Förnyelseplaneringen i Boo - tidplaner och områdesindelning

2013-04-10 1 (9) TJÄNSTESKRIVELSE KFKS 2005/677 210 Projekt 1359 Kommunstyrelsen Förnyelseplaneringen i Boo - tidplaner och områdesindelning Förslag till beslut Kommunstyrelsen antar de nya tidplanerna och områdesindelningen av förnyelseprojekten i Boo. Sammanfattning Syftet med förnyelseplaneringen i Boo är att omvandla gamla sommarstugeområden till permanenta bostadsområden, bygga ut kommunalt VA för att förbättra miljön samt att ställa i ordning allmänna platser (vägar och parkmark). I projekt med kommunalt huvudmannaskap för allmänna platser planeras områdena mer noggrant för att bli långsiktigt hållbara, t.ex. reserveras mark för skolor och förskolor En särskild arbetsmodell för förnyelseplaneringen i Boo har legat till grund för planeringen sedan 2008. Enligt modellen har förnyelseprojekten delats in i två kategorier, områden som planeras långsiktigt med kommunalt huvudmannaskap och områden som planeras kortsiktigt med enskilt huvudmannaskap för allmänna platser. Kommunalt huvudmannaskap används i en majoritet av projekten. Tidplaner och områdesindelning för de 27 återstående förnyelseprojekten i Boo har uppdaterats i förhållande till de tidplaner kommunstyrelsen beslutade om i september 2010. I dagsläget befinner sig 10 projekt i utbyggnadsfasen, 8 projekt i planeringsfasen och 9 projekt har inte påbörjats ännu (varav 2 redan har kommunalt VA men där Boo Gårds vägförening har önskemål om att kommunen tar över huvudmannaskapet för vägarna). Enligt de nya realistiska tidplanerna beräknas förnyelseprojekten i huvudsak vara utbyggda till 2020. Ansvariga enheter lägger fortsatt ungefär lika mycket personalresurser på förnyelseplaneringen som man har gjort under de sista åren. Förnyelseplaneringen har stor påverkan på kommunal ekonomi. Rent generellt kan sägas att dessa projekt alltid går med underskott. Historiskt har gatukostnadsersättningen inte täckt kostnaden för utbyggnaden för gator och parker och VA-anläggningsavgiften täcker inte POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, 131 81 Nacka Stadshuset, Granitvägen 15 08-718 80 00 info@nacka.se 716 80 www.nacka.se 212000-0167

2 (9) kostnaden för utbyggnaden för vatten och avlopp. Planavgiften täcker inte heller kostnaden för framtagandet av planerna. I de kvarvarande områdena där planeringen har eller ska påbörjas kommer förbättrade rutiner att medföra ett längre underskott än tidigare vad avser utbyggnaden av gator och andra allmänna platser. Tekniska nämnden respektive miljö- och stadsbyggnadsnämnden tillstyrkte de nya tidplanerna och områdesindelningen den 19 mars respektive 20 mars 2013, se bifogade protokoll. Båda nämnderna gjorde samma tillägg där de betonade vikten av att projekt Dalkarlsängen med trafikplats inte ytterligare försenas. Arbetet med projektet har dock redan inletts, bland annat med förhandlingar med Trafikverket. Ett beslut om start-pm för projektet ska tas upp för beslut innan sommaren 2013. Exploateringsenheten och planenheten föreslår att kommunstyrelsen antar de nya tidplanerna och områdesindelningen av förnyelseprojekten i Boo. Vad avses med förnyelseplanering Begreppet förnyelseplanering används i Nacka kommun för att beskriva hur gamla sommarstugeområden omvandlas till permanenta bostadsområden i samband med att dessa byggs ut med kommunalt vatten och avlopp (VA) samt vägar och parkmark förbättras. En viktig målsättning är en förbättrad miljö som kan uppnås när enskilda avloppslösningar som förorenar mark och vatten ersätts av kommunala ledningar. När områden omvandlas är det också viktigt med en samordning mellan delområden, för att t.ex. få en god kollektivtrafik och hantera dagvattenfrågor som berör ett större område. Parallellt med de enskilda projekten för delområden pågår samtidigt ett projekt för samordning i Norra Boo respektive ett projekt för samordning i Sydöstra Boo. Arbetsmodellen för förnyelseplaneringen Omvandlingen av gamla sommarstugeområden har pågått under decennier. I samband med att en planeringsstrategi beslutades 2001, fick kommunen en övergripande plan och prioritetsordning för de olika projekten. De tidplaner som redovisades i planeringsstrategin har dock varit svåra att hålla. Kommunens erfarenhet från de sista tiotal åren har varit att planering och utbyggnad av förnyelseområden tar betydligt längre tid än förväntat. För att försöka snabba på processen beslutade kommunstyrelsen om en ny arbetsmodell för förnyelseplaneringen i augusti 2008. Modellen innebär att de återstående projekten i Boo delats in i två kategorier: Långsiktig planering med kommunalt huvudmannaskap för allmän platsmark i mer centrala lägen med en planeringshorisont på 50-100 år. Planering på kortare sikt med enskilt huvudmannaskap för allmän platsmark i mer perifera lägen med en planeringshorisont på 10-20 år.

3 (9) Den långsiktiga modellen innebär att områden planeras noggrant för att kunna bli långsiktigt hållbara. Det innebär att frågor gällande förtätning, VA och dagvatten, trafiksäkra vägar, kollektivtrafik, gång- och cykeltrafik, förskolor/skolor och annan service, natur och rekreation samt bevarande av skyddsvärda miljöer m.m. utreds ordentligt. När utbyggnaden är färdig ska det finnas en kapacitet i infrastruktur och ytor reserverade för bebyggelse för att området ska kunna utvecklas under lång tid. Den kortsiktiga modellen innebär en snabbare process som är inriktad på utbyggnad av kommunalt VA. I dessa områden läggs kommunalt VA ner i befintliga vägar utan större krav på förbättringar av vägarna ur trafiksäkerhetssynpunkt. Dock måste kommunen se till att VA-ledningarnas livslängd inte äventyras till följd av att vägarna har dålig uppbyggnad. Någon förtätning är inte tillåten eftersom det skulle ställa krav på t.ex. en förbättrad service och noggrannare utredningar av skyddsvärda miljöer. Modellen bygger på att avtal tidigt träffas mellan kommunen och den enskilda huvudmannen (vägföreningen) om hur utbyggnaden ska gå till och hur ansvarsfördelningen ska se ut. Dessa områden kan behöva planeras på nytt när ett behov av förtätning eller utökad service uppkommer. Huvudmannaskap för allmänna platser Den långsiktiga modellen med kommunalt huvudmannaskap för allmänna platser används i en majoritet av projekten. Av de 27 återstående projekten planeras 19 projekt med kommunalt huvudmannaskap och 8 projekt med enskilt huvudmannaskap. Se bilaga 1, schema över tidplaner, som redovisar vilket huvudmannaskap som föreslås för respektive område. Se även bilaga 2, karta över huvudmannaskap. Den långsiktiga modellen används i projekt söder om Värmdövägen, med ett undantag (Munkkärrsvägen, område H). Att fortsätta med kommunalt huvudmannaskap i södra och sydöstra Boo utgör en naturlig fortsättning på områden som byggts ut eller kommer byggas ut med kommunalt huvudmannaskap. Boo Gårds vägförening har även ansökt om att huvudmannaskapet för vägarna ska bli kommunala för de återstående områden som kommer att bli kvar när vägföreningens övriga områden tagits över av kommunen. Dessa områden, Galärvägen-Kornettvägen samt Moravägen-Tunvägen och Mellanvägen-Ekallén har redan kommunalt VA och har planlagts med enskilt huvudmannaskap för vägarna. För att kommunen ska kunna ta över vägarna måste dock gällande planer ändras och vägarnas status undersökas och eventuellt åtgärdas. Den kortsiktiga modellen används i delar av Norra Boo i områden där det finns en majoritet bland fastighetsägare för att behålla ett enskilt huvudmannaskap och ett intresse hos vägföreningar att fortsätta att vara huvudman. I samband med införandet av den nya arbetsmodellen 2008 genomfördes en telefonundersökning i berörda områden för att ta reda på i vilka områden det fanns en sådan majoritet eller sådant intresse. Kommunen är dock lyhörd för ändrade önskemål. Inom område Bågvägen-Åbroddsvägen i norra Boo har vägförening och boende, i motsats till resultatet av telefonundersökningen, senare uttalat ett

4 (9) önskemål om att kommunen planerar för kommunalt huvudmannaskap istället för enskilt. Området planläggs därför med kommunalt huvudmannaskap. Realistiska tidplaner Kommunstyrelsen fattade beslut om tidplaner och områdesindelning för förnyelseprojekten senast den 20 september 2010, 186. Enligt beslutet var ambitionen att förnyelseprojekten (som då var 31 till antalet) skulle vara utbyggda till 2016. Dessa tidplaner var dock de önskvärda, utan förseningar och överklaganden. Numera redovisas istället realistiska tidplaner som tar hänsyn till olika förseningar, som överklagade detaljplaner och förseningar vid projektering eller utbyggnad. Av de återstående 27 projekten befinner sig i dagsläget 10 projekt i utbyggnadsfasen, 8 projekt i planeringsfasen och 9 projekt har inte påbörjats ännu. Bland projekten som inte påbörjats finns de 2 som redan har kommunalt VA men där Boo Gårds vägförening önskar att kommunen tar över vägarna. Se bilaga 1, schema över tidplaner, som redovisar tidplaner och vilket skede de olika projekten befinner sig i. Se även bilaga 3, karta över stadsbyggnadsskede. Enligt de nya realistiska tidplanerna beräknas förnyelseprojekten i huvudsak vara utbyggda till 2020. Två projekt beräknas dock vara helt klara först efter 2020. Dels handlar det om projekt Solbrinken-Grundet i sydöstra Boo, som blir det sista i raden av projekt med kommunalt huvudmannaskap. Projektet beräknas starta först 2014 och vara klart 2021. Dels handlar det om projekt Dalkarlsängen med trafikplats som utgör ett större projekt som innehåller flera delområden. Projekt Dalkarlsängen med trafikplats innehåller områden för verksamheter både norr och söder om Värmdöleden samt ett framtida skol- och idrottsområde i anslutning till Dalkarlsängen. Dessutom innehåller projektet en ny trafikplats med ramper upp på Värmdöleden. Trafikplatsen är en viktig förutsättning för att nya verksamhetsområden ska kunna utvecklas och bör tillkomma tidigt i projektet. Projekt Dalkarlsängen med trafikplats ska tas upp för beslut om Start-PM innan sommaren 2013. Att projektet ännu inte startat beror på kommunen har fört förhandlingar med Trafikverket kring trafikplatsen. En hel del förberedelser har således redan inletts. På grund av hela projektets storlek och komplexitet kommer delar av projektet troligen inte var genomförda förrän efter 2020. De ansvariga enheterna lägger fortsatt ungefär lika mycket personalresurser på förnyelseplaneringen som man har gjort under de sista åren. Sammantaget är takten i antalet färdigställda områden relativt jämn sett över en längre tid även om vissa variationer förekommer på kortare sikt. I förhållande till de tidplaner och områden som kommunstyrelsen beslutade om 2010 har 5 områden blivit klara (projektavslut ingår inte.) Exploateringsenheten och planenheten föreslår att kommunstyrelsen tillstyrker de nya tidplanerna och områdesindelningen av förnyelseprojekten i Boo.

5 (9) Erfarenheter av arbetsmodellen Den långsiktiga modellen innebär krav på noggranna utredningar i planeringsskedet för att få så god kännedom om genomförandet som möjligt. Framför allt har kraven ökat under senare år när det gäller redovisning av vilka kostnader genomförandet innebär för kommunen. Den nya plan- och bygglagen ställer också krav på en redovisning av vilka konsekvenser det blir för varje enskild fastighetsägare. För enskilda fastighetsägare handlar det både om en redovisning av vilka kostnader genomförandet innebär, men även om en redovisning av hur fastighetsindelning och inlösen av mark eventuellt kan påverka den enskilde. För att kunna beräkna de totala kostnaderna tillräckligt noggrant innebär det att en förstudie eller förprojektering av vägar, gång- och cykelbanor, parkmark m.m. måste beställas och genomföras innan en detaljplan och gatukostnadsutredning kan arbetas fram. Det gör att planeringsskedet har blivit mer komplicerat och tar längre tid att utreda. Det positiva är en hög kvalitet i detaljplaner och utformning av områden samt att genomförandet blir förutsägbart. För de fastighetsägare som väntar på vatten- och avlopp och större byggrätt är den långa processen till nackdel. För de fastighetsägare som redan har permanenta byggrätter i området är det ofta positivt att processen får ta tid då det ger utrymme för dialog och att frågan om en förändring får mogna fram. En annan fördel med kommunalt huvudmannaskap är att förberedelser för utbyggnad kan göras under den tid en detaljplan eventuellt ligger överklagad. I många områden har projekteringen varit klar när detaljplanen vunnit laga kraft. Detta har inneburit att genomförandet både kommit igång snabbt och också flutit på utan större hinder i dessa områden. Den kortsiktiga modellen som var tänkt att innehålla vissa förenklingar under planeringsskedet har inte visat sig innebära så mycket snabbare process. Även om kommunen har bestämt att ett område inte ska genomgå några större förändringar ställer plan- och bygglagen samma krav på redovisning av bland annat konsekvenser för enskilda fastighetsägare som vid den långsiktiga planläggningen. I områden som innehåller riksintressen måste dessutom kommunens redovisa hur den har för avsikt att hantera denna fråga. Planprocessen blir dock inte lika betungande som vid modellen för långsiktig planering, eftersom det ändå är färre utredningar. Plan- och bygglagen ställer dock alltid krav på att en avvägning sker mellan allmänna och enskilda intressen i detaljplan. Det senare har kommunen fått erfara i projekt Riset-Sångfågelvägen (Område B). Vid en överprövning av den antagna detaljplanen upphävde regeringen detaljplanen 2011. Bakgrunden till upphävandet var att kommunen inte tillräckligt motiverat hur avvägningen mellan det allmänna och enskilda intresset sett ut för varje enskild fastighet som ansökt men nekats en avstyckning av egen fastighet. Att kommunen hänvisade till den kortsiktiga modellen ansågs inte tillräcklig. När Område B har omarbetats har en avvägning mellan det allmänna och enskilda intresset redovisats för varje fastighet som begärt avstyckning. Den

6 (9) omarbetade detaljplan för Område B går nu igenom om en andra överklagandeprocess, med samma klagomål som tidigare. Där har både länsstyrelsen och mark- och miljödomstolen (19 mars 2013) avslagit klagomålen. Även om detaljplanen i skrivande stund inte ännu vunnit laga kraft innebär detta att det finns goda förutsättningar att kommunens arbetssätt med den kortsiktiga planläggningen fungerar. Genomförandet i områden med den kortsiktiga modellen går i allmänhet inte fortare än i den långsiktiga modellen. När en detaljplan har vunnit laga kraft ska en först en lantmäteriförrättning genomföras som reglerar eventuella markförändringar inom allmänna platser. Det är i allmänhet ett omfattande arbete för lantmäterimyndigheten som måste vara klart innan utbyggnaden kan starta. Själva genomförandet försvåras av att kommunens utbyggnad av VA behöver samordnas med vägföreningens utbyggnad av vägar. Två olika huvudmän blir ofta mer komplicerat än en huvudman och har i vissa områden lett till att utbyggnaden inte kunnat ske samtidigt. Där har vägföreningen först ställt i ordning vägarna, sedan har kommunen byggt ut VA-ledningarna. Det har också tagit tid att träffa uppgörelser med vägföreningar. Tanken var att en avsiktsförklaring skulle kunna undertecknas ganska snabbt mellan vägförening och kommunen i inledningen av ett projekt. Det har dock tagit mycket längre tid än beräknat att dels träffa en uppgörelse i början av ett projekt, dels när ett s.k. genomförandeavtal ska träffas mellan parterna inför utbyggnaden. Både i den långsiktiga och i den kortsiktiga modellen sker överklaganden av detaljplan, där finns ingen skillnad. För närvarande ligger tre detaljplaner överklagade, Riset- Sångfågelvägen, område B (se ovan), Vikingshillsvägen och Kaptensvägen (Y och Z). Kort lägesrapport av projekten Projekt i utbyggnadsfasen Med projekt i utbyggnadsfasen avses projekt där detaljplan vunnit laga kraft, utbyggnad av VA och/eller vägar (inklusive gång- och cykelbanor) eller debitering av gatukostnader pågår. Områden där det återstår mindre åtgärder eller där en garantibesiktning ännu inte är genomförd (normalt 2 år efter driftssättning), ingår inte i utbyggnadsfasen. Följande projekt befinner sig i utbyggnadsfasen: Solviksområdet (F), Munkkärrsvägen (H), Rörsundsviken 1 och 2, Långvägen-Skymningsvägen, SV Lännersta 1A strandpromenad, Enbacken-Gösta Ekmans väg (I), Björnbergsområdet (E), Lövberga (D) och Kummelnäsvägen. Solviksområdet och Kummelnäsvägen har handlats upp och kommer börja byggas ut parallellt under våren 2013. I Björnbergsområdet pågår utbyggnaden av VA och vägar i kommunal regi och blir troligen färdigställt före utsatt tid. Lövbergaområdet kommer att försenas i förhållande till tidigare tidplaner på grund av att en fastighetsägare begärt inhibering av kommunstyrelsens beslut om gatukostnader, hösten 2012. Rörsundsviken 1 och 2 är mindre områden som kommer att invänta och byggas ut parallellt med Vikingshill

7 (9) respektive Riset-Sångfågelvägen som ännu inte vunnit laga kraft. I områdena Munkärrsvägen och Sydvästra Lännersta 1A strandpromenad pågår förberedelser för utbyggnad. I område Enbacken-Gösta Ekman väg håller utbyggnaden på att färdigställas och VA-anslutning beräknas kunna ske tidigare än planerat. I område Långvägen- Skymningsvägen är utbyggnaden klar, däremot återstår debitering av gatukostnader. Projekt i planeringsfasen Med projekt i planeringsfasen avses projekt som har beslut om start-pm, där kvartersdialoger, förstudie/förprojektering av VA och vägar, detaljplanering eller gatukostnadsutredning pågår. Områden med detaljplaner som ligger överklagade men ännu inte vunnit laga kraft ingår även i planeringsfasen. Följande projekt befinner sig i planeringsfasen: Riset-Sångfågelvägen (B), Sydöstra Kummelnäs (G), Vikingshill (C), Kaptensvägen (Y och Z), Vikingshillsvägen, Sydöstra Lännersta ((W), Dalvägen-Gustavsviksvägen och Bågvägen-Åbroddsvägen. Detaljplanen för område Riset-Sångfågelvägen ligger i skrivande stund överklagad, se beskrivning ovan under Erfarenheten av arbetsmodellen. För Sydöstra Kummelnäs har en detaljplan tillstyrkts av miljö- och stadsbyggnadsnämnden och förhandlingar med vägföreningen pågått en längre tid. Det verkar som att kommun och vägförening kan träffa en uppgörelse innan sommaren 2013 kring ett genomförandeavtal om hur utbyggnaden ska gå till. Det blir vägföreningen som ansvarar för utbyggnad av vägarna medan kommunen ansvarar för utbyggnad av VA. Detaljplanen för Vikingshill beräknas kunna antas under hösten 2013 såvida kommun och föreningar kan komma överens om ett genomförandeavtal. Vikingshillsvägen har en antagen detaljplan som har överklagats, ärendet behandlas nu av länsstyrelsen. På grund av att Vikingshillsvägen delvis haft problem med översvämning och ras har vissa förstärkningsåtgärder behövts genomföras redan innan detaljplanen vunnit laga kraft. Kaptensvägen genomgår en överklagandeprocess för andra gången efter antagen detaljplan. I första vändan upphävde regeringen detaljplanen vilket innebar att delar av planarbetet behövde arbetas om. Mark- och miljödomstolen (MMD) har begärt att kommunen yttrar sig under våren 2013 eftersom detaljplanen överklagats igen. Turerna kring överklagandet, som endast berört några enstaka fastigheter i området, har tyvärr gjort att planprocessen försenats med flera år. Sydöstra Lännersta ställs ut under april-maj 2013. I område Dalvägen-Gustavsviksvägen samt område Bågvägen-Åbroddsvägen har under hösten 2012 och det första kvartalet 2013 kvartersdialoger genomförts. Kvartersdialoger är ett sätt att tidigt i processen, innan något samrådsförslag finns framtaget, informera fastighetsägare i mindre grupper om hur planprocessen är upplagd. Vidare kan värdefull lokalkunskap och önskemål från fastighetsägare inhämtas. Responsen från deltagare i kvartersdialoger för dessa två områden har varit övervägande positiv.

8 (9) Projekt som inte påbörjats Med projekt som inte startat avses projekt som inte har ett beslut om start-pm för stadsbyggnadsprojekt. För de fem återstående områdena som ingår i sydöstra Boo finns dock ett detaljplaneprogram framtaget och beslutat. Det innebär att det finns en översiktlig inriktning för hur dessa områden kan fortsätta att utvecklas, framför allt när det gäller de övergripande frågorna. Följande projekt har (enligt ovanstående definition) inte påbörjats men ingår i programområdet för sydöstra Boo: Dalkarlsängen med trafikplats, Mjölkudden- Gustavsviks Gård, Solbrinken-Grundet, Boo Gårds skola-boovallen och Galärvägen- Kornettvägen. Följande övriga projekt har inte heller påbörjats: Område A, Fågelstigen, Lilla Björknäs 3, Moravägen-Tunvägen och Mellanvägen-Ekallén. Projekt Dalkarlsängen med trafikplats föreslås få beslut om start-pm inför sommaren 2013, se beskrivning av projektet ovan under avsnittet Realistiska tidplaner. Under hösten 2013 föreslås även Fågelstigen (se nedan), Mjölkudden-Gustavsviks gård och Boo Gårds skola- Boovallen starta. Till de sista områdena som startar hör Område A i norra Boo, Solbrinken- Grundet i Sydöstra Boo samt område Lilla björknäs 3 (se nedan). Till den grupp som kommer starta allra sist hör de 2 områden som föreslås få ändrat huvudmannaskap för allmän platsmark. Fågelstigen utgör ett område med ca 30 fastigheter centralt beläget i Boo som fortfarande inte har kommunalt VA utbyggt trots att omgivande områden har detta. De boende har sedan flera år begärt att kommunen bygger ut kommunalt VA och förbättrar vägarna. Lilla Björknäs 3 utgörs av ett nytt projekt som inte fanns med vid redovisningen 2010. Det innehåller 6 fastigheten som fick undantas från detaljplanen för Lilla Björknäs etapp 2 som vanna laga kraft 2006, samt ytterligare 10 fastigheter som fick restriktioner i samma detaljplan med anledning av närheten till befintlig kraftledning. När kraftledningen förläggs i mark i framtiden (tidigast 2015) kan de 6 fastigheterna planeras för permanent boende och övriga fastigheter ges byggrätter som ligger närmare tidigare ledningsstråk. Ekonomiska konsekvenser Planering och utbyggnad av förnyelseprojekten ger stor påverkan på kommunens ekonomi. I samtliga projekt som har startat, dvs. har ett beslutat start-pm, finns en ekonomisk redovisning hur projektet påverkar kommunens ekonomi. Förnyelseområdena går alltid med underskott. Historiskt har gatukostnadsersättningen inte täckt kostnaden för utbyggnaden för gator och andra allmänna platser. Det finns två typer av jämkning, PBL jämkning och generell jämkning. PBL jämkning är lagstyrd och innebär kort att överstandard, t ex genomfartsgata, delvis ska bekostas av kommunen. Den generella jämkningen väljer kommunen själv att använda eller inte. Under de senast åren har generell jämkning använts i vissa förnyelseprojekt. Motiveringen har varit att gatukostnaden har ansetts vara hög för enskilda fastighetsägare.

9 (9) Den generella jämkningen används inte längre i gatukostnadsutredningar. Motiveringen till detta är att detaljplaner som medger större byggrätter och kommunal gata och kommunalt VA ger högre fastighetsvärden, och därför är det rimligt att fastigheterna bär utbyggnadskostnaden. VA-anläggningsavgiften täcker i regel inte kostnaden för utbyggnaden av kommunalt VA i förnyelseområden. Detta beror på att förnyelseområdena ofta är glest bebyggda och ledningsdragningarna förhållandevis långa. Tätare områden bär lättare sina kostnader. Den negativa nettokostnaden för VA-kollektivet i förnyelseområden vägs dock upp av att byggherreprojekt i centrala delar oftast bidrar med ett nettoöverskott. Planavgiften täcker inte heller kostnaden för framtagandet av planerna. Förnyelseområdena är mycket resurskrävande. De interna kostnaderna blir i regel höga för denna typ av stadsbyggnadsprojekt. Förnyelseplaneringen bidrar idag till ett kraftigt underskott i exploateringsbudgeten. När förnyelseplaneringen och utbyggnaden av dessa områden om ca tio år börjar avslutas kommer förnyelseområdenas negativa inverkan på kommunens likviditet att försvinna. Bilagor Schema över tidplaner Karta över huvudmannaskap för allmänna platser Karta över stadsbyggnadsskede Tekniska nämndens protokoll, 2013-03-19, 41 Miljö- och stadsbyggnadsnämndens protokoll, 2013-03-20, 87 Exploateringsenheten Planenheten Ulf Crichton Exploateringschef Angela Jonasson Biträdande planchef