PAKETERINGS- UTREDNINGEN FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM FRUKOSTMÖTE 23 MAJ 2017

VÄLKOMNA Ulla Werkell, skattejurist, Fastighetsägarna Sverige Expert i Paketeringsutredningen Henrik Tufvesson, näringspolitisk chef Fastighetsägarna Stockholm dagens moderator

ORDNINGSREGLER Alla bilder som Ulla visar läggas upp på webbplatsen efter möte. Använd gärna mobilen för att fota, twittra, facebooka, läs mejl, men vänligen, slå av ljudet på mobilen under seminariet Tack!

PETER ERIKSSON PÅ FASTIGHETSÄGARNAS ÅRSMÖTE 18 MAJ:

DISKUSSION OCH FRÅGOR

"PAKETERINGS- UTREDNINGEN" Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet, SOU 2017:27 ULLA WERKELL Stockholm 170510

PAKETERINGSUTREDNINGEN I MEDIA

UPPDRAGET 30 mars 2017 överlämnades Utredningen om vissa frågor inom fastighets och stämpelskatteområdet (SOU 2017:27), den så kallade paketeringsutredningen, till regeringen. Utredningens uppdrag har varit: Att bedöma om paketering påverkar neutraliteten i beskattningen mellan investeringar i fastigheter och investeringar i andra tillgångsslag. Att bedöma om företag i fastighetsbranschen eller fastighetsinvesteringar kan anses vara skattemässigt gynnade. Att bedöma om det är befogat att, generellt eller i vissa specifika fall, förhindra paketering av fastigheter.

Att utreda om det förekommer att förvärv som i dag är befriade från stämpelskatt utnyttjas i skatteundandragande syfte och i så fall i vilken omfattning Att analysera om fastighetsbildningsinstitutet utnyttjas i syfte att undgå stämpelskatt på ett sätt som inte är avsett.

SLUTSATSER Fastighetsbranschen är inte skattemässigt gynnad om man ser till både bolagsskatt, stämpelskatt och fastighetsskatt Ser man enbart till bolagsskatt är branschen dock underbeskattad

KOMMANDE ÅTSTRAMNINGAR FÖR BRANSCHEN EU Anti Tax Avoidance Directive 2016/1164 Ränteavdragsbegränsningar I bästa fall 30 procent av EBITDA Innebär ökad bolagsskatt för fastighetsbranschen

AVSTAMP På grund av uttaget av fastighetsskatt och fastighetsavgift kommer ett slopande av möjligheten till transaktioner med paketerade fastigheter att leda till att neutraliteten försämras. Jämfört med andra investeringar skulle fastighetsinvesteringar då sammantaget bli högre beskattade.

UTREDARENS FÖRSLAG Avskattning i det sålda bolaget när det bestämmande inflytandet över bolaget övergår till någon annan. Detta innebär full avskattning av latent vinst. En schablonintäkt motsvarande stämpelskatten, om tillgångarna huvudsakligen består av fastigheter. Detta gäller inte om försäljningen av andelarna i ett utländskt bolag föranleder en kapitalvinstbeskattning effektiv skattesats om minst 10 procent.

AVSKATTNINGSMODELL VILKEN TRANSAKTION UTLÖSER EN BESKATTNING? Alla transaktioner som innebär att aktier avyttras istället för en försäljning av fastigheten. Säljare FastAB Säljare FastAB Säljare FastAB Ägt fastighet i 20 minuter Ägt fastighet i 1 månad Ägt fastighet i 20 år

BESTÄMMANDE INFLYTANDET UPPHÖR Ägare Säljare A Ägare Säljare B Ägare Säljare A Säljare Säljare Ägare Säljare C V 60% 40% 3% vardera FastAB FastAB Full avkastning i FastAB + schablonskatt Framtida exit för A och ägarna C-V kan vara skattefri om övriga förutsättningar är uppfyllda då inget bestämmande inflytande upphör Avskattning förutsätter att "bestämmande inflytandet" upphör...eller att det föreligger särskilda omständigheter Uttryckligt undantag för koncerninterna omstruktureringar

UNDANTAG FRÅN AVSKATTNING Skalbolag Likvidation/konkurs Marknadsnoterad Annan rörelse Ersättningen vid avyttringen av delägarrätten ska tas upp enligt bestämmelserna om skalbolagsbeskattning Delägarrätten anses avyttrad på grund av likvidation eller konkurs Den avyttrade delägarrätten är marknadsnoterad En rörelse vars huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet

BERÄKNING AV SUBSTANSVÄRDET Marknadsvärdet på de fastigheter som ägs av det avyttrade företaget jämförs med ersättningen för delägarrätten;

HUVUDSAKLIG TILLGÅNG ÄR FASTIGHET Marknadsvärde Ersättningen = Kvot 75 % = Huvudsaklig tillgång är fastighet + Priset för aktierna + Skulder Likvida tillgångar = Ersättningen

INTERNATIONELLA ASPEKTER Fastigheter i utlandet ska inte skattas av men räknas med vid beräkningen av substansvärdet. Ingen avskattning i utländskt bolag om försäljningen av andelarna i det utländskt bolag föranleder en kapitalvinstbeskattning effektiv skattesats om minst 10 procent.

OMSTRUKTURERING Vid fusion, fission och partiell fission får den kontanta ersättningsdelen uppgå till högst 10 procent av kvotvärdet av de aktier som lämnas i ersättning. Vid bedömningen ska samtliga sammanhängande avtal beaktas.

FÖRHÅLLANDET REDOVISNING OCH BESKATTNING Påverkar de företag som redovisar enligt K3.

FASTIGHETSFÅLLAN Fastighetsfållan slopas.

SCHABLONINTÄKT I STÄLLET FÖR STÄMPELSKATT En intäkt motsvarande 7,09 procent av det högsta av marknadsvärdet på fastigheten och taxeringsvärdet året före avskattningen tas upp till beskattning.

STÄMPELSKATT Skatteplikten för stämpelskatt utökas till att avse förvärv av fast egendom genom överföring vid fastighetsreglering enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) och uppdelning i lotter genom klyvning enligt 11 kap. samma lag, om överföringen eller uppdelningen sker mot ersättning. När stämpelskatt utgår baserat på denna utökade skatteplikt ska skatten minskas med den avgift som har betalats för den lantmäteriförrättningsåtgärd som ligger till grund för förvärvet. Stämpelskatten sänks från 4,25 till 2 procent. Vid koncerninterna förvärv ska ingen stämpelskatt utgå.

SLOPADE KLASSIFICERINGSREGLER I BOLAGSSEKTORN Alla fastigheter i bolagssektorn ska behandlas som kapitaltillgångar. För fastigheter som vid ikraftträdandet ändrar karaktär från lagertillgång till kapitaltillgång ska anskaffningsvärdet som kapitaltillgång anses vara det skattemässiga värde fastigheten hade som lagertillgång.

KONTINUITET VID UNDERPRISÖVERLÅTELSER Vid en underprisöverlåtelse av en byggnad med mark ska förvärvaren inträda i överlåtarens skattemässiga situation med avseende på: Anskaffningsvärde. Skattemässiga värde. Tidigare gjorda värdeminskningsavdrag. Ikraftträdande 1 juli 2018. Utredaren föreslår inga övergångsregler.

FRÅGOR OCH TVEKSAMHETER Omfattningen av förslaget Retroaktiviteten Bristen på minoritetsskydd Skatteförmågeprincipen Den finansiella stabiliteten Effekter på bostadsbyggandet Utländska investerare Dubbelbeskattning av försäkringsbolagsägda bolag

VAD HÄNDER NU? Förslaget skickas på remiss Lagrådsremiss Riksdagen röstar/del i budgetproposition 30 mars 2017 1 juli 2018 Utredningen överlämnas och uppdraget är slutfört Förslag och remissvar bearbetas Proposition Ikraftträdande 1 juli 2018