs 1:740 m.fl. Kummelnäs 1:758 Fastighetsägaren motsätter sig den utredning om servituts giltighet för fastigheten, som Sågsjöns fastighetsägarförening genomfört. Eventuella servitutsrättigheter är inte en fråga som ingår i, eller berör gatukostnadsutredningen, utan avser förslaget till detaljplan. Se utlåtande över utställningen av förslag till detaljplan för del av Kummelnäs, Björnbergsområdet (Område E). Kummelnäs 1:861 Fastighetsägaren önskar uppskjuten betalning av ersättningsbelopp och upplupen ränta (referensränta +2 %) intill tidpunkten för skifte av fastighetsägare, samt önskar att referensräntan uppgår till högst 2 % vid uppskjuten betalning för pensionärer. 4 (7)

5 En ansökan om uppskjuten betalning enligt betalningsvillkoren kan ske först efter att kommunen har skickat fakturan för gatukostnadsersättningen. Innan dess ska kommunstyrelsen anta principerna för uttag av gatukostnadsersättning och kommunfullmäktige ska anta detaljplanen. När detaljplanen har vunnit laga kraft kommer vägarna i området att byggas ut. När utbyggnaden är klar har kommunen rätt att skicka fakturan. Det är först då som fastighetsägare har en skyldighet att betala, och ett betalningskrav uppstår. Dessförinnan finns inget krav och därför kan kommunen inte bevilja uppskjuten betalning i förväg. Referensräntan fastställs av Riksbanken halvårsvis. Kommunen har således ingen möjlighet att bestämma eller påverka referensräntan. Under första januari-juni 2010 var referensräntan 0,5 %. Kummelnäs 11:70 Jag begär att fastigheten ska klassificeras som befintligt permanenthus med andelstal 0,6. Fastigheten är permanentbebodd sedan mycket lång tid tillbaka, och jag och mina barn har varit bosatta på fastigheten sedan Enligt fastighetstaxeringen är fastigheten klassificerad som permanentbostad sedan många år, och fastigheten har kommunalt vatten året runt. Jag har dessutom betalat den högre avgiften till vägföreningen just för att det är en permanentbostad. Det är inte rätt att samma fastighet i ska betraktas på olika sätt i olika sammanhang. Gatukostnader ska enligt plan- och bygglagen fördelas efter fastigheternas nytta av de anläggningar som kostnaderna avser. Klassificeringen grundar sig på bestämmelserna i gällande områdesbestämmelse (OB 3 som vann laga kraft 1992). Områdesbestämmelserna syftade till att förhindra permanentbebyggelse och begränsa de befintliga fritidshusens storlek. Sex av fastigheterna är klassificerade som permanenthus och därmed undantagna från bestämmelserna för fritidshusbebyggelsen genom en särskild markering på plankartan. Dessa sex fastigheter är därför klassificerade som befintlig fastighet, permanenthus. Övriga bebyggda fastigheter, med ett taxerat byggnadsvärde som överstiger kr är klassificerade som befintlig fastighet, fritidshus. Syftet med en klassificering utifrån gällande områdesbestämmelser är att det ger grund för en objektiv och entydig bedömning, med koppling till gatukostnadspolicyn och fastighetens nytta (=fastighetens värdeökning). Klassificeringen enligt taxeringsvärdet respektive för vägföreningens avgifter är grundad på andra kriterier, främst utifrån användningen. Att en fastighet betraktas på olika sätt är oundvikligt, eftersom syfte och regler skiljer sig åt för olika sammanhang. 5 (7)

6 Fastigheten 11:70 omfattas av områdesbestämmelsernas reglering av fritidshustomter och klassificeringen kvarstår. Kummelnäs 17:1 Fastighetsägaren framför synpunkter om läge för samt behov av vändplan och eventuell påverkan på en ek inom fastigheten, samt eventuellt markbyte som ersättning för inlösen av mark. Synpunkterna avser inte någon fråga som ingår i, eller berör gatukostnadsutredningen, utan avser förslaget till detaljplan och dess genomförande. Se utlåtande över utställningen av förslag till detaljplan för del av Kummelnäs, Björnbergsområdet (Område E). Kummelnäs 35:3, utanför fördelningsområdet Via fastigheten är fastighetsägarna medlemmar i Sågsjöns fastighetsägarförening. Detaljplaneområdet anges omfatta 5,5 hektar naturmark som ägs av Sågsjöns fastighetsägareförening och det framgår inte av gatukostnadsutredningen vilka kostnader kommunen räknar med för att lösa denna mark. För medlemmar med fastigheter inom planområdet blir ersättningsfrågan i princip ett nollsummespel eftersom kommunens kostnad för marklösen ingår i kostnadsunderlaget för gatukostnadsersättningen. Däremot kommer medlemmar utanför planområdet uppenbart att missgynnas om marken åsätts för lågt värde. Ett förslag till frivillig överenskommelse mellan kommunen och föreningen kan vara att kommunen betalar en ersättning som motsvarar 20 % av bedömt marknadsvärde. I samrådsredogörelsen har synpunkterna ovan felaktigt tagits upp som inskickad av Sågsjöns fastighetsägarförening. Kostnadsunderlaget kompletterades efter samrådet med ett schablonbelopp för marklösen avseende naturmark, baserat på en nyligen gjord värdering av naturmark inom ett annat område i kommunen. Exploateringsenheten har felaktigt uppfattat att fastighetsägarens skrivelse lämnats av fastighetsägarföreningen, och beklagar missförståndet. Samrådsredogörelsen kommer att justeras. 6 (7)

7 Sågsjöns fastighetsägarförening I samrådsredogörelsen om gatukostnadsutredningen skrivs att föreningen kommit med förslag till marklösen gentemot medlemmar utanför planområdet. Detta förslag känner inte styrelsen till och har heller inte tagit beslut om. Föreningen har inte skickat synpunkter i denna fråga, som måste utredas mer grundligt innan beslut tas. Exploateringsenheten har felaktigt uppfattat att nämnda skrivelse lämnats av fastighetsägarföreningen, och beklagar missförståndet. Samrådsredogörelsen kommer att justeras. BILAGOR Bilaga 1 Inkomna skrivelser Exploateringsenheten Susanne Moberg Tf exploateringschef Pia Björnhård Exploateringsingenjör I arbetet med redogörelsen av utställningen har Anna Kuling, Tyréns AB, medverkat på uppdrag av Nacka kommun., uppdragsnr (7)