Presentation vid bolagsstämma i Ronneby 28 april 2011

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Presentation vid bolagsstämma i Ronneby 28 april 2011"

Anton Berglund
för 5 år sedan
Visningar:

1 Presentation vid bolagsstämma i Ronneby 28 april 2011 Active PropertiesAB AB info@activeproperties.se infoactive@properties. s e

2 Affärsidé och övergripande mål Active Properties affärsidé är att skapa långsiktiga värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i regioner med god tillväxt, företrädesvis i södra Sverige. Active Properties prioriterar fastighetsinvesteringar med hög avkastning, långa hyresavtal och balanserad risk för att därigenom ge långsiktigt god avkastning till bolagets ägare. Active Properties är ett s k avstämningsbolag vars aktier i likhet med börsnoterade aktier är papperslösa och registrerade hos Euroclear Sweden AB. Vid årsskiftet hade bolaget cirka 2700 aktieägare. Active Properties har som mål är att söka en publik notering när bolaget uppnår en tillräckligt stor kritisk massa och volym.

3 Organisation Organisationen består av totalt 7 personer (6,6 heltidstjänster) samtliga placerade på Soft Center i Ronneby. All personal förutom driftsteknikerna är anställda i moderbolaget. Driftsteknikerna arbetar huvudsakligen med drift, underhåll och hyresgästanpassningar inom Soft Center. - Ekonomichef (1) - Controller (1) - Marknad (1) Active Properties AB Koncernchef Sven-Olof Linderoth VD Tommy Svensson RSCFAB ÖRFAB SIFAB DISAB RIFAB Driftstekniker (2)

Fastighetsbeståndet Beståndet bestod vid årsskiftet av 15 fastigheter lokaliserade till 8 orter. Den uthyrningsbara ytan uppgår till c a 88.

Det totala hyresvärdet uppgår på årsbasis till c a 65 MSEK. För 2011 budgeteras hyresintäkterna till totalt 40 MSEK. Ytvakansgraden för koncernen uppgick vid årsskiftet till 21,7%(13,9).

4 Fastighetsbeståndet Beståndet bestod vid årsskiftet av 15 fastigheter lokaliserade till 8 orter. Den uthyrningsbara ytan uppgår till c a kvm fördelad på 44% kontor, 37% lätt industri och 19% lager. Fastigheterna ägs via dotterbolagen, RSCFAB, kvm, SIFAB kvm, DISAB kvm, ÖRFAB 919 kvm och RIFAB kvm. Det totala hyresvärdet uppgår på årsbasis till c a 65 MSEK. För 2011 budgeteras hyresintäkterna till totalt 40 MSEK. Ytvakansgraden för koncernen uppgick vid årsskiftet till 21,7%(13,9). I Soft Center var vakansen 56,3% och i övriga bolag 0%. Per uppgick vakansen i Soft Center till 53,9% (32,3) och i koncernen till 20,8% (12,6). Hyreskontraktens genomsnittliga längd, baserat på yta, uppgick vid årsskiftet till cirka 8,9 år (9,0).

Viktiga händelser 2010 BTH:s utflyttning 30 juni innebär att vakansen i Soft Center

Under sommaren genomförs omfattande ombyggnader av de tomställda lokalerna vilket

och snittlöptid på 6,2 år. Den totala investeringen uppgår till cirka 8,5 MSEK.

5 Viktiga händelser 2010 BTH:s utflyttning 30 juni innebär att vakansen i Soft Center stiger till rekordhöga 70 procent. Under sommaren genomförs omfattande ombyggnader av de tomställda lokalerna vilket möjliggör att nya hyresavtal kan tecknas från augusti med en årlig hyra på 5,1 MSEK och snittlöptid på 6,2 år. Den totala investeringen uppgår till cirka 8,5 MSEK. Under hösten fortsätter uthyrningsaktiviteterna och vid årsskiftet har vakansen fallit till 56,3 procent. Den 1 mars 2011 uppgick vakansen till 53,9 procent.

6 Viktiga händelser forts. Ett nytt avtal träffas med Ronneby Miljö &Teknik gällande leverans av kyla till Soft Center. Det nya avtalet, som löper på 5 år, innebär en kostnadsbesparing på cirka 2,0 MSEK/år jmf med det ursprungliga. I ÖRFAB drabbas hyresgästen, Loop TD, av ekonomiska problem vilket leder till att man under november ansöker om ett 25%-igt ackord. Uppgörelsen innebär att hyresfordran på 700 kkr skrivs ner till175 kkr. Det kommunala lärcentret, Kunskapskällan, fortsätter att växa och flera högskolor och universitet ansluter sig, bl a Linnéuniversitetet.

Resultat- och balansräkning koncernen 2010 Resultaträkning koncernen Belopp i kkr 2010-01-01 2010-12-31 2009-01-01 2009-12-31 Nettoomsättning 40 751 47 703 Driftskostnader -6 911-9 371

7 Resultat- och balansräkning koncernen 2010 Resultaträkning koncernen Belopp i kkr Nettoomsättning Driftskostnader Underhållskostnader Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Fastighetsadministration Driftsnetto Avskrivningar Bruttoresultat Central administration Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat Ränteintäkter 6 13 Räntekostnader Resultat före skatt Exkl. fastighetsavskrivning Skatt Årets resultat Avskrivningar består av planenliga avskrivningar byggnader och mark, kkr samt inventarier, verktyg och installationer på 318 kkr. Skattekostnaden består av faktisk skatt på 18 kkr och fiktiv skatt på kkr i form av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader mellan olika typer av reserveringar.

Balansräkning - koncernen Belopp i kkr 2010-12-31 2009-12-31 Byggnader och mark 471 861 482 979 Inventarier, verktyg och installationer 1 267 1 549 Pågående nyanläggningar och förskott 7 684 0 480

8 Balansräkning - koncernen Belopp i kkr Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital Aktiekapital Fritt eget kapital Fria reserver Årets resultat Avsättningar för uppskjuten skatt Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

9 Osäkerhetsfaktorer och risker Den svaga regionala tillväxten kan komma att påverka efterfrågan på lokaler och hyresnivåer vilket på sikt kan leda till stigande vakanser och lägre hyror. Bankernas åtstramning har lett till lägre belåningsgrader, höjda kreditmarginaler och begränsad tillgång till finansiering. Dessutom fortsätter marknadsräntorna att stiga. Drift- och underhållskostnader kommer sannolikt att börja stiga igen när konjunkturen vänder upp, framförallt på energisidan. Detta motverkas av ett stort antal hyresgäster inom skilda branscher och med genomsnittligt långa hyresavtal (8,9 år). Konkurrensen bland bankerna kommer att öka i takt med att ekonomin stärkts. Räntenivån är alltjämt på en historiskt låg nivå och ökningstakten är relativt långsam. En stor del av hyresintäkterna är kallhyra, vilket innebär att hyresgästena står för all drift och inre underhåll. Dessutom är alla avtal, 3 år eller längre, indexreglerade.

10 Fastigheternas värden. Bolagets redovisningsprinciper innebär att fastighetstillgångarna skrivs av löpande och att nedskrivning eller uppskrivning skall ske om det kan antas föreligga en bestående värdeförändring. Vakansökningen i Soft Center har gjort att avkastningen det senaste året kraftigt försämrats. Mot denna bakgrund har styrelse och VD bedömt det finnas anledning att ifrågasätta de underliggande fastighetsvärdenas riktighet och därmed vidta en eventuell nedskrivning. Avkastningsvärdet har 2010 fallit från 6,3 % till 3,8 %, och kommer sannolikt att vara fortsatt lågt även under Tack vare en bättre nyuthyrning än förväntat under 2010 och 2011 faller nu vakansen kraftigt. Detta gör att bolaget anser att det f n inte föreligger någon varaktig värdenedgång och därmed inget nedskrivningsbehov. Det kan dock inte uteslutas att bolaget kan tvingas till en nedskrivning under kommande år om den gynnsamma utvecklingen skulle upphöra. Även för koncernens övriga fastigheter har bolaget noggrant analyserat värdena och bedömt att dessa är korrekta. Styrelsen har dock beslutat låta marknadsvärdera samtliga fastigheter i koncernen före 2011 års utgång. Active Properties AB info@activeproperties.se

Prognos 2011 (MSEK) 2011-01-01 2010-01-01 2011-12-31 2010-12-31 Nettoomsättning 40,6 40,1 Fastighetskostnader 11,5 13,0 Driftsnetto 29,1 27,0 Avskrivningar/ nedskrivningar 11,6 11,7 Bruttoresultat

11 Prognos 2011 (MSEK) Nettoomsättning 40,6 40,1 Fastighetskostnader 11,5 13,0 Driftsnetto 29,1 27,0 Avskrivningar/ nedskrivningar 11,6 11,7 Bruttoresultat 17,6 15,4 Central administration 4,0 3,7 Rörelseresultat 13,5 11,7 Finansnetto 13,4 8,4 Resultat efter finansnetto 0,1 3,3 Resultat exkl fastigh.avskr 11,4 14,7 För året har budgeterats en nettouthyrning i Soft Center motsvarande 7 MSEK. Upparbetat per , 1,3 MSEK. Faktorer som ytterligare kan komma att påverka resultatet positivt är bl a återvinning från UIQ:s konkurs, fortsatt gynnsam ränteutveckling, ökad uthyrning, realisering av anläggningstillgångar, nyförvärv m m.

12 Framtid I Soft Center fortsätter det intensiva arbetet med att fylla vakanserna efter BTH. Flera större uthyrningsprojekt pågår, bl a en gymnasieskola. Målet är att vakansgraden 2011/2012 skall vara nere kring 40 procent. Vakansvärdet i Soft Center uppskattas idag till cirka MSEK. Vidare kapitalisering av stor betydelse för att erhålla finansiering till nya projekt. Diskussioner om förvärv, såväl enskilda objekt som större fastighetsbestånd, pågår. Samtidigt är bankerna alltjämt återhållsamma i kreditgivningen och belåningsgraderna är fortsatt låga. Arbetet med att effektivisera drift- och underhåll fortsätter, framförallt på energisidan. Merparten av besparingarna är dock redan genomförda. Den samlade bedömningen är att 2011 blir ett år av konsolidering och ekonomiskt utfall kommer att speglas av utvecklingen i Soft Center. Mot denna bakgrund förväntas resultatet att bli något lägre än för 2010.

Relevanta dokument

Presentation vid bolagsstämma i Malmö 30 april 2008

Presentation vid bolagsstämma i Malmö 30 april 2008 Active PropertiesAB AB info@activeproperties.se infoactive@properties. s e www.activeproperties.se Affärsidé och övergripande mål Active Properties affärsidé