Kommentarer Stadgar Sida 1 av 5 2007-06-04 Kommentarer Stadgar Följande kommentarer är till stor del hämtade från HSBs PM framtaget av Kjell Ring i samarbete med HSB Skåne avseende förändringar i stadgar med tillägg av de förändringar som gäller just våra stadgar. De ändringar som är specifika för vår förening är skrivna med kursiv understruken text. 5. Fråga om att anta medlem. Har införts nytt stycke om kreditupplysning i syfte att upplysa den som söker medlemskap att så kan komma att ske. 6. Villkor för medlemskap Har införts förtydligande om att föreningen kan vägra medlemskap om det kan antas att förvärvaren inte har för avsikt att bosätta sig permanent i lägenheten. Vidare har införts regeln att ingen får vägras medlemskap pga ras, hudfärg, nationalitet, etniskt ursprung, religion, övertygelse eller sexuell läggning. Vi har kompletterat med henne 9. Ogiltighet vid vägrat medlemskap Hänvisningen har ändrats till bostadsrättslagen när det gäller villkor för utövande av bostadsrätten utan att vara medlem. Tidigare fanns hänvisning till 8 i 1998 års stadgar. 10. Rätt för juridisk person som är medlem att utöva bostadsrätten den nya 10 har brutits ut från 10 i de gamla stadgarna 12. Formkrav vid överlåtelse Ett förtydligande har införts som innebär att formkraven måste vara uppfyllda för att övergången skall vara giltig. (Har tidigare framgått av lagtext). 18 På ordinarie stämma skall förekomma I denna paragraf har förtydligande/ändringar gjorts i följande: Punkt 1. Förtydligande att det är stämmoordförande som stämman utser. Punkt 2. Att det är stämmoordförande som väljer protokollförare. Punkt 3. Att stämmoordförande justerar protokollet samt val av rösträknare Punkt 11. Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna Punkt 12. Fråga om arvoden, har tillförts att det gäller för styrelsen och revisorer för kommande verksamhetsår samt principer för andra ekonomiska ersättningar till styrelseledamöter. Punkt 17. Har förtydligats att det bara är i kallelsen angivna ärenden som kan tas upp. 19 Har förtydligast i stadgetexten i enlighet med huvudregeln i föreningslagen om en medlem en röst att om medlem innehar flera bostadsrätter har medlemmen endast en röst på stämman.
Sida 2 av 5 20 Ändringen innebär ett klargörande av att en fullmakt skall företes i original och gäller högst ett år från utfärdandet. När det gäller ombud/biträde har tillförts att registrerad partner har rättighet att vara ombud/biträde. Barnbarn äger rätten att vara ombud/biträde 21 Klargörs att stämmoordföranden har utslagsröst vid utröstning när lika röstetal föreligger. Hänvisar i övrigt till bostadsrättslagen när det gäller majoritetskrav. 25 Görs förtydliganden mellan styrelseordförande och stämmoordförande 26 Enligt lag måste antalet styrelseledamöter och suppleanter eller ett lägsta och högsta antal anges, och ändringen innebär att ett lägre antal inte längre anges för suppleanter. Högsta antalet suppleanter anges till fyra. Ändringen innebär att bostadsrättsföreningar som inte vill utse suppleant behöver inte göra det. 27 Har ändrats på så sätt att skrivningen två i föreningen har ändrats till att två tillsammans teckna föreningens firma. 29 Här tydliggörs att styrelsen eller dess firmatecknare inte får riva eller besluta om väsentlig ny- till- eller ombyggnad av sådan egendom (föreningens). Vad som gäller för ändring av lägenhet regleras i 41. 30 Revisorer Revisorernas antal har utökats så att det blir möjligt för föreningar som så önskar att utse ytterligare en revisor. Vidare har skrivits in att stämman kan utse högst en suppleant, denna reglering saknades tidigare i stadgarna. 31 Insats och årsavgift Har införs en möjlighet att ta ut påminnelse och inkassoavgift enligt förordningen om ersättning för inkassokostnader. Vi har ändrat så att årsavgiften skall beräknas på andelstalet och inte på insatsen. Det är så vi praktiskt hanterat det redan idag. I det stora hela är det inga stora skillnader. Fördelen att använda andelstalen som grund är att vi enklare kan ändra andelstalen när det sker förändringar som innebär att någon lägenhet skall ha en annan avgift utan att vi för den skull måste hantera detta med en ökad insats. Vi har också infört en text som gör det möjligt för en föreningsstämma att besluta om annan fördelning än via andelstalen. Det kan vara lämpligt vid exempel vid installation av porttelefon så får berörda lägenheter lika stort påslag då alla har samma nytta av åtgärden. 32 Avgifter Ändringen innebär ett förtydligande av tidpunkten för beräkning av överlåtelseoch pantsättningsavgiften. Ordet basbelopp har ersatts av prisbasbelopp.
Sida 3 av 5 33 Underhållsplan HSB anger att föreningens egendom vilket då omfattar även alla lägenheter skall besiktigas en gång varje år. Detta har styrelsen ansett vara orimligt att leva upp till. Det är inte rimligt att besiktiga alla lägenheter årligen. Vi har också formulerat ett tydligare krav på hur underhållsplanen skall vara utformad för att säkra att det långsiktiga arbetet fortgår även om styrelsen ändras. Läs paragrafen för att se hela formuleringen. 34 Fonder En anpassning har skett till bokföringsnämndens allmänna råd. Ordet avsättning av medel till yttre underhållsfond har ersatts av reservering av medel för att bättre passa med bokföringsreglerna. Dispositionsfonden har tagits bort av bokföringsmässiga skäl och de överskott som tidigare avsattes till dispositionsfonden går nu till underhållsfondering samt balanseras i ny räkning. Reservering av medel till yttre underhåll skall ske i enlighet med underhållsplanen. Det innebär att det är stämman som fastställer hur det egna kapitalet skall disponeras mellan yttre underhållsfond och balanserad vinst/förlust. 35 Kompletterat med hon 36 Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. Krav på första klassigt skick har ändrats till Gott skick. Bostadsrättshavare uppmanas att teckna tilläggsförsäkring som även omfattar underhållsansvaret inom lägenheten. Hela paragrafen är omskriven och anpassad till vår föreningen. 37 Ny skrivning som brutits ut från underhållsparagrafen. Ny skrivning är att föreningens åtgärd skall ske till vanlig standar. Såvida inte föreningsstämman beslutat om högre standard. Vi har bedömt det rimligt att stämman skall kunna besluta om en högre standard än vad som kan anses sedvanligt i allmännyttan vid reparationer där föreningen övertar bostadsrättshavarens underhållsansvar för utvalda delar, exempelvis vid badrumsrenovering som sker i föreningens regi. HSBs skrivning är formulerad i syfte att föreningen inte skall behöva kompensera medlemmarna för lyxrenoveringar. 38 En ny paragraf har införts som tydliggör att ansvaret för åtgärder utförda av tidigare bostadsrättshavare följer med vid övergång till ny ägare. Det är viktigt att klarlägga bostadsrättshavarens ansvar för det som är utfört i lägenheten även om han själv inte utfört åtgärderna. Detta är en konsekvens av lagstiftarens utvidgning av bostadsrättshavarens rätt att ändra lägenheten och att föreningens möjlighet att hindra detta kraftigt har beskurits. Vi har lagt till att det även omfattar åtgärder utförda på uppdrag av tidigare bostadsrättshavare för att försäkra oss om att det inte faller mellan stolarna.
Sida 4 av 5 39 En ny paragraf har införts som påtalar att det vid skada endast ersätts det värde som det skadade föremålet hade omedelbart före skadetillfället. Nedskrivning av värdet kommer att ske på samma sätt som vid försäkringsbolagens beräkningar. Förtydligande att det är föreningens försäkringsbolags regler/beräkningar som gäller. 40 Ändringen utgörs av den nya lagtexten. Detta är en nyhet i bostadsrättslagen och bildar därför en ny paragraf i stadgarna. Bostadsrättsföreningen får möjlighet att på bostadsrättshavarens bekostnad avhjälpa brister som bostadsrättshavaren svarar för. Denna rättighet är dock begränsad till fall där annans säkerhet äventyras eller då det finns risk för omfattande skador på annans egendom. Föreningen är skyldig att först uppmana bostadsrättshavaren att själv avhjälpa bristen. En sådan tillsägelse skall lämnas genom rekommenderat brev till bostadsrättshavarens vanliga adress. Ett exempel på att annans säkerhet äventyras kan vara icke fackmässigt utförd elinstallation. Exempel på en situation där det finns risk för omfattande skador på annans egendom är att ändringar i våtutrymme kan innebära en risk för vattenskador i huset eller i angränsande lägenheter, 41 Ändringen utgörs av den nya lagstiftningen Bestämmelserna om vilka förändringar av lägenheten som kräver styrelsens tillstånd har förtydligats och utvidgats. De åtgärder som inte omfattas i någon av punkterna i stadgetexten får bostadsrättshavaren utföra utan att begära tillstånd av styrelsen. För att göra bestämmelsen tydlig har angivits att tillståndsplikten skall avse åtgärd som innefattar ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas, eller vatten. Elledningar omfattas inte av den generella tillståndsplikten. Lagändringen innebär vidare att styrelsen inte får vägra att medge tillstånd till aktuella åtgärder om inte åtgärder är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Kompletterat med ventilation samt krav på både medlem och föreningen hur begäran och tillstånd skall hanteras. 42 Ändringen utgörs av den nya lagtexten En motsvarighet till hyreslagens regler om störningar i boendet har införts i bostadsrättslagen. Det innebär att störningar definieras i lagtexten. Ändringar i bostadsrättslagen gjordes i syfte att förtydliga gällande rätt. Vad som är att anse som en störning bestäms genom domstolarnas praxis. 43 Ändringen utgörs av den nya lagtexten Nyhet i förhållande till gällande lag är att föreningen har rätt att få komma in i lägenhet när den skall nyttjas för att avhjälpa brister i lägenheten på bostadsrättshavarens bekostnad ( 40). Föreningen får också rätt till tillträde när en bostadsrättshavare har avsagt sig bostadsrätten. Tillträde skall då ges för att låta visa lägenheten lämplig tid.
Sida 5 av 5 44 Ändringen utgörs av den nya lagtexten. Avgörande för om en andrahandsupplåtelse föreligger är huruvida bostadsrättshavaren har upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande. Hur stor del av lägenheten saknar således betydelse utan det avgörande är om den som nyttjar lägenheten gör det självständigt. Här finns idag redan en domstolspraxis. Det tidigare kravet för tillstånd till andrahandsupplåtelse att bostadsrättshavaren under en viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten har tagits bort. Tillstånd till andrahandsupplåtelse skall lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Regleringen är en utvidgning av rätten att hyra ut sin bostadsrättslägenhet går inte att inskränka i stadgarna. 48 Ändringen utgörs av nya lagtexten. Punkt tre i lagtexten har brutits upp till två punkter nr 4-5. Förverkandefristen i punkt två har förlängts. Nyttjanderätten till en bostadslägenhet som innehas med bostadsrätt blir förverkad om en bostadsrättshavare dröjer med att betala årsavgiften en vecka från förfallodagen (tidigare två vardagar). Motsvarande frist beträffande lokaler upplåtna med bostadsrätt ändras inte utan kommer fortsättningsvis att vara två vardagar. 50 Ändringen utgörs av nya lagtexten. En uppsägning skall vara skriftlig. Möjligheten till muntlig uppsägning har tagits bort. 51 Ändringen utgörs av nya lagtexten. Vid särskilt allvarliga störningar kan nyttjanderätten förverkas även om rättelse har skett före uppsägningen. 53 Ändringen utgörs av nya lagtexten Återvinningsfrister har förlängts. Återvinningsfristen för bostadslägenhet är tre veckor och för lokal två veckor. Återvinningsfristen börjar löpa från det att bostadsrättshavaren har delgivits underrättelse om rätten att återvinna nyttjanderätten. Underrättelsen kan lämnas i särskild handling eller tas in i uppsägningshandlingen. Ytterligare en nyhet är att upprepade betalningsförseningar skall medföra att en bostadsrättshavare förlorar sin rätt till återvinning. Om en uppsägning beror på upprepade betalningsförseningar har bostadsrättshavaren rätt att bo kvar i lägenheten till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen om inte domstol ålägger bostadsrättshavaren att flytta tidigare. Avgörande för bedömningen om bostadsrättshavaren skall skiljas från sin lägenhet är om bostadsrättshavaren åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad genom betalningsförsummelsen att han skäligen inte får behålla lägenheten. Den närmare gränsen för hur många betalningsförsummelser som krävs för att bestämmelsen skall kunna tillämpas får prövas av rättstillämpningen. Nuvarande praxis ger vid handen att någonstans mellan 6-8 gånger torde vara en rimlig gissning. En bostadsrättshavare skall inte förlora nyttjanderätten till bostadslägenheten ven om han betalar årsavgiften efter återvinningsfristens utgång om bostadsrättshavaren på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet har varit förhindrad att betala och betalningen sedan har skett så snart det varit möjligt, dock senast när frågan om avhysning avgörs i första instans.