VINJETT IN HÄR DELÅRSRAPPORT // JAN-JUN 2014. Våra fastigheter dina möjligheter

VINJETT IN HÄR DELÅRSRAPPORT // JAN-JUN 2014 Våra fastigheter dina möjligheter 1

VINJETT IN HÄR DELÅRSRAPPORT // Q2 2014 INNEHÅLL 2 3 4 6 7 8 9 10 11 13 14 15 16 17 Kort om SveaReal Perioden i korthet // Nyckeltal VD-kommentar Förändring av fastighetsvärdet Fastighetsinnehav Våra kunder Finansiering Aktien och ägarna Kommentarer Resultaträkning // Balansräkning Koncern Kassaflödesanalys // Förändring eget kapital Koncern Resultaträkning // Balansräkning Moderbolag Definitioner Bolagsstyrning // Kalendarium SveaReal äger och utvecklar fastigheter för kontor, lager och logistik på tillväxtorter i mellersta och södra Sverige. Fastighetsbeståndet om - fattar 79 fastigheter med en lokalyta på 834 000 kvm. Bolaget omsätter 700 MSEK och har 26 medarbetare med kontor i Göteborg, Malmö och Stockholm. SveaReals aktieägare består i första hand av institutionella kapitalplacerare, privata bolag och privatpersoner i huvudsak från Norge. 2 Bägaren 6, Norrköping

PERIODEN I KORTHET // NYCKELTAL Perioden i korthet Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år APRIL JUNI 2014 Hyresintäkterna uppgick till 165 MSEK (180). Minskningen beror på ökad vakans samt något mindre fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna uppgick till 47 MSEK (46). De lägre kostnaderna beror framför allt på den milda vintern men även föregående års driftsinvesteringar vilka reducerat energiförbrukningen. Driftnettot uppgick till 118 MSEK (134). Förvaltningsresultatet uppgick till 28 MSEK (36). Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 205 MSEK ( 1) och på derivat till 41 MSEK (113). Resultat efter skatt uppgick till 190 MSEK (117). Kvartalets investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 32 MSEK (39) och merparten avser anpassningar till nya och befintliga hyresgäster. Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 11 MSEK ( 19). JANUARI JUNI 2014 Hyresintäkterna uppgick till 336 MSEK (356). Minskningen beror på ökad vakans samt något mindre fastighetsbestånd. Fastighetskostnaderna uppgick till 98 MSEK (107). De lägre kostnaderna beror framför allt på den milda vintern men även föregående års driftsinvesteringar vilka reducerat energiförbrukningen. Driftnettot uppgick till 238 MSEK (249). Förvaltningsresultatet uppgick till 57 MSEK (71). Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 218 MSEK ( 3) och på derivat till 81 MSEK (190). Resultat efter skatt uppgick till 205 MSEK (210). Periodens investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 57 MSEK (67) och merparten avser anpassningar till nya och befintliga hyresgäster. Nettouthyrning för perioden uppgick till 15 MSEK ( 32). NYCKELTAL BELOPP I MSEK 30 JUNI 2014 30 JUNI 30 JUNI 2012 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Hyresintäkter helår, kr/kvm 789 826 797 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,6 92,9 95,8 Ytmässig uthyrningsgrad, % 89,0 93,2 94,5 Direktavkastning, % 6,8 7,1 7,4 Marknadsvärde, kr/kvm 7 657 7 972 6 318 Antal förvaltningsfastigheter 77 78 77 Uthyrningsbar yta, tkvm 782 789 707 FINANSIELLA Avkastning eget kapital, % 10,8 11,1 7,9 Avkastning totalt kapital, % 2,2 5,5 3,4 Ränteteckningsgrad, ggr 1,4 1,5 1,6 Soliditet, % 29,0 31,8 18,7 Belåningsgrad, % 63,5 61,4 74,2 Förvaltningsresultat, MSEK 57 71 58 AKTIERELATERADE Antal aktier 502 596 502 596 139 113 Förvaltningsresultat/aktie, SEK 113 141 419 Resultat före skatt/aktie, SEK 482 513 509 Substansvärde/aktie, SEK 4 120 4 698 6 211 3

VD-KOMMENTAR SveaReal kan visa upp en stabil ekonomisk utveckling. Bolaget levererar ett förvaltningsresultat efter första halvåret som är i linje med prognosen och affärsvolymerna har ökat jämfört med föregående år. Bra förvaltningsresultat och positiv utveckling av affärsvolymen Första kvartalets positiva inledning följdes upp av ett nästan lika starkt kvartal två. Förvaltningsresultatet blev 28 MSEK vilket innebär ett halvårsresultat på 57 MSEK, vilket vi trots att det är lägre än, är nöjda med. Den främsta förklaringen är lägre driftskostnader i samband med den milda vintern i kombination med energibesparande driftinvesteringar samt att vi i stort sett är befriade från kundförluster. Vi gick in i 2014 med kunskapen om att det skulle vara svårt att slå. Innevarande år blir lite av ett mellanår men där vi ändå kan glädjas åt en stabil utveckling på egentligen alla geografiska marknader där vi är verksamma. Det totala resultatet för andra kvartalet är negativt vilket förklaras av ett ökat undervärde på räntederivat som en följd av en fortsatt nedåtgående ränteutveckling samt en sänkning av våra bokförda värden på fastigheterna. Denna sänkning motiveras av att skapa utrymme för framtida investeringar, bland annat för våra fastigheter i Kista där våra utmaningar är stora. Utan att gå händelserna i förväg känner vi en stor tillförsikt för resten av året och inte minst inför 2015. Vi har under några kvartal intensifierat försäljningsarbetet och koncentrerat fastighetsutvecklingen till ett eget affärsområde. Det har resulterat i att affärsvolymerna nu växer. För första halvåret är nettouthyrningen 15 MSEK, vilket kan jämföras med förra årets negativa utfall vid denna tid på drygt 30 MSEK. Under andra kvartalet blev det klart att två större kunder (Alfa Laval och Totalförsvarets Forskningsinstitut) förlängde sina kontrakt med ytterligare sex år. Det ser jag som ett kvitto på att vi lever upp till SveaReals ambitioner och affärsidé. Det är också en tydlig signal om att företag som är verksamma på tillväxtorter nu försäkrar sig om att kunna ha en bra hyresvärd och marknadsmässig hyresnivå i flera år framöver. Avslutningsvis några rader om uppdraget att skapa en likviditet i aktien enligt önskemål från bolagets styrelse och ägare. Processen att utvärdera och skapa möjligheter genom en ägarspridning eller notering påbörjades vid ingången av 2014. Under våren har vi genomfört åtgärder för att göra SveaReal börsfähigt med målet att göra aktien likvid genom en notering på Nasdaq OMX i Stockholm. Parallellt och som ett alternativ har marknadens syn på en försäljning av aktierna utvärderats. Den största skillnaden mot en notering är att aktierna byts mot kontanta medel till ett förutbestämt pris och detta vid en fastställd tidpunkt. Ett brett intresse från större institutionella placerare under senvåren har lett till en fördjupad utvärdering av denna möjlighet. Styrelsens bedömning är att det kan vara ett realistiskt och genomförbart alternativ. Utvärderingen kommer att pågå ytterligare några månader under hösten. Omvärlden förändras ständigt och några politiska utspel, som kom i slutet av våren, omfattar förslag till framtida begränsningar av möjligheter för ränteavdrag och underskottsavdrag. Om dessa förslag införs kan kassaflöden och substansvärden i framtiden komma att påverkas negativt. Det är i dagsläget dock inte beslutat om dessa införs eller i så fall hur stor effekt de kan ge. Vi har därför valt att inte göra någon reservation för detta i bokslutet. Claes Malmkvist, VD SveaReal Ett brett intresse från större institutionella placerare under senvåren har lett till en fördjupad utvärdering av denna möjlighet. Styrelsens bedömning är att det kan vara ett realistiskt och genomförbart alternativ. 4

FASTIGHETSINNEHAV 5 Färöarna 1, Kista

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET Förändring av fastighetsvärdet S veareal gör varje kvartal en bedömning av fastigheternas marknadsvärde genom att låta genomföra en extern värdering utförd av ett auktoriserat värderingsföretag (DTZ). Vid varje kvartal genomförs fullständig värdering av 25 procent av fastigheterna och för 75 procent görs en desktopvärdering som sammanvägs med interna bedömningar. Värdebedömningen grundar sig på en kassaflödesanalys, vilket innebär att fastigheternas värde bygger på nuvärdet av det prognostiserade kassaflödet under 10 år samt nuvärdet av restvärdet år 11. I de fall avtalsstrukturen så erfordrar har kalkylperioden förlängts. Antagandet avseende kassaflöden görs utifrån: Nuvarande hyror samt analys av historiska kostnader. Bedömning av marknadshyra för de enskilda lokalerna. Bedömning av långsiktiga drifts- och underhållskostnader. Bedömning av investeringsbehov. Analys av ortens samt områdets framtida utveckling. Fastigheternas marknadsposition på de enskilda marknaderna. FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER 2014 MSEK Antal MSEK Antal Fastighetsbestånd 1 jan. 6 953 80 7 074 82 Investeringar 57-129 - Förvärv - - - - Avstyckningar - 1 - - Försäljningar 10 2 91 2 Värdeförändring, orealiserade 219-159 - Värdeförändring, realiserade 1 - - - Fastighetsbestånd 30 jun. 6 782 79 6 953 80 GENOMSNITTLIG VÄRDERINGSYIELD MSEK Normaliserat driftnetto per år 420 Värde fastighetsbestånd (exklusive projektfastigheter om 686 MSEK och byggrätter om 107 MSEK) 5 989 Genomsnittlig värderingsyield 7,0 % Fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgick per 30 juni till 6 782MSEK motsvarande 8 128 kr/kvm. 6

Östersund FASTIGHETSINNEHAV FINANSIERING Håbo Kista Lidköping Karlstad Västerås Södertälje Norrköping Motala Täby STOCKHOLM Årsta Huddinge Botkyrka Tumba Haninge Linköping Göteborg Borås Jönköping Visby Vetlanda Landskrona Lund Helsingborg Malmö KONTOR LOGISTIK/LAGER INDUSTRI PROJEKTFASTIGHETER ÖVRIGT SVEAREALS FASTIGHETSINNEHAV PER 2014-06-30 BELOPP I MSEK ANTAL FASTIGHETER MARKNADS- VÄRDE (MSEK) UTHYRBAR YTA (TKVM) KONTRAKTERAD EKONOMISK UT- HYRA (MSEK) HYR.GRAD (%) LÖPTID (ÅR) Fastigheter Kontor 16 2 726 231 279 91 3,9 Logistik/Lager 45 2 273 436 246 88 3,3 Övrigt 11 657 37 48 98 7,7 Industri 5 441 78 39 99 5,2 Projektfastigheter 2 686 52 53 58 3,3 Totalt 79 6 782 834 665 87 4,0 Geografisk fördelning Linköping/Norrköping 10 405 68 53 93 3,6 Storstockholm 23 3 882 333 376 85 4,5 Väst 8 651 161 59 74 2,1 Västerås 4 287 46 36 92 2,4 Öresund 28 1 338 172 124 94 3,8 Övrigt 6 220 54 17 100 5,4 Totalt 79 6 782 834 665 87 4,0 7

VÅRA KUNDER Våra kunder SveaReal har en diversifierad kundstock med cirka 650 hyresgäster. Ingen enskild representerar mer än 8 % av intäkterna. Bransch - mässigt är också diversifieringen stor och våra kunder återfinns i ett stort antal branscher. Kundförlusterna har historiskt varit låga och hittills i år helt uteblivit. Den genomsnittliga löptiden uppgick per 30 juni till 4,0 år. KONTRAKTSFÖRDELNING PER BRANSCH % 25 20 15 10 5 0 HANDEL TILLVERKNING INFORMATION OCH KOMMUNIKATION OFF. FÖRVALTNING OCH FÖRSVAR LOGISTIK OCH LAGER ÖVRIGT HOTELL OCH RESTAURANG EKONOMI, TEKNIK OCH FINANS BYGG OCH FASTIGHET UTBILDNING HYRESKONTRAKTSSTRUKTUR PER 2014-06-30 VÅRA 10 STÖRSTA KUNDER Totalförsvarets forskningsinstitut Ericsson Alfa Laval Tele 2 Aronsborgs Konferenshotell DHL Fujitsu Aditro Logistics Netonnet Haldex ÅRSHYRA I MSEK 200 150 100 50 0 79 263 168 131 50 20 15 10 4 4 1 ANTAL KONTRAKT 3 1 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2026 2033 8

FINANSIERING Finansiering EGET KAPITAL Koncernens egna kapital uppgick den 30 juni till 2 133 MSEK (2 430) och soliditeten uppgick till 29,0 % (31,8). RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernens räntebärande skulder uppgick per 30 juni till 4 304 MSEK (4 329) vilket motsvarade en belåningsgrad på 63,5 % (61,4). Genomsnittlig kapitalbindning uppgick till 2,3 år. De räntebärande skulderna består av fem lån varav ett är ett obligationslån vilket löper till 2038. Den genomsnittliga räntan uppgick till 7,1 % och räntebindningstiden till 4,0 år. DERIVAT De räntebärande skulderna är säkrade till 100 % med totalt åtta räntederivat. Derivaten redovisas löpande till marknadsvärde i balansräkningen med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Värdet på räntederivaten uppgick per 30 juni till 579 MSEK ( 556). LIKVIDITET Koncernens likvida medel uppgick per 30 juni till 312 MSEK (346). Utöver detta har koncernen en outnyttjad checkkredit på 50 MSEK. Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 51 MSEK. LÅNESTRUKTUR 2014-06-30 UTVECKLING BELÅNINGSGRAD Förfalloår MSEK Ränta, % Andel, % 2014 1 111 6,2 26 2015 2 667 7,3 62 2017 259 7,7 6 2024 51 6,0 1 2038 216 6,4 5 SUMMA 4 304 7,1 100 STRUKTUR RÄNTEDERIVAT 2014-06-30 Förfalloår MSEK Ränta, % Andel, % 2017 1 200 4,5 28 2018 2 785 4,8 65 2025 324 4,8 7 SUMMA 4 309 4,7 100 % 80 75 70 65 60 55 50 74,2 63,5 61,4 2012 06-06 2014-06 9

AKTIEN OCH ÄGARNA Aktien och ägarna Per den 30 juni uppgick antalet aktieägare till 303 st och antal aktier var 502 596 st. De tio största ägarnas totala andel uppgick till 88 %. ÄGARFÖRTECKNING 2014-06-30 Ägare Antal aktier Andel, % Fortin AS 393 653 78,3 Stiftelsen UNI 13 365 2,7 Trondheim kommunale pensjonskasse 12 100 2,4 Nortura konsernpensjonskasse 7 100 1,4 Herkules Confektionsfabrikker AS 4 700 0,9 F.H. Lorentzen AS 4 080 0,8 Otto Olsen Eiendom AS 1 840 0,4 Grubesand AS 1 840 0,4 Lørenskog kommune 1 680 0,3 Progress Trading AS 1 500 0,3 Övriga 60 738 12,1 TOTALT 502 596 100,0 SUBSTANSVÄRDE Koncernens bedömda substansvärde uppgick per den 30 juni till 2 071 MSEK vilket motsvarar 4 120 SEK/aktie. Substansvärdet belastas av marknadsvärdet på räntederivaten vilket uppgår till 452 MSEK efter skatt, detta motsvarar 899 SEK/aktie. BERÄKNING SUBSTANSVÄRDE 30 JUN 2014 30 JUN MSEK SEK/AKTIE MSEK SEK/AKTIE Eget kapital enligt balansräkning 2 133 4 244 2 430 4 835 Återläggning uppskjuten skatt enligt balansräkning 112 223 118 235 Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt (5,5 %) 174 347 187 372 SUBSTANSVÄRDE 2 071 4 120 2 361 4 698 UTVECKLING SUBSTANSVÄRDE MSEK 2500 2 361 2000 1500 869 1000 500 2 071 2012 06-06 2014-06 10

KOMMENTARER Kommentarer RESULTAT FÖR KONCERNEN Hyresintäkter Periodens hyresintäkter uppgick till 336 MSEK (356). Minskningen beror på ökad vakans samt något mindre fastighetsbestånd. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 98 MSEK (107). De lägre kostnaderna beror framförallt på den milda vintern men även föregående års driftsinvesteringar vilka reducerat energiförbrukningen. Administration Administrativa kostnader uppgick till 30 MSEK (26). Kostnadsökningen beror på konsultkostnader i samband med att göra bolaget börsfähigt. Finansnetto Finansnettot uppgick till 151 MSEK (153). Värdeförändringar fastigheter Periodens värdeförändringar på fastigheter uppgick till 218 MSEK ( 3). Förändringen förklaras av nedskrivningar gjorda i Kista och Borås. Värdeförändringar derivat Periodens värdeförändring på derivat uppgick till 81 MSEK (190) till följd av att den långa räntan sjunkit under året. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteintäkt uppgick till 37 MSEK ( 48). Koncernens underskott medför att ingen skatt kommer behöva betalas på ett antal år framåt i tiden, enligt nuvarande regelverk. Kassaflöde Investeringar i fastigheter har under första halvåret uppgått till 57 MSEK (67). Periodens kassaflöde uppgick totalt till 10 MSEK ( 38). De likvida medlen uppgick per bokslutsdagen till 312 MSEK (346). Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick till 2 133 MSEK (2 430). Minskningen från årsskiftet avser i huvudsak periodens totalresultat. 11

KOMMENTARER Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick per 30 juni till 4 304 MSEK (4 329). Enligt gällande kreditavtal uppgår koncernens årliga amortering till 19 MSEK. Kortfristiga skulder De kortfristiga skulderna uppgick till 212 MSEK (197) per 30 juni. I huvudsak består skulderna av två poster, upplupen ränta och förskottsbetalda hyror. Händelser efter rapportperiodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. Moderbolaget Moderbolaget innehar inga fastigheter och har inte haft några intäkter under perioden. Moderbolaget hanterar vissa koncerngemensamma funktioner. Administrationen under perioden uppgår till 1 MSEK (2). VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Hyresgästsrisker Den största verksamhetsrelaterade risken är eventuella konkurser bland fastigheternas hyresgäster eller att större hyresgäster avflyttar. Bolagets hyresgäster har generellt god betalningsförmåga och kundförlusterna i år har helt uteblivit. Finansiella risker SveaReal identifierar tre finansiella risker: Risk att bolaget inte når upp till de finansiella covenants enligt befintliga kreditavtal. Inte lyckas få extern finansiering vid större projekt. Att banker och kreditinstitut blir restriktiva pga nedgång i marknaden vilket får negativa konsekvenser för fastighetsmarknaden. Valutarisk Koncernens verksamhet bedrivs i Sverige. Samtliga bolag inom koncernen använder SEK som funktionell valuta. Moderbolaget har obetydlig transaktionsexponering genom att poster i NOK omräknas till SEK. Ränterisk Koncernen är exponerad för ändringar av räntenivån i Norge och Sverige då överskottslikviditet placeras på bankkonto med räntevillkor som ändras i takt med den allmänna räntenivån. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Information kring företagsskattekommitténs förslag Företagsskattekommittén lämnade i juni 2014 in ett förslag till reformerad företagsbeskattning i Sverige. De föreslagna reglerna ska öka den skattemässiga neutraliteten mellan eget och lånat kapital och om möjligt ersätta de nuvarande reglerna för ränteavdragsbegränsningar. Förslaget är för närvarande på remiss och kommittén har föreslagit att lagstiftningen skall träda i kraft per 1 januari 2016. Förslaget innebär bland annat begränsningar av avdragsrätten för negativt finansnetto samt införande av ett så kallat finansieringsavdrag. Det schablonmässiga finansieringsavdraget föreslås uppgå till 25 procent av företagets skatte mässiga resultat. Vidare ingår i förslaget att 50 procent av de historiska skattemässiga underskotten reduceras till hälften. Förändringen innebär negativa effekter på substansvärdet och kassaflödet. Omfattningen beror på bolagets skattemässiga underskott, belåningsgrad och räntebelastning. Redovisningsprinciper Koncernredovisningen för SveaReal AS koncernen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de fastställts av Europeiska unionen (EU). Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen, samt de ytterligare upplysningskrav som krävs enligt Räkenskapslagen per 31 december. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Koncernens rapporteringsvaluta är SEK, vilket är moderföretagets funktionella valuta. Koncernredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (going koncern). Revision Delårsrapporten har inte reviderats av bolagets revisorer. 12

RESULTATRÄKNING // BALANSRÄKNING KONCERN RESULTATRÄKNING KONCERN MSEK 2014 APR JUN APR JUN 2014 JAN JUN JAN JUN JAN DEC Hyresintäkter 165 180 336 356 708 Driftskostnader 31 31 71 76 138 Fastighetsskatt 6 7 11 14 26 Tomträttsavgäld 6 5 11 10 21 Underhåll 4 3 5 7 15 Totala Fastighetskostnader 47 46 98 107 200 Driftnetto 118 134 238 249 509 Administration 14 12 30 26 52 Finansnetto 76 86 151 153 306 Förvaltningsresultat 28 36 57 71 150 Värdeförändringar Fastigheter 205 1 218 3 159 Derivat 41 113 81 190 208 Resultat före skatt 218 148 242 257 199 Uppskjuten skatt 28 31 37 48 73 RESULTAT EFTER SKATT 190 117 205 210 125 Periodens resultat överensstämmer med totalresultatet för koncernen BALANSRÄKNING KONCERN MSEK 2014-06-30-06-30-12-31 TILLGÅNGAR Fastigheter 6 782 7 046 6 953 Maskiner och inventarier 5 3 3 Uppskjutna skattefordringar 209 204 192 Kortfristiga fordringar 35 33 36 Kassa och bank 312 346 322 SUMMA TILLGÅNGAR 7 343 7 632 7 507 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 133 2 430 2 341 Uppskjuten skatteskuld 112 118 132 Räntebärande skulder 4 304 4 329 4 316 Derivat 579 556 498 Långfristiga skulder 3 2 3 Kortfristiga skulder 212 197 218 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 343 7 632 7 507 13

KASSAFLÖDESANALYS // // FÖRÄNDRING I I EGET KAPITAL KONCERN KASSAFLÖDESANALYS KONCERN MSEK 2014 APR JUN APR JUN 2014 JAN JUN JAN JUN JAN DEC Resultat före skatt 218 147 242 257 198 Värdeförändringar på på fastigheter 205 11 218 33 159 Värdeförändringar på på derivat 41 41 114 81 81 190 207 Övriga poster ej ej ingående i i kassaflödet 11 33 11 11 11 Kassaflöde från den löpande 28 28 37 37 58 58 71 71 152 verksamheten före förändringar av av rörelsekapital Förändring av av kortfristiga fordringar 44 5 5 11 43 43 40 40 Förändring av av kortfristiga skulder 46 22 8 8 99 77 Kassaflöde från den löpande 14 10 10 51 51 15 15 114 verksamheten Förvärv av av materiella anl.tillgångar 2 2 00 2 2 00 4 4 Investeringar 32 39 57 67 129 Försäljning av av fastigheter 10 10 00 10 10 91 91 91 91 Kassaflöde från 24 39 49 24 24 43 investeringsverksamheten Amorterade lån lån 7 7 66 12 77 131 Kassaflöde från 7 7 66 12 77 131 investeringsverksamheten Periodens kassaflöde 46 22 10 38 59 Kursdifferens i i likvida medel 00 22 00 11 00 FÖRÄNDRING AV AV LIKVIDA MEDEL 46 20 10 37 59 Likvida medel vid vid periodens ingång 358 366 322 382 382 Likvida medel vid vid periodens slut 312 346 312 346 322 FÖRÄNDRING I I EGET KAPITAL KONCERN 2014 MSEK JAN JUN JAN JUN JAN DEC Eget kapital hänförligt till till moderbolagets aktieägare Vid periodens början 2 2 341 2 2 218 2 2 218 Periodens totalresultat 205 210 125 Övrigt 3 3 2 2 2 2 VID PERIODENS SLUT 2 2 133 2 2 430 2 2 341 Övrigt avser poster såsom omräkningsdifferenser och andra justeringar 14

RESULTATRÄKNING // BALANSRÄKNING MODERBOLAG RESULTATRÄKNING MODERBOLAG MSEK 2014 APR JUN APR JUN 2014 JAN JUN JAN JUN JAN DEC Centrala administrationskostnader 0 1 1 2 3 Rörelseresultat 0 1 1 2 3 Finansiella intäkter 0 3 0 3 0 Finansiella kostnader 0 3 0 0 3 Värdeförändring aktier i dotterföretag 190 118 204 209 125 Finansiella poster netto 190 118 204 212 128 Skatt på årets resultat 0 0 0 0 0 RESULTAT EFTER SKATT 190 117 205 210 125 Periodens resultat överensstämmer med totalresultatet för moderbolaget. BALANSRÄKNING MODERBOLAG MSEK 2014-06-30-06-30-12-31 TILLGÅNGAR Aktier i dotterbolag 2 132 2 424 2 337 Övriga fordringar 0 0 0 Kassa och bank 2 7 5 SUMMA TILLGÅNGAR 2 134 2 431 2 342 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 133 2 430 2 341 Kortfristiga skulder 1 1 1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 134 2 431 2 342 15

DEFINITIONER Definitioner FASTIGHETSRELATERADE Direktavkastning, % Beräknat driftnetto på årsbasis i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontrakterad bruttohyra, för hyresavtal vilka löper vid periodens slut, i relation till total bruttohyra. Total bruttohyra, MSEK Årshyra, exkluderat hyrestillägg, samt bedömd hyra för vakanta lokaler. Ytmässig uthyrningsgrad, % Kontrakterad yta i relation till total uthyrningsbar yta. FINANSIELLA Avkastning eget kapital, % Resultat före skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden. Avkastning totalt kapital, % Resultat före skatt, efter återläggning av räntekostnader, i förhållande till genomsnittlig balansomslutning (IB+UB)/2 under perioden. Belåningsgrad, % Räntebärande skulder vid periodens utgång i relation till fastigheternas marknadsvärde. Ränteteckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat, efter återläggning av räntekostnader, i relation till räntekostnader. Soliditet, % Eget kapital i relation till balansomslutningen vid periodens slut. AKTIERELATERADE Förvaltningsresultat/aktie, SEK Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier (IB+UB)/2 under perioden. Resultat före skatt/aktie, SEK Resultat före skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier (IB+UB)/2 under perioden. Substansvärde/aktie, SEK Redovisat eget kapital, justerat för marknadsanpassning av uppskjuten skatteskuld, i förhållande till genomsnittligt antal aktier (IB+UB)/2 under perioden. 16

BOLAGSSTYRNING // KALENDARIUM LEDNING STYRELSE Claes Malmkvist VD Jesper Mårtensson CFO Fr vänster: Eva Eriksson, styrelseledamot, Widar Salbuvik, styrelsens ordförande, Erik Selin, styrelseledamot, Odd Ekholt, styrelseledamot och Knut Styrvold, styrelseledamot. Peter Olsson Marknadsområdeschef Syd/Väst KALENDARIUM Delårsrapport januari september nov 2014 Bokslutskommuniké 2014 feb 2015 Viveka Frankendal Marknadsområdeschef Öst DIGITALA RAPPORTER I vår strävan efter en hållbar framtid, utges våra delårsrapporter enbart i digital form. Som aktieägare är det då viktigt att anmäla till VPS en mailadress dit all information skickas. På så vis kommer även annan information att snabbare kunna distribueras till vederbörande. För övriga som vill ta del av våra rapporter kan dessa laddas ner som pdf från vår hemsida. Helena Lindqvist HR www.sveareal.com info@sveareal.com 17

VINJETT IN HÄR PRODUKTION MORE PR & RUBRIK FOTO MIKAEL GÖTHAGE S 4 GÖTEBORG Box 265 401 24 Göteborg MALMÖ Kosterögatan 5 211 24 Malmö STOCKHOLM Hornsgatan 172 117 28 Stockholm 18