Delårsrapport Januari juni Hyresintäkterna uppgick till 66 (124) Fastigheternas driftnetto uppgick till 21 (57) Intäkter projektutveckling uppgick till 114 (31), medan resultatet blev 6 (1) De orealiserade värdeförändringarna i fastighetsbeståndet ökade till 19 (67) Resultat före skatt uppgick till 27 (95) medan resul tat efter skatt blev 28 (53) Investeringarna uppgick till 107 (81) Nyuthyrningen ökade till 29 000 (16 000) kvm lokalarea Lokalarean minskade till 446 000 (588 000) kvm Vasallen förvärvar nytt projekt i Luleå. I juni tecknade Vasallen ett avtal med Lantmännen om samarbete gällande utveckling av Kajan 18 i Luleå. Fastigheten ska omvandlas till 140 nya bostäder i ett av stadens mest attraktiva lägen Håkan Steinbüchel Verkställande direktör Ekonomiska data Hyresintäkter 66 124 220 Fastigheternas driftnetto 21 57 97 Intäkter projektutveckling 114 31 1 456 Resultat projektutveckling 6 1 9 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 19 67 407 Resultat före skatt 27 95 460 Resultat efter skatt 28 53 472 Balansomslutning 1 563 2 538 2 307 Eget kapital 951 1 254 1 673 Kassaflöde från den löpande verksamheten 26 44 9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 10 36 1 215 Marknadsvärde fastigheter 1 446 2 328 1 402 Uthyrningsgrad, % 46 53 42 Direktavkastning, % 3 5 5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 3,5 3,0 Soliditet, % 61 50 73
2 Vision Vasallen ska vara en av Sveriges mest lönsamma och välrenommerade fastighetsutvecklare. Affärsidé Vasallen är en marknadsledande fastighetsutvecklare som med erfarenhet, kompetens och engagemang driver projekt, från köp till försäljning med fokus på tillväxtorter i Sverige. Marknadsöversikt Tillväxten i den svenska ekonomin blev rekordhög. Återhämtningen fortsätter, men i lugnare takt. Arbetslösheten minskar men i långsammare takt jämfört med tidigare. Fastighetsmarknaden som återhämtade sig under är fortsatt stark. Transaktionsvolymen uppskattas till cirka 50 miljarder under första halvåret vilket är en ökning med 9 procent jämfört med samma period föregående år. Många affärer görs även utanför storstadsregionerna. Bostäder utgör den dominerande fastighetsslaget med 30 procent av den totala transaktionsvolymen (källa Jones Lang LaSalle). Verksamheten Under våren inleddes en försäljningsprocess där målet är att tillgångarna i Vasallen ska vara sålda innan kommande årsskifte. Pangea har försäljningsuppdraget. Exploatering av mark för bostadsproduktion pågår på ett flertal orter. För närvarande pågår planarbete i syfte att skapa byggrätter för bostäder inom Vasallens områden i Karlskrona, Borås, Strängnäs, Södertälje, Visby och Vaxholm. Planarbetet fortskrider i oförminskad takt och det närmaste året väntas beslut om detaljplaner för bostäder och verksamhetslokaler som uppgår till 300 000 kvadratmeter. Planförslaget för området i Vaxholm har ställts ut och för Karlskrona har planen gått ut på samråd. För områdena i Visby, Borås och Strängnäs väntas beslut om samråd i närtid. Ombyggnad av en kasern i Borås till 44 nya bostadsrätter färdigställdes i månadsskiftet maj juni. Köparna av bostadsrätter i Bostadsrättsföreningen Lagerkransen flyttade in under slutet av maj. Det återstår endast sex lägenheter att sälja. På Rindö i Vaxholms kommun pågår omvandlingen av en kasern till 42 bostadsrätter. Projektet utgör starten på en större bostadsexploatering som kommer att fortgå under ett antal år framöver. För närvarande är 27 lägenheter sålda i brf Grisselmaren. Inflyttning är beräknad till november. Vasallens utvidgade uppdrag har inneburit många erbjudanden om förvärv. Flera uppslag håller på att utvärderas och några avtal har tecknats. Under slutet av juni tecknade Vasallen ett samarbetsavtal med Lantmännen rörande utveckling av en före detta handelsfastighet till bostäder. Vasallen har förvärvat 50 procent av Lantmännens bolag innehållande fastigheten Kajan 18 i Luleå. Fastigheten som är centralt belägen nära vatten kommer att bebyggas med 120 140 lägenheter. I Luleå har Vasallen tecknat en avsiktsförklaring med Luleå kommun avseende utveckling av Kronan, före detta Lv7-området. Avsiktsförklaringen ger Vasallen exklusiv rätt att förhandla om förvärv av fastigheten. Kronan består av cirka 350 000 kvadratmeter mark som tidigare varit kasern- och närövningsområde för den militära verksamheten samt 20 000 kvadratmeter byggnader. Avsikten är att utveckla området för bostäder. En förstudie indikerar att området kan inrymma upp till 1 500 bostäder i framtiden. Från och med första kvartalet har Vasallen en ny resultaträkning som är tänkt att ge läsaren en bättre uppfattning om koncernens resultat. Det är framför allt intäkter och kostnader förknippade med projektförsäljningar som blivit tydligare jämfört med tidigare. Samtidigt har raden värdeförändring flyttats nedåt och innehåller endast orealiserade värdeförändringar vilket också ökar tydligheten jämfört med tidigare. Mål Målen i Vasallen formuleras på tre nivåer: mål för koncernen, mål för verksamheten samt specifika mål för respektive dotterbolag. Vasallens mål genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Mål för koncernen Vasallens avkastning på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. Mål för verksamheten Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Vasallens medarbetare ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning. Vasallen ska minska koldioxidutsläppen från driften av sina fastigheter med 5 procent årligen under den närmaste femårsperioden. Detta mäts på använd energi beroende av produktionssätt för uppvärmning och elförbrukning. Samtliga byggnader ska senast 2012 ha en energiförbrukning som är lägre än 100 kwh/kvadratmeter köpt energi per år. Målet för är att inget dotterbolag ska ligga på en högre förbrukning än 110 kwh/kvadratmeter. Mål för dotterbolagen I nästa steg bryts målen ned på dotterbolagsnivå med exakta siffror och procent för respektive bolag. Måluppfyllelse Det blev ett bra resultat i Vasallens kundnöjdhetsmätning som genomfördes under första kvartalet. Koncernens sammanvägda NKI kvarstår på fantastiska 87, vilket är samma resultat som uppnåtts för de två föregående åren. Ytterligare måluppfyllelse rapporteras i bokslutskommunikén. vasallen delårsrapport januari juni
3 Koncernens resultat och ställning Koncernens hyresintäkter uppgick till 66 (124) och driftöverskottet minskade till 21 (57). Orsaken till minskningen är framför allt de stora försäljningar som genomfördes under senare delen av föregående år. Intäkter från projektverksamheten uppgick till 114 (31) och det realiserade resultatet från detta uppgick till 6 (1). Fastighetsbeståndet har värderats internt av Vasallen vid periodskiftet till 1 446. Värdet avviker marginellt från den senaste värderingen som gjordes vid årsskiftet. Då värderades den övervägande delen av beståndet av Savills samt Bryggan. Den orealiserade värdeförändringen i fastighetsbeståndet uppgick om 19 (67). Värdeförändringen är hänförlig till förbättrad uthyrning samt ökad upparbetning av projekt. I förhållande till bokfört värde enligt svenska redovisningsregler i koncernens juridiska enheter var övervärdet 576 (598). Direktavkastningskraven inom Vasallens bestånd har bedömts ligga mellan 7 12 procent beroende på ort, hyresgästsammansättning samt kontraktsportföljens längd. Kommande byggrätters värde har bedömts ligga i intervallet 1 000 4 000 kronor per kvadratmeter bta. Resultatet efter skatt blev 28 (53). Koncernens likvida medel uppgick vid periodskiftet till 49 (8). Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 14 ( 44) medan kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 2 ( 36). Av Vasallens kreditram om 700 (1 200) hos tre banker var 400 (897) utnyttjade. Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj exklusive Hannover-fastigheten uppgick vid halvårsskiftet till ett årligt hyresvärde om 129 (239) fördelat på 545 (618) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till 205 000 (306 000) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 46 (53) procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 61procent. Försämringen beror på försäljningen av färdigutvecklade fastigheter med hög uthyrningsgrad till Hemsö med flera under förra året. Kvar i Vasallen blir därmed en större andel projektfastigheter med lägre uthyrningstal. Den totala återstående lokalarean efter försäljningen uppgår till 440 000 kvadratmeter varav cirka 60 000 kvadratmeter utgörs av bland annat kaserner som inte är uthyrbara utan omfattande ombyggnation/ investering. En stor andel av kasernerna kommer att byggas om till bostäder, till exempel i Strängnäs och på Rindö. Kontraktsportföljens genomsnittliga bindningstid uppgår till sex år. Under första halvåret har nya kontrakt tecknats omfattande knappt 29 000 (16 000) kvadratmeter lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 14 (9). Genomsnittshyrorna i Vasallen är högst för utbildningslokaler, 1 193 kronor per kvadratmeter medan hyrorna för kontorslokaler uppgår till 790 kronor per kvadratmeter i genomsnitt. Verkstad/ lager samt övriga lokaler ligger i spannet 447 449 kronor per kvadratmeter i genomsnitt. Hyresnivåerna speglar väl marknaden på respektive ort. Investeringar Periodens investeringar uppgick till 107 (81) i byggnader och anläggningar. Återstående beslutade bygginvesteringar var vid periodskiftet 66 (72). Investeringarna 12 månader framåt i tiden bedöms uppgå till 171 (144). Risker och osäkerhetsfaktorer Vasallens risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen sid 20 21 samt 24 25. I och med genomförandet av bostadsrättsprojekt i Borås och på Rindö tar Vasallen vissa nya risker. Osålda bostadsrätter vid färdigställandet ska enligt avtal förvärvas av Vasallen. De osålda lägenheterna kan sedan hyras ut eller säljas i ett senare skede. Bostadsrättsföreningarna köper ombyggnationerna till fast pris vilket innebär att Vasallen påtar sig risken att kostnaderna överstiger det beräknade. Upphandlade entreprenader håller sig hittills inom kalkylerad kostnad. Medarbetare Den var 39 (54) personer anställda i Vasallen varav 16 (21) kvinnor och 23 (33) män. Minskningen förklaras av försäljning av fastigheter i Östersund, Borås och Karlskrona under hösten. Personalen på de tre orterna, 9 personer, följde med till köparen, Hemsö. På Örebrokontoret har personalstyrkan under våren minskats med 5 personer. Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 10 (13). Intäkterna från finansiella tillgångar uppgick till 24 (29) varav ränteintäkter från dotterbolag 16 (29) samt intäkter från externa placeringar 6 (0). Kostnaderna före finansiella kostnader, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 15 (18). Under slutet av maj delades ut 750 till ägaren i enlighet med beslut på senaste årsstämma. Moderbolagets likvida medel uppgick vid kvartalsskiftet till 48 (0). Nettoskuld till externa kreditgivare uppgick till 400 (897). vasallen delårsrapport januari juni
4 Procent av kontrakterad hyra per branschkategori Procent av kontrakterad hyra per hyresgästkategori Hälsovård 3% Övrigt 8% IT och telekom 1% Dagligvaror 1% Övriga, 4% Privatpersoner, 1% Industrivaror och tjänster 16% Finans och fastighet 28% Stat, kommuner och landsting, 48% Offentlig verksamhet 19% Sällanköpsvaror och tjänster 24% Aktiebolag, 47% Offentlig verksamhet samt sällanköpsvaror och tjänster (där bl a utbildning ingår) utgör 41 % av hyresintäkterna. 48 % av hyresintäkterna kommer från offentliga hyresgäster. Kontraktsportfölj, kr årshyra Genomsnittshyra per lokalslag, kr/kvm loa/boa 40 000 000 1 400 35 000 000 1 200 30 000 000 25 000 000 20 000 000 15 000 000 10 000 000 1 000 800 600 400 5 000 000 200 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2019 2020 2021 2023 2025 0 Kontor Utbildning Verkstad/lager Övrigt Det genomsnittliga hyreskontraktet i kontraktsportföljen har en löptid på 6 år. 30 % av hyresintäkterna kommer från hyreskontrakt som omförhandlas 2020 eller senare. Genomsnittshyran för kontors- och utbildningslokaler är nära 1 100 kr/kvm. vasallen delårsrapport januari juni
5 Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag Apr juni Apr juni Hyresintäkter 66 124 34 62 220 Övriga intäkter 3 10 2 0 11 Nettoomsättning Not 2 69 134 36 62 231 Fastighetskostnader Not 2,3 48 77 19 32 134 Fastigheternas driftnetto Not 2 21 57 17 30 97 Vinstmarginal fastigheternas driftnetto 30% 43% 47% 48% 42% Projektutveckling Försäljningsintäkter 114 31 111 31 1 432 Bokfört värde Anskaffningsvärde 78 3 78 3 1 026 Realiserade värdeförändringar 31 27 28 27 397 Intäkter entreprenader 10 3 24 Direkta kostnader entreprenader 9 2 24 Resultat projektutveckling 6 1 6 1 9 Administrationskostnader 21 19 12 10 34 Finansnetto Finansiella intäkter 10 0 7 0 7 Finansiella kostnader 8 11 3 3 26 2 11 4 3 19 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 19 67 7 60 407 Resultat före skatt 27 95 22 78 460 Skatt på årets resultat 1 42 3 37 12 PERIODENS RESULTAT 28 53 25 41 472 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 280 530 250 410 4 720 11-06-30 10-06-30 10-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 2 1 446 2 328 1 402 Inventarier 1 1 1 Andra långfristiga fordringar 20 17 Summa anläggningstillgångar 1 447 2 349 1 420 Omsättningstillgångar Kund- och hyresfordringar 12 36 14 Övriga kortfristiga fordringar 55 145 58 Likvida medel 49 8 815 Summa omsättningstillgångar 116 189 887 Summa tillgångar 1 563 2 538 2 307 Eget kapital Aktiekapital 10 10 10 Övrigt tillskjutet kapital 2 2 2 Balanserad vinst 939 1 242 1 661 Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget 951 1 254 1 673 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 128 174 129 Summa långfristiga skulder 128 174 129 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 400 897 400 Förskott från kunder 2 2 2 Leverantörsskulder 8 14 34 Övriga skulder 74 197 69 Summa kortfristiga skulder 484 1 110 505 Summa skulder 612 1 284 634 Summa eget kapital och skulder 1 563 2 538 2 307 Ställda säkerheter Inga Inga Inga Eventualförpliktelser Inga 50 Inga Rapport över förändringar i koncernens eget kapital Ingående eget kapital per 1 januari 1 673 1 201 1 201 Utdelning 750 Periodens resultat 28 53 472 Utgående eget kapital vid periodens slut 951 1 254 1 673 Totalt antal aktier är 100 000 st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten. vasallen delårsrapport januari juni
6 Koncernens rapport över kassaflöden i sammandrag Den löpande verksamheten Resultat före skatt 27 95 460 Justeringar avseende IFRS* ) 24 68 416 Övriga ej likviditetspåverkande poster 1 3 2 Betald inkomstskatt 1 1 12 1 23 54 Ökning/minskning kortfristiga fordringar 7 112 18 Ökning/minskning kortfristiga skulder 20 45 27 Kassaflöde från den löpande verksamheten 26 44 9 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar 107 81 213 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 100 46 1 426 Ökning/minskning långfristig fordran 17 1 2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 10 36 1 215 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning/minskning kortfristiga finansiella skulder 84 413 Utbetald utdelning 750 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 750 84 413 Periodens kassaflöde 766 4 811 Likvida medel vid periodens början 815 4 4 Omräkningsdifferens Likvida medel vid periodens slut 49 8 815 * ) Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter 24 68 416 Moderbolagets rapport över finansiell ställning i sammandrag 11-06-30 10-06-30 10-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 1 1 1 Summa materiella anläggningstillgångar 1 1 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 444 453 444 Uppskjutna skattefordringar 22 13 20 Summa finansiella anläggningstillgångar 466 466 464 Summa anläggningstillgångar 467 467 465 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag 325 707 306 Övriga kortfristiga fordringar 9 77 5 Summa kortfristiga fordringar 334 784 311 Kortfristiga placeringar 506 Kassa och bank 48 0 309 Summa omsättningstillgångar 382 784 1 126 SUMMA TILLGÅNGAR 849 1 251 1 591 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 10 10 10 Reservfond 2 2 2 Summa bundet eget kapital 12 12 12 Fritt eget kapital Balanserad vinst 420 331 311 Periodens resultat 10 1 859 Summa fritt eget kapital 430 332 1 170 Summa eget kapital 442 344 1 182 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 400 897 400 Leverantörsskulder 2 2 4 Övriga kortfristiga skulder 5 8 5 Summa kortfristiga skulder 407 907 409 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 849 1 251 1 591 Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga 36 Inga Moderbolagets rapport över totalresultat i sammandrag Apr juni Apr juni Fakturerade tjänster 10 13 5 6 25 Nettoomsättning 10 13 5 6 25 Administrationskostnader 15 18 7 10 32 Rörelseresultat 5 5 2 4 7 Finansnetto 13 6 8 7 836 Resultat efter finansiella poster 8 1 6 3 829 Skatt 2 0 30 Periodens resultat 10 1 6 3 859 vasallen delårsrapport januari juni
7 Noter Not 1 Redovisningsprinciper Koncernredovisningen har för det första halvåret, i likhet med årsbokslutet för, upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de har antagits av EU, och den svenska årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Termen IFRS i detta dokument innefattar tillämpningen av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka publicerats av IASB:s Standards Interpretation Committe (SIC) och International Financial Reporting Interpretations Commitee (IFRIC). Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för. De nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari, har inte haft någon effekt på koncernen. Not 2 Segmentrapportering Nettoomsättning () Fastighetskostnader () Fastigheternas driftnetto () Överskottsgrad (%) Verkligt värde fastigheter () Område Norra Sverige 14,6 48,1 13,8 23,5 0,8 24,6 5,6 63,9 158 573 Mellansverige 43,9 47,3 24,7 29,5 19,2 17,8 44,8 37,9 1 064 1 048 Södra Sverige 9,3 27,5 8,0 20,6 1,3 6,9 15,2 25,4 199 409 Övrig koncern 0,7 11,1 1,0 2,9 0,3 8,2 neg 78,1 25 298 Totalt 69 134 48 77 21 57 32 46 1 446 2 328 Investering () Avkastningskrav (%) Yta (kvm) Hyresvärde () Uthyrningsgrad (%) Område Norra Sverige 15 21 9 12 7,5 12 128 288 181 897 29 73 45 55 Mellansverige 60 57 7,4 9 7,5 10,5 235 234 254 319 82 102 45 44 Södra Sverige 29 3 8 10 7,5 10,8 76 272 132 919 18 52 54 66 Övrig koncern 3 0 6,75 7,5 8 6 000 19 245 1 13 25 77 Totalt 107 81 6,75 12 7,5 12 445 794 588 380 130 240 46 53 I Norra Sverige ingår Östersund, Sollefteå, Falun och, det i juni, förvärvade Luleå. I Mellan sverige ingår Strängnäs, Vaxholm, Södertälje och Visby. I Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås och Karlskrona medan övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Not 3 Fastighetskostnader Apr juni Apr juni Energi, bränsle, vatten 21 31 7 11 52 Fastighetsdrift övrigt 23 37 11 16 63 Underhåll 3 6 1 3 13 Fastighetsskatt 1 3 0 2 6 Summa 48 77 19 32 134 vasallen delårsrapport januari juni
8 Definitioner Bokfört värde Anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar och ackumulerade avskrivningar utöver plan. Bruttoinvesteringar Årets sammanlagda investeringar i anläggningstillgångar. Bruttomarginal Bruttovinsten dividerad med nettoomsättningen. Bruttovinst Resultat före centraladministration och värdeförändringar. Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus fastighetskostnader (för de fastighetsägande bolagen). EVA Mäter förbättringen av rörelseresultat i förhållande till investerat kapital. Påverkar utfall i personalens bonus. Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Hyresgästkategori Anger hyresgästens associations/bolags form och indikerar därmed betalningsförmågan. Exempel på olika hyres gäst kategorier är aktiebolag, stat, handels bolag, privatperson etc. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt 26,3 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som resultat efter finansiella poster med återläggning av värdeförändringar enligt IFRS och andra ej likviditetspåverkande poster, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investerings verksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nettoinvestering Årets sammanlagda investeringar minus realisationsvinster minus bokförda värdet på sålda/utrangerade anläggningar. Nettouthyrning Beräknas som under året tecknade kontrakt minus under året upphörda kontrakt. De hyresavtal som under året tillkommit via fastighetsköp ingår inte i netto uthyrningen. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Resultat före skatt som justerats genom återföring av de finansiella kostnaderna i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Räntetäckningsgrad Resultat före skatt som justerats genom återföring av orealiserade värdeförändringar fastigheter samt de finansiella kostnaderna och därefter satt i relation till de finansiella kostnaderna. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. Verkställande direktören Håkan Steinbüchel har bemyndigande av styrelsen att avge denna delårsrapport. Örebro den 15 augusti Vasallen AB (publ) Håkan Steinbüchel Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för revisorernas granskning. Frågor om delårsrapporten besvaras av Ekonomi- och finansdirektör Leif Rytter, tel 019-764 86 20 eller Verkställande direktör Håkan Steinbüchel, tel 019-764 86 01. Rapporttillfällen Delårsrapport januari september... 26 oktober Bokslutskommuniké...31 januari 2012 Års- och hållbarhetsredovisning... mars 2012 Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Box 244, 701 44 Örebro Tel 019-764 86 00 Fax 019-764 86 60 E-post: info@vasallen.se www.vasallen.se Org. nr: 556475-4793