Delårsrapport januari-mars

Transkript

1 21 1 Delårsrapport januari-mars Fastighetsintäkterna uppgick till 247 (22) MSEK. Nettouthyrningen uppgick totalt till 8 (-4) MSEK. Rörelseresultatet uppgick till 91 (88) MSEK, en ökning med 4 procent, trots ökade drift- och mediakostnader på grund av den kalla vintern. Finansiella poster uppgick till -16 (-17) MSEK. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 (-8) MSEK. Periodens resultat efter skatt uppgick till 44 (36) MSEK. Investeringar uppgick till 45 (189) MSEK. Den enskilt största investeringen är uppförandet av Kungsbrohuset. Rörelseresultatet för 21 prognostiseras att bli högre jämfört med 29, främst tack vare förvärvade fastigheter. I februari öppnade tre av bolagets kombiterminaler, Årsta, Jönköping och Göteborg, på konkurrensneutrala villkor så att de blir tillgängliga för alla tågoperatörer. I Västerås öppnades en ny effektiv kombiterminal. Händelser efter periodens utgång I april öppnade Jernhusen Uppsalas nya centralstation. Ekonomisk data MSEK Mål Jan-mar 21 Jan-mar 29 Apr 29- mar 21 Helår 29 Fastighetsintäkter Driftöverskott Rörelseresultat Finansiella poster Resultat efter finansiella poster Värdeförändringar Periodens resultat Investeringar i fastigheter Fastighetsförsäljningar Vakansgrad hyra, % 5,4 5,7 5,4 5,2 Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % ,2 39,2 38,2 37,2 Räntetäckningsgrad, ggr >2, 5,1 5,3 5,1 8,5 Avkastning på eget kapital, % >12, 1) 1,5 1,8 1,5 1,3 1) Över en konjunkturcykel.

2 21 2 Kommentar från vd Verksamheten i Jernhusen utvecklas positivt och rörelseresultatet ökade, trots kraftigt höjda driftkostnader på grund av den kalla vintern, med 4 procent jämfört med samma period föregående år. Nettouthyrningen uppgick till 8 MSEK (-4) vilket beror på nyuthyrningar i Kungsbrohuset. Jernhusens två stora kontorsprojekt Kungsbrohuset i Stockholm och Centralhuset i Sundbyberg är nästan fullt uthyrda. För de kvarstående ytorna pågår förhandlingar. Detta visar att intresset för moderna lokaler i kommunikationsnära läge är starkt. Attraktiva, moderna och trygga Centralstationer Jernhusen fortsätter att modernisera och utveckla de större Centralstationerna. I samarbete med Uppsala kommun och Trafikverket utvecklar vi Uppsala resecentrum och den 11 april öppnade nya miljösmarta Centralstationen i Uppsala för allmänheten. I Stockholm pågår grundförstärkning och modernisering vilket nu börjar märkas i de publika lokalerna. I Malmö pågår bygget av den nya Glashallen vilken ska vara klar i samband med invigningen av Citytunneln i december 21. I Lund har vi påbörjat ett projekt med stationsvärdar som hjälper resenärer och besökare till rätta på stationen och i närområdet. Stationsvärdarnas närvaro på stationerna ökar både trygghet och servicen för resenärerna. Jernhusen vill förbättra sina stationer utifrån resenärernas önskemål. Under mars genomfördes därför för andra året i rad en resenärsundersökning där 1 resenärer och besökare tillfrågades om hur de upplever stationsmiljön. Nöjd resenärs index (NRI) uppgick till 64 (62). Kapacitet på depåerna en utmaning i vinterkylan Vintern 21 har slagit rekord som den kallaste sedan åttiotalet. Järnvägsbranschen var inte föreberedd på kylan i kombination med hög luftfuktighet. Jernhusens avisningsanläggningar har gått för högtryck men tillgängligheten har varit nedsatt på grund av snöröjningsproblematik. Jernhusen deltar i infrastrukturministerns tillsatta vinterutredning som leds av landshövding Per Unckel och dessutom tar vi egna initiativ. För att skapa en fungerande marknad för sidosystemen och för efterfrågad underhållsdepåkapacitet har Jernhusen och Tågoperatörerna inlett samtal om att skapa branschövergripande finansieringslösningar för avisningsanläggningar och liknande säsongsanläggninar. Utredning sker också om modernisering av avisningsteknik i samråd med SJ. Konkurrensneutrala kombiterminaler Som fastighetsägare av gods- och kombiterminaler spelar Jernhusen en nyckelroll i kombitrafikens utveckling. Den 1 februari öppnade tre av bolagets kombiterminaler så att de blir tillgängliga för alla tågoperatörer. Terminaldriften är konkurrensneutral och utförs av ISS Trafficare i Årsta och Jönköping samt av Baneservice i Göteborg. Den 2 februari invigdes en ny öppen kombiterminal i Västerås där driften sköts av Mälarhamnar. Ny chef för Hållbar utveckling Hållbar utveckling och miljö är viktiga frågor för Jernhusen. Bolaget har därför bildat en ny enhet för Hållbar utveckling och den 15 mars tillträdde Torben Eliasson som chef. Per Berggren 22 april 21

3 21 3 Jernhusens marknader Den svenska järnvägsmarknaden står inför stora förändringar. Avregleringen av persontransportmarknaden, kraftig tågtillväxt, ny teknologi och nya trafikmönster är faktorer som påverkar samtliga aktörer i branschen. För Jernhusens del skapar detta möjligheter med flera stora affärssatsningar i stationsområden, underhållsdepåer och godsterminaler. Transporter på järnväg Jernhusens affär är främst kopplad till person- och godstransporter på järnväg. Persontransporterna slutade på något ökade volymer under 29, trots lågkonjunkturen. Jernhusen bedömer att resandevolymerna kommer att fortsätta öka på sikt. Godstransporter har påverkats negativt av lågkonjunkturen och under 29 minskade dessa med 17 procent jämfört med 28. Trots nedgången av godstransporter har underhållsbehovet för lok och vagnar varit oförändrat. Transporterad godsmängd och persontransporter Miljarder tonkilometer Miljarder personkilometer Tonkilometer Personkilometer Källa: SIKA 7 Stationsområden Jernhusens totala affär inom stationsområdet drivs till stor del av besökarantalet på stationer och resandet på järnväg. I likhet med persontransporter på järnväg har besökarantalet på de flesta av Jernhusens stationer varit oförändrat. Den uthyrningsbara arean på stationer består till största del av kontor och butiker. Intilliggande fastigheter består mestadels av moderna kontor. Hyresmarknad En allmän trend på kontorsmarknaden är att hyresgäster söker mindre men effektivare lokaler i syfte att sänka den totala hyreskostnaden. Detta har bidragit till att bibehålla höga nivåer på yteffektiva, moderna lokaler med bra kommunikationsläge. Hyrorna bedöms att stabiliseras i takt med att antalet uppsägningar minskar och nyanställningarna ökar. Det utbud som Jernhusens butiks- och restauranghyresgäster i stationer erbjuder är mindre konjunkturkänsligt än det som finns i exempelvis gallerior och köpcentrum. Tack vare ett oförändrat besökarantal är både vakanser och hyror relativt stabila.

4 21 4 Investeringar Investeringar i stationsområdena har fortsatt i hög takt för att möta resenärernas behov samt att skapa en trivsam och levande miljö runt stationsbyggnaderna. På Centralstation Stockholm har arbetet med grundförstärkning samt modernisering och tillskapandet av nya ytor fortsatt. I Malmö har arbetet fortsatt med uppförandet av en ny stationsdel. Den 11 april öppnade Jernhusen Uppsalas nya Centralstation. Två stora kontorsprojekt har fortsatt som planerat, Kungsbrohuset i Stockholm, som också är den enskilt största investeringen, samt Centralhuset Sundbyberg där det endast återstår hyregästanpassningar. Underhållsdepåer Marknaden för underhållsdepåer drivs av såväl resande- som godstransporter på järnväg. Den avmattning som skedde inom godstransporter under 29 har inte medfört en minskad efterfrågan på trafiknära underhållsdepåer. Betydelsen av de äldre verkstäderna för tyngre fordonsunderhåll minskar i transportsystemen och därmed även efterfrågan från tågoperatörerna. Hyresmarknad Jernhusen ser att det finns en ökad efterfrågan och möjligheter till ökade hyror på de trafiknära, moderna underhållsdepåerna på grund av nya bansträckningar och trafikmönster samt att avregleringen ger möjligheter för nya aktörer. Att kombitrafiken i Sverige har ökat med 38 procent på fem år ger en god indikation på att fler inser järnvägens fördelar. På sikt innebär detta högre intäkter. Investeringar Jernhusen har fortsatt med flera stora projekt där målet är förbättrad logistik, ökad kapacitet och anpassning för en mer tekniskt utvecklad tågflotta. I Helsingborg kommer en ny depå stå redo att ta emot tåg under slutet av 21. Dessutom pågår utredningar om nya depåer och lokaliseringar. Godsterminaler I form av fastighetsägare av gods- och kombiterminaler spelar Jernhusen en nyckelroll i kombitrafikens utveckling. I takt med att tidigare arrendeavtal på Jernhusens godsterminaler löper ut, upphandlas nya terminaloperatörer i konkurrens och terminalen tillgängliggörs för alla aktörer. Hyresmarknad Intäkterna från gods- och kombiterminaler är kopplade till den mängd gods som hanteras i terminalen. Volymen beror på förhållandet mellan järnväg och övrig infrastruktur, möjligheten till bra logistik, operatörens marknadsandel på aktuell ort och konjunkturläget. Investeringar Investeringar har genomförts på Västerås Kombiterminal där den anpassats för ökade volymer. I februari öppnade tre av bolagets kombiterminaler så att de blir tillgängliga för alla tågoperatörer. Terminaldriften är konkurrensneutral och utförs av ISS Trafficare i Årsta och Jönköping samt av Baneservice i Göteborg. Liknade investeringar och uppgraderingar av terminalsystem planeras under de kommande åren. De fem största hyresgästerna totalt, hyresvärde Hyresvärde fördelat på område F A E D B C A SJ AB, 17% B Euromaint Rail AB, 1% C Scandic Hotels AB, 6% D ISS-TraffiCare AB, 6% E Reitan Servicehandel Sverige AB, 6% F Övriga hyresgäster, 54% D C E B A Stationsområde A Kontor, 26% B Butiker och restauranger, 24% C Övriga utrymmen 1), 12% D Verkstadsområden, 35% E Godsterminaler, 3% 1) I övriga utrymmen ingår arrende, biljettautomat, bostad, garage, verkstad, lager, personalutrymme, p-plats, plattform, reklamplats, sport- och fritidsanläggning, spåranläggning, stationsverksamhet, teknikutrymme och tomträtt.

5 21 5 Fastighetsmarknad Inledningen av 21 har varit bättre på fastighets- och transaktionsmarknaden än på flera år. Transaktionsvolymen under årets första kvartal mer än fördubblades jämfört med samma period föregående år. Marknadens avkastningskrav på framförallt underhållsdepåer och godsterminaler beror till stor del på fastighetens läge i förhållande till järnvägsnätet. För stationer är antalet besökare en viktig parameter eftersom det påverkar stabiliteten i driftnettot från butiker, restauranger och de trafiknära kontoren. Oftast ligger avkastningskraven i nivå med övriga traditionella förvaltningsfastigheter, men med skillnaden att de är mindre volatila över en konjunkturcykel. Jernhusen bedömer att avkastningskraven kommer att vara stabila under det kommande året. Fastighetstransaktioner i Sverige Fastighetstransaktioner i Sverige (MDSEK) Avkastningsgrad kontor (%) Q121 Transaktionsvolym Stockholm Göteborg Malmö 1) Transaktionsvolym 21 avser utfall Källa: Savills Vakansgrad kontor CBD Ekonomisk vakans (%) Hyra kontor CBD SEK/kvm Stockholm Göteborg Malmö Prognos 21 Källa: Newsec Nordic report autumn Stockholm Göteborg Malmö Prognos 21 Källa: Newsec Nordic report autumn 29

6 21 6 Rapport över totalresultat koncernen MSEK Jan-mar 21 Jan-mar 29 Apr 29-mar 21 Helår 29 Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 164,8 142,7 65,8 583,7 Media 34,6 3,3 11, 96,8 Övriga intäkter 1) 47,9 47,3 187,7 187,1 Summa fastighetsintäkter 247,3 22,3 894,5 867,6 Fastighetskostnader Driftkostnader -47,6-35, -158,6-146, Media -54,2-45,4-141,1-132,3 Underhåll -6,4-11,7-24,3-29,6 Fastighetsskatt -3,8-2, -1,3-8,5 Fastighetsadministration -28,9-23,1-13,6-97,8 Summa fastighetskostnader -14,8-117,2-437,9-414,2 Driftöverskott 16,4 13,1 456,7 453,4 Central administration -12,7-11,2-41, -39,5 Utvecklingskostnader -2,9-4,2-19,9-21,2 Rörelseresultat 9,8 87,7 395,8 392,7 Finansiella poster, inklusive intressebolag -16,3-17,2-53,6-54,5 Resultat efter finansiella poster 74,5 7,5 342,2 338,2 Värdeförändringar Fastigheter,8-7,6-287,5-295,9 Finansiella instrument -36,5-18,7-12,3 5,5 Summa värdeförändringar -35,7-26,3-299,8-29,4 Resultat före skatt 38,8 44,2 42,4 47,8 Skatt 4,8-8,6 9, -4,4 Periodens resultat/ totalresultat 43,6 35,6 51,4 43,4 Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat/totalresultat 43,7 35,6 53,2 45,2 Minoritetens andel av periodens resultat/totalresultat -,1, -1,8-1,8 Resultat per aktie (SEK) 1,9 8,9 13,3 11,3 Genomsnittligt antal aktier ) Varav väntsal 24 (23) MSEK, parkering 9 (8) MSEK, infrastrukturförvaltning 6 (5) MSEK, förvaringsboxar 3 (5) MSEK, reklam 3 (4) MSEK, samt taxiangöring 3 (2) MSEK. Av intäkterna avser 32 (29) MSEK kontrakterade intäkter och 16 (18) MSEK rörliga intäkter. Jämförbart bestånd MSEK Jan-mar 21 Jan-mar 29 Apr 29-mar 21 Helår 29 Fastighetsintäkter 245,4 236,2 868,9 859,7 Fastighetskostnader -138,2-118,5-434,2-414,5 Driftöverskott 17,1 117,7 455,8 445,2 Rörelseresultat 91,5 12,3 395,1 384,4

7 21 7 Kommentar till rapport över totalresultat koncernen Hyresintäkter och media I hyresintäkter ingår bashyra och index. Intäkterna uppgick till 199 (173) MSEK, en ökning med 26 MSEK. Ökningen beror främst på förvärvade fastigheter. Vidaredebiterad media uppgick till 35 (3) MSEK. Förändringen beror på ökade energikostnader. Hyresvärdet i fastighetsbeståndet per den 31 mars uppgick till 72 (621) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 3,4 (2,2) år. Vakansgrad Hyresvakansgraden uppgick till 5,4 (5,7) procent. Vakansgraden, beräknat i lokalarea, ökade till 14,6 (15,1) procent. Hyresvakansgrad % MSEK Hyresvakansgrad, % Hyresbortfall årsvärde, MSEK Förfallostruktur på hyreskontrakten Förfalloår Antal avtal Objektsarea kvm Årshyra, MSEK 1) Andel av årshyra, % , , , , , , ,7 19 Totalt , 1 1) Inklusive framtida gällande avtal

8 21 8 Nettouthyrning MSEK Jan-mar 21 Jan-mar 29 Befintligt fastighetsbestånd Nyuthyrning 1,6 1,6 Omförhandlingar 1),9-2,1 Avflyttning -3,5-2,3 Nettouthyrning i befintligt fastighetsbestånd -1, -2,8 Utvecklingsfastigheter Nyuthyrning 11,7 2,4 Avflyttning -2,3-4, Nettouthyrning i utvecklingsfastigheter 9,4-1,6 Nettouthyrning totalt 8,4-4,4 1) Under året har hyreskontrakt omförhandlats och förlängts till ett värde om 69 (152) MSEK. Nettouthyrning i befintligt fastighetsbestånd MSEK Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 29 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 21 Q1 Nyförhandlingar Omförhandlingar Uppsagda för flytt Nettouthyrning Övriga intäkter I övriga intäkter ingår intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning (spåranläggningar), förvaringsboxar, taxiangöring samt reklam. Övriga intäkter ingår inte i fastigheternas hyresvärde. Övriga intäkter uppgick till 48 (47) MSEK. Ökningen beror främst på ökade intäkter från infrastrukturförvaltning (spåranläggningar), parkering samt taxiangöring. Av övriga intäkter avser 32 (29) MSEK kontrakterade intäkter och 16 (18) MSEK rörliga intäkter. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 141 (117) MSEK. Ökningen beror främst på högre driftkostnader för el, värme och snöröjning på grund av en kall och snörik vinter samt förvärvade fastigheter. Utvecklingskostnader Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd. Utvecklingskostnaderna uppgick till 3 (4) MSEK. Kostnaderna avser ett antal projekt för att öka kollektivt resande och godsvolymerna på järnväg.

9 21 9 Rörelseresultat, kvartal MSEK Finansiella poster Finansiella poster uppgick för perioden till -16 (-17) MSEK. Den genomsnittliga räntan uppgick till 2,4 (2,4) procent. Under perioden har räntekostnader direkt hänförda till större pågående nyanläggningar aktiverats om 11 (4) MSEK. Jernhusen har som mål att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2, gånger. För perioden uppgick räntetäckningsgraden till 5,1 (5,3) gånger. Jernhusen har kunnat bibehålla en hög räntetäckningsgrad tack vare de låga marknadsräntorna som medför en låg finansieringskostnad för bolaget. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ±1 procentenhet från och med balansdagen (31 mars), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ±14 MSEK under den närmaste 12 månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ±49 MSEK. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella poster ökade till 75 (71) MSEK, vilket främst beror på högre hyresintäkter. Värdeförändringar Fastigheter, realiserade Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 1 (1) MSEK Fastigheter, orealiserade Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång minskat med marknadsvärdet vid föregående årsskifte, årets investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen i Jernhusens bestånd uppgick till (-9) MSEK. Finansiella instrument Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under perioden varit negativ på grund av den räntenedgång i långräntorna som skett under första kvartalet. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusen finansiella instrument var under perioden -37 (-19) MSEK.

10 21 1 Skatt Periodens skatt uppgick till 5 (-9) MSEK. Under året har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och ett resultat om 6 MSEK blir inte föremål för beskattning. Av periodens skatt utgjorde () MSEK aktuell skatt och 5 (-9) MSEK uppskjuten skatt. Skatteberäkning i koncernen MSEK Jan-mar 21 Jan-mar 29 Redovisat resultat före skatt 38,8 44,2 Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% -1,2-11,6 Skatteeffekt av: bolagsförsäljning 15,2 3,1 övriga skattemässiga justeringar -,2 - Summa 4,8-8,6

11 21 11 Rapport över finansiell ställning - koncernen MSEK TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 8 797, , ,3 Maskiner och inventarier 7,1 5,9 6,7 Summa materiella anläggningstillgångar 8 84, , , Finansiella anläggningstillgångar 573,4 49,5 576,1 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 188,1 136,9 185,3 Likvida medel 12,6 62,7 11,4 Summa omsättningstillgångar 2,7 199,6 196,7 SUMMA TILLGÅNGAR 9 578,3 8 42, ,8 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 659, , ,3 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 33,3 312,5 38,1 Räntebärande låneskulder 5 22, 3 69, ,7 Övriga avsättningar,5 -,5 Summa långfristiga skulder 5 325, ,6 5 52,3 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 126,5 589,7 85,4 Ej räntebärande skulder 466,2 375, 519,9 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 578,3 8 42, ,8

12 21 12 Kommentar till rapport över finansiell ställning koncernen Tillgångar Förvaltningsfastigheter Per den 31 mars ägde Jernhusen 272 (279 vid årsskiftet) fastigheter i 87 kommuner. Det totala marknadsvärdet uppgick till (8 946 vid årsskiftet) MSEK och hyresvärdet till 72 (75 vid årsskiftet) MSEK exklusive media. Minskningen av marknadsvärdet beror på försäljningen av tomträtten till Terminalen 1 i Stockholm (WTC) till Alecta. Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till 697 (682 vid årsskiftet) kvm. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 78 procent. Förvärv och investeringar i fastigheter uppgick till 45 (2 129 vid årsskiftet) MSEK. Dessa finns beskrivna under avsnittet om Jernhusens marknader på sidan 2 och framåt samt i tabellen nedan. Finansiella anläggningstillgångar Av finansiella anläggningstillgångar bestod 445 (492 vid årsskiftet) MSEK av räntebärande långfristiga fordringar. Posten består till största del av en diskonterad fordran om 47 (46 vid årsskiftet) MSEK på bolaget som ska uppföra den nya Arenastaden i Solna och en fordran på Arlandabanan om 38 (4 vid årsskiftet) MSEK. Specifikation av marknadsvärdeförändring MSEK Antal Marknadsvärde 1 januari 8 946,4 279 Driftnettoeffekt - Projektvinster/-förluster - Högre avkastningskrav - Delsumma orealiserad värdeförändring - Investeringar 449,9 Förvärv - Frånträden 1) -6, -7 Realiserad värdeförändring,8 Marknadsvärde 31 mars 8 797, ) 9 fastigheter har frånträtts varav 7 i sin helhet.

13 21 13 Investeringar Ort Fastighet Bedömd slutkostnad, MSEK Periodens investering, MSEK Återstående Lokalarea, investering, kvm 1) MSEK Beräknad färdigställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Centralhuset okt-9 24 Sundbyberg 2) Malmö Malmö C 3) n/a dec-1 n/a Uppsala Uppsala C dec-1 n/a Stockholm Kungsbrohuset mar-1 8 Stockholm Stockholm C 4) n/a jun-12 n/a Helsingborg Verkstadskapacitet maj-1 n/a Linköping Verkstadskapacitet jun-11 n/a Förvärv förvaltningsfastigheter 1 Övriga projekt 148 Totalt 45 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation. 2) Återstår hyresgästanpassningar. 3) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet samt utveckling och modernisering av Malmö Centralstation. 4) Grundförstärkning och utveckling av befintlig byggnad. Affärsområden Affärsområde Stationer Depåer Projektfastigheter Godsterminaler Totalt Antal fastigheter Hyresvärde, MSEK Marknadsvärde, MSEK Lokalarea, kvm Vakant lokalarea, kvm Återstående kontraktstid, år 2,4 2,2 8,8 2,6 3,4 Vakansgrad hyra, % 5,8 4,8 5,7 1,5 5,4 Eget kapital Eget kapital uppgick till 3 66 (3 618 vid årsskiftet) MSEK. Avkastning Avkastningen på eget kapital minskade till 1,5 (1,8) procent och har påverkats främst av värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå till minst 12 procent över en konjunkturcykel. Den genomsnittliga avkastningen från 25 till periodens utgång uppgick till 13, procent. Soliditet Jernhusens soliditet uppgick till 38,2 (39,2) procent. Ökningen beror på avyttringen av Terminalen 1 (WTC). Målet är att den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 och 45 procent. Den genomsnittliga soliditeten från 25 till periodens utgång uppgick till 36,4 procent. Belåningsgraden ökade till 53,5 (5,2) procent av fastighetsvärdet.

14 21 14 Soliditet Avkastning på eget kapital % % Q Q1 21 Soliditet Soliditetsmål, 35 45% Avkastning på eget kapital Mål, 12% Skulder Uppskjuten skatteskuld Kvarvarande underskottsavdrag uppgår till 518 (54 vid årsskiftet) MSEK. Fastigheternas redovisade värde överstiger det skattemässiga värdet med 1 86 (1 811 vid årsskiftet) MSEK. För övriga tillgångar och skulder understiger det skattemässiga värdet det redovisade värdet med 134 (99 vid årsskiftet) MSEK. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 33 (38 vid årsskiftet) MSEK och redovisas till nominell skatt om 26,3 procent av nettot av ovanstående poster. Räntebärande skulder Jernhusens nettolåneskuld har under perioden minskat med 83 MSEK från MSEK till 4 69 MSEK. Minskningen beror på försäljningen av tomträtten under World Trade Center vilket motverkas av bolagets pågående investeringar, varav uppförandet av Kungsbrohuset har varit det enskilt största investeringen. Koncernens räntebärande skulder uppgick till (5 279 vid årsskiftet) MSEK, varav 16 MSEK avser marknadsvärdet av finansiella instrument. Under inledningen av året har det fortsatt varit en god efterfrågan på Jernhusens företagscertifikat. Vid periodens utgång hade Jernhusen hela programmet om 2 MSEK utestående på marknaden. Under perioden har Jernhusen fortsatt att ha en relativt lång genomsnittlig räntebindningstid i portföljen. Vid periodens utgång var räntebindningstiden 46 (45 vid årsskiftet) månader. Jernhusen hade vid periodens utgång ränteswapkontrakt om 3 1 (3 ) MSEK och räntecapskontrakt om 4 (4 vid årsskiftet) MSEK. Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 31 mars var 16 ( 7) MSEK.

15 21 15 Finansieringskällor MSEK Låneram Varav utnyttjat Andel, % Revolverande kreditfacilitet 5 5 1) Företagscertifikatprogram 2 1) 2 4 Checkräkningskredit Övriga lån Totalt ) Låneramen om 5 5 MSEK fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikat. Ränteförfallostruktur Belopp, MSEK Effektiv ränta, % 1- år , år 6 3,8 3-6 år 1 3, år 1 3 3,55 1 år ,37 Totalt ,58 Räntetäckningsgrad Räntebärande skuld, netto ggr 1 MSEK Q Q1 21 Mål, 2 ggr

16 21 16 Kassaflödesanalys koncernen MSEK Jan-mar 21 Jan-mar 29 Apr 29-mar 21 Helår 29 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 9,8 87,7 395,8 392,7 Avskrivningar,4,5 1,7 1,8 Finansnetto -16,8-23,5-26,2-32,9 Betald inkomstskatt -3,6-5,5-14,4-16,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 7,8 59,2 356,9 345,3 Förändringar av rörelsekapital Förändring av korta fordringar -53,3 32, -75,4 9,9 Förändring av korta skulder -49,1-23,6 99,1 124,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten -31,6 67,6 38,6 479,8 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -449,9-189, , ,1 Förvärv av förvaltningsfastigheter ,8-936,8 Avyttring av förvaltningsfastigheter 599,7 21,5 651, 72,8 Förvärv/avyttring av inventarier -,3 -,6-1,7-2, Avyttring av dotterbolag - -,1,1 Investeringar i intressebolag - -8,6-93, -11,6 Förändring av kortfristiga finansiella fordringar 6, ,5-45, Kassaflöde från investeringsverksamheten 156, -177, ,4-2 24,6 Kassaflöde från den operativa verksamheten 124,4-19,6-1 49, ,8 Finansieringsverksamheten Förändring av lån -159,1 222,7 929, ,1 Förändring av kortfristiga finansiella skulder 35,9-81,7 57,1-6,5 Omvänd fusion ,3 553,3 Villkorat aktieägartillskott från minoriteten - - 1, 1, Utbetald utdelning , -1, Kassaflöde från finansieringsverksamheten -123,2 141, 1 44,7 1 74,9 Periodens kassaflöde 1,2 31,4-5,1-19,9 Likvida medel vid årets början 11,4 31,3 11,4 31,3 Likvida medel vid periodens slut 12,6 62,7-38,7 11,4

17 21 17 Kommentar till kassaflödesanalys koncernen Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 71 (59) MSEK, en förändring med 12 MSEK. Ökningen beror främst på lägre finansiella poster. Förändring i rörelsekapital minskade kassaflödet till -32 (68) MSEK. Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 156 (-177) MSEK. Avyttringar av fastigheter har påverkat kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 6 (21) MSEK. Under perioden frånträddes 9 (12) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en kontrakterad köpeskilling, inklusive försäljningsomkostnader om 6 (48) MSEK. Under perioden kontrakterades 3 (8) fastigheter, eller del av fastigheter, för försäljning med en köpeskilling om totalt 2 (21) MSEK. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden till -123 (141) MSEK. Trots den höga investeringstakten som Jernhusen har haft under perioden har amorteringar av lån kunnat ske tack vare försäljningen av tomträtten under World Trade Center i Stockholm.. Investeringar och förvärv Avyttringar MSEK MSEK Investeringar Förvärv Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal

18 21 18 Förändring i eget kapital koncernen MSEK Jan-mar 21 Jan-mar 29 Helår 29 Eget kapital 1 januari 3 618,3 3 12,6 3 12,6 Lämnad utdelning , Justering av eget kapital -2,1 - - Villkorat aktieägartillskott från minoriteten - - 1, Fusionsresultat ,3 Totalresultat för perioden 43,6 35,6 43,4 Eget kapital vid periodens utgång 3 659, , ,3 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 653, , ,2 Nyckeltal koncernen MSEK Jan-mar 21 Jan-mar 29 Helår 29 Fastighetsrelaterade uppgifter Lokalarea, kvm ) 682 1) Marknadsvärde Investeringar Fastighetsförsäljningar Överskottsgrad, % 43, 46,8 52,3 Direktavkastning 6,3 6,3 6,4 Totalavkastning, % 6,3 5, 2,2 Vakansgrad area, % 14,6 2) 15,1 2) 13,5 2) Vakansgrad hyra, % 5,4 2) 5,7 2) 5,2 2) Finansrelaterade uppgifter Soliditet 38,2 39,2 37,2 Räntebärande låneskuld netto Belåningsgrad, % 53,3 57,2 53,3 Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,3 1,3 Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 5,3 8,5 Genomsnittlig ränta, % 2,4 2,4 2,1 Räntebindningstid, mån Avkastning på eget kapital, % 1,5 1,8 1,3 1) Exklusive väntsalsytor. 2) Exklusive utvecklingsfastigheter.

19 21 19 Segmentsinformation Koncernens rapporterbara segment är följande: Affärsområde Stationer utvecklar nya och befintliga stationer samt dess närområden med en helhetssyn både för eget och annans ägande. Affärsområde Depåer utvecklar, förvaltar och äger underhållsdepåer. Affärsområde Projektfastigheter utvecklar och äger projektfastigheter i storstadsområden, det vill säga fastigheter som inte ingår i kärnverksamheten. Affärsområde Godsterminaler utvecklar, förvaltar, äger gods- och kombiterminaler. Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen. Koncernen styrs och rapporteras enligt de fyra segmenten ovan. Från den 1 februari 21 ingår de tidigare affärsområdena Mindre stationer och SRAB i affärsområde Stationer.

20 21 2 Segmentsinformation per affärsområde MSEK Jan-mar 21 Jan-mar 29 Apr 29- mar21 Helår 29 Fastighetsintäkter Stationer 155,3 152, 61,9 598,7 Depåer 86,7 79,4 299,7 292,5 Projektfastigheter 18,9 7,8 49,9 38,8 Godsterminaler 8, 5,5 28,7 26,2 Koncernjusteringar -21,6-24,4-85,7-88,5 Summa fastighetsintäkter 247,3 22,3 894,5 867,6 Driftnetto Stationer 72,9 72,2 37,6 36,9 Depåer 45,8 45,1 194, 193,3 Projektfastigheter 11, 5,3 33,7 28,1 Godsterminaler 5,6 3,6 22,9 2,9 Koncernjusteringar,, 2, 2, Driftnetto totalt 135,3 126,2 56,2 551,2 Fastighetsadministration Stationer -15,6-13,2-57,9-55,6 Depåer -1,3-6,7-38,6-35, Projektfastigheter -1,4 -,3-3,1-1,9 Godsterminaler -,1-1,1 -,1-1,1 Koncernjusteringar -1,4-1,8-3,9-4,3 Summa fastighetsadministration -28,9-23,1-13,6-97,8 Rörelseresultat Stationer 57,3 59, 249,6 251,3 Depåer 35,5 38,4 155,5 158,3 Projektfastigheter 9,5 5,1 3,7 26,2 Godsterminaler 5,5 2,5 22,8 19,8 Koncernjusteringar -1,4-1,8-1,9-2,3 Central administration -12,6-11,2-4,9-39,5 Utvecklingskostnader -2,9-4,2-19,9-21,2 Rörelseresultat 9,8 87,7 395,8 392,7

21 21 21 Resultaträkning moderbolaget MSEK Jan-mar 21 Jan-mar 29 Apr 29-mar 21 Helår 29 Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 59,6 47,5 194,3 182,2 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader -55,4-45,2-185,8-175,6 Driftöverskott 4,2 2,3 8,5 6,6 Resultat från försäljning av aktier i dotterbolag 59,4 11,5 73,8 25,9 Central administration -12,6-11,2-4,8-39,4 Utvecklingskostnader -2,9-4,2-19,9-21,2 Rörelseresultat 48,1-1,6 21,6-28,1 Finansiella poster Resultat från andra investeringar - -,5,5 Ränteintäkter och liknande resultatposter 3,1 6,7 142,1 145,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -32,4-27,5-124,5-119,6 Summa finansiella poster -29,3-2,8 18,1 26,6 Resultat efter finansiella poster 18,8-22,4 39,7-1,5 Resultat före skatt 18,8-22,4 39,7-1,5 Aktuell skatt 16, 16,4 59,8 6,2 Uppskjuten skatt -5,8-7,5-51,4-53,1 Periodens resultat 29, -13,5 48,1 5,6 Resultat per aktie (SEK) 7,3-3,4 12, 1,4 Genomsnittligt antal aktier Kommentar till resultaträkningen - moderbolaget Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB (publ) avser central administration och utvecklingsverksamhet åt dotterbolagen. Omsättningen för perioden uppgick till 6 (48) MSEK och resultatet efter finansiella poster var 19 (-22) MSEK. Det ökade resultatet beror främst på lägre räntekostnader.

22 21 22 Balansräkning moderbolaget MSEK TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar 61,7 34,9 38,1 Maskiner och inventarier 5,7 5,6 5,8 Summa materiella anläggningstillgångar 67,4 4,5 43,9 Uppskjuten skattefordran 119,8 171,2 125,6 Övriga finansiella tillgångar 9 359, , , Summa finansiella anläggningstillgångar 9 479,2 8 7, ,6 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 6,4 33,3 583, Likvida medel 12,6 62,7 11,4 Summa omsättningstillgångar 613, 393, 594,4 SUMMA TILLGÅNGAR 1 159, , ,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolaget eget kapital 1 648,5 979, ,7 Summa eget kapital 1 648,5 979, ,7 Långfristiga skulder Räntebärande låneskulder 4 988,6 4 33, 5 189, Summa långfristiga skulder 4 988,6 4 33, 5 189, Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 118,6 581,8 83,1 Ej räntebärande skulder 3 43, , ,1 Summa kortfristiga skulder 3 522, , 2 526,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 159, , ,9 Kommentar till balansräkningen - moderbolaget Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 2 (2 vid årsskiftet) MSEK varav 118 (83 vid årsskiftet) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till (1 vid årsskiftet) MSEK.

23 21 23 Övrigt Organisation Per den 31 mars 21 var antalet anställda i moderbolaget Jernhusen AB (publ), tillika koncernen, 156 (15 vid årsskiftet). Ökningen är ett led i satsningen på nya tjänster och investeringar. Torben Eliasson tillträdde den 15 mars som chef för den nya enheten Hållbar utveckling och ingår i ledningsgruppen. Risker och osäkerhetsfaktorer Inga förändringar bedöms ha skett av Jernhusens risker och osäkerhetsfaktorer och dessa beskrivs i 29 års årsredovisning på sidorna Bolagets finansierings- och likviditetssituation är säkrad genom långsiktiga finansieringsavtal. Transaktioner med närstående Jernhusen har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnaderna består i huvudsak av elinköp. Se 29 års årsredovisning sid 63 not 3 för vidare information. Händelser efter periodens utgång Den 11 april öppnade Jernhusen Uppsalas nya centralstation. Prognos 21 Rörelseresultatet prognostiseras för 21 att bli högre jämfört med 29, främst tack vare förvärvade fastigheter. Redovisningsprinciper Denna bokslutskommuniké för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Jernhusen har upprättat sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). IFRS i denna bokslutskommuniké innefattar tillämpning av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka har publicerats av IASBs Standards Interpretation Committee (SIC) och International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC). Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen, samt rekommendation RFR 2:2 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för 29 med följande undantag på grund av nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari 21. IFRS 3R Rörelseförvärv: Standarden föreskriver ändrade regler för bestämmande av redovisad goodwill, att förvärvskostnader inte får aktiveras, utvidgning av definitionen av rörelseförvärv, att verkligt värde av villkorad köpeskilling ska fastställas vid förvärvstidpunkten och att förändringar av skulden redovisas som intäkter eller kostnader. Vidare innebär de nya reglerna att det är tillåtet att välja mellan två metoder för beräkning av minoriteten och att ytterligare förvärv ska redovisas som egetkapitaltransaktion efter att bestämmande inflytande har uppnåtts. För Jernhusen medför den omarbetade rekommendationen att i de fall framtida rörelseförvärv genomförs kommer koncernens resultat och ställning påverkas då förvärvskostnader för rådgivning och konsultationer i samband med förvärv inte längre får aktiveras samt genom tillämpningen av villkorade köpeskillingar

24 21 24 IAS 27R Koncernredovisning och separata finansiella rapporter: Standarden är ändrad ändringen innebär att alla förändringar av ägande i dotterbolag redovisas mot eget kapital. Vid förändringar som medför att det bestämmande inflytandet upphör eller uppnås omvärderas kvarvarande respektive tidigare ägd andel via resultaträkningen. Jernhusen gör bedömningen att detta kan komma att påverka bolaget, men utan någon väsentlig effekt. IAS 7 Redovisning av kassaflöden (ändrad): Förändringen består i hur kassaflöden hänförliga till rörelseförvärv ska klassificeras. Kassaflöden hänförliga till kostnadsförda transaktionskostnader enligt IFRS 3 ska redovisas i kassaflöden från den löpande verksamheten. Enligt IAS 7 kan endast kostnader som aktiveras som tillgång redovisas i investeringsverksamheten. Jernhusen gör bedömningen att denna förändring inte kommer innebära någon väsentlig effekt för bolaget. IAS 17 Leasingavtal (ändrad): Förändringen innebär att vid klassificering av byggnad och mark ska hänsyn tas till det faktum att mark har obegränsad ekonomisk livslängd. Förändringen kommer inte ha någon påverkan på bolagets redovisning. IAS 4 Förvaltningsfastigheter (ändrad): Klassificeringen av fastighet som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastighet har ändrats. Tidigare har sådana fastigheter klassificerats som materiella anläggningstillgångar och därmed redovisats till anskaffningsvärde tills dess att de färdigställts. Förändringen innebär att fastigheter som bebyggs eller exploateras skall klassificeras som förvaltningsfastigheter under produktionstiden och därmed redovisas enligt samma princip som övriga förvaltningsfastigheter. Förändringen innebär att Jernhusens fastigheter redovisas i sin helhet enligt IAS 4, det vill säga verkligt värde, vilket i princip har tillämpats redan tidigare, varför ingen väsentlig påverkan på redovisningen bedöms ske. Kalendarium Halvårsrapport juli 21 Delårsrapport januari-september oktober 21 Rapporter och fastighetsförteckning finns tillgängliga på Jernhusens hemsida Frågor besvaras av Per Berggren, vd, och Anders Bäck, vice vd/ekonomidirektör, telefon Stockholm den 22 april 21 Per Berggren Verkställande direktör Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

25 21 25 Definitioner Avkastning på eget kapital Rullande tolvmånaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital Räntebindningstid Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. Belåningsgrad Räntebärande nettolåneskuld i procent av fastigheternas redovisade värde. Direktavkastning Rullande tolvmånaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt kostnader för fastighetsadministration. Effektiv ränta Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter. Fastighetsadministration Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. Fastighetsintäkter Hyresintäkter och media samt övriga intäkter. Genomsnittlig ränta Periodens räntekostnader och ränteintäkter, exklusive försäljning av intressebolag och resultat från andelar i intressebolag, i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. Hyresvakansgrad Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet exklusive utvecklingsfastigheter. Hyresvärde Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. Väntsalsintäkter är exkluderade. IFRS International Financial Reporting Standards.

26 21 26 Jämförbart bestånd Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Utvecklingsfastigheterna är exkluderade. Lokalarea Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. I lokalarea ingår inte area för väntsal, arrende, tomträtt, spåranläggning etc. Nettouthyrning Nettot av årshyran för omförhandlingar, nyförhandlingar och avflyttningar. Räntebindningstid Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. Räntebärande låneskuld netto Räntebärande skulder minus räntebärande fordringar och likvida medel. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat dividerat med finansiella poster exklusive resultat från andelar i och försäljning av intresseföretag. Självfinansieringsgrad Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med kassaflöde från investeringsverksamheten. Skuldsättningsgrad Räntebärande nettolåneskuld dividerat med eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. Totalavkastning Rullande tolvmånaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. Vakansgrad lokalarea Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea exklusive utvecklingsfastigheter. Värdeförändringar av fastigheter i procent Värdeförändringar av fastigheter i procent av fastigheternas redovisade ingående värde. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkter. Övriga intäkter Intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning, förvaringsboxar, taxiangöring och toaletter.