Västervik, 190 ha Lilla Rätö Gård 1
2
DEL AV Ö OCH EGET VATTEN Fastigheten Västervik Lilla Rätö 1:1 består av den östra delen av Lilla Rätö, samt ett par holmar i det tillhörande större vattenområdet ute på Gudingen i Västerviks norra skärgård. På fastigheten finns ett gårdscentrum med en vacker bostadsbyggnad, gäststugor, egen brygganläggning med båthus samt förråd och en större ladugårdsbyggnad. Totalt har fastigheten en markareal på 61 ha varav 30 ha skog. Resterande del består av betesmark, impediment och stora trädgårdsytor. Fastigheten har eget vattenområde på 133 ha i vilket Dagsholmarna och Märtesten ligger. 3
4
HISTORIA I de gamla jordeböckerna, där skatteuppbörden i gamla tider noterades, finns uppgift om att Lilla Rätö var ett kronoskattehemman på ett halvt mantal. Eftersom Stora Rätö var på ett helt mantal kallades Lilla Rätö därför lilla trots att den till ytan är större än Stora Rätö. Enligt gamla skrifter går att få fram att: 1378 sålde Tore på Rätö jord till Bo Jonsson Grip. 1571 var bonden på Lilla Rätö med och fick betala in en tiondel av sin förmögenhet i silver, koppar och boskap till Älvsborgs lösen. 1684 drog kronan in ön vid den stora reduktionen, skatten från ön underhöll därefter ryttare vid Östgöta Kavalleriregemente. Skrifter från senare århundranden upptar ett myller av människor och händelser på ön. Krister Källström skriver för närvarande på boken Lilla Rätö historia vilken kommer att bli en stor glädje för den historieintresserade att få läsa. Kristers föräldrar Anders och Birgit Källström förvärvade gården 1943. De exploaterade en del av ön under 60- och 70-talen. Nu finns det ca 180 stugor på friköpta tomter belägna i den västra delen av ön. 1983 övergick ägandet till Krister och hans hustru Ann-Marie och deras bolag Lilla Rätö Gård, som nu är säljare av egendomen. 5
6
BOSTADSBYGGNADER VITA HUSET Det Vita Huset på Lilla Rätö ligger en bit upp från stranden med en vidsträckt utsikt ut över Gudingefjärden. När huset är uppfört är inte riktigt klarlagt, en uppgift finns om 1693 en annan 1787. Den rymliga hallen som man först träder in i har tegelgolv och i dess ena hörn står en kamin. Till höger om denna ligger ett modernt utrustat kök. I kökets förlängning finns en utbyggnad med groventré innehållande skafferi, förråd, två kylar och två frysskåp, städskrubb, en kaklad gästtoalett samt tvättstuga. Här sitter även en luftvärmepump, luft/ luft. Från köket kommer man vidare in i en större sal som även går att beträda genom tegelvalvet från hallen. Salen har en, för eldning, godkänd öppen spis. De stora stockarna i taket ger salen ett gammalt klassiskt utseende. Härifrån salen går det att gå ut till trädgårdens baksida och en uteplats med eftermiddags- och kvällssol. I byggnadens västra del ligger den gröna kammaren, men sin öppna spis som troligtvis kan vara original från 1700-talet. Dubbeldörren in till rummet. Till vänster om hallen ligger kontoret. Även här finns öppen spis, denna med inbyggd insatskamin. Golven här i kontoret liksom i köket är av plank kvar sedan husets byggdes. Golven har nyligen lyfts och isoleringen under förbättrats, varefter planken slipats och lagts tillbaka. På övervåningen finns en hall med räcke ut mot den öppna hallen på nedre plan. I anslutning till hallen finns ett flertal utrymmen som antingen kan nyttjas till garderober eller som nu, syateljé och barn-/lekrum. I den delen av övervåningen där trappan kommer upp ligger två sovrum, ett flick- och ett pojkrum. Till dessa finns en separat avdelning med handfat och en mindre dusch. I den andra delen ligger ett större sovrum. Denna har också ett alldeles nytt kaklat badrum med dusch och toalett. 7
Huset är uppfört i 1 ½ plan med timmerstomme som utvändigt reveterats och har tegeltak. Total boyta enligt taxeringen är 190 kvm. Till detta skall göras tillägg om ca 25 kvm för den tillbyggnad som inte ännu kommit med i taxeringen. Fastigheten har egen bergborrad vattenbrunn. Vattnet är något järnhaltigt men blir bra efter luftning och filtrering. Denna brunn försörjer det vita huset samt det röda huset med vatten året runt i frostfria ledningar. Till de andra stugorna, ladugården och trädgården går det sommarvattenledningar. Avlopp till trekammarbrunn med infiltration, installerad 1998. Direktverkande el som uppvärmning tillsammans med ved samt ovan nämnda luftvärmepump. 8
9
RÖDA HUSET Det Röda Huset ligger strax bakom det vita. Det är en byggnad i två hela plan med en utbyggnad. Den äldre delen är uppförd med liggande timmer medan utbyggnaden har stående plank. Taket är beklätt med tegelliknande aluminiumplåt. Via den äldre hallen kommer man in till den rymliga, luftiga gästabudssalen med sin stora öppna spis i ena kortsidan. Här får med lätthet 24 personer plats kring ett långbord. Från salen kommer man sedan till köket med skafferi och i dess anslutning en groventré med farstu. I utbyggnaden finns badrum med dusch. Från köket kan man ta sig vidare in i den äldre delen av huset. Här finner man ytterligare ett kök, en sal med rörspis samt ett sovrum. Utgång till solterass. På övervåningen finns två sovrum, ett kök med rörspis, en toalett med dusch samt en sal med öppen spis. 10
11
GÄSTSTUGOR De två gäststugorna som är belägna på den stora tomten kring alla byggnader kallas Valge Maja ( det lilla vita huset på estniska) och Halekulani ( det lilla huset på japanska). Valge Maja har en byggnadsyta på ca 33 kvm. Stugan har ett rum med trinettkök samt toalett med dusch. Den värms med direktverkande el. Väggar av putsad cementsten och tak belagt med tegel. Halekulani har en byggnadsyta på ca 17 kvm. Stugan har ett rum samt toalett med dusch. Den värms med direktverkande el. Väggar av reglar med panel, inåt och utåt och med tak belagt med svart plåt. 12
ÖVRIGA BYGGNADER VEDBOD En vedbod om 5,1 x 7,4 meter med väggar av gles stående panel och tak av svart plåt VATTENHUSET Vattenhuset om 3,1 x 2,6 meter byggd över den bergborrade brunnen. Byggnaden hålls frostfri med direktverkande el. Väggar av putsad cementsten och tegeltak. BASTU Bastu om 2,1 x 2 meter. VAGNBOD Vagnbod om 5,1 x 14,9 meter med träväggar och svart plåttak. SÅGVERK Sågverk, i fullt fungerande skick, med träväggar och svart plåttak. Det är ett s.k. klingsågverk som drivs med el. En rolig och lönsam hobby för den intresserade. BÅTHUS Nere vid stranden ligger båthuset med bryggor. Här finns även en liten sjöbod och ett mindre badhus. På fastlandet vid Rätö brygga finns ett garage som tillhör fastigheten men ligger på mark som tillhör Lilla Rätö samfällighetsförening. LADUGÅRD Nedanför det vita huset ligger ladugårdsbyggnaden med loge. Byggnaden av trä med tak av eternit är delvis ombyggd med stora ytor ordningsställda som bl.a. isolerad gårdsverkstad uppvärmd med direktverkande el. Här finns svarvar, planhyvel, borr och såg. Andra delar av byggnaden inrymmer färglager, en avdelning med bara elsaker, röravdelning, utrymme för trädgårdssaker, kontor och förråd, allt i mycket bra ordning. Del av denna gamla ladugårdsbyggnad har en övervåning med plats för bl.a. plåtverkstad och virkesförråd. I den gamla logen finns idag ett stort virkesförråd och möbelmagasin. Totalt torde den totala ytan vara på ca 580 kvm. 13
14
15
16
SKOG OCH MARK ÅKER- OCH BETESMARK Ett antal år på 2000-talet erhölls gårdsstöd för 5,2 ha åker som hävdades med hjälp av hästar på sommarbete. Gårdsstödet avveckades 2013 eftersom Jordbruksverket efter studier av satellitbilder ansåg att arealen understeg gränsvärdet 4 ha. Anledningen skulle vara att ekar och andra stora träd skuggade åkerkanterna. SKOGSMARK Någon skogsbruksplan finns inte över fastigheten. En uppskattning av arealen skogsmark visar att ca 30 ha av fastighetens totala markareal torde vara produktiv skogsmark. Senaste avverkningen skedde 2010 där ca 2 000 m 3 sk avverkades. Några hyggen skapades inte då utan i stället favoriserades ett öppet parklandskap med en hel del lövträd, framförallt ek. På fastigheten finns en hasselskog. Den är avsatt som naturområde för vilket gäller särskilda skötselinstruktioner. JAKT O FISKE Jakten och fisket på fastigheten är inte upplåten utan kan nyttjas av ny ägare direkt efter tillträdet. På ön förekommer flera av de jaktbara arterna såsom älg och rådjur men även vildsvin har setts på ön. Älgen kommer och går. Lilla Rätö ingår i Lofta Södra Älgskötselområde och tilldelas varje år en kalv. Vildsvin, som förekommer i riklig mängd på fastlandet, har inte etablerat sig på ön utan förekommer bara sporadiskt. Rådjur däremot finns det gott om. Enligt avtal med samfällighetsföreningen kan gården även jaga rådjur över hela ön, förutsatt att jägare från föreningen får delta och att man inte skjuter på stugägarnas tomter. Sjöfågel finns gott om och jakten med vättar kring Dagsholmarna är uppskattad. Fiske av strömming, gädda, abborre, piggvar och sik. Ålfisket var tidigare en stor tillgång men är sedan ett par år tillbaka tyvärr förbjudet. 17
ÖVRIGT Ett område om ca 7 500 m 2 nere i den södra delen av fastigheten har styckats av och förvärvats av en granne. Lantmäteriförrättningen är inte genomförd varför avstyckningen ännu inte har vunnit laga kraft. Ett servitutsavtal med fastigheten Lilla Rätö 1:52 med ägare Lilla Rätö Samfällighetsförening finns, denna avser rätt att lasta och lossa båtar, rätt till väg samt rätt till bilparkering, garage och båtplats vid Rätö brygga. Den avser även belastning av rätt för 1:52 till väg, ta grus från grustäkt samt ta vatten ur två brunnar belägna på fastigheten. Se bilaga. På fastigheten finns en 3G-mast med basstation, ett arrendeavtal för detta ger fastigheten 13 000 kr per år plus viss indexuppräkning. 18
19
20
RÄTTSFÖRHÅLLANDEN FASTIGHET Västervik Lilla Rätö 1:1. ÄGARE Lilla Rätö Gård AB AREAL Areal enligt fastighetstaxeringen Produktiv skogsmark Skogsimpediment Inägomark Övrig landareal Summa landareal Summa vattenareal TOTALT 33 ha 22 ha 5 ha 1 ha 61 ha 133 ha 194 ha Avgår ca 1 ha enligt förrättning enligt redovisning ovan. Taxeringsvärde Typkod 120 (bebyggd lantbruksenhet), taxeringsvärde år 2014 Tomtmarksvärde 451 000 kr Bostadsbyggnadsvärde 1 471 000 kr Skogsmark 1 724 000 kr Skogsimpedimentsvärde 64 000 kr Betesmark 51 000 kr Ekonomibyggnad 122 000 kr SUMMA 3 883 000 kr INTECKNINGAR Fastigheten har två uttagna pantbrev om totalt 1 500 000 kr. 21
FÖRSÄLJNINGSFÖRUTSÄTTNINGAR FÖRUTSÄTTNING Antingen säljs AB Lilla Rätö Gård eller så säljer bolaget fastigheten. FÖRFARANDE Fastigheten försäljes genom öppen anbudsgivning. Öppen anbudsgivning innebär att intressenter som inkommit med skriftligt anbud får veta nivå på högsta anbud samt antal ingivna anbud. Anbud skall inges skriftligen via fax, e-mail eller post och lämpligast på bifogad blankett, därtill skall bankreferens eller motsvarande lämnas. Eventuella villkor från anbudsgivare skall framgå av anbudet. Efter anbudstidens utgång vidtar slutbudgivning mellan de, av säljaren godkända, anbudsgivare som inkommit med anbud och önskar deltaga. ANBUDSDAG Skriftligt anbud skall vara Areal i Linköping tillhanda senast tisdagen den 15 september 2015. FRI PRÖVNINGSRÄTT Säljarna förbehåller sig dock fri prövningsrätt samt rätten att när som helst under processens gång avsluta försäljningen utan särskilt meddelande till intressenterna. Ett lämnat anbud på fast egendom är inte bindande. Köpet är bindande först då både köpare och säljare undertecknat köpehandling. ID-KONTROLL ID-kontroll av köparen kommer att ske före köpehandlingens undertecknande med hänvisning till «Lag om åtgärder vid penningtvätt». BUDFÖRTECKNING En förteckning över anbudsgivarna och samtliga lämnade anbud kommer att överlämnas till den slutlige köparen. UPPLYSNING OM S.K. SIDOVERKSAMHET Ansvarig fastighetsmäklare förmedlar annonserbjudande från Hemnet Service HNS AB och erhåller för denna sidoverksamhet en fast ersättning om 300 kr. VILLKOR Förutsättningarna för försäljningen framgår av denna beskrivning samt eventuell tilläggsinformation. Denna beskrivning kan ej läggas till grund för talan enligt JB. 10 % av köpeskillingen erläggs som handpenning vid kontraktstecknandet. Resterande belopp erläggs på tillträdesdagen. UNDERSÖKNINGSPLIKT/BESIKTNING Köparen har enligt jordabalken ett långtgående ansvar att själv undersöka fastigheten och förvissa sig om fastighetens skick. Köparen ges därför möjlighet att, på egen hand eller med konsult, före köpet besiktiga fastigheten och därigenom skaffa sig kännedom om det skick vari den befinner sig. Uppgifter i detta fastighetsprospekt har enbart lämnats för att informera och underlätta köparens egen undersökning av fastigheten. För vidare information om undersökningsplikt mm se bilagt informationsblad. Det åligger köparen att själv, eller med sakkunnig, kontrollera skogstillståndet inom fastigheten. Köparen har undersökningsplikt avseende plan- och bygglovsbestämmelser samt eventuella vindkraftsetableringar i området. FRISKRIVNING En friskrivningsklausul kommer att finnas med i köpekontraktet där säljaren friskriver sig från fel eller brister i fastigheten. En köpare skall vara medveten om att en friskrivning av detta slag är mycket långtgående. PRISIDÉ Fastigheten säljs med en prisidé om 10 000 000 kr. 22
23
TILLTRÄDE Tillträde efter överenskommelse. VISNING Visning av fastighetens byggnader sker efter överenskommelse med ansvarig fastighetsmäklare. Vänligen ring i god tid i förväg eftersom båt måste hyras in. I det fall man har egen båt kan besiktning av mark ske på egen hand. Vederbörlig hänsyn tas till boende, växande gröda samt eventuellt pågående jakt. 24
25
26
VÄGBESKRIVNING Från Västervik åker man via vägen över Piperskärr och Norrlandet, ut till båthamnen vid Rätö brygga, dit det är ungefär en mil. Den sträckan tar ca 20 minuter att åka. Båtturen ut till Lilla Rätö tar med en normalstor motorbåt ca 10 minuter. KOORDINATER SWEREF99, N = 641 3376, E = 594 222 27
Information i denna beskrivning är baserad på ägarens uppgifter samt annat tillgängligt material. För felaktigheter, nuvarande eller eventuella kommande, i detta material ansvaras ej. Ej heller för händelse som ägaren eller Areal icke kunnat förutse eller påverka, vilket ändrar givna förutsättningar. Ägaren och/eller Areal förbehåller sig rätten att ändra beskrivningen, dess omfattning eller förutsättningar i den mån de anser erforderligt, utan särskilt meddelande. Copyright: Areal i Sverige AB, 2015 Text: Per Wahl. Foto: Per Wahl. Layout: Eva Linder. Lantmäteriverket. Ärende nr MS2007/04528. FASTIGHETEN UTBJUDES TILL FÖRSÄLJNING GENOM AREAL LINKÖPING PER WAHL Reg. fastighetsmäklare Tel: 013-24 20 02 Mob: 070-620 91 32 E-post: per.wahl@areal.se GÖTEBORG HEDEMORA HÄSSLEHOLM JÖNKÖPING KALMAR KARLSTAD LINKÖPING LJUNGBY LJUSDAL LULEÅ MALMÖ SANDVIKEN SIMRISHAMN SKÖVDE STOCKHOLM ULRICEHAMN UPPSALA VADSTENA VETLANDA VÄNERSBORG VÄSTERÅS VÄXJÖ ÅMÅL ÖREBRO 28
KÖPARENS OCH SÄLJARENS ANSVAR FÖR FASTIGHETENS SKICK MED MERA UTGÅNGSPUNKT FÖR ANSVARSFÖRDELNINGEN Utgångspunkten enligt jordabalken är att fastigheten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka eller haft anledning att räkna med på grund av fastighetens ålder och skick, kan säljaren inte göras ansvarig. Säljaren ansvarar dock för dolda fel, d v s sådana fel i fastigheten som köparen inte borde upptäcka och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för dolda fel i fastigheten gäller i 10 år. KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas köparens undersökningsplikt. Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även inspektera svårtillgängliga utrymmen och områden av fastigheten. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fukt- och rötskador samt sättningar och andra skador i grunder på byggnader, vatten- och avloppsanläggningar, fastighetsgränser och virkesförråd, skador på växande skog, tillgång till skogsvägar, dränering av åkermark, maskinell utrustning i ekonomibyggnader, grundförhållanden mm. Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvud taget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt hållna. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta. Köparen måste räkna med att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering. ANLITANDE AV BESIKTNINGSMAN Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det är alltså inget krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de flesta köpare att anlita så kallad besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar m m varför köparen bör överväga att komplettera sin undersökning. Jordabalken har som utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske före köpet, d v s innan köpekontrakt undertecknas av parterna. Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära att köpet i dess helhet ska återgå. Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul. Det förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten med hjälp av en besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en säljaransvarsförsäkring. I dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, så kallad köpargenomgång. Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar med ytterligare undersökningar. SÄLJARENS UPPLYSNINGSSKYLDIGHET Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant 29 1
eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet. Om säljarens förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det finns dock även andra situationer där säljaren är skyldig att upplysa om förhållanden som han har vetskap om och som köparen borde ha upptäckt men förbisett. Det är främst fråga om situationer där omständigheterna är sådana att säljaren måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där han vidare inser att förhållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja köparens okunskap om ett visst förhållande. Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen. SÄLJARENS UTFÄSTELSE Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas inte som utfästelser. AVTALSFRIHET FRISKRIVNING Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför parterna kan avtala om annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens skick, generellt eller beträffande viss funktion. 30 2
31
32
33
34
35
36