Kommunstyrelsen 1 ( I) Landskrona stod Datum 2015-05-15 Handlägga re Christian Alexandersson Kommunstyrelsen Agardirektiv AB Landskronahem - revidering Ärendebeskrivning Kommunstyrelsen beslutade 2015-04-09 bland annat att uppdra åt utvecklingschefen att utreda och ge förslag på AB Landskronahems framtida roll så att ändamålet med bolagets verksamhet står i bättre harmoni med dagens problemsituation. Uppdraget innebär samtidigt att utarbeta forslag till nya ägardirektiv. Förslag till beslut Kommunstyrelsen hör foreslå kommunfullmäktige besluta att godkänna framtaget forslag till reviderat ägardirektiv för AB Landskronahem. samt att ge det av kommunfullmäktige valda ombudet i AB Landskronahem instruktion att rösta för att stämman beslutar i enlighet med ovanstående. Ärendeberedning I treklöverns mandatprogram for utvecklingsfrågor for 2015-2018 framkommer under avsnittet "Bostadsmarknaden" att obalanserna på bostadsmarknaden, eftersatt underhåll, brist på investeringskapital och låg kapitalavkastning är problem som måste lösas och där den framtida hanteringen av AB Landskronahem har en avgörande betydelse. Med anledning härav har också nya ägardirektiv for AB Landskronahem utarbetats i enlighet med kommunstyrelsens beslut 20 15-04-09. Ägardirektivet är framarbetat i samarbete med Advokatfirman Lindahl KB for att säkerställa att direktivet ligger inom ramen för gällande lagstiftning. ~~1L-_- Christian Alexandersson tfutvecklingschef Landskrona stad Stadshuset 261 80 Landskrona Besöksadress Drottn inggatan 7 Tfn 04 18-47 00 00 Fax 04 18-4 7 34 00 stadskonlorct@landskrona.se w\vw.landskrona. sc Bankgiro 868-6123 Postgiro 12345-5 Drg.nr 212000-1140
FÖRSLAG 2015-05-15 ÄGARDIREKTIV FÖR AKTIEBOLAGET LANDSKRONAHEM OCH DESS DOTTERBOLAG Organisationsnummer 556041-4822 Detta ägardirektiv fastställs av kommunfullmäktige i Landskrona kommun (fortsättningsvis benämnt "Landskrona stad") för att därefter tillsändas AB Landskronahem för antagande på bolagstämman den [datum] 2015. Aktiebolaget Landskronahem benämns i det följande "Bolaget". Ägardirektivet gäller i tillämpliga delar även för Bolagets dotterbolag. 1. PRINCIPER FÖR STYRNING AV BOLAGET 1.1 Allmänt Landskrona stads styrning av Bolaget grundas på skriften "Principer för styrning av kommun och landstingsägda bolag" utgiven av Sveriges kommuner och landsting våren 2006 med de tillägg och förändringar som följer av detta ägardirektiv och som krävs för anpassning till förhållandena i Landskrona stad. 1.2 Bolaget som en del av den kommunala organisationen Bolaget ägs av Landskrona stad. Bolaget är en del av Landskrona stads verksamhet, och är en alternativ form att tillhandahålla de egna kommuninvånarna service och tjänster (kommunal verksamhet). Bolagets verksamhet regleras av lag, Bolagets bolagsordning samt direktiv utfärdade av kommunfullmäktige eller kommunstyrelsen. Detta ägardirektiv är ett komplement till bolagsordningen. 1.3 Kommunens direktivrätt Det ankommer på Bolagets styrelse och verkställande direktör att följa på bolagsstämman utfärdade direktiv om de inte står i strid mot tvingande bestämmelser i aktiebolagslagen eller annan lag och författning. 1.4 Kommunens ledningsfunktion Bolaget står enligt 6 kap. 1 kommunallagen under uppsikt av kommunstyrelsen. Kommunstyrelsen har rätt att ta del av Bolagets handlingar och räkenskaper samt att i övrigt inspektera Bolaget och dess verksamhet. Bolaget ska lämna kommunstyrelsen den information om verksamheten som den begär. Den närmare omfattningen av informationen fastställs i samråd med Bolagets styrelse. Bolaget erinras om att kommunstyrelsen enligt 6 kap. 1 a kommunallagen har att fatta årliga beslut huruvida verksamheten varit förenlig med det fastställda kommunala ändamålet och utförts inom ramen för de kommunala befogenheterna.
1.5 Sekretess Föreligger på grund av lagstadgad sekretess hinder mot att överlämna viss uppgift till Landskrona stad får uppgiften uteslutas. Bolaget ska i så fall uppge att strykningiutelämnande skett. 2. INFORMATION OCH ÄGARDIALOG Landskrona stad ska fortlöpande hållas informerad av Bolaget om dess verksamhet. Bolaget ska initiera möten med kommunstyrelsen om omständigheterna så påkallar. Bolaget ska till kommunstyrelsen redovisa Bolagets ställning och resultat per den 31 /3, 30/6, 30/9 och 31/12. Bolaget ska därvid uppmärksamma kommunstyrelsen på viktigare omständigheter och förändringar som kan inverka på Bolagets verksamhet. Kommunstyrelsen ska utan dröjsmål få del av protokoll från bolagsstämma, protokoll från styrelsesammanträde, och Bolagets årsredovisning med revisionsberättelse och granskningsrapport från lekmannarevisor. Bolaget ska delta vid möte med företrädare för Landskrona stad minst en gång per år (ägardialog). Det ankommer på kommunstyrelsen att kalla till ägardialog. 3. BOLAGETS ÄNDAMÅL Utöver vad som anges i Bolagets bolagsordning gäller följande såvitt avser Bolagets ändamål. Bolaget är ett aktiebolag som Landskrona stad har det bestämmande inflytandet över och som i allmännyttigt syfte: 1. i sin verksamhet huvudsakligen ska förvalta fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt, 2. i sin verksamhet ska främja bostadsförsörjningen i Landskrona stad, och 3. i sin verksamhet ska erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i Bolaget. Bolagets ska aktivt delta i Landskrona stads stadsutvecklingsarbete och i samverkan med Landskrona stad och dess bolag, fastighetsägare, näringslivet samt övriga aktörer medverka till goda boendemiljöer i de bostadsområden där Bolaget är verksamt. Bolaget skall aktivt delta i Landskrona stads långsiktiga lokalförsörjningsarbete liksom i det kortsiktiga lokaloptimeringsarbetet. Bolagets verksamhet ska bedrivas med utgångspunkt i ett samhällsansvar som innefattar etiskt, miljömässigt och socialt ansvarstagande som bidrar till hållbar utveckling och för att möta framtida klimatutmaningar. 2
4. BOLAGETS VERKSAMHET 4.1 Allmänt Bolagets verksamhet anges i Bolagets bolagsordning. Bolaget ska agera långsiktigt och på konkurrensneutrala villkor samt med målsättning att optimera Bolagets fastighetsbestånd. Bolaget bedriver kommunal verksamhet och ska därmed bedriva verksamheten enligt lokaliseringsprincipen. Lokaliseringsprincipen innebär att Bolaget endast ska bedriva verksamhet inom det geografiska området Landskrona stad. Bolaget utgör ett så kallat allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag. Bolaget ska därför bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Det innebär att Bolaget alltid ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för Bolaget, givet de begränsningar och förutsättningar som ligger i att vara en långsiktig, seriös fastighetsägare på hyresmarknaden inom ramen för de regler och normer som gäller för denna sektor. Bolaget har inte rätt till några särskilda fördelar från Landskrona stad som gynnar Bolaget ekonomiskt i förhållande till privata aktörer. Bolaget ska bedriva verksamheten i enlighet med av Landskrona stad antagna styrdokument. såsom värdegrund, policys och riktlinjer, i de delar som dessa är tillämpliga på Bolagets verksamhet. Bolagets styrelse har att i sin verksamhetsutövning särskilt beakta följande: Stadsdelen Norrestad, i vilken Bolaget är verksamt, har sedan lång tid präglats av djupgående segregation med åtföljande sociala problem. Bolaget ska härvid verka för att utveckla denna stadsdel för att bryta en mångårig negativ trend. Bolaget ska medverka till att byggnation av bostäder med varierande upplåtelseformer kan äga rum, ävensom anpassningsåtgärder avseende dominansen av hyresrätter. Bolaget ska aktivt medverka till att en bättre balans mellan olika upplåtelseformer även kan komma till stånd i andra delar av staden, såsom centrum och Öster, bl a genom att hyresgästerna erbjuds ombildning till bostadsrätt. Ombildning kan också ske i anslutning till ombyggnad/renovering av Bolagets fastighetsbestånd. Bolagets nuvarande fastighetsbestånd omfattar ett stort framtida underhållsbehov vars långsiktiga finansiering måste finna sin lösning. Härvidlag kan försäljning av egendom bli aktuellt. I sådant fall ska långtgående krav avseende långsiktighet, förvaltningskvalitet och kundansvar ställas på köparen. Landskrona stad har idag en splittrad organisation avseende sin fastighetsförvaltning. Bolagets styrelse ska, i samråd med Landskrona stad, skyndsamt utreda vilka synergi- och samordningsvinster som kan uppkomma genom samordning och Bolagets framtida roll i detta sammanhang. Bolagets styrelse har en avgörande roll avseende att skapa en organisation anpassad till de nya förutsättningar som Bolaget kommer att arbeta under. 3
Bolaget ska i övrigt utveckla och anpassa sitt fastighetsbestånd avseende fastigheter upplåtna som hyresrätter i Landskrona och äga och förvalta minst 20 procent av det totala utbudet av hyresbostäder. I sin verksamhet ska Bolaget följa den uthyrningsplicy som antagits av Landskrona Stadsutveckling AB den 2013-09-18. 4.2 Mål och ekonomiska ramar för Bolagets verksamhet Bolaget ska verka för att optimera Bolagets fastighetsbestånd och anpassa detta i syfte att uppnå en god driftsekonomi. Bolaget ska i sin verksamhet beakta att Bolaget är ett så kallat allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag och ska säkerställa att denna status bibehålls. Bolagets soliditet bör ej understiga 25 procent och ägaren kommer, då Bolagets balansräkning antagit en stabil form, att ställa marknadsmässiga avkastningskrav på det kapital som verkar i Bolaget. Relaterat till den balansräkning som fastställts per 31 december 2014 ställer ägaren ett avkastningskrav om 4 procent per år (resultat för skatt I genomsnittlig balansomslutning ). Förutom ekonomiska prestanda ska givetvis Bolagets kundrelationer präglas av hög kvalitet. Avkastningskrav och soliditetsmål gäller för Bolaget och dess dotterbolag. Individuella mål kan därutöver sättas för enskilda bolag eller verksamhetsgrenar. 4.3 Värdering av Bolagets fastigheter Bolaget ska årligen genomföra en marknadsvärdering av sitt fastighetsbestånd. Arbetet ska genomföras aven extern konsult eller kvalitetssäkras av extern part. Den aktuella värderingen ska ligga till grund för beräkning av marknadsvärden (övervärden) i bokslutet. 5. FULLMÄKTIGES STÄLLNINGSTAGANDE Bolaget ansvarar för att kommunfullmäktige får ta ställning innan beslut av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt fattas. Som frågor av principiell beskaffenhet betraktas följande: större strategiska investeringar; andra investeringar eller åtgärder som innebär ny inriktning eller start av verksamhet inom nytt affärs- eller verksamhetsområde för Bolaget; avveckling och förvärv av fastighetsbolag samt bildande och avveckling av lagerbolag som faller utanför Bolagets mandat i enlighet med vad som anges nedan i dessa ägardirektiv; och övriga frågor av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt. Förvärv och försäljning av fastigheter utgör en del av Bolagets verksamhet. Bolaget kan utan godkännande av kommunfullmäktige självt besluta att sälja maximalt tio (10) procent av det sammanlagda bokförda värdet av Bolagets befintliga fastighetsbestånd under det aktuella kalenderåret. Försäljning av 4
fastigheter kan ske genom bildande av bolag vari aktuella objekt ingår. Försäljning utöver vad som nu har angetts ska alltid godkännas av kommunfullmäktige. Bolaget kan självt besluta om förvärv av fastigheter eller köp av fastighetsbolag till en volym om maximalt tio (10) procent av det sammanlagda bokförda värdet av Bolagets befintliga fastighetsbestånd under det aktuella kalenderåret. Förvärv därutöver ska alltid godkännas av komunfullmäktige. Bolaget ska anmäla försäljning och förvärv av bolag som inte kräver kommunfullmäktiges godkännande till Landskrona stad, kommunstyrelsen. 6. BUDGET OCH VERKSAMHETS PLAN Bolaget ska årligen fastställa en verksamhetsplan med strategiska mål för de närmaste tre räkenskapsåren och budget för nästkommande räkenskapsår. 7. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bolagets styrelse ska årligen i förvaltningsberättelse, utöver vad aktiebolagslagen stadgar, redovisa hur verksamheten bedrivits och utvecklats mot bakgrund av det i bolagsordningen och dessa direktiv angivna syftet och ramarna med densamma. Uttalandet ska vara så utformat att det kan läggas till grund för kommunstyrelsens uppsikt och beslut enligt 6 kap. 1 och 1 a kommunallagen samt tilllekmannarevisorns granskning. 8. GRANSKNINGSRAPPORT Bolagets lekmannarevisorer ska årligen i granskningsrapport yttra sig om huruvida Bolaget bedrivits på ett ändamålsenligt sätt utifrån det syfte som angetts i bolagsordningen och i detta ägardirektiv, samt de kommunala befogenheter som utgör ramen för verksamheten. Om lekmanna revisorerna inom ramen för sin granskning finner brister i de avseenden som anges i första stycket ska lekmanna revisorerna löpande kommunicera sina iakttagelser med kommunstyrelsen. 9. FINANSIERING Långsiktiga investeringar kan finansieras med lån för vilka Landskrona stad kan lämna borgen. Borgensavgift ska utgå i dessa fall. Bolaget ska underrätta kommunstyrelsen om det totala borgensåtagandet vid något tillfälle överstiger 75 procent av marknadsvärdet av Bolagets fastighetsbestånd (såsom detta fastställs vid den årliga marknadsvärderingen av Bolagets fastigheter). 10. KOMMUNAL KONCERNREDOVISNING OCH BUDGET Bolaget ska till Landskrona stad lämna de uppgifter som av Landskrona stad bedöms nödvändiga för upprättande av årsredovisning och delårsrapport enligt lag (1997:614) om kommunal redovisning, samt för upprättande av Landskrona stads budget. 5
11. TAXA FÖR UTLÄMNANDE AV ALLMÄNNA HANDLINGAR Bolaget ska tillämpa den för Landskrona stad vid var tid gällande taxan för utlämnande av allmänna handlingar. 12. ARKIVREGLEMENTE Landskrona stads arkivreglemente ska tillämpas i Bolaget. Arkivmyndighet är kommunstyrelsen i Landskrona stad. 13. SUPPLEANTER Suppleant ska kallas till styrelsens sammanträden. Icke tjänstgörande suppleant har närvaro- och yttranderätt vid styrelsens sammanträden. Suppleant som ej tjänstgör ska åläggas att iaktta samma tystnadslojalitetsplikt som ledamot. och 14. BOLAGSSTÄMMA Bolaget ska årligen senast före utgången av juni månad hålla ordinarie bolagsstämma/årsstämma. Av bolagsordningen framgår hur kallelse till bolagsstämma ska ske. Information om bolagsstämman med angivande av tid och plats samt dagordning ska publiceras på Bolagets hemsida senast två veckor i förväg. Samma information ska inom samma tid tillställas Landskrona stad för möjliggörande av publicering på dess hemsida. 6