Årsredovisning. AB GotlandsHem. AB GotlandsHem

Transkript

1 Årsredovisning 2009 AB GotlandsHem AB GotlandsHem

2 Årsstämma hålls i Erlanderska rummet, Wisby Hotel, Visby Tisdagen den 8 april 2010 kl 11:00 INNEHÅLL Sidan 2009 i sammandrag 3 VDs rapport 4 Styrelse, VD och revisorer 6 Förvaltningsberättelse 7 Resultaträkning 11 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 14 Noter 15 Revisionsberättelse 22 Granskningsrapport 23 Socialt bokslut 24 Miljöredovisning 29 Lägenhetsbestånd 33 AB GotlandsHem

3 2009 i sammandrag Flerårsjämförelse Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Antal årsanställda Soliditet 10,3% 10,5% 10% Avkastning eget kapital 3,7% 4,7% 11,1% Antal lägenheter Hyresbortfall bostäder 0,6% 0,7% 0,7% Fastighetsunderhåll AB GotlandsHem

4 VD har ordet I och med att år 2009 gått till ända kan AB GotlandsHem avsluta sitt 51:e verksamhetsår. Trots finanskris och en turbulent arbetsmarknad har 2009 varit ett bra år för GotlandsHem. Som nytillträdd Vd från 1 juli har fokuset självklart varit att så fort som möjligt komma in i företagets verksamheter. Ledningsgruppen har utgjort ett bra forum för detta samt att personalen i övrigt verkligen underlättat processen. Chefsbytesseminarium med ledning och avgående Vd samt en bra överlämning har gjort att mycket tid kunnat sparas i starten. Arbetet med att utveckla nya styrdokument för företaget som genomfördes under hösten har varit en nyttig resa. Nu finns ett nytt Balanserat styrkort för och en verksamhetsplan för Utöver detta har styrelsen tillsammans med företagsledningen tagit fram en strategisk inriktning för perioden I och med detta har vi en stabil planeringsgrund att stå på åren framöver. Under 2010 skall dokumenten implementeras i organisationen samt en strukturerad uppföljning av beslutade aktiviteter genomföras. För att förbättra informationen till hyresgästerna togs under hösten fram en ny tidning benämnd Hyresgästen. Tanken är att tidningen skall ges ut med två nummer per år. Ett utvecklat koncept inom ramen för trygghetsarbetet har tagits fram tillsammans med Socialförvaltningen i Gotlands kommun (SOF). Konceptet innebär att beroendeverksamhetens fältgrupper rycker ut i samband med störningsärenden. Fördelen med detta är att vi dels kommer att kunna verka över hela Gotland, vilket inte varit fallet tidigare, samt att kompetensen hos personalen för att hantera olika ärenden ökat. Vi har tecknat ett ettårigt avtal med SOF och utvärdering kommer att ske under hösten. Som framgår av förvaltningsberättelsen så är trycket på bostäder stort i Visbyområdet, i alla fall om man ser på intresseanmälningarna till lägenheter. På landsbygden råder en bedömd balans mellan tillgång och efterfrågan. Höga kostnaden för nyproduktion är ett bekymmer. Detta är inget Gotlandsfenomen utan ser likartat ut i landet. En konsekvens kan bli, för att få ekonomi i nyproduktionen, att man enbart kan bygga i attraktiva lägen där det är möjligt att få ut de högre hyresnivåerna. Att hitta modeller för rimliga produktionskostnader och i förlängningen rimliga hyresnivåer är en utmaning för alla parter. Frågan om tillgång till byggbar mark till rimliga priser kommer att vara en viktig faktor för att kunna hålla kostnaderna nere och i förlängningen hålla hyresnivåerna på en rimlig nivå. GotlandsHem tog under 2009 ett initiativ för att underlätta ungas ingång på bostadsmarknaden. Vi erbjuder nu ungdomar mellan år små lägenheter med förhållandevis låg hyra genom att inrätta en särskild ungdomskö. Huvuddelen av fastighetsbeståndet har många år på nacken. Underhåll, både det yttre och inre kommer att utgöra en stor och ökande del av företagets kostnader åren framöver. Att inrätta exvis ROT-avdrag även för hyreslägenheter skulle vara till stor hjälp. En oroande utveckling är de ökade kostnaderna för taxebundna utgifter. Jag kan bara konstatera att monopolsituationerna gör att möjligheterna att påverka kostnaderna är små. Taxekostnaderna ökar långt över konsumentprisindex. En annan fördel är att man kan uppmärksamma och åtgärda sociala problem på ett tidigt stadium till gagn för både individen och övriga hyresgäster. AB GotlandsHem

5 Utmaningar Vad ser jag för utmaningar åren framåt? En del är givetvis att skapa resurser för att hålla kvalitén i vårt åldrande fastighetsbestånd så att vi även framgent kan attrahera blivande hyresgäster att välja GotlandHem och naturligtvis behålla nuvarande. Nyproduktion måste självklart fortsätta om målbilden i Gotlands kommuns vision om innevånare skall kunna bli verklighet Här måste förutsättningar ges för att kunna producera bostäder till rimliga kostnader. Andelen äldre som bor i vårt bestånd kommer troligtvis att öka likväl som att ungdomar behöver en ingång på bostadsmarknaden. Detta är två grupper som vi behöver beakta i planeringen. En analys av nyckelfaktorer visar följande påverkan på resultatet. Förändring med + 1% Hyresförändring + 3 miljoner kronor Vakansgraden + 3 miljoner kronor Ränteförändring + 12 miljoner kronor Förändring driftskostnader med + 10 kr/m miljoner kronor Slutligen vill jag tacka styrelsen, medarbetare, kunder och entreprenörer för ett bra år Staffan Thurgren VD AB GotlandsHem

6 Styrelse, VD och Revisorer Styrelsen har haft följande sammansättning Ordinarie ledamöter Hans Klintbom Ordförande Nominerad av (C) Gösta Andersson Vice ordförande Nominerad av (S) Jan Molinder Nominerad av (C) Janica Sörestedt Nominerad av (S) Åke Kalström Nominerad av (S) Lars Holm Nominerad av (M) Eva Lindström Nominerad av (M) Ersättare Torbjörn Nordström Nominerad av (C) Peter Wigren John-Erik Larsson Gert Bennevall Margaretha Lindkvist Nominerad av (S) Daniel Bergvall Bodil Rosengren Verkställande direktör Staffan Thurgren Nominerad av (M) Nominerad av (FP) Nominerad av (KD) Nominerad av (MP) Nominerad av (V) Revisor Aukt revisor Jan Ekholm T.o.m. 23 mars 2009 Aukt revisor Claes Wallman Fr.o.m. 23 mars 2009 Revisorsersättare Aukt revisor Claes Wallman T.o.m. 23 mars 2009 för Jan Ekholm Aukt revisor Erika Svensson Fr.o.m. 23 mars 2009 för Claes Wallman Lekmannarevisor Mats E:son Hjorth Utsedd av fullmäktige i Gotlands kommun Ersättare för lekmannarevisor Jan Lundgren Utsedd av fullmäktige i Gotlands kommun Ordinarie bolagsstämma hölls den 23 mars Styrelsen har haft 7 sammanträden under året. AB GotlandsHem

7 Förvaltningsberättelse 2009 ÄGARE GotlandsHem är ett helägt kommunalt bostadsföretag, som drivs i aktiebolagsform. ORGANISATIONSANSLUTNING Bolaget är anslutet till SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och Fastigo (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation). Organisationsnummer BESKRIVNING NULÄGE GotlandsHem kan för år 2009 visa ett resultat på 5,3 miljoner kronor före skatt och bokslutsdispositioner. Resultatet på sista raden är 5,6 miljoner kronor. Resultatet beror på hög uthyrningsgrad, rimligt antal omflyttningar, god finanshantering och rationellt arbete. Service och tillgänglighet bedöms vara på en avvägd och lämplig nivå. De av ägaren Gotlands kommun ställda krav på verksamheten har väl kunnat innehållas. GotlandsHem har uppdraget att sköta/vara Gotlands kommuns bostadsförmedling. Instruktionen har fastställts av kommunfullmäktige. GotlandsHems hemsida är därvid grunden som dialog och informationskanal med bostadssökande och hyresgäster. Den är samtidigt kommunens bostadskö med ca registrerade. De bostadssökande är jämt fördelade på män och kvinnor. De flesta är mellan 20 och 40 år. Under 2009 påbörjades arbetet med att informera de bostadssökande att de, en gång om året, måste aktivera sig i bostadskön för att behålla sin kötid. Hyresmarknaden är överhettad i Visby. På övriga Gotland råder balans. GotlandsHem har i medeltal haft 0,6% vakanser i det ordinarie beståndet utslaget på helår. Teknikutvecklingen går snabbt och vi behöver titta på andra energialternativ exvis vindkraft och solceller. Finanshanteringen har varit framgångsrik. Kunskap och erfarenhet, och inte minst, en väl förankrad och aktuell finanspolicy har gjort att lån kunnat fås till lägsta ränta och risk. Låneportföljen stäms av varje kvartal. Under hösten 2009 har ett omfattande arbete lagts ner på nya styrdokument för företaget omfattande styrkort, verksamhetsplan samt strategisk plan. GotlandsHem har i enlighet med kommunfullmäktiges beslut påbörjat övertagande/köp av grupp- och äldreboende på Gotland. Processen avstannade 2006, men förnyad kontakt skall tas med kommunen under 2010 för köp av Stuxgården i Fårösund. Bredbandsprojektet tillsammans med Telia avslutades under året. Samtliga lägenheter har nu tillgång till bredband och de tjänster som erbjuds är, förutom bredband, även TV och telefoni. För att förbättra information och kommunikation med hyresgästerna har en ny hyresgästtidning tagits fram. Tidningen delades ut under december till samtliga hushåll. Planen är att två nummer skall ges ut per år. Avkastningskravet har från och med 2008 bestämts till 7,5 miljoner kronor. Ägaren har inte krävt någon utdelning för Riskpremie utgår med 20 punkter på beviljad kommunal borgen. Ägarens insyn i GotlandsHems ekonomi och verksamhet möjliggörs genom kvartalsvisa återkommande möten med företagets presidium. Satsningen på energisparande åtgärder fortsätter. Den sista etappen genomfördes till stora delar under 2009 och kommer att avslutas under Vi har nu i princip energioptimerat hela fastighetsbeståndet ca kvadratmeter. AB GotlandsHem

8 HÅLLBAR UTVECKLING/ HÅLLBARHETSREDOVISNING GotlandsHem arbetar för en hållbar utveckling. Med hållbar utveckling menar vi ekonomisk, ekologisk samt social hållbarhet. Det är grunden för all vår verksamhet inom planering, byggnation och förvaltning. GotlandsHems hållbarhetsredovisning redovisas som bilaga 1 och 2 benämnda Socialt bokslut 2009 respektive Miljöredovisning FRAMTIDA UTVECKLING Framtidstron är positiv inom GotlandsHem. Nyckeltalen har stärkts. Varumärket är respekterat och företaget har en ledande position inom bostadssektorn på Gotland. Kunden Hyresgästens behov och önskemål har förändrat både vår organisation, inriktning och agerande. Kundenkäter och ny kundorienterad kvartersvärdsorganisation är exempel på detta. Under våren 2010 kommer en förnyad kundenkät att genomföras. Hyresgästernas inflytande på sin boendemiljö är nödvändig och kommer att öka. Här behöver formerna för samverkan med den lokala hyresgästföreningen ytterligare att utvecklas. Olika former och nivåer av självförvaltning är ett utmärkt medel för att nå detta mål. Här är den nybildade kooperativa boföreningen Kakelugnen med 21 lägenheter ett utmärkt exempel. Ett arbete med att ta fram ett nytt boinflytandeavtal startade under hösten och ett nytt avtal ska finnas på plats under våren Samtidigt ska en boinflytandekommitté bildas med representanter från hyresgästföreningen och företaget Nyproduktion Under hösten 2010 kommer byggnation på Norderbacka, kvarteret Sjöliljan, omfattande 45 lägenheter att avslutas. Företaget har mark i anslutning till kvarteret Sjöliljan för ytterligare lägenheter. På landsbygden planeras 12 lägenheter på ön Furillen med planerad byggstart under Ekonomi Finanssidan kännetecknas av viss försiktighet samt optimal riskspridning. Drygt 40% av lånen ligger med rörlig ränta men med räntebindningsskydd. Företagets finanspolicy har setts över och reviderats under Ett aktivt agerande vad avser skuld- och tillgångsförvaltning har tillämpats. Swapade ränteflöden har inneburit minskade räntekostnader. Uthyrningsgraden bedöms ligga kvar på hög nivå under Utbyggnad av fiberanslutet bredband ger GotlandsHem goda konkurrensfördelar. Personal GotlandsHem har en liten personalomsättning och medelåldern i företaget är hög, 50 år. Den stora avtrappningen av personal började 2009 då tre personer avgått med pension. Fram till och med 2015 förväntas 14 personer gå i pension. Pensionsavgångarna medför idag inga akuta rekryteringsbehov, men behovet accelererar. Att behålla kompetensnivån i företaget är ett måste, samtidigt som det krävs en föryngring. Därför är det av största vikt att redan planera för den framtida kompetensförsörjningen. Som ett led i detta har en trainee rekryterats till företaget. Verksamhet En särskild satsning på brandförebyggande arbete genomfördes under hösten. Vi har nu säkrat att brandvarnare finns monterade i samtliga lägenheter. Utöver detta finns information i trapphusen på svenska och engelska samt att samtliga hushåll fått en särskild lägenhetsinformation. GotlandsHem kommer under 2010 att gå ut med förnyad entreprenadupphandling av yttre skötsel på Norra och Södra Gotland. Erfarenheter av nuvarande entreprenad på Norra Gotland har varit positiv. PERSONAL Antal tillsvidareanställda den 31 december 2009 var 82 personer, fyra personer hade tidsbegränsad anställning vid den tidpunkten. Under året har företaget haft tidsbegränsade anställningar motsvarande 3,5 årsarbetare. AB GotlandsHem

9 En tjänsteman och två kvartersvärdar har avgått med pension under året, en kvartersvärd och två tjänstemän har nyrekryterats. Antalet tjänstemän har varit 27,1 (årsarbetare) Antalet fastighetsarbetare har varit 55,2 (årsarbetare) Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron har under 2009 uppgått till 3,8% totalt. Fördelningen mellan kön, ålder och långtidsfrånvaro är följande: Långtidsfrånvaro > 60 dagar 1,3% Korttidsfrånvaro; män 4,3% kvinnor 2,3% Korttidsfrånvaro; år 3,3% 50-4,1% HYRESFÖRHANDLINGAR 2010 års hyresuppgörelse slöts i oktober 2009 med en höjning på 2,9 %. Detta var över riksgenomsnittet på cirka 1,5%. Av hyreshöjningen ingick en tidigare uppgörelse om extra satsningar på 1,4% GRANSKNING AV VERKSAMHETEN Enligt ägardirektiv ska verksamheten beskrivas mot bakgrund av de kommunala ändamålen med verksamheten. GotlandsHem ska främja bostadsförsörjningen genom att tillhandahålla goda bostäder. Företagets bostäder håller bra standard. Samtliga lägenheter är energideklarerade. GotlandsHem ska inom ramen för en kostnadsmedveten och effektiv förvaltning sträva efter att hålla bostadslägenheter med rimliga hyresnivåer förenat med ett bostadssocialt ansvarstagande. Företagets resultaträkning visar att målen nåtts. Hyresnivån är ungefär som genomsnittet för SABO-företagen. GotlandsHem har en tät samverkan med den sociala myndigheten, helt enligt kommunfullmäktiges reviderade riktlinjer för bostadsförmedlingen inom Gotlands kommun. GotlandsHem tar sitt ansvar på allvar. GotlandsHems mål ska vara att på lång sikt uppnå ett vägt genomsnitt av SABO-företagens soliditet. Ett mål tills vidare bör därför vara att varje år uppnå en avkastning på ca 7% beräknat på bolagets eget kapital. Årets resultat blev 5,6 mkr. Ägaren har ej krävt någon utdelning. Vinsten har helt fonderats i företaget. GotlandsHem har betalt en riskpremie på 1,1 mkr till kommunen för borgensåtagande gentemot bolaget. Sammanfattningsvis kan med fog sägas att GotlandsHem i hög grad står för ansvarstagande och långsiktighet samt bedriver verksamheten utan vinstsyfte. Det ger hyresgästen trygghet och är kostnadseffektivt i förhållandet till servicen i boendet. FASTIGHETSBESTÅND Företaget äger hyreslägenheter och 404 lokaler. Dessutom tillkommer kategoribostäder, varav 204 studentlägenheter och 344 lägenheter i äldre-/gruppboende som blockhyrs av Gotlands kommun. FASTIGHETSUNDERHÅLL Årets kostnad för fastighetsunderhåll har uppgått till tkr. Däri ingår planerade investeringar med tkr som har aktiverats och lagts till avskrivningsunderlaget. Planerat invändigt underhåll har skett genom - byte av luckor till 210 kök - tapetsering/målning av 833 rum - golvbyte i 533 utrymmen Intervaller har för målning och köksluckor varit 18 år samt 27 år för golv. Följande större underhållsarbeten har pågått under året. - Badrumsrenovering i kvarteren Myran, Pennskrinet, Beckasinen samt Bofinken. - Fasadarbeten i kvarteren Vitkålen, Terra Nova, Bogen 1, Hytten och Fjällskivlingen. - Mark och P-platser i kvarteren Höken, Bofinken, Taptot, Lien samt Norrområdet. - Byte av ventilationssystem i kvarteret Taptot 2. - Renovering av trapphus i Romakloster 1:194. AB GotlandsHem

10 Nyproduktion/ombyggnad Kvarteret Sjöliljan på Galgberget med 45 lägenheter startade i maj 2009 och ska vara färdigställt i november 2010 EKONOMI Kapitalkostnader Företagets räntekostnader har under året minskat med 2,9 miljoner kronor. Räntebidraget uppgår nu till 0,9 miljoner kronor. Fastighetsvärdering De gotländska fastighetspriserna har stigit kraftigt under de senaste åren. Vid värdering av GotlandsHems fastighetsbestånd hösten 2009 konstaterades att någon nedskrivning av fastighetsvärdet ej är nödvändig. Istället föreligger vissa övervärden FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel Tkr - Balanserade vinstmedel Årets resultat Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande - Ställda vinstmedel Disponeras enligt följande - Balanseras i ny räkning AB GotlandsHem

11 RESULTATRÄKNING Alla belopp i tkr Not Rörelsens intäkter 2 Hyresintäkter Övriga intäkter Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar och nedskrivningar Summa rörelsens kostnader RÖRELSERESULTAT Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter och liknande poster Räntebidrag Räntekostnader och liknande poster Summa finansiella intäkter & kostnader RÖRELSERESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT AB GotlandsHem

12 BALANSRÄKNING Alla belopp i tkr TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående nyanläggningar Balanslåneposter Maskiner och inventarier Summa anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra lånfgristiga värdepappersinnehav Långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager och kortfristiga fordringar Lager Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter Summa varulager och kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa och bank Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar AB GotlandsHem

13 BALANSRÄKNING Alla belopp i tkr SKULDER & EGET KAPITAL Not Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital ( aktier á kr) Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser AB GotlandsHem

14 KASSAFLÖDESANALYS Alla belopp i tkr Not Löpande verksamhet Rörelseresultat före finansiella poster Justering av poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta Erhållna utdelningar 2 2 Erlagd ränta Erhållna räntebidrag Betald inkomstskatt Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring Förändringar i rörelseverksamheten Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar i materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar Investeringar i andra anläggningstillgångar Försäljningar av andra anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamheten Förändringar av långfristiga fordringar Upptagna lån Amortering av skuld Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut AB GotlandsHem

15 NOTER Alla belopp i tkr Not 1 ALLMÄN INFORMATION AB GotlandsHems årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Intresseföretagsredovisning Som intresseföretag betraktas de företag som inte är dotterföretag men där bolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 % av rösterna för samtliga andelar, eller på annat sätt har ett betydande inflytande. I bolagets bokslut redovisas andelar i intresseföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som intäkt från intresseföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Intäkter Intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande Hyresintäkter: i den period uthyrningen avser Ränteintäkter: i enlighet med effektiv avkastning Erhållen utdelning: när rätten att erhålla utdelning bedöms som säker. Lånekostnader I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period de uppkommer. I bolaget klassificeras fastigheter som inte används i bolagets rörelse och som innehas för långsiktig uthyrning, som förvaltningsfastigheter. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Underhållslåneposter UH-del 33 år UER-del, 10-åriga åtgärder 10 år UER-del, 20-åriga åtgärder 20 år Inventarier 5 år Bostadsbyggnader 50 år Specialbyggnader 33 år Industribyggnader 20 år Bostadslåneposter 33 år Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. I bolaget redovisas, på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning, den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna. AB GotlandsHem

16 Not 2 Hyresintäkter och övriga intäkter Hyresintäkter Bostäder Lokaler Övrigt Avgår outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Summa Övriga intäkter Reavinster Övriga intäkter Summa Not 3 Fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel och städ Reparationer Underhåll Taxebundna utgifter och uppvärmning Riskkostnader och avgälder Fastighetsavgift Summa Not 4 Ersättning till revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers Summa Not 5 Personal Medelantalet anställda Kvinnor Män Tidsbestämda anställningar Kvinnor 1 2 Män 2 2 Totalt antal anställda Löner och ersättningar Löner styrelse och VD Löner övrigt anställda Summa Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal styrelseledamöter på balansdagen Kvinnor 4 4 Män Totalt antal styrelseledamöter AB GotlandsHem

17 Not 5 Personal, fortsättning Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal ledande befattningshavare på balansdagen Kvinnor 1 1 Män 5 5 Totalt antal ledande befattningshavare 6 6 Totalt antal styrelseledamöter och ledande befattningshavare Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro 3,8% 3,9 % Långtidssjukfrånvaro 1,3% 1,6 % Sjukfrånvaro för kvinnor 2,3% 3,9 % Sjukfrånvaro för män 4,3% 3,8 % Anställda år 3,3% 3,2 % Anställda 50 år - 4,1% 4,3 % Not 6 Ränteintäkter och liknande poster Utdelningar 2 2 Ränteintäkter Summa Not 7 Bokslutsdispositioner Återföring av periodiseringsfond Avsättning till periodiseringsfond Summa Not 8 Skatt på årets resultat Aktuell skatt för året Aktuell skatt hänförlig till tidigare år Summa Not 9 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden Årets inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Taxeringsvärden byggnader AB GotlandsHem

18 Not 10 Pågående nyanläggningar Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Under året genomförda omfördelningar Utgående nedlagda kostnader Not 11 Balanslåneposter Bostadslånepost Underhållslånepost UH-del Underhållslånepost UER-del Utgående restvärde Not 12 Inventarier Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Avskrivningar Utgående avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 13 Andelar i intresseföretag Bokfört värde Antal andelar Husbyggnadsvaror HBV förening Stockholm SABO Byggnadsförsäkring AB Stockholm Summa bokfört värde 110 Not 14 Andra långfristiga värdepapper Ingående anskaffningsvärde Avgående fordringar, amorteringar Utgående ack. anskaffningsvärden Börsvärde eller motsvarande Not 15 Övriga långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärde Tillkommande fordringar Avgående fordringar, amorteringar Utgående redovisat värde AB GotlandsHem

19 Not 16 Varulager Bränslelager Summa Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna ränteintäkter Upplupna räntebidrag Övriga förutbetalda kostnader Summa Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Summa Eget kapital Not 18 Eget kapital Belopp vid årets ingång Årets resultat Resultatdisposition enligt förslag Balanserade vinstmedel Belopp vid årets utgång Not 19 Obeskattade reserver 2004 års ersättningsfond byggnader/mark års periodiseringsfond års periodiseringsfond års periodiseringsfond Summa Not 20 Upplåning Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa Summa räntebärande skulder Långfristiga skulder medförfallodag senare än fem år efter balansdagen Skulder till kreditinstitut Summa AB GotlandsHem

20 Not 21 Uppl kostnader/förutbet intäkter Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Övriga poster Summa Not 22 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Summa Not 23 Ansvarsförbindelser Fastigo Summa Not 24 Justering poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Övrigt Summa Not 25 Specifikation av kassaflöde från förändring i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av lager Ökning(-)/minskning(+) av kortfristiga fordringar Ökning(+)/minskning(-) av kortfristiga skulder Summa AB GotlandsHem

21 Visby den 23 mars 2010 Hans Klintbom Gösta Andersson Jan Molinder Ordförande Vice ordförande Lars Holm Janica Sörestedt Åke Kalström Eva Lindström Staffan Thurgren Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits Min granskningsrapport har avgivits den 23 mars 2010 den 23 mars 2010 Claes Wallman Aukt. revisor Mats E:son Hjorth AB GotlandsHem

22 Revisionsberättelse Till årsstämman i AB GotlandsHem Org nr Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i AB GotlandsHem för räkenskapsåret Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög, men inte absolut, säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annat information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid mot aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Visby den 23 mars 2010 Claes Wallman Auktoriserad revisor AB GotlandsHem

23 Granskningsrapport för år 2009 Till årsstämman i AB GotlandsHem Org nr Jag har granskat bolagets verksamhet under år Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och god revisionssed för detta slag av granskning. Jag vill särskilt framhålla bolagets starka ekonomistyrning, aktiva finansverksamhet och bolagets säkra och effektiva rutiner inom väsentliga områden. Jag bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll varit tillräcklig. Denna granskningsrapport är upprättad av Mats E:son Hjorth av fullmäktige i Gotlands kommun utsedd lekmannarevisor i AB GotlandsHem. Visby den 23 mars 2010 Mats E:son Hjorth AB GotlandsHem

24 Bilaga 1 Socialt bokslut 2009 KUND/HYRESGÄSTER Med social kvalitet menas att den enskilde hyresgästen känner trivsel och trygghet i sitt boende. Bostaden spelar en stor och viktig roll i varje människas liv. GotlandsHem är helt dominerande vad avser hyresrätter på Gotland. Företaget finns till för alla gotlänningar. Detta innebär ett stort ansvar. Även hushåll med ekonomiska eller sociala problem måste få möjlighet till god bostad. Men dock inte kravlöst. För att hantera detta har GotlandsHem en fastställd policy SOCIAL RIKTLINJE GotlandsHem ska aktivt verka för service, samsyn, respekt och engagemang gentemot alla hyresgäster. Detta sker genom att GotlandsHem: - Lyssnar på hyresgästernas synpunkter med respekt och omtanke - Sätter hyresgästens trygghet och trivsel i första hand. Detta innebär att GotlandsHem - Ingriper omgående och aktivt mot störningar och störande - Vid utebliven hyresbetalning utnyttjar lagens möjligheter enligt praxis - Prövar bostadssökandes betalningsförmåga och/eller betalningsvilja PERSONAL Det totala antalet årsarbetare år 2009 är 82, dvs. oförändrat jämfört med Målet för 2009 var att kompetensutvecklingen skulle uppgå till minst tre dagar per anställd. Antalet utbildningsdagar har varit fem dagar i genomsnitt per anställd. Bland annat har det genomförts en utbildning för all personal som arbetar på fältet om hur man bäst agerar i en eventuell hot- eller våldssituation. Medelåldern i företaget är hög, 50 år. Genom medveten rekrytering kan medelåldern sänkas. Det handlar dock om en långsam process, då personalomsättningen i företaget är mycket låg. Den genomsnittliga anställningstiden är 19 år Som framgår av tabellen på nästa sida så väntar flera pensionsavgångar inom en relativt snar framtid, vilket ger möjlighet till föryngring av företaget. Under de närmaste fem åren förväntas 14 personer avgå med pension. Samtidigt med de stora pensionsavgångarna kommer mycket kompetens att försvinna ur företaget, vilket kräver god framförhållning i personalplaneringen. Som ett led i detta har en trainee anställts inom administrationen och en kompetensinventering har genomförts i företaget. Sjukfrånvaron har minskat, för tredje året i rad var den totala sjukfrånvaro 3,8% Jämfört med 2008 har den korta sjukfrånvaron ökat något, medan den långa frånvaron har minskat. Därmed är sjukfrånvaron på samma nivå som under Målet är att sjukfrånvaron inte ska vara högre än 4,5 % Alla anställda erbjuds sedan 2004 friskvård på betald arbetstid. Under 2009 har timmar ägnats åt olika friskvårdsaktiviteter, vilket motsvarar 1,9 % av den totala arbetstiden. Målet i styrkortet är att 70% av friskvårdstiden ska utnyttjas. Resultatet för 2009 blev 43%. Det är många anställda som regelbundet genomför friskvårdsaktiviteter och det har skett en marginell ökning jämfört med föregående år. Under året har det startats en friskvårdsgrupp, med deltagare från olika delar av företaget. Gruppens uppdrag är att fånga upp idéer, planera och starta olika friskvårdsaktiviteter i syfte att få ytterligare medarbetare att nyttja friskvårdstiden. AB GotlandsHem

25 Sjukfrånvaro (i procent) Sjukdom kort 2,5 2,3 3,3 3,0 2,7 2,6 3,3 3,8 2,9 Sjukdom lång 1,3 1,6 2,0 0,9 1,1 1,7 3,3 2,1 3,6 Total sjukfrånvaro 3,8 3,9 5,3 3,9 3,8 4,3 6,9 5,9 6,5 Antal anställda 2009 Tjänstemän Fastighetsanställda Totalt Heltid Deltid Årsarbetare Heltid Deltid Årsarbetare Antal Årsarbetare kvinnor 7 3 kvinnor 13 1 män 41 4 män Åldersstruktur (tillsvidareanställda) Ålder Anställda Medelålder Totalt Totalt Män Kvinnor Tjänstemän ,1 52,5 49,6 Fastighetsanställda ,5 49,2 51,1 Totalt ,1 49,2 50,9 STÖRNINGAR Att kunna bo tryggt och ostört är av avgörande betydelse för trivseln. Vid klagomål på störande grannar kan GotlandsHems hyresgäster under kontorstid kontakta huvudkontoret. Övrig tid finns trygghetsjouren tillgänglig. Anmälan tas då emot av SOS Alarm, vilka i sin tur kontaktar Securitas. Merparten av klagomålen gäller högljudda fester med hög musik. Oavsett orsak till eller hur klagomålen framförs, agerar GotlandsHem med de medel lagen tillåter mot den hyresgäst som av olika orsaker stör sina grannar. Sedan 2007 har tätare kontakt knutits med Beroendeverksamheten på Socialförvaltningen, vilket medfört att man kan sätta in resurser i ett tidigt stadium i de fall där så behövts. Detta gäller även där klagomål inkommit på misstänkta sanitära olägenheter i boendet. Dessa tidiga insatser har gjort att inget störningsärende under 2009 har behövt gå så långt som till avhysning. Frekvensen av störningar ökar alltid under sommarmånaderna. En stor bidragande orsak är semesterfirande turister som då hyr GotlandsHems lägenheter i andra hand. Vid studentlägenheterna har GotlandsHem satt in extra bevakning av Securitas under juli - augusti, vilket resulterat i färre störningsärenden. Det totala antalet klagomål på störande grannar under 2009 uppskattas till ca 375 st. Diagram på nästa sida visar antalet störningsanmälningar 2009 som inkommit via SOS Alarm och sedan lett till utryckningar av Securitas väktare, totalt 256 st. AB GotlandsHem

26 STÖRNINGSANMÄLNINGAR Störningar per månad och år Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec BETALNINGSANMÄRKNINGAR Sociala problem, arbetslöshet och sjukdom kan leda till ekonomiska problem för det enskilda hushållet. GotlandsHem har sedan många år ett gott samarbete med Intrum Justitia där vi tillsammans har skapat rutiner för att påskynda processen så att hyresskulden inte ska hinna bli för stor Betalningsanmärkningar per månad och år Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec AB GotlandsHem

27 AVHYSNINGAR PÅ GRUND AV BETALNINGSANMÄRKNINGAR Företaget bedriver, i samverkan med hyresgäst och sociala myndigheter, ett aktivt arbete för att tillsammans finna lösningar till ett kvarboende. Under 2009 verkställdes 20 avhysningar Antal avhysningar OMFLYTTNING Omflyttningen inom GotlandsHem 2009 uppgick till 21 % eller Detta är något lägre än det mått på 22% företaget hade för 2009 i sitt balanserade styrkort. Diagrammet visar att det är lägenheter om 2 eller 3 rok som oftast byter ägare Omflyttningar rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 6 rok AB GotlandsHem

28 VARFÖR FLYTTAR MAN FRÅN GOTLANDSHEM Våra hyresgäster har alla olika skäl till att flytta från GotlandsHem eller att byta bostad. Detta redovisas i följande diagram. Många hyresgäster byter lägenhet inom beståndet. Man kanske behöver mindre eller större lägenhet eller att man flyttar till ett annat bostadsområde. Direktbyten är också en relativt stor del av omflyttningarna. Hyresgästerna hittar varandra och byter lägenhet. En del lägenheter används som bytesobjekt för flyttning till annan del av Sverige. Merparten av flyttningarna är vanliga uppsägningar t.ex. flyttar man från Gotland eller väljer annan boendeform 900 Flyttningar Byte Direktbyte Avflyttning ( Avflyttning varav inom Gotland) AB GotlandsHem

29 Bilaga 2 Miljöredovisning 2009 GotlandsHems miljöredovisning utgör tillsammans med det sociala bokslutet GotlandsHems hållbarhetsredovisning. Under året har GotlandsHem arbetat vidare med de miljömål och verksamhetsrutiner som satts upp. Vi arbetar också utefter den upprättade miljöpolicyn: GOTLANDSHEMS MILJÖPOLICY AB GotlandsHem ska bidra till en långsiktigt hållbar och kretsloppsanpassad utveckling. Detta för att skapa en sund och trivsam miljö för våra hyresgäster och medarbetare. För att uppnå detta ska vi arbeta för att Förvalta våra fastigheter så att vi hushållar med naturresurser genom effektivare användning av el, vatten och energi samt minska mängden restavfall genom ökad återvinning. MILJÖMÅL Kemikalieanvändning Gräsklippning och snöröjning Val av byggmaterial och arbetsmetod Företaget arbetar i dagsläget med fem prioriterade områden, dessa är: 1. Återvinning och avfall 2. Energiförbrukning 3. Transporter 4. Inköp och upphandling 5. Farliga ämnen För varje område har det satts upp ett övergripande miljömål och ett antal detaljerade mål med tillhörande handlingsplaner. En beskrivning av GotlandsHems miljöarbete utifrån några prioriterade områden följer 1 ÅTERVINNING OCH AVFALL Informera och stimulera medarbetare och hyresgäster till ett ökat engagemang och ansvar för företagets miljöarbete. Ta miljöhänsyn vid inköp av såväl varor som tjänster samt ställa miljökrav på entreprenörer och leverantörer Organisera miljöarbetet så att det ständigt förbättras och minimera vår negativa påverkan på miljön så att den biologiska mångfalden värnas. Kompost och brännbart I december 2009 infördes sortering i fraktionerna kompost och brännbart i hela Visby, exklusive Visby innerstad. Det har inneburit att våra kvartersvärdar under hösten lagt ned ett stort arbete på att få ut information och material till våra hyresgäster. Projektet startade med en utbildningsdag, där Ragn-Sells anläggning i Romakloster och Cementa i Slite besöktes. Detta för att vår personal skulle få förståelse för avfallets väg, från hyresgästerna till kompostjord och aska i cementen. Aktivt samarbeta med myndigheter för att uppfylla gällande miljölagstiftning och andra krav. DE BETYDANDE MILJÖASPEKTERNA INOM GOTLANDSHEM ÄR Uppvärmning Transporter Farligt avfall Avfallshantering Vattenförbrukning Fastighetsel Under hela 2009 har alla GotlandsHems hyresgäster utanför Visby sorterat i det nya systemet med kompost och brännbart. Nu vägs avfallsmängderna kompost och brännbart var för sig och debiteras med två kronor per kg. Sammanlagt har 152 ton brännbart och 90 ton kompost samlats in under året. Det ger 122 kg brännbart och 73 kg kompost per lägenhet och år. AB GotlandsHem

30 I den första etappen ingick m 2. Samarbetet gav snabbt resultat i form av energi- och kostnadsbesparingar, minskat antal klagomål och stabilare temperatur i lägenheterna. Efter det första lyckade projektet fortsatte samarbetet i ytterligare två etapper. Den andra etappen genomfördes och omfattade m 2. Den sista etappen påbörjades under år 2008, men genomfördes till stora delar under 2009 och kommer att avslutats Den omfattar resterande m 2. Åtgärder i de tre energiprojekten har i förstahand varit att göra en analys av beståndet. Sedan följde åtgärder så som automatisering av driftsystemet. Detta förenklar driften eftersom allt som har med värme och till viss del ventilation att göra går att styra centralt. Nybyggnad För att möta kravet på att kunna lämna två fraktioner, kompost och brännbart, har de två sista områdena med sopnedkast byggs bort. Stjärngatan och kvarteret Östertull har under året fått nya sop- och återvinningsstationer. GotlandsHem har också byggt om i kvarteret Taptot. 2 ENERGIFÖRBRUKNING Elförbrukning Från och med 2002 köper företaget 100 % miljödeklarerad el som har märkningen Bra miljöval el. Detta innebär att elen kommer från förnyelsebara energikällor såsom vindoch vattenkraft. År 2009 förbrukade företaget 7,5 GWh, vilket är exakt samma som I fastigheterna har sedan injusteringar av värmesystem, cirkulationspumpar och ventilation genomförts. Vindisolering och fönsterdrag har setts över och kompletteras. Även vattenbesparande åtgärder har genomförts. Slutligen har all berörd personal fått omfattande utbildning. Upprättande av energideklarationer genomfördes i den sista etappen på hela beståndet. I den sista etappen har fokus legat på att bygga bort företagets oljeberoende för uppvärmning. De tre sista oljepannorna har bytts till pelletsanläggningar. Det är två oljepannor i Lärbro och en i Stånga som ersatts. Pelletsen kommer nu att ersätta ca 80 m 3 olja per år. Energieffektivisering Redan i mitten av 1990-talet arbetade GotlandsHem aktivt med att spara energi och höja komforten för hyresgästerna i sina lägenheter. Problemet var ojämn värme, stigande energipriser och att beroendet av olja var stort. Att hinna med hela beståndet var svårt på egen hand. År 2002 inledde därför företaget ett samarbete med en energikonsult som skulle ta ett helhetsgrepp över el, värme, ventilation och vatten. Målet var att spara energi i en snabbare takt än tidigare. Pelletsanläggning i Lärbro. AB GotlandsHem

31 Under 2009 har också tre solfångaranläggningar installerats. Solfångare finns nu i Klintehamn och Fårösund samt vid Terra Nova badet i Visby. Totalt har 135 m 2 installerats med en effekt på 40,5k W. De tre anläggningarna har under året producerat kwh tillsammans. Fossilolja 3% Spillvärme 6% Fjärrvärmemix på Gotland 2009 Biogas 2% Bioolja 2% Värmepump 12% Skogsavfall 75% Byggnadstekniska åtgärder I kvarteret Vitkålen pågår en omfattande fasadrenovering. I samband med omputsning har även tilläggsisolering gjorts för att minska värmeförlusterna från lägenheterna. 3 TRANSPORTER Solfångaranläggning Terra Nova I den sista etappen förväntas utsläppen minska med 740 ton CO 2, kg NO x och 654 kg SO x per år. Energibesparingen beräknas bli MWh per år. Under de senaste 15 åren har GotlandsHem minskat sin energiförbrukning från 196 kwh/m 2 och år till 140 kwh/m 2 och år. Det innebär att företaget har minskat förbrukningen med 30 %. Fjärrvärme I dagsläget produceras värme och varmvatten till 96,6 % med fjärr- eller närvärme inom företagets fastighetsbestånd. Resterande 3,4% har direktverkande el. I Visby är företagets fastigheter till 100 % inkopplade på fjärrvärme. Fjärrvärmen i Visby produceras nästan till 100 % av förnyelsebar energi. Där är 78 % skogsavfall, 15% värmepump (varav 1/3 el), 5 % bioolja och 2 % förbränning av biogas. Hur fjärrvärmen produceras på hela ön, kan avläsas i diagrammet. För att minska utsläppen av växthusgaser och stoft byter företaget successivt ut fordonsparken. I dagsläget har företaget 15 långsamgående elfordon.de är mycket uppskattade av personalen som gillar dess smidiga framkomlighet och tysta gång. Elfordonen är betydligt bättre för miljön då verkningsgaden på elbilar är ca 90% vilket ska jämföras med en bensinmotor som har en verkningsgrad på mindre än 30%. Drivmedelsförbrukningen har under 2009 ökat något. Under året var det en regnig sommar vilket medförde en större insats av gräsklippning med ökat dieselförbrukning som följd. Detta kan också bero på att fordonsparken är något större Drivmedelsförbrukning Bensin Diesel AB GotlandsHem