Delårsrapport januari mars AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
perioden I SAMMANDRAG Fortsatt god intjäningsförmåga och starkt kassaflöde. Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden januari mars ökade till 137,1 miljoner kronor (114,6 miljoner kronor motsvarande period föregående år). Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till 67,9 (183,7) miljoner kronor, motsvarande 6,31 (13,77) kronor per stamaktie efter utspädning. Förvaltningsresultat Den löpande verksamheten fortsatte att utvecklas väl. Förvaltningsresultatet ökade till 57,3 (42,9) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument De successivt lägre marknadsräntorna har medfört värdeförändringar om 48,3 ( 25,9) miljoner kronor avseende Sagax räntederivat. Försäljning av aktier har under perioden medfört en realiserad värdeförändring om 9,9 ( 1,8) miljoner kronor. Omvärdering av fastigheter Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 6 168 (5 860) miljoner kronor. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 8,0 % (7,5 %) under perioden. Omvärdering av fastighetsportföljen har skett med 123,7 miljoner kronor till följd av sämre marknadsförutsättningar. Resultatpåverkan begränsas dock till 110,5 (26,3) miljoner kronor till följd av valutaeffekter och värdeförändringar till följd av nyförhyrningar och omförhandlingar. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen är 9,0 (9,0) år. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade till 50,6 (40,6) miljoner kronor motsvarande 3,37 (2,59) kronor per stamaktie efter utspädning. Förändringar i fastighetsinnehav Fastigheter har förvärvats för sammanlagt 122,2 (762,7) miljoner kronor. Justerad prognos För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 220 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 210 miljoner kronor. 2007 2006 2005 Belopp i miljoner kronor jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 137,1 114,6 491,4 355,5 245,4 168,5 Förvaltningsresultat 57,3 42,9 188,5 134,2 92,9 47,0 Resultat efter skatt 65,3 183,7 181,5 566,0 185,5 83,9 Fastigheter, marknadsvärde 6 168 5 860 6 060 5 105 3 300 2 009 Direktavkastning, % 8,0 7,5 7,6 7,3 8,1 8,4 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 6,31 13,77 17,53 42,03 12,94 7,35 Omslag: Fastigheten Verkmästaren 4, Solna. Byggnaden omfattar 16 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är i sin hellhet uthyrd till Arvid Nordquistkoncernen.
VD HAR ORDET Bolagets resultatutveckling Första kvartalets hyresintäkter och driftkostnader är i linje med vår prognos för. Driftnettot uppgick till 119,4 miljoner kronor vilket är en ökning med 21 % från års nivå. Ökningen föranleds av en större fastighetsportfölj och den indexuppräkning som skedde vid årsskiftet. Driftnettot motsvarar en faktisk direktavkastning på fastighetsportföljens bokförda värde om 8,0 % vilket skall jämföras med 7,5 % för samma period föregående år. Direktavkastningen har stigit till följd av att fastighetsportföljen värderats ned samtidigt som det faktiska driftnettot har stigit. Bolagets räntekostnader har stigit från 53 miljoner kronor föregående år till 58 miljoner kronor i år. Kostnadsökningen har uppstått till följd av att vi ökat vår räntebärande skuld för att finansiera förvärv av nya fastigheter. Till följd av de lägre marknads räntorna så har dock Sagax genomsnittliga räntenivå samtidigt sjunkit från 5,3 % till 4,7 % på tolv månader. Marknadsräntorna har fallit snabbare än vi förväntat oss. Bolagets räntekostnader understiger nu vad vi räknade med i samband med att vi lämnade den ursprungliga prognosen i bokslutskommunikén för. Intjäningsförmåga De lägre räntorna, indexuppräkning och förvärvet av fastigheten Panncentralen 1 under första kvartalet har ökat bolagets intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan, som den redovisas på sidan 4 i denna rapport, steg till 241 miljoner kronor före skatt. Detta är en ökning med 28 % eller 31 miljoner kronor och är en rekordnivå för Sagax. Marknadsvärdet på derivaten De lägre marknadsräntorna har även föranlett att våra räntederivat fått en fortsatt negativ värdeutveckling. Sagax har nu reserverat sammanlagt 385 miljoner kronor för derivaten, varav 321 miljoner kronor avser nominella ränteswappar. Aktieägarna bör uppmärksamma att minst 321 miljoner kronor, oavsett ränteläge, kommer att återföras till resultatet i takt med att derivatavtalen löper ut. Detta motsvarar 17,60 kr i eget kapital per stamaktie efter full utspädning. Med hänsyn till nuvarande ränteläge är det svårt att se att räntederivaten kan komma att medföra någon fortsatt negativ resultatpåverkan av betydelse. Marknadsvärdet på fastigheterna Marknadsvärdet på vår fastighetsportfölj har sjunkit med 111 miljoner kronor under första kvartalet till följd av fortsatt stigande avkastningskrav. Avkastningskraven har fortsatt att stiga trots ett lägre ränteläge på grund av fortsatt ökade riskpremier. Illustrativt kan nämnas att per 31 december 2007 uppgick det genomsnittliga direktavkastningskravet för vår fastighetsportfölj till 7,9 %. Den 31 mars var det genomsnittliga direktavkastningskravet 8,4 %. Under samma period har den tioåriga swapräntan fallit från 4,9 % till 3,2 %. Investerarnas riskpremie har således stigit från 3,0 till 5,2 procentenheter eller med drygt 70 %. Lönsamheten i fastighetsinvesteringar har således skruvats upp avsevärt och på kort tid. Om, och i så fall med hur mycket, avkastningskraven kommer att fortsätta stiga är osäkert. Trots rekordspreadarna kan det, huvudsakligen på grund av den fortsatta bristen på lånefinansiering, inte uteslutas att vi kan få se ännu större riskpremier framöver. De ökade riskpremierna kommer att påverka lönsamheten på våra eventuella nyinvesteringar positivt men också värdet på vår fastighetsportfölj negativt. Det bör uppmärksammas att antalet transaktioner är fortsatt lågt och att osäkerheten i värdebedömningarna således är större än vanligt. Justerad prognos För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 220 miljoner kronor. Tidigare prognos uppgick till 210 miljoner kronor under samma förutsättningar. Justeringen är föranledd av resultattill skottet från förvärvet av fastigheten Panncentralen 1 i Årsta och till följd av lägre räntekostnader än vad som ursprungligen beräknats. Det är glädjande att Sagax, trots en utmanande marknad, kan uppvisa ett fortsatt starkt kassaflöde och en ökad intjäningsförmåga. Stockholm den 6 maj David Mindus Verkställande direktör 1
RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat Förvaltningsresultatet ökade till 57,3 (42,9) miljoner kronor vilket kan jämföras med bolagets nu lämnade helårsprognos om 220 miljoner kronor. Omvärdering av fastighetsportföljen har skett med 123,7 miljoner kronor till följd av sämre marknadsförutsättningar. Resultatpåverkan begränsas dock till 110,5 (26,3) miljoner kronor till följd av nyförhyrningar, omförhandlingar och valutaeffekter. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 55,1 ( 32,3) miljoner kronor varav 48,3 ( 25,9) miljoner kronor avser räntederivat. Börsnoterade aktier har omvärderats till balansdagens kurs vilket medfört en omvärdering med 3,1 ( 4,6) miljoner kronor. Försäljning av aktier har under perioden medfört en realiserad värdeförändring om 9,9 ( 1,8) miljoner kronor. Omvärdering av svenska dotterbolags lån i utländsk valuta har påverkat resultatet negativt med 0,7 ( ) miljoner kronor. Periodens resultat efter skatt uppgick till 67,9 (183,7) miljoner kronor. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 137,1 (114,6) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj, indexuppräkning och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Koncernen har inte haft några hyresförluster under perioden. Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 10,3 (9,3) miljoner kronor under perioden. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj. Fastighetsskatt och tomträttsavgälder uppgick till 5,4 (4,8) miljoner kronor, vilket förklaras av den större fastighetsportföljen samt av höjda taxeringsvärden. Central administration Kostnader för central administration uppgick till 6,5 (5,7) miljoner kronor. Kostnadsökningen förklaras av bolagets expansion. Finansnetto Finansnettot består av finansiella kostnader och intäkter samt av resultat från intresseföretag. Periodens finansnetto uppgick till 55,6 ( 49,9) miljoner kronor. Sagax finansiella kostnader uppgick till 58,1 (52,6) miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har stigit till följd av nyupplåning i samband med fastighetsförvärv. Sagax genomsnittliga ränta har sjunkit till 4,7 % (5,3 %). Sagax har en outnyttjad kreditfacilitet om 1 786 (2 398) miljoner kronor som står till bolagets förfogande. Kostnaden för denna kreditfacilitet uppgick till 0,7 (0,0) miljoner kronor. Sagax finansiella intäkter uppgick till 1,8 (2,5) miljoner kronor. Resultat från intresseföretag uppgick till 0,7 (0,2) miljoner kronor och avser Sagax resultatandel i Segeltorp Utvecklings AB. HYRESINTÄKTER FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr 140 120 100 80 60 40 20 0 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 2004 2005 2006 2007 Hyresintäkter Rullande årsvärde Mkr 560 480 400 320 240 160 80 0 Mkr 70 60 50 40 30 20 10 0 KV 3KV 4KV 1KV 2KV 3KV 4KV 1KV 2KV 3KV 4KV 1KV 2KV 3KV 4KV 1KV 2KV 3KV 4 KV1 2004 2005 2006 2007 Förvaltningsresultat Rullande årsvärde Mkr 210 180 150 120 90 60 30 0 2
Omvärderingar av fastigheter Fastighetsmarknaden har fortsatt utvecklas negativt vilket medfört en omvärdering av fastighetsportföljen med 123,7 miljoner kronor. Det vägda direktavkastningskravet var oförändrat jämfört med årsskiftet och uppgick till 8,4 %. Det redovisade värdet har till följd av en starkare eurokurs ökat med 4,7 miljoner kronor och med 11,0 miljo ner kronor till följd av nyförhyrningar och förlängda hyresavtal. Sammantaget har värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige uppgått till 66,8 miljoner kronor och värdeutveckligen på fastigheterna utomlands har uppgått till 43,7 miljoner kronor. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar 11,0 Avflyttningar/Omförhandlingar 2,5 Allmän marknadsförändring 75,3 Delsumma Sverige 66,8 Nyuthyrningar/Omförhandlingar Allmän marknadsförändring 48,4 Valutaeffekt 4,7 Delsumma Utland 43,7 Summa orealiserade värdeförändringar 110,5 Omvärderingar av finansiella instrument Sagax finansiella instrument utgörs av räntederivat och börsnoterade aktier. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde. Periodens värdeförändring uppgick till 55,1 ( 32,3) miljoner kronor varav 45,2 ( 30,5) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och 9,9 ( 1,8) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Sagax räntederivat består av räntetak samt nominella och reala ränteswappar. Räntederivatens marknadsvärde sjönk med sammanlagt 48,3 ( 25,9) miljoner kronor till följd av ett lägre ränteläge. I detta belopp ingår inflationskompensation i realränteswappar med 1,2 ( 3,6) miljoner kronor. Räntederivatens sammanlagda marknads värde uppgick till 384,6 ( 13,9) miljoner kronor på balans dagen inklusive 25,9 (22,4) miljoner kronor avseende avsättning för inflationskompensation. Samtliga aktier i Dagon AB, som erhölls som dellikvid vid försäljning av fastigheter 2007, har avyttrats under perioden. Försäljningen har medfört en realiserad värdeförändring om 9,9 ( 1,8) miljoner kronor. Skatt Den uppskjutna skatteintäkten för perioden uppgick till 41,1 (148,3) mil joner kronor. Sagax redovisar uppskjutna skatte intäkter huvudsakligen som en följd av fastigheternas negativa värdeutveckling om 110,5 miljoner kronor. Även orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument om 48,3 miljoner kronor har bidragit till uppskjutna skatteintäkter. Koncernens uppskjutna skatte fordran respektive skatteskuld uppgick till 219,2 respektive 51,7 miljoner kronor vid periodens slut. Den uppskjutna skattefordran har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden i balansräkningen avseende skatt i Sverige och uppgår netto till 217,3 (16,7) miljoner kronor. Av uppskjuten skatt avser resterande 51,7 miljoner kronor i skuld, respektive 1,9 miljoner kronor i fordran, bolag i Finland respektive i Danmark. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 50,6 (40,6) miljoner kronor. Den betalda skatten, 6,0 ( ) miljoner kronor, avser tidigare verksamhetsår och har främst uppstått i nyförvärvade bolag som under det första räkenskapsåret inte kunnat minska skattekostnaden genom att med hjälp av koncernbidrag nyttja koncernens skattemässiga underskott. Ökade leverantörsskulder främst avseende Sagax hyresgästanpassningar i Finland samt hög grad av förskottsbetalda hyresintäkter medförde en tillfällig likviditetseffekt på rörelsekapitalet om 76,2 miljoner kronor. Kassa flödet från den löpande verksamheten översteg således förvaltnings resultatet väsentligt och uppgick till 124,3 (42,4) miljoner kronor. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 193,6 (757,1) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen förvärvet av Panncentralen 1 samt hyresgästanpassningar. Kassaflödet från finansieringsverksamheten har bidragit med 198,5 (553,0) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med 129,2 ( 161,7) miljoner kronor under perioden. 3
PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Prognos för år För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 220 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos för år Prognos lämnad i samband med bokslutskommuniké för år : "För år beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 210 miljoner kronor." Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, hyresutveckling eller värdeförändringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 26,3 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Resultatandel från intresseföretag och utdelning från börs noterade aktier ingår ej i aktuell intjäningsförmåga. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT Belopp i miljoner kronor 31 dec Hyresvärde 577 545 Vakans 22 22 Hyresintäkter 555 523 Fastighetskostnader 57 52 Driftnetto 498 471 Central administration 27 26 Finansnetto 230 235 Förvaltningsresultat 241 210 Skatt 63 55 Resultat efter skatt 178 155 varav preferensaktie ägarna 33 30 varav stamaktieägarna 145 125 Mkr 250 200 150 100 50 0 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 2006 2007 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA % 10 8 6 4 2 0 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 2004 2005 2006 2007 KV 1 KV 2 Fastigheternas direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta 10-årig swapränta KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV I 4
FASTIGHETSBESTÅNDET Den s omfattade fastighetsbeståndet 111 fastigheter med en total uthyrningsbar area om 851 554 kvadratmeter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 9,0 år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen. 45 % av marknadsvärdet och 47 % av hyresvärdet är koncentrerat till Stockholms regionen. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 577,2 respektive 555,3 miljoner kronor vid årets utgång. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 %. Investeringar och försäljningar Sagax har under perioden investerat 216,7 miljoner kronor varav 122,2 miljoner kronor avsåg förvärv och 94,5 miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Av investeringarna i det befintliga beståndet avsåg 24,7 miljoner kronor Västra Götaland, 2,1 miljoner kronor Östra Götaland, 9,1 miljoner kronor Stockholm och 58,6 miljoner kronor Utland. Under första kvartalet förvärvade Sagax Panncentralen 1 i Årsta, Stockholms stad. Anskaffningskostnaden uppgick till 122,2 miljoner kronor. LÖPTIDER FÖR HYRESKONTRAKT Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår kontrakt Area, kvm Mkr Andel 12 25 699 16,1 3 % 2010 23 24 570 23,5 4 % 2011 27 48 856 49,0 9 % 2012 40 63 115 51,1 9 % 2013 16 30 339 24,6 4 % >2013 74 638 455 391,0 71 % Totalt 192 831 034 555,3 100 % FÖRDELNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET Område Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Andel av hyresvärde Stockholm 49 300 835 47 % Svealand 17 56 534 5 % Östra Götaland 18 239 722 15 % Västra Götaland 14 86 150 13 % Utland 13 168 313 20 % Totalt 111 851 554 100 % FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA KONCERNENS HYRESVÄRDE Mkr 80 Utland 20 % Stockholm 47 % 70 60 50 40 30 20 10 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 >2023 Svealand 5 % Västra Götaland 13 % Östra Götaland 15 % 5
VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring Den ekonomiska vakansgraden uppgick till 3,8 %, att jämföra med 4,1 % vid årsskiftet /. Vakansvärdet ökade med 1,2 miljoner kronor till följd av avflyttningar och det minskade med 2,3 miljoner kronor till följd av inflyttningar under perioden. Utgående vakans uppgick till 21,9 miljoner kronor. Kommande vakansförändring Hyresavtal med en årshyra om 21,0 miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav 9,3 miljoner kronor sagts upp för omförhandling och 11,7 miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Samtliga uppsägningar för villkorsändring avser marknadsområde Stockholm och av kontrakt uppsagda för avflyttning, avsåg 3,3 miljoner kronor Västra Götaland och 8,4 miljoner kronor avsåg Stockholm. Nyuthyrt men ännu ej inflyttat uppgick till 3,9 miljoner kronor vid periodens slut. Justerad utgående vakans uppgick till 39,0 miljoner kronor. Uthyrningar Under perioden har hyresavtal tecknats med ett årligt hyresvärde om totalt 4,6 miljoner kronor avseende 4 375 kvadratmeter. VAKANSER 31 MARS Område Antal fastigheter Vakans värde, Mkr Vakans värde Vakant area, kvm Stockholm 49 21,9 8,0 % 20 520 Svealand 17 Östra Götaland 18 Västra Götaland 14 Utland 13 Totalt 111 21,9 3,8 % 20 520 VAKANSFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor 31 dec Ingående vakans 1 januari 22,3 14,5 Vakansvärde från fastighetsförvärv 3,0 Avflyttningar 1,2 24,2 Inflyttningar 2,3 17,4 Förändring av lämnade rabatter 0,7 0,5 Vakansvärde sålda fastigheter 1,4 Utgående vakans 21,9 22,3 Uppsagt för omförhandling 9,3 Uppsagda avtal, ej avflyttat 11,7 10,7 Nyuthyrning, ej inflyttat 3,9 2,3 Justerad utgående vakans 39,0 30,7 Fastigheten Båtyxan 6 i Malmö. Byggnaden omfattar 13 035 kvadratmeter uthyrningsbar area. Fastigheten är i sin helhet uthyrd till Panduro Hobby AB som centrallager och huvudkontor. Foto: Martin Palvén 6
FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut värdera samtliga koncernens fastigheter. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 111 fastigheter uppgick den s till 6 168 (5 860) miljoner kronor. Fastighetsmarknaden har utvecklats negativt vilket medfört en omvärdering av fastighetsportföljen med 123,7 miljoner kronor. Det redovisade värdet har ökat med 4,7 miljoner kronor till följd av valuta effekter och med 11,0 miljoner kronor till följd av nyförhyrningar och förlängda hyresavtal. Sammantaget uppgick värdeutvecklingen på fastigheterna i Sverige till 66,8 miljoner kronor. Värdeutveckligen på fastigheterna utomlands uppgick till 43,7 miljoner kronor. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 39,9 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisade fastighetsvärden uppgick därefter till 6 128 (5 820) miljoner kronor. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Mkr Antal Fastighetsbestånd 31 december 6 059,7 110 Förvärv av fastigheter 122,2 1 Omräkningsdifferens avseende utländska dotterbolags balansräkningar 2,5 Investeringar i befintligt bestånd 94,5 Försäljning av fastigheter 0,0 Fastighetsreglering Värdeförändring inklusive valutaeffekt 110,5 Fastighetsbestånd s 6 168,4 111 Utland 1 290 Mkr (21 %) Svealand 369 Mkr (6 %) Västra Götaland 960 Mkr (15 %) Stockholm 2 765 Mkr (45 %) Östra Götaland 784 Mkr (13 %) Förvärvad uppskjuten skatt 39,9 Bokfört värde 6 128,5 FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA 1 000-tal kvm 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 0 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV1 Mkr 9 000 2004 2005 2006 2007 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 Uthyrningsbar area Marknadsvärde 7
Värderingsmetod och genomförande Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 20 år. Kalkylperioden uppgår som regel till 10 år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna omfattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. Sagax fastigheter i Hechingen, Tyskland, värderades externt vid årsskiftet /. Eftersom externa fastighetsvärderingar i Tyskland är mycket kostsamma genomförs externa värderingar varje årsskifte och interna vid övriga kvartalsskiften. Analyser och generella förutsättningar Principer för analyser och generella förutsättningar är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för. Kalkylränta (6,0 18,0 %) och direktavkastningskrav för restvärdesbedömning (6,8 16,0 %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8,0 % respektive 10,4 % för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet var oförändrat jämfört med årsskiftet och uppgick till 8,4 %. FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT Fastighetsvärderare Antal fastigheter DTZ Sweden 94 DTZ Finland 8 DTZ Egeskov 1 CB Richard Ellis 2 Colliers Property Partners /Internt 4 Bryggan Fastighetsekonomi 2 Totalt 111 Sagax förvärvade under perioden Panncentralen 1 i Årsta. Byggnaden omfattar 12 400 kvadratmeter uthyrningsbar area. Lokalerna används för distribution av livsmedel vilket är den dominerande verksamheten i Årstaområdet. 8
FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid årets utgång till 1 225 (1 649) miljoner kronor. Styrelsen har föreslagit att årsstämman den 6 maj skall fatta beslut om utdelning till preferensaktiernas aktieägare med 33,2 (29,9) miljoner kronor motsvarande 2,00 kronor per aktie. Räntebärande skulder Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 4 880 (4 413) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var 940,7 (722,1) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har ökat med 3,5 ( 6,0) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till 4,7 (4,9) år respektive 4,9 (5,7) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,7 % (5,3 %) inklusive effekter av derivatinstrument vid periodens utgång. Till följd av Sagax långa räntebindning har de sjunkande marknadsräntorna under endast fått mindre effekt på koncernens genomsnittliga räntenivå. Den genomsnittliga räntebindningstiden har sjunkit under perioden bland annat till följd av att räntederivatavtal med kortare räntebindningstid tecknats. Stängningsbara ränteswappar har ökat den genomsnittliga räntenivån med 0,2 procentenheter men påverkar ej räntebindningstiden. Sagax har inget refinansieringsbehov förrän vid halvårsskiftet 2011. Kreditram Sagax hade den s en outnyttjad kreditram om 1 786 (2 398) miljoner kronor avsedd för fastighetsförvärv och investeringar. Förvärvskrediten står till Sagax förfogande till och med halvårsskiftet 2011. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 31 MARS Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 981 4,0 % 20 % 100 2 % 2010 290 3,5 % 6 % 131 2 % 2011 448 5,6 % 9 % 373 8 % 2012 389 4,4 % 8 % 75 2 % 2013 333 4,6 % 7 % 159 3 % >2013 2 439 5,2 % 50 % 4 042 83 % Summa/genomsnitt 4 880 4,7 % 100 % 4 880 100 % DERIVATAVTAL 31 MARS Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Andel Marknadsvärde Nominella ränteswappar 3 508 80 % 320,5 Räntetak 157 4 % 0,1 Realränteswappar 322 7 % 28,9 Stängningsbara ränteswappar 400 9 % 35,1 Summa 4 387 100 % 384,6 9
rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor jan-dec Rullande tolv månader april - mars Hyresintäkter 137,1 114,6 491,4 513,9 Övriga intäkter 5,9 5,9 Driftskostnader 8,7 7,4 23,5 24,8 Underhållskostnader 1,6 1,9 7,7 7,4 Tomträttsavgäld 2,9 2,2 8,6 9,3 Fastighetsskatt 2,5 2,6 11,9 11,8 Fastighetsadministration 2,0 2,0 8,7 8,7 Driftnetto 119,4 98,5 436,8 457,7 Central administration 6,5 5,7 25,7 26,5 Resultat från intresseföretag 0,7 0,2 1,4 0,9 Finansiella intäkter 1,8 2,5 19,7 20,4 Finansiella kostnader 58,1 52,6 240,9 247,8 Förvaltningsresultat 57,3 42,9 188,5 202,9 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 0,1 0,2 19,9 19,8 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 110,5 26,3 127,9 264,7 Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 9,9 1,8 2,5 5,6 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 45,2 30,5 424,2 438,9 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade 0,7 42,3 43,0 Resultat före skatt 109,1 36,7 423,3 569,1 Uppskjuten skatt 41,1 148,3 248,7 144,2 Aktuell skatt 1,3 6,9 5,6 Periodens resultat 67,9 183,7 181,5 430,5 Omräkningsdifferenser 0,3 4,2 4,5 Totalresultat för perioden 67,6 183,7 177,3 426,0 Resultat per stamaktie, kr 6,31 14,59 17,53 37,89 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 6,31 13,77 17,53 37,62 Genomsnittligt antal stamaktier 12 077 322 12 077 322 12 077 322 12 077 322 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning 12 577 353 12 800 080 12 705 344 12 691 966 10
rapport över finansiell ställning, i sammandrag Belopp i miljoner kronor 31 dec Förvaltningsfastigheter 6 128,5 5 730,8 6 019,8 Förvaltningsfastigheter till försäljning 89,0 Uppskjuten skattefordran 219,2 16,7 116,9 Finansiella instrument 0,3 17,7 0,3 Övriga anläggningstillgångar 17,1 13,7 15,1 Summa anläggningstillgångar 6 365,2 5 867,9 6 152,1 Kassa och bank 340,1 236,3 210,9 Aktier 15,6 123,0 51,1 Övriga omsättningstillgångar 77,0 52,7 67,8 Summa omsättningstillgångar 432,7 412,0 329,8 Summa tillgångar 6 797,9 6 279,9 6 481,9 Eget kapital 1 225,3 1 649,3 1 261,4 Långfristiga räntebärande skulder 4 747,2 4 206,1 4 599,2 Uppskjuten skatteskuld 51,7 Finansiella instrument 384,9 31,6 336,6 Övriga långfristiga skulder 2,4 10,9 2,4 Summa långfristiga skulder 5 186,1 4 248,6 4 938,2 Kortfristiga räntebärande skulder 132,8 140,3 108,7 Räntebärande skulder avseende fastigheter som innehas för försäljning 67,1 Övriga kortfristiga skulder 253,7 174,6 173,6 Summa kortfristiga skulder 386,4 382,1 282,3 Summa eget kapital och skulder 6 797,9 6 279,9 6 481,9 11
rapport över Kassaflöden Belopp i miljoner kronor jan-dec Resultat före skatt 109,1 36,7 423,3 Värdeförändringar på finansiella instrument 55,1 30,5 424,3 Värdeförändringar på fastigheter 110,5 26,3 147,8 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta 0,7 42,3 Betald skatt 6,0 3,3 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 0,6 0,3 3,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 50,6 40,6 184,1 Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 2,5 14,6 1,0 Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder 76,2 12,8 13,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 124,3 42,4 171,7 Förvärv av fastigheter 122,2 762,7 1 254,1 Försäljning av fastigheter 47,0 323,1 Nybyggnation av fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter 94,5 13,2 97,5 Förvärv av finansiell placering 62,6 62,6 Försäljning av finansiell placering 22,7 30,4 30,4 Fordringar hos intresseföretag Förvärv av aktier/andelar i intresseföretag Minskning av övriga anläggningstillgångar 4,0 3,2 Ökning av övriga anläggningstillgångar 0,4 Kassaflöde från investeringsverksamheten 193,6 757,1 1 057,5 Nyemission av stamaktier Apportemission av preferensaktier 31,6 Nyemission av preferensaktier 3,0 Utdelning till preferensaktieägare 29,9 Upptagna lån 193,4 579,2 1 777,0 Amorterade lån 24,7 25,8 1 047,6 Minskning av övriga långfristiga skulder 1,8 0,4 3,8 Ökning av övriga långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten 198,5 553,0 698,7 Periodens kassaflöde 129,2 161,7 187,1 Likvida medel vid periodens ingång 210,9 398,0 398,0 Likvida medel vid periodens utgång 340,1 236,3 210,9 12
rapport över FÖRÄNDRINGAR i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital Eget kapital 31 december 2007 135,2 432,9 0,1 897,6 1 465,6 Totalresultat januari-mars 1) 183,7 183,7 Eget kapital s 135,2 432,9 0,1 1 081,3 1 649,3 Aktieutdelning 29,9 29,9 Nyemitterade stamaktier 0,7 2,3 3,0 Totalresultat januari-december 1) 361,0 361,0 Eget kapital 31 december 135,9 435,2 4,1 686,2 1 261,4 Apportemitterade preferensaktier 6,9 24,7 31,6 Totalresultat januari-mars 67,6 67,6 Eget kapital s 142,8 459,9 4,4 618,3 1 225,3 1) Jämförelsetal har justerats så att "Totalresultat" omfattar tidigare resultat samt omräkningsdifferenser. SEGMENTINFORMATION Styrelsen följer upp koncernens verksamhet efter geografisk fördelning. Således finns fem segment fördelade efter geografiskt läge. Resultatposter per segment Hyresintäkter 1) Förvaltnings resultat Resultat före skatt Värdeförändring fastigheter Resultat vid av yttring av mate - riella anläggningstillgångar Vinstandel i intressebolag Stockholm 63,6 50,9 22,8 11,2 6,1 20,1 19,0 12,3 0,7 0,2 Västra Götaland 16,5 21,0 7,2 9,6 12,3 2,1 19,0 6,8 0,1 0,2 Östra Götaland 20,0 20,8 10,3 12,7 22,4 17,3 33,1 5,1 Svealand 9,2 7,2 4,0 3,6 8,3 1,9 4,3 1,6 Utland 27,9 14,8 15,7 7,4 28,9 24,3 43,7 17,3 Summa segmentsnivå 137,2 114,6 60,0 44,5 61,4 65,7 110,5 26,3 0,1 0,2 0,7 0,2 Derivat 45,2 30,5 Övrigt ej fördelat 2,7 1,6 2,5 1,5 Totalt 137,2 114,6 57,3 42,9 109,1 36,7 110,5 26,3 0,1 0,2 0,7 0,2 Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Andelar i intressebolag Summa tillgångar Stockholm 2 765,2 2 466,5 9,1 12,5 122,2 319,4 3,4 1,2 2 827,1 3 656,2 Västra Götaland 960,1 1 011,5 24,7 0,6 46,2 47,0 997,8 1 335,1 Östra Götaland 784,3 890,4 2,1 0,1 747,5 970,4 Svealand 368,6 383,3 0,0 0,0 340,3 358,0 Utland 1 290,2 1 108,1 58,6 0,0 396,1 1 347,6 1 209,9 Summa segmentsnivå 6 168,4 5 859,8 94,5 13,2 122,2 761,7 47,0 3,4 1,2 6 260,3 7 529,6 Koncernjusteringar 184,9 1 357,4 Övrigt ej fördelat 301,0 107,7 Totalt 6 168,4 5 859,8 94,5 13,2 122,2 761,7 47,0 3,4 1,2 6 746,2 6 279,9 1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. 13
NYCKELTAL jan-dec 2007 jan-dec 2006 jan-dec 2005 jan-dec Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 8,0 7,5 7,6 7,3 8,1 8,4 Areamässig uthyrningsgrad, % 98 98 97 98 95 96 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 97 96 97 93 95 Hyresduration, år 9,0 9,0 9,3 8,7 7,4 6,5 Uthyrningsbar area, kvadratmeter 851 554 819 617 839 114 743 023 558 959 405 243 Antal fastigheter 111 105 110 98 57 40 Finansiella Avkastning på totalt kapital, % 7 6 7 7 7 7 Avkastning på eget kapital, % 20 47 13 49 31 27 Genomsnittlig ränta, % 4,7 5,3 5,1 5,2 5,2 5,1 Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat, år 4,7 4,9 5,1 5,7 5,9 5,0 Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,9 5,7 5,1 5,8 5,1 3,9 Soliditet, % 18 26 19 26 23 17 Belåningsgrad, % 72 70 73 68 70 77 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,8 1,8 1,8 2,0 1,7 Data per stamaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 36,90 79,00 34,90 73,25 76,75 57,75 Eget kapital per aktie, kr 57,15 96,31 64,46 81,71 38,68 30,01 Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 54,88 90,70 62,11 77,24 36,20 29,88 Resultat per aktie, kr 6,31 14,59 17,53 44,68 13,62 7,39 Resultat per aktie efter utspädning, kr 6,31 13,77 17,53 42,03 12,94 7,35 Kassaflöde per aktie, kr 3,51 2,74 12,74 9,70 5,67 4,14 Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr 3,37 2,59 12,11 9,12 5,39 4,13 Antal aktier vid periodens utgång 12 077 322 12 077 322 12 077 322 12 077 322 11 916 822 11 866 822 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning 12 577 353 12 823 373 12 534 057 12 776 788 12 732 783 11 916 822 Genomsnittligt antal aktier 12 077 322 12 077 322 12 077 322 11 997 072 11 914 739 11 366 822 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 12 577 353 12 800 080 12 705 344 12 754 785 12 549 354 11 416 822 Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr 23,50 28,10 23,00 27,30 27,60 Eget kapital per aktie, kr 32,50 32,50 32,00 32,00 32,00 Resultat per aktie, kr 0,50 0,50 2,00 2,00 2,00 Kassaflöde per aktie, kr 0,50 0,50 2,00 2,00 2,00 Antal aktier vid periodens utgång 16 465 276 14 959 841 15 090 276 14 959 841 11 595 841 Genomsnittligt antal aktier 15 712 559 14 959 841 14 970 711 11 277 841 6 837 854 14
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor Nettoomsättning 2,1 1,9 Administrationskostnader 5,8 5,8 Resultat före finansiella intäkter och kostnader 3,7 3,9 Resultat från andelar i koncernföretag Finansiella intäkter 6,9 7,7 Finansiella kostnader 5,8 3,0 Resultat före skatt 2,6 0,8 Skatt på periodens resultat 0,7 Övriga skatter Periodens resultat 1,9 0,8 MODERBOLAGETS balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor 31 dec Materiella anläggningstillgångar 1,5 0,6 0,4 Uppskjuten skattefordran 53,1 64,6 52,4 Fordringar på koncernföretag 125,9 Övriga finansiella anläggningstillgångar 179,6 203,6 305,5 Summa anläggningstillgångar 360,1 268,8 358,3 Kassa och bank 213,6 74,5 96,8 Fordringar på koncernföretag 420,1 718,1 437,4 Övriga omsättningstillgångar 6,8 1,5 5,8 Summa omsättningstillgångar 640,5 794,1 540,0 Summa tillgångar 1 000,6 1 062,9 898,7 Eget kapital 826,2 737,4 796,4 Skulder till koncernföretag 172,4 324,2 99,9 Övriga korfristiga skulder 2,0 1,3 2,4 Summa kortfristiga skulder 174,4 325,5 102,3 Summa eget kapital och skulder 1 000,6 1 062,9 898,7 15
AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax hade vid periodens utgång 5 902 (6 022) aktieägare och börsvärdet uppgick till 795,0 (1 373) miljoner kronor. Stamaktier Sista betalkurs den s för Sagax stamaktie uppgick till 36,70 (79,00) kronor. Under årets första kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt 4 (12) transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till 31 % (24 %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till 0,6 (0,8) miljoner kronor per dag. Preferensaktier Betalkursen den s för Sagax preferensaktie uppgick till 23,04 (28,10) kronor. Omsättningshastigheten under årets första kvartal uppgick till 35 % (7 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 7 (4) transaktioner per dag. Varje preferensaktie ger företrädes rätt till 2,00 kronor i årlig utdelning. Bolaget avser att ändra den årliga utdelningen till kvartalsvis utdelning, se även sidan 20. Stamaktien Carnegie Real Estate Index Kr 100 Stamaktien Carnegie Omsatt Real antal Estate aktier Index 1 000-tal Omsatt antal aktier 1 000-tal Kr 32 Preferensaktien KrOmsatt antal Preferensaktien aktier 1 000-tal 32 Omsatt antal aktier 1 000-tal 80 60 30 30 40 28 28 1 400 1 200 1 400 1 200 1 000 1 000 800 800 20 600 600 400 400 200 200 2005 2006 15 2004 2007 2005 2006 2007 NASDAQ OMX NASDAQ OMX 26 26 1200 1000 800 24 24 600 400 200 22 2006 2007 22 2006 2007 NASDAQ OMX NASDA Teckningsoptioner Sagax utfärdade 1 500 000 teckningsoptioner år 2006 varav 1 339 500 var utestående den s. Teckningsoptionerna ger rätt för innehavaren att teckna en stamaktie per option till och med 2011-02-15. Teckningskursen uppgår till 35,00 kronor. Vid utnyttjande av samtliga teckningsoptioner skulle antalet stamaktier uppgå till 13 416 822 stycken. AKTIEÄGARSTRUKTUR 31 MARS Antal aktier Antal aktieägare 1 500 4 918 501 1 000 294 1 001 2 000 226 2 001 5 000 193 5 001 10 000 110 10 001 50 000 103 50 001 58 Totalt 5 902 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 5 033 12,2 % Privatpersoner bosatta utomlands 45 0,3 % Företag/institutioner i Sverige 417 72,2 % Företag/institutioner utomlands 407 15,3 % Totalt 5 902 100,0 % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 5 450 84,4 % Luxemburg 23 8,7 % Finland 15 2,2 % Danmark 238 0,9 % Norge 23 0,6 % USA 17 0,6 % Övriga länder 136 2,6 % Totalt 5 902 100,0 % 16
NYCKELTAL PER STAMAKTIE 31 dec 2007 31 dec 2006 31 dec Börskurs vid periodens utgång, kr 36,90 79,00 34,90 73,25 76,75 57,75 Förvaltningsresultat 1) per aktie efter utspädning, kr 13,51 8,46 12,46 8,18 5,55 4,12 Kassaflöde 1) 2) per aktie efter utspädning, kr 12,82 9,72 12,11 9,12 5,39 4,13 Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 54,88 90,70 62,11 77,24 36,20 29,88 Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 2,7 9,3 2,8 9,0 13,8 14,0 2005 31 dec Börskurs/Kassaflöde 2), ggr 2,9 8,1 2,9 8,0 14,2 14,0 Börskurs/Eget kapital, % 67 87 56 95 212 193 1) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande 12 månader. 2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 13,51 kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 2,7. Eget kapital per stamaktie Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 54,88 kronor. Aktiekursen för stamaktien vid periodens slut utgjorde således 67 % av det egna kapitalet per stamaktie. BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT PER STAMAKTIE BÖRSKURS/EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Ggr 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 2005 2006 2007 Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie % 250 200 150 100 50 0 Genomsnitt: 10,3 ggr KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 KV 2 KV 3 KV 4 KV 1 2005 2006 2007 Börskurs/eget kapital per stamaktie Genomsnitt: 140 % Genomsnitt: 140 % 17
STÖRSTA AKTIEÄGARE 31 MARS Antal aktier Andel av Stam Förändring Preferens Förändring Aktiekapital Röster David Mindus med bolag 2 611 926 775 9,1 % 19,0 % Familjen Salén med bolag 1 212 479 200 000 38 595 4,4 % 8,9 % Johan Thorell med bolag 951 627 450 000 3,3 % 6,9 % LF Fastighetsfond 705 985 213 044 2,5 % 5,1 % Skandrenting 656 083 2,3 % 4,8 % LF Småbolagsfond 602 100 2,1 % 4,4 % Catella Hedgefond 5 148 553 265 879 18,0 % 3,7 % Skandia Liv 449 800 2 075 1,6 % 3,3 % Clearstream Banking 400 481 27 1,4 % 2,9 % Banque Carnegie Luxembourg 366 541 200 000 1,3 % 2,7 % Sabis Invest 310 000 398 674 6 326 2,5 % 2,5 % M2 Capital Management 200 000 24 235 0,7 % 1,5 % SEB Private Bank 72 750 554 133 2,2 % 0,9 % Aktie-Ansvar Sverige 124 131 0,4 % 0,9 % Swedbank Robur Realinvest 100 000 231 200 231 200 1,2 % 0,9 % Försäkrings AB Pensions Alandia 114 200 875 0,4 % 0,8 % CAIL 107 905 5 395 0,4 % 0,8 % Carnegie Småbolagsfond 105 000 105 000 0,4 % 0,8 % Nordnet Pensionsförsäkring 73 485 6 004 259 821 44 136 1,2 % 0,7 % Örudds Mekaniska 94 637 19 510 0,4 % 0,7 % Delsumma 9 259 130 249 813 6 679 626 534 889 55,8 % 72,3 % Övriga aktieägare 2 818 192 249 813 9 785 650 840 111 44,2 % 27,7 % Totalt 12 077 322 16 465 276 1 375 000 100,0 % 100,0 % varav styrelse och medarbetare 4 829 874 249 442 70 770 17,2 % 35,2 % Ovanstående aktieägarstruktur per den s är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden justerat för emission av 1 375 000 preferens aktier vilka ej var registrerade hos Euroclear Sweden den s. 18