Markanvisningspolicy för bostadsmark
INNEHÅLLSFÖRTECKNING Planering för dagens och morgondagens västeråsare 3 Vad innebär markanvisning? 4 Hur gör jag för att få en markanvisning? 5 Ansökan om markanvisning 7 Villkor för hyresrätt, äganderätt, bostadsrätt och småhus 9 Markpris och markanvisningsavgift 9 Ansvar inom Västerås stad 11 Markanvisningspolicy för bostadsmark antagen av fastighetsnämnden 19 september 2013. En policy uttrycker värdegrunder och förhållningssätt för arbete i koncernen Västerås stad. VAR MED OCH BYGG VÄSTERÅS FRAMTID Västerås har en långsiktig vision Västerås 2026 staden utan gränser som anger den framtida inriktningen för hur kommunen ska utvecklas. Den nya översiktsplanen är en vägledning för hur visionen ska förverkligas och visar hur Västerås kan bli mer attraktivt och hur vi ska bli en hållbar och klimatsmart kommun. Planeringsinriktningen är 200 000 invånare i Västerås år 2050. En mycket viktig del i stadens utveckling är planeringen och byggandet av nya bostäder. Fastighetsnämnden ansvarar för stadens bostadsförsörjningsplanering och fördelar genom markanvisningsbeslut den mark som staden äger till olika intressenter. För de byggherrar som är intresserade finns en rad möjligheter att vara med och bidra till Västerås framtid.
Planering för dagens och morgondagens västeråsare Planeringen ska ge förutsättningar för en årlig befolkningstillväxt med 1600 personer. För att möta denna befolkningsökning behöver i snitt 800 lägenheter per år byggas, vilket innebär planering för minst 14 000 bostäder till år 2026. Det är fastighetskontorets uppgift att långsiktigt arbeta för att utveckla och förädla stadens mark för att möjliggöra bostäder för dagens och morgondagens västeråsare. Västeråsarna ska erbjudas energieffektiva bostäder med varierat utbud av upplåtelseformer och bostadstyper till rimliga boendekostnader. Fastighetskontorets ambition är att utveckla och stärka samarbetet med byggherrar och andra aktörer och därmed få en effektivare process som både kan medverka till ett ökat byggande och till lägre kostnader. 3
Vad innebär markanvisning? En markanvisning innebär rätt för en intressent att under en begränsad tid och på vissa givna villkor, ensam få förhandla med staden om förutsättningarna för genomförande av ny bostadsbebyggelse inom ett visst markområde som staden äger. Fastighetsnämnden fattar ett markanvisningsbeslut och efter det tecknas ett markanvisningsavtal med byggherren som klargör de förutsättningar och villkor som ska gälla för markanvisningen för det aktuella projektet. Västerås stad (staden) kan inte garantera byggrätter vid markanvisning, om inte lagakraftvunnen detaljplan redan finns vid tillfället. Förslag till nya markanvisningar tas alltid fram i nära samarbete mellan fastighetskontoret och stadsbyggnadskontoret. 4
Hur gör jag för att få en markanvisning? Markanvisning kan ges på olika sätt och hanteras efter olika principer i olika situationer. Staden tillämpar tre metoder vid markanvisning: Direktanvisning Jämförelseförfarande (anbud) Markanvisningstävling Viktigt är att staden i varje enskilt fall tydligt anger vilken metod som tillämpas, vilka kriterier som gäller och detaljeringsgrad på inlämnat material samt hur utvärderingen kommer att gå till. Staden välkomnar att byggherrarna själva är aktiva och kommer med projektidéer. Direktanvisning Direktanvisning kan ges i de fall när staden har mark att anvisa och det inte föreligger något behov av jämförelseförfarande eller när en byggherre själv funnit ett lämpligt område och kontaktar fastighetskontoret med ett förslag till ett nytt projekt som staden bedömer är bra. Se mer under Ansökan om markanvisning. 5
Jämförelseförfarande (anbud) Jämförelseförfarandet innebär att byggherre väljs genom en urvalsprocess utifrån i förväg bestämda urvalskriterier som är anpassade utifrån varje projekt. Vid jämförelseförfarande genomförs markanvisningen enligt följande modell: 1. Fastighetskontoret tar tillsammans med stadsbyggnadskontoret och eventuellt andra förvaltningar och andra intressenter fram ett förfrågningsunderlag. Underlaget omfattar en kravspecifikation med urvalskriterier som till exempel typ och omfattning av bebyggelse, upplåtelseform, gestaltning, krav på kommunal service, markpris, boendekostnad etcetera samt hur utvärderingen kommer att gå till. 2. Byggherrar får del av förfrågningsunderlaget på Västerås stads hemsida på www.vasteras.se/markanvisning. 3. Intresserade byggherrar lämnar in anbud med skisser och beskrivning av idéer i enlighet med förfrågningsunderlaget. 4. Fastighetskontoret samt eventuellt andra förvaltningar utvärderar inkomna anbud och föreslår fastighetsnämnden att fatta markanvisningsbeslut där byggherre eller byggherrar utses. 5. Fastighetskontoret tecknar markanvisningsavtal med utsedd byggherre/byggherrar. Jämförelseförfarandet liknar en markanvisningstävling men till skillnad från tävlingar behövs till exempel inga omfattande arkitektritningar tas fram, utan redovisningen består av en enkel skiss eller referensobjekt och en kortare beskrivning av projektidén enligt förfrågan. Eftersom dessa metoder är snarlika lägger staden vikt vid att i varje enskilt fall tydligt ange vilken metod som tillämpas, vilka kriterier som gäller, vilken detaljeringsgrad som krävs på inlämnat material och hur utvärderingen kommer att gå till. Markanvisningstävling Tävlingsförfarande används i de speciella fall när platsen eller ändamålet så kräver. Juryn sätts samman med representanter från berörda förvaltningar och nämnder. Tävlingsförfarandet är en variant på jämförelseförfarandet men utmärker sig genom att krav ställs på mer omfattande material vid inlämning av anbudet. Intressentlista för kommande markanvisningar Genom att anmäla sig till intressentlistan får man veta när det kommer nya markanvisningar. Anmälan görs på www.vasteras.se/markanvisning. Intressentlistan riktar sig framförallt till byggherrar men alla intresserade är välkomna att anmäla sig för att få information. 6
Ansökan om markanvisning Staden välkomnar att byggherrarna själva är aktiva och kommer med projektidéer och kan på så sätt få möjlighet till en direktanvisning. Det finns ingen mall för hur en ansökan ska se ut. Ansökan ska vara skriftlig men kan vara enkel där byggherren visar platsen på en karta med en beskrivning av volymer, bostadstyp och hur man planerar att lösa parkering och angöring med mera. Ansökan anpassas efter projektets art och platsens förutsättningar. Att tidigt kontakta fastighetskontoret innan för mycket arbete läggs ner är att rekommendera. Det är också möjligt att komplettera ansökan i efterhand. En markanvisningsansökan bör överensstämma med stadens långsiktiga mål, kommunala bostadsstrategiska programmet (KBP), kommunala handlingsplanen för bostadsförsörjning (KBH) och översiktplanen. Förslaget bör bidra till att staden får ett varierat utbud av upplåtelseformer. Om förslaget stämmer överens med stadens övergripande krav och mål är byggherren ett steg närmare för att få en markanvisning. Ett avslag behöver inte betyda att idén förkastas helt, utan kan betyda att den för närvarande inte är möjlig. 7
Förteckning över markanvisningsansökningar Ansökan noteras i ett särskilt register som förs på fastighetskontoret och som är offentligt i den mån det är möjligt mot bakgrund av intressentens motiv och intressen. Projektledare följer processen För alla markanvisningsansökningar utses en projektledare från fastighetskontoret som följer byggherren under den fortsatta processen. Projektledaren börjar med att i dialog med byggherren, stadsbyggnadskontoret och vid behov med andra förvaltningar till exempel tekniska nämndens stab bedöma projektidén utifrån vad den tillför staden och utifrån förutsättningar att genomföra idén. Projektledaren undersöker vidare tekniska, juridiska och ekonomiska förutsättningar för projektets genomförbarhet. Om projektet uppfyller stadens över gripande krav och mål och är lämpligt och genomförbart görs en värdering av marken. Efter genomförd markprisförhandling går ärendet vidare till fastighetsnämnden som beslutar om att ge byggherren en markanvisning och att beställa en detaljplan av byggnadsnämnden. Nästa steg är att byggnadsnämnden ger stadsbyggnadskontoret i uppdrag att upprätta en ny detaljplan och under förutsättning att så sker så påbörjas detaljplaneprocessen. För mer information om hur processen ser ut och vem som gör vad under de olika skedena se www.bostadsbyggnadsprocessen.se som är en webbapplikation för att beskriva hur vi vill arbeta tillsammans för att effektivisera vår gemensamma bostadsbyggnadsprocess. Projektet har utförts av Västerås stad, Sveriges Bygg industrier och Bostads AB Mimer. När får jag besked? Som riktlinje kommer du som byggherre att få besked om en markanvisning kan ges inom tre månader efter att ansökan kommit in. Tiden beror bland annat på de frågeställningar som behöver utredas och hur lång tid eventuella markprisförhandlingarna tar. Fastighetskontoret strävar efter att ge besked så snabbt som möjligt och att det sker en dialog under tiden. 8
Val av byggherre Vid alla markanvisningar tas hänsyn till om byggherren har den kompetens, ekonomiska stabilitet och långsiktiga intresse som krävs för att kunna genomföra projektet och hur byggherren har genomfört tidigare projekt. Staden eftersträvar vid valet av byggherre en mångfald bland bostadsproducenterna i Västerås för att främja ökad konkurrens och varierat utbud. Både små och stora byggherrar, lokala och nationella/internationella, ska ges möjlighet att delta i Västerås utveckling, liksom byggherrar med olika inriktning vad gäller hustyper, upplåtelseformer och boendekostnad. Förteckning över beslutade markanvisningar (markanvisningsregistret) En förteckning med uppgifter om vilken byggherre som fått en markanvisning, var, när och för hur många lägenheter, förs och uppdateras kontinuerligt. Markanvisningen förs in i förteckningen så snart den blir offentlig. Förteckningen finns på Västerås stads hemsida på www.vasteras.se/markanvisning Villkor för hyresrätt, bostadsrätt, äganderätt och småhus Mark för lägenheter och gruppbyggda småhus som upplåts med hyresrätt kan säljas eller upplåtas med tomträtt. Mark för lägenheter och småhus som upplåts med bostadsrätt eller äganderätt ska säljas. Markpris och markanvisningsavgift Vid prissättning av mark ska marknadsvärdesprincipen tillämpas. Staden följer prisutvecklingen på fastighetsmarknaden, men ska samtidigt försöka undvika att bidra till upptrissning av prisnivån. Olika priser kan således gälla för olika delar av staden (makroläget), men det kan även finnas olika kvalitéer inom området som påverkar prisbilden (mikroläget) inklusive byggrättens specifika förutsättningar. Om aktuellt markområde inte är planlagt vid tidpunkten för markanvisningen tar staden normalt inte ut någon markanvisningsavgift, eftersom området utvecklas och planläggs av staden och byggherren gemensamt. Om marken är planlagd och tomten är bildad ska markanvisningsavgift tas ut motsvarande skälig ränta på markvärdet. 9
Övriga villkor för markanvisning En markanvisning är i normalfall tidsbegränsad till högst två år från fastighetsnämndens beslut. Om ett slutligt avtal, exploateringsavtal med överlåtelse av mark alternativt exploateringsavtal med tomträttsupplåtelse, inte kan träffas inom dessa två år står det staden fritt att göra en ny markanvisning. Fastighetskontoret kan medge förlängning under förutsättning att byggherren aktivt drivit projektet och inte själv orsakat förseningen. En markanvisning kan återtas under den tidsbegränsade perioden om det är uppenbart att byggherren inte avser eller förmår att genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avsågs vid markanvisningen. Återtagen markanvisning ger inte byggherren rätt till ersättning. Om byggherre fått markanvisning och tänkt projekt visar sig ej genomförbart ska staden och byggherren bära sina egna nedlagda kostnader och ger byggherren ej rätt till en ny markanvisning som kompensation. Markanvisning får inte överlåtas utan stadens skriftliga godkännande. Detta gäller även överlåtelse till närstående företag. Byggherren ska följa beslut av kommunfullmäktige eller fastighetsnämnden. Vilket till exempel kan gälla att integrera olika former av socialt boende och specialbostäder i nya bostadsprojekt. Den som erhåller markanvisning för hyresrätt ska ha avtal eller sluta samarbetsavtal med Västerås stad angående tilldelning av lägenheter för det kommunala flyktingmottagandet och övriga bostadssociala behov. Västerås stads krav för lågenergihus ska uppfyllas. 10
Ansvar inom Västerås stad KOMMUNSTYRELSEN är en politisk tillsatt styrelse som ansvarar för översiktlig planering med stöd av stadsledningskontoret och stadsbyggnadskontoret. FASTIGHETSNÄMNDEN är den politiskt tillsatta nämnden som beslutar i markoch exploateringsfrågor. FASTIGHETSKONTORET är en förvaltning som handlägger och föredrar ärenden i fastighetsnämnden som rör mark- och exploateringsfrågor. BYGGNADSNÄMNDEN har det övergripande ansvaret för fysisk detaljplanering och myndighetsutövning i samband med plan- och bygglovverksamhet, vilken regleras i plan- och bygglagen, PBL. STADSBYGGNADSKONTORET är en förvaltning som handlägger och föredrar ärenden i byggnadsnämnden. TEKNISKA NÄMNDEN är den politiskt tillsatta nämnden som beslutar om frågor som rör gator och parker, trafik- och parkeringsfrågor, gatu- och torghandel, avfalls- och återvinningsverksamhet med mera. TEKNISKA NÄMNDENS STAB är en förvaltning som handlägger och föredrar ärenden i tekniska nämnden. Kontakt Fastighetskontoret, Mark & Exploatering Stadshuset 721 87 Västerås Besöksadress: Stadshusentrén, Fiskartorget Kontaktcenter: 021-39 00 00 E-post: fastighetskontoret@vasteras.se fornamn.efternamn@vasteras.se LÄS MER www.vasteras.se/markanvisning www.bostadsbyggnadsprocessen.se Västerås 2026 Staden utan gränser Översiktsplan 2026 Kommunala bostadsstrategiska programmet (KBP) Kommunala handlingsplanen för bostadsförsörjning (KBH)
12 Produktion: Västerås stad, Konsult och Service 835283 2013-10