ÅRSREDOVISNING 2017 HSB MALMÖ

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2017 HSB MALMÖ

2 INNEHÅLL i korthet Ordförande & vd... 4 Årets höjdpunkter... 6 Fastighetsbestånd... 8 Styrelse... 9 Ledning Valberedning & Revisorer Föreningsstyrningsrapport Förvaltningsberättelse...14 Nyckeltal Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Bokslutskommentar Revisionsberättelse Formgivning: PCG Malmö Framsida: HSB brf Konduktören. Illustration WE360 Porträttfoto och foto på ledningsgrupp: Daniel Karlsson & Jenny Bäcklin

3 i korthet HSB MALMÖ I KORTHET Våra medlemmar äger! är en demokratiskt styrd organisation som ägs av medlemmar främst enskilda personer och bostadsrättsföreningar. Det gör oss till den tredje största regionala HSB-föreningen i Sverige. Vi bygger, äger och förvaltar fastigheter totalt cirka hyreslägenheter och bostadsrättslägenheter i Burlöv, Lomma, Malmö, Svedala, Trelleborg och Vellinge. Våra förvaltningstjänster sträcker sig från ekonomisk administration till tekniska konsulttjänster, för i första hand bostadsrättsföreningar. Dessutom erbjuder vi våra medlemmar bland annat bosparande, utbildningar och löpande rådgivning. Och till sammans skapar vi det goda boendet. ORGANISATIONSSCHEMA HSB har över en halv miljon enskilda medlemmar i Sverige. Dessa är även med lemmar i, och ägare av, någon av landets 29 regionala HSB-före ningar, exempelvis. De regionala föreningarna är i sin tur medlemmar i, och ägare av, HSB Riksförbund. Nedan kan du se hur är organiserat. Medlem boende i HSB-Bostadsrätt Medlem ej boende i HSB-Bostadsrätt Bostadsrättsförening Fullmäktige Bospargruppen PARLAMENTARISK VERKSAMHET Styrelse Verkställande direktör Kommunikation Stab Personal OPERATIV VERKSAMHET Förvaltning Fastigheter Medlem Sky High Meetings HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING

4 Ordförande JAG ÄR OMGIVEN AV SUPERHJÄLTAR En kväll häromveckan såg jag en superhjältefilm i soffan där hemma. Den var väl som de där filmerna är mest övermänsklig hjälte med superkraft lyfter tåg med ena handen och fångar skurkar med den andra. När eftertexterna började rulla funderade jag på vad som definierar en hjälte. Det måste vara en person som ägnar sin tid åt att hjälpa andra, som inte handlar utifrån egen vinning. Då slog det mig att jag är omgiven av dessa superhjältar, dagligen. De finns i alla våra föreningar. Att bo i en bostadsrätt innebär att ta ansvar, inte bara för sitt eget boende utan även för sina grannars. Men det där vet du som styrelseledamot allting om. För det är du som är den sanna superhjälten. Du som spenderar oändligt många timmar på din fritid i möten, försöker komma fram till konsensus, lyssnar på din granne, förstår och förklarar. Som inte driver din egen agenda, eller söker uppmärksamhet kring din egen person. Utan du förvaltar och arbetar på bästa sätt för att ta tillvara på föreningens och medlemmarnas intressen. Ibland är verkligheten precis som i filmen när motgångar drabbar oss, kommer styrkan fram. En av våra bostadsrättsföreningar fick under året uppleva en tid av stor frustration och utsatthet då det misstänkts ha förekommit ekonomiska oegentligheter. Oskyldiga medlemmar har blivit drabbade och mina tankar går självklart till dem. Samtidigt har jag imponerats av det driv och engagemang som finns ute i våra bostadsrättsföreningar. Vilken kraft! Men även superhjältar behöver vila ibland ingen orkar dra tunga lass ensam. Därför finns partners och precis som Batman har Robin, finns vi. Ditt engagemang får oss att vilja bli bättre. Vi finns till för dig och vi har ett stort ansvar att ge alla våra medlemmar och förtroendevalda rätt förutsättningar att påverka sitt boende. Claes Caroli ordförande i s styrelse 4

5 Vd FÖRÄNDRINGARNAS ÅR Samtidigt som Sverige i januari nådde tio miljoner invånare rivstartade vi på med rekordmånga byggprojekt och flera tillskott till vår fastighetsportfölj. Ni är många som flyttade in i våra nyproducerade lägenheter och vi skapar två nya kvarter i centrala Malmö Sorgenfri och Södra Nyhamnen. Året har dock inte bara varit fyllt av framgångar. Vi fick erfara det värsta tänkbara när enstaka individer utnyttjade och kränkte bostadsrättens demokrati. Framför oss har vi ett stort uppdrag att få människor att förstå bostadsrätten som boendeform. Det är inte lätt men det är vårt ansvar. Ett steg i rätt riktning är att vi under året påbörjade vår stora digitala resa, som vi länge har legat i startgroparna för. Nu kraftsamlar HSB nationellt och satsar 200 miljoner kronor på digitala tjänster. Vi på har överlåtit våra aktier i HSB ProjektPartner till HSB Riksförbund och i utbyte fått medlemsinsatser i HSB Riksförbund, vilket innebär att vi säkerställer vår digitala utveckling. Vad innebär digitaliseringen och vad ska vi göra så att det inte förblir ett modeord i ett strategidokument som mest samlar damm? Vi behöver fler som engagerar sig i sitt boende och med digitaliseringens hjälp kan vi lättare bjuda in till samtal med alla. I slutändan handlar det om demokrati och om social och hållbar utveckling. Ett nytt bolag har bildats nationellt för att hantera betaltjänster gemensamt för hela HSB. Medlemsbeviset har blivit digitalt och vi arbetar för en mer digital kundsupport med chattfunktion. För dig som behöver uträtta ett ärende som kräver särskild behörighet kommer du enkelt och säkert logga in med bank- ID på den nya digitala plattformen Mitt HSB. Det personliga mötet är viktigt och vi fortsätter med våra omtyckta utbildningar, nätverksträffar och seminarier. Dessutom kommer vi, precis som i somras, åka ut på turné och besöka bostadsrätter och medlemsevenemang. Jag vill tacka alla medarbetare, medlemmar, kunder och förtroendevalda för detta år. Jag är stolt över det nytänk som präglar vår organisation och jag ser fram emot ett nytt år tillsammans fullt av handlingskraft! Michael Carlsson verkställande direktör 5

6 Årets höjdpunkter ÅRETS HÖJDPUNKTER 109 nyproducerade lägenheter står inflyttningsbara 600 nya bostäder planeras och byggs VI FÖRVÄRVAR... Två fastigheter vid Södervärn och en på Limhamn, totalt 48 lägenheter. Byggrätt vid Malmö Centralstation. Mark vid Sorgenfri i Malmö. VI PLANERAR OCH BYGGER Sorgenfri mitt i Malmö. Stadens äldsta bevarade industriområde håller på att förvandlas till en levande småskalig kvartersstad. Vårt kvarter kommer bestå av cirka 100 bostäder, hälften bostadsrätter och hälften hyresrätter. Södra Nyhamnen ny stadsdel intill Malmö Centralstation. Planerar att bygga cirka 150 lägenheter med storslagen utsikt och havet som granne. Hyllie 89 lägenheter i HSB brf Sportsbyn i Hyllie Hököpinge 90 lägenheter bredvid Bruksparken. Klagshamn 71 lägenheter vid kalkbrottet. Limhamns sjöstad 99 lägenheter i HSB brf Kaptenen. Vi förvaltar... Under året tecknar vi 145 förvaltningsavtal. Totalt har 323 kunder avtal med oss allt från ekonomisk administration till tekniska konsulttjänster. Skapar ett vackrare Malmö för våra hyresgäster Vi restaurerar våra sekelskifteshus i Rörsjöstaden till original utförande och förnyar tvätt stugor och miljörum. Vi tecknar hyresavtal med livsmedelskedjan Lidl som kommer att flytta in i Turning Torso Gallery. Den stora digitala resan startar Vi överlåter våra aktier i HSB ProjektPartner till HSB Riksförbund och får i utbyte medlemsinsatser i HSB Riksförbund, vilket innebär att vi säkerställer vår digitala utveckling. Digitaliseringen ger många fördelar, framförallt ska det höja värdet för våra medlemmar och kunder. 6 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

7 Bosparare Vi har totalt bosparare. 404 personer får under året en hyreslägenhet hos oss och av dessa är 240 bosparare. Den genomsnittliga bospararen som får en lägenhet har 105 poäng. Den med högst poäng har 1166 poäng och den med lägst har 0 poäng. En bosparpoäng motsvarar 100 kronor. 138 medarbetare! Under året ökar vi med 7 nyanställda. Vi är totalt 138 medarbetare på (inkl. dotterbolag), varav 44 % är kvinnor och 56 % är män. Medlemsförmåner Under sommaren nappar 445 simsugna HSB:are på att gratis lära sig simma, vilket motsvarar 23 skolklasser. En livsviktig medlemsförmån! 872 förtroendevalda deltar vid några av våra kostnadsfria utbildningar. På sommaren är vi ute på turné och besöker brf:er och hyresgäster, har grillkvällar och minglar. Årets höjdpunkter 445 HSB:are lär sig att simma helt gratis! Många flyttar in i sina nyproducerade lägenheter 24 lägenheter i HSB brf Rosenhyddan i Hököpinge 53 lägenheter i HSB brf Gråsejen 2 på Gamla Limhamn 32 hyreslägenheter vid Limhamns kalkbrott Antalet enskilda medlemmar i HSB Malmö ökar under året med Antalet nya bosparare är BOSPARRÅDET Bosparrådets uppdrag är att vara en länk mellan HSB Malmö och bosparfullmäktige och belysa frågor från bosparare. Bosparfullmäktige utsåg Sonja Jernström, Mats Andersson, Eva Gawell, Jan Wettbo, Anita Nicklasson och Ingalill Tillgren inleds ett arbete med att kartlägga s bosparare och deras behov. HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING

8 HSB MALMÖS FASTIGHETER FASTIGHETSBETECKNING LÄGE BYGGÅR/ OMB ÅR ANTAL LGH BOSTADSYTA LOKALYTA TOTALYTA TAXVÄRDE 2016 Arken 3 Möllevången 1929/ Arken 4 Möllevången Arken 5 Möllevången Arken 6 Möllevången Arken 7 Möllevången Bocken 7 Trelleborg Clara 13 Lugnet 1929/ Clara 14 Lugnet Delfinen 38 Trelleborg Draken 10 Bulltofta Erikstorp 6 Ribersborg Flaggskepparen 5 Västra Hamnen Flora 8 Rörsjöstaden Fyndet 7 Möllevången Fören 3 (HSB Turning Torso) Västra Hamnen Fören 3 (Turning Torso Gallery) Västra Hamnen Haren 29 Trelleborg Harven 14 & 15 Trelleborg Hedvig 9 Södervärn Husaren 4 Drottningtorget Judith 11 Rörsjöstaden 1929/ Judith 12 Rörsjöstaden 1929/ Kapellmästaren 4 Lindeborg Kapellmästaren 7 Lindeborg Kvadraten 66 Trelleborg Kvadraten 81 Trelleborg Lister 9 Ribersborg Maria 10 Rörsjöstaden 1900/ Maria 2 Rörsjöstaden 1929/ Maria 3 Rörsjöstaden 1929/ Maria 4 Rörsjöstaden 1929/ Maria 5 Rörsjöstaden 1929/ Maria 9 Rörsjöstaden 1929/ Myntet 3 Sorgenfri Myntet 6 Sorgenfri Myntet 8 Sorgenfri Nibelungen 1 Söderkulla Olga 10 Rörsjöstaden 1929/ Peterstorp 3 Ribersborg 1938/ Racketen 2 (Sportsbyn) Hyllie Ripan 14 Lugnet Rådjuret 6 Davidshall Sagan 15 Västra Sorgenfri Sagan 16 Västra Sorgenfri Skonaren 3 Västra Hamnen Slupen 1 Västra Hamnen Strutsen 24 Limhamn Spiggan 2 Sorgenfri Mark Timglaset 3 Möllevången 1935/ Vargen 6 Davidshall Vingsnäckan 2 (Grafiten) Limhamn Vingsnäckan 3 (Kalkhusen) Limhamn Örnen 4 Rådmansvången 1929/ HSB Sundsfastigheter AB Drivan 16 Möllevången Lekatten 4 Möllevången 1903/ Tonfisken 25 Limhamn Västra Hamnen Förvaltnings AB Bocken 3 Trelleborg Bocken 6 Trelleborg Mark Skånekompaniet Bocken AB Svedala 64:10 Svedala Svedala 4:3 Svedala Svedala Hyresfastigheter AB Bocken 5 Trelleborg Fastighets AB Borgbocken Ludvigsro 6 Dalaplan Ludvigsro 7 Dalaplan Ludvigsro 6 Förvaltning AB Koljan 7 Limhamn Skånekompaniet Koljan AB HSB Sundsfastigheter AB med dotterbolag TOTAL

9 Styrelse VALDA AV STÄMMAN CLAES CAROLI f 1948 Befattning: Ordförande Ledamot i s styrelse sedan: 2008 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2004 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Pensionär Förtroendeuppdrag inom HSB: Fullmäktig HSB Riksförbund, ordförande i HSB Riksförbunds valberedning HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Näset Övriga uppdrag inom HSB: Inga BJÖRN ANDERSSON f 1953 Befattning: Vice ordförande Ledamot i s styrelse sedan: Suppleant , ledamot sedan 2009 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2000 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Axelssons begravningsbyrå AB, Lund Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga CECILIA BOTHÉN f 1966 Befattning: Ledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2016 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1991 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Festo AB Förtroendeuppdrag: Ordförande i HSB brf Ryttmästaren HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Munken, HSB brf Ängdala Övriga uppdrag inom : Bosparrådet KENT ANDERSSON f 1955 Befattning: Ledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2016 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2006 Boendeform: Äganderätt Arbetsgivare: Förtroendevald i Malmö Stad Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga MAGNUS DAHL f 1961 Befattning: Ledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2016 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2016 (samt ) Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Midlife AB Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga JONAS HENRIKSSON f 1972 Befattning: Ledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2015 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2006 Boendeform: Äganderätt Arbetsgivare: Stena Recycling AB Förtroendeuppdrag inom HSB: Vice ordförande i HSB brf Astern, vice ordförande i HSB brf Leoparden 2 HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Almgården, HSB brf Magistern, HSB brf Tofta Övriga uppdrag inom HSB: Inga GIOVANNA BRANKOVIC f 1965 Befattning: Ledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2015 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1995 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Egen företagare Förtroendeuppdrag inom HSB : Vice ordförande i HSB brf Eken HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Kanslern Övriga uppdrag inom HSB: Inga ARBETSTAGARREPRESENTANTER PETER FRANK f 1960 Befattning: Arbetstagarledamot Ledamot i s styrelse sedan: 2005 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: Inte medlem Boendeform: Äganderätt Arbetsgivare: HSB Sunds fastigheter Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga ELVIS KARIC f 1977 Befattning: Arbetstagarsuppleant Suppleant i s styrelse sedan: 2015 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2015 Boendeform: Hyresrätt Arbetsgivare: Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga ISABELLE CANTNER f 1984 Befattning: Arbetstagarledamot Ledamot/Suppleant i s styrelse sedan: 2017 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2014 Boendeform: Hyresrätt Arbetsgivare: Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga JOAKIM NILSSON f 1985 Befattning: Arbetstagarsuppelant Suppleant i s styrelse sedan: 2017 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2017 Boendeform: Äganderätt Arbetsgivare: HSB Sundsfastigheter Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING

10 Ledning LEDNING Från vänster: Emmali Edenbrink, Mia Gustafson, Jonny Samuelsson, Michael Carlsson, Malin Sandvig och Marcus Johansson MICHAEL CARLSSON f 1963 Befattning: Vd Huvudsaklig utbildning: Ingenjör Senaste arbetsgivare: MKB HSB-medlem sedan: 1987 Anställd sedan: 2005 Boendeform: Bostadsrätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Suppleant i HSB brf Skogsmården HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Hackspetten Övriga uppdrag inom HSB: Ordförande i HSB Finansstöd, styrelseledamot i stiftelsen HSBs Garantifond, styrelseledamot i HSB ProjektPartner, styrelseledamot i HSB Riksförbund,styrelseledamot i HSB Affärsstöd Arvode för övriga uppdrag inom HSB: Stiftelsen HSBs Garantifond och HSB Riksförbund, kr/ möte samt HSB ProjektPartner, /år MARCUS JOHANSSON f 1975 Befattning: Chef HSB Sundsfastigheter Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör Senaste arbetsgivare: BLF Fastigheter HSB-medlem sedan: 2018 Anställd sedan: 2002 Boendeform: Äganderätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga EMMALI EDENBRINK f 1976 Befattning: HR-chef Huvudsaklig utbildning: Beteendevetare Senaste arbetsgivare: Sydkraft AB/Uniper HSB-medlem sedan: 2017 Anställd sedan: 2017 Boendeform: Bostadsrätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga MIA GUSTAFSON f 1960 Befattning: Kommunikations- och medlemschef Huvudsaklig utbildning: Kommunikatör Senaste arbetsgivare: Skånetrafiken HSB-medlem sedan: 2011 Anställd sedan: 2012 Boendeform: Bostadsrätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Ärö Övriga uppdrag inom HSB: Inga JONNY SAMUELSSON f 1971 Befattning: Stabschef Huvudsaklig utbildning: Ekonom Senaste arbetsgivare: MW Security HSB-medlem sedan: 2008 Anställd sedan: 2006 Boendeform: Äganderätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Idogheten Övriga uppdrag inom HSB: Inga MALIN SANDVIG f 1968 Befattning: Förvaltningschef Huvudsaklig utbildning: Ekonom Senaste arbetsgivare: AF Bostäder HSB-medlem sedan: 2011 Anställd sedan: 2011 Boendeform: Äganderätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Sälgen Övriga uppdrag inom HSB: Inga Marcus Johansson är ny i ledningsgruppen sedan januari

11 Valberedning och revisorer VALBEREDNING OCH REVISORER FÖRENINGENS VALBEREDNING Valberedningens arbete styrs av tre dokument: HSB Malmös stadgar, valberedningens policy och HSBs kod för föreningsstyrning. Efter föreningsstämman har de möte och analyserar tidigare arbete och lägger upp strategi framåt. I november träffar de styrelsens ledamöter, vd och revisorer individuellt för en kort intervju. De informerar brf:er och bosparare om vilka ledamöter vars mandattid utgår och att det är dags att nominera. I början på året intervjuas de nominerade och på föreningsstämman presenterar valberedningen sitt förslag. De deltar kontinuerligt på s representant- och informationsmöten. INGRID HOLMBERG f 1942 Befattning: Sammankallande ledamot Ledamot i s valberedning sedan: 2003 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1975 Boendeform: Äganderätt Arbetsgivare: Pensionär Förtroendeuppdrag inom HSB: Fullmäktigeledamot i bospargruppen HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Sigge, HSB brf Sundsterrassen, HSB brf Visenten, HSB brf Marietorp Övriga uppdrag inom HSB: Inga MONICA BERMSTEN f 1944 Befattning: Ledamot Ledamot i s valberedning sedan: 2008 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1997 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Pensionär Förtroendeuppdrag inom HSB: Ledamot valberedningen HSB brf Domaren HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Silversmeden och HSB brf Konstnären Övriga uppdrag inom HSB: Inga ROLF BRANDT f 1946 Befattning: Ledamot Ledamot i s valberedning sedan: 2006 Arvode: kr + mötes arvode HSB-medlem sedan: 1980 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Pensionär Förtroendeuppdrag inom HSB: Arne Axrups stipendiefond HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Roxen Övriga uppdrag inom HSB: Inga YVONNE MALMROS f 1948 Befattning: Ledamot Ledamot i s valberedning sedan: Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1992 Boendeform: Bostadsrätt. Arbetsgivare: Pensionär. Förtroende uppdrag inom HSB: Ledamot i s fullmäktige HSB-ledamotsuppdrag: HSB brf Bikupan, HSB brf Hansgården Övriga uppdrag: Inga HENRIK SVENSÄTER f 1987 Befattning: Ledamot Ledamot i s valberedning sedan: 2015 Arvode: kr + mötes arvode HSB Medlem sedan: 2010 Boendeform: Bostadsrätt Arbetsgivare: Lunds Kommun Förtroendeuppdrag inom HSB: Ledamot i HSB brf Bollebygd HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga FÖRENINGENS REVISORER Vid föreningsstämman valdes Lena Andersson och Tommy Johansson till revisorer. HSB Riksförbund har utsett KPMG till revisionsbolag. David Olow representerar KPMG. Styrelsen träffar revisorerna minst två gånger per år. LENA ANDERSSON f 1954 Befattning: Förtroendevald revisor Revisor i sedan: 2005 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 1980 Boendeform: Bostadsrätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Revisor i HSB brf Henriksdal, HSB brf Brotorp, HSB brf Kraften Arbetsgivare: Driver sedan 1992 en redovisningsbyrå som enskild firma. Ingår i Srf konsulterna sedan Srf Auktoriserad Redovisningskonsult sedan 2006 HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga TOMMY JOHANSSON f 1948 Befattning: Förtroendevald revisor Revisor i sedan: 2009 Arvode: kr + mötesarvode HSB-medlem sedan: 2000 Boendeform: Bostadsrätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Ordförande i HSB brf Sandstenen, fullmäktig Arbetsgivare: Pensionär HSB-ledamotsuppdrag: Inga Övriga uppdrag inom HSB: Inga DAVID OLOW f 1963 Befattning: Extern revisor Revisor i sedan: 2012 HSB-medlem sedan: Inte medlem Boendeform: Äganderätt Förtroendeuppdrag inom HSB: Inga Arbetsgivare: KPMG HSB-ledamotsuppdrag: Inga HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING

12 Föreningsstyrningsrapport FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT HSB-RÖRELSENS GEMENSAMT UTARBETADE STYRDOKUMENT Nya styrdokument antogs på Riksförbundets stämma Dessa gäller från januari 2016 och tillsvidare. Vid varje HSB-stämma i HSB Riksförbund (udda år) finns det möjlighet att ompröva styrdokumenten. har för 2017 i sin verksamhetsplanering och uppföljning utgått från de dokument som gäller från och med Denna rapport beskriver hur följer de av Förbundsstämman fattade besluten. HSB KOMPASSEN Styrdokumentet HSB Kompassen har beslutats att vara HSB-rörelsens övergripande vägvisare för all verksamhetsplanering och den ligger till grund för s egen verksamhetsplanering. HSB KOD FÖR FÖRENINGSSTYRNING Den av HSB-rörelsen framtagna Kod för föreningsstyrning infördes 2008 i HSB-föreningen. Under 2017 har valberedningen i sitt arbete utgått från den kod som antogs på Riksförbundets stämma 2015, vilket även resulterat i att en instruktion för valberedningens arbete fastställts på ordinarie föreningsstämma. HSB VARUMÄRKESRIKTLINJER För att underlätta arbetet med att skapa ett starkt och enhetligt varumärke har HSB Varumärkesriktlinjer tagits fram. följer på alla sätt de gemensamt antagna riktlinjerna. UTVÄRDERING AV STYRELSEARBETET s styrelse gör årligen en utvärdering av sitt eget arbete. Styrelseledamöterna får enskilt, via e-post, svara på frågor om kompetens, engagemang etc. Resultatet av undersökningen diskuteras i styrelsen och redovisas för valberedningen. HSB FÖRENINGSSTYRNING Som grund för HSBs föreningsstyrning ligger de regler som följer av lagen om ekonomiska föreningar, HSBs stadgar och Koden. Därutöver finns fler gemensamma styrdokument samt att varje förening har kompletterande och egna arbetsordningar, policys, fastställda mål, verksamhetsplaner etc. för verksamheten. Koden är ett komplement till lagar och stadgar. I Koden ställs högre krav på föreningsstyrning än vad lagen kräver, och det är viktigt att det är så eftersom HSB är en medlemsägd organisation där varje medlem ska ha rätt till insyn och kontroll. Samtidigt finns det genom principen följ eller förklara en möjlighet för föreningen att avvika från kraven om det i det enskilda fallet anses innebära bättre föreningsstyrning, det vill säga ökad medlemsnytta. Nedanstående punkter utgör den del av detta styrdokument som årligen ska följas upp och redovisas enligt principen följ eller förklara. Punkterna är uppdelade enligt följande rubriker: 1. Föreningsstämma 2. Valberedning 3. Styrelse 4. Vd och ledande befattningshavare 5. Information om föreningsstyrning Styrelsen för började följa koden redan 2008 och har för 2017 följt kodens intentioner och bestämmelser enligt nedanstående redovisning. INTERN KONTROLL OCH FINANSIELL RAPPORTERING Kvaliteten i den finansiella rapporteringen säkerställer styrelsen genom årligt beslut om finanspolicy, som följs upp tertialsvis med finans- och riskrapport till styrelsen från vd och administrativ chef. Rapporten innehåller bland annat de finansiella nyckeltal som HSBs Kod för föreningsstyrning anger. Tertialsvis presenteras bokslut för styrelsen. Löpande granskning sker av revisorer. Två gånger om året går revisorerna igenom sina granskningsrapporter med styrelse och ledning. På hösten avser granskningsrapporten i första hand förvaltning och löpande redovisning med internkontroll och på våren avser rapporten bokslut och årsredovisningar. 12 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

13 Föreningsstyrningsrapport REGLER FÖR FÖRENINGSSTYRNING 1. FÖRENINGSSTÄMMA FÖLJER 1 1 Information inför föreningsstämma Ja 1 2 Genomförande av föreningsstämma Ja 2. VALBEREDNING 2 1 Tillsättning av valberedning Ja 2 2 Valberedningens uppgifter Nej 2 3 Valberedningens utbildning Ja 3. STYRELSE 3 1 Styrelsens sammansättning Ja 3 2 Styrelsens arbetsform Ja 3 3 Styrelsens ledamöter Ja 3 4 Styrelsens ordförande Ja 3 5 Styrelsens uppgifter Ja 3 6 Utvärdering av styrelse Ja 3 7 Styrelsens utbildning Ja 4. VD OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 4 1 Vd:s uppgifter Ja 4 2 Ersättning till ledande befattningshavare Ja 4 3 Utbildning av vd och ledande befattningshavare Ja 5. INFORMATION OM FÖRENINGSSTYRNING 5 1 Årsredovisning och finansiell rapportering Ja 5 3 Föreningsstyrningsrapport* Ja * I HSBs Kod för föreningsstyrning finns ett korrekturfel där avsnitt 5.2 felaktigt benämnts 5.3 REDOVISADE AVVIKELSER Tabellen ovan är en aggregerad skala och under avsnitt två finns tre avvikelser : Valberedningen föreslår inte arvode till styrelseordförande, styrelseledamöter, revisorer och andra funktionärer då det framgår av arvodesreglementet. har för att öka transparensen i organisationen valt att arbeta med ett arvodesreglemente. I detta framgår hur och på vilket sätt de förtroendevalda arvoderas : Då det gäller omfattningen av revisorns tjänster till föreningen utöver revision under de tre senaste åren saknas detta för lekmannarevisorerna : Valberedningens redogörelse ska även lämnas på föreningens webbplats och ska särskilt motivera förslag mot bakgrund av kravet om att en jämn könsfördelning ska eftersträvas, text om motivering och könsfördelning saknas. HSB Malmö har under året arbetat med en ny instruktion till valberedningen som bättre är anpassad till koden. REVISORSYTTRANDE OM FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORT Till Föreningsstämman i ek för. Det är styrelsen som har ansvaret för föreningsstyrningsrapporten för räkenskapsåret 2017 och för att den är upprättad i enlighet med HSBs Kod för föreningsstyrning. Som underlag för vårt uttalande om att en föreningsstyrningsrapport har upprättats, har vi läst föreningsstyrningsrapporten och bedömt dess innehåll baserat på vår kunskap om föreningen. Baserat på vår översiktliga granskning anser vi att en föreningsstyrningsrapport har upprättats, och att dess information är förenlig med HSBs Kod för föreningsstyrning. Malmö den 1 mars 2018 David Olow Auktoriserad revisor, KPMG AB Tommy Johansson Lena Andersson HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING

14 Förvaltningsberättelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för ek för, org nr , får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret VERKSAMHETEN en omfattas av moderföreningen HSB Malmö ek för med HSB Sundsfastigheter AB och dess dotterbolag. en bedriver verksamhet i Malmö, Burlöv, Lomma, Svedala, Trelleborg och Vellinge kommuner. omfattar medlems- och förvaltningsservice, nyproduktion, finansverksamhet och central administration. HSB Sundsfastigheter och dess dotterbolag bedriver fastighetsförvaltning. Fastighetsbeståndet omfattar (2 104) lägenheter och (44 520) kvm lokaler. ek för exploaterar tillsammans med HSB Produktion AB mark i Hököpinge genom HSB Betladan Exploatering HB och för övrig nyproduktion genom HSB Projekt i Malmö Nr 1 AB, HSB Projekt i Malmö Nr 2 AB samt HSB Projekt Holding i Malmö AB. Bolagen ägs till 50 procent av ek för och till 50 procent av HSB Produktion AB. ÄGARFÖRHÅLLANDEN Ägarförhållanden / Medlemmar Ökn.(+)/Minskn.( ) Antal bostadsrättsföreningar / 0 Antal enskilda medlemmar Totalt är en ekonomisk förening som ägs med en andel vardera av 254 bostadsrättsföreningar och enskilda medlemmar. Detta är en ökning med (649) enskilda medlemmar och 0 (2) bostadsrättsföreningar. Nettoökningen utgör således medlemmar. Under året nytillkomna bostadsrättsföreningar är HSB brf Konduktören. Brf Myrstacken i Malmö har trätt i likvidation. Antal bosparande medlemmar med Bosparkonto har ökat med (157) personer till (6 139). Antal bosparpoäng som krävts under perioden har varit som högst (1 387) poäng och som lägst 0 (0) poäng. Snittvärdet för de totalt 404 (419) nyinflyttningarna har varit 105 (129) poäng. VÄSENTLIGA HÄNDELSER Försäljningar Under året har samtliga aktier i HSB ProjektPartner avyttrats till HSB Riksförbund. Vinsten uppgår till 135,3 MSEK och i utbyte erhåller ek för ökade andelar i HSB Riksförbund. Transaktionen medför ingen likviditetspåverkan. HSB Riksförbund skapar nu en nationell organisation och det frigörs finansiella resurser för ökad digitalisering och nya tjänster. Inga fastighetsförsäljningar har genomförts under året. Ombyggnationsprojekt Under året har omfattande renovering av fastigheterna Maria 9, 10 och Olga 10 i Rörsjöstaden genomförts. Sekelskifteshusen fick nya fönster, tak och fasaderna renoverades och återställdes till originalutförande. Fastighetsförvärv I maj förvärvades fastigheterna Ludvigsro 6 & 7 vid Södervärn med sammanlagt 38 lägenheter genom bolag och den 1 september förvärvades Koljan 7 på Limhamn med 10 lägenheter samt lokaler genom bolag. Sammanlagt har 48 lägenheter förvärvats under året. Förvärv har även skett av marken Spiggan 2 vid Sorgenfri i Malmö. Nyproduktion På Kalkbrottet på Limhamn har inflyttning skett i Grafitens 32 yteffektiva hyreslägenheter som färdigställdes under tidig vår. I Limhamn är nu alla 96 bostadsrättslägenheter inflyttade på Gråsejen med en fantastisk utsikt över Öresund. I Hököpinge pågår produktionen av HSB brf Rosenhyddan där första delen av de sammanlagt 54 fantastiska radhuslägenheterna med lantligt läge är inflyttade och sista etappen är klar för inflyttning våren På Hyllie i kvarteret Sportsbyn pågår även produktion av HSB brf Sportsbyn med 89 bostadsrättslägenheter med förväntad inflyttning i slutet av Vid Limhamns Sjöstad pågår produktionen av HSB brf Kaptenen med 99 bostadsrättslägenheter i direkt anslutning till Öresund med inflyttning under I samtliga projekt har försäljningen varit väldigt stark och vid periodens utgång var 98% sålt. Kommande projekt vid Sorgenfri med 55 lägenheter i HSB brf Konduktören säljstartades i januari 2018 och ett hyresrättsprojekt i samma kvarter med 52 hyreslägenheter byggstartas under våren HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

15 Förvaltningsberättelse KONCERNEN ens nettoomsättning uppgick under året till 344,8 (320,1) MSEK och rörelseresultat exklusive engångsposter uppgick till 49,3 (53,1) MSEK vilket är något lägre än föregående år beroende på lägre marginaler i förvaltningen. Justerad resultaträkning Nettoomsättning 344,8 320,1 Direkta kostnader 254,4 225,4 Bruttoresultat 90,4 94,7 Rörelsekostnader 41,1 41,6 Rörelseresultat exkl. engångsposter 49,3 53,1 Engångsposter 28,1 14,9 Rörelseresultat 77,4 68,0 Den ökade omsättningen beror främst på helårseffekter av förvärvade och nyproducerade fastigheter samt förbättrade intäkter i förvaltningen. Rörelseresultatet stärks genom ett starkt resultat från nyproduktion. Engångsposter om 28,1 (14,9) MSEK avser: MODERFÖRENINGEN HSB MALMÖ EK FÖR Moderföreningens nettoomsättning uppgick under året till 117,0 (112,4) MSEK. Resultat efter finansiella poster uppgick till 126,6 ( 13,0) MSEK. Omsättningen i moderföreningen har ökat genom bättre tjänsteförsäljning. Rörelseresultatet påverkas främst av försäljningen av HSB ProjektPartner till HSB Riksförbund som genererar en vinst om 135,3 MSEK. HSB SUNDSFASTIGHETER AB Totala intäkter uppgick till 240,3 (222,6) MSEK. Intäktsökningen är hänförlig till helårseffekter på förvärvade och nybyggda fastigheter samt ordinarie hyreshöjningar. Hyresbortfallet uppgick till låga 1,0 (2,7) procent. Driftnettot har utvecklats positivt och uppgick till 153,4 (141,3) MSEK. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 4,1 (22,2) MSEK då ränteswappar har lösts ut med 44,5 MSEK för att sänka framtida räntekostnader. Nedskrivning av mark i HSB Betladan 10,2 Vinst från nyproduktion 38,3 Summa 28,1 KONCERNENS BOLAG I SAMMANDRAG Sammandrag HSB Sunds fastigheter Övriga bolag Elimineringar Belopp i MSEK RESULTATRÄKNINGAR Omsättning Rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Resultat efter finansnetto bidrag och skatt Resultat efter skatt Varav engångsposter BALANSRÄKNINGAR Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING

16 Förvaltningsberättelse ek för HSB MALMÖ-KONCERNENS LEGALA STRUKTUR HSB Betladan Exploatering HB HSB Projekt i Malmö Nr 1 AB HSB Projekt i Malmö Nr 2 AB HSB Projekt Holding i Malmö AB % 100 % HSB Sundsfastigheter AB Sundsfastigheter Holding AB Västra Hamnen Förvaltnings AB Skånekompaniet Bocken AB Svedala Hyresfastigheter AB Fastighets AB Borgbocken Ludvigsro 6 Förvaltning AB Skånekompaniet Koljan AB Fören Holding I i Malmö AB Fören Holding II i Malmö AB Fören Fastigheter i Malmö AB Intressebolag Helägda dotterbolag FEMÅRSÖVERSIKT FÖR KONCERNEN RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i MSEK * Nettoomsättning 344,8 320,1 290,2 285,1 276,8 Kostnad för sålda varor och tjänster 254,4 225,4 207,3 204,3 201,6 Bruttoresultat 90,4 94,7 82,9 80,8 75,2 Försäljnings och administrationskostnader 41,1 41,6 35,7 34,0 32,4 Poster av engångskaraktär 28,1 14,9 10,0 1,9 1,3 Rörelseresultat 77,4 68,0 57,2 48,7 41,5 Finansiella poster 58,1 49,2 39,2 48,2 79,8 Resultat efter finansiella poster 135,5 18,8 18,0 0,5 38,3 Skattekostnader 9,3 0,7 0,7 14,0 32,9 Årets resultat 144,8 18,1 18,7 14,5 5,4 BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i MSEK * Tillgångar Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder * Justerad för K3 16 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

17 w Förvaltningsberättelse FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE HSB Turning Torso och HSB Turning Torso Gallery Övriga fastigheter* Totalt marknadsvärde Ökning/minskning 9,6 % 5,6 % 7,8 % 4,3 % 1,4 % Bokfört värde Orealiserat övervärde * Markinnehav och pågående projekt har ej värderats utan ingår med dess bokförda värden. NAI Svefa, vars fastighetsvärderare är auktoriserade av Samhällsbyggarna, har genomfört värderingar av koncernens fastigheter. Marknadsvärdet är värderingsinstitutets uppfattning om det mest sannolika priset vid en tänkt försäljning på en fri och öppen fastighetsmarknad. Värdebedömningarna är i huvudsak baserade på nyckeltal avseende direktavkastningskrav per fastighet i förhållande till normaliserade driftnetton samt noterade prisnivåer per kvadratmeter bostads- och lokalarea, vilka kan härledas ur marknaden genom ortsprisanalys. Ortsprisanalyserna kompletteras av marknadssimuleringar, där objektens avkastningsvärden är beräknade med utgångspunkt i tioåriga kassaflödesanalyser. Deras samlade bedömning är att marknadsvärdet för fastighetsbeståndet i HSB Sundsfastigheter AB med dotterbolag uppgår till (4 874) MSEK per Jämfört med föregående år innebär detta en ökning med förvärv inkluderade på 9,6 (5,6) procent. Fastigheternas bokförda värde, inklusive mark, uppgår till (3 281) MSEK vilket innebär att koncernens bedömda marknadsvärde överstiger bokfört värde med (1 593) MSEK. LIKVIDITET OCH FINANSIERING ens disponibla likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter uppgick per balansdagen till 762,2 (739,6) MSEK. Motsvarande belopp för moderföreningen var 269,2 (246,6) MSEK. ens skulder till kreditinstitut uppgick per balansdagen till 1 810,0 (1 810,0) MSEK. Motsvarande belopp för moderföreningen var 0,0 (0,0) MSEK. Likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter överstiger avräkningsskulden till förvaltade bostadsrättsföreningar vilket innebär att HSB Malmö med dotterbolag har mer än full täckning för denna skuld. FINANSIELLA RISKER Finanspolicyn för fastställs årligen av styrelsen, vilket senast skedde den 15 juni Finanspolicyn omfattar koncernens regler, riktlinjer och limiter för hanteringen av bl. a. likviditetsförvaltning, kreditgivning och skuldförvaltning. De finansiella risker som HSB Malmö är utsatt för definieras som finansieringsrisk, ränterisk och kreditrisk. Finansieringsrisk uppstår vid svårigheter att återfinansiera förfallet lån eller om återfinansiering endast kan ske till kraftigt ökade kostnader. För att minimera kostnader för koncernens upplåning och för att säkerställa att finansiering kan erhållas, har föreningen tecknat en kontokredit som täcker behovet av rörelsekrediter samt kreditlöften som säkrar våra föreningars inlånade medel. Under året har krediter och lånelöften om totalt 660 MSEK refinansierats med löptider om 3 år för att bibehålla en låg finansieringsrisk. Även om återfinansieringsrisken ökat något efter finanskrisen och efterföljande ökade regleringar, bedöms s samlade risk i detta avseende som låg. ens bestånd av egna bostadsfastigheter i företrädesvis centrala Malmö har ett bestående värde även med kort varsel. Ränterisk avser den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Upplåningen som är räntebärande medför att koncernen exponeras för ränterisk. En förändring av räntenivån med +/- 1 procentenhet vid antagandet om oförändrad lånevolym skulle påverka koncernens räntekostnad med 15,9 (14,2) MSEK. Kreditrisk avser risken att en kredittagare för sent, eller endast delvis eller inte alls, infriar sina betalningsförpliktelser mot föreningen på grund av betalningssvårigheter eller konkurs. s kunder är i huvudsak bostadsrättsföreningar och hyresgäster i egna fastigheter. Kreditriskerna bedöms som begränsade. I syfte att minska finansiella risker avseende nyproduktion produceras samtliga projekt i gemensamma intressebolag med HSB Produktion AB. HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING

18 Förvaltningsberättelse AVRÄKNINGSSALDO MED BOSTADSRÄTTS- FÖRENINGAR ek för är sedan 2008 registrerat hos Finansinspektionen enligt Lagen om inlåningsverksamhet (2004:299). Insatta medel används för finansiering av Föreningens ordinarie verksamhet. Insatta medel omfattas inte av Lagen (1995:1571) om insättningsgaranti och kan förloras i händelse av Föreningens obestånd. ens förvaltade medel (avistamedel) säkerställs enligt s finanspolicy genom likvida medel, kontokredit och lånelöften. Per den 31 december uppgick BRF:s inlånade medel på avräkningskontot till 674 (572) MSEK och summan av koncernens likvida medel, checkräkningskrediter och lånelöften uppgick till 762 (740) MSEK. Säkerhet för lånelöften utgörs i första hand av överenskomna, men ej uttagna, pantbrev för fastigheter i dotterbolag. s avräkningslikviditet mot bostadsrättsföreningarna uppgick till 108 %. Minimikravet är 100 % enligt HSB:s Kod för föreningsstyrning vilket gör att inlånade avistamedel är skyddade fullt ut. INVESTERINGAR I ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR ens investeringar i materiella anläggningstillgångar uppgick till 147,6 (211,9) MSEK, varav förvärv av dotterföretag utgör 71,4 (17,1) MSEK. Motsvarande belopp för moderföreningen var 1,9 (1,5) MSEK. Avyttring av materiella anläggningstillgångar uppgick i koncernen till 2,5 (0,2) MSEK och i moderföreningen till 0,0 (0,2) MSEK. MILJÖ OCH KLIMAT är sedan 2012 ISO-certifierad med 9001:2015. Genom att kontinuerligt arbeta med ständiga förbättringar för ökad kvalité, förväntar vi oss en säkrare leverans, och på sikt nöjdare kunder, medlemmar och anställda. I december genomfördes en förnyelserevision av våra verksamheter enligt ISO 9001:2015 med ett positivt resultat och endast en mindre avvikelse, vilket innebär att hela vår verksamhet är fortsatt certifierad enligt ISO 9001:2015. Under 2018 kommer möjligheterna att utredas för att även certifiera våra verksamheter med ISO för att få en starkare koppling till social hållbarhet. ÖVRIGT är en medlemsägd förening. För att bli medlem löser man en insats och betalar årsavgift. Insatsen är 500 kronor för samtliga kategorier av medlemmar. Årsavgiften är 300 kronor för medlem som inte bor i HSB bostadsrätt. Medlem boende i en HSB bostadsrätt betalar 415 kr genom sin förening. Till s årsmöte 2017 inkom 20 (24) motioner. Mötet beslutade att bifalla 1 (5) stycken. Den som bifölls belyser problemet att det kan bli allt svårare att finna ledamöter i den egna bostadsrättsföreningen, vilket kan leda till att bostadsrättsföreningen väljer in ledamöter, som inte är bosatta i föreningen. STYRELSENS ARBETE Ordinarie föreningsstämma hölls den 8 april 2017 och inga styrelseförändringar skedde. Styrelsen har följande sammansättning: Claes Caroli, HSB brf Näset, ordförande Björn Andersson, HSB brf Valby, ledamot Cecilia Bothén, HSB brf Ryttmästaren, ledamot Giovanna Brankovic, HSB brf Eken, ledamot Jonas Henriksson, HSB brf Astern, ledamot Kent Andersson, Bospargruppen, ledamot Magnus Dahl, Bospargruppen, ledamot Till föreningsrevisorer omvaldes Lena Andersson och Tommy Johansson. Till revisorssuppleant valdes Agneta Sjöström. Fackliga representanter i styrelsen efter stämman har varit Isabelle Cantner och Joakim Nilson-Ingves (suppleant) från Unionen samt Peter Frank och Elvis Karic (suppleant) från Fastighetsanställdas Förbund. Styrelsen bestod efter årets stämma av sju ordinarie ledamöter och två arbetstagarledamöter med två suppleanter. Enligt stadgarna ska styrelsen bestå av minst sju och högst elva ledamöter. Styrelsen följer verksamheten såväl genom det ordinarie styrelsearbetet som genom den löpande kontakten mellan styrelsemötena. Under 2017 har styrelsen haft 11 protokollförda sammanträden. Dessa har bland annat hållits i samband med avgivande av delårsrapport och årsredovisning. Ett sammanträde har behandlat budget. Utöver detta har sju fördjupningsmöten hållits med affärsområdena för en mer fördjupad verksamhetsanalys. Styrelsen har arbetat i enlighet med den arbetsordning som den har fastställt. 18 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

19 Förvaltningsberättelse NÄRVARO VID PROTOKOLLFÖRDA STYRELSEMÖTEN 2017 Styrelsemöte nr Not Datum 2 feb 2 mar 30 mar 10 apr 10 apr 4 maj 15 jun 31 aug 5 okt 6 nov 7 dec Ordinarie styrelsemöten Konst. Extra Claes Caroli, Styrelsens ordförande Björn Andersson, Vice ordförande Jonas Henriksson, Ledamot Giovanna Brankovic, Ledamot Kent Andersson, Ledamot Cecilia Bothén, Ledamot Magnus Dahl, Ledamot Maria Larsson, Arbetstagarledamot 2,3 Isabelle Cantner, Arbetstagarledamot 5,6,7 Peter Frank, Arbetstagarledamot Jörgen Åkesson, Arbetstagarledamot 1 Malin von Sydow, Suppleant arbetstagarledamot 1 Joakim Ingves-Nilsson, Suppleant arbetstagarledamot 4 Elvis Karic, Suppleant arbetstagarledamot Noteringar Övriga sammankomster 1 Avgick På följande datum har fördjupningsmöten och styrelsekonferenser hållits 2 Tillträdde som arbetstagarledamot Förvaltning 8/3 3 Avgick som arbetstagarledamot Ekonomi 16/2, 25/9, 30/11 4 Tillträdde som suppleant arbetstagarledamot Nyproduktion 8/6, 5/10 5 Tillträdde som suppleant arbetstagarledamot Medlem 8/3 6 Avgick som suppleant arbetstagarledamot Styrelseutvärdering 2/2 7 Tillträdde som arbetstagarledamot Motionsgenomgång 16/2 Styrelsekonferens 8 9/6 Strategikonferens 5 6/10 FÖRÄNDRING EGET KAPITAL HSB MALMÖ Andelskapital Reservfond Balanserade Totalt vinstmedel Ingående balans Insatser nettoförändring Förskjutning mellan fritt och bundet Årets resultat Belopp vid årets utgång KONCERN Andelskapital Reservfond Balanserade Totalt vinstmedel Ingående balans Insatser nettoförändring Förskjutning mellan fritt och bundet Årets resultat Belopp vid årets utgång FRAMTIDA UTVECKLING s kärnverksamhet, som består i att leverera kvalitativa förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar, är stabil och utvecklas fortlöpande. Vårt mål är ökad medlemsnytta och en långsiktigt hållbar ekonomi. Detta ger trygghet för våra medlemmar, ägare och kunder. Service, öppenhet och kvalitet är ledorden som skall ge oss fortsatt fokus på medlemsnytta och ekonomisk hållbarhet. ens helårsresultat, exklusive engångsrelaterade poster, bedöms för 2018 bli i nivå med resultatet för FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till föreningsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat Årets resultat Summa Styrelsen och verkställande direktören föreslår att: Till reservfonden avsättes Till balanserade vinstmedel avsättes Summa HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING

20 Nyckeltal NYCKELTAL FÖR KONCERNEN NYCKELTAL FÖR KONCERNEN Driftsnetto fastigheter, MSEK 162,8 148,9 135,0 131,3 128,0 Årets resultat, MSEK 144,8 18,1 18,7 14,5 5,4* Avkastning på eget kapital, % 15,0 2,3 2,2 0,1 3,5 Avkastning på totalt kapital, % 5,7 2,1 1,9 1,7 1,9 Kassalikviditet, % 25,7 25,4 24,5 42,6 28,8 Tillgänglig likviditet, % 68,6 73,3 82,4 117,0 122,6 Soliditet, % 24,6 22,4 23,1 23,7 25,1 Justerad soliditet enligt HSBs kod, % 45,7 44,0 44,0 46,2 46,2 Avräkningslikviditet, % 108,4 127,1 138,2 212,8 237,3 Skuldsättningsgrad, gånger 3,0 3,3 3,1 3,0 2,8 Räntetäckningsgrad, gånger 2,6 1,3 1,4 1,0 0,7 Medelantal anställda Antal enskilda medlemmar Antal bostadsrättsföreningar Totalt antal medlemmar * Justerad för K3 DEFINITIONER Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansiella poster, plus finansiella kostnader, i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Kassalikviditet Omsättningstillgångar minus lager och pågående arbeten i förhållande till kortfristiga skulder. Tillgänglig likviditet Omsättningstillgångar och outnyttjade kreditfaciliteter minus lager och pågående arbeten i förhållande till kortfristiga skulder. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Justerad soliditet enligt HSBs kod (Eget kapital +/ över- eller undervärden skattejusterad) / (Balansomslutning +/ över- eller undervärden minus likvida medel). Skall överstiga 15 % i enlighet med HSBs Kod för föreningsstyrning. Avräkningslikviditet Kassa och bank, kortfristiga placeringar och outnyttjade kreditfaciliteter i förhållande till bostadsrättsföreningarnas inlånade avistamedel. Skall överstiga 100 % i enlighet med HSBs Kod för föreningsstyrning. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. 20 HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING 2017

21 Resultaträkning RESULTATRÄKNING KONCERN HSB MALMÖ Belopp i TSEK Not Nettoomsättning 3, Kostnad för sålda varor och tjänster 2,4,5, Bruttoresultat Försäljningskostnader 2, Administrationskostnader 2,6, Resultat från andelar i intresseföretag * Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat Resultat från andelar i intresseföretag * Resultat från övriga värdepapper och fordringar Övriga finansiella intäkter Övriga finansiella kostnader Resultat efter finansnetto Bokslutsdispositioner, koncernbidrag Skatt Årets resultat * I koncernen klassificeras resultat från intressebolag enligt K3 inom rörelseresultatet medan i moderbolaget klassificeras motsvarande enligt ÅRL som finansiell post. HSB MALMÖ ÅRSREDOVISNING