Så fungerår en bostådsrå ttsfo rening Kort beskrivning med råd och tips Denna skrift, innehåller en översiktlig beskrivning över hur en bostadsrättsförening är tänkt att fungera. Eftersom skriften är allmänt hållen kan den i vissa detaljer avvika från vad som gäller i just vår förening. Skriften avslutas med en del praktiska råd och tips. Du som är medlem sedan en tid kanske kan det mesta, men kommer kanske ändå att finna en del som du inte redan vet. Du som är nybliven medlem hälsas välkommen. Vi hoppas att du får en bra introduktion till ditt fortsatta medlemskap. Vad är en bostadsrättsförening och vad är bostadsrätt? En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med uppgift att utan tidsbegränsning till medlemmar upplåta lägenheter mot ersättning (insats). En sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Olika slag av bostadsrättsföreningar Det finns i princip två olika slag av bostadsrättsföreningar, nämligen Privata bostadsrättsföreningar Föreningar med anknytning till HSB, Riksbyggen eller SBC Vilken typ av förening det är, beror på vem som bildat föreningen. I princip gäller samma regler för de olika slagen av bostadsrättsföreningar. Du bor i en privat bostadsrättsförening, men f.d. HSB förening från 1964 1994. Ändrad ekonomisk förvaltning under år 1994 samt utträde som HSB medlem 1996. Det är en s.k. äkta bostadsrättsförening. Hur kommer en bostadsrättsförening till? Nya hus Det kan t.ex. vara ett byggföretag, en privatperson, HSB eller Riksbyggen som tar initiativ till att bilda en förening. Initiativtagaren t.ex. ett byggföretag förvärvar en tomt på vilken ett hus uppförs. Företaget bildar en bostadsrättsförening till vilken fastigheten överlåts. Föreningen upplåter därefter lägenheterna med bostadsrätt. Hus som redan finns Ägaren till ett hyreshus kan överlåta sin fastighet på en av honom eller hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Föreningen upplåter sedan lägenheterna med bostadsrätt till hyresgästerna. Sida 1 av 5
Om hyresgästerna i ett hyreshus bildat en bostadsrättsförening kan de få köpa fastigheten om ägaren har för avsikt att sälja den. Det förutsätts emellertid att föreningen: gjort en s.k. intresseanmälan hos Tingsrätten, samt uppfyller de villkor, som fastighetsägaren kan ha träffat uppgörelse om med annan intressent, t.ex. beträffande priset. Var hittar Du regler om bostadsrättsföreningen och dess verksamhet? Regler om bostadsrättsföreningens verksamhet finns huvudsakligen i: föreningens stadgar, reviderade 2007 bostadsrättslagen BRL lag om ekonomiska föreningar bostadsrättsförordningen lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt Vem bestämmer i en bostadsrättsförening? Vem som bestämmer i en bostadsrättsförening beror på vad frågan gäller. Vissa saker avgör Du själv. Andra beslut fattar föreningens styrelse. Vissa frågor måste avgöras av föreningsstämman, som hålls varje år på våren (som regel i april). Stämman är föreningens högsta beslutande organ. Medlem har rätt att delta i stämman och ska helst göra det. På stämman ska bl.a. beslut fattas om fastställelse av resultat och balansräkning, disposition av vinst eller förlust och ansvarsfrihet för styrelsen. På stämman utses också styrelse och revisor. Styrelsen är föreningens verkställande organ. Styrelsen ansvarar för förvaltningen, beslutar bl.a. om årsavgifter (vad man ofta felaktigt kallar hyran), antagande av medlemmar och uppsägning vid förverkande av bostadsrätt. Du bestämmer i princip över Din lägenhet och ansvarar för dess underhåll och skötsel. För att göra en väsentlig förändring i lägenheten måste Du emellertid ha styrelsens medgivande. Du äger inte lägenheten men bostadsrätten kan överlåtas Bostadsrättshavare talar ofta om att de äger sin lägenhet. Det är formellt fel. Föreningen äger huset och har upplåtit lägenheten med bostadsrätt. Bostadsrättshavaren har en nyttjanderätt till lägenheten utan tidsbegränsning. Bostadsrätten är överlåtbar och kan alltså säljas. Man säljer däremot inte lägenheten, som man något slarvigt uttrycker sig i dagligt tal. Bostadsrätten kan övergå till någon annan även på andra sätt t.ex. genom arv, bodelning, gåva och byte. Vid försäljning bestäms priset av säljare och köpare. Som på de flesta andra marknader bestäms priset av tillgång och efterfrågan. Avtal om köp, byte och gåva av bostadsrätt måste vara skriftligt och undertecknas av säljare och köpare. Det ska även innehålla uppgift om lägenhet och pris. Avtalet är annars ogiltigt. Sida 2 av 5
Den som fått bostadsrätten överlåten på sig måste emellertid antas som medlem av styrelsen för att kunna utöva bostadsrätten, dvs. disponera över lägenheten. Pantsättning av bostadsrätt Den som förvärvar bostadsrätt genom t.ex. köp har i regel inte pengar till hela köpeskillingen. Det kan vara insatsen när upplåtelse sker första gången eller det belopp en bostadsrättshavare som säljer vill ha. Köparen kan då låna pengar hos en bank eller annat kreditinstitut till den del av priset som köparen inte kan finansiera själv. Bostadsrätten kan då fungera som säkerhet för lånet genom att den pantsätts. Pantsättning sker genom att köparen/låntagaren skriver på en panthandling hos banken, som underrättar att pantsättning skett. Föreningen ska notera pantsättningen i sin förteckning för detta. Om bostadsrätten inte redan är pantsatt kan givetvis en bostadsrättshavare även i övrigt låna pengar med bostadsrätten som säkerhet (pant). Vad betalar du till föreningen? Insats Insatserna bestäms så att så att de tillsammans utgör föreningens eget kapital vid finansieringen av huset. Insatsen tas ut när föreningen upplåter bostadsrätt, d.v.s. den förste bostadsrättshavaren i respektive lägenhet. Vid överlåtelse betalas däremot ingen insats. Upplåtelseavgift Upplåtelseavgift får tas ut om stadgarna medger det. Den tas i så fall ut tillsammans med insatsen när föreningen upplåter bostadsrätt. Årsavgift Årsavgiften ska täcka föreningens drift- och kapitalkostnader. Den bestäms av styrelsen enligt föreningens behov och fördelas enligt de grunder som finns i stadgarna. Det är vanligt att insatserna fungerar som fördelningstal, d.v.s. som norm för hur avgifter ska fördelas mellan bostadsrättshavarna. Man kan säga att årsavgiften motsvarar den hyra en hyresgäst betalar till hyresvärden. Överlåtelseavgift Överlåtelseavgiften får av föreningen tas ut av säljaren i samband med en överlåtelse av bostadsrätten och endast om stadgarna medger det. Avgiften är rekommenderad till maximalt 2.5% av basbeloppet. Alla föreningar tar inte ut överlåtelseavgift. Pantsättningsavgift Pantsättningsavgiften, som får tas ut om stadgarna medger det, ska täcka föreningens kostnad i samband med att en pantsättning av bostadsrättslägenhet meddelas till föreningen. Avgiften är rekommenderad till maximalt 1% av basbeloppet. Dina rättigheter Du disponerar utan tidsbegränsning över lägenheten och de gemensamma utrymmena. Du kan alltså inte bli uppsagd (se dock under dina förpliktelser). Du har rätt att vara med och besluta på föreningsstämman. Det kan också ses som en skyldighet att delta i stämman och låta sig väljas till olika förtroendeposter i föreningen. Det kan vara lämpligt att förtroendeposterna roterar. Sida 3 av 5
Du kan ha rätt till reducering av årsavgiften, frånträdande av bostadsrätten efter uppsägning och skadestånd om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på annat sätt genom föreningens vållande uppstår hinder eller men i nyttjanderätten. Du kan också ha rätt till självhjälp, t.ex. att reparera på föreningens bekostnad om den brister i underhållsskyldigheten. Dina förpliktelser Du har huvudsakligen följande förpliktelser. Årsavgiften måste betalas senast på angivna förfallodagar. Inre underhållet av lägenheten svarar du för. Om inte särskilda regler finns i stadgarna brukar det anses att bostadsrättshavaren svarar för ledningar i lägenheten som inte är att räkna som stamledningar, lägenhetens golv, väggar och tak, fönster och fönsterbådar, inner- och ytterdörrar samt kakel, sanitetsporslin och köksutrustning. Av praktiska och estetiska skäl brukar dock föreningen svara för underhåll av yttersidor av dörrar och fönsterbågar. Du är skyldig att vårda lägenheten. Sundhet, ordning och skick måste iakttas. Du ansvarar även för att bl.a. hushållsmedlemmar och gäster uppfyller dessa krav. Se vidare under Hänsyn till grannar. Ordningsföreskrifter som utfärdats av föreningen måste följas. Tillträde till lägenheten måste lämnas föreningen när den ska utföra sådana arbeten som inte åligger bostadsrättshavaren. Uthyrning av hela lägenheten förutsätter styrelsens eller hyresnämndens medgivande. Om du hyr ut hela lägenheten bör du träffa särskilt avtal om att hyresgästen avstår från besittningsskyddet. Om du inte uppfyller dina förpliktelser kan bostadsrätten förverkas, dvs du kan förlora den och hela eller en del av bostadsrättens värde. Råd och tips Spara energi Du kan spara energi och därmed hålla kostnaderna för föreningen nere och samtididgt få ett bättre inomhusklimat i lägenheten. Vädra genom snabba korsdrag Skölj inte disk under rinnande vatten Ställ inte möbler framför radiatorerna Låt laga kranar och wc-stolar om de står och droppar Hemförsäkring Inbrott, brand eller översvämning kan drabba vem som helst. Du kan bli ersättningsskyldig om ditt akvarium eller din tvättmaskin börjar läcka och vattnet skadar lägenheten eller grannes egendom. Se till att du har en bra hemförsäkring. Vissa försäkringsbolag har speciella bostadsrättsförsäkringar, som täcker mer än en vanlig hemförsäkring. Sida 4 av 5
Förvara inte stöldbegärlig egendom i vindskontor eller källarutrymmen och när du lämnar lägenheten, lås ordentligt, tänk på fönstren, och skylta inte med din frånvaro. Du kan komplettera inbrottsskyddet med en säkerhetsgrind, godkänt inbrottslarm eller säkerhetsdörr. Anlita en installatör som är godkänd av polismyndigheten. Hänsyn till grannar För att alla som bor i fastigheten ska trivas måste alla ta hänsyn till varandra. Tänk på grannarna som du spelar piano, lyssnar på radio eller ser på TV sent. Du kanske stör. Undvik att gå med hårda skor inne. Ljudet fortplantar sig till övriga delar av huset och kan störa inte bara de närmaste grannarna. Detsamma gäller när man borrar eller spikar i väggar. Mata inte fåglar från balkong och fönsterbleck. Fåglar skräpar ner och mat som faller till marken kan locka till sig råttor. Skaka inte mattor och andra föremål från balkong eller fönster. Grannen under kanske har sitt fönster öppet. Tänk på att det kan vara störande att spola stora mängder vatten sent på kvällen. Husdjur kan vara ett problem. Det finns många människor som lider av någon slags allergi. Andelstal/andelsvärde Andelstalet är varje lägenhets andel av föreningens totala tillgångar och skulder. Med hjälp av andelstalet beräknas lägenhetens förmögenhetsvärde (andelsvärde), vilket man utgår från bland annat vid beräkning av förmögenhetsskatt och gåvoskatt. Andelsvärdet fås genom att man dividerar insatsen för en viss bostadsrätt med de totala insatserna i föreningen. Sida 5 av 5