Årsredovisning Real Asset Fund AB 11 Real Asset Fund Investors AB (publ) Banklogotype

Transkript

1 Årsredovisning Real Asset Fund AB 11 Real Asset Fund Investors AB (publ) Banklogotype

2 Innehållsförteckning 2. Fonden i korthet 3. Rådgivarens kommentarer till året Investeringsportföljen översikt 6. Styrelsen 7. Fondens årsredovisning Förvaltningsberättelse 2008 Räkenskaper Noter 18. Investerarkonsortiets årsredovisning Förvaltningsberättelse 2008 Räkenskaper Noter 25. Revisionsberättelser Fonden i korthet Investeringsstrategi Fonden investerar i fastighetsrelaterade tillgångar i Ryssland och de övriga OSS länderna, med fokus hittills på exploateringsmark och fastigheter. Fondens strategi är att skapa mervärde för investerarna genom förstahandskontakter, aktiv medverkan i utveckling av investeringarna samt genom engagemang i strukturerade försäljningar. Finansiella mål Fondens finansiella målsättning är att uppnå en årlig avkastning i samtliga investeringar och för Fonden som helhet överstigande 25 procent. Historia 11 Real Asset Fund AB (Fonden) startade sin verksamhet sommaren Under 2006 genomförde Fonden två kapitalanskaffningar som resulterade i ett löfte om kapitaltillskott från 11 Real Asset Fund Investors AB (publ) (Investerarkonsortiet) om SEK 625 miljoner. Fonden har genomfört sju investeringar sedan starten varav den senaste var ett landområde i Baku, Azerbaijan, som förvärvades i början av Fem av investeringarna är i landområden tänkta för bostadsutveckling spridda över Ryssland, Ukraina och Azerbaijan; en är industriell mark i staden Kaliningrad och den sista ett lägenhetskomplex i Sochi, Ryssland. Fonden har sålt lägenheter och hus i två av projekten under Alla portföljinvesteringar är i dagsläget obelånade. 2

3 Rådgivarens kommentarer till året 2008 Fonden fortsatte under 2008 att vara inriktad framförallt på bostadsfastigheter. Den enda nya investeringen under året var inom fastighetssektorn i Baku, Azerbaijan. Vid slutet av året sträckte sig investeringarna från Ekaterinburg till Kaliningrad längs den öst-västliga axeln och från Moskva genom Sochi till Baku på den nord-sydliga linjen var ett år kännetecknat av instabilitet globalt såväl som i OSS länderna och vi behöver inte understryka att vår portfölj och vårt resultat påverkats av detta. Medan varningssignalerna var mer tydliga i Ukraina redan tidigt under 2008, var det konflikten i Georgien i augusti som medförde det kraftiga kapitalutflödet som signalerade starten på den ryska krisen, vilken resulterade i fallande olje- och råvarupriser i slutet av Priserna på icke nybyggda bostäder i Moskva uppskattas ha sjunkit med 30 procent vid slutet av året jämfört med toppnoteringen. Likviditeten i marknaden bedöms ha gått ned med 70 procent på årsbasis fram till dess att den här rapporten skrevs. Vad gäller Fondens investering i Desna, utanför Moskva, så tror vi att denna investering med dess fina läge i ett etablerat bostadsområde har goda förutsättningar att lyckas väl jämfört med konkurrenterna när marknaden åter blir normal. Utsikterna på mellanlång sikt är mer osäkra för Fondens investering i Kiev, Ukraina på grund av landets instabila och osäkra politiska och makroekonomiska situation. Försäljningen av lägenheter i Sochi gick långsammare än förväntat under 2008 framförallt på grund av administrativa skäl. Vi tror dock att tiden kommer att utvisa att Sochi kommer bli en bra investering, framförallt med tanke på de OS-relaterade investeringar som förväntas ta fart under 2009 och framåt. På det hela taget bedömer vi att portföljen är stark och att den förstärks ytterligare av att inte ha några externa lån. Givet det ekonomiska läget föredrar Fonden dock att avyttra investeringarna så snart som möjligt, förutsatt att ersättningen motsvarar vad Fonden anser att varje specifik investering är värd. Baden Baden bostadsinvestering, Desna, Moskva 2008 började långsammare än förväntat. Ett antal viktiga projektdokument erhölls sent vilket medförde att försäljningsstarten blev uppskjuten. Försäljningen startade under sommaren och tre hus hade sålts vid slutet av året till priser från USD 1,8 miljoner. Det försenade bygglovet var till stor del anledningen till att det utlovade lånet på USD 14 miljoner från en västeuropeisk bank aldrig erhölls, vilket i efterhand kan ses som positivt med hänsyn till den nu rådande ekonomiska situationen. Den långsamma försäljningen i kombination med avsaknaden av det externa lånet gjorde att Fonden vid slutet av år 2008 närmade sig investeringsbegränsningen på 25% (av totala åtaganden) i Desna. För att kunna fortsätta att bevara och utveckla värdet i investeringen kallade Fonden till extra bolagsstämma i januari Stämman beslutade att ge Fonden mandat att investera upp till 32,5% av Fondens totala åtaganden i Desna investeringen. Fonden investerar nu med försiktighet i projektet med tanke på att 90% av Moskvas bostadsprojekt är avstannade på grund av ekonomiska svårigheter. Kunderna är också försiktiga när de investerar då det för första gången på flera är köparnas marknad. Fonden fokuserar framförallt på att dra fram el, vatten och gas till landområdet samt att färdigställa byggnationen av de redan sålda husen för att bevara värdet samt möjliggöra en mer flexibel avyttring av projektet. Katerina Alpik lägenheter i Krasnaya Polyana, Sochi Fonden beslutade i början av året att omklassificera lägenheterna i Sochi, från kommersiella till bostadslägenheter för att göra dem mer likvida. Detta framförallt med tanke på att bostadsfastigheter är momsbefriade vid försäljning. Omklassificeringen gick bra och vid slutet av året började Fonden processen med att konvertera de ursprungliga investeringskontrakten till lagfarter. Dessa utdragna administrativa processer minskade försäljningen under Totalt såldes sju lägenheter under 2008, vilket kan jämföras med 19 under andra halvåret Vi förväntar oss att investeringen i Katerina Alpik kommer fortsätta att utvecklas väl givet att det är en unik fastighet med fina lägenheter med fantastisk utsikt samt en bra infrastruktur. Dessutom förväntas förberedelserna för de olympiska spelen i regionen tar fart under året. Flera stora olympiska upphandlingar kommer avslutas i april och därefter förväntas tillströmning av arbetare under sommaren Projektinvestering Brovari, Kiev, Ukraina Den här investeringen bestod när den förvärvades framförallt av ett bostadsprojekt med lägenheter, radhus, träningscenter samt kommersiell och social infrastruktur. Under 2008 lyckades Fonden utöka den försäljningsbara andelen av projektet genom att ta bort träningsanläggningen. Framsteget överskuggades dock snabbt av det förvärrade politiska och ekonomiska läget i Ukraina vilket förvärrades ytterligare av sjunkande metallpriser som Ukrainas ekonomi är mycket beroende av. Fondens strategi är därför att hålla nere kostnaderna och aktivt söka avyttringsmöjligheter för projektet. Jordbruksland och industriell mark, Kaliningrad 2007 utsåg regeringen Kaliningrad till en av fyra spelregioner i Ryssland. Detta i kombination med regionens fördelaktiga demografi och skattesystem gjorde att Fonden sökte investeringsmöjligheter i den Baltiska östersjöenklaven. Första investeringen bestod av 83 hektar jordbruksland beläget nära staden Kaliningrad. Landet köptes med avsikt att omklassificera 3

4 marken till bostadsområde. Omklassificeringen förväntas snart vara genomförd vilket skulle medföra ett första steg av värdeskapande. Den andra investeringen är ett före detta sågverk beläget på ett 3,2 hektar stort landområde i staden Kaliningrad. Givet landets fördelaktiga läge, järnvägsförbindelse samt omfattande infrastruktur, förväntar vi oss att en industriell köpare kommer dyka upp när marknaden återhämtar sig. Land för bostadsutveckling, Ekaterinburg, Ryssland Liksom många städer i Rysslands industriella kärna drabbas Ekaterinburg av den ekonomiska och sociala pressen när produktionen avtar och arbetslösheten ökar. Den viktiga metallsektorn är speciellt hårt drabbad. Nyligen genomfördes den största demonstrationen mot regeringen sen Vladimir Putin tillträdde för nio år sedan, med upp emot demonstranter. Förhoppningsvis var det en isolerad händelse men det är ändå ett tecken på det tilltagande missnöjet drivet av den ökande arbetslösheten. Vad gäller vår investering så utökade Fonden i början av året sin andel av investeringen från 65 till 95 procent genom att köpa andelar från de lokala partners. Fonden har sedan arbetat med svenska arkitekter som tagit fram en översikts plan för det 42 hektar stora området. Aktiviteterna under 2009 kommer enbart att fokusera på värdeskapande projektering. Kostnader hänförliga till infrastruktur etc. är uppskjuta på obestämd tid. Utvecklingsmark, Baku, Azerbaijan Baku är den enda nya investeringen som genomförts under 2008 och består av ett landområde beläget i ett medelklass bostads område nära kusten i den populära förorten Shikov. Fonden blev intresserad av Azerbaijan bland annat på grund av landets starka ekonomiska tillväxt under de senaste fem åren, då landet vuxit snabbast av OSS länderna. Fonden har under året tagit fram planer för ett bostadsområde bestående av tre till sexvånings hus, om totalt kvadratmeter. Liksom i Ekaterinburg kommer Fonden att minimera ytterligare investeringar i projektet under 2009 och återuppta investeringarna när det ekonomiska läget förbättrats. April 2009 Med bästa hälsningar Noel Diviney Verkställande Direktör för Rådgivningsbolaget 4

5 Investeringsportföljen Översikt Fondens investeringsportfölj är obelånad och bestod vid slutet av året av sju investeringar. Två av dessa investeringar genomfördes under Den förväntade investe ringshorisonten har utökats för Fondens samtliga investeringar under året till följd av den kraftiga nedgången och bristen på likviditet i marknaden. Investering Stad/land Tillgångsslag Beräknad byggarea (kvm) Beräknad total investering (MUSD) Förvärvstidpunkt Beräknad tidshorisont (år) Desna Moskva, Ryssland 14 ha bostadsinvestering 25, Okt Sochi Sochi, Ryssland 95 lägenheter 6, Dec Brovari Kiev, Ukraina 3,2 ha utvecklingsland / projekt (0) (9) Juli Kaliningrad I Kaliningrad, Ryssland 83 ha Jordbruksland N/a N/a Aug Kaliningrad II Kaliningrad, Ryssland 3,2 ha industriell mark 3 Nov Ekaterinburg Ekaterinburg, Ryssland 42,3 ha bostadsmark N/a N/a Dec Baku Baku, Azerbaijan 2,2 ha industriell mark 28,000 (1) N/a Mars (1) Preliminära estimat Fonden har sålt lägenheter och hus i två av investeringarna under 2008: Sju lägenheter såldes i lägenhetskomplexet i Sochi under Vid slutet av året hade 26 av de ursprungliga 95 lägenheterna sålts. Tre av de 39 husen i Desna såldes under Husen såldes på förhand innan de blivit uppförda. Värdering Nettotillgångsvärde (NAV) Nettotillgångsvärdet för investerarkonsortiets aktier var SEK 448,8 miljoner vid slutet av året, vilket motsvarar en 38% nedgång (SEK 272,6 miljoner) från årets början. Nettotillgångsvärdet per aktie var SEK Totalt fanns stamakter utgivna i Investerarkonsortiet vid årets slut. Värderingen av investeringsportföljen är mer osäker än normalt på grund av den kraftiga nedgången i marknaden, osäkerheten kring nedgångens varaktighet samt bristen på jämförbara transaktioner. Värderingen per 31 december 2008 är styrelsens bästa bedömning av värdet på tillgångarna. Ytterligare nedskrivningar av Fondens investeringar kan inte uteslutas då marknadsläget är osäkert och svårt att förutspå. På längre sikt är det troligt att värdena kan vända uppåt igen. Samtliga av Fondens investeringar värderades ned två gånger under året, i tredje och fjärde kvartalet Desna-investeringen skrevs ner till 40 % under historisk anskaffningsvärde. Värderingen av Desna-investeringen baseras på ett antagande om försäljning av hela landområdet, vilket är lägre än det pris som erhållits vid försäljningen av de tre första husen. Sochi-investeringen värderades ner med 25 % under 2008 men är fortfarande värderad till ett värde över historiskt anskaffningsvärde då Fonden förväntar att lägenheterna kommer fortsätta att efterfrågas fram till Olympiska spelen Brovari-investeringen i Ukraina skrevs ned med 80% i förhållande till historisk anskaffningsvärde på grund av den extrema marknadssituationen i Ukraina och den kraftiga försvagningen av den ukrainska valutan. Investeringarna i Kaliningrad, Ekaterinburg och Baku skrevs ned med 40 % i förhållande till historiskt anskaffningsvärde. Fondens policy för beräkning av Nettotillgångsvärdet följer internationellt framtagna riktlinjer och värderingsprinciper för riskkapitalbolag, utgivna av EVCA och är konsekvent med de metoder som används i tidigare rapporter. För mer information kring Nettotillgångsvärdering hänvisas till fonden hemsida Allokering av Fondkapitalet Totalt tillfördes fonden SEK 53,9 miljoner från Investerarkonsortiet under 2008 och ytterligare SEK 18,8 miljoner delades ut från dotterbolaget som äger Sochi-investeringen. Medlen har primärt använts för Baku-investeringen samt tilläggsinvesteringen i Ekaterinburg projektet. Ackumulerade tillskott sedan fonden startades i juni 2006 uppgick vid årets slut till SEK 548,8 miljoner kronor. Vid årets slut återstod 76,1 miljoner kronor av Investerarkonsortiets ursprungliga åtagande att tillskjuta Fonden. Användning av Fondkapitalet Återstående tillskott 20% Admin, legal 1% Etableringskostnad 2% Advisory fee 5% Externt lån 2% Baku 6% Ekaterinburg 13% Kaliningrad I 3% Kaliningrad II 3% Desna 23% Brovari 9% Sochi 13% 5

6 Styrelsen Fondens styrelse består av sex ledamöter Tom Dinkelspiel, (Svensk medborgare, född 1967) Styrelseordförande, invald i styrelsen Grundare, partner och styrelseledamot i 11 Invest S.A. Övriga nuvarande uppdrag: Koncernchef för Öhman gruppen och styrelsemedlem i företag ingående i gruppen. Styrelsemedlem i Konsumentkredit i Sverige AB (Ordförande), 11 Real Asset Fund Investors AB (publ) (Ordförande), KOGMOT AB, Lifeplan AB, MPS Holding AB, Russian Real Estate Investment Company AB (publ) inklusive dotterbolag, Burgundy AB, Nordnet Holding AB, Nordnet Family AB, Nordnet Bank AB samt Svenska Fondhandlarföreningen. Noel Diviney (Irländsk medborgare, född 1967) Styrelsemedlem, invald i styrelsen Grundare, partner och styrelseledamot i 11 Invest S.A. Övriga nuvarande uppdrag: Verkställande direktör för 11 Invest S.A, Styrelsemedlem i 11 Real Asset Fund Investors AB (publ), b2 investment SA (Schweiz) samt i dotterbolagen tillhörande 11 Real Asset Fund. Risto Silander, (Svensk medborgare, född 1957) Styrelsemedlem, invald i styrelsen Grundare, partner och styrelseledamot i 11 Invest S.A. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelsemedlem i 11 Real Asset Fund Investors AB (publ), E Öhman J:or AB, Svensk Exportkredit, East Capital Asset Management AB, Endeavour Funds Ltd, Varenne AB, Stronghold AB, BREVAN Howard Offshore Asset Management samt Trygg Stiftelsen. Nils Nilsson (Svensk medborgare, född 1961) Styrelsemedlem, invald i styrelsen Grundare, partner och styrelseledamot i 11 Invest S.A. Övriga nuvarande uppdrag: Styrelseordförande i Russian Real Estate Investment Company AB (publ) inklusive dotterbolag. Styrelsemedlem i 11 Real Asset Fund Investors AB (publ), Malka Oil AB, Nordnet Holding AB, Nordnet Family AB, samt Nordnet Bank AB. Ledamot i Hun Research PTY LTD, Singapore samt b2 investment SA (Schweiz). Andrey Kozyrev (Rysk medborgare, född 1951) Styrelsemedlem, invald i styrelsen Övriga nuvarande uppdrag: Styrelsemedlem i CJSC GLOBEXBANK, Russia Övrigt: Andrey Kozyrev har betydande expertis inom kommersiellt relationsbyggande och hantering av relationer till offentliga sektorn i Ryssland. Per Berglöf (Svensk medborgare, född 1952) Styrelsemedlem, invald i styrelsen 2006 som oberoende styrelsemedlem. Övriga nuvarande uppdrag: Managing Partner och en av grundarna till Delphi & Co. Ansvarig för Corporate Finance Gruppen hos Delphi & Co. Styrelsemedlem i 11 Real Asset Fund Investors AB (publ), CSI Kemwood AB, Jingbang Steel Sweden AB (suppleant), och LLM Investment Management Holdings AB (suppleant). Medlem i Svenska Advokatsamfundet, Senior Vice Chair of M&A and Corporate Law Committee of Internationella advokatsamfundet samt Svenska Riskkapitalföreningen. 6

7 11 Real Asset Fund AB Organisationsnummer Årsredovisning för perioden 1 januari december

8 Förvaltningsberättelse 2008 Styrelsen och verkställande direktör för 11 Real Asset Fund AB, org nr , avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari december Räkenskapsåret är bolagets tredje verksamhetsår. Alla belopp redovisas i tusentals kronor (TSEK) om inte annat anges. Ägarförhållanden 11 Real Asset Fund AB (Fonden) startade sin verksamhet under våren Fonden ägs av 11 Invest SA ( Rådgivaren ), Schweiz, samt 11 Real Asset Fund Investor AB (publ) ( Investerarkonsortiet ), Sverige. Alla stamaktier i Fonden ägs av Rådgivaren. Investerarkonsortiet innehar samtliga preferensaktier i Fonden, vilket ger Investerarkonsortiet företrädesrätt till Fondens tillgångar och överskott i enlighet med principerna för allokering av överskott i aktieägaravtalet som styr relationen mellan Rådgivaren, Fonden och Investerarkonsortiet. Vid årets slut fanns preferensaktier och stamaktier utgivna. Verksamhetsbeskrivning Fonden investerar i fastighetsrelaterade tillgångar i Ryssland och några av de övriga OSS länderna, med fokus hittills på exploateringsmark och bostadsfastigheter. Fondens strategi är att skapa mervärde för investerarna genom förstahandskontakter, aktiv medverkan i utveckling av investeringarna samt genom engagemang i strukturerade försäljningar. Fondens finansiella målsättning är att uppnå en årlig avkastning i samtliga investeringar och för Fonden som helhet överstigande 25 procent. I den rådande marknadssituationen i Ryssland och övriga OSS-länder med begränsad likviditet och kraftigt reducerade tillgångsvärden har investeringshorisonten för Fondens nuvarande investeringar blivit längre och den förväntade avkastningen har därmed minskat. Fondens investeringsportfölj Fondens totala investeringsportfölj hade vid årets slut ett bokfört värde på 312 miljoner kronor och bestod av sju investeringar, vilka i huvudsak var fokuserade på exploateringsmark och fastigheter. Det bokförda värdet av Fondens investeringsportfölj utvecklades under året enligt följande (Mkr): Investeringar vid årets början 388 Nya förvärv under året 63 Vidareutveckling av befintliga projekt 47 Avyttringar under året 10 Valutaomräkningsdifferens 44 Nedskrivningar av investeringar 220 Ackumulerade investeringar vid årets slut 312 Nya investeringar under 2008 Under året investerades 27 miljoner kronor i en ny investering i Azerbaijan samt 36 miljoner kronor för att utöka ägarandelen i den befintliga investeringen i Ekaterinburg. Baku, Azerbaijan I mars 2008 förvärvade Fonden ett företag med leasingrättigheter till 2,2 hektar industriell mark utanför Baku i Azerbaijan. Fonden har för avsikt att omklassificera marken och söka tillstånd för uppförande av bostäder. Ekaterinburg Under 2008 ökade Fonden sin ägarandel i Ekaterinburg-projektet från 65 till 95 procent genom att köpa ytterligare 30 procent av projektet från lokala partners. Efter förvärvet äger de lokala partners 5 procent. Vidareutveckling av befintliga projekt Fonden har under året investerat 47 miljoner kronor i utveckling av befintliga projekt. Huvuddelen av dessa investeringar, 34 miljoner kronor, har använts för projektet i Desna där byggnationen av hus påbörjades under året. I tillägg har 13 miljoner kronor investerats i övriga projekt. Avyttringar under året Under året sålde Fonden sju lägenheter i Sochi till ett bokfört värde av ca 9 miljoner kronor. Dessutom såldes tre av de projekterade husen i Desna, vilket dock endast påverkat värdet på avyttringar marginellt då dessa hus ännu inte är uppförda. Valutaomräkningsdifferens På grund av kraftiga valutakursförändringar i Euro och USD under året har stora positiva omräkningsdifferenser uppstått i investeringarnas bokförda värden, vilka i huvudsak är hänförliga till de cypriotiska dotterbolagen vars redovisning sker i Euro och USD. Omräkningsdifferenserna avspeglar inte den faktiska utvecklingen i tillgångarnas underliggande värden, varför detta har justerats för i nedskrivningar av portföljinvesteringarna. Nedskrivning av portföljinvesteringar Värdet på portföljinvesteringarna har skrivits ner med 220 miljoner kronor under Nedskrivningar har gjorts för de investeringar där värdet på tillgångarna bedöms understiga tillgångarnas historiska anskaffningsvärde. Så var fallet för samtliga investeringar förutom Sochi. I det turbulenta marknadsläget som rådde i Ryssland och OSS-länderna vid årets slut var det svårt att få tillförlitliga externa värderingar av Fondens tillgångar. Den kraftiga uppbromsningen i den ryska ekonomin under sista kvartalet, i kombination med avsaknad av jämförbara transaktioner, gjorde det svårt att värdera tillgångarna. Likviditeten i marknaden var kraftigt begränsad och de få avslut som gjordes var mer av tvångskaraktär. Årets värderingar innehåller därför en hög grad av osäkerhet. 11 Real Asset Fund AB 8

9 Värderingen av investeringsportföljen per 31 december 2008 är styrelsens bästa bedömning av värdet på tillgångarna. Ytterligare värdeminskningar i Fondens tillgångar kan inte uteslutas, då marknadsläget är osäkert och svårt att förutspå. På längre sikt är det troligt att värdena kommer vända uppåt igen. Som underlag vid bedömningen av tillgångsvärden har Fonden använt en kombination av externa värderingar, lokala fastighets konsulter och intern analys. Desna investeringen skrevs under året ned med 40 procent i förhållande till historiskt anskaffningsvärde. Nedskrivningen baseras på ett uppskattat nettoförsäljningsvärde vid försäljning av hela landområdet, vilket är ett lägre värde än vad som erhållits vid försäljningen av enskilda tomter med tillhörande hus. Investeringen i Brovari i Ukraina skrevs under året ned med 80 procent från historiskt anskaffningsvärde på grund av den extrema marknadssituationen i Ukraina och den kraftiga försvagningen av den ukrainska valutan. Investeringarna i Kaliningrad, Ekaterinburg och Baku skrevs ned med 40 procent i förhållande till historiskt anskaffningsvärde. Investeringarna i portföljen hade vid årets slut ett bokfört värde enligt följande (Mkr): Desna 107 Sochi 114 Kiev/Brovari 6 Kaliningrad I 9 Kaliningrad II 9 Ekaterinburg 51 Baku 16 Totala investeringsportföljen vid årets slut 312 och förenkla framtida avyttringar. 11 Real Asset Fund AB är moderbolag i en koncern som vid årets slut bestod av åtta cypriotiska bolag som i sin tur äger fyra ryska bolag, ett ukrainskt bolag samt ett bolag i Azerbaijan (se not 9). Samtliga bolag utom ett är helägda. Undantaget är dotterbolaget som äger Ekaterinburg-investeringen där lokala partners äger 5 procent av bolaget. Vid årets slut fanns en deltidsanställd VD i moderbolaget i Stockholm samt 18 personer anställda i koncernbolag. Rådgivaren verkar som rådgivare för Fonden samt verkställer beslut som har fattats av Fondens styrelse. Tjänster för ekonomi och juridik hyrs delvis in externt. Resultatutveckling/Finansiell ställning/likviditet s rörelseresultat uppgick till 13,3 ( 0,5) miljoner kronor. Rörelseintäkterna uppgick till 0,2 (0,2) miljoner kronor. I rörelseresultatet ingick även en vinst från försäljning av materiella anläggningstillgångar på 10,9 (18,0) miljoner kronor. Rörelsekostnaderna uppgick till 24,4 ( 18,6) miljoner kronor och bestod under året framförallt av rådgivningsarvode, legala kostnader samt kostnader hänförliga till drift och utveckling av dotterbolagen. Nedskrivningar av aktier/andelar har gjorts med 219,8 (0) miljoner kronor. uppvisade ett negativt resultat före skatt för verksamhetsåret om 229,4 ( 1,3) miljoner kronor, samt ett negativt resultat efter skatt om 230,8 ( 3,3) miljoner kronor. s egna kapital uppgick vid årets slut till 351,5 (480,5) miljoner kronor, av vilka minoritetens andel utgjorde 2,7 miljoner kronor. hade vid årets slut 47,1 (76,5) miljoner kronor i likvida medel. 11 Real Asset Fund AB Finansiering Inga kapitalanskaffningar har genomförts under Fonden har sedan tidigare ett löfte om kapitaltillskott från Investerarkonsortiet om totalt 625 miljoner kronor. Vid årets början hade Fonden erhållit 495 miljoner kronor av det totala löftet från Investerarkonsortiet. Fonden har under året erhållit 53,9 miljoner kronor från Investerarkonsortiet. I tillägg har Fonden erhållit 18,8 miljoner kronor i utdelning under 2008 från dotterbolaget som äger Sochi-investeringen. Ackumulerade tillskott sedan Fonden startades uppgick vid årets slut till 548,8 miljoner kronor. Kvarvarande löften om tillskott från Investerarkonsortiet var vid årets slut 76,1 (130,0) miljoner kronor. Organisation Fonden har en bolagsstruktur där varje investering ägs av ett, eller i vissa fall två, separata bolag. Syftet är att skapa flexibilitet Styrelsens arbete Styrelsen bestod vid årets utgång av sex ordinarie ledamöter. Under 2008 hölls tio sammanträden utöver konstituerande styrelsesammanträde. Styrelsens arbete har under året framförallt fokuserat på uppföljning och utveckling av befintliga investeringar samt beslut kring genomförande av nya investeringar. Styrelsen har också varit engagerad i värderingar av Fondens tillgångar i samband med nedskrivningar av Fondens tillgångsvärden under andra halvan av året. et ets rörelseresultat uppgick till 14,0 ( 15,7) miljoner kronor. Finansnettot uppgick till 160,6 (0,1) miljoner kronor och inkluderar en nedskrivning av aktier/andelar om 192,0 (0) miljoner kronor. Årets resultat efter skatt uppgick till 174,6 ( 15,5) miljoner kronor. Likvida medel i moderbolaget vid räkenskapsårets utgång uppgick till 11,0 (17,1) miljoner kronor. 9

10 Händelser efter balansdagen Den 16 januari 2009 hölls en extra bolagsstämma i Investerarkonsortiet. I mötet beslutades att godkänna styrelsens förslag om tilläggsinvestering, vid ett eller flera tillfällen, i portföljinvesteringen i Desna. Godkännandet innebär att den sammanlagda investeringen i Desna kan uppgå till ett belopp som motsvarar max 32,5% av Fondens totala Åtaganden. Framtida utveckling Fonden har för 2009 omarbetat sina utvecklingsplaner för samtliga investeringar till följd av den kraftigt försämrade ekonomiska situationen i Ryssland och övriga OSS-länder. Syftet är att minska riskexponeringen och i möjligaste mån bibehålla värde i investeringarna samt likvida medel i koncernen. Fonden kommer under 2009 fokusera sina resurser på: Att färdigställa byggnationen av de sålda husen i Desna samt att dra fram gas, el och vatten till landområdet för att bibehålla värde samt möjliggöra en mer flexibel avyttring av projektet. Minska utgifter och ytterligare investeringar till ett minimum för övriga projekt och endast färdigställa redan påbörjade projekteringar i Ekaterinburg och Baku. Inga byggnationer kommer att påbörjas under året. Att aktivt söka avyttringsmöjligheter för samtliga investeringar. Att även fortsättningsvis vara obelånad i samtliga portföljinvesteringar fram till dess att den ekonomiska situationen förbättras. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande fria vinstmedel i moderbolaget (SEK): Erhållna aktieägartillskott Balanserad vinst Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att vinstmedlen i moderbolaget, SEK balanseras i ny räkning. Vad beträffar bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat-, balansräkningar, kassaflödesanalyser samt tillhörande noter. 11 Real Asset Fund AB 10

11 Räkenskaper Resultaträkning (belopp, i tsek) Not 01/ / et 01/ et 01/ Nettoomsättning Vinst från försäljning av materiella anläggningstillgångar Real Asset Fund AB Rörelsens kostnader Personalkostnader Övriga externa kostnader Avskrivningar Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Utdelning från dotterbolag Nedskrivning av materiella anläggningstillgångar Nedskrivning av aktier/andelar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat före skatt Skatter Skatt på årets resultat Årets resultat

12 Balansräkning (belopp, i tsek) Not et et TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 8 Byggnader och land Pågående byggnation Inventarier Real Asset Fund AB Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterbolag Fordran på koncernbolag Övriga långsiktiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordran på koncernbolag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital och skulder Not et et Eget kapital 13 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier) Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa eget kapital Minoritetens andel av eget kapital Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Låneskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Inga Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Inga 12

13 Kassaflödesanalys (belopp, i tsek) 01/ / et 01/ et 01/ Den löpande verksamheten Resultat efter finansnetto Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet Real Asset Fund AB Förändringar i rörelseresultatet Förändringar i rörelseresultatet Förändringar av rörelseskulden Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i dotterbolagsaktier Investeringar i materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella tillgångar Ökning av långfristiga lånefordringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Erhållet aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Likvida medel vid årets början Valutakursdifferens i likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

14 Noter Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänt Denna årsredovisning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och de företag i vilket moderföretaget direkt eller indirekt äger aktier motsvarande mer än 50 % av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande eller betydande inflytande över, enligt ÅRL 1 kap 4-5. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden. Det innebär att förvärvade dotterbolags tillgångar och skulder upptagits till det marknadsvärde, som legat till grund för fastställande av köpeskillingen på aktierna. s eget kapital omfattar moderbolagets eget kapital och den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter det att dessa bolag förvärvats. Utländska dotterbolag har omräknats med tillämpning av dagskursmetoden. Omräkningsdifferenser har redovisats mot koncernens fria egna kapital. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har upptagits till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsens fordringar och skulder tillförs rörelseresultatet. Vinster och förluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar värderas till det lägsta av verkligt värde och anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar/ eventuella nedskrivningar. Maskiner och inventarier skrivs av över tillgångarnas nyttjandeperiod. Skatter inklusive uppskjuten skatt Skatteskulder beräknas baserat på de skattesatser som föreligger per balansdagen. Inga uppskjutna skatteskulder/skattefordringar har redovisats. Not 1 Nettoomsättning 1/ / / / Utfakturerade tjänster till: 11 Real Asset Fund Investors AB Dotterbolag till 11 Real Asset Fund AB Not 2 Anställda och personalkostnader 1/ / / / Medeltal anställda (kvinnor) 15,2 (6,2) 13,6 (5,8) 0,5 (0,3) 0,6 (0,3) Antal anställda vid periodens utgång (kvinnor) 18 (9) 15 (6) 1(1) 2 (1) Löner och andra ersättningar Sociala avgifter varav pensionskostnader Löner och andra ersättningar, styrelseledamot Sociala avgifter 11 Arvode utgår endast till en styrelseledamot. Inget arvode utgår till styrelsens ordförande. Kostnad för löner och andra ersättningar för anställda i moderbolaget täcks av advisory fee. Not 3 Övriga externa kostnader 1/ / / / varav pensionskostnader Rådgivningskostnader Legala och Due diligence kostnader Revisionsarvode Tekniska konsulter Övrigt Specificering av kostnadsersättningar till revisorer Arvoden avseende revisionsuppdrag Arvoden till revisorer avseende andra uppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bokföring samt styrelsens förvaltning. För revisionen har revisionsfirman Ernst & Young anlitats. 11 Real Asset Fund AB 14

15 Not 4 Avskrivningar Not 8 Materiella anläggningstillgångar 11 Real Asset Fund AB 01/ / / / Avskrivning, maskiner och inventarier Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter 01/ / / / Ränteintäkt från koncernbolag Övriga ränteintäkter Övriga finansiella intäkter Valutakursresultat Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 01/ / / / Övriga räntekostnader Övriga finansiella kostnader Valutakursresultat Not 7 Årets skattekostnad 01/ / / / Årets skatt Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt är hänförlig till ryska dotterbolag. Inga uppskjutna skatter har beaktats vid förvärv av dotterbolag. Group Group Byggnad och mark Byggnad Vid årets början Årets anskaffning Försäljningar Avskrivningar 26 Valutakursdifferens Mark Vid årets början Årets anskaffning Försäljningar 857 Avskrivningar/Nedskrivningar Valutakursdifferens Summa byggnad och mark Pågående byggnation Vid årets början Årets anskaffning Avskrivningar/ Nedskrivningar Valutakursdifferens Summa materiella anläggningstillgångar Investeringsprojekt Desna-projektet landområde Sochi-projektet lägenheter Kaliningrad jordbruksmark Kaliningrad industriell mark Kiev/Brovari projekt Ekaterinburg Baku

16 Not 9 Aktier i dotterbolag Not 10 Övriga långsiktiga fordringar 11 Real Asset Fund AB Namn, org nr, säte Kapital andel % Kapital andel % Bokfört värde 11 RAF (Cyprus) One Ltd, HE , Cypern LLC BaltInvestStroy, , Ryssland RAF (Cyprus) Two Ltd, HE , Cypern RAF (Cyprus) Three Ltd, HE , Cypern LLC Arhimast-M, , Ukraina RAF (Cyprus) Four Ltd, HE , Cypern LLC BalticInterGroup , Ryssland RAF (Cyprus) Five Ltd, HE , Cypern Reva LLC, , Azerbaijan RAF (Cyprus) Management Ltd, HE , Cypern RAF (Cyprus) One Ltd, HE , Cypern RAF (Cyprus) Three Ltd, HE , Cypern RAF (Cyprus) Four Ltd, HE , Cypern RAF (Cyprus) Five Ltd, HE , Cypern 1 1 Gracio Investments Ltd, HE , Cypern LLC Orbita, , Ryssland Gadwell Investments Ltd, HE , Cypern ZAO Practic Forvard, , Ryssland Moder bolag Ingående balans Årets anskaffning Valutakursdifferens Bokfört värde vid årets slut Not 11 Övriga fordringar 11 Real Asset Fund Investors AB Lägenhetsförsäljning Sochi Övrig fordran Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald kostnad - Rådgivningskostnad Ränta på externa lån Ränta på lån till dotterbolag 39 Övriga Not 13 Eget kapital Aktie kapital Fritt eget kapital Totalt Vid årets början Erhållet aktieägartillskott, villkorat Omräkningsdifferens Årets resultat Vid årets slut Minoritetens andel av Eget kapital Vid årets början Erhållet aktieägartillskott, villkorat Årets resultat Vid årets slut

17 Not 14 Låneskulder Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 11 Real Asset Fund AB Samtliga förfaller inom ett år Not 15 Övriga kortfristiga skulder 11 Real Asset Fund Investors AB Innehållen skatt och sociala avgifter Skuld för förskottsbetalning från kunder Övrigt Revisionsarvode Styrelsearvode, inkl sociala avg Räntor på lån 219 Övrigt Not 17 Närstående transaktioner Transaktioner med bolag som bedömts vara närstående har skett på marknadsmässiga villkor. De transaktioner som förekommit under året är följande: 11 Real Asset Fund Investors AB: Administrativa tjänster, exklusive mervärdesskatt Invest SA (rådgivningsbolaget) Rådgivningsarvode Stockholm 14 april, 2009 Tom Dinkelspiel, styrelseordförande Per Berglöf Noel Diviney Nils Nilsson Risto Silander Andrey Kozyrev Helena Johnson, Verkställande Direktör Vår revisionsberättelse har avgivits 14 april, 2009 Ernst & Young AB Björn Fernström, Auktoriserad revisor 17

18 11 Real Asset Fund Investors AB (publ) Organisationsnummer Årsredovisning för perioden 1 januari december 2008

19 Förvaltningsberättelse 2008 Styrelsen och verkställande direktören för 11 Real Asset Fund Investors AB (publ), org nr , avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari december Perioden är bolagets tredje räkenskapsår. Alla belopp redovisas om inte annat anges i tusentals kronor (TSEK). Verksamhetsbeskrivning Bolagets (11 Real Asset Fund Investors AB (publ)) syfte är att underlätta investeringar i Fonden (11 Real Asset Fund AB) samt att tillhandahålla likviditet hos dessa investeringar. Bolaget har tre verksamheter: (i) bidra med kapital som tillskjuts på Fondens anmodan för investeringar inom dess investeringsområde, (ii) förvalta det anskaffade kapitalet till dess att kapitalet har tillskjutits och (iii) ta emot eventuella vinstutdelningar och utskiftningar från Fonden. Under året har Bolaget tillskjutit totalt 53,9 miljoner kronor till Fonden. Det tillskjutna kapitalet har i huvudsak använts för att genomföra en ny portföljinvestering, samt en tilläggsinvestering till en befintlig investering. Fondens kostnader samt investeringar i vidareutveckling av befintliga projekt har finansierats med likvida medel i Fonden och dess dotterbolag. Ackumulerade tillskott sedan starten i juni 2006 uppgick vid årets slut till 548,8 miljoner kronor. Vid årets slut återstod 76,1 miljoner kronor, av det initiala åtagandet om 625 miljoner kronor, att tillskjuta till Fonden. Bolaget hade vid årets slut 85,8 miljoner kronor i likvida medel. Bolagets likvida medel har under året placerats på räntebärande bankkonto samt i räntebärande deposition. Inga vinstutdelningar eller utskiftningar har skett från Fonden under året. Utveckling av Fondens investeringsportfölj Fonden har sedan starten i juni 2006 genomfört sju portföljinvesteringar, med huvudsakligt fokus på exploateringsmark och fastigheter. Under året har Fonden investerat ca 27 miljoner kronor i en ny investering i Azerbaijan samt 36 miljoner kronor i en tilläggsinvestering i Ekaterinburg, Ryssland. Baku, Azerbaijan 2,2 hektar industriell mark utanför Baku. Fonden har för avsikt att omklassificera marken och söka bygglov för bostadsfastigheter. Ekaterinburg Fonden har under året ökat sin andel från 65 till 95 procent i Ekaterinburg-investeringen genom att köpa ytterligare 30 procent av projektet från lokala partners. Fonden har under året investerat 47 miljoner kronor i utveckling av befintliga projekt. Huvuddelen av dessa investeringar, 34 miljoner kronor, har använts för projektet i Desna där byggnation av hus påbörjades under året. 13 miljoner kronor har investerats i utveckling av övriga investeringar. Under året sålde Fonden sju lägenheter i Sochi samt tre av de projekterade husen i Desna. Fondens totala investeringsportfölj hade vid årets slut ett bokfört värde om 312 miljoner kronor. Ägarförhållanden Bolaget har två typer av aktier utgivna, stamaktier och B-aktier. Vid början av 2008 fanns B-aktier och stamaktier utgivna.11 Invest SA ( Rådgivaren ) är av administrativa och formella skäl ägare av samtliga B-aktier, vilket vid årets utgång motsvarade 14 procent av rösterna och 62 procent av antalet aktier. Rådgivarens B-aktier ger inte rätt till utdelning. B-aktiens rätt till utskiftning vid en eventuell likvidation av Bolaget är begränsad till ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Stamaktierna utgjorde vid årets slut 86 procent av rösterna och 38 procent av antalet aktier. Bolaget hade vid utgången av året ca 230 ägare. Finansiering Inga kapitalanskaffningar har genomförts under Bolaget har genom tidigare kapitalanskaffningar inbringat totalt 625 miljoner kronor före emissionskostnader. Organisation Bolaget hade vid utgången av året en deltidsanställd VD vid kontoret i Stockholm. Styrelsens arbete Styrelsen bestod vid årets utgång av fem ordinarie ledamöter. Sammanträden skall utöver konstituerande styrelse sammanträde hållas minst två gånger per år. Under 2008 hölls tio sammanträden. Styrelsens arbete har under året framförallt rört beslut kring kapitaltillskott till Fonden för nya investeringar. Styrelsen har också varit engagerad i värderingar av Fondens tillgångar i samband med nedskrivningar av aktier i Fonden under andra halvan av året. Nedskrivning av aktier i Fonden Bolagets aktier i Fonden har skrivits ner med 184,9 miljoner kronor under året till följd av att Fondens investeringar har minskat kraftigt i värde under året. Egna kapitalet i Bolaget motsvarar därmed det beräknade Nettotillgångsvärdet (NAV) i Bolaget. På grund av den turbulenta marknadssituationen i Ryssland och övriga OSS-länder var det svårt att värdera tillgångarna och värderingarna innehåller större osäkerhet än normalt. Ytterligare nedskrivningar av bolagets aktier i Fonden kan inte uteslutas. 11 Real Asset Fund Investors AB (publ) 19

20 Resultatutveckling/Finansiell ställning/likviditet Bolaget, som inte har några rörelseintäkter, uppvisar ett negativt rörelseresultat för 2008 om 1,2 ( 1,2) miljoner kronor. Finansnettot exklusive nedskrivningar uppgick till 3,6 (8,9) miljoner kronor. Under året skrevs värdet av aktier i Fonden ned med 184,9 (0) miljoner kronor. Resultat före skatt uppgick till 182,5 (7,7) miljoner kronor. Resultat efter skatt uppgick för 2008 till 183,2 (5,5) miljoner kronor. Bolaget ägde vid årets slut aktier i Fonden till ett bokfört värde av 364,0 (495,0) miljoner kronor. Vid årets slut hade bolaget 85,8 (139,3) miljoner kronor i likvida medel. Händelser efter balansdagen Den 16 januari 2009 hölls en extra bolagsstämma i Bolaget. I mötet beslutades att godkänna styrelsens förslag om tilläggsinvestering, vid ett eller flera tillfällen, i portföljinvesteringen i Desna Development land. Godkännandet innebär att den sammanlagda investeringen i Desna kan uppgå till ett belopp som motsvarar max 32,5% av Fondens totala Åtaganden. utvecklingsplanerna för samtliga investeringar. Fonden kommer att reducera kostnader och ytterligare investeringar till ett minimum för att minska risken samt bibehålla likvida medel i Fonden till dess att den ekonomiska situationen förbättras. Fonden söker aktivt avyttringsmöjligeter för samtliga investeringar. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande finns följande fria vinstmedel (SEK): Överkursfond Balanserad vinst Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att vinstmedlen, SEK balanseras i ny räkning. Vad beträffar bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalys med tillhörande noter. 11 Real Asset Fund Investors AB (publ) Framtida utveckling Bolaget kommer under 2009 att fortsätta verka som investerings bolag för Fonden. Till följd av den kraftigt försämrade ekonomiska situationen i Ryssland har Fonden omarbetat 20