C-UPPSATS 2010:257 Om undersökningsplikten vid fastighetsköp Frida Barsk Luleå tekniska universitet C-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap Avdelningen för Samhällsvetenskap 2010:257 - ISSN: 1402-1773 - ISRN: LTU-CUPP--10/257--SE
Förkortningar HD JB NJA PBL Prop. Kap. SOU SvJT Högsta domstolen Jordabalken Nytt Juridiskt Arkiv Plan- och bygglagen Proposition Kapitel Statens offentliga utredningar Svensk juristtidning 1
Abstract The purpose with this essey is to describe which meaning the buyers duty has and the sellers duty to investigate the real estate and examine how far-reaching the duty is. Is it the buyer s responsibility to investigate the real estate carefully. The sellers can not have responsibility for the defects or damages that the buyers have had opportunity to discover. The seller has to be responsible for the hidden defect, that is to say the lack what is not discovered in the investigation. Is there a possibility to investigate the difficulties of access areas should even these places be investigated, but you don t need to interference on the real estate to make the investigation complete. The buyer s duty lays a big responsibility on the buyer. If the sellers gives guarantee the buyer s duty is reduced. The buyer s duty to investigate can expand when signs of divergences occur, e.g. like damp spots on a wall or bad smell. Then it can be advantage to take help of a surveyor. The buyer s investigations duty decides of the buildings age, position and price. The seller can not by betrayal or any other dishonest procedure neglect to inform the buyer about a lacking and then claim that the buyer has fall short in his duty. 2
Sammanfattning Syftet med denna uppsats är att beskriva vilken betydelse undersökningsplikten och upplysningsplikten har vid fastighetsköp, samt undersöka hur långtgående undersökningsplikten är. Det är köparen som ansvarar för att en noggrann undersökning av fastigheten sker. De fel som köparen vid en undersökning hade kunnat upptäcka kan inte göras gällande som fel i fastigheten efter köpet. Säljaren ansvarar för dolda fel, alltså fel som inte var upptäckbara vid undersökningen. Undersökningsplikten innefattar även utrymmen som är svåråtkomliga, dock behöver ej ingrepp i fastigheten göras för att undersökningen ska anses fullständig. Undersökningsplikten lägger ett stort ansvar på köparen. Om säljaren lämnar garantier eller utfästelser reduceras undersökningsplikten. Fuktfläckar alternativt dålig lukt är exempel på när undersökningsplikten istället utökas. Det kan då vara till fördel att ta hjälp av en besiktningsman. Den undersökningsplikt som köparen har bestäms av fastighetens ålder, läge och pris. Köparens undersökningsplikt är mer långtgående än säjarens upplysningsplikt. Säljaren får inte genom svek eller annat ohederligt förfarande underlåta att upplysa köparen om ett fel och därefter påstå att köparen brustit i sin undersökningsplikt. 3
Innehållsförteckning 1. Inledning.5 1.1 Syfte...5 1.2 Avgränsningar.5 1.3 Metod...5 2. Fel i fastighet.6 2.1 Allmänt.6 2.2 Rättsliga fel 6 2.2.1 Lagfartshinder.6 2.2.2 Fel i form av sakrätter.6 2.2.3 Hemulsansvar 4 kap 21 JB 7 2.2.4 Dubbelöverlåtelsefallet 4 kap 24 JB 7 2.3 Rådighetsfel...7 2.3.1 Fel enligt 10 kap 25 PBL.8 2.4 Faktiska fel enligt 4 kap 19 JB.8 2.4.1 Konkreta fel 9 2.4.2. Abstrakta fel..9 2.4.2.1 Felbedömningen vid abstrakta fel 9 2.4.2.2 Relevansbedömningen vid abstrakta fel 10 3. Undersökningsplikten..11 4. Rättsfall...13 4.1 NJA 1980 s 555...12 4.2 NJA 1981 s 894...13 4.3 NJA 1984 s 3....13 4.4 NJA 1985 s 274..15 4.5 NJA 2007 s 86.....15 4.6 Slutsatser av rättsfallen 16 5. Upplysningsplikten.17 6. Analys/Diskussion..19 7. Källförteckning..21 4
1. Inledning Undersökningsplikten har ett historiskt ursprung. Sedan en lång tid tillbaka har säljarens ansvar varit begränsat och undersökningsplikten har ålegat köparen. Att regeln kring undersökningsplikten är utformad som den är har flera olika anledningar. En fastighet anses vara av mycket individuell karaktär. Oftast representerar köpet stora ekonomiska summor och fastighetsköpet är också för många det största inköpet under livet. 1 Det innebär också att många av oss kommer omfattas av reglerna kring köp av fast egendom. Efter ett omfattande utredningsarbete 2 utfärdades Jordabalken (JB) den 17 december 1970 och trädde i kraft den 1 januari 1972. Den 1 januari 1991 förändrades reglerna i 4 kap 19 JB. I stort sett är dessa förändringar ett förtydligande av den rättspraxis som bildats sedan 1972. Förändringarna innebar kort att säljaren skulle få ett större felansvar för faktiska fel genom att de kunde bli ansvariga även för muntliga utfästelser, för det som kan anses utfäst samt de fel som köparen inte har haft anledning att räkna med vid köpet. 1.1 Syfte Syftet med denna uppsats är at beskriva undersökningsplikten och undersöka hur långtgående den egentligen är vid fastighetsköp. Syftet är också att få en översiktlig bild av upplysningsplikten och innebörden av den. 1.2 Avgränsning Jag har valt att avgränsa denna uppsats till att behandla svensk rätt på området. Jag har också valt att begränsa mig till undersökningsplikten och upplysningsplikten när det gäller köp av fast egendom, köp av lös egendom har således inte behandlats här. I uppsatsen behandlas inte heller köp mellan näringsidkare och konsument. I samband med att jag beskrivit de olika feltyperna har jag medvetet inte gjort någon behandling av påföljderna vid fel. 1.3 Metod I rättsutredningen har jag använt mig av en traditionell juridisk metod, d.v.s. gjort en rättsutredning utifrån lag, förarbeten, praxis och doktrin. Framför allt har jag använt mig av praxis och doktrin eftersom lagen är väldigt vag vad gäller undersökningsplikten och upplysningsplikten finns inte reglerad i lagtexten. Det är praxis som utvecklat innebörden av undersökningsplikten och upplysningsplikten. I doktrin har jag dock funnit värdefulla diskussioner och beskrivningar kring den praxis som bildats och det är också anledningen till att jag använt mig av doktrin flitigt. 1 Jan Elfström och Lars Erik Ashton, fel i fastighet sid 261-262 2 Prop. 1970:20 samt SOU 1947:38 5
2. Fel i fastighet 2.1 Allmänt Vi har idag tre typer av fel i fastighet, dessa är: rättsliga fel, rådighets fel och faktiska fel. Faktiska fel kan delas in i abstrakta och konkreta fel. Felreglerna finns i JB 4 kapitlet. Reglerna om rättsliga fel återfinns i 15-17, reglerna om rådighets fel finns i 18 och reglerna om faktiska fel återfinns i 19. 2.2 Rättsliga fel Ett rättsligt fel innebär att köparen inte rättsligt kan förfoga över fastigheten. Exempelvis kan köparen inte rättsligt förfoga över fastigheten då säljaren inte visar sig vara rätte ägaren till fastigheten som säljs. Alternativt kan fastigheten vara belastad med sakrätter såsom panträtter eller nyttjanderätter som köparen kanske inte förutsatt vid köpet. 3 Enligt JB säljs en fastighet i normalfallet helt obelastad av sakrätter och med avsikten att full lagfart kan medges till köparen, under förutsättningen att inget annat har avtalats. Med full lagfart menar jag att köpet inte är beroende av villkor eller särskilda tillstånd som gör att vilande lagfart beviljas. Köparen har ingen undersökningsplikt vad gäller rättsliga fel. 2.2.1 Lagfartshinder I uppsatsen bortses från att köparen skulle ha haft vetskap om lagfartshindret och att hindret skulle bero på köparen själv, det kan då inte ses som fel enligt lagens mening. Det normala vid fastighetsköp är att köparen ska kunna få full lagfart på den fastighet han köper. Som köpare ska man kunna utgå från att få full lagfart och att inget hos säljarens sida hindrar dig ifrån det. Enligt lagen föreligger ett rättsligt fel då det finns ett bestående lagfartshinder som beror på säljaren. Vad jag menar med bestående lagfarthinder är att säljaren inte kan inverka på dina möjligheter till lagfart på den fastighet du köper. Denna regel kan tillämpas då ansökan om lagfart avslås eller förklaras vilande. Reglerna i 4 kap 15 JB tar sikte på denna typ av fel. 2.2.2 Fel i form av sakrätter Dessa fel återfinns i lagtexten under 4 kap 16-17 JB. En fastighet är behäftad med fel om den på grund av inteckning eller upplåtelse av panträtt svarar för ett högre belopp än det som framgick vid köpet. En fastighet kan också vara gemensamt intecknad med en annan fastighet och har inte detta förutsatts vid köpet anses fastigheten då också vara behäftad med fel. 4 3 Folke Grauers, Fastighetsköp sid 160-161 4 Anders Victorin och Richard Hager, Allmän fastighetsrätt sid 117-119 6
Rättigheter har kommit till genom avtal, dessa rättigheter anses enligt JB vara nyttjanderätter, servitut och rätt till elektronisk kraft. Nyttjanderätter är också en form av sakrätter som medför ett fel i fastigheten om det inte framgått vid köpet att fastigheten var belastad med dessa nyttjanderätter. I nyttjanderätterna ingår arrende, hyra och tomträtt. Förutsättningen för att det ska anses vara ett fel enligt JB är att fastigheten ska besväras av rättigheten. Vad jag menar med det är att rättigheten ska gälla mot köparen. Grundprincipen är att en rättighet blir bestående. Rättigheter som kommit till antingen genom fastighetsbildning eller annan förrättning gäller alltid mot nya ägaren. Köparen ska kunna utgå från att det som kan vara tillbehör enligt 2 kap JB ingår i köpet. Det aktuella fallen är de då tillbehörspresumtionen bryts, den är alltså inte bestående enligt 2 kap 4 1 st JB. 2.2.3 Hemulsansvar 4 kap 21 JB Det normala vid fastighetsköp är att säljaren också är ägare till fastigheten. Det förväntas att köparen ska kunna förvärva äganderätten direkt från säljaren. Som huvudregel brukar nämnas att om säljaren har full lagfart på fastigheten och köparen är i god tro vid köpet så anses ett godtrosförvärv ske enligt 18 kap 1 JB. Givetvis finns undantag även från denna regel. Skulle den rätta ägaren väcka en så kallad klandertalan så förlorar köparen fastigheten och det är i den situationen som ett rättsligt fel föreligger enligt 4 kap 21 JB. Hemulsansvaret innebär då att säljaren ansvarar för att han är rätte ägaren till fastigheten. Det krävs alltså bara att köparen visar att han skulle förlora fastigheten om en klandertalan skulle väckas. 5 2.2.4 Dubbelöverlåtelsefallet 4 kap 24 JB Vad gäller normal standard i fråga om säljarens förfogande över fastigheten räknas att säljaren endast säljer fastigheten till en köpare. Köparen ska inte behöva konkurrera med en annan köpare om fastigheten. Skulle fallet vara så att säljaren sålt fastigheten till fler än en köpare gäller det då att avgöra vem som ska få företräde. Den köpare som först sökt lagfart får företräde enligt 17 kap 1 JB. Det krävs av den andre köparen att han varit i god tro om det är han som söker lagfart först. Relevansbedömningen är den samma som i hemulsfallet. Den viktigaste påföljden är att säljaren ska betala tillbaka köpeskillingen. 6 2.3 Rådighetsfel Vad gäller rådighetsfel anses normal standard vara att köparen kan räkna med att det inte finns några beslut från myndighet som påverkar rådigheten över fastigheten. Ett rådighetsfel föreligger då köparen av en fastighet inte förvärvar den rådighet över fastigheten han förväntade sig vid köpet på grund av ett beslut från en offentlig myndighet. 5 Folke Grauers, Fastighetsköp sid 179-182 6 Folke Grauers, Fastighetsköp sid 182-183 7
Man kan inte begära av säljaren att han informerar om varje lag som inskränker ägande av fast egendom. Exempelvis kan inte en köpare hävda att ett rådighetsfel föreligger om han vill bygga ett hus nära stranden eftersom de då är miljöbalkens regler som hindrar uppförandet av huset. Rådighetsfelet ska gälla den enskilda fastigheten alternativt en grupp fastigheter där den enskilda fastigheten ingår. Myndighetsbeslutet ska i princip ha förelegat vid köpet, eller åtminstone ska omständigheten vara så klar att det är underförstått att beslutet kommer att fattas. Köparen måste vara i god tro om rådighetsfelet för att kunna göra det gällande mot säljaren. Om säljaren däremot är i god eller ond tro har ingen betydelse säljaren svarar för felet ändå. Säljaren kan välja att upplysa köparen om den aktuella rådighetsinskränkningen och då undgå ansvar, givetvis under förutsättning att säljaren är medveten om den. 2.3.1 Fel enligt 10 kap 25 PBL 10 kap i PBL reglerar myndighetsingripanden vid bl a svartbyggen. Ett fel föreligger om en åtgärd som kräver bygglov har utförts utan bygglov och ägaren måste vidta rättelse enligt 10 kap 25 JB. Det viktiga är inte om beslutet om rättelse fanns innan köpet eller om det kommit till efter köpet, det viktiga är att rättelsen ska utföras. I de fall säljaren har upplyst köparen om att bygglov saknades eller om ett föreläggande finns, så föreligger inget fel. När vi då kommer till relevansbedömningen så följer den inte samma mönster som JB gör. Enligt 10 kap PBL anses köparen ha en undersökningsplikt vad gäller dessa typer av fel, det krävs större aktivitet av köparen. Felet anses inte relevant om säljaren känt till eller borde ha känt till omständigheterna vid köpet. Ett exempel kan vara om köparen sett en större tillbyggnad och säljaren inte har kunnat visa att bygglov meddelats. 7 2.4 Faktiska fel enligt 4 kap 19 JB Faktiska fel kan delas upp i abstrakta och konkreta fel. De avgörande rekvisiten vid felbedömningen är: 1) om fastigheten stämmer överrens med vad som följer av avtalet, och 2) om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Fastigheter säljs i regel i befintligt skick och säljaren svarar inte för annat än vad han har lovat. De fel som köparen inte borde ha upptäckt vid besiktningen svarar också säljaren för under förutsättningen att köparen inte borde ha räknat med felet. 7 Folke Grauers, Fastighetsköp sid 188-190 8
2.4.1 Konkreta fel För att närmare diskutera kring det första rekvisitet, vad som följer av avtalet, är köpekontrakt och köpebrev den viktigaste utgångspunkten vid bedömningen. Säljaren kan också i samband med avtalet ha gjort vissa utfästelser även kallade garantier om fastighetens skick som gör att köparen förväntar sig att dessa garantier är sanna och följer av köpeavtalet. Genom dessa utfästelser/garantier binder sig säljaren i ett visst hänseende. Enuntiationer om fastighetens skick är också bindande och då menar jag att köparen har rätt att ta fasta på dessa utsagor som sedan kommer att ingå i vad köparen anser följer av avtalet. 8 Det avtalade eller uttryckligt angivna kan handla om fysiska egenskaper, rättsliga egenskaper, rådighetsegenskaper eller annat. Att ge preciserade utfästelser, garantier och utsagor innebär att köparens undersökningsplikt faller bort. Skulle fastigheten avvika från det utfästa anses ett fel föreligga enligt 4 kap 19 1 st 1 p JB. Som huvudregel är felet relevant och då kan alla tre påföljderna göras gällande (hävning, prisavdrag och skadestånd). Om avtalet inte ger svar på vilken standard köparen har rätt att kräva så får vi gå till reglerna om abstrakta fel. 2.4.2 Abstrakta fel Ett abstrakt fel föreligger om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (andra rekvisitet). Man pratar här om normal standard, men vad man egentligen avser med normal standard är svårt att sätta ord på, det varierar med hänsyn till vilken typ av fastighet det rör sig om. Något man med säkerhet kan påstå är att en avvikelse som medför att fastighetens marknadsvärde sjunker är att anse som ett fel. Att dra en exakt gräns för den normala standard jag pratar om är kanske inte av vikt med tanke på den undersökningsplikt som finns hos fastighetsköpare, visar det sig att köparen borde ha upptäckt felet vid en besiktning anses det då ändå inte vara ett fel. 2.4.2.1 Felbedömningen vid abstrakta fel Felbedömningen görs vid tidpunkten för köpet. Alltså ska felet ha förelegat vid köptillfället. 9 Byggnormen är ett hjälpmedel vid felbedömningen som fungerar på det sättet att en köpare inte kan ha högre förväntningar på byggnaden än vad byggsättet på den tiden då byggnaden uppfördes innebar. Jag tycker att särskilt om en relativt nybyggd fastighet avviker från en byggnorm som på något sätt medför risker eller andra olägenheter för de boende så föreligger ett fel. Det finns ett rättsfall, som visar att trots att man byggt byggnaden enligt en byggnorm så kan det föreligga ett fel i fastigheten. 10 NJA 1997 s 290 är ett bra exempel, jag ska kort berätta utgången av rättsfallet. Ett byggföretag hade uppfört ett antal fastigheter vari fukt- och mögelskador uppkom. Det visade sig att den metod som användes vid uppförandet av husen innebar ett otillräckligt skydd mot inträngande av fukt. Husen hade byggts enligt då gällande byggnormer. Dessa skador ansågs trots det utgöra ett fel enligt 4 kap 19 8 Anders Victorin och Richard Hager, Allmän fastighetsrätt sid 132 9 Prop. 1989/90:77 s. 61 10 Folke Grauers, Fastighetsköp sid 196-198 9
JB eftersom man där tar till hänsyn vad en köpare haft anledning att förvänta sig. De fukt- och mögelskador som uppkommit var av sådan art och omfattning att det inte behövde accepteras i en nybygd bostadsfastighet. 2.4.2.2 Relevansbedömningen av abstrakta fel Då kommer vi till relevansbedömningen, där det först och främst krävs att köparen reklamerar felet i tid. Köparen ska alltså först upptäcka felet och därefter har han skälig tid på sig att reklamera det. Hur lång tid är då skälig tid? Ja, man ska då ta hänsyn till de omständigheter som föreligger i det specifika fallet. Tiden varierar av en rad olika faktorer, exempelvis ställs högre krav på en näringsidkare än en privatperson. Den sakkunskap köparen äger har också betydelse vid bestämmande av skälig tid. Felansvaret preskriberas tio år efter tillträdet. 11 Köparen har en undersökningsplikt vid fastighetsköp, de fel som han upptäckt eller borde ha upptäckt under besiktningen av fastigheten är inte relevanta fel. 11 Folke Grauers, Fastighetsköp sid 198-199 10
3. Undersökningsplikten Undersökningsplikten innebär att köpare av en fastighet inte kan göra ett fel gällande om han vid undersökningen av fastigheten borde ha upptäckt felet; säljaren ansvarar inte för ett fel som är upptäckbart. Det som köparen upptäckt eller borde ha upptäckt vid sin undersökning räknas inte som fel i lagens mening. 12 Det är köparen själv som får stå för en brist i fastigheten som denne borde ha upptäckt vid undersökningen oavsett om han valt att göra en undersökning eller inte. Undersökningsplikten finns skriven under 4 kap 19 2 st i Jordabalken 13, innan det fanns den redan i rättspraxis. Den uttrycks enligt följande i lagtexten: Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Undersökningsplikten får sin betydelse när det föreligger ett faktiskt fel, det finns ett klart samband mellan det faktiska felet och undersökningsplikten. Det köparen med fog kunnat förutsätta påverkar hans undersökningsplikt. Vid en undersökning bör man ta hänsyn till följande tre punkter: 1) skicket på den fastighet man tänker köpa 2) den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter 3) omständigheter vid köpet och omständigheterna i övrigt. Vad gäller ansvarsfördelningen av undersökningsplikten gäller att säljaren står för dolda fel och köparen får stå för de fel som var upptäckbara i samband med köpet. Undersökningsplikten är långtgående och kräver att du som köpare undersöker alla tillgängliga utrymmen, det som är svår tillgängligt är köparen också skyldig att undersöka. Däremot behöver köparen inte undersöka utrymmen som är svåråtkomliga utan att han gör ingrepp i fastigheten. 14 Men finns det skäl för att även undersöka de utrymmena som är svåråtkomliga utan ingrepp, så är köparen skyldig att göra det. Ett skäl för att undersöka ett svåråtkomligt utrymme kan vara att det finns symptom på något fel, exempel dålig lukt alternativt fuktfläckar. 15 Köparen är alltså skyldig att gå vidare med sin undersökning för att få en förklaring på vad symtomet beror på. Om säljaren gjort uttalanden som tyder på risk för skador, ska köparen då kräva att även få undersöka de oåtkomliga utrymmena. 16 I rättsfallet NJA 1985 s 274 kan vi se att fastighetens allmänna skick och säljarens uttalanden medförde att köparen borde ha gått vidare i sin undersökning av fastigheten. Man kan säga att allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel ingår i undersökningsplikten. Bedömningen på undersökningen görs objektivt och med det menar jag att man ser till vad som borde ha kunnat upptäckas om undersökningen utförts tillräckligt noggrant av en normalt bevandrad och intresserad köpare. 17 12 Björn Lundén, Fastighetsjuridik sid 89 13 SFS 1970:994 14 NJA 1984 s. 3 15 Anders Stiegler, Fel vid villaköp sid 13-14 16 Anders Victorin och Richard Hager, Allmän fastighetsrätt sid 137-139 17 Anders Stiegler, Fel vid villaköp sid 16 11
Fastighetens ålder har en viss betydelse för undersökningsplikten, är det så att byggnaden är gammal och sliten blir det automatiskt så att den normala standarden sjunker och köparen kan räkna med att det finns behov av reparationer, därmed höjs också kravet på undersökningen. Skulle byggnaden istället vara ny och modern kan köparen förvänta sig en högre standard och kan i och med det förutsätta att byggnaden inte har några allvarliga brister och då blir också kravet på undersökningen lägre. 18 Givetvis varierar undersökningsplikten med en rad omständigheter i det enskilda fallet. Ibland görs också bedömningen subjektivt och då tas hänsyn till det konkreta fallet, vad borde en köpare ha upptäckt med tanke på de uppgifter han har att tillgå angående fastigheten. Skulle det vara på det viset att säljaren till fastigheten ger en godtagbar förklaring till ett visst förhållande så behöver inte köparen i lika stor utsträckning undersöka förhållandet vidare i det avseendet. 19 Man brukar säga att när säljaren lämnat en uttrycklig garanti bortfaller undersökningsplikten. Det är alltså inte meningen att en köpare ska kunna lastas för att han inte gick vidare och undersökte om den utgivna garantin från säljaren var sann eller inte, en köpare ska kunna förlita sig på en säljares garantier. Denna befrielse från undersökningsplikten sträcker sig från utfästa garantier till mer specifika förhållanden i enskilda fall. Skulle det finnas symptom på sådana fel som köparen själv inte kan dra några slutsatser av så bör han gå vidare i sin undersökningsplikt och blir då kanske tvungen att anlita någon person med special kompetens inom området, till exempel en besiktningsman. Att anlita en besiktningsman betyder inte på något sätt att det skulle garantera att fastigheten i övrigt är felfri. Om en köpare skulle ha anlitat en besiktningsman som i sitt protokoll gör vissa påpekanden så utökas undersökningsplikten vad gäller dessa påpekanden. Vid en feltvist kan säljaren göra gällande att besiktningsmannens reservationer borde ha fungerat som varningssignaler för säljaren. HD uttalade i rättsfallet NJA 1998 s 407 i stora drag följande: I besiktningsutlåtandet finns beträffande den blivande gillestugan skrivet att lite för höga fuktkvotsvärden erhölls med ProtometerMini. Uttalandena kring den blivande gillestugan borde ha gjort att köparen närmare undersökt orsaken till de höga fuktkvotvärdena. Köparen kan alltså inte åberopa besiktningsprotokollet som stöd för att han fullgjort sin undersökningsplikt. Istället anses påpekandena utöka undersökningsplikten. 20 I samband med min redogörelse av undersökningsplikten ska jag nu behandla en del rättsfall som visar på hur långt undersökningsplikten sträcker sig i olika enskilda fall. 18 Anders Stiegler, Fel vid villaköp sid 15-16 19 Richard Hager, Allmänna fastighetsrätten en introduktion sid 46-47 20 Folke Grauers, Fastighetsköp sid. 243-244 12
4. Rättsfall 4.1 NJA 1980 s. 555 I det aktuella fallet var det fråga om en sommarstuga byggd 1945 som hade sålts till makarna G. Efter att köpekontraktet hade skrivits på hittade köparna rötskador i stugan. På grund av en paragraf i köpekontraktet ansåg köparna att säljarna skulle stå för reparationen av rötskadorna. Säljarna hävdade däremot att köparna brustit i sin undersökningsplikt. Paragrafen i köpekontraktet löd enligt följande: "Köparen har upplysts om att byggnaden är uppförd omkring 1945. Enligt säljarens uppfattning är byggnaden-fastigheten inte behäftad med andra fel eller brister utöver vad som kan hänföras till normal förslitning. HD ogillar makarna G:s talan och tycker att de inte gjort en tillräckligt noggrann undersökning av fastigheten. Köparen av en fastighet ska göra en besiktning av kryputrymmen om undersökningen ska anses vara gjord med riktig omsorg och sakkunskap. Köparna borde ha kunnat ana att de förelåg något i kryputrymmet med tanke på stugans ålder, den var byggd 1945 och var i allmänt ganska dåligt skick. I det här rättsfallet kan vi tydligt se att en köpare av en fastighet är skyldig att undersöka ett kryputrymme trots att det är svårtillgängligt. Svårtillgängligheten innebar inget hinder som skulle ha gjort att köparen kommit undan undersökningsplikten i det här fallet. 4.2 NJA 1981 s. 894 Köparen av en fastighet anser att ett fel föreligger enligt 4 kap JB då ett fattat beslut men ännu inte fastställt beslut av stadsplanen innebär att en rondell skulle flyttas närmare den fastighet som köptes och kom att medföra olägenheter för de boende. Köparen yrkade på nedsättning av priset motsvarande minskningen av fastighetens marknadsvärde. Säljarna ansåg inte att ett fel förelåg enligt 4 kap JB utan att det istället var fråga om sådana olägenheter att köparen borde vänt sig till kommunen gällande dessa. Säljaren menar att köparen godkänt fastighetens skick och friskrivit säljaren från allt ansvar vad gäller fel och brister i fastigheten. Säljaren påstår också att det ingått i köparens undersökningsplikt att skaffa sig närmare kännedom om statsplanändringen och därför har han förlorat sin rätt att åberopa ett fel enligt JB. HD bedömer att köparen utsatts för opåräknade trafikstörningar till följd av en gatuomläggning vars beslut inte fastställts ännu vid köpet. Av HD:s utredning framgår att säljaren försökt förhindra denna utvidgning av rondellen då han varit medveten om att det kommer medföra olägenheter för de boende i fastigheten som ligger intill denna rondell. Då säljaren själv ställt sig negativt till denna gatuomläggning bör han också vara väl medveten om att det var av väsentlig betydelse för en köpare av fastigheten att vara medveten om de olägenheter rondellen medför. Den enda upplysning säljaren hade lämnat åt köparen var att 13
den aktuella vägen skulle breddas, vilket inte gav en rättvis bild av vad förändringarna skulle komma att medföra. HD ansåg snarare att uttalandena kring vägen innebar att köparen fick lugnande besked kring eventuella farhågor av gatuomläggningen. Undersökningsplikten reducerades och säljaren kunde inte påstå att köparen försummat sin undersökningsplikt. Felet ansågs vara relevant. I detta rättsfall rör det sig alltså om lugnande besked som medför en reducering av undersökningsplikten. Säljaren har utnyttjat köparens bristande kännedom och kan därför inte hävda att köparen inte uppfyllt sin undersökningslikt. 4.3 NJA 1984 s. 3 Yvonne och Åke har ingått ett köpekontrakt med makarna J. Köparna hade innan köpet gjort en mycket noggrann besiktning av fastigheten och säljarna hade besvarat en frågelista som bifogats köpekontraktet. Vid besiktningen gick köparen genom byggnaden rum för rum, dock kunde han inte ta sig upp på vinden och göra en besiktning av den eftersom de saknades någon uppgång. Då köparen inte kunde ta sig upp på vinden ställde han några frågor åt säljaren om bland annat isoleringen var rätt lagd, om det fanns luftspalt och om arbetet var fackmannamässigt gjort, på alla dessa frågor svarade säljaren; ja. Då köparen vid ett senare tillfälle skulle montera en TV-antenn tog han sig upp på vinden och upptäckte kraftiga angrepp av röta och mögel. Köparen kontaktade byggnadsnämnden och fick ett utlåtande; säljaren hade gjort isoleringen helt tät och stoppat igen luftspaltarna, vindskyddet på isoleringen är vänt åt fel håll. Köparna hävdar att huvudbyggnaden på grund av röta i takkonstruktionen avviker från vad som kan anses utfäst och vad köparen haft rätt att räkna med och därför ska Yvonne och Åke få häva köpet alternativt sätta ner köpeskillingen med 150 000 kr (vilket är den beräknade kostnaden för reparationen av taket). Säljarna påstår att någon utfästelse om byggnaden skick inte har lämnats. Fastigheten är uppförd 1911 och de har upplyst köparna om vilka reparationer som gjorts på byggnaden. Vidare berättar de att de upplyst köparna om att Lars inte är byggnadskunnig. Åke är arkitekt och bör veta vilka fel som kan föreligga och har därför brustit i sin undersökningsplikt. Köparna borde ha krävt en besiktning av vinden alternativt en utfästelse om felfriheten. Vittnena i målet har sagt att luftpalt, diffusionsskydd på insidan och vindskydd på utsidan saknas. Rötskador har konstaterats och orsaken till dessa är att luftspalt saknades. Tingsrätten dömer att köparna inte kan häva köpet på grund av att takkonstruktionen angripits av röta. Tingsrätten anser inte att det i målet är styrkt att säljarna gjort en utfästelse om takets beskaffenhet. Men klart är att detta förhållande hade upptäckts vid en undersökning av vinden. Köparna borde inte ha förlitat sig på det intryck de fick av säljaren utan istället begärt att få göra en undersökning av vinden. Tingsrätten drar den slutsatsen att köparna brustit i sin undersökningsplikt. Hovrätten delar tingsrättens mening och anser att köparna inte i tillräckligt stor utsträckning undersökt fastigheten. Hovrätten anser också att köparna inte är berättigade att häva köpet då de köpt fastigheten i befintligt skick och rötskadorna inte anses som fel i fastighet enligt 4 kap 19 JB. 14
Köparna har inför högsta domstolen gjort gällande att rötskadorna i takkonstruktionen är att anse som ett dolt fel för vilket säljarna ska stå för. Med det menar köparna att felet inte borde ha upptäckts av dem eftersom det inte kunde ha skett utan att man gjort ingrepp i fastigheten och så långt bör inte undersökningsplikten sträcka sig. Köparna menar också att säljaren lämnat sådana uppgifter både muntligen och skriftligen i samband med köpet att de inte haft någon anledning att utvidga undersökningsplikten längre än de gjorde i detta fall. Säljaren har inför högsta domstolen påstått att han inte lämnat sådana uppgifter som gjort att köparen borde ha befriat sig från undersökningsplikten. På grund av synbara brister på utsidan av fastigheten borde köparen ha begärt att säljaren gett de möjlighet att få besikta vinden. Högsta domstolen pekar på den frågelista som utgjorde en del av köpekontraktet, där Lars J besvarat frågan; om han observerat eller haft anledning att misstänka bland annat fuktskador, rötangrepp eller liknande i byggnadens ytter- eller innertak, besvarat frågan med ett nej. Lars J har också besvarat frågan angående; om köparen haft anledning att misstänka några andra fel i fastigheten som köparen bör upplysas om, med ett nej. Vittnena har uppgett att det utvändigt inte har kunnat ses något misstänkt och att de själv nog skulle ha gått på det. Köparen har inte haft anledning att begära undersökning av vinden och har därför inte eftersatt sin undersökningsplikt. Rötskadorna på takkonstruktionen anses som ett dolt fel för vilket säljaren svarar enligt 4 kap 19 JB. I det här rättsfallet kan vi se att undersökningsplikten inte sträcker sig så långt som till utrymmen som kräver ingrepp i fastigheten för att undersökning ska kunna göras. 4.4 NJA 1985 s. 274 Wera har köpt en fastighet av Sigurd och det visar sig att fastigheten har fukt samt rötskador. Fastigheten är byggd 1910 och har stått obebott i flera år. En noggrann undersökning av fastigheten har gjorts. Vid undersökningen upplyste säljaren att golven var helt slut på grund av takläckage. Tingsrätten anser inte att fastigheten avviker från vad köparen kunnat förvänta sig med tanke på den undersökning som skett. Hovrätten menar att Wera gjort en tillräcklig undersökning av fastigheten och att man inte kan kräva en så ingående undersökning av fastigheten att rötskadorna skulle ha uppmärksammats. I HD:s domskäl anger domstolen att Wera skulle ha utökat sin undersökningsplikt på grund av fastighetens skick och eftersom hon fick höra att det varit takläckage på både över och undervåningen. Köparna såg att golvet var i så dåligt skick att man inte kunde gå på den och det ger anledning att närmare undersöka golvskicket. 15
4.5 NJA 2007 s. 86 Bakgrunden till målet i fråga är att köparen hävde köpet på grund av att man kan höra buller från en motorcrossbana vilket han ansåg vara ett väsentligt fel. Säljaren kände till bullret vid försäljningen, men det framkom aldrig före köpet. Köparen frågade säljaren vid besöket om ett vindkraftverk orsakade buller, till svar fick han att det inte orsakade mer buller än de gjorde vid besökstillfället. Köparen tyckte att denna fråga borde ha föranlett säljaren att upplysa om motorcrossbanan, men inte det, istället fick han lugnande besked. Vid besöket hördes inget buller från motorcrossbanan och från fritidshuset syntes den inte. Vid ett senare tillfälle kontaktade köparen mäklaren för att förhöra sig om motorcrossbanan. Motorcrossbanan ansåg mäklaren inte vara några problem. Efter köpet fick köparen tillgång till en pärm där det stod vad som förekommit mellan säljaren och kommunen med anledning av bullret. Köparen återkom till fastigheten dagen efter och han kunde då tydligt höra buller från motorcrossbanan. Innan försäljningen hade säljaren försökt få kommunen att vidta åtgärder mot bullret från motorcrossbanan. I ett brev till kommunen hade säljaren förklarat att bullret är en stor olägenhet samt att boendemiljön blir lidande av verksamheten på banan. I och med det här borde säljaren ha förstått att detta är av väsentlig betydelse för en köpare. I tvisten är det fråga om köparen kan göra ett fel gällande på grund av buller från en motorcrossbana? Enligt HD anses det vara ett fel i lagens mening, 4 kap 19 JB. Köparen har en undersökningsplikt och hade därför kunnat utan svårigheter upptäcka felet. På grund av det här skulle köparen normalt inte ha kunnat åberopa bullret fån motorcrossbanan som fel. Ett åsidosättande av undersökningsplikten kan ske om något särskilt utfästs eller på grund av uppgifter som säljaren lämnat. Säljaren påstår att de aldrig varit tal om vindkraftverket och därmed går de inte heller att bevisa om det talats om buller från vindkraftverket eller inte. Därför återstår det att pröva om säljaren medvetet underlåtit att upplysa köparen om detta? Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men han kan inte om han gjort sig skyldig till svikligt förledande eller ohederligt förfarande påstå att köparen brustit i sin undersökningsplikt. Då köparen inte tagit upp frågan om buller från motorcrossbanan måste säljaren ha förstått att han inte hade vetskap om motorcrossbanan eller om bullrets omfattning. Med tanke på det arbete säljaren själv lagt ner för att slippa bullret borde han ha förstått att det kunde vara avgörande för ett köpbeslut. Säljaren har underlåtit att upplysa köparen och därmed utnyttjat hans okunskap. Med anledning av det här har han rätt att göra felet gällande. Är köparen berättigad att häva köpet på grund av felet? Hävningsrätt för fel föreligger enligt 4 kap 19 JB. Köpet avsåg en fritidsfastighet där avsevärt buller ansågs utgöra ett väsentligt fel. 4.6 Slutsatser av rättsfallen Besiktning av svårtillgängliga utrymmen bör göras för att uppfylla undersökningsplikten. Vid en besiktning behöver ej ingrepp göras i fastigheter för att fullgöra undersökningsplikten. En köpare försummar inte sin 16
undersökningsplikt om säjaren genom sina uttalanden bagatelliserar ett visst förhållande och därigenom utnyttjar köparens bristande kännedom. HD har uttalat sig enligt följande i en del av de ovan behandlade rättsfallen; det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar. Detta uttryck återfinns även i förarbetena. 21 I samband med det här vill jag tillägga att givetvis är det så att köparen inte tvingas riva delar av byggnaden för att uppfylla sin undersökningsplikt och därmed försäkra sig om att fastigheten är felfri. 21 Prop. 1989/90:77 s.61 17
5. Upplysningsplikten Upplysningsplikten innebär att en säljare som varit medveten om ett visst förhållande men låtit bli att upplysa köparen om detta kan bli ansvarig för det aktuella felet. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, innebärande att han inte alltid kan bli ansvarig för fel som han var medveten om men inte upplyste köparen om eftersom köparen hade kunnat upptäcka detta fel genom att han uppfyllt sin undersökningsplikt. 22 Säljaren ansvarar för alla dolda fel. Genom upplysningsplikten kan säljaren själv påverka vad som är att anse som ett dolt fel och vad som inte är. Ett fel som säljaren upplyser om anses inte längre vara ett dolt fel. Jag ska nu genom ett rättsfall, NJA 1981 s 815, illustrera upplysningsplikten Staten sålde en hundraårig träbyggnad som var angripen av husbock. Felet ansågs inte vara relevant eftersom det var upptäckbart, hade köparen gjort en tillräckligt noggrann undersökning som förväntas av en hundraårig byggnad som hade felet uppmärksammats. Köparen ansåg att säljaren var medveten om felet och därmed ansåg han att felet var relevant trots att det var upptäckbart. HD fastställde att säljaren kunnat misstänka att fel förelåg men att felet inte ansågs relevant på grund av det. Detta rättsfall visar på att säljaren inte är skyldig att upplysa om en misstanke om fel eftersom köparen själv genom en tillräcklig undersökning hade kunnat upptäcka felet. Om felet är upptäckbart eller ej avgör frågan om säljarens upplysningsplikt. 23 Säljaren behöver inte upplysa om alla fel och brister som fastigheten har för att uppfylla sin upplysningsplikt. Det ska vara fråga om en relevant upplysning för att någon påföljd ska kunna göras gällande. Eller så ska säljaren genom svek eller ohederligt förfarande ha brustit i sin upplysningsplikt och därigenom inte kunna påstå att köparen brustit i sin undersökningsplikt för att kunna göra påföljd gällande mot säljaren. 24 22 Prop. 1989/90:77 s.61 23 Folke Grauers, Fastighetsköp sid 227-231 24 Richard Hager, Allmänna fastighetsrätten en introduktion sid 45 18
6. Analys/Diskussion Enligt JB åligger det köparen att göra en undersökning av fastigheten. Jag tycker dock det är svårt att sätta ord på hur preciserad denna undersökningsplikt är och det är svårt som köpare att veta om man uppfyllt sin plikt. Vart ska gränsen dras för vad som är säljarens respektive köparens ansvar? För att besvara denna fråga skulle jag vilja påstå att det är omständigheterna i det enskilda fallet som avgör. Men trots det så anser jag att det är köparens undersökningsplikt som är mer omfattande än säljarens upplysningsplikt. Undersökningsplikten finns under 4 kap 19 i JB, den förklarar inte heller för oss vad som ingår i undersökningsplikten utan talar bara om för oss att som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Det är således ointressant om köparen gjort en undersökning eller inte, det som är av intresse är vad som skulle ha kunnat upptäckas om undersökning gjorts tillräckligt noggrant. 25 Dessa omnämnda begrepp ska tolkas objektivt och jag kan tro att det är svårt att veta innebörden av dessa begrepp samtidigt som det måste vara svårt att veta vilka fel som är upptäckbara. Detta hänger ju samman med kunskaperna hos köparen. I doktrin säger man att det ska räcka med en undersökning av en normalt bevandrad och erfaren lekman 26, jag kan tycka att detta begrepp skiljer sig från person till person. Vem är det som avgör vem som är den normalt bevandrade och erfarne lekmannen? Detta begrepp skulle kunna förklaras bättre i både praxis och doktrin. Rättsläget är för oklart i detta hänseende. Vad gäller undersökningsplikten då en besiktningsman anlitas. Om säljaren väljer att anlita en besiktningsman som utför en besiktning på fastigheten är min åsikt att man då skulle kunna ställa högre krav på köparens undersökningsplikt. Alltså kan bedömningen på undersökningsplikten vara strängare. I dags läget ska bedömningen göras lika oavsett om besiktningsman anlitats eller inte. Köparen kan ju trots allt vända sig till besiktningsmannen som bär ett visst ansvar för den besiktning som han utfört. 27 Vad gäller upplysningsplikten tycker jag att den borde skärpas, det är ju trots allt säljaren som brukat fastigheten och har då fått tillfälle att närmare bekanta sig med fastighetens fördelar och nackdelar. 28 I de nordiska grannländerna råder en mer skärpt upplysningsplikt. En köpare av en fastighet förväntar sig att bli upplyst om alla fel och brister som fastigheten äger och därför anser jag att upplysningsplikten borde ökas. Möjligtvis skulle säljaren kunna besvara några fler frågeformulär kring fastighetens skick än han/hon gör idag. Frågeformulären skulle kunna vara uppdelade på olika delar av fastigheten. Man kanske skulle kunna ha en upplysningsplikt för köparen också, alltså att han upplyser säljaren om hans förväntningar och där genom kan säljaren ge mer noggranna 25 Folke Grauers, Fastighetsköp sid 200-201 26 Richard Hager, Allmänna fastighetsrätten en introduktion sid 46 27 SvJT 2007 sid 415 f. 28 Christina Hultmark, Upplysningsplikten vid ingående av avtal sid 40 19
upplysningar om den fastighet han säljer. Varför inte införa en regel som innebär att låta besiktiga fastigheten före köpet? Jag menar då att säljaren får stå för kostnaden av besiktningen, men givetvis är det frivilligt att på något sätt reglera denna besiktning med köpeskillingen om både köparen och säljaren så önskar. Men att acceptera att en besiktning inte gjorts och trots det köpa fastigheten måste innebära att köparen får stå för del fel som visar sig efter köpet. På så sätt får köparen tid på sig att diskutera och fundera kring besiktningsutlåtandet och antalet tvister om fel i fastigheter skulle med all sannolikhet minska. Att köpa en fastighet skulle kunna jämföras med ett lotteri, det finns en rad av många olika fel, men förhoppningsvis köper du rätt fastighet. Jag tror att det skulle medföra en positiv effekt att utöka upplysningsplikten gentemot köparen, dels skulle det ju säkerligen minska antalet oenigheter samtidigt som arbetsbördan skulle minska för domstolarna. Vi kanske även skulle kunna få bort en rad av oseriösa aktörer på marknaden. Ansvarfördelningen vid fastighetsköp är enligt mig till mer fördel för säljaren än köparen. Säljaren står endast för dolda fel och förtiganden som anses vara svek eller ohederligt förfarande. Det är inte många gånger en köpare vänder sig till säljaren vid dolda fel, anledningen torde vara att om felet inte medför alltför stora ekonomiska konsekvenser så väljer köparen att själv stå för kostnaden istället för att känna oro över att låta det gå så långt att rätten måste bedöma fallet. Köparen ansvarar för fel som skulle upptäckts vid en undersökning av en normalt erfaren och bevandrad lekman. Jag anser att det ställs för höga krav på en normalt erfaren och bevandrad lekman, en normal köpare är i mycket begränsad omfattning kunnig inom området. De flesta gör ett eller på sin höjd två fastighetsköp under sin livstid vilket gör att det inte kan ha den erfarenhet som domstolarna idag kräver av köparen. Varför inte om möjligt införa upplysningsplikten i lagtext och få en jämnare ansvarsfördelning mellan köpare och säljare. För att uppnå en jämnare ansvarfördelning vore det kanske rimligt att låta undersökningsplikten kvarstå som sådan den är men att utvidga upplysningsplikten till att säljaren ska upplysa köparen om alla fel han känner till och även andra omständigheter som säljaren känner till och som kan vara av vikt för köparen. Avslutningsvis vill jag säga att det finns en hel del oklarheter kring upplysningsplikten som bör lösas på ett eller annat sätt för att åtminstone underlätta vid fastighetsköp. De saknas generella regler kring rättsområdet för fel i fastighet och det är på grund av att fastighetsköpet anses vara ett specieköp. Omständigheterna kring det enskilda fallet är så olika och det är också det som göra att det är svårt att ställa upp några generella regler och praxis blir då väldigt omfattande. Oklarheterna för med sig en del negativa följder. Det vore tacksamt om reglerna kunde ses över av lagstiftarna så att en tydligare ordning kan uppnås. 20
7. Källförteckning Doktrin Folke Grauers, Fastighetsköp, Juristförlaget i Lund 2007 ISBN 978-91-544-0047-8 Richard Hager, Allmänna fastighetsrätten en introduktion, Norstedts Juridik AB 2005 ISBN 91-39-20378-6 Anders Victorin och Richard Hager, Allmän fastighetsrätt, Iustus förlag 2008 ISBN 978-91-7678-681-9 Jan Elfström och Lars Erik Ashton, Fel i fastighet, AB svensk byggtjänst 2008 ISBN 978-91-7333-240-8 Christina Hultmark, Upplysningsplikt vid ingående av avtal, Juristförlaget 1993 ISBN 91-7598-605-1 Anders Stiegler, Fel vid villaköp, AB svensk byggtjänst 2000 ISBN 91-7332-942-8 Björn Lundén, Fastighetsjuridik, 2005 ISBN 91-7027-467-3 Offentliga tryck: Proposition 1970:20 Proposition 1989/90:77 SvJT 2007 sid 415 f. Nytt Juridiskt arkiv: NJA 1980 s 555 NJA 1981 s 815 NJA 1981 s 894 NJA 1984 s 3 NJA 1985 s 274 NJA 1997 s 290 21
NJA 1998 s 407 NJA 2007 s 86 22