Brf Spinnmästaren i Lindome Göteborg 2013-04-21 Stadgerevision Föreningen har lämnat mig uppdraget att gå igenom föreningens nuvarande stadgar och ta fram nya stadgar. Sedan föreningen registrerade sina nuvarande stadgar har en ny bostadsrättslag kommit till och flera lagändringar har därefter genomförts. Jag har gått igenom era nuvarande stadgar och tagit fram ett utkast till nya stadgar, se bilaga. Stadgeutkastet är generellt mer omfattande än era nuvarande stadgar och följer nuvarande lagstiftning. Att stadgarna är mer utförliga underlättar användningen av stadgarna som ett verktyg i föreningens dagliga verksamhet. I nedanstående redogörelse kommenterar jag de större skillnaderna gentemot de befintliga stadgarna. Mina kommentarer följer paragrafsättningen i stadgeutkastet. 2-4 Medlemsskapsreglerna är generellt mer omfattande än i nuvarande stadgar. Paragraferna har också samlats ihop så att de följer på varandra på ett annat sätt än vad som är fallet i de nuvarande stadgarna. När det gäller medlemskap för juridisk person (3 ) gäller att föreningen alltid har rätt att neka även om juridisk person enligt stadgarna kan beviljas medlemskap. SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (publ) Telefon: 031-745 46 00 Styrelsens säte i Stockholm Box 2503, 403 17 Göteborg www.sbc.se Org. nr. 556576-7299 Besöksadress: Östra Hamngatan 18
Observera att om alltför många medlemmar är juridiska personer riskerar föreningen att bli ett s.k. oäkta bostadsföretag. Detta innebär en konventionell beskattning av föreningen. Kommun och landsting får aldrig vägras medlemskap (3 ) 5 Paragrafen är en förstärkning av vad som sägs i 1 där det stadgas att föreningen upplåter bostäder för permanentboende. Båda dessa skrivelser i 1 och 5 går att ändra om föreningen önskar att även upplåta bostäder för icke permanentboende. 8-9 Föreningen har möjlighet att utöver de taxebundna kostnader som finns i nuvarande stadgar även differentiera kostnader för bredband, telefoni och TV (8 ). Styrelsen kan också besluta att ersättning för investeringar, som är till lika nytta för samtliga medlemmar, kan tas ut med lika stort belopp för alla bostadsrättshavare oavsett andelstal. (8 ) Föreningen har möjlighet att ta ut en överlåtelse- och pantsättningsavgift (9 ). Det är förvärvaren som ska betala överlåtelseavgift enligt förslaget. I nuvarande stadgar är ansvaret för detta delat mellan överlåtare och förvärvare. Ändring görs för att det helt enkelt är lättare att hålla reda på förvärvaren. 12 Ordinarie föreningsstämma ska enligt gällande lagstiftning hållas senast sex månader efter föregående räkenskapsår. Det innebär att stämma ska hållas innan juni månads utgång. Det är samma som i nuvarande stadgar. 13 Motioner skall lämnas in senast 1 februari eller senare tidpunkt styrelsen beslutar. Nuvarande stadgar fastslår att motioner ska anmälas hos styrelsen senast före april månads 2
utgång. Med förslaget om att i stället ange februari får man mer tid på sig att besvara motioner, om det skulle behöva göras någon utredning. 15 Stadgeutkastet följer i stort sett även de gamla stadgarna. Till stor del är det som återfinns i bestämmelsen sådant som följer av lagkrav om vad som ska finnas med på en föreningsstämma. Stadgeutkastet har regler om val av valberedning och valberedningens arbetsuppgift, se 22. Att använda sig av valberedning är visserligen inget lagkrav men är att rekommendera eftersom det underlättar styrelsens arbete. 16 Stadgeutkastet skiljer på hur kallelse skall ske och hur meddelanden skall lämnas, jämför 53. Kallelse till stämma skall ske via utdelning samt anslås eller publiceras på hemsida. I enlighet med inkommet önskemål från föreningen har en skrivelse om att även kunna sända kallelser via e-post tagits in i förslaget. 18 Kretsen av vilka som får uppträda som ombud är mer specificerad än i nuvarande stadgar. Vidare anges att god man kan vara biträde. Ombud får inte företräda mer än en medlem. 21 Vinst och förlust balanseras i ny räkning. 3
29 Möjligheterna att teckna firma har precis som i nuvarande stadgar begränsats till att förutom av hela styrelsen gälla för två ledamöter i förening. Det finns visserligen enligt lag en möjlighet för styrelsen att delegera firmateckning även till annan men min rekommendation är att möjligheten att teckna firma skall ligga hos styrelsen i en bostadsrättsförening. 33 Precis som nuvarande stadgar är förslaget att man väljer en eller två revisorer. Notera att skrivningen i förslaget är något annorlunda jämfört med nuvarande stadgar. Ändringen är mestadels redaktionell. Nu för tiden är det vanligt att man väljer en redovisningsfirma att sköta revisionen och då räcker det med en. Dessutom är fördelen med att välja en firma jämfört med en namngiven person den att om revisorn slutar på firman kan ny personal ersätta utan att föreningen behöver hålla extrastämma för att välja ny revisor. 35 Medlemmens underhållsansvar är betydligt mer detaljerat än vad som är fallet i nuvarande stadgar. Detta är en stor fördel då tvister mellan medlem och förening när det gäller underhållsfrågor är mycket vanligt förekommande. Det anges även fortsättningsvis uttryckligen att medlemmen svarar för det fuktisolerande skiktet i våtutrymmen. Detta gäller i och för sig enligt praxis men är det bra om det anges uttryckligen. 38 Om lägenheten är utrustad med balkong, altan eller uteplats svarar bostadsrättshavaren för renhållning och snöskottning. Föreningen ansvarar för underhåll av ursprungliga installationer av uteplatser. 4
Om bostadsrättshavaren gör en förändring av ursprunglig installation tillfaller ansvaret för underhåll bostadsrättshavaren. Om lägenheten är utrustad med balkong ska bostadsrättshavaren se till att avrinning för dagvatten inte hindras. 40 Detta stadgande innebär att föreningen i samband med gemensam underhållsåtgärd (ex stamrenovering) kan bekosta sådant som medlemmen svarar för. Det är inte möjligt utan denna skrivning. 43 Enligt bostadsrättslagen krävs endast styrelsens godkännande idag vid de situationer som anges i denna paragraf. Tidigare krävdes i princip tillstånd vid varje större åtgärd i lägenheten. Detta är en för föreningen tvingande regel. Sistnämnda innebär att föreningen inte kan kräva att medlemmen måste inhämta föreningens tillstånd i andra fall än de som anges i bestämmelsen. 47 Skrivelsen innebär att styrelsen alltid ska lämna skriftligt godkännande till andrahandsupplåtelser för att de ska vara tillåtna. 49 Förverkandegrunderna följer nuvarande lagstiftning. Förverkandegrunderna får inte utvidgas med något annat än det som lagstiftningen anger. 54 Paragrafen behandlar avsättning till fonder. 5
Eftersom det inte föreligger ett lagkrav på dispositionsfond har jag tagit bort den regleringen. Vinst eller förlust balanseras i ny räkning enligt 21. Det som kvarstår är avsättning för fastighetsunderhåll, yttre fond. Stadgarna skall alltid innehålla den grund man använder sig av för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Avsättning till yttre underhåll - Förutom avsättning med viss procentsats av taxeringsvärdet kan jämväl avsättning ske enligt upprättad underhållsplan. En koppling till underhållsplanen är mer rättvisande eftersom det då sker en förändring av avsättning i takt med att underhållsplanen revideras. Allt fler föreningar upprättar idag underhållsplaner i vilka det blivande underhållet av fastigheten inplaneras. Med vänlig hälsning Mattias Flodwall Jur. kand. SBC 6