Till: Finansdepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE Reformerad beskattning av bostäder Yttrande till Finansdepartementet SABOs synpunkter Inledning SABO anser att fastighetsskatt eller kommunal fastighetsavgift över huvud taget inte ska tas ut på näringsfastigheter, bostäder som lokaler. Fastighetsförvaltande företag bör jämlikt företag inom andra branscher inte belastas med skatt på produktionstillgångar. I samband med den nu föreslagna reformen som innebär att fastighetsskatten avvecklas för bostäder bör därför inte en ny kommunal fastighetsavgift läggas på hyresbostäder som ingår i näringsverksamhet. Om reformen utformas så att kommunal fastighetsavgift inte läggs på hyresbostäder tas samtidigt ett viktigt steg i riktning mot att återställa den neutralitet mellan upplåtelseformerna som gick förlorad när subventionerna till produktion av hyresrätter togs bort samtidigt som möjligheterna till skuldränteavdrag behölls för övriga upplåtelseformer. Om regeringen ändå väljer att lägga förslag om kommunal fastighetsavgift på hyresbostäder har SABO vissa synpunkter på den remitterade promemorian. Synpunkterna redovisas nedan och avser endast näringsfastigheter. Övergripande anser SABO att förslagen har en slagsida som missgynnar orter där taxeringsvärdena på bostadsfastigheter är låga och där fastighetsavgiften därmed skall beräknas på taxeringsvärdena istället för att utgå med ett bestämt belopp. Det ligger måhända i sakens natur att en att en begränsning av skatteuttaget främst gynnar dem som betalar mer skatt än andra, men förslaget innehåller en rad delförslag som i onödan förstärker detta och leder till att orter med låga taxeringsvärden blir extra missgynnade. Sådana effekter bör undvikas och i det följande framgår vilka förändringar i förslaget som behöver göras för att motverka denna slagsida. Synpunkter på specifika förslag I det följande redovisas SABOs synpunkter i samma ordning som förslagen presenteras i promemorians fjärde kapitel Kommunal fastighetsavgift för småhus och flerbostadshus. Vad gäller frågor som berörs i promemorian men inte kommenteras nedan har SABO inga synpunkter.
Fastighetsavgiftens uppbyggnad och omfattning Fastighetsskatt på bostäder under uppförande I promemorian föreslås att fastighetsskatt, på samma sätt som idag, ska tas ut på obebyggd tomtmark för småhus och flerbostadshus samt på småhus och flerbostadshus som är under uppförande. När bostadshuset väl är färdigbyggt ska det föreslagna systemet med kommunal fastighetsavgift tillämpas liksom de tioåriga lättnadsreglerna för nybyggda hus. Det motiv som anges för att behålla fastighetsskatt för obebyggd tomtmark är att det inte finns anledning att undanta mark som kan innehas i spekulationssyfte och att en möjlig övergång från fastighetsskatt till fastighetsavgift kan utgöra ett visst incitament för bostadsbyggande. SABO kan i princip instämma i detta. Däremot redovisas inga som helst motiv till varför fastighetsskatt skulle fortsätta att utgå för näringsfastigheter med hus som är under uppförande. Det talas bara under rubriken småhus om att detta ligger väl i linje med resonemanget om incitament för bostadsbyggande och påstås sedan att detta resonemang har bäring även i fråga om flerbostadshus under uppförande. Man har dock inte på något sätt underbyggt detta påstående. SABO anser att fastighetsskatten på bostäder under uppförande bör slopas. Bostäderna har ju redan börjat byggas och incitamentet att så fort som möjligt få in hyra är naturligtvis ett tungt vägande skäl till att färdigställa byggnationen så snart som möjligt. Byggnad på annans mark s.k. ofri grund I promemorian föreslås vidare att för småhus och flerbostadshus på ofri grund skall gälla att huset och tomten utgör två skilda taxeringsenheter. Huset ska i dessa fall omfattas av avgiftssystemet och tomten av fastighetsskattesystemet. Om det är så att tomtmark som upplåts med tomträtt omfattas av förslagen i promemorian avstyrker SABO förslaget. Tomtmark som upplåts med tomträtt bör inte omfattas av det nuvarande fastighetsskattesystemet utan av det nya systemet med kommunal fastighetsavgift. Det blir inte konkurrensneutralt om ägare av bostadsbyggnader på ofri grund både måste betala fastighetsskatt på tomtmarken och fastighetsavgift på byggnaden medan ägare av bostadsbyggnader på egen mark endast betalar kommunal fastighetsavgift på byggnad och mark. Rum som används för institutionell vård av äldre Det finns idag ett flertal byggnader som innehåller rum som disponeras av vårdtagare (vårdrum) vilka har anvisats plats i särskilt boende i enlighet med socialtjänstlagens regler. I dessa vårdrum ingår ofta enklare möblemang och en toalett och i vissa fall dusch och ett pentry eller kokskåp. Historiskt har dessa byggnader kallats för servicehus. Det var den karaktär byggnaderna hade när de uppfördes. Då var de äldre människor som erbjöds plats relativt friska och klarade i huvudsak att ta hand om sig själva. Servicen bestod i att det vid behov fanns tillgång till bland annat vårdpersonal och mat som serverades i en restaurang. Idag bedrivs i huvudsak institutionell vård i dessa byggnader. Patienterna erbjuds vårdplats efter biståndsbedömning av socialtjänsten som hänvisar platsen med stöd av socialtjänstlagen. - 2
Förhållandena är idag ofta följande: I byggnaderna bedrivs både omfattande sjukvård och institutionell åldringsvård för patienter i livets slutskede. I vårdbyggnaderna finns även personal-, terapi- och gemensamhetsutrymmen etc. Personaltätheten är hög. Nya vårdtagare som tillkommer kan inte klara av ett eget självständigt boende och de klarar inte heller av att slussas tillbaka till eget självständigt boende. Övervägande delen av vårdtagarna omfattas av institutionell heldygnsbaserad åldringsvård och heldygnsbaserad sjukvård för fysiska sjukdomar som stroke, diabetes, parkinson, m.fl. sjukdomar. Vårdtagarna har ofta behov av hjälp med uppstigning och läggning, på- och avklädning, intagande av måltider, medicinering, toalettbesök, tvättning, bad och dusch, förflyttningar etc. De klarar vanligtvis inte av att ha egna nycklar till sina rum och att utnyttja den eventuella kokvrå/kök som finns i rummen. Dessa byggnader har således mer karaktär av vårdenheter än hyreshusenheter. I samband med att det nya regelverket införs anser SABO att byggnader som till övervägande del används för vård av äldre och där vårdtagarna erbjuds vårdplats efter biståndsbedömning av socialtjänsten likställs med vårdbyggnad enligt fastighetstaxeringslagens 2 kap 2. Om nu lagstiftaren ändock anser att ovan beskrivna vårdrum ska betraktas som vilken bostad som helst anser SABO att det är rimligt att fastighetsavgiften jämkas till hälften av de 900 kronorna eftersom rummen inte kan anses utgöra fullvärdiga bostäder då de är små och har begränsad utrustning. Flerbostadshus som inrymmer studentkorridorer Skolhem och elevhem som är direkt knutna till en skola definieras under vissa förutsättningar som skattefri specialenhet enligt 2 kap 2 fastighetstaxeringslagen medan flerbostadshus som övervägande inrymmer studentrum i korridorer definieras som skattepliktiga hyreshusenheter. SABO har svårt att se vad som egentligen skiljer studentrum i korridorer mot skol- och elevhem mer än att studentbostäderna ibland kan vara belägna en bit ifrån läroanstalten eller -anstalterna och att de saknar direkt koppling till en enskild läroanstalt. Det senare gäller framförallt på större orter där det finns flera olika skolor och institutioner. Studentrummen är små i jämförelse med bostadslägenheter i vanliga hyreshus. Därutöver är rummen nästan alltid sämre utrustade än vanliga bostadslägenheter genom att det saknas kök eller kokskåp och i vissa fall även toalett och dusch. I promemorian står det I flerbostadshus som inrymmer s.k. studentkorridorer torde normalt varje enskilt studentrum komma att utgöra en egen bostad. Frågan om vad som utgör bostad enligt den föreslagna definitionen får dock ytterst lösas i rättstillämpningen. Uttrycket torde normalt är mycket vagt och kan vid tillämpningen ges många olika tolkningar. Det är inte tillfredsställande att lagstiftaren överlämnar definitionsfrågan till rättstillämpningen utan närmare diskussion. Förvaltningsdomstolar, skattskyldiga och skatteverket har redan nog att göra som det är idag. Att på detta sätt då skapa en rättslig osäkerhet med tydliga risker för framtida tvister är högst otillfredsställande. I samband med att det nya regelverket införs anser SABO att flerbostadshus som till övervägande del innehåller studentrum i korridorer definitionsmässigt likställs med skoloch elevhem i fastighetstaxeringslagens 2 kap 2. - 3
Om nu lagstiftaren ändock anser att studentrum i korridorer torde normalt komma att betraktas som vilken bostad som helst anser SABO att det är rimligt att fastighetsavgiften jämkas till hälften av de 900 kronorna eftersom rummen inte kan anses utgöra fullvärdiga bostäder då de är små och har begränsad utrustning. Fastighetsavgiftens storlek Som sades inledningsvis har förslaget om fastighetsavgift en slagsida med övervikt på lättnader i beskattningen av bostäder belägna på orter med höga taxeringsvärden på fastigheter. Bostadsföretag verksamma på orter med förhållandevis låga taxeringsvärden får inte del av lättnaderna i samma grad. Detta eftersom fastighetsavgiften på flerbostadshus och småhus i dessa fall kommer att beräknas på taxeringsvärdena istället för att utgå med 900 kronor per lägenhet respektive 4 500 kronor per småhus. Jämfört med innevarande kalenderår riskerar många flerbostadshus på dessa orter att snarare få en höjning än en sänkning av pålagan när fastighetsavgiften från och med kalenderåret 2008 ska beräknas på 2007 års taxeringsvärden. Ovanstående resonemang gäller i viss mån också småhus som upplåts med hyresrätt, även om skatteuttaget skulle komma att sänkas från 1,0 till 0,8 procent enligt promemorians alternativa förslag B. SABO avstyrker därför förslaget om att fastighetsavgiften skall vara 0,4 procent av taxeringsvärdet för bostadsdelarna i flerbostadshus i de fall avgiften ska beräknas på taxeringsvärdet. SABO anser att avgiftens nivå måste vara lägre än 0,4 procent för att en större del av dessa fastigheter ska få del av den sänkning som föreslås av bostadsskatterna. När det gäller småhusbeskattningen förordar SABO, utan att ta ställning till finansieringsförslagen, alternativ B eftersom en större andel av de bostadsföretag som innehar småhus som upplåts med hyresrätt och som är verksamma på orter med låga taxeringsvärden då får del av den sänkning som föreslås av bostadsskatterna. Specialregler Dämpningsregeln I promemorian föreslås att dämpningsregeln, som innebär att ett höjt taxeringsvärde får långsammare genomslag, slopas. SABO avstyrker förslaget att ta bort dämpningsregeln. Ett slopande av dämpningsregeln skulle innebära ytterligare försämringar för de bostadsföretag som verkar på orter med låga taxeringsvärden och där fastighetsavgiften kommer att beräknas på taxeringsvärdena. Den bör därför föras över till den nya lagen om kommunal fastighetsavgift. Lättnaden för nybyggda bostäder I promemorian föreslås att bestämmelserna om hel och halv skattelättnad de första tio åren förs över till den nya lagen om kommunal fastighetsavgift. SABO tillstyrker förslaget att även fortsättningsvis behålla den tioåriga lättnaden om hel och halv avgift för nybyggda bostäder. Reduceringsbelopp I promemorian föreslås att bestämmelserna om reduceringsbelopp vid om- eller tillbyggnad av bostadsdelen av hyreshusenheter slopas. Bestämmelserna innebär att taxe- - 4
ringsvärdet före beskattning kan minskas med ett avklingande reduceringsbelopp och syftar till att motverka att hyresvärdar avstår från om- och tillbyggnader pga. att det leder till höjd fastighetsskatt. SABO avstyrker förslaget att slopa bestämmelserna om reduceringsbelopp vid om- och tillbyggnad av bostadsdelen av hyreshusenheter. Det skulle innebära ytterligare försämringar för de bostadsföretag som verkar på orter med låga taxeringsvärden och där fastighetsavgiften kommer att beräknas på taxeringsvärdena. I dessa fall är bestämmelserna värdefulla, även om de kan anses komplicerade. Bestämmelserna bör därför föras över till den nya lagen om kommunal fastighetsavgift. Nedsättning av fastighetsskatt på grund av brand eller liknande Reglerna om nedsättning av fastighetsskatt innebär att skatten minskas med hänsyn till den omfattning, vari byggnaden inte kunnat användas eller uthyras. Dessa regler tillämpas mestadels när en fastighetsägare inte kan hyra ut lägenheter på grund av bristande efterfrågan eller vid ombyggnader. Att nedsättning yrkas på grund av brand eller jordskred är inte särskilt vanligt. I promemorian föreslås att dessa regler slopas för både bostäder och lokaler. Motivet till att ta bort möjligheten att reducera fastighetsskatten vid exempelvis vakanser uppges vara att denna skapar förutsättningar för dubbel skattelättnad, det vill säga en gång vid beräkningen av taxeringsvärdet och ytterligare en gång vid nedsättning av fastighetsskatten. I det nuvarande taxeringssystemet finns en möjlighet för den skattskyldige att yrka på justering av taxeringsvärdet om en taxeringsenhets värde under en löpande taxeringsperiod har ökat eller minskat i värde på grund av säregna förhållanden. Den möjligheten är dock i stort sett obefintlig när det gäller hyresbortfall på grund av vakanser, det vill säga i de fall vakanserna i en fastighet har ökat sedan den senaste allmänna eller förenklade taxeringen. Vakanserna måste i så fall överstiga värdeområdets genomsnittliga vakansnivå med tjugo procentenheter, vilket inte är särskilt vanligt. Det innebär att fastigheter vari vakanserna ligger över områdets genomsnittliga nivå med mindre än tjugo procentenheter inte tillräknas någon justering av taxeringsvärdet för den del som överstiger den genomsnittliga nivån. I dessa fall kan därför en skattelättnad uppnås endast genom en nedsättning av fastighetsskatten med stöd av fastighetsskattelagen. Nedsättning av fastighetsskatten vid vakanser har tidigare utretts bland annat av Fastighetstaxeringsutredningen, SOU 2000:10 och Egendomsskattekommittén, SOU 2004:36. Dessa kom efter ingående analyser fram till att nuvarande regler skulle behållas. Både Egendomsskattekommittén och regeringsrätten (RÅ 2004 ref. 72) har kommit fram till att fastighetstaxeringen är ett schablonmässigt förfarande där det inte är möjligt att beloppsmässigt bestämma med hur mycket de genomsnittliga vakanserna i ett område kan ha påverkat taxeringsvärdet på en fastighet. Regeringsrätten ansåg därför, i det aktuella rättsfallet, att nedsättning av fastighetsskatten skulle medges utan beaktande av värdeområdets genomsnittliga vakansgrad som använts vid fastighetstaxeringen. Däremot ska enligt samma dom nedsättningen av fastighetsskatten begränsas i de fall där taxeringsvärdet vid fastighetstaxeringen har sänkts på grund av att säregna förhållanden i form av onormalt höga vakanser. SABO anser, med bakgrund av ovan sagda, att det som sägs i promemorian om att nuvarande regelsystem ger en dubbel skattelättnad saknar grund. - 5
Jämfört med fastighetstaxeringen är regelsystemet om nedsättning av fastighetsskatt mer träffsäkert och baseras på mer aktuella uppgifter eftersom justeringar av fastighetsskatten görs på årlig basis med aktuella uppgifter för enskilda fastigheter som underlag. Sett ur ett bärkraftsperspektiv ger nedsättning av fastighetsskatten också en mer företagsekonomiskt realistisk kompensation för hyresbortfallet vid vakanser än fastighetstaxeringssystemet. Sist men inte minst är fastighetsskatten administrativt enklare att hantera, både för de skattskyldiga och för skatteverket, än systemet med fastighetstaxering. Ett slopande av reglerna skulle innebära ytterligare försämringar för de bostadsföretag som verkar på orter med låga taxeringsvärden och där fastighetsavgiften för bostäder kommer att beräknas på taxeringsvärdena. SABO avstyrker förslaget om att ta bort fastighetsskattelagens nedsättningsregler för lokaler och bostäder. Nedsättningsreglerna bör i stället lyftas in i det nya regelverket om kommunal fastighetsavgift. Stockholm den 17 augusti 2007 SABO Kurt Eliasson VD - 6