Jernhusen i korthet J E R N H U S E N D E L Å R S R A P P O RT J A N U A R I M A R S

Transkript

1 Halvårsrapport Januari juni 2009

2 Jernhusen i korthet VISION Jernhusen gör skillnad för människor och miljö. AFFÄRSIDÉ På kommersiella villkor utvecklar Jernhusen stationsområden, verkstadsområden och godsterminaler längs järnvägen och bidrar därmed till en bättre transportsektor och ett grönare Sverige. UPPDRAG Jernhusen är helägt av svenska staten. Uppdraget är att medverka till att stationer, underhållsdepåer och godsterminaler utvecklas och ställs till resenärers, trafi koperatörers och andra användares förfogande på konkurrensneutrala villkor. Jernhusen ska också se till att resenärernas behov av trygghet, säkerhet och service uppfylls. FINANSIELLA MÅL Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med motsvarande verksamheter. Soliditet ska vara mellan procent, räntetäckningsgrad minst 2,0 gånger samt avkastning på eget kapital minst 12 procent över en konjunkturcykel. Jernhusen ska löpande dela ut det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn tagen till övriga fi nansiella mål och affärsstrategier. VERKSAMHET Större delen av verksamheten bedrivs i affärsområdena Stationer och Verkstäder. Affärsområdena Projektfastigheter och Mindre stationer har i uppdrag att utveckla och avveckla fastigheter. Affärsområdet Svenska reseterminaler erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster både i egna och andras stationsfastigheter. J E R N H U S E N D E L Å R S R A P P O RT J A N U A R I M A R S

3 1 Fastighetsintäkterna uppgick till 431 (398). Nettouthyrningen uppgick till 10 (3). Periodens resultat efter skatt uppgick till 21 (132) vilket motsvarar 5,20 (33,00) kronor per aktie. Driftöverskottet uppgick till 218 (202), en ökning med 8 procent. Rörelseresultatet påverkades av ökade utvecklingskostnader och uppgick till 186 (179). Investeringarna uppgick till 464 (244). Det största projektet är uppförandet av Kungsbrohuset i stads delen Västra City i Stockholm. Finansiella poster uppgick till 24 ( 47) tack vare lägre räntekostnader. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 147 (10) och har främst påverkats av högre avkastningskrav. Rörelseresultatet för 2009 prognostiseras att bli i nivå med. Den 9 april genomfördes fusionen mellan Jernhusen AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier vilket förbättrat Jernhusens eget kapital med 553. EKONOMISK DATA Jan juni 2009 Jan juni April juni 2009 April juni Juli juni 2009 Helår Fastighetsintäkter Driftöverskott Rörelseresultat Finansiella poster Resultat efter fi nansiella poster Värdeförändringar Periodens resultat Investeringar i fastigheter Fastighetsförsäljningar Vakansgrad hyra, % 5,5 5,0 5,5 5,0 5,5 4,7 Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % 44,3 41,7 44,3 41,7 44,3 39,7 Räntetäckningsgrad, ggr 8,5 2,7 18,8 2,9 4,2 2,8 Avkastning på eget kapital, % 1,7 10,7 1,7 10,7 1,7 1,7

4 2 MARKNAD Fortsatt bra efterfrågan på Jernhusens marknader EKONOMI Det första halvåret 2009 har präglats av sjunkande marknadsräntor, vikande inflation och kraftigt fallande tillväxt. På årsbasis väntas tillväxten i Sverige sjunka med över 5 procent under Det finns tecken på en viss stabilisering av konjunkturen men återhämtningen kommer att ta tid. Sannolikt dröjer det ända till 2012 innan BNP når samma nivå som innan tillbakagången inleddes. Konjunkturnedgången blir allt tydligare på arbetsmarknaden. Arbetslösheten stiger och indikatorer pekar på att efterfrågan på arbetskraft fortsätter att minska. Även när tillväxten vänder kommer arbetsmarknaden släpa efter och sysselsättningen förväntas inte stiga förrän tidigast Förutsättningarna för en återhämtning är dock relativt goda i Sverige i jämförelse med många andra länder, till följd av bra statsfinanser och ett högt sparande hos hushållen. Exporten förväntas kunna öka snabbt när efterfrågan i världen vänder. En svag svensk krona kan bidra ytterligare till detta. TRANSPORTER PÅ JÄRNVÄG Persontransporter Både person- och godstransporter har under flera år ökat stadigt med 5 10 procent per år. Åren 2001 ökade persontransporterna, mätt i personkilometer, med totalt 26 procent. Prognosen för 2009 visar på oförändrade eller något ökande resandevolymer. Jernhusen bedömer dock att det är en tillfällig avmattning och att resandevolymerna även i framtiden kommer fortsätta att öka. Ökningen innebär större resandeströmmar på stationerna och ett större kundunderlag för butiker och service. I takt med den växande transportvolymen ökar antalet tåg som måste underhållas, vilket skapar ett större behov av underhållsdepåer. I och med avregleringen på persontransportmarknaden förstärks efterfrågan ytterligare genom att fler tågoperatörer kommer in på marknaden. Godstransporter Godstransporter påverkas mer negativt av lågkonjunkturen än persontransporter, även om de intermodala transporterna, som starkast påverkar Jernhusens verksamhet, är det segment inom godstransporter som för närvarande utvecklas bäst. Mellan 2001 och 2007 ökade godstransporter på järnväg med 19 procent. Under var nivåerna oförändrade och för 2009 prognostiserades en nedgång på 7 procent på grund av konjunkturnedgången. FASTIGHETSMARKNADEN Under första halvåret 2009 har det genomförts ett antal transaktioner av kommersiella fastigheter som visar att det går att göra affärer trots en finansiell åtstramning. Marknaden är dock avvaktande och affärsvolymerna är låga. Generellt har ett värdefall skett på hela fastighetsmarknaden. Värdefallet bedöms till största del bero på ökade avkastningskrav till skillnad från förra lågkonjunktu- TRANSPORTERAD GODSMÄNGD OCH PERSONTRANSPORTER Miljarder tonkilometer Miljarder personkilometer Prognos 2009 Tonkilometer Personkilometer Källa: SIKA FASTIGHETSTRANSAKTIONER I SVERIGE Fastighetstransaktioner i Sverige (MDSEK) Direktavkastning kontor % Transaktionsvolym Stockholm Göteborg Malmö

5 3 ren då det till stor del berodde på sjunkande hyresnivåer. Jernhusen bedömer att värdefallet framförallt har påverkat det äldre och mindre moderna fastighetsbeståndet. Vad gäller marknadsvärde och avkastningskrav bedömer Jernhusen att stations- och verkstadsfastigheter inte påverkats till lika stor grad av nedgången som skett på fastighetsmarknaden. Detta kan förklaras av att en stor del av Jernhusens hyresgäster inte är lika konjunkturkänsliga som andra branscher. Järnvägsfastigheternas mer stabila kassaflöden jämfört med traditionella förvaltningsfastigheter bedöms även kunna bidra till en minskning av riskpremien i avkastningskravet. HYRESMARKNADEN Trots den finansiella turbulensen är efterfrågan på kommersiella lokaler fortsatt hög men avtagande under första halvåret Jernhusen tror på en generellt dämpad marknad under hela året samtidigt som vakanserna ökar. Marknaden kännetecknas av att det tar längre tid för hyresgästen att komma till beslut vid en flytt eller merförhyrning. Jernhusens hyresmarknad avseende framförallt butiker, väntsalar och restauranger i stationsfastigheter samt lokaler på underhållsdepåer och godsterminaler är beroende av järnvägens person- och godstransporter. Trots en inbromsning på hyresmarknaden för kommersiella fastigheter bedömer Jernhusen att hyres- och vakansnivåer för stations och underhållsdepåer samt godsterminaler kommer att vara stabila. Kontor Kontorshyresmarknaden för moderna fastigheter med CBD-lägen i Stockholm, Göteborg och Malmö bedöms som fortsatt god. Intresset för nybyggda lokaler är hög. Skillnaden från samma period föregående år är att många företag dröjer med beslut och att förhandlingarna tar längre tid. Hyresnivåerna är i snitt oförändrade över kontraktsperioden. I det äldre beståndet i CBD-områdena har hyrorna sjunkit i takt med stigande vakanser. Konjunkturnedgången har även börjat sprida sig till ytterstadsområdena där hyrorna har sjunkit något för alla lokaltyper. Butiker Hushållens sparande har ökat och många avvaktar med beslut i den privata ekonomin och konsumtionen. Trots svaga siffror från handeln bedöms butikshyresnivåerna som stabila. Utbudet på stationerna är mindre konjunkturkänsligt än till exempel det utbud som finns i köpcentrum och gallerior. Lågkonjunkturen kan i viss mån bidra till att fler väljer att resa kollektivt, vilket i så fall ökar flödet av resenärer på stationerna. Efterfrågan på butikslokaler i stationer är därför fortsatt hög. Hyresnivåer och vakansgraden för centrala butikslägen i Jernhusens bestånd förväntas stabi- liseras på nuvarande nivåer under hela Underhållsdepåer Operatörer både inom person- och godstransportsektorn ersätter successivt den äldre fordonsparken med moderna tågset. Detta förändrar underhållsbehovet eftersom en stor del av reparationerna sker genom byte av komponenter, som sedan kan lagas på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket tillsammans med ökad person- och godstrafik skapar en god efterfrågan på Jernhusens trafiknära underhållsdepåer. Utvecklingen leder dock till att efterfrågan på Jernhusens verkstäder för tyngre tågunderhåll minskar. Hyresnivåerna för trafiknära underhållsdepåer bedöms vara stabila under Flera större, äldre avtal omförhandlas under året och hyrorna bedöms öka till marknadsmässiga nivåer. För äldre underhållsdepåer bedöms hyrorna som oförändrade under hela Gods- och kombiterminaler Jernhusen är en av Sveriges största fastighetsägare av gods- och kombiterminaler. De flesta ligger på orter av mycket central betydelse i det svenska godsflödessystemet. Jernhusens ambition är att leda utvecklingen av effektiva och moderna godsterminaler och på så sätt bidra till den transportpolitiska önskan att överföra mer godstrafik från väg till järnväg. VAKANSGRAD KONTOR CBD HYRA KONTOR CBD Ekonomisk vakans % Stockholm Göteborg Malmö 2007 Prognos 2009, helår Källa: Newsec SEK/kvm Prognos 2009, helår Stockholm Göteborg Malmö Källa: Newsec

6 4 MARKNAD Samtidigt vill Jernhusen genom konkurrensneutrala terminaler säkerställa ett effektivt nyttjande av befintlig infrastruktur. Jernhusen har därför etablerat produktområde Godsterminaler för utveckling av både existerande och nya anläggningar. Det första steget, att öppna upp terminalerna så att de är tillgängliga för alla aktörer, är nu genomfört. Nästa steg är att etablera neutrala terminalbolag som ska marknadsföra terminalerna och driva volymtillväxt och upphandla terminaloperatörstjänster. Jernhusen bedömer att affärssatsningen kommer att resultera i ökad godsvolym på järnväg, bättre kapacitetsutnyttjande och högre volymer på terminalerna. KUNDER Hyresgäster Jernhusens kunder är till största delen verksamma inom transportsektorn. Spridningen på kundkategorier är stor och omfattar allt från Banverket, tågoperatörer, underhållsföretag och länstrafikhuvudmän till butik-, restaurang- och kaféägare samt kontorshyresgäster. Då Jern husen är ett fastighetsföretag i transportbranschen är samarbetet med transportsektorn en viktig faktor för bolagets framgång. Jernhusen har en nära dialog med flera branschorganisationer, bland annat om det gemensamma målet att fördubbla resandet med kollektivtrafik till år Jernhusen arbetar aktivt för att få nöjda kunder. Detta sker bland annat genom kontakt med kundernas marknadsområdeschefer och förvaltare. För att mäta kundens nöjdhet, och på så sätt få ett verktyg för att förbättra bolagets kundarbete, genomförs varje år undersökningar enligt Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index (NKI). NKI-resultatet bryts ner till respektive marknadsområde som sedan gör handlingsplaner för att bli bättre på de punkter som utpekats som förbättringsområden. NKI-index för var 63, vilket är en enhet lägre än Målet för 2009 är ett NKI på 66. Resenärer Jernhusens arbete med att bidra till ett ökat kollektivt resande fortsätter och resultaten från de 17 NRI-undersökningarna (Nöjd Resenärs Index) som genomfördes under våren 2009 har analyserats. Resultaten visade att trygghet och säkerhet samt serviceutbudet på stationen har störst påverkan på resenärernas totala nöjdhet. Resenärerna är generellt sett mindre nöjda med toalett- och sittplatsmiljöerna och mer nöjda med läget på stationen, öppettiderna och på de flesta stationer även med serviceutbudet. Stationsspecifika handlingsplaner kommer att fastställas under hösten 2009 och därefter fortsätter arbetet med förbättringsåtgärder. Som ett led i detta förbättringsarbete samverkar Jernhusen lokalt med Banverket, kommuner, trafikbolag och övriga stationsaktörer. Det parallellt pågående branschgemensamma pilotprojektet Attraktiva stationer ( har nått halvtid och förbättringar såsom en gemensam stationsvärdsfunktion, tryggare bil- och cykelparkeringar samt tydligare information på stationerna är under utveckling. Jernhusen arbetar även med utveckling av erbjudanden till resenärerna avseende ut ökad service som till exempel lounger, mötesrum, kundservice och ledsagning. DE FEM STÖRSTA HYRESGÄSTERNA, HYRESVÄRDE SJ AB, 16% Euromaint Rail AB, 15% ISS-TraffiCare AB, 7% Reitan Servicehandel Sverige AB, 6% Banverket, 6% Övriga hyresgäster, 49%

7 AVSNITT 5

8 6 Resultaträkning koncernen Jan juni 2009 Jan juni April juni 2009 April juni Helår Fastighetsintäkter Hyresintäkter och media 335,4 313,3 163,5 152,8 627,7 Övriga intäkter 1) 95,3 84,7 46,9 45,9 175,8 Summa fastighetsintäkter 430,7 398,0 210,4 198,7 803,5 Fastighetskostnader Driftkostnader 147,1 130,2 66,7 59,0 255,5 Underhåll 16,8 14,2 5,1 7,0 35,0 Fastighetsskatt 3,9 3,8 1,9 1,9 7,9 Fastighetsadministration 44,7 48,2 21,6 24,2 100,4 Summa fastighetskostnader 212,5 196,4 95,3 92,1 398,8 Driftöverskott 218,2 201,6 115,1 106,6 404,7 Central administration 22,4 17,8 11,2 10,0 36,9 Utvecklingskostnader 9,7 5,0 5,5 3,5 12,4 Rörelseresultat 186,1 178,8 98,4 93,1 355,4 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 2,5 5,3 2,0 6,3 17,4 Ränteintäkter och liknande resultatposter 16,1 38,6 9,0 31,9 55,6 Räntekostnader och liknande resultatposter 37,9 80,7 14,1 41,2 161,8 Summa fi nansiella poster 24,3 47,4 7,1 15,6 123,6 Resultat efter fi nansiella poster 161,8 131,4 91,3 77,5 231,8 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade 4,7 0,5 3,6 2,9 0,1 Fastigheter, orealiserade 152,1 10,3 143,4 8,5 72,6 Finansiella instrument, realiserade 0,4 0,4 0,4 Finansiella instrument, orealiserade 3,8 40,9 22,5 59,0 117,4 Summa värdeförändringar 143,6 51,1 117,3 65,0 189,5 Resultat före skatt 18,2 182,5 26,0 142,5 42,3 Aktuell skatt 0,1 2,5 0,0 2,5 8,7 Uppskjuten skatt 2,8 52,8 11,3 46,0 2,2 Periodens resultat/totalresultat 20,9 132,2 14,7 99,0 53,2 Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat/totalresultat 20,8 132,1 14,8 98,9 52,9 Minoritetens andel av periodens resultat/totalresultat 0,1 0,1 0,1 0,1 0,3 Resultat per aktie (SEK) 5,2 33,0 3,7 24,7 13,2 Genomsnittligt antal aktier ) Varav väntsal 48,1 (46,3), parkering 18,0 (14,8), infrastrukturförvaltning 11,1 (7,9), förvaringsboxar 8,1 (7,5), reklam 4,0 (3,5), taxiangöring 4,2 (3,1) samt toalettintäkter 1,7 (1,7). Av övriga intäkter avser 61,1 (55,1) kontrakterade intäkter och 34,1 (29,6) rörliga intäkter. JÄMFÖRBART BESTÅND Jan juni 2009 Jan juni April juni 2009 April juni Helår Fastighetsintäkter 429,0 395,9 209,5 198,0 791,2 Fastighetskostnader 208,4 190,9 93,2 90,2 385,6 Driftöverskott 220,6 205,0 116,3 107,8 405,6 Rörelseresultat 188,5 182,1 99,6 94,2 356,3

9 7 Kommentar till resultaträkning koncernen HYRESINTÄKTER OCH MEDIA I hyresintäkter ingår bashyra, index och vidarefakturering av media. Intäkterna uppgick till 335 (313), en ökning med 30. Ökningen beror främst på indexuppräkning och vidaredebiterad media. Hyresvärdet i fastighetsbeståndet per den 30 juni uppgick till 623 (589) och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,8 (2,4) år. ÖVRIGA INTÄKTER I övriga intäkter ingår intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning (spåranläggningar), förvaringsboxar, taxiangöring samt reklam. Övriga intäkter ingår inte i fastigheternas hyresvärde. Övriga intäkter uppgick till 95 (85), en ökning med 2 procent. Ökningen beror främst på ökade intäkter från infrastukturförvaltning (spåranläggningar), parkering samt reklam. Av övriga intäkter avser 61 (55) kontrakterade intäkter och 34 (30) rörliga intäkter. VAKANSGRAD Hyresvakansgraden uppgick till 5,5 (5,0) procent. Vakansgraden, beräknat i lokalarea, minskade till 14,5 (14,7) procent. NETTOUTHYRNING Nettouthyrningen uppgick till 10 (3). I befintligt fastighetsbestånd har nyuthyrning skett till ett hyresvärde om 4 (11). Omförhandling har skett till ett hyresvärde om 91 (89) med en hyresvärdesminskning om 3. Hyresvärdet av uppsägningar uppgick till 10 ( 8). I utvecklingsfastigheter har nyteckning skett till ett värde om 27 (4). Omförhandling har skett till ett hyresvärde om 0 ( ) med en hyresvärdesminskning om 1 och hyresvärdet av uppsägningarna uppgick till 6 ( 6). DRIFTKOSTNADER I driftkostnader ingår kostnader för energi och fastighetsdrift. Driftkostnaderna uppgick till 147 (130). Ökningen beror främst på högre energipriser. UNDERHÅLL Underhåll består av reparationer samt kostnader för planerat underhåll och hyresgästanpassningar, vilka ej anses värderingshöjande. Kostnaderna för underhåll ökade med 3 och uppgick till 17 (14). FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontorslokaler samt en halv procent för industrilokaler. Flertalet av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter vilka inte åsätts något taxeringsvärde. Fastighetsskatten för perioden uppgick till 4 (4). FASTIGHETSADMINISTRATION I fastighetsadministration ingår kostnader främst för personal, lokalhyra och IT. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 45 (48). DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet ökade med 16 och uppgick till 218 (202). Överskottsgraden var 51 (51) procent. För jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 16. CENTRAL ADMINISTRATION I central administration ingår kostnader för styrelse, koncernledning, koncernekonomi och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaderna för central administration uppgick till 22 (18), vilket beror på ökade marknadsföringskostnader. HYRESTILLVÄXT FÖRFALLOSTRUKTUR PÅ HYRESKONTRAKTEN Juli juni 2009 Juli 2007 juni Helår Förfalloår Antal avtal Objektsarea, kvm Årshyra, Andel av årshyra, % Kontrakterad årshyra Redovisad årshyra Hyrestillväxt Hyrestillväxt, % , , , , , , ,0 11 Totalt ,2 100

10 8 KOMMENTAR TILL RESULTATRÄKNING KONCERNEN UTVECKLINGSKOSTNADER Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd. Utvecklingskostnaderna uppgick till 10 (5). Kostnaderna avser ett antal projekt för att öka kollektivt resande och godsvolymerna på järnväg. Projekten kommer på sikt att påverka Jernhusens fastighetsbestånd positivt och ligger i linje med Jernhusens nya strategiska inriktning. FINANSIELLA POSTER Finansiella poster uppgick till 24 ( 47). Förändringen av finansiella poster förklaras främst av de kraftiga räntesänkningarna som inleddes i slutet av. Den genomsnittliga räntan för perioden var 2,1 (4,4) procent. Under perioden har även räntekostnader direkt hänförda till större pågående nyanläggningar aktiverats. Denna aktivering uppgick till 10 (3). Jernhusen har som mål att räntetäckningsgraden skall uppgå till minst 2,0 gånger. För perioden uppgick räntetäckningsgraden till 8,5 (2,7) gånger. Den högre räntetäckningraden jämfört med samma period föregående år beror dels på ett högre resultat från rörelsen men framförallt på det kraftiga fallet i marknadsräntorna som medfört betydligt lägre finansiella kostnader för Jernhusen. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ±1 procentenhet från och med balansdagen (30 juni), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ±14 under den närmaste 12 månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ±37. RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Resultat efter finansiella poster ökade till 162 (131), vilket främst beror på ökade hyresintäkter och lägre finansiella poster. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter, realiserade Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 5 ( 1). Fastigheter, orealiserade Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång minskat med marknadsvärdet vid årsskiftet, periodens investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen i Jernhusens bestånd uppgick till 152 (10), vilket främst beror på ökade avkastningskrav. Se tabell på sid 11. Finansiella instrument Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under perioden varit positiv på grund av den ränteuppgång som skett i framförallt de längre segmenten. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusen finansiella instrument var under perioden 4 (41). SKATT Periodens skatt uppgick till 3 ( 50). Under perioden har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och ett skattemässigt resultat om 19 blir inte föremål för beskattning. Av periodens skatt utgjorde 0 (3) aktuell skatt och 3 ( 53) uppskjuten skatt. Skatten för jämförbar period är beräknad med då gällande skatte sats, 28 procent. RESULTAT KVARTAL 2 Fastighetsintäkterna uppgick till 210 (199). Ökningen förklaras av högre intäkter från media. Fastighetskostnaderna uppgick till 95 (92), en ökning med 3 vilket främst beror på ökade driftkostnader. Driftöverskottet uppgick till 115 (107), en ökning med 8. Överskottsgraden uppgick till 55 (54) procent. DRIFTÖVERSKOTT, KVARTAL HYRESVÄRDE FÖRDELAT PÅ ANVÄNDNING Verkstad, 30% Kontor, 24% Övriga utrymmen 1), 16% Butik, 14% Godsterminal och lager, 7% Restaurang, 5% Arrende, 4% 1) I övriga utrymmen ingår biljettautomat, teknikutrymme, p-plats, personalutrymme, reklamplats, garageplats, spåranläggning, tomträtt, sport- och fritidsanläggning, bostad, plattform och stationsverksamhet.

11 KOMMENTAR TILL RESULTATRÄKNING KONCERNEN 9 SKATTEBERÄKNING I KONCERNEN Jan juni 2009 Jan juni Redovisat resultat före skatt 18,1 182,5 Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% 4,8 Skatt enligt gällande skattesats, 28% 51,1 HYRESVAKANSGRAD OCH HYRESBORTFALL % Skatteeffekt av: bolagsförsäljning 5,0 4,6 försäljning intressebolag 2,6 övriga skattemässiga justeringar 0,5 1,2 justeringar hänförliga till fg år 3,0 Summa skatt 2,7 50, Hyresvakansgrad, % Hyresbortfall årsvärde,

12 1 0 Balansräkning koncernen TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 459, , ,4 Pågående nyanläggningar 1 006,3 401,5 620,7 Maskiner och inventarier 5,7 6,6 5,7 Summa materiella anläggningstillgångar 7 471, , ,8 Finansiella anläggningstillgångar 502,5 565,7 483,0 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 122,3 97,4 162,0 Likvida medel 11,4 50,9 31,3 Summa omsättningstillgångar 133,7 148,3 193,3 SUMMA TILLGÅNGAR 8 107, , ,1 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 3 586, , ,6 Minoritetsägares andel av eget kapital 8,1 7,8 8,0 Summa eget kapital 3 594, , ,6 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 301,3 359,0 304,0 Räntebärande låneskulder 3 795, , ,2 Summa långfristiga skulder 4 096, , ,2 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 35,6 587,8 689,1 Ej räntebärande skulder 380,8 388,0 401,2 Summa kortfristiga skulder 416,4 975, ,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 107, , ,1

13 1 1 Kommentar till balansräkning koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Jernhusens fastighetsbestånd utgörs av fastigheter längs den svenska järnvägen. Per den 30 juni ägde Jernhusen 298 fastig heter (309 vid årsskiftet) i 102 kommuner. Det totala marknadsvärdet uppgick till (7 186 vid årsskiftet). Ökningen beror främst på fastighetsinvesteringar. Den uthyrningsbara lokalarean exklusive väntsalsyta, uppgick till ( vid årsskiftet) kvm. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 79 procent. Pågående nyanläggningar Investeringar i fastigheter uppgick till 464 (244). Den enskilt största investeringen är Jernhusens satsning på uppförandet av Kungsbrohuset i stadsdelen Västra City i Stockholm, en totalinvestering på Under perioden uppgick investeringen till 139. Arbetet med totalrenoveringen av Centralhuset Sundbyberg har fortsatt, vilken bedöms till 121. Projektering har fortsatt för uppförande av ett nytt resecentrum i Uppsala med en bedömd totalkostnad om 152. I Malmö har uppförandet av en ny glashall, parkeringshus samt utveckling av centralstationen fortsatt enligt plan. Investeringen bedöms uppgå till 463. Centralstationen i Stockholm står inför en omfattande grundförstärkning med en bedömd kostnad om 450. I samband med grundförstärkningen utreds möjligheten till en modernisering och utbyggnad av stationen. I Arenastaden planeras en ny arena, Swedbank Arena, med plats för besökare. Projektet drivs av fem ägare, Jernhusen, Solna stad, PEAB, Fabege och Svenska Fotbollförbundet, i tre bolag. Jernhusens ägarandel uppgår till mellan 22,2 25,0 procent med ett åtagande om maximalt 260. Finansiella anläggningstillgångar Av finansiella anläggningstillgångar bestod 452 (450 vid årsskiftet) av räntebärande långfristiga fordringar. Posten består till största del av en diskonterad fordran om 404 (400 vid årsskiftet) på bolaget som ska uppföra den nya Arenastaden i Solna och en fordran på Arlandabanan om 45 (49 vid årsskiftet). EGET KAPITAL Eget kapital uppgick till (3 121 vid årsskiftet) och har ökat med 553 genom fusionen mellan Jernhusen AB (publ) och AB Swedcarrier. SKULDER Uppskjuten skatteskuld Kvarvarande underskottsavdrag uppgår till 603 (675 vid årsskiftet). Fastigheternas verkliga värde överstiger det skattemässiga värdet med (1 935 vid årsskiftet). För övriga tillgångar och skulder understiger det skattemässiga värdet det verkliga värdet med 108 (103 vid årsskiftet). Uppskjuten skatteskuld uppgick till 301 (304 vid årsskiftet) och redovisas till nominell skatt om 26,3 procent av nettot av ovanstående poster. MARKNADSVÄRDE FÖRDELAT PÅ KOMMUN Stockholm inkl. Solna och Sundbyberg, 60% Göteborg, 13% Malmö, 6% Örebro, 3% Västerås, 2% Gävle, 1% Övriga, 15% SPECIFIKATION AV MARKNADSVÄRDEFÖRÄNDRING Antal Marknadsvärde 1 januari 7 186,1 309 Driftnettoeffekt Projektvinster/-förluster 2,9 Högre avkastningskrav 155,0 Delsumma orealiserad värdeförändring 152,1 Investeringar 449,7 1 Förvärv 13,8 Frånträden 36,3 13 1) Realiserad värdeförändring 4,7 Marknadsvärde 30 juni 7 466, ) Under perioden har 19 fastigheter frånträtts, varav 13 i sin helhet och en fastighet har delats i två.

14 1 2 KOMMENTAR TILL BALANSRÄKNING KONCERNEN Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till (4 042 vid årsskiftet), varav 75 bestod av marknadsvärdet av finansiella instrument. Den genomförda fusionen mellan Jernhusen AB (publ) och AB Swedcarier har inneburit att Jernhusens låneskuld minska med cirka 582. Nettolåneskulden var (3 561 vid årsskiftet) och har förutom fusionsresultatet påverkats främst av investeringar. Den genomsnittliga räntan uppgick till 2,1 (4,3 vid årsskiftet) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för låneportföljen uppgick till 34 (19 vid årsskiftet) månader. Jernhusen hade vid periodens utgång ränteswapkontrakt om (1 200 vid årsskiftet) och räntecapskontrakt om 600 (600 vid årsskiftet). Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 30 juni var 72 ( 75 vid årsskiftet). AVKASTNING Avkastning på eget kapital minskade till 1,7 (1,7 vid årsskiftet) procent och har påverkats främst av värdeförändringar på fastigheter under de senaste tolv månaderna. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå till minst 12 procent över en konjunkturcykel. Den genomsnittliga avkastningen från 2005 till periodens utgång uppgick till 15 procent. SOLIDITET Jernhusens soliditet uppgick till 44,3 (39,7 vid årsskiftet) procent. Ökningen beror på att Jernhusens eget kapital har stärkts med ett fusionsresultat om 553 efter fusionen med AB Swedcarrier. Målet är att den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 till 45 procent. Den genomsnittliga soliditeten från 2005 till periodens utgång uppgick till 36 procent. Belåningsgraden minskade till 45,1 (49,6 vid årsskiftet) procent av fastighetsvärdet. INVESTERINGAR Ort Fastighet Bedömd slutkostnad, Periodens investering, Åter stående investering, Lokalarea, kvm 1) Beräknad färdigställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg okt Malmö Malmö C 2) n/a dec 2010 n/a Uppsala Uppsala C dec 2010 n/a Stockholm Kungsbrohuset mar Stockholm Stockholm C 3) n/a jun 2012 n/a Övriga projekt 160 Totalt 464 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation. 2) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet samt utveckling och modernisering av Malmö Centralstation. 3) Grundförstärkning. AFFÄRSOMRÅDEN Affärsområde Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt Antal fastigheter Hyresvärde, Marknadsvärde, Lokalarea, kvm Vakant lokalarea, kvm Återstående kontraktstid, år 2,1 2,4 7,8 1,4 2,8 Vakansgrad hyra, % 3,1 5,8 0,4 23,8 5,5

15 KOMMENTAR TILL BALANSRÄKNING KONCERNEN 1 3 FINANSIERINGSKÄLLOR Låneram Varav utnyttjat Andel, % Revolverande kreditfacilitet ) Företagscertifi katprogram ) Checkräkningskredit Övriga lån 23 1 Totalt ) Låneramen om fungerar som en backupfacilitet för företagscertifi katprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifi kat. RÄNTEBÄRANDE SKULD, NETTO RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR Belopp, Effektiv ränta, % 1 år , år 700 4, år 700 3, år 600 3,54 10 år 23 5,37 Totalt , kv kv.2 SOLIDITET AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL % 80 % Soliditet Soliditetsmål, 35% kv. 1 kv Avkastning på eget kapital Mål, 12% kv. 1 kv

16 1 4 Kassafl ödesanalys koncernen Jan juni 2009 Jan juni Helår Den löpande verksamheten Rörelseresultat 186,1 178,8 355,4 Avskrivningar 1,0 1,0 2,1 Finansnetto 46,9 72,3 143,6 Betald inkomstskatt 9,2 3,4 9,7 Kassafl öde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 131,0 104,1 204,2 Förändringar av rörelsekapital Förändring av kundfordringar 2,0 7,5 0,8 Förändring av övriga korta fordringar 59,4 9,8 36,3 Förändring av leverantörsskulder 23,3 13,2 51,1 Förändring av övriga korta skulder 10,4 76,1 57,4 Kassafl öde från den löpande verksamheten 179,5 210,7 275,6 Investeringsverksamheten Investeringar i befi ntliga förvaltningsfastigheter 449,7 243,5 608,5 Förvärv av förvaltningsfastigheter 13,8 0,3 0,3 Avyttring av förvaltningsfastigheter 36,3 24,4 48,1 Förvärv av inventarier 1,0 1,0 1,2 Avyttring av inventarier 0,2 0,4 Investeringar i intressebolag 19,3 32,7 38,7 Förändring av långfristiga fi nansiella fordringar 31,4 31,5 Kassafl öde från investeringsverksamheten 447,5 221,5 568,7 Kassafl öde från den operativa verksamheten 268,0 10,8 293,1 Finansieringsverksamheten Förändring av lån 94,5 183,5 350,5 Förändring av kortfristiga fi nansiella skulder 110,7 26,8 68,9 Fusionsresultat 553,3 Utbetald utdelning 100,0 100,0 100,0 Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 248,1 56,7 319,4 Periodens kassafl öde 19,9 45,9 26,3 Likvida medel vid årets början 31,3 5,0 5,0 Likvida medel vid periodens slut 11,4 50,9 31,3

17 1 5 Kommentar till kassafl ödesanalys koncernen KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 131 (104), en förändring med 27. Ökningen beror främst på lägre finansiella poster. Förändring i rörelsekapital minskade kassaflödet till 180 (211). KASSAFLÖDE FRÅN INVESTE- RINGSVERKSAMHETEN Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 448 ( 222). Minskningen om 226 beror främst på ökade investeringar. Avyttringar av fastigheter har påverkat kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 36 (24). Under perioden tecknades avtal om försäljning av 22 (12) fastigheter, eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 55 (21). Under perioden frånträddes 19 (17) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 36 (24). KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIE- RINGSVERKSAMHETEN Jernhusens självfinansieringsgrad uppgick till 40 procent. Det tillskott som Jernhusen erhöll i samband med fusionen med AB Swedcarrier har under perioden använts för att finansiera pågående investeringar. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 248 (57). INVESTERINGAR OCH FÖRVÄRV Förvärv Investeringar Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal

18 1 6 Förändring i eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Intjänade vinstmedel Totalt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Minoritetens andel av eget kapital Totalt eget kapital Eget kapital 31 december , ,0 856, ,1 7, ,8 Förändringar 1/1 30/6 Lämnad utdelning 100,0 100,0 100,0 Erhållet koncernbidrag 6,8 6,8 6,8 Totalresultat för perioden 132,1 132,1 0,1 132,2 Eget kapital 30 juni 400, ,0 895, ,0 7, ,8 Förändringar 1/7 31/12 Erhållet koncernbidrag 9,8 9,8 9,8 Totalresultat för perioden 79,2 79,2 0,2 79,0 Eget kapital 31 december 400, ,0 825, ,6 8, ,6 Förändringar 1/1 30/ Lämnad utdelning 100,0 100,0 100,0 Fusionsresultat 553,3 553,3 553,3 Totalresultat för perioden 20,8 20,8 0,1 20,9 Eget kapital 30 juni , , , ,7 8, ,8 Nyckeltal koncernen Jan juni 2009 Jan juni Helår Fastighetsrelaterade uppgifter Lokalarea, m Marknadsvärde Investeringar Fastighetsförsäljningar Överskottsgrad, % 50,7 50,7 50,4 Direktavkastning, % 6,5 5,9 6,2 Totalavkastning, % 3,0 7,2 5,1 Vakansgrad area, % 14,5 1) 14,7 1) 12,7 1) Vakansgrad hyra, % 5,5 1) 5,0 1) 4,7 1) Finansrelaterade uppgifter Soliditet, % 44,3 41,7 39,7 Räntebärande låneskuld, netto Belåningsgrad, % 45,1 45,1 49,6 Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 1,0 1,1 Räntetäckningsgrad, ggr 8,5 2,7 2,8 Genomsnittlig ränta, % 2,1 4,4 4,3 Räntebindningstid, månader Avkastning på eget kapital, % 1,7 10,7 1,7 1) Exklusive utvecklingsfastigheter.

19 1 7 Övrigt ORGANISATION Per den 30 juni 2009 var antalet anställda i moderbolaget Jernhusen AB (publ), tillika koncernen, 139 (119 vid årsskiftet). Ökningen är ett led i satsningen på nya tjänster och investeringar. MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB (publ) avser central administration och utvecklingsverksamhet åt dotterbolagen. Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Fusionen med AB Swedcarrier, som genomfördes i april, har ökat det egna kapitalet med 553. Omsättningen för perioden uppgick till 99 (91) och resultatet efter finansiella poster var 39 ( 79). Räntebärande skulder var (4 456 vid årsskiftet). Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200 vid årsskiftet) varav 33 (81 vid årsskiftet) var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 1 (1). RISKER OCH OSÄKERHETS- FAKTORER Inga förändringar har skett av Jernhusens risker och osäkerhetsfaktorer och dessa beskrivs i års årsredovisning på sidorna och Bolagets finansierings- och likviditets situation är säkrad genom långsiktiga finansieringsavtal. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Jernhusen har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnaderna består i huvudsak av elinköp. Se års årsredovisning sid 75 not 3 för vidare information. PROGNOS 2009 Rörelseresultatet prognostiseras för 2009 att bli i nivå med. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Jernhusen har upprättat sin koncernredovisning enligt International Financial Reportings Standards (IFRS). IFRS i denna delårsrapport innefattar tillämpning av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka har publicerats av IASBs Standards Interpretation Committee (SIC) och International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC). Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen, samt rekommendation RFR 2:2 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för med följande undantag på grund av nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari IFRS 8 Rörelsesegment: Implementeringen av denna standard har inte haft någon effekt på koncernens finansiella ställning och har inte gett upphov till några andra segment än de som rapporteras som primära enligt IAS 14. Informationen om segment visas på sid 18 inklusive omarbetade jämförelsetal. IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (omarbetad): Koncernen har valt att presentera rapport över totalresultat i en enskild uppställning. IAS 23 Lånekostnader (omarbetad): Koncernen aktiverar redan alla lånekostnader av detta slag, varför förändringen inte får någon effekt. KALENDARIUM Delårsrapport jan sept oktober 2009 Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på Jernhusens hemsida Frågor besvaras av Per Berggren, vd, och Anders Bäck, vice vd/ekonomidirektör, telefon

20 1 8 Segmentinformation per affärsområde Jan juni 2009 Jan juni April juni 2009 April juni 2009 Helår Fastighetsintäkter Stationer 203,9 193,9 98,7 98,8 391,7 Verkstäder 165,4 142,6 80,5 70,2 290,1 Projektfastigheter 36,0 34,3 18,1 17,6 66,4 Mindre stationer 25,9 27,3 13,4 14,0 54,4 SRAB 48,1 46,3 23,8 23,1 93,7 Koncernjusteringar 48,6 46,4 24,2 25,1 92,8 Summa fastighetsintäkter 430,7 398,0 210,4 198,7 803,5 Driftnetto Stationer 119,7 120,5 59,9 62,2 238,2 Verkstäder 105,2 93,3 56,5 49,5 194,4 Projektfastigheter 30,3 28,2 15,5 15,0 57,0 Mindre stationer 5,5 6,3 3,8 4,6 13,8 SRAB 2,1 1,4 1,1 0,1 4,8 Koncernjusteringar 0,0 0,0 0,0 0,3 3,0 Driftnetto totalt 262,9 249,8 136,7 130,9 505,1 Fastighetsadministration varav Gemensam service 7,7 12,8 2,0 6,7 24,1 varav AO Administration 32,3 32,0 15,8 19,5 73,8 varav Stationer 16,6 16,8 8,0 9,3 38,1 varav Verkstäder 12,3 11,5 6,4 4,8 25,5 varav Projektfastigheter 0,9 0,0 0,9 0,0 0,2 varav Mindre stationer 2,3 1,8 1,3 2,5 5,5 varav SRAB 2,1 1,9 1,1 2,9 4,5 varav Koncerngemensamt 4,7 3,4 3,7 1,9 2,5 Summa fastighetsadministration 44,7 48,2 21,6 24,2 100,4 Driftöverskott 218,2 201,6 115,1 106,6 404,7 Central administration 22,4 17,8 11,2 10,0 36,9 Utvecklingskostnader 9,7 5,0 5,5 3,5 12,4 Rörelseresultat 186,1 178,8 98,4 93,1 355,4 Tillgångar per affärsområde Förvaltningsfastigheter och pågående nyanläggningar varav Stationer 3 166, , , , ,8 varav Verkstäder 1 860, , , , ,3 varav Projektfastigheter 2 237, , , , ,8 varav Mindre stationer 201,9 234,4 201,9 234,4 226,2 Övriga tillgångar 641,9 720,4 641,9 720,4 682,0 Summa tillgångar 8 107, , , , ,1

21 1 9 Resultaträkning moderbolaget Jan juni 2009 Jan juni April juni 2009 April juni Helår Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 99,0 91,1 51,5 44,8 174,2 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader 92,9 93,3 47,7 47,7 188,8 Driftöverskott 6,1 2,2 3,8 2,9 14,6 Resultat från försäljning av aktier i dotterbolag 19,0 16,6 7,5 16,6 Central administration 22,5 20,5 11,3 12,8 32,6 Utvecklingskostnader 9,7 5,0 5,5 3,5 12,4 Rörelseresultat 7,1 11,1 5,5 19,2 43,0 Finansiella poster Resultat från andra investeringar 1,3 0,2 1,3 Ränteintäkter och liknande resultatposter 15,1 12,7 8,4 6,7 285,1 Nedskrivning av fi nansiella anläggningstillgångar 3,7 Räntekostnader och liknande resultatposter 46,6 82,4 19,1 43,0 283,4 Summa fi nansiella poster 31,5 68,4 10,7 36,1 0,7 Resultat efter fi nansiella poster 38,6 79,5 16,2 55,3 43,7 Resultat före skatt 38,6 79,5 16,2 55,3 43,7 Aktuell skatt 34,1 58,9 17,7 70,6 76,3 Uppskjuten skatt 19,0 84,7 11,5 85,0 80,3 Periodens resultat 23,5 53,7 10,0 40,9 39,7 Resultat per aktie (SEK) 5,9 13,4 2,5 10,2 9,9 Genomsnittligt antal aktier

22 2 0 Balansräkning moderbolaget TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar 51,0 30,3 41,3 Maskiner och inventarier 5,6 6,6 5,4 Summa materiella anläggningstillgångar 56,6 36,9 46,7 Uppskjuten skattefordran 159,7 183,2 178,7 Övriga fi nansiella tillgångar 8 884, , ,2 Summa fi nansiella anläggningstillgångar 9 043, , ,9 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 399,1 194,0 247,6 Likvida medel 11,4 50,9 31,3 Summa omsättningstillgångar 410,5 244,9 278,9 SUMMA TILLGÅNGAR 9 510, , ,5 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Moderbolaget eget kapital 1 472,6 977,8 947,2 Summa eget kapital 1 472,6 977,8 947,2 Långfristiga skulder Räntebärande låneskulder 4 233, , ,0 Summa långfristiga skulder 4 233, , ,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 32,8 567,8 663,5 Ej räntebärande skulder 3 772, , ,8 Summa kortfristiga skulder 3 805, , ,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 510, , ,5

23 2 1 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 23 juli 2009 Rolf Lydahl Ordförande Bosse Wallin Kerstin Gillsbro Björn Ekström Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Kia Orback Pettersson Richard Reinius Per Berggren Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör Thomas Franzon Arbetstagarrepresentant Halvårsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

24 2 2 Defi nitioner Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande tolvmånaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande nettolåneskuld i procent av fastigheternas redovisade värde. DIREKTAVKASTNING Rullande tolvmånaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. DRIFTNETTO Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt kostnader för fastighetsadministration. EFFEKTIV RÄNTA Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter. FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. FASTIGHETSINTÄKTER Hyresintäkter och media samt övriga intäkter. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter, exklusive försäljning av intressebolag och resultat från andelar i intressebolag, i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. Väntsalsintäkter är exkluderade. IFRS International Financial Reporting Standards. JÄMFÖRBART BESTÅND Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastig heterna är exkluderade. Utvecklingsfastigheterna är exkluderade. LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. I lokalarea ingår inte area för väntsal, arrende, tomträtt, spåranläggning etc. RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande skulder minus räntebärande fordringar och likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Rörelseresultat dividerat med fi nansiella poster exklusive resultat från andelar i och försäljning av intresseföretag. SJÄLVFINANSIERINGSGRAD Kassafl öde från den löpande verksamheten dividerat med kassafl öde från investeringsverksamheten. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande nettolåneskuld dividerat med eget kapital vid periodens utgång. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. TOTALAVKASTNING Rullande tolvmånaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive på gående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea exklusive utvecklingsfastigheter. HYRESVAKANSGRAD Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet exklusive utvecklingsfastigheter. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. ÖVRIGA INTÄKTER Intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning, förvaringsboxar, taxiangöring och toaletter.

25 STOCKHOLM GÄVLE GÖTEBORG KIRUNA MALMÖ NORRKÖPING SOLNA SUNDSVALL VÄSTERÅS VÄXJÖ ÖREBRO Jernhusen AB (publ) Box Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 Org.nr Jernhusen Muréngatan Gävle Jernhusen Box Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Jernhusen Bangårdsvägen Kiruna Jernhusen Box Malmö Besök: Centralstationen Jernhusen N. Promenaden Norrköping Jernhusen Växlarevägen Solna Jernhusen Box Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Jernhusen Sigurdsgatan 33 B Västerås Jernhusen S. Järnvägsgatan 4 A Växjö Jernhusen Box Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Solberg Fotografer: Ola Kjelbye och Per Myrehed. Telefon: E-post: info@jernhusen.se Jernhusen är ett publikt företag med säte i Stockholm.