Delårsrapport januari september 2008

Transkript

1 Delårsrapport januari september

2 Jernhusen i korthet Affärsidé Vi ska utifrån ett kommersiellt perspektiv främja utvecklingen av transportsektorn genom att utveckla, förvalta och äga stations- och verkstadsområden samt godsterminaler. Vision Vi ska vara världsledande på utveckling av stations- och verkstadsområden. Ägarförhållanden Jernhusen är helägt av svenska staten. Vårt uppdrag är att medverka till att stationer och verkstäder utvecklas och ställs till resenärers, trafikoperatörers och andra användares förfogande på konkurrensneutrala villkor. Finansiella mål Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. Soliditet ska vara mellan procent, räntetäckningsgrad minst 2,0 gånger samt avkastning på eget kapital minst 12 procent över en konjunkturcykel. Jernhusen ska löpande dela ut det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn tagen till övriga finansiella mål och strategier. Verksamhet Större delen av verksamheten bedrivs i de två affärsområdena Stationer och Verkstäder. Y tterligare två affärsområden, Projektfastigheter och Mindre stationer, har i uppdrag att förvalta och avveckla fastigheter. Affärsområdet Svenska reseterminaler erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster främst i Jernhusens egna stationsfastigheter. 2 Jernhusen Delårsrapport januari september

3 På omslaget: Jernhusen bygger Kungsbrohuset en toppmodern miljöcertifierad fastighet laddad med smarta lösningar. Sammanfattning Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. Hyresintäkterna uppgick till 593 (579) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 36 MSEK. Investeringarna uppgick till 355 (342) MSEK. Det största projektet är uppförandet av det miljösmarta Kungsbro huset i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm. Rörelseresultatet uppgick till 286 (255) MSEK. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 204 (140) MSEK, en ökning med 64 MSEK, vilket främst beror på lägre driftkostnader och försäljning av ett intressebolag. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 3 (443) MSEK. Högre direktavkastningskrav påverkade marknadsvärdet negativt, medan projektvinster ökade marknadsvärdet. Den inriktning som presenterades i infrastrukturpropositionen den 30 september ligger väl i linje med Jernhusens strategiska inriktning. Rörelseresultatet prognostiseras vara något högre än och resultatet efter finansiella poster bedöms bli väsentligt bättre än. Periodens resultat efter skatt uppgick till 146 (528) MSEK motsvarande 36,4 (131,8) kronor per aktie. Ekonomisk data Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Okt - Helår MSEK sept Hyresintäkter Driftöverskott Rörelseresultat Finansiella poster Resultat efter finansiella poster Värdeförändringar Periodens resultat Investeringar i fastigheter Fastighetsförsäljningar Vakansgrad hyra, % 4,5 6,3 4,5 6,3 4,5 5,6 Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % 41,8 42,6 41,8 42,6 41,8 43,1 Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 2,2 3,3 2,7 3,2 2,1 Avkastning på eget kapital % 9,5 22,2 9,5 22,2 9,5 24,1 Jernhusen Delårsrapport januari september 3

4 Marknad SVENSK EKONOMI Den senaste tidens utveckling i USA har förstärkt oron på de globala finansiella marknaderna. Även finansiella marknader och aktörer i Sverige påverkas nu mer märkbart av den finansiella krisen i USA. Den svenska Riksbanken gör dock fortsatt bedömningen att de svenska bankerna är finansiellt starka och att den finansiella stabiliteten är tillfredställande. Även den svenska konjunkturen försvagas nu snabbt. Förväntningarna för de närmaste åren ligger på en nivå klart under den långsiktiga trenden. Konjunkturnedgången beror till stor del på den svagare internationella konjunkturen, den svaga dollarn och mer pessimistiska hushåll. Den höga sysselsättningstillväxten i Sverige under senare år har drivits av en konjunkturellt stark efterfrågan på arbetskraft. Under den senaste tiden har emellertid antalet varsel ökat kraftigt, vilket förväntas leda till en högre arbetslöshet under 2009 och Infrastrukturpropositionen Den inriktning som presenterades i infrastrukturpropositionen den 30 september ligger väl i linje med Jernhusens strategiska inriktning. I propositionen lyfts flera aspekter fram som är av stor vikt för Jernhusen, till exempel att bolaget ska ha en tydlig roll för att främja effektiviteten i transportsektorn. Andra viktiga frågor är att förutsättningarna för att utveckla stationer bör stärkas samt att Jernhusen ska medverka till utvecklingen av kombitrafiken. FASTIGHETsmarknaden Den internationella konjunkturnedgången har blivit allt mer tydlig på den svenska fastighetsmarknaden. På transaktionssidan är tendensen att andelen likvidstarka institutionella placerare ökar samtidigt som högt belånade utländska aktörer minskar. Effekten av finansoron är att bankerna kräver högre insats av eget kapital vid fastighets- och bolagsförvärv, vilket har minskat konkurrensen för många försäljningsobjekt. Samtidigt tar transaktionerna längre tid att genomföra, flera affärer kommer inte till ett avslut och en större del av volymen utgörs av mindre affärer. Trenden blev särskilt märkbar vid försäljningen av Vasakronan som förvärvades av AP Fastigheter i början av juli. Mot bakgrund av minskningen av transaktioner och fortsatta räntehöjningar är det allt mer tydligt att direktavkastningskraven har ökat på de flesta delmarknader. Direktavkastningskraven på Jernhusens fastigheter är starkt beroende av person- och godstransporter på järnväg då detta direkt påverkar efterfrågan på lokaler och fastigheternas riskpremie. Enligt Statens institut för kommunikationsanalys (SIKA) visar prognoser på en ökad järnvägstrafik, vilket Jernhusen bedömer motverka ökningen av direktavkastningskraven på stations- och verkstadsfastigheter till viss grad. Jernhusen bedömer att direktavkastningskraven under årets tredje kvartal har ökat med 0,05 procentenheter vilket resulterar i en negativ värdeförändring på 37 MSEK. För perioden januari till september bedöms avkastningskraven ökat för stationsfastigheter med 0,15 procentenheter och för verkstadsfastigheter med 0,25 procentenheter vilket resulterar i en negativ värdeförändring om 103 MSEK. HYRESMARKNADEN Efterfrågan på kommersiella lokaler under årets första tre kvartal var fortsatt hög i framförallt storstadsregionerna. Jernhusens hyresmarknad avseende framförallt butiker, väntsalar och restauranger i stationsfastigheter samt lokaler i verkstadsfastigheter är beroende av järnvägens person- och godstransporter, vilka har utvecklats mycket starkt. Trots en viss inbromsning tror Jernhusen på en dämpad men relativt god utveckling under hela i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö, samt en bra utveckling på stations- och verkstadsfastigheter på strategiskt viktiga järnvägsorter. Kontor Ett begränsat utbud av kontorslokaler i kombination med ökad efterfrågan i framförallt storstadsregionerna har fortsatt att bidra till högre hyror under. Störst är ökningen på lokaler med något lägre standard i CBD (Central Business District) samt samtliga lokaler i övriga innerstadsområden. I Stockholm utgörs en stor del av uthyrningsvolymen lokaler i det nybyggda segmentet. Utvecklingen har motiverat flera fastighetsbolag att utveckla och modernisera flera äldre kontorsfastigheter. Bland annat bygger Jernhusen det miljösmarta och moderna Kungsbrohuset samt utvecklar och totalrenoverar Centralhuset i Sundbyberg. Hyresnivåerna bedöms att stabiliseras på nuvarande nivåer. I Göteborg har nyproduktionen varit låg under de senaste åren vilket även under har fortsatt bidra till att driva upp hyresnivåerna. Under bedöms cirka kvm moderna kontorsytor färdigställas. Moderniseringen av kontorsstocken bedöms bidra till en gynnsam och fortsatt god men avtagande utveckling av topphyresnivåerna. Malmö är en av de starkaste tillväxtregionerna i Sverige och efterfrågan på lokaler är mycket hög. Framförallt efterfrågas moderna och centralt belägna lokaler, vilket har inneburit en positiv utveckling av hyresnivåer och vakanser. Under bedöms utbudet på den totala kontorsstocken överstiga efterfrågan, vilket antas leda till något ökande vakanser. Trots detta tror marknaden på ökade topphyresnivåer på grund av ökad efterfrågan i CBD och Västra hamnen. SEK/Kvm Hyra kontor CBD Stockholm Göteborg Malmö 2009 Källa: Newsec 4 Jernhusen Delårsrapport januari september

5 Ekonomisk vakans 17% 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% Vakansgrad kontor CBD Stockholm Göteborg Malmö Källa: Newsec människor som dagligen besöker våra stationer. Persontransporterna fortsätter att öka för både långväga och kortväga resor. Både person- och godstransporterna nådde nya rekordnivåer under. Under åren ökade persontransporterna, mätt i personkilometer, med 19 procent. Persontrafikens ökning beror på bättre utbud, lägre priser, ökad tågpendling och ett ökat miljömedvetande. Detta talar för ökande resandeströmmar i framtiden som därmed påverkar hyresnivåerna på stationsfastigheter positivt. Miljarder personkilometer 12 Persontransporter med järnväg i Sverige Detaljhandeln Konjunkturinstitutets konfidensindikator visar hushållens allt mer dämpade stämningsläge avseende bland annat den svenska ekonomin. Index ligger i dagsläget på en nivå under det historiska genomsnittet och många avvaktar med beslut i den privata ekonomin och konsumtionen. I storstadsregionen finns en fortsatt tro på konsumtionstillväxt men det finns en risk för överetablering av köpcentrum och butiker. Majoriteten av butikslokalerna i Jernhusens bestånd ligger i stationsfastigheter. Större delen av dessa nyttjas av hyresgäster verksamma inom dagligvaruhandel, servicehandel, restaurang och caféer med fortsatt växande försäljningsvolymer. Denna typ av verksamhet är mindre konjunkturkänslig än till exempel det utbud som finns i köpcentrum och gallerior. Efterfrågan på butikslokaler i stationer är därför fortsatt hög. Hyresnivåer och vakansgraden för centrala butikslägen tenderar att stabiliseras på nuvarande nivåer. Verkstäder Operatörer både inom person- och godstransportsektorn har ersatt den äldre fordonsparken med moderna tågset. Detta förändrar underhållsbehovet eftersom en stor del av reparationerna sker genom byte av komponenter, som sedan kan lagas på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket tillsammans med ökad person- och godstrafik, skapar en stark efterfrågan på Jernhusens trafiknära verkstäder. Banverket spår att denna utveckling kommer att öka, bland annat genom ökad regional tågtrafik. Utvecklingen leder dock till att efterfrågan på Jernhusens verkstäder för tyngre tågunderhåll minskar. För äldre verkstäder i Stockholm, Göteborg och Malmö ligger marknadshyran på kr/kvm och i mindre orter på kr/kvm. Hyresnivåerna är stabila. För moderna trafiknära verkstäder är marknadshyran betydligt högre, kr/kvm Godstransporter Enligt SIKA (Statens institut för kommunikationsanalys) ökade även godstransporter på järnväg med 19 procent mellan 2001 och. Under var ökningen 5 procent jämfört med föregående år. Godstrafikens ökning beror till stor del på effektivare operatörer och ett ökat miljömedvetande. Miljarder tonkilometer Transporterad godsmängd med järnväg i Sverige Källa: SIKA Källa: SIKA Persontransporter Hyresvärdet i Jernhusens stationer består till största delen av väntsalar, kontor, butiker och restauranger. I likhet med fastigheter på detaljhandelsmarknaden är hyresvärdet till stor del beroende av kundunderlaget. För stationer utgörs detta av de Jernhusen Delårsrapport januari september 5

6 Resultaträkning koncernen MSEK Jan sept Jan sept Juli sept Juli sept Helår Fastighetsintäkter Hyresintäkter 593,2 579,1 195,2 183,7 769,9 Fastighetskostnader Driftkostnader -176,3-201,5-46,1-50,5-268,2 Underhåll -21,1-24,5-6,9-7,2-35,8 Fastighetsskatt -5,9-10,6-2,1-3,9-12,5 Fastighetsadministration -70,1-59,8-21,9-16,4-90,9 Summa fastighetskostnader -273,4-296,4-77,0-78,0-407,4 Driftöverskott 319,8 282,7 118,2 105,7 362,5 Central administration -25,7-26,2-7,9-9,2-34,8 Utvecklingskostnader -8,1-2,0-3,1-0,6-2,2 Rörelseresultat 286,0 254,5 107,2 95,9 325,5 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag -6,7 2,5-1,4 1,2 3,7 Ränteintäkter och liknande resultatposter 47,0 7,0 8,4 1,9 7,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -121,9-124,3-41,2-37,0-163,2 Summa finansiella poster -81,6-114,8-34,2-33,9-151,8 Resultat efter finansiella poster 204,4 139,7 73,0 62,0 173,7 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade -0,4 0,7 0,1 1,5 10,5 Fastigheter, orealiserade 3,8 441,8-6,5-7,3 514,7 Finansiella instrument, realiserade 0, Finansiella instrument, orealiserade -7,2 31,7-48,1-5,4 34,2 Summa värdeförändringar -3,4 474,2-54,5-11,2 559,4 Resultat före skatt 201,0 613,9 18,5 50,8 733,1 Aktuell skatt 4,3-1,9 1,8-0,4-1,3 Uppskjuten skatt -59,5-84,4-6,7-3,7-55,3 PERIODENS RESULTAT 145,8 527,6 13,6 46,7 676,5 Moderbolagets aktieägares andel 145,5 527,3 13,4 46,5 676,1 Minoritetens andel av periodens resultat 0,3 0,3 0,2 0,2 0,4 Resultat per aktie (SEK) 36,4 131,8 3,4 11,6 169,0 Genomsnittligt antal aktier Jämförbart bestånd 1) MSEK Jan sept Jan sept Juli sept Juli sept Helår Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Överskottsgrad 55% 50% 60% 59% 49% 1) De högre hyresintäkterna om 36 MSEK beror främst på ökade intäkter från kringtjänster (bagageboxar och parkering). De lägre kostnaderna beror främst på en mildare vinter, lägre fastighetsskatt samt lägre kostnader för planerat underhåll. 6 Jernhusen Delårsrapport januari september

7 Kommentar till resultaträkning koncernen Hyresintäkter I hyresintäkter ingår bashyra, index, vidarefakturering av media samt kringtjänster (bagageboxar och parkering). Hyresintäkterna uppgick till 593 (579) MSEK, en ökning med 14 MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 36 MSEK, främst på grund av högre intäkter från kringtjänster. Hyresvärdet i fastigheterna per den 30 september uppgick till 675 (643) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,2 (2,5) år. VAKANSGRAD Hyresvakansgraden per den 30 september uppgick till 4,5 (6,3) procent. Minskningen beror dels på att fastigheter med hög vakans har avyttrats, dels på att nettouthyrningen var positiv. Vakansgraden, beräknat i lokalarea, minskade till 13,1 (15,8) procent. NETTOUTHYRNING Under perioden nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 18 MSEK. Under perioden har hyreskontrakt omförhandlats till ett värde om 23 MSEK, vilket resulterade i en ökning om 3 MSEK. Värdet av uppsagda hyreskontrakt uppgick till -9 MSEK. Nettouthyrningen för perioden blev därmed 12 MSEK. För utvecklingsfastigheter nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 7 MSEK. Värdet av uppsagda kontrakt uppgick till -11 MSEK. Nettouthyrningen för perioden blev därmed -4 MSEK. Den negativa nettouthyrningen beror på tomställning av lokaler i samband med uppförandet av glashallen i Malmö Centralstation. MSEK Hyresintäkter tillväxt Okt sept Okt 2006 sept Helår Kontrakterad årshyra 1) Redovisad årshyra Hyrestillväxt Hyrestillväxt, % 1% 1% 3% 1) Innehåller även kommande avtal, endast bashyra och index ingår. Förlängs till och med år Förfallostruktur på hyreskontrakten Antal avtal Objektsarea kvm Årshyra MSEK Andel av årshyra ,0 15% ,0 29% ,9 23% ,5 13% ,6 11% ,6 3% ,3 6% Totalt ,9 2) 100% 2) Förfallostrukturen innehåller även kommande avtal, endast bashyra och index ingår Hyresvärde fördelat på användning Arrende 4% Restaurang 5% Godsterminal & Lager 6% Butik 12% Verkstad 25% Arrende Hotell, restaurang Lager, förråd Handel, butik Väntsal 13% Övriga utrymmen 14% Kontor 21% Stationsverksamhet Övriga utrymmen Kontor Industri, verkstad Jernhusen Delårsrapport januari september 7

8 Hyresvakansgrad och hyresbortfall % 10MSEK Hyresvakansgrad (%) Hyresbortfall, årsbasis (MSEK) DRIFTKOSTNADER I driftkostnader ingår kostnader för energi och fastighetsdrift. Driftkostnaderna uppgick till 176 (201) MSEK, en minskning med 25 MSEK. Minskningen beror främst på avyttrade fastigheter samt en mildare vinter. MSEK Driftöverskott, kvartal UNDERHÅLL Underhåll består av reparationer samt kostnader för planerat underhåll och hyresgästanpassningar, vilka ej anses värderingshöjande. Kostnaderna för underhåll minskade med 3 MSEK och uppgick till 21 (24) MSEK. FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontorslokaler samt en halv procent för industrilokaler. Flertalet av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter vilka inte åsätts något taxeringsvärde. Fastighetsskatten för perioden uppgick till 6 (11) MSEK. Minskningen beror på avyttrade fastigheter samt att fastighetsskatt från tidigare år påverkade kostnaden negativt under. FASTIGHETSADMINISTRATION I fastighetsadministration ingår kostnader främst för personal, lokalhyra och IT. Kostnaden för fastighetsadmini stration uppgick till 70 (60) MSEK. Ökningen om 10 MSEK beror på satsningar på en utvecklad och förbättrad förvaltning. DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet ökade med 37 MSEK och uppgick till 320 (283) MSEK. Överskottsgraden var 54 (49) procent. För jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 44 MSEK CENTRAL ADMINISTRATION I central administration ingår kostnader för styrelse, koncernledning, koncernekonomi, affärsutveckling och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaderna för central administration uppgick till 26 (26) MSEK. UTVECKLINGSKOSTNADER Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till fastighetsbeståndet. Utvecklingskostnaderna uppgick till 8 (2) MSEK. Ökningen beror på att ett antal projekt har startats för att utveckla stationer för ett ökat kollektivt resande, tillse att fler operatörer får tillgång till strategiskt viktiga verkstäder samt möjliggöra en ökning av godstrafik på järnväg. Projekten kommer på sikt att påverka Jernhusens fastighetsbestånd positivt och ligger i linje med infrastrukturpropositionen. Jernhusen har även tillsammans med GreenCargo, SJ, Alstom och Nordiska Investeringsbanken drivit ett projekt som tagit fram ett förslag till etablering av höghastighetståg mellan Stockholm-Göteborg och Stockholm-Malmö. FINANSIELLA POSTER Finansiella poster uppgick till -82 (-115) MSEK. Trots en högre genomsnittlig ränta (4,1 procent jämfört med 3,7 procent) minskade finansiella poster med 33 MSEK, på grund av försäljningen av Jernhusens andel i Comfort Hotel i World Trade Cen 8 Jernhusen Delårsrapport januari september

9 ter i Stockholm som gav en reavinst om 23 MSEK, och en lägre genomsnittlig låneskuld. Jernhusen har som mål att räntetäckningsgraden skall uppgå till minst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 3,8 (2,2) gånger. Förklaringen till den högre räntetäckningraden jämfört med föregående år är försäljningen av andelen i Comfort Hotel, en lägre genomsnittlig låneskuld samt ett högre rörelseresultat. Räntetäckningsgraden, exklusive försäljningen av Comfort Hotel, uppgick till 2,9 gånger. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ± 1 procentenhet från och med balansdagen (30 september), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ± 12 MSEK under den närmaste 12 månadersperioden på grund av säkringar i ränteswap- och räntecapskontrakt. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ± 36 MSEK på grund av Ggr Räntetäckningsgrad 2006 kv. 3 Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella poster ökade till 204 (140) MSEK, vilket främst beror på lägre driftkostnader och lägre finansiella poster. REALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 0 (1) MSEK. OREALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång minskat med marknadsvärdet vid årsskiftet, periodens investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Ett antal större fastigheter i Jernhusens fastighetsbestånd utgör en majoritet av marknadsvärdet. Dessa fastigheter kontrollvärderas av ett externt värderingsföretag inför varje årsbokslut. Varje kvartal görs en intern värdering av hela fastighetsbeståndet. Marknadsvärdet kan ha påverkats av till exempel uppsagda eller ny- och omförhandlade hyresavtal, underhållsinsatser, investeringar samt förändrade direktavkastningskrav. Information avseende direktavkastningskrav på de externt värderade fastigheterna inhämtas varje kvartal från ett externt värderingsföretag. Den interna värderingen har resulterat i en orealiserad värdeförändring under perioden om 4 (442) MSEK. Effekten av bedömda ökade avkastningskrav påverkar marknadsvärdet negativt med 103 MSEK. Minskningen balanseras mot projektvinster bland annat i Kungsbrohuset som kan tas hem vartefter projektet fortlöper enligt plan. Se sid 11 tabell Specifikation av marknadsvärdeförändring. värdeförändring Finansiella Instrument Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har varit negativ på grund av en kortare återstående löptid på derivatportföljen och något lägre räntenivåer på lång räntorna jämfört med årsskiftet. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusen finansiella instrument var -7 (32) MSEK. SKATT Periodens skatt uppgick till -55 (-86) MSEK, vilket motsvarar 27 (14) procent av resultatet före skatt. Under året har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och resultat om cirka 17 MSEK blir ej föremål för beskattning. Av periodens skatt utgjorde 4 (-2) MSEK aktuell skatt och -59 (-84) MSEK uppskjuten skatt. Den aktuella skatteintäkten avser främst en effekt av erhållet koncernbidrag från AB Swedcarrier. Ackumulerade underskottsavdrag uppgick till 611 (350 vid årsskiftet) MSEK. Skatteberäkning i koncernen MSEK Jan sept Jan sept Redovisat resultat före skatt 201,0 613,9 Skatt enligt gällande skattesats, 28% -56,3-171,9 Skatteeffekt av: ändrad bedömning underskottsavdrag och andra temporära skillnader - 2,6 bolagsförsäljningar 4,6 80,0 försäljning intressebolag -2,6 - övriga skattemässiga justeringar -0,9 3,0 Summa -55,2-86,3 RESULTAT KVARTAL 3 Hyresintäkterna uppgick till 195 (184) MSEK. Ökningen förklaras av högre intäkter från kringtjänster. Fastighetskostnaderna uppgick till 77 (78) MSEK, en minskning med 1 MSEK vilket främst beror på avyttrade fastigheter samt fastighetsskatt från tidigare år vilket påverkade kostnaden negativt under. Driftöverskottet uppgick till 118 (106) MSEK, en ökning med 12 MSEK. Överskottsgraden uppgick till 60 (58) procent. Jernhusen Delårsrapport januari september 9

10 Balansräkning koncernen MSEK TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 515, , ,7 Pågående arbeten 509,1 222,5 181,1 Maskiner och inventarier 6,1 7,0 4,8 Summa materiella anläggningstillgångar 7 030, , ,6 Finansiella anläggningstillgångar 519,7 143,2 528,3 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 113,4 65,1 79,3 Likvida medel 7,9 7,3 5,0 Summa omsättningstillgångar 121,3 72,4 84,3 SUMMA TILLGÅNGAR 7 671, , ,2 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 3 200, , ,1 Minoritetsägares andel av eget kapital 8,0 7,6 7,7 Summa eget kapital 3 208, , ,8 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 365,7 335,3 306,2 Räntebärande låneskulder 3 132, , ,0 Summa långfristiga skulder 3 498, , ,2 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 619,4 134,6 913,1 Ej räntebärande skulder 345,4 162,7 300,1 Summa kortfristiga skulder 964,8 297, ,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 671, , ,2 10 Jernhusen Delårsrapport januari september

11 Kommentar till balansräkning koncernen tillgångar Förvaltningsfastigheter Jernhusens fastighetsbestånd utgörs av fastigheter längs den svenska järnvägen. Per den 30 september ägde Jernhusen 323 fastigheter (336 vid årskiftet) i 123 kommuner. I affärsområdet Stationer ingår 63 fastigheter, i Verkstäder 67, i Projektfastigheter 56 och i Mindre stationer 137. Det totala marknadsvärdet uppgick till MSEK (6 698 MSEK vid årsskiftet) och hyresvärdet till 675 MSEK exklusive media. Ökningen av marknadsvärdet beror främst på fastighetsinvesteringar. Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till kvm ( kvm vid årsskiftet). Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 78 procent. Pågående arbeten Investeringar i förvaltningsfastigheterna uppgick till 355 (342) MSEK. Den enskilt största investeringen är Jernhusens satsning uppförandet av Kungsbrohuset i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm, en totalinvestering på MSEK. Under perioden uppgick investeringen till 149 MSEK. I Hagalundsområdet i Solna uppgick periodens investering till 27 MSEK. Investeringen avser lokaler för SJ:s personal. Dessutom har arbetet med totalrenoveringen av Centralhuset i Sundbyberg fortsatt vilken bedöms till 124 MSEK. Projektering har påbörjats för uppförande av ett nytt resecentrum i Uppsala med en bedömd totalkostnad om 152 MSEK. I Malmö har första spadtaget tagits för uppförande av en ny glashall. Investeringen bedöms uppgå till 360 MSEK och är ett åtagande i samband med Citytunnelprojektet. Finansiella anläggningstillgångar Av finansiella anläggningstillgångar uppgick räntebärande långfristiga fordringar till 479 (485 vid årsskiftet) MSEK. Posten består till största del av en diskonterad fordran om 397 (391 vid årsskiftet) MSEK på bolaget som skall uppföra den nya national arenan i Solna. Andra stora delar av posten är en fordran på Arlandabanan om 48 (54 vid årsskiftet) MSEK och marknadsvärderade finansiella instrument om 32 (38 vid årsskiftet) MSEK. Specifikation av marknadsvärdeförändring Marknadsvärde fördelat på kommun MSEK totalt Antal Marknadsvärde 1 januari 6 697,8 336 Driftnettoeffekt 27,3 Projektvinster 79,6 Högre direktavkastningskrav -103,1 Delsumma orealiserad värdeförändring 3,8 Investeringar 354,8 Förvärv 0,3 Frånträden -31, ) Realiserad värdeförändring -0,4 Marknadsvärde 30 september 7 024, ) under perioden har 16 fastigheter frånträtts i sin helhet. En fastighet har delats till fyra nya fastigheter. Gävle1% Västerås 2% Örebro 3% Malmö 4% Göteborg 13% Övriga 16% Stockholm inkl. Solna och Sundbyberg 61% Investeringar Ort Fastighet Bedömd slutkostnad, MSEK Periodens investering, MSEK Återstående investering, MSEK Lokalarea, kvm 1) Beräknad färdig ställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg mars % Malmö Malmö C 2) ) 351 n/a dec-2010 n/a Solna Hagalundsområdet apr- 17 Uppsala Uppsala C dec-2010 n/a Stockholm Kungsbrohuset juni % Övriga projekt 141 Totalt 355 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation 2) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet 3) Ingår bidrag från Banverket med 44 MSEK Jernhusen Delårsrapport januari september 11

12 Affärsområden Projekt- Mindre Affärsområde 1) Stationer Verkstäder fastigheter stationer totalt Antal fastigheter Hyresvärde, MSEK ) Marknadsvärde, MSEK Lokalarea, kvm ) Vakant lokalarea, kvm Återstående kontraktstid, år 2,0 2,5 2,6 1,4 2,2 Vakansgrad hyra, % 2,3 4,4 1,4 19,1 4,5 1) Avser endast fastighetsägande affärsområden. 2) Inklusive vakanshyror. 3) Inklusive vakanta ytor, exklusive utvecklingsfastigheter. Räntebärande kortfristiga fordringar uppgick till 5 (5 vid årsskiftet) MSEK. Posten består i sin helhet av marknadsvärden från finansiella instrument. Eget kapital Eget kapital uppgick till (3 151 vid årsskiftet) MSEK. I april gjordes en utdelning till AB Swedcarrier om 100 MSEK. skulder Uppskjuten skatteskuld Uppskjutna skatteskulder och -fordringar beräknas på skillnaden mellan redovisat värde och skattemässigt värde, så kallade temporära skillnader. I Jernhusen finns huvudsaklingen fyra poster där det föreligger temporära skillnader. Dessa är förvaltningsfastigheter, el- och räntederivat, osäkra kundfordringar samt underskottsavdrag. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 366 (306 vid årsskiftet) MSEK Räntebärande skulder Under tredje kvartalet ökade Jernhusen sin andel utestående företagscertifikat med 57 MSEK till totalt MSEK. Jernhusen har ett certifikatprogram uppgående till MSEK. Den globala finanskrisen, som medfört högre internbankräntor och en allmän flykt till säkra statspapper, påverkar Jernhusen kortsiktigt med något dyrare upplåning och ett allmänt kärvare klimat på certifikatmarknaden. Koncernens räntebärande skulder uppgick till (3 558 vid årsskiftet) MSEK, varav 3 MSEK bestod av marknadsvärdet av finansiella instrument. Nettolåneskulden var (3 063 vid årsskiftet) MSEK. Den genomsnittliga räntan uppgick till 4,1 (3,9 vid årsskiftet) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för låneportföljen uppgick till 19 (26 vid årsskiftet) månader. Jernhusen hade vid periodens utgång ränteswapkontrakt om (1 200 vid årsskiftet) MSEK och räntecapskontrakt om 800 (900 vid årsskiftet) MSEK. Av räntecapskontrakten hade vid periodens utgång samtliga (600 MSEK vid årsskiftet) uppnått räntetaket och därmed börjat ge ränteersättning på överskridande del. Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 30 september var 35 (41 vid årsskiftet) MSEK. Ränteförfallostruktur, låneportfölj Belopp, MSEK Effektiv ränta, % -1 år , år 300 4, år 700 4, år 100 4,52 4- år 523 4,12 Totalt ,78 Finansieringskällor Låneram, MSEK Varav utnyttjat, MSEK Andel, % Kreditfacilitet ) Certifikatprogram ) Checkräkningskredit AB Swedcarrier ) 15 Övriga lån Totalt ) Låneramen om MSEK funger som en backup facilitet till företagscertifikatprogrammet vilket inebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den del som är utestående i företagscertifikat. 2) Lån om 55 MSEK avser Swedcarriers likvida medel på Jernhusens checkkredit MSEK Räntebärande skuld netto kv Jernhusen Delårsrapport januari september

13 Avkastning Avkastning på eget kapital minskade till 9,5 (24,1 vid årsskiftet) procent. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå till minst 12 procent över en konjunkturcykel. Den genomsnittliga avkastningen från 2005 till periodens utgång uppgick till 18,4 procent % Avkastning på eget kapital Soliditet Jernhusens soliditet uppgick till 41,8 (43,1 vid årsskiftet) procent. Minskningen beror främst på utdelning samt ökade investeringar. Målet är att den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 till 45 procent. Den genomsnittliga soliditeten från 2005 till periodens utgång uppgick till 34,7 procent Belåningsgraden ökade till 53,4 (53,1 vid årsskiftet) procent av fastighetsvärdet Soliditet och belåning % Soliditet Belåningsgrad Jernhusen Delårsrapport januari september 13

14 Kassaflödesanalys koncernen MSEK Jan sept Jan sept Helår Den löpande verksamheten Rörelseresultat 286,0 254,5 325,5 Avskrivningar 1,6 1,8 2,2 Finansnetto -79,0-119,8-158,7 Övriga ej likviditetspåverkande poster - -2,7-2,0 Betald inkomstskatt -6,4-4,2 5,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 202,2 129,6 172,6 Förändringar av rörelsekapital Förändring av kundfordringar 4,7 2,9 4,9 Förändring av övriga korta fordringar -19,1 163,4 152,7 Förändring av leverantörsskulder 11,1-43,1-5,2 Förändring av övriga korta skulder 45,1-11,3 931,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 244,0 241, ,6 Investeringar Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -354,8-342,1-475,9 Förvärv av förvaltningsfastigheter -0, ,2 Avyttring av förvaltningsfastigheter 31, , ,3 1) Förvärv av inventarier -1,0-1,6-2,1 Avyttring av inventarier 0,2 - - Investeringar i intressebolag -33,8 - - Avyttring/förvärv av finansiella anläggningstillgångar 32,1 8,1-377,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten -325, , ,2 Kassaflöde från den operativa verksamheten -81, , ,8 Finansiering Upptagna lån 587,0 - - Amortering av lån -100, , ,8 Förändring av kortfristiga finansiella skulder -302,3 39,1-33,5 Utbetald utdelning -100,0 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 84, , ,3 PERIODENS KASSAFLÖDE 2,9-0,2-2,5 Likvida medel vid periodens början 5,0 7,5 7,5 Likvida medel vid periodens slut 7,9 7,3 5,0 1) Varav 391,4 MSEK avser långfristig fordran. 14 Jernhusen Delårsrapport januari september

15 Kommentar till kassaflödesanalys koncernen Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 202 (130) MSEK, en förändring med 72 MSEK. Ökningen beror främst på bättre röreselseresultat och finansiella poster. Finansiella poster förbättrades på grund av avyttringen av Jernhusens andel av Comfort Hotel i World Trade Center i Stockholm till Choice Hotels för 36 MSEK med en realisationsvinst om 23 MSEK. Förändring i rörelsekapital ökade kassaflödet med 42 (112) MSEK. Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -326 (1 267) MSEK. Minskningen om MSEK beror främst på färre avyttrade fastigheter. Avyttringar av fastigheter har påverkat kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 32 (1 603) MSEK. Under årets första nio månader tecknades avtal om försäljning av 18 (28) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om 26 (1 613) MSEK exklusive försäljningskostnader. Under perioden frånträddes 22 (35) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 35 (1 613) MSEK exklusive försäljningskostnader. Periodens största frånträde är fastigheten Växjö 10:46 som förvärvades av PEAB Sverige AB för 13 MSEK. Kassaflöde från FINANSIERINGSverksamheteN Kassaflödet från finansieringsverksameten uppgick till 85 (-1 509) MSEK. Under perioden har Jerhusen tagit upp lån om 587 MSEK. Lånen har använts främst för att betala en utdelning om 100 MSEK och återbetalning av skuld om 300 MSEK till AB Swedcarrier samt amortering av lån om 100 MSEK. Investeringar och förvärv MSEK Investeringar Förvärv Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal Jernhusen Delårsrapport januari september 15

16 Eget kapital koncernen Förändringar i eget kapital 1 januari 30 september Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Balanserat Övrigt resultat tillskjutet inklusive Minoritets- Totalt eget MSEK Aktiekapital kapital årets resultat Summa intresse kapital Ingående eget kapital , ,0 180, ,0 7, ,3 Resultat januari-september ,3 527,3 0,3 527,6 Eget kapital , ,0 707, ,3 7, ,9 Resultat oktober-december ,8 148,8 0,1 148,9 Eget kapital , ,0 856, ,1 7, ,8 Erhållet koncernbidrag ,9 11,9-11,9 Lämnad utdelning ,0-100, ,0 Resultat januari-september ,5 145,5 0,3 145,8 Eget kapital , ,0 913, ,5 8, ,5 Nyckeltal koncernen Jan-sept Jan-sept Helår MSEK FASTIGHETSRELATERADE UPPGIFTER Lokalarea, kvm Marknadsvärde Investeringar Fastighetsförsäljningar Överskottsgrad, % 53,9 48,8 47,1 Direktavkastning, % 6,1 5,7 5,4 Totalavkastning, % 7,4 12,5 13,1 Vakansgrad area, % 13,1 1) 15,8 1) 15,3 1) Vakansgrad hyra, % 4,5 1) 6,3 1) 5,6 1) FINANSRELATERADE UPPGIFTER Soliditet, % 41,8 42,6 43,1 Räntebärande låneskuld netto Belåningsgrad, % 53,4 52,0 53,1 Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 1,2 1,1 Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 2,2 2,1 Genomsnittlig ränta, % 4,1 3,7 3,9 Räntebindningstid, mån Avkastning på eget kapital, % 9,5 22,2 24,1 1) Exklusive utvecklingsfastigheter. 16 Jernhusen Delårsrapport januari september

17 Övrigt ORGANISATION Amir El-Sayed tillträdde tjänsten som affärsområdeschef för Mindre stationer under februari. Yvonne Hendele tillträdde tjänsten som marknadsområdeschef för Stockholm den 2 juni inom affärsområde Stationer. Eva Burén har rekryterats som ny kommunikationschef och tillträdde den 4 augusti. Torkel Bengtsson har valt att lämna sin tjänst som HR- och IT-chef vid årsskiftet. Arbete pågår med att rekrytera en ersättare. Per den 30 september var antalet anställda i moderbolaget Jernhusen AB, tillika koncernen, 118 (101 vid årsskiftet). MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB avser central administration och utvecklingsverksamhet åt dotter bolagen. Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotter bolagen. Omsättningen för perioden uppgick till 130 (112) MSEK och resultatet efter finansiella poster var -123 (131) MSEK. Det lägre resultatet beror främst på högre realisationsvinst föregående period, i samband med avyttring av fastigheter via dotterbolagsförsäljning. Räntebärande skulder var (3 495 vid årsskiftet) MSEK. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200 vid årsskiftet) MSEK varav 76 (43 vid årsskiftet) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 1 (2) MSEK. RiskER och OSÄKERHETSFAKTORER Jernhusens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i års årsredovisning på sidorna och 49. Bolagets finansierings- och likviditetssituation är säkrade genom långsiktiga finansieringsavtal. De ökade direktavkastningskraven på fastighetsmarknaden vägs upp av ökade järnvägstransporter. Se vidare marknadsavsnittet sid 4-5. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Delårsrapporten har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. Jernhusen har upprättat sin koncernredovisning enligt International Financial Reportings Standards (IFRS). Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen samt rekommendation 2:1 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång. PROGNOS Rörelseresultatet prognostiseras vara något högre än medan resultatet efter finansiella poster bedöms bli väsentligt bättre än. KALENDARIUM Bokslutskommuniké 27 januari 2009 Årsredovisning mars 2009 Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på Jernhusens hemsida Frågor besvaras av Per Berggren, Vd, och Anders Bäck, vvd/ ekonomidirektör, telefon Stockholm den 24 oktober Per Berggren Verkställande direktör transaktioner med närstående Jernhusen har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnaderna består i huvudsak av elinköp. Se års årsredovisning sid 70 not 3 för vidare information. Jernhusen Delårsrapport januari september 17

18 Driftöverskott per affärsområde MSEK Jan sept Jan sept Juli sept Juli sept Helår Stationer Hyresintäkter 293,5 263,8 98,1 86,1 366,4 Fastighetskostnader -138,9-130,9-44,3-38,6-187,2 Driftöverskott 154,6 132,9 53,8 47,5 179,2 Verkstäder Hyresintäkter 211,6 193,8 69,1 60,7 261,0 Fastighetskostnader -89,8-85,4-24,8-21,6-115,6 Driftöverskott 121,8 108,4 44,3 39,1 145,4 Projektfastigheter Hyresintäkter 47,2 70,0 15,5 17,9 87,2 Fastighetskostnader -8,4-28,8-0,9-7,3-35,0 Driftöverskott 38,8 41,2 14,6 10,6 52,2 Mindre Stationer Hyresintäkter 41,9 45,2 13,5 14,5 59,9 Fastighetskostnader -32,5-39,5-8,8-10,1-54,6 Driftöverskott 9,4 5,7 4,7 4,4 5,3 SRAB (Svenska Reseterminaler AB) Hyresintäkter 68,9 67,0 22,6 24,3 83,3 Fastighetskostnader -71,1-68,6-24,0-23,2-92,3 Driftöverskott -2,2-1,6-1,4 1,1-9,0 Koncernjusteringar Hyresintäkter -69,9-60,7-23,6-19,8-87,9 Fastighetskostnader 67,3 56,8 25,8 22,8 77,3 Driftöverskott -2,6-3,9 2,2 3,0-10,6 Koncernen totalt Hyresintäkter 593,2 579,1 195,2 183,7 769,9 Fastighetskostnader -273,4-296,4-77,0-78,0-407,4 Driftöverskott 319,8 282,7 118,2 105,7 362,5 18 Jernhusen Delårsrapport januari september

19 Resultaträkning moderbolaget MSEK Jan sept Jan sept Juli sept Juli sept Helår Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 129,6 112,4 38,5 31,8 159,5 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader -130,1-122,6-36,8-34,3-176,2 Driftöverskott -0,5-10,2 1,7-2,5-16,7 Resultat från försäljning aktier i dotterbolag 16,6 285, ,1 521,2 Central administration -28,2-26,1-7,7-6,8-34,7 Utvecklingskostnader -8,0-2,0-3,0-0,6-2,3 Rörelseresultat -20,1 247,5-9,0-21,0 467,5 Finansiella poster Resultat från andra investeringar 1, Ränteintäkter och liknande resultatposter 21,2 10,5 8,5 0,8 238,6 Räntekostnader och liknande resultatposter -125,8-127,4-43,4-36,5-243,1 Summa finansiella poster -103,3-116,9-34,9-35,7-4,5 Resultat före skatt -123,4 130,6-43,9-56,7 463,0 Aktuell skatt -34,5 11,7 24,4-28,1 15,4 Uppskjuten skatt 72,8 31,4-11,9 40,9 0,5 Periodens resultat -85,1 173,7-31,4-43,9 478,9 Resultat per aktie (SEK) -21,3 43,4-7,9-11,0 119,7 Genomsnittligt antal aktier Första spadtaget till Swedbank Arena är planerat till början av Projektet drivs av fem ägare; Solna stad, Jernhusen, Fabege, PEAB och Svenska Fotbollförbundet. Jernhusen Delårsrapport januari september 19

20 Balansräkning moderbolaget MSEK TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar 41,3 0,7 14,2 Maskiner och inventarier 5,9 6,2 6,2 Summa materiella anläggningstillgångar 47,2 6,9 20,4 Finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 171,3 129,3 98,4 Övriga finansiella tillgångar 8 518, , ,6 Summa finansiella anläggningstillgångar 8 690, , ,0 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 332,6 128,6 151,3 Likvida medel 7,9 7,2 5,0 Summa omsättningstillgångar 340,5 135,8 156,3 SUMMA TILLGÅNGAR 9 077, , ,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Moderbolaget eget kapital 1 009,4 968, ,0 Summa eget kapital 1 009,4 968, ,0 Långfristiga skulder Räntebärande låneskulder 3 640, , ,0 Summa långfristiga skulder 3 640, , ,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 601,9-894,6 Ej räntebärande skulder 3 826, , ,1 Summa kortfristiga skulder 4 428, , ,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 077, , ,7 20 Jernhusen Delårsrapport januari september

21 Granskningsberättelse Till styrelsen i Jernhusen AB (publ) org nr Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Jernhusen AB (publ) avseende perioden Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 24 oktober Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Jernhusen Delårsrapport januari september 21

22 Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. DIREKTAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsadministrationskostnader. TOTALAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea. HYRESVAKANSGRAD Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet. EFFEKTIV RÄNTA Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter, exklusive försäljning av intressebolag och resultat från andelar i intressebolag, i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. IFRS International Financial Reporting Standards JÄMFÖRBART BESTÅND Med jämförbart bestånd avses de fastig heter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Utvecklingsfastigheterna är exkluderade. LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc. RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande skulder minus räntebärande fordringar och likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Rörelseresultat dividerat med finansiella poster exklusive resultat från andelar i intresseföretag. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. 22 Jernhusen Delårsrapport januari september

23 Jernhusen Delårsrapport januari september 23

24 bkcsthlm.se Stockholm Gävle Göteborg Kiruna Malmö Norrköping Solna Sundsvall Västerås Växjö Örebro Jernhusen AB (publ) Box Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 org.nr Jernhusen Muréngatan Gävle Jernhusen Box Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Jernhusen Bangårdsvägen Kiruna Jernhusen Box Malmö Besök: Centralstationen Jernhusen N. Promenaden Norrköping Jernhusen Växlarevägen Solna Jernhusen Box Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Jernhusen Sigurdsgatan 33 B Västerås Jernhusen S. Järnvägsgatan 4 A Växjö Jernhusen Box Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Telefon: E-post: info@jernhusen.se Jernhusen är ett publikt företag med säte i Stockholm.