Fastighets- och servicenämnden Ingemar Nilsson Servicedirektör 0702-37 57 61 Ingemar.a.Nilsson@skane.se BESLUTSFÖRSLAG Datum 2012-01-31 Dnr Dnr 0902057 99190000-0053-1998-0113/264 1 (5) Försäljning av fastigheter Ordförandens förslag föreslår regionstyrelsen följande 1. Regionstyrelsen godkänner försäljning av fastigheter förtecknade i föreliggande sivelse. 2. förordar att ett eventuellt erbjudande till marknaden att sälja fastigheter, innehåller både fastställda paket men också möjlighet för intressenter att bjuda på enskilt objekt. Sammanfattning Regionstyrelsen beslutade 2011-09-08 att uppdra åt fastighets- och servicenämnden att utreda förutsättningarna för försäljning av vissa fastigheter samt överlämna samlat förslag till regionstyrelsen för bedömning av lämplighet och konsekvenser av en försäljning för respektive berörd verksamhet. Besivning av ärendet och skälen för förslaget I regionstyrelsens beslut 2011-09-08 besivs grundläggande ingångsvärden, iterier vid val av eget ägande eller förhyrning, risker och försäljningsstrategi vid försäljning av fastigheter. Fastighets- och servicenämnden instämmer i framförda synpunkter. uppdrog 2011-09-21 åt servicedirektören att genomföra utredningen. Som underlag för utredningen har inhämtats en förstudie från mäklarfirman Cronholms Kommersiella AB. Deras uppdrag har varit: Bedömning av respektive fastighet utifrån ett fastighetsägarperspektiv. Postadress: S-205 25 Malmö Organisationsnummer: 23 21 00-0255 Besöksadress: Dockplatsen 26, Malmö Telefon (växel): 040-675 30 00 Internet: www.skane.se
Datum 2012-01-31 Dnr 0902057 2 (5) Motivering till bedömningen. Rekommenderad åtgärd. Intervju med Västra Götalandsregionen för erfarenhetsåterföring. Förstudien är sammanfattad i en rapport daterad 2011-12-09 från Cronholms Kommersiella AB. Rapporten innehåller fastighetstekniska uppgifter, verksamheter, belägenhet samt hyresnivåer på orterna. Byggnaderna finns på ur vårdsynpunkt strategiska ställen och på både attraktiva samt mindre attraktiva orter. Rapporten innehåller också förslag på hur en försäljning kan gå till. Rapportens slutsatser är: Eventuell försäljning bör ske i paketerad form d v s söka en köpare för att även få sålt de mindre attraktiva objekten. Omförhandling av interna kontrakt beträffande hyresnivå samt löptid på hyreskontrakt. En fördel med en eventuell försäljning är att Region Skåne binder mindre kapital till underhåll och investeringar samt får bättre möjligheter att fokusera på det strategiskt ägda fastighetsinnehavet. Ställningstagande Förslag till försäljning ur ett fastighetsperspektiv föreslår att följande fastigheter försäljes utifrån ett fastighetsperspektiv som underlag i nästa steg för bedömning av lämplighet och konsekvenser av en försäljning ur ett verksamhetsperspektiv. I bilaga 1 görs en mer detaljerad besivning av fastigheterna. Tabell: Förslag till försäljningar ur ett fastighetsperspektiv. Arlöv VC, tandklinik, familjecentral 4 170 3 101 368 Bjuv Tandklinik 823 2 584 840 Bromölla VC, tandklinik 2 488 1 234 655 Brösarp VC 1 112 3 987 859 Båstad Tandklinik, Capio 1 667 2 019 483 Dalby VC, tandklinik, Lunds 3 817 8 043 595 kommun Degeberga VC, tandklinik 1 283 5 425 664 Eslöv VC Tåbelund 7 561 7 774 625 Helsingborg Museum 1 246 0 Helsingborg VC Planteringen 933 615 570 Hässleholm VC Vänhem 1 647 991 181 Höganäs VC Delfinen 1 180 2 267 430 Region Skåne
Datum 2012-01-31 Dnr 0902057 3 (5) Hörby Ambulansstation 812 3 235 061 Kivik Distriktssköterskemottagning 200 98 646 Klippan VC, tandklinik 2 917 7 762 092 Knislinge VC, Apotek 1 562 4 019 458 Kristianstad, Hemhults-området Habilitering & Hjälpmedel 6 017 11 962 692 Kristianstad, Näsby Tandklinik 845 1 925 159 Kristianstad, Näsby VC 1 705 6 570 936 Ljungbyhed VC, tandklinik 1 081 4 997 255 Lomma VC 1 283 4 728 400 Lund VC Måsen, BUO 4 477 4 508 222 Sjöbo VC, tandklinik, ambulansstation 4 742 3 589 076 Skurup VC Rapphönan, tandklinik 2 452 16 221 371 Staffanstorp VC, tandklinik 3 970 4 741 521 Sösdala VC, Apotek 749 1 825 699 Tollarp VC, tandklinik 1 747 3 924 860 Tomelilla Tandklinik 1 299 231 635 Vinslöv VC 2 183 2 924 750 Vä VC, Apotek 1 486 1 386 555 Åhus VC, tandklinik 2 263 3 934 255 Ålstorp, Kävlinge Psykiatri 219 0 Örkelljunga VC, tandklinik 2 746 2 522 812 Summa 71 436 129 156 725 Tidigare förslag till försäljning Av de möjliga försäljningsobjekt som ingick i Regionstyrelsens uppdrag och förteckning har fastighets- och servicenämnden beslutat 2011-12-15 att föreslå regionstyrelsen att försälja följande fastigheter. Tabell: Tidigare förslag till försäljning enligt fastighets- och servicenämndens beslut 2011-12-15. Lund, Vårvädersvägen 6A-B Bostadsrättslägenhet 76 Simrishamn, Bergstrandsvägen Bostadsrättslägenhet 40 1 B Lund, Kävlingevillan Behandlingshem 354 50 000 Region Skåne
Datum 2012-01-31 Dnr 0902057 4 (5) Tillkommande försäljningar I regionstyrelsens förteckning över fastigheterna ingår en fastighet som inte varit med i uppdraget. Det är Paviljongen 1, Kristianstad med Barn- och ungdomspsykiatrin som hyresgäst. Denna föreslås också som ett möjligt försäljningsobjekt. Tabell: Förslag på tillkommande försäljningar. Kristianstad, Paviljongen 1 Barn- och ungdomspsykiatrin 3 391 Undantas från försäljning Tandvårdshuset i Helsingborg bör inte säljas eftersom den har ett strategiskt läge i närhet till sjukhusområdet och kan vara lämplig som eventuell evakueringslokal vid kommande nybyggnad av en vårdbyggnad på sjukhusområdet. Tandvårdshuset i Kristianstad föreslås inte säljas eftersom den bedöms utgöra en bra resurs när Skånehuset lämnas. Fastigheten är belägen nära sjukhusområdet och har flexibla handikappanpassade lokaler med interna hyresgäster. Tabell: Förslag på fastigheter som undantas från försäljning. Helsingborg, Tandvårdshuset Tandklinik, Regionservice 3 038 2 874 199 Kristianstad, Tandvårdshuset Tandklinik, Habilitering & 7 297 22 809 585 Hjälpmedel, Regionservice Ekonomiska konsekvenser och finansiering Det totala bokförda värdet för föreslagna försäljningar uppgår till cirka 150 miljoner onor. Storleken på köpeskilling och realisationsvinst är svårbedömd. Försäljningsomkostnader kommer att finansieras genom köpeskillingen. Juridisk bedömning Föreslagen försäljning sker i enlighet med Reglemente för regionstyrelse, nämnder och revisorerna i Region skåne (december 2010) och Delegationsordning för regionstyrelsen (2011-03-17, 62). Region Skåne
Datum 2012-01-31 Dnr 0902057 5 (5) Miljökonsekvenser Försäljningen kommer att följa de generella regler som gäller vid försäljning. Kopplingar till Region Skånes policyer och övergripande beslut Se Juridisk bedömning. Samverkan med berörda fackliga organisationer Ingen samverkan har bedömts nödvändig i detta ärende. Hur uppföljning ska ske Uppföljning kommer även att ske enligt gällande rutiner i samband med tertial- och årsbokslut. Monika Ekström Ordförande Ingemar Nilsson Servicedirektör Region Skåne
2012-02- Bilaga 1 Fastighetslista Fastighetsbeteckning Adress Brukare Belägenhet Byggnadstyp Fasad Tak Fönster Skick Byggår Ortens hyra Kommentarer Tågarp 18:5 Svenshögsvägen 1 Arlöv Vårdcentral / Folktandv. Östra utkanten Tegel Betongpannor Alu- 1972 550-700 4166 Barnmorskemottagn. av Arlöv 1 pl bågar Gott Apoteket 5 Kvarngatan 11 Bjuv Folktandvården Centralt vid Jvst 1 pl. Tegel Betongpannor Trä Gott 1977 400-750 836 Korsvången 1 Storgatan 58 Bromölla VC Centralt 1 plan - Tegel/plåt Plåt papp Alubågar Blandat 1970/1982 400-750 2488 Centralt läge nära skola Tandklinik sluttningstomt Tegel Träbågar Byggt i två etapper Brösarp 12:22 Brunnsviksvägen 4 Brösarp Vårdcentral Centralt 1,5 plan Puts Tegel Koppl föns- Visst under- 1983/2004 400-750 1112 Äldre villa sammanbyggd med flygelbyggnader ter. träbågar hållsbehov Delvis under renovering utvändigt Lyckebacken 2 Köpmansgatan 42 Båstad Vårdc. (Capio) Centralt 1 pl. Tegel /Plåt Betongpannor Trä/Alu Relativt 1973 600-900 1667 Mycket bra läge utmed huvudgatan, Folktandvården blandat gott intressant läge även för annat utnyttjande Banken 7 Skolgatan 1/Veberödsv. 9 Dalby Barnmorskomottagning 1 pl. Takpapp Alubågar Rel gott 1967/1979 600-800 3817 Vårdcentral / Folktandv Centralt Tegel Degerberga 12:47 Brades Väg 5 Degeberga Vårdcentral, Tandklinik Relativt centralt 1 plan Tegel Tegel Aluminium mkt gott 1991 500-750 1283 Välbyggd i gott skick nära kyrkan och daglig- Apotek bågar varuhandel Solrosen 1 Solvägen 33 Eslöv Sjukgymnastik, 1 plan Tegel Papp Trä, isoler Relativt 1969/1989 525-625 7561 Barnmorskemottagn. Relativt centralt gott Vattentornet 5 Bergaliden 20 Helsingborg Museum Centralt mellan 1 1/2 pl + källaretegel Plåt Trä koppl. Äldre 1888 650-1000 1264 Speciell byggnad på centralt läge Lasarett o Kärnan Svårt att bedöma hyra Motorn 7 S Stenbocksgatan 79 Helsingborg Folktandvården Centralt vid 4 v + källare Tegel?? Alu. Relativt 1948 750-1000 3038 Regionservice kontor Hbg lasarett gott Sippan 33 Öresundsgatan 9 Helsingborg Vårdcentral Söder 1 pl. Tegel Betong Alu/Trä? Gott 1988 650-850 933 pannor Doktorn 1 Frykholmsgatan 29 Hässleholm VC Centralt 1plan+ Tegel Betongpannor Trä, isoler Gott 1979 600-750 1647 1 pl m källare Centralen 4 Stinsens Trädgårdsgata 21 Höganäs Vårdcentarl/Dagis Relativt centralt 1 pl. Tegel Betongpannor Alubågar Gott 1986 600-900 1180 Regionen övertar de delar dagiset flyttar ur. Dagiset flyttar inom kort Överum 1 Medicingatan 2 Hörby Ambulansstation Relativt centralt 1 plan Tegel Betong Alubågar Mkt gott 1982 500-850 812 Hjälmaröd 4:94 Moriabacken 24 Kivik Distrikssköterska Relativt centralt 1 plan Tegel Tegel Träbågar gott 1982 500-850 200 isolerfönst Apollo 15 Trädgårdsgatan 3, 5, 7 Klippan Vårdcentral / Tandklinik Centralt Näsby 1 pl. Tegel Platt med pappträbågar Gott 1964 400-575 2917 Svenskingen 21 Påls Väg 2 Knislinge VC+Apotek Centralt 2 plan Tegel Betongpannor Alu,isoler Mkt gott 1990 400-750 1562 sutteräng Anton Cortmeijer 3 Näsbychaussén 79 Kristianstad Tandklinik Centralt Näsby Sutteräng Tegel Papp Alubågar Gott 1970 550-750 845 Omfattande renoveringsarbete pågår Näsby 35:12 Tvedegårdsvägen 4B Kristianstad Vårdcentral Centralt Näsby 1 plan Tegel Betong Alubågar Gott 1990 550-750 1705 Kristianstad 3:9 Axel Kleimersväg 2 Kristianstad Tandvårdshuset Centralt 5 plan Tegel/plåt Papp Alubågar mkt gott 1978 550-750 8691 Vä 157:10 Ubbesväg 7 Kristianstad VC+Apotek 1 plan Tegel Betong Alubågar Mkt gott 1982 550-750 1523 Kristanstad 3:10 Lasarettsboulevarden 33B, Kristianstad Habilitering+hjälpmedel Relativt centralt 1 plan Tegel Papp Träbågar Relativt 1970 550-750 6602 C,D,E,F,G+35 gott Paviljongen 1 Floravägen 3 Kristianstad Psykiatri Relativt centralt 1966/1990 550-850 3391 Ej besiktigad. Ingick inte i ursprunglig fastighetslista Skvadronen 9 Klippan Infanterigatan 10, 12 Ljungbyhed Vårdcentral Centralt 1 pl. Tegel Betong Alu. Röda Mkt gott 1988 400-750 1081 Ser mkt välskött ut Folktandvård pannor Brandstationen 3 Kävlingev. 15 / N. Spoleg. 6 Lund Okänd Tegel Rel gott 1928 700-950 532 Trevlig villa vid Kävlingvägen, 1930-tal? Semi läge 1½ pl + k Puts Träbågar Måsen 14 Örnvägen 28 Lund Vårdcentral / BUP-mott 3 pl + 2 pl Takpapp Rel gott 1952/1984 700-950 4477 Lund väster Tegel Träbågar Lomma 33:40 Sandstensgatan 1,3,5 Lomma Vårdcentral / Betongpannor Alubågar 1982 800-1000 1599 Barnmorskemottagn. Centralt 1 pl. Tegel Mkt gott Ålstorp 7:21 Kustvägen 651 Löddeköpinge Psykiatri Vid Järavallen 1 plan Puts Eternit Renov? 1962 450-600 219 1-plans villa på sjösidan av vägen vid norra Sjösidan Träbågar kanten av Järavallen. Björkbacken 1 Björkvägen 3 Sjöbo Relativt centralt Tegel + takpapp Rel gott 1973/1975 400-750 Vårdcentral / Folktandv. 1 pl. Tegel Träbågar 4815 Rapphönan 1 Lillgatan 3 Skurup Vårdcentral, tandklinik Söder om centrum 1plan Tegel Papp Aluminium blandat 1967/1978 400-750 2474 Byggd i två etapper. Sammanbyggd med Bågar Lillgården (äldreboende?) Stanstorp 1:776 Södergatan 2 Staffanstorp Vårdcentral / Folktandv. Centralt 2 pl Tegel Betongpannor Rel gott 1984 750-950 4007 Vannaröd 64:3 Föreningsgatn 2 Sösdala VC Centralt 1 plan+1½ plan Tegel Betongpannor Träbågar Relativt 1950/1988 500-650 749 gott Tallen 13 Fabriksgatan 20 Tomelilla Tandklinik rel centralt 2 plan i sluttning Tegal Betong Aluminium mkt gott 1982 400-750 1298 tomt isolerrut Tollarp 5:52 Särlagatan 17 Tollarp VC, Tandklinik Rel centralt 1 plan Tegel Betong Alubågar Mkt gott 1977 500-625 1747 Svärdsliljan 15 Vannebergavägen 34 Vinslöv VC Centralt 1 plan Tegel Betongpannor Trä,isoler Gott 1978/1985 500-650 2739 Tre Kronor 2 Marknadsgatan 2 Örkelljunga VC, Folktandvård Centralt 2-3 plan, Tegel Plåt/papp? Aluminium Gott 1964 400-750 1909 Byggd i två etapper, den senare från 80-talet Barnmorskemottagning sutteräng Åhus 3:108 Sandvaktaregatan 15 Åhus VC + Tandklinik 1,5 km väster 1 plan Tegel Papp Isoler/trä Gott 1979 500-625 2263 om centrum
Slutrapport avseende utredning av förutsättningar för försäljning av fastigheter enligt beställning 2011-10-07 Regionservice verksamhetutvecklingsavdelningen har genom servicedirektör Ingemar Nilsson av A Cronholm Kommersiella AB beställt utredning i enlighet med offertförfrågan 2011-09-23 gällande utredning av förutsättningar för försäljning av fastigheter enligt till offerten fogad förteckning över aktuella fastigheter. Utredningen skall innehålla bedömning av respektive fastighet utifrån ett fastighetsägarperspektiv, motivering till bedömningen och rekommenderad åtgärd. Utredningen ska dessutom innehålla intervjuer av Västra Götalandsregionen samt Landstinget Dalarna gällande vilka lärdomar de har gjort i motsvarande ärenden. Utredningsarbetet har bedrivits utifrån följande sex delmoment. Genomgång av samtliga fastigheter på plats. Upprättande av en kort besivning av varje fastighet. Bedömning av respektive orts fördelar/nackdelar och attraktivitet sett ifrån en investerares synvinkel. Bedömning av aktuella marknadshyror för de olika orterna. Bedömning av vilka hyresvillkor som bör gälla (löptid driftskostnader, dvs. kallhyra eller inklusive hyra). Intervjuer med av Regionservice angivna personer på Västra Götalandsregionen samt Landstinget Dalarna gällande vilka lärdomar de gjort i motsvarande ärende. A Cronholm Kommersiella AB Nordenskiöldsgatan 8 SE-211 19 Malmö Sweden Telephone +46 (0)40 25 07 90 Fax +46 (0)40 611 29 75 VAT 556699-6574 Stortorget 11 SE-252 20 Helsingborg Sweden Telephone +46 (0)42 26 66 50 Fax +46 (0)42 12 34 89
En delrapport har avgivits 2011-10-31. Besök har gjorts på samtliga fastigheter. Dock skall i detta sammanhang noteras att Fastigheten Paviljongen 1 i Kristianstad inte funnits med i den förteckning över fastigheter som var bilaga till offertförfrågan. Fastigheten har däremot funnits med i det underlag avseende fastigheterna som vi erhållit från respektive förvaltare. I bifogat dokument har vi för varje fastighet redovisat fastighetsbeteckning, adress, brukare, belägenhet, byggnadstyp, byggnadsutförande, skick, byggår, generell hyresnivå på orten samt i förekommande fall särskilda kommentarer. Vårt samlade intryck av fastigheterna är att de generellt är i gott skick men att i något enstaka fall föreligger behov av renovering/reparation. I något fall föreföll det som åtgärder var igångsatta. I fastigheterna bedrivs till helt övervägande del vård av olika slag såsom vårdcentraler, folktandvårdsmottagningar, barnmorskemottagningar. I något fall bedrivs apotek, ambulansstation, psykiatri och museum. I Helsingborg finns också ett Regionservicekontor. Fastigheterna är belägna på ur vårdsynpunkt strategiska ställen i Skåne. En del av fastigheterna är belägna på, för ett flertal traditionella investerare, attraktiva orter och en del fastigheter på mindre attraktiva orter. Med tanke på det helt dominerande inslaget av vårdfastigheter kan man emellertid dra den slutsatsen att samtliga fastigheter har ett mycket bra kommersiellt värde hos ett flertal investerare som prioriterar investeringar i vårdfastigheter. För investerare i fastigheter av den typ det är frågan om här, är det av väsentlig betydelse dels vem som är hyresgäst men också hur lång löptid det är på hyreskontrakten. Det nyss sagda innebär att hyreskontrakt med Region Skåne och andra välrenommerade hyresgäster värderas högt. Även kontrakt med långa löptider värderas högt. Vi har endast erhållit svar från Västra Götalandsregionen på den enkät vi sammanställt och som utgör sammanfattningen av vårt intervju uppdrag. Deras försäljning utgick ifrån att de fastigheter som skulle säljas var fastigheter där man lika gärna kunde hyra in lokaler i stället för att äga själva. I stort sett blev det deras ägda vårdcentraler, behandlingshem, kontorslokaler och liknande. Mäklaren tog med hjälp av uppdragsgivaren fram ett förfrågningsunderlag, ett investeringserbjudande som senare när försäljningen startade delades ut till alla intresserade som anmält sig till mäklaren. Alla gavs möjlighet att lämna in en intresseanmälan, s.k.indikativa bud. Efter utvärdering av inkomna anbud valdes en spekulant ut som lämnat anbud på hela portföljen. Denne fick granska DD materialet och komma in med ett beäftande slutbud. Samtliga externa hyreskontrakt gick bara med på oförändrade villkor i försäljningen. De interna hyreskontrakten omförhandlades till mellan 1 och 10 år med sikte på 7 års löptid. Något som visade sig vara svårt att genomföra fullt ut. Medeltiden på hela portföljen blev inklusive externa kontrakt 5 år. Hyresnivåerna lades på de befintliga nivåerna efter justering och jämförelse med marknadshyror i några fall. Hyran för samtliga lokaler var inklusive hyra dvs inklusive värme mm. Dock la man till en A Cronholm Kommersiella AB Nordenskiöldsgatan 8 SE-211 19 Malmö Sweden Telephone +46 (0)40 25 07 90 Fax +46 (0)40 611 29 75 VAT 556699-6574 Stortorget 11 SE-252 20 Helsingborg Sweden Telephone +46 (0)42 26 66 50 Fax +46 (0)42 12 34 89
överenskommelse om förräntning som fastighetsägaren får lägga på vid ombyggnad och anpassning som verksamheterna begär. De fördelar som man vunnit genom försäljningarna var främst att regionen äger färre fastigheter som äver underhållsmedel och inte minst investeringsmedel för ett upprätthållande av fastigheterna resp utveckling för hyresgästen. På Så vis kan regionen koncentrera sig på de fastigheter som regionen bestämt att strategiskt äga på lång sikt. Nackdelar kan vara att man är i händerna på en ny fastighetsägare som kanske inte förstår ett gott och aktivt förvaltande av sjukvårdsverksamhet. Våra slutsatser av utredningsarbetet kan sammanfattas enligt följande. En eventuell försäljning bör ske i paketerad form dvs. att man försöker hitta en köpare till samtliga fastigheter. Risken är annars att man blir sittandes med ett antal oattraktiva fastigheter på mindre attraktiva orter. Erfarenhetsmässigt vet vi också att det just nu finns ett antal aktörer i marknaden som uttalat söker vårdfastigheter. Dessa aktörer kan lättare acceptera fastigheter på mindre attraktiva orter just för att de är vårdfastigheter och ingår i ett samlat bestånd. För att uppnå bästa pris bör hyreskontrakten i så stor utsträckning som möjligt omförhandlas till 10 års avtal eller i varje fall minst 5 års avtal. Helst borde man också försöka omförhandla hyran till kallhyra men vi kan förstå att detta kan vara svårt att genomföra. Vi delar Västra Götalandsregionens uppfattning gällande fördelar med en försäljning. Dvs regionen kommer att äga färre fastigheter som binder kapital till underhåll och investeringar. Däremot anser vi inte att det skulle vara någon risk i att vara i händerna på en ny fastighetsägare. Dels så är de investerare som finns i marknaden alla professionella fastighetsägare och vet vad som ävs av kunder/hyresgäster för att man inte skall riskera att tappa hyresgäster. Dels kan ju hyresgästerna på ett helt annat sätt i en öppen och konkurrensutsatt hyresmarknad förhandla helt marknadsmässigt med andra fastighetsägare den dag hyreskontrakten löper ut. Malmö 2011-12-09 A Cronholm Kommersiella AB Björn Cronholm A Cronholm Kommersiella AB Nordenskiöldsgatan 8 SE-211 19 Malmö Sweden Telephone +46 (0)40 25 07 90 Fax +46 (0)40 611 29 75 VAT 556699-6574 Stortorget 11 SE-252 20 Helsingborg Sweden Telephone +46 (0)42 26 66 50 Fax +46 (0)42 12 34 89