8 SVEA HOVRÄTT Avdelning 02 Rotel 020105 BESLUT 2017-01-23 Stockholm Mål nr ÖH 8075-16 Sid 1 (5) ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Stockholm, beslut 2016-09-01 i ärende nr 5474-16, se bilaga A KLAGANDE Bostadsrättsförening Fållbänken 1, 769625-1730 Adress hos ombudet Ställföreträdare: Jovanna Sjölander Trefaldighetsvägen 12 A 187 67 Täby Ombud: Jur.kand. Anneli Schöldström Svensk Juristbyrå AB Kristinehovs Malmgård Kristinehovsgatan 2 117 29 Stockholm MOTPART J eremie Mouithsone, Gribbylunds Torg 6 A 187 65 Täby SAKEN Medlemskap i bostadsrättförening HOVRÄTTENS AVGÖRANDE Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten Jeremie Mouithsones ansökan om medlemskap i Bostadsrättsförening Fållbänken 1 i Täby. Jeremie Mouithsone ska ersätta Bostadsrättsförening Fållbänken 1 för rättegångskostnader i hovrätten med 59 375 kr och ränta på beloppet enligt 6 räntelagen från dagen för hovrättens beslut tills betalning sker. Kostnaden avser ombudsarvode. Dok.Id 13194 3 0 Postadress Box2290 103 17 Stockholm Besöksadress Telefon Birger Jarls Torg 16 08-561 670 00 08-561 675 00 E-post: svea.avd2@dom.se www.svea.se Telefax 08-561 675 09 Expeditionstid måndag - fredag 09:00-15:00
Sid 2 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 8075-16 Avdelning 02 YRKANDEN I HOVRÄTTEN Bostadsrättsförening Fållbänken l har yrkat att hovrätten ska avslå Jérémie Mouithsones talan i hyresnämnden. Jérémie Mouithsone har motsatt sig att hyresnämndens beslut ändras. Bostadsrättsföreningen har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader i hovrätten. PARTERNAS TALAN Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Förhör har hållits med Jovanna Sjölander och vittnet Pernilla Ramsa, elbolaget Ellevio. Viss ny skriftlig bevisning har åberopats. Parterna har vidhållit vad de anfört i hyresnämnden och därutöver tillagt bl.a. följande. Jérémie Mouithsone: Efter att ha varit sjuk började han återhämta sig igen under december 2015. Under sjukdomstiden fick han prioritera bland sina räkningar. Från april 2016 har han betalat hyran i rätt tid. Han hade fram till den 26 december 2016 en provanställning hos IS S Facility Services AB (IS S), men har nu fått en fast anställning hos bolaget. Han arbetar fler timmar hos ISS än tidigare och kommer därmed att få en högre lön. Han frilansar även som grafisk designer och uppskattar att han kommer att tjäna cirka 10 000 kr till 15 000 kr i månaden till följd av det. Hans boendekostnader och beräknande lånekostnader uppgår inte till så höga belopp som bostadsrättsföreningen har påstått. Även om den nuvarande räntan skulle gå upp kommer han ändå att ha möjlighet att betala lånekostnaderna. Han uppfyller även uppställda villkor enligt lånelöftet. Bostadsrättsföreningen: Det bestrids att Jérémie Mouithsone har de inkomster, som han påstår. Under åren 2011-2015 har hans inkomster varit under existensminimuni. År 2015 var hans inkomst O kr. Vidare bestrids även att han har en anställning hos ISS och att han arbetar som grafisk designer i egen enskild firma. Han saknar sedan den 18
Sid 3 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 8075-16 Avdelning 02 augusti 2012 F-skattesedel och är inte heller längre momspliktig. Dessa avregistreringar har skett på hans egen begäran. När det gäller lånelöftet bestrids att han har uppfyllt de uppställda kraven för att beviljas lån. Elen i lägenheten har varit avstängd. Jérémie Mouithsone har haft långa betalningsförseningar av elfakturorna. Han har även varit försenad med att betala hyran. Dessutom har han inte alltid betalat hyran för lägenheten på egen hand. I stället är det andra som har betalat hyran, bl.a. Täby kommun. I tingsrätten pågår ett FT-mål avseende en fordran på obetald telefonräkning, som hans tidigare fru har framställt mot honom. HOVRÄTTENS SKÄL I enlighet med vad hyresnämnden har redovisat är 2 kap. 3 och 8 bostadsrättslagen tillämpliga. Av förarbetena till 2 kap. 3 bostadsrättslagen framgår att den tillträdande bostadsrättshavaren ska kunna förväntas fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen (prop. 1971:12 s. 110 f. och prop. 1990/91:92 s. 63). Om en bostadsrättsförening ifrågasätter en förvärvares ekonomiska förmåga ankommer det på förvärvaren att visa att han eller hon har en sådan förmåga (se bl.a. Svea hovrätts beslut den 13 april 2010 i mål nr ÖH 8043-09). Om det framstår som tveksamt om ekonomin är tillräckligt god kan ett borgensåtagande i vissa fall medföra att förvärvaren ändå bör godtas som medlem i föreningen. Bostadsföreningen ska dock inte behöva acceptera att den behöver ta borgensförbindelsen i anspråk mycket kort tid efter övergången av bostadsrätten (se bl.a. Svea hovrätts beslut den 25 november 2013 i mål nr ÖH 6314-13). Av utredningen framgår att Jérémie Mouithsone har haft en provanställning hos ISS, vilken avsåg sex månader fram till den 26 december 2016. Han har nu uppgett att provanställningen, som var en deltidsanställning, ska ha övergått i en tillsvidareanställning och att han numera arbetar fler timmar än tidigare. I denna del har han dock inte åberopat någon utredning som stöder hans påståenden. Jérémie Mouithsone har vidare berättat att han frilansar som grafisk designer och för år 2015 åberopat insättningar på sitt bankkonto uppgående till drygt 121 000 kr. När det gäller 2016 har han åberopat ett flertal "Credit notes", men på ett sammanlagt betydligt lägre belopp.
Sid 4 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 8075-16 Avdelning 02 Det går således inte av utredningen att bedöma omfattningen och det framtida ekonomiska utfallet av verksamheten som grafisk designer. När det gäller att bedöma Jérémie Mouithsones ekonomiska förmåga ska även de uppgifter som Jovanna Sjölander och Pernilla Ramsa lämnat tas i beaktande. Av förhöret med Jovanna Sjölander framgår att hyrorna för lägenheten för månaderna december 2015 samt för januari och februari 2016 betalades först den 9 mars 2016 och då av Henrik Gleissman. Hyrorna för mars och november 2016 har i och för sig betalats i tid, men av Täby kommun respektive Jesu Kristi kyrka av Sista Dagars Heliga. Enligt Pernilla Ramsa har det förekommit flera långa betalningsförseningar när det gäller betalningen av fakturorna för el. Betalningen av fakturan den 5 oktober 2015 skedde 11 månader för sent, betalningen av fakturan den 4 januari 2016 skedde åtta månader för sent, betalningen av fakturan den 29 januari 2016 skedde fem månader för sent, betalningen av fakturan den 9 maj 2016 skedde nästan fyra månader för sent och betalningen av fakturan den 8 augusti 2016 skedde tre månader för sent. Hon har vidare berättat att fem stycken fakturor betalades först efter inkasso den 2 september 2016 och att elen har varit avstängd under fem månaders tid under år 2016. Uppgifterna om att andra än Jérémie Mouithsone vid ett flertal tillfällen i närtid har betalat hyran för honom och att han dessutom har haft långa betalningsförseningar avseende elen talar enligt hovrätten mot att hans ekonomi är stabil och god. Vid en sammantagen bedömning av utredningen i målet finner hovrätten att Jérémie Mouithsone inte har visat att han har förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot bostadsrättsföreningen. Med hänsyn till den egna bristande ekonomiska förmågan saknar den ställda säkerheten i form av borgen någon avgörande betydelse för bedömningen. Bostadsrättsföreningens överklagande ska därmed bifallas. Vid denna utgång ska Jérémie Mouithsone ersätta bostadsrättsföreningen för rättegångskostnader i hovrätten. Yrkat belopp får anses skäligt.
SVEA HOVRÄTT Avdelning 02 BESLUT Sid 5 ÖH. 8075-16 Hovrättens beslut far enligt 10 lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas. j / v I avgörandet har deltagit hovrättsråden Kazimir Åberg och Maj Johansson, referent, samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling.
c ul l- aga A HYRESNÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL 2016-08-18 BESLUT 2016-09-01 Sid 1 (5) Aktbilaga 12 I Arende nr Rotel 6 5474-16 Anges vid kontakt med nämnden Nämnden SVEA HOVRÄTT Avd. 2., Bilaga A till beslut Hyresrådet Lars Aldenstig, ordförande Sofia Berg Romer och Yvonne Andersson, övriga ledamöter Protokollförare Susanne Schlyter Plats-.för sammanträde Nämndens kansli Fastighet/Adress Spegeln 25, Gribbylunds Torg 6, Täby Sökande Jeremie Mouithsone, Gribbylunds Torg 6 A Lgh 1103 187 65 Täby Personligen närvarande och genom ombud Ombud: Gustav Kronqvist Stance juristbyrå Tegnergatan 15 111 40 Stockholm Biträdd av Henrik Gleissman Motpart Brf Fållbänke.t;t l, 769625-1730 Trefaldighetsvägen 12 187 67 Täby Närvarande genom ställföreträdare Ställföreträdare: Jovanna Sjölander, styrelseordförande och Lars Jonss n, styrelseledamot Saken Dok!d291466 Postadress Box8301 104 20 Stockholm Medlemskap i bostadsrättsförenmg Besöksadress Ulriksborgsgatan' 5 Telefon Telefax 08-561 665 00 08-65618 80 E-post: hyresruunndenistockholm@dom.se www.hyresnamnden.se Expeditionstid måndag-fredag 08:00-16:00
HYEESNÄMNDENI PROTOKOLL 5474-16 STOCKHOLM 2016-08-18 Sid 2 Gustav Kronqvist ger under sammanträdet in iulhnakt och lönespecifikation, aktbilaga 1344. Ordföranden går igenom handlingarna i ärendet i korthet. Det antecknas att Jérérnie Mouithsone ansökt om att han ska beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen Fållbänken l i Täby. Gustav Kronqvist: Jérémie Mouithsone yrkar att hyresnämnden ska bevilja honom inträde i bostadsrättsföreningen Fållbänken 1. Jovanna Sjölander: Yrkandet bestrids. Gustav Kronqvist: Jérémie Mouithsone har varit hyresgäst in fastigheten sedan 2012. Nu när det har bildats en bostadsrättsförening vill han köpa lägenheten. Jovanna Sjölander: Föreningen betvivlar att Jérémie Mouithsone klarar av detta ekonomiskt, hans inkomster räcker inte. Föreningen har tidigare haft fordringar på honom, vilket även tidigare hyresvärd hade. I dagsläget finns dock ingen hyresskuld. Han har tidigare vägrat betala hyran, han uppgav att han skulle göra det först när han beviljades medlemskap. Enligt grannar har han även hyrt ut lägenheten i andra hand utan tillåtelse. Enligt föreningens tekniska förvaltare bodde en kvinna och två barn i lägenheten för några månader sedan. Föreningen har även haft svårigheter att komma in i lägenheten för att vidta åtgärder. För några dagar sedan ertappades Jérémie Mouithsone med kaffebryggare och dator uppe på vinden där han använde föreningens el. Elen i lägenheten är avstängd. På fråga av ordföranden uppger Lars Jonsson att åtgärder har aviserats med lappar i port och brevlåda, ett par dagar upp till två veckor i förväg. Åtgärderna har inte varit akuta.
HYRESNÄMNDEN! PROTOKOLL 5474-16 STOCKHOLM 2016-08-18 Sid 3 Jérémie Mouithsone: Han har inte hyrt ut lägenheten i andra hand, han har ingen annan bostad. Han har inte heller använt föreningens el. Han var uppe på vinden for att lägga saker i forrådet. Diskussioner förs. Gustav Kronqvist: Jérémie Mouithsone har en enskild finna och frilansar som grafisk designer. Han har gjort det i cirka tre år och har då haft en årsinkomst om cirka 100 000-120 000 kr. Han har nu skaffat ett extraarbete som lokalvårdare hos ISS Facility Services AB. Den första lönen om cirka 8 700 kr netto avsåg 73,5 timmars arbete, men han har möjlighet att gå upp i arbetstid. Jérémie-Mouithsone har beviljats lån av banken för inköp av lägenheten och har Henrik Gleissman som borgensman. Jérémie Mouithsone önskar även betala in 48 000 kr till föreningen, motsvarande två årsavgifter, som garanti inför framtiden. Lars Jonsson: Jérémie Mouithsone har inte fått lånet själv, utan det förutsätter en borgensförbindelse. Jovanna Sjölander: Lägenhetens månadsavgift uppgår till knappt 3 000 kr. Om borgensåtagandet upphör kommer Jérémie Mouithsone inte ha möjlighet att sj älv betala lån och avgifter. Stadsdelsförvaltningen har tidigare betalat hans skulder, men vidare hjälp har avslagits när det kom fram att han ville köpa lägenheten. Jérémie Mouithsone: Han hade låg inkomst år 2015 på grund av sjukdom. Innan dess hade han aldrig problem med att betala hyran. Parterna slutför sin talan. Sammanträdet, som pågickkl.13.00-14.00, förklaras avslutat med besked att beslut kommer att meddelas torsdagen den l september 2016 kl. 14.00 genom att hållas tillgängligt på hyresnämndens kansli. '
HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL 5474-16 STOCKHOLM 2016-08-18 Sid 4 Efter enskild överläggning fattar hyresnämnden följande BESLUT (att meddelas den l september 2016 kl. 14.00) Hyresnämnden beviljar Jeremie Mouithsone medlemskap i Bostadsrättsföreningen Fållbänken l i Täby. Skäl Parternas yrkanden och utvecklande av talan framgår av protokollet ovan och av i ärendet ingivna handlingar. Av 2 kap. 8 bostadsrättslagen framgår att en bostadsrättförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt inte får vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen. Detta gäller dock inte om sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 2 kap. 3 bostadsrättslagen kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen. Av sistnämnda bestämmelse framgår bl.a. att den som en bostadsrätt har övergått till inte får vägras inträde i föreningen om föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. Sedan Jeremie Mouithsone hemställt hos Brf Fållbänken l i Täby att beviljas inträde såsom medlem i bostadsrättsföreningen har föreningen beslutat att neka honom sådant medlemskap. Föreningen har hos hyresnämnden förklarat att Jeremie Mouithsone nekats medlemskap av flera skäl. Enligt föreningen har Jeremie Mouithsone haft en hyresskuld och vidare har han utan tillstånd hyrt ut lägenheten i andra hand, vägrat föreningen tillträde till lägenheten och använt föreningens el genom att koppla in egen utrustning på föreningens elnät. Jeremie Mouithsone har tillbakavisat uppgifterna att han skulle ha hyrt ut lägenheten i andra hand, vägrat föreningen tillträde till lägenheten och använt föreningens el. '
HYRESNÄMNDENI PROTOKOLL 5474-16 STOCKHOLM 2016-08-18 Sid 5 Föreningen har förklarat att Jeremie Mouithsones skulder är reglerade och att det numera inte föreligger någon skuld. Jeremie Mouithsone har uppgett att han har inkomster från egen verksamhet som ger en årsinkomst om ca 100 000 kr till 120 000 kr. Denna uppgift har inte ifrågasatts av föreningen som däremot hävdat att inkomsten inte är tillräcklig for att Jeremie Mouithsone ska kunna klara sina åtaganden till föreningen. Enligt de 'uppgifter som framkommit i ärendet är Jeremie Mouithsone skuldfri och sedan den tidigare skulden reglerats har han betalat hyran utan anmärkning. Det är ostridigt att han har inkomst från egen verksamhet. Jeremie Mouithsone har vidare anfört att han har en timanställning hos ISS Facility Services AB. Mot denna bakgrund finner hyresnämnden att det inte är visat annat än att Jeremie Mouithsone har förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen varför han inte på grund härav ska vägras inträde i föreningen. Det utredningen i ärendet urvisar rörande vad föreningen i övrigt anfört för att neka Jeremie Mouithsone medlemskap leder enligt hyresnämndens mening inte heller till att han ska vägras inträde i föreningen. Hyresnämnden finner sålunda att det som förekommit i ärendet inte leder till annat slut än att Jeremie Mouithsone ska beviljas medlemskap i föreningen. Hyresnämnden bifaller ansökan. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt senast den 22 september 2016) Susanne Schlyter ' Protokollet uppvisat 2016-08- -
HUR MAN ÖVERKLAGAR BESLUT som meddelats av HYRESNÄMNDEN eller ARRENDENÄMNDEN Om du vill överklaga nämndens beslut ska du skriva till hovrätten. Överklagandet ska prövas av den hovrätt som finns angiven i beslutet Överklagandet ska skickas eller lämnas till den nämnd som meddelat beslutet För att hovrätten ska kunna ta upp ditt överklagande måste skrivelsen ha kommit in till nämnden inom tre veckor från beslutets datum. Sista dagen finns angiven i beslutet. Överklagandet ska innehålla uppgifter om 1. det beslut du överklagar genom att ange nämndens namn och ärendenummer samt dagen för beslutet, 2. parternas namn, postadresser, personnummer eller organisationsnummer samt telefonnummer, 3. vilken ändring du vill ha av nämndens beslut, 4. varför nämndens beslut ska ändras, 5. vilka bevis du vill åberopa i hovrätten och vad som ska visas med varje bevis. Om du har skriftliga bevis som inte getts in till nämnden tidigare ska dessa ges in till nämnden samtidigt med överklagandet. Behöver du fler upplysningar om hur du överklagar kan du kontakta nämnden. Adress och telefonnummer finns på första sidan av beslutet.