BOKSLUTS- KOMMUNIKÉ 2016 16 FEBRUARI 2017 BILJANA PEHRSSON VD ANDERS KVIST VVD, EKONOMI- /FINANSDIREKTÖR
AGENDA Helåret i sammandrag Fastighetsportfölj Finansiell utveckling och nyckeltal Föreslagen nyemission och utblick Frågor är välkomna KUNGSLEDEN AB (PUBL) 2
HELÅRET I SIFFROR KUNGSLEDEN AB (PUBL)
HÖJDPUNKTER UNDER 2016 OCH DÄREFTER Viktiga hyresavtal till ett värde av 55 Mkr tecknades för våra projektfastigheter. Som en följd därav gick fyra projekt in i genomförandeskede med en total investeringsvolym om 826 Mkr. Nobis hotell tecknade ett 20-årigt hyresavtal i Blästern 14 (cirka 70% av total uthyrningsbar yta) 6 000 kvm till Kista Check-In i Holar 1 (100% av total uthyrningsbar yta) Hyresavtal med ÅF, Actic och Tidermans Café i Enen 10 (53% av total uthyrningsbar yta) 3 000 kvm till en ankarhyresgäst i Tegnér 15 (85% av total uthyrningsbar yta) Avyttring av icke-strategiska fastigheter till ett värde av cirka 700 Mkr och ett kompletterande strategiskt förvärv för 457 Mkr Emporia Office i Hyllie kluster. Fastigheter med bostadsbyggrättspotential realiserar värde idag och framåt Fem fastigheter med bostadsbyggrättspotential avyttrades till ett pris om 321 Mkr med en realiserad värdeökning om 42 Mkr och en tilläggsköpeskilling om cirka 240 Mkr, totalt 282 Mkr mer än bokfört värde. Tre förvaltningsområden från och med januari 2017 Tre mer jämnstora förvaltningsområden skapade Stockholm, Göteborg/Malmö och Mälardalen. Ulrica Sjöswärd rekryterad som fastighetschef för Göteborg/Malmö. KUNGSLEDEN AB (PUBL) 4
HÖJDPUNKTER UNDER 2016 OCH DÄREFTER, FORTS. Eget kapital fortsatte att öka och uppgick till 59,55 kr per aktie. EPRA NAV uppgick till 69,32 kr per aktie (56,76) Belåningsgraden sjönk ytterligare och uppgick till 56,4% (61,9) Styrelsen föreslår en utdelning om 2,00 kr (2,00) Styrelsen har beslutat att genomföra en företrädesemission. Kallelse till extra bolagsstämma den 6 mars med anledning av föreslagen företrädesemission om cirka 1 600 Mkr med företrädesrätt för Kungsledens aktieägare Nyemissionen är fullt garanterad av Kungsledens största aktieägare Syftet är att stärka Kungsledens balansräkning och möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt med finansiell balans genom värdeskapande investeringar och kompletterande förvärv KUNGSLEDEN AB (PUBL) 5
KUNGSLEDEN I KORTHET 31 DEC 2016 1 KUNGSLEDEN AB (PUBL) 6
FASTIGHETS- PORTFÖLJ
EN FOKUSERAD FASTIGHETSPORTFÖLJ MED HÖG KVALITET 1 KUNGSLEDEN AB (PUBL) 8
FASTIGHETERNAS VÄRDEUTVECKLING SEDAN NYA STRATEGIN ANTOGS 1 KUNGSLEDEN AB (PUBL) 9
FÖRDELNING HYRESVÄRDE HYRESVÄRDE PER REGION 2015 OCH 2016 HYRESVÄRDE PER KATEGORI 2015 OCH 2016 KUNGSLEDEN AB (PUBL) 10
STARK UTHYRNING 2016 UTHYRNING HELÅRSPERIODEN JAN-DEC 2015 OCH 2016 KUNGSLEDEN AB (PUBL) 11
UTVECKLINGSPROJEKT FÖR TOTALT 2 MILJARDER KR I PIPELINE KUNGSLEDEN AB (PUBL) 12
UTVECKLINGSPROJEKT I PIPELINE, EXEMPEL KUNGSLEDEN AB (PUBL) 13
14 FINANSIELL STÄLLNING OCH NYCKELTAL
HYRESINTÄKTER KUNGSLEDEN AB (PUBL) 15
FASTIGHETSKOSTNADER KUNGSLEDEN AB (PUBL) 16
RESULTATRÄKNING KUNGSLEDEN AB (PUBL)
UTVECKLING EGET KAPITAL OCH FINANSIELL STÄLLNING As of the end of the period, equity was SEK 10,839 (9,333) million, or SEK 60 (51) per share. This corresponds to an equity ratio of 37 (33) per cent. Kungsleden requires that its equity ratio is at least 30 per cent. KUNGSLEDEN AB (PUBL) 18
FÖRÄNDRING AV NETTOSKULDSÄTTNING KUNGSLEDEN AB (PUBL) 19
SNITTRÄNTA OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD SNITTRÄNTA RÄNTETÄCKNINGSGRAD KUNGSLEDEN AB (PUBL) 20
21 FÖRESLAGEN NYEMISSION 2017
DISCLAIMER Viktig information Följande presentation utgör enbart annonsering i enlighet med 2 kap. 32 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument och innehåller eller utgör inte något erbjudande om att förvärva, teckna eller på annat sätt handla med aktier, teckningsrätter eller andra värdepapper i Kungsleden. Inbjudan till berörda personer att teckna aktier i Kungsleden kommer enbart att ske genom det prospekt som Kungsleden avser att publicera på dess hemsida, www.kungsleden.se, omkring den 9 mars 2017. Denna presentation får inte utges, publiceras eller distribueras, direkt eller indirekt, i eller till Australien, Hongkong, Japan, Kanada, Singapore, USA eller någon annan jurisdiktion där sådan åtgärd helt eller delvis är föremål för legala restriktioner eller skulle kräva ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder utöver vad som följer av svensk rätt. Informationen i denna presentation får inte heller vidarebefordras, reproduceras eller uppges på sätt som står i strid med sådana restriktioner eller skulle innebära sådana krav. Underlåtenhet att efterkomma denna instruktion kan innebära brott mot tillämplig värdepapperslagstiftning. Inga teckningsrätter, BTA eller nya aktier kommer att registreras enligt United States Securities Act från 1933 ( Securities Act ) eller enligt värdepapperslagstiftningen i någon delstat eller annan jurisdiktion i USA och får inte erbjudas, tecknas, utnyttjas, pantsättas, säljas, återförsäljas, tilldelas, levereras eller på annat sätt överföras, direkt eller indirekt, inom USA, förutom enligt ett tillämpligt undantag från registreringskraven i Securities Act och i enlighet med värdepapperslagstiftningen i den relevanta delstaten eller jurisdiktionen i USA. Det finns inte någon avsikt att registrera värdepapper som refereras till häri i USA eller att genomföra ett erbjudande av sådana värdepapper till allmänheten i USA. Följande presentation kan innehålla viss framåtriktad information som återspeglar Kungsledens aktuella syn på framtida händelser samt finansiell och operativ utveckling. Ord som avser, förväntar, förutser, kan, uppskattar, planerar, beräknar och andra uttryck som innebär indikationer eller förutsägelser avseende framtida utveckling eller trender, och som inte hänför sig till historiska fakta, är avsedda att identifiera framåtriktad information. Framåtriktad information är till sin natur förenad med såväl kända som okända risker och osäkerheter eftersom den är avhängig framtida händelser och omständigheter. Framåtriktad information utgör inte någon garanti avseende framtida resultat eller utveckling och verkligt utfall kan komma att skilja sig väsentligt från den framåtriktade informationen. Publiceringen av följande presentation ska inte anses innebära att informationen häri är riktig eller tillämplig vid någon annan tidpunkt än det datum då presentationen publiceras eller att det inte har skett några förändringar i Kungsledens verksamhet sedan detta datum. Ingen person, inklusive Kungsleden och dess rådgivare, är skyldig att uppdatera informationen i denna presentation. Varken Kungsleden eller dess rådgivare lämnar någon garanti, utfästelse eller försäkran, explicit eller implicit, avseende riktigheten eller fullständigheten av informationen häri, och ingen tillit ska sättas till sådan information. Varken Kungsleden eller någon av dess rådgivare ansvarar för skador som uppkommit till följd av, eller i samband med, användandet av denna presentation. Genom att ta emot en kopia av detta dokument godkänner du att du är bunden av de ovanstående begränsningarna. KUNGSLEDEN AB (PUBL) 22
NYEMISSIONEN I KORTHET Kungsledens styrelse har, under förutsättning av den extra bolagsstämmans godkännande, beslutat att genomföra en nyemission om cirka 1,6 miljarder SEK med företrädesrätt för befintliga aktieägare. Gösta Welandson med bolag (14,2% 1 ) och Olle Florén med bolag (3,0% 1 ) har åtagit sig att teckna sina respektive pro-rata andelar av emissionen. Welandson har därutöver garanterat den återstående delen av emissionen. Det huvudsakliga syftet med emissionen är att stärka Kungsledens balansräkning och möjliggöra fortsatt lönsam tillväxt under finansiell balans. De slutgiltiga villkoren för emissionen (inklusive teckningskurs och teckningsrelation) kommer att offentliggöras den 1 mars. Den extra bolagsstämman kommer att hållas den 6 mars. Teckningsperioden kommer att löpa mellan 10 mars och 24 mars. KUNGSLEDEN AB (PUBL) 23 1) Av kapital och röster, Gösta Welandson med bolag är den störste aktieägaren. Olle Florén är en storägare Kungsleden.
24 ANVÄNDNING AV EMISSIONSLIKVIDEN
ANVÄNDNING AV EMISSIONSLIKVIDEN SAMMANFATTNING 31 dec 2016 29 169 2017-2019 ILLUSTRATIVT 1 Investeringar i befintlig portfölj 2017-2019 Ca. 2-3 miljarder SEK. 6% avkastningsmål för investeringar. LTV 56,4% 16 454 LTV 50,9% 1 600 1 Illustrativt LTV 50-55% 2 Reducerad skuldsättning Strävar efter LTV inom intervallet 50-55% under denna period av cykeln. Reducerad riskprofil givet lägre skuldsättningsgrad. Vinst som resultat av reducerad finansieringskostnad. Portföljvärde Nettoskuld Nyemission Operativt kassaflöde 2 Återbelåning 3 Nettoförvärv Nyttja återstående utrymme för selektiva och kompletterande förvärvsmöjligheter i linje med målsättningen för 2020. Investera i befintlig portfölj och reducera skuldsättningen KUNGSLEDEN AB (PUBL) 25 1) Per 31 december 2016 justerat för nyemissionen om MSEK 1 600. 2) Balanserade vinstmedel efter utdelning baserat på resultat för 2016.
1 INVESTERINGSPROGRAM Med en stark uthyrningsmarknad 2016 i ryggen erbjuder vår portfölj värdeskapande investeringsmöjligheter. Totalt planeras investeringar omkring 2-3 miljarder SEK för 2017-2019: Hyresgästanpassningar och modernisering i samband med nyuthyrning och Utvecklingsprojekt, som utgörs av ombyggnation, utbyggnadsprojekt såväl som nybyggnationer. Kungsleden har ett avkastningsmål om 6% för nya investeringar i den existerande portföljen. Investeringsprogram Utfall Plan 2013 2014 2015 2016 2017 2018-2019 Hyresgästanpassningar 1, MSEK (ca.) 213 234 436 468 500 600 Utvecklingsprojekt, MSEK (ca.) 0 0 14 141 500 1 300 Totala investeringar, MSEK (ca.) 213 234 450 609 1 000 1 900 1) Inklusive hyresgästanpassningar Investeringsprogrammet syftar till att både öka hyresintäkterna och reducera rörelsekostnaderna KUNGSLEDEN AB (PUBL) 26
1 INVESTERINGAR I BEFINTLIGA FASTIGHETER EXEMPEL LUSTGÅRDEN 12 KUNGSLEDEN AB (PUBL) 27
1 INVESTERINGAR I UTVECKLINGSPROJEKT Segment Kontor Läge Investeringar (MSEK, ca.) 2017 Investeringar (MSEK, ca.) 2018-2019 Västerås 35 445 Södertälje (Storstockholm) 30 0 Sollentuna (Storstockholm) 5 175 Hotell Stockholm 240 158 Kommersiella fastigheter Växjö 90 49 Eskilstuna 75 355 Samhällsfastighet Östersund 10 120 Totalt (ca.) 485 1 302 Huvudsakligt fokus på kontor i tillväxtområden. BLÄSTERN 14 HOLAR 1 ENEN 10 TEGNÉR 15 KUNGSLEDEN AB (PUBL) 28
2 REDUCERA SKULDSÄTTNINGEN Stärkt balansräkning: Soliditeten kommer att öka från 36,8% till 40,0%. 1 LTV kommer att minska från 56,4% till 50,9%. 1 En del av likviden kommer att användas för att återbetala kortfristiga lån och därmed reducera den genomsnittliga låne- och räntekostnaden. Positiv inverkan på räntetäckningsgraden. En förbättring av kreditrisken har resulterat i en justerad prissättning motsvarande ca. ett stegs positiv utveckling i rating (dvs runt 30-40 bps snävare spread i 2019-obligationen) Förfall av lån per år (MSEK) 2 4 450 4 713 3 306 2 462 1 579 2017 2018 2019 2020 2021-2036 Kreditspread för Kungsledens obligation 3 Bps 260 255 250 245 240 235 230 225 2016-10-26 2016-11-26 2016-12-26 2017-01-26 Stärka Kungsledens finansiella position med förbättrade nyckeltal och lägre risk KUNGSLEDEN AB (PUBL) 29 1) Per 31 december 2016 justerat för nyemission om MSEK 1 600. 2) Upptagna lån och krediter per 31 december 2016. 3) Per 14 februari 2017. Sedan offentliggörandet av nyemissionen har MSEK 2,0 av Kungsledens obligation handlats på Nasdaq Stockholm.
3 STRATEGISKA FÖRVÄRV Våra elva kluster STOCKHOLM Kista 146 000 kvm Danderyd Kontor 99 000 kvm Stockholm city Öst 89 000 kvm Stockholm city Väst 35 000 kvm Västberga industriområde 39 000 kvm GÖTEBORG Högsbo 108 000 kvm MALMÖ Fosie 54 000 kvm Hyllie 50 000 kvm VÄSTERÅS Västerås 153 000 kvm Finnslätten industriområde 236 000 kvm En mer fokuserad fastighetsportfölj med högre tillgångskvalitet Använda återstående utrymme för selektiva och kompletterande förvärvsmöjligheter på huvudmarknaderna, i linje med våra mål för 2020. Selektiva förvärv ska endast genomföras i enlighet med följande kriterier: Främst kontor, Del av identifierade tillväxtmarknader, Öka storleken på våra kluster, stärka kunderbjudandet och ökad kostnadseffektivitet. ÖSTERSUND Östersund 79 000 kvm KUNGSLEDEN AB (PUBL) 30
3 DISCIPLINERAD TRANSAKTIONSSTRATEGI Förvärv och avyttringar (MSEK) 10 000 Nettotransaktioner Avyttringar Förvärv 7 500 5 827 5 000 4 157 2 500 5 935 287 4 796 2 666 0-108 -2 379-639 -806-568 238-2 500 2013 1 2014 2015 2016 Framöver # förvärvade fastigheter +95 +8 +17 +2 Begränsat # avyttrade fastigheter (4) (66) (35) (23) KUNGSLEDEN AB (PUBL) 31 1) Under 2014 uppgick förvärv till MSEK 2 666, av vilka MSEK 2 280 (4 fastigheter) tillträddes under 2015.
32 VÅR STRATEGI (UPPREPAD)
FOKUSERAD STRATEGI HAR SKAPAT EN ATTRAKTIV PORTFÖLJ Resultat per aktie (SEK) EPRA NAV per aktie (SEK) 57,18 56,76 69,32 10,27 2,78-5,18 2014 2015 2016 1 2 2014 2015 2016 KUNGSLEDEN AB (PUBL) 33 1) Skattemål motsvarande cirka SEK 1,6 miljarder belastade resultatet 2014. 2) Skattemål motsvarande cirka SEK 1,3 miljarder belastade resultatet 2015.
VÅR STRATEGI (UPPREPAD) Vår affärsplan för 2020 är fokuserad på tillväxt med kvalitet, optimering av fastighetsportföljen och finansiell stabilitet. Vår strategi är att äga fastigheter i kluster. Klusterstrategin gör det möjligt att stärka kunderbjudandet och uppnå synergier i förvaltningsarbetet. Vi kommer kontinuerligt att realisera värde idag och framgent genom att aktivt sälja av delar av den stora potentialen av bostadsbyggrätter i bolagets bestånd. Målet är att vårt resultat ska växa genom en ökad intäkt från existerande fastigheter samt att genom investeringar och selektiva förvärv utöka portföljen. Vi ser nyemissionen som det bästa sättet att implementera vår strategi, vilket möjliggör ett högre resultat genom attraktiva investeringar och en ökad finansiell styrka. Generera en attraktiv totalavkastning för våra aktieägare under en balanserad riskprofil KUNGSLEDEN AB (PUBL) 34
35 PRELIMINÄR TIDPLAN
PRELIMINÄR TIDPLAN FÖR NYEMISSIONEN 1 mars Publicering av villkor (inklusive teckningspris och teckningsrelation) 6 mars Extrainsatt bolagsstämma 6 mars Sista handelsdag för Kungsledens aktier inkluderande rättigheten att delta i nyemissionen 8 mars Avstämningsdag för deltagande i nyemissionen 9 mars Förväntad publicering av prospekt 10 22 mars Handel av teckningsrätter 10 24 mars Teckningsperiod 31 mars Förväntat datum för offentliggörande av utfall för nyemissionen KUNGSLEDEN AB (PUBL) 36
37 VÄLKOMNA MED FRÅGOR!