AXFAST ÅRSREDOVISNING 2007
INNEHÅLL Året i korthet samt flerårsöversikt 1 Ordföranden har ordet 2 VD-kommentar 4 DettaärAxFast 7 Fastighetsförteckning 22 Förvaltningsberättelse 24 Resultaträkningar 25 Balansräkningar 26 Kassaflödesanalyser 28 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 29 Revisionsberättelse 35 Axel Johnson Gruppen 36 Styrelse, ledning och revisor 38 Vasagatan 40
ÅRET I KORTHET Fastighetsförvärv för 119 Mkr Fastighetsförsäljningar för ett belopp om 712 Mkr Investeringar i nya projekt och fastighetsutveckling om 258 Mkr Invigning av en ny externhandelsanläggning i Norrköping under hösten Uthyrning av 53 000 kvm till en årshyra om 50 Mkr Omförhandlingar av 75 000 kvm till en årshyra om 59 Mkr Nyckeltal 2007 2006 2005 2004 2003 Fastighetsrelaterade uppgifter Area, kvm 231 000 318 000 375 000 526 000 687 000 Marknadsvärde, Mkr 3 299 3 093 2 754 2 841 3 127 Bokfört värde, Mkr 2 192 2 358 2 335 2 658 3 110 Hyresintäkter, Mkr 248 239 299 364 368 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 93 91 92 97 96 Driftöverskottsmarginal, % 45 41 54 63 60 Direktavkastning BV, % 5,1 5,3 9,3 9,5 7,9 Direktavkastning (enl SFI), % 3,6 4,0 6,9 7,3 7,3 Värdeförändring (enl SFI), % 17,7 20,3 17,3 4,9 4,4 Totalavkastning (enl SFI), % 21,3 24,3 24,2 12,2 2,9 Finansrelaterade uppgifter Genomsnittlig ränta, % 4,1 4,0 4,7 4,5 5,4 Räntetäckningsgrad 1,5 1,3 1,8 1,3 1,2 Genomsnittligt eget kapital, Mkr 1 646 1 439 1 142 968 1 098 Avkastning eget kapital före skatt, % 12,4 22,9 34,1 3,7 0,0 Soliditet, % 63 56 51 35 31 Justerad soliditet, % 91 59 54 37 31 Belåningsgrad/marknadsvärde, % 28 32 41 55 66 Definitioner Driftöverskottsmarginal: Driftnetto 2 (hyresintäkter fastighetskostnader personalkostnader i förvaltningen)/hyresintäkter Direktavkastning BV: Driftnetto 1 (driftnetto exklusive avdrag för personalkostnader)/bokfört värde Direktavkastning MV: Driftnetto/(Ingående MV+0,5 x årets investering 0,5 x årets driftnetto) Värdeförändring MV: (Utgående MV Ingående MV Årets investering)/ (Ingående MV+0,5 x årets investering 0,5 x årets driftnetto) Totalavkastning: Direktavkastning+Värdeförändring Räntetäckningsgrad: Resultat före finansiella kostnader justerat för realisationsresultat i relation till finansiella kostnader Genomsnittligt eget kapital: Summan av ingående och utgående balans delat med två Avkastning på eget kapital före skatt: Resultat före skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital Soliditet: Eget kapital i förhållande till balansomslutning Justerad soliditet: Justerat eget kapital i förhållande till balansomslutning. (Eget kapital justerat för skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde, hänsyn tagen till latent skatt) Belåningsgrad: Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. 1
EN SPÄNNANDE OCH UTMANANDE RESA AxFast är en av tre fristående koncerner inom familjeägda Axel Johnson Gruppen. I mina olika engagemang inom Gruppen har jag kommit att fundera över den paradox, som ligger i att hela Gruppen har en stark gemensam affärskultur, som binder samman och förenar, samtidigt som varje koncern och delkoncern inom Gruppen har sin egen, alldeles specifika kultur och sitt eget sätt att vara. EETT AV ELEMENTEN, som särskiljer, är det tempo som präglar verksamheten. Inom dagligvaruhandeln (Willys och Hemköp inom Axfood) gäller till exempel ett mycket kort perspektiv, färskvarorna lever inte länge och nyhetens behag är stort. Det gäller att välja rätt och vara snabb. Ett misstag är dock inte ödesdigert, det kan rättas till redan nästa dag med ett nytt spännande erbjudande. Inom Axel Johnson Internationals verksamhetsområde gäller en annan takt. Kunderna är ofta tillverkningsföretag och produkterna tekniskt avancerade. Det betyder att affärsprocessen är mer eftertänksam och tidsperspektivet utdraget. Inom AxFast, som kanske är det extrema exemplet inom Gruppen, är långsiktigheten och den tydligt genomtänkta lösningen absolut avgörande för framgång. Ett misstag i utförande kan vara besvärligt att ändra och få långsiktigt negativa konsekvenser. Det som fascinerar i fastighetsverksamheten är, tycker jag, just utmaningen att förändra i nuet och anpassa till förändrade förutsättningar, samtidigt som blicken skall vara riktad långt framåt. Ett levande hus skall passa in både i dagens marknad och kunna anpassas till kommande behov långt fram i tiden. Och helst vara lönsamt genom hela sin livslängd. Att äga fastigheter kan svara mot olika behov. Ägandet kan vara ett sätt att erhålla en långsiktigt trygg avkastning på kapital. Det kan också, i ett annat marknadsinriktat ägande, vara ett sätt att nå hög avkastning på insatt kapital genom belåning och transaktioner vid rätt tidpunkt och till rätt pris. Genom sitt ägande i AxFast vill Axel Johnson Gruppen säkerställa att våra fastigheter utvecklas och fyller en positiv roll i näringslivet och i samhället. Vi strävar efter att våra fastigheter skall vara förstklassigt skötta och väl anpassade till sina ändamål. De skall också smälta in i samhällsbilden på ett naturligt sätt, idag och långt fram i tiden. Därför är det viktigt för oss att verka inom sektorer i fastighetsbranschen, där vi har kunskap både om våra kunders behov och om de möjligheter, som utvecklingen av våra fastigheter ger. De senaste årens goda konjunktur i Sverige har gjort det möjligt för AxFast att, med sina skickliga medarbetare, genomföra en omvandling som har sin grund i denna ägarfilosofi. AxFast har samtidigt skapat en stabil ekonomisk bas som möjliggör fortsatta satsningar i samma anda. Det är och kommer att vara en spännande och utmanande resa. Stockholm i februari 2008 Göran Ennerfelt ORDFÖRANDE 2
STRUKTUR SKAPAR DYNAMIK När vi avslutade vårt omfattande omstruktureringsarbete 2006 lade vi samtidigt grunden för nästa steg i AxFasts utveckling. 2007 blev året då vi kunde genomföra kraftfulla insatser inom fastighets- och projektutveckling. Resultatet har inte låtit vänta på sig. OMVANDLINGEN AV AXFAST, när vi koncentrerade vår verksamhet till 10 orter, gjorde att vi fick ett gott utgångsläge för expansion. Därför har vi, på ett strukturerat och noga genomtänkt sätt, under 2007 investerat i våra prioriterade områden handel, logistik och kontor. AxFast har nu en väl balanserad fastighetsportfölj, med en eftersträvad geografisk spridning och fördelning av fastighetstyper. 2007 var året vi följde den strategiska affärsplanen, bockade av aktiviteter, uppfyllde målen och byggde vidare för att skapa ett starkt AxFast. KRAFTIG UTVECKLING UNDER 2007 Resultatet för 2007 blev starkt. Under året har vi sålt fastigheter för 712 Mkr. Vi har förvärvat fastigheter till ett värde av 119 Mkr och investerat 258 Mkr i nya projekt och fastighetsutveckling. Vid utgången av 2007 uppgick värdet av fastighetsbeståndet till 3,3 miljarder kronor att jämföras med 3,1 miljarder kronor året innan. Det bokförda värdet av fastigheterna är nu 2,2 miljarder kronor vilket innebär att vi på några år byggt upp ett betydande övervärde i fastighetsbeståndet. Det synliga egna kapitalet förbättrades under året med 204 Mkr och uppgick till 1 741 Mkr vid utgången av 2007 vilket gav en soliditet på 63 procent. Efter ytterligare ett starkt år går nu AxFast in i en ny fas där projektutveckling av handel och logistik i landet samt förvärv i centrala Stockholm står högt upp på aktivitetslistan. ETT LAGARBETE Entreprenörskap sammanfattar bra hur vi driver verksamheten i AxFast. Vi är en liten organisation där alla jobbar nära och effektivt tillsammans. Alla ska bidra för att höja nivån i vårt företag. För att lyckas med det har vi tydliga roller och ansvarsområden. AKTIV FASTIGHETS- OCH PROJEKTUTVECKLING 2007 symboliseras av kraftfulla insatser inom fastighets- och projektutveckling. Vi har hyrt ut 53 000 kvm och förhandlat om 75 000 kvm. Vi har tagit tag i äldre, svårutvecklade fastigheter och lyckats skapa attraktiva fastigheter med moderna installationer som uppfyller framtida krav på komfort och miljö. Ett exempel på detta är utvecklingen av Åhlénsvaruhuset i Visby. I samband med nedläggningen av en stor Hemköpsbutik stod vi inför utmaningen att skapa något nytt. Genom att bygga om stora delar av fastigheten har vi skapat en attraktiv handelsfastighet. Från att ha haft två butiker i fastigheten har vi nu åtta med följande hyresgäster: Åhléns, Cubus, BikBok, Intersport, Handelsbanken, Carlings, Dressmann och Clas Ohlson. Inom affärsområde handel håller vi på att avsluta våra två externhandelsprojekt i Norrköping varav det ena kommer att tillträdas av en ny ägare under mars månad 2008. Vi har under perioden 2005 till 2008 byggt 60 000 kvm handel i Norrköping, en marknad som vi ser mycket positivt på. Inom affärsområde logistik genomförde vi en stor affär när vi sålde en lagerfastighet på 95 000 kvm i Jordbro. Under året har vi även förberett mark för nybyggnation av 50 000 kvm logistiklokaler i Jordbro. Affärsområde kontor, som har Stockholm som sin marknad, har under året genomfört ett genomgripande utvecklingsprojekt av fastigheten på Vasagatan 40. Fastigheten kommer att stå helt klar under första delen av 2008.PåGrevTuregatan 18 har vi byggt en ny butik till Filippa K och vi har moderniserat fastighetens klimatanläggning. I Gamla Stan, Skeppsbron 34 36, renoverades kontor och trapphus för att skapa en attraktiv fastighet. VAD HÄNDER 2008? Oavsett om konjunkturen går upp eller ned under året är vi väl rustade inom våra tre affärsområden. Vi har balans i vår fastighets- och projektportfölj. Ett starkt resultat i kombination med tydliga mandat från vår ägare och styrelse gör att vi snabbt kan ta beslut om nya investeringar. Inom affärsområde handel kommer vi att ta fram planer för om- och utbyggnad av våra centrala varuhus i Uppsala och Lund. Det finns stora möjligheter att skapa levande stadsutvecklingsprojekt i dessa historiska miljöer. I Skövde 4
har vi påbörjat ett nytt externhandelsprojekt med Media- Markt som första hyresgäst. Uthyrningsarbetet pågår för fullt med övriga lokaler. Inom affärsområde logistik kommer vi under sommaren påbörja ett nybyggnadsprojekt på 45 000 kvm för Servera i Halmstad. Byggnaden ska stå klar 2009 och ska bli en mönsteranläggning för logistik vad avser miljö, utformning och energieffektivitet. Vi har även planer på ytterligare projekt i Göteborg genom förvärv, nybyggnad och fastighetsutveckling. Inom affärsområde kontor kommer vi att arbeta aktivt med våra förvärvsambitioner. Vi ska även genomföra de planerade fastighetsprojekten. På Norrlandsgatan 20 kommer ett spännande projekt att startas upp när vi bygger till två våningar på fastigheten. Med stark tro och övertygelse kommer vi att följa vår affärsplan med dess mål och aktiviteter. 2008 kommer att bli ett spännande år. Stockholm i februari 2008 Erik Lindvall KONCERNCHEF OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR 5
Entré Drottninggatan 78 6
DETTA ÄR AXFAST AxFast är en fristående koncern inom Axel Johnson Gruppen som är specialiserad på fastigheter för handel och logistik i Sverige samt kontorsfastigheter i Stockholm. Som fastighetsbolag arbetar vi för att skapa levande hus som genererar mervärde för våra hyresgäster. Vid utgången av 2007 värderades beståndet till 3,3 miljarder kronor. Hyresintäkterna uppgick till 248 miljoner kronor under 2007. AXFASTS vision är levande hus. Hus som sjuder av liv, har full aktivitet och hög attraktionskraft. Våra fastigheter ska vara starka resultatenheter som kännetecknas av rätt läge, rätt service och rätt kvalitet. Vår ambition är att leverera ett starkt resultat samtidigt som vi bygger upp ett långsiktigt värde i vår fastighetsportfölj. För att kunna göra detta fokuserar vi på tre nyckelfrågor. ATTRAKTIV SAMARBETSPARTNER Vi har ett stort nätverk av kunder och samarbetspartners som utgör grunden för vår utveckling. Tillsammans bedriver vi framgångsrika nya projekt och utvecklar vårt befintliga fastighetsbestånd. Vårt marknadsförings- och försäljningsarbete bidrar till levande hus. Därför arbetar vi aktivt för att etablera goda kontakter mellan oss och våra målgrupper. ATTRAKTIVA FASTIGHETER I ATTRAKTIVA LÄGEN Vi har valt att koncentrera verksamheten till fem tillväxtområden. Inom dessa äger vi fastigheter med bästa möjliga läge utifrån den verksamhet som bedrivs där. När vi genomför utvecklingsprojekt innebär det att vi gör noggranna marknadsanalyser. När vi investerar i befintliga fastigheter gör vi det på platser med hög attraktionskraft. Rätt läge är en förutsättning för levande hus. ATTRAKTIV ARBETSGIVARE OCH EN EFFEKTIV ORGANISATION Affärsglädjen driver oss framåt. Därför vårdar och utvecklar vi vår positiva företagskultur och försäkrar oss om att det alltid råder ett klimat som stimulerar kreativa förslag och nya idéer. För att säkerställa att vi håller hög kvalitet i vårt arbete dokumenterar vi alla arbetsprocesser och implementerar därefter de som är mest effektiva. NETTOINVESTERINGAR MARKNADSVÄRDE OCH TOTAL AREA Mkr 1 000 800 600 400 200 0-200 -400-600 -800-1 000-1 200 03 04 05 06 07 Mkr 1 000 800 600 400 200 0-200 -400-600 -800-1 000-1 200 Mkr 4 000 3500 3 000 2500 2 000 1500 1 000 500 0 03 04 05 06 07 Kvm 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 Projekt Förvärv Nettoinvesteringar Försäljning Handel Area Logistik Kontor Övrigt 7
FASTIGHETSBESTÅND OCH KUNDER AxFast har vid årsskiftet ett fastighetsbestånd bestående av 29 fastigheter fördelade på 10 orter. Utöver detta har vi cirka 100 000 kvm obebyggd mark för två framtida logistikprojekt i Jordbro, Haninge kommun. Vår strategi är att skapa ett geografiskt koncentrerat bestånd på de orter vi valt ut. Det långsiktiga målet är tre värdemässigt likvärdiga portföljer inom handel, logistik samt kommersiella fastigheter i Stockholm. Vi gör bedömningen att detta i kombination med likviditeten i varje fastighet skapar en god balans mellan avkastning och risk. AxFast har totalt 100 kommersiella kunder. Av dessa är det 34 kunder som betalar en årshyra över en miljon kronor. Dessa kunder står för hela 88 procent av den totala årshyran. Av AxFast totala hyresintäkter står bolag inom Axel Johnson Gruppen för 49 procent. För våra 10 största kunder är motsvarande siffra 56 procent. PLACERINGSSTRATEGI Vi är aktiva i fem prioriterade regioner: Stockholm, Norrköping, Göteborg, Uppsala samt Öresund. Detta medger en lokal närvaro vilket möjliggör en bättre marknadskunskap och ger oss möjlighet att utveckla fastigheter i samarbete med våra kunder. Vi vill uppnå en operativ effektivitet i de delmarknader och orter där vi är verksamma. Vi uppnår en finansiell effektivitet med en riskspridning av olika fastighetskategorier och olika delmarknader. Ambitionen är att vi långsiktigt ska maximera driftnettot och därigenom öka värdet på fastigheterna. Målet är att under den kommande femårsperioden förvärva och utveckla fastigheter till ett värde av cirka 3,3 miljarder kronor samt genomföra försäljningar för cirka 1 miljard kronor. Målet för 2010 är en portfölj med ett marknadsvärde på över 5 miljarder kronor fördelat på följande tre segment: Affärsområde handel Tillväxt sker genom utveckling av befintliga handelsfastigheter i portföljen samt nyproduktion inom externhandel. Affärsområde logistik Tillväxt sker i huvudsak genom nybyggnation i Norrköping, Göteborg, Stockholm samt Öresundsregionen. Nyproduktion förutsätter ett klart definierat samarbete med kontrakterad kund innan ett projekt realiseras. Affärsområde kontor Tillväxt sker genom förvärv av fastigheter och projekt i Stockholms innerstad. Vi ska vara aktiva på fastighetsmarknaden genom att värdera och bevaka transaktioner på våra utvalda marknader. Vi ska även bevaka de aktörer som de senaste åren förvärvat en stor mängd fastigheter med en ägarhorisont på 3 7 år. Investerarmarknaden kan på sikt bli intressant för en långsiktig aktör. PERSONAL OCH ORGANISATION AxFast drivs av en liten och effektiv organisation där varje medarbetare har tydliga ansvarsområden. För att förtydliga och effektivisera vår verksamhet har vi valt att organisera oss kring affärsområdena handel, logistik och kontor. Detta medger större möjligheter att lära känna olika kunders behov och därigenom utveckla affären. Alla medarbetare finns på huvudkontoret i Stockholm. Fastighetsskötsel köps in av externa leverantörer. 8
FÖRDELNING AV HYRESINTÄKTER/REGION FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE/REGION Uppsala 7% Övrigt 10% Stockholm 27% Uppsala 6% Öresund 8% Övriga 7% Stockholm 35% Öresund 8% Göteborg 16% Göteborg 24% Norrköping 24% Norrköping 28% FÖRDELNING AV MARKNADSVÄRDE FÖRDELNING AV UTHYRNINGSBAR AREA Övrigt 7% Kontor 6% Övrigt 4% Kontor 21% Handel 48% Logistik 46% Handel 44% Logistik 24% FÖRDELNING AV HYRESINTÄKTER FÖRDELNING AV HYRESINTÄKTER/KUNDER Kontor 16% Övrigt 3% Axfood 27% Handel 48% Övriga 51% Logistik 33% Åhléns 15% Servera 7% HYRESSTOCKENS FÖRFALLOSTRUKTUR % % 40 35 40 35 30 30 25 25 20 20 15 15 10 10 5 5 0 0 2008 2009 2010 2011 2012 9
HANDEL MEDIA MARKT är en av Tysklands största kedjor för hemelektronik. Under 2006 etablerade företaget sina första butiker i Sverige. De tar här upp kampen om kunderna med de väletablerade företagen OnOff, Elgiganten och Expert. AxFast har blivit MediaMarkts etableringspartner på två orter Norrköping och under 2008, Skövde. I Norrköping har vi byggt upp ett handelscentrum i Ingelsta där MediaMarkt är en av de dominerande aktörerna. I det 20 000 kvm stora centret har även Mio, Järnia, Micro, Team Sportia och det nya butikskonceptet Isak etablerat sig. Borås Varuhus Karlskrona Varuhus Lund Varuhus Norrköping Volymhandel Upplands Väsby Livsmedelsbutik Uppsala Varuhus Visby Varuhus Ängelholm Varuhus 10
12
13 HANDEL
LOGISTIK SERVERA ÄR SVERIGES LEDANDE grossistföretag och specialist på mat, dryck och utrustning till restauranger och storkök. Företaget har ett imponerande utbud av varor närmare 27 000 olika artiklar. Leveranssäkerhet är en mycket viktig del i deras erbjudande. Från logistikcentralen i Norrköping går det dagligen ut leveranser till Serveras kunder i Mälardalen. Göteborg Backa 22:8 Tingstadsvassen 739:137 Olskroken 35:14 Olskroken 35:7 Olskroken 35:9 Jönköping Älgskytten 4 Norrköping Reläet11 Solna Uarda 2 Stockholm Panncentralen1 14
17 LOGISTIK
STHLMKONTOR PÅ VASAGATAN 40 kan du se in i framtiden tillsammans med vår hyresgäst Kairos Future. Företaget är ledande inom området framtidsstudier. De hjälper sina kunder att se trender och ta vara på nya affärsmöjligheter. Vi på AxFast vet att även framtidens företag kommer att efterfråga kontor med centrala lägen. Det är ett konkurrensmedel för att få de bästa medarbetarna, samtidigt som attraktiva lokaler förstärker företagets profil. Under året har vi genomfört en genomgripande renovering av fastigheten som nu rymmer 2 200 kvm kontor och 400 kvm butikslokaler. Stockholm Vinkelhaken 9 Riddaren 16 Phoebus 10 Pilen 18 Vildmannen 10 18
21 STHLMKONTOR
FASTIGHETSFÖRTECKNING Uthyrningsbar yta (m 2 ) per lokaltyp Garage Kommun Adress Fastighetsbeteckning Bostäder Butik Kontor Lager Övrigt P-hus Borås Lilla Brogatan 8 Pallas 1 6 589 448 1 107 3 562 9 009 Göteborg Exportgatan 53 Backa 22:8 2 551 33 877 Göteborg Frihamnen Tingstadsvassen 739:137 3 118 Göteborg Partihallarna Olskroken 35:14 4 221 1 452 59 Göteborg Partihallarna Olskroken 35:7 1 101 2 793 Göteborg Partihallarna Olskroken 35:9 972 6 815 289 Haninge Dåntorpsvägen Jordbromalm 3:3 Haninge Lillsjövägen Jordbromalm 4:8 Härnösand Varvsgatan Magasinet 1 Jönköping Industrigatan 14 Älgskytten 4 804 4 891 Karlskrona Ronnebygatan 34 Riksbanken 16 4 513 514 990 640 1 714 Lindesberg Doktorsvägen (Fellingsbro) Kvasta 10:1 174 2 471 70 Lund Stora Södergatan 6 Färgaren 25 3 533 1 453 Lund Stora Södergatan 4-6 Färgaren 24 1 612 1 818 560 387 Norrköping Blygatan 25 Adaptern 1 26 616 Norrköping Kromgatan 1 Adaptern 2 11 039 Norrköping Kromgatan 2 Reläet 18 22 144 Norrköping Koppargatan 30 Silvret 3, 8 18 375 392 842 246 Norrköping Koppargatan 30 Silvret 9 Skövde Norra Metallvägen Järnet 4 Solna Dalvägen 14/Magasinsvägen 1 Uarda 2 5 586 Stockholm Drottninggatan 78 Vinkelhaken 9 1 147 1 716 Stockholm Karlavägen 85 Vedbäraren 18 3 247 Stockholm Nytorgsgatan 11 A-B Mäster Mikael 21 1 921 25 74 109 Stockholm Partihandlarvägen 50 (Årsta) Panncentralen 1 689 11 060 Stockholm Grev Turegatan 18 Riddaren 16 560 825 1 255 10 Stockholm Skeppsbron 34-36 Phoebus 10 332 44 1 903 158 Stockholm Vasagatan 40 Pilen 18 399 2 372 Stockholm Norrlandsgatan 20 Vildmannen 10 990 1 060 85 Stockholm Regeringsgatan 91 Torkan 1 599 32 45 Upplands Väsby Finnvids väg 1 Nedra Runby 1:57 2 289 Uppsala Stora Torget 5 Dragarbrunn 23:3 6 647 227 2 356 Uppsala Vaksalagatan 3 Dragarbrunn 23:1 1 131 727 615 Visby Östervägen 6 Dovhjorten 6 6 596 321 393 1 620 Ängelholm Storgatan 40 Påfågeln 13 4 803 648 197 425 3 035 Totalt 6 833 102 540 23 333 92 921 8 286 18 121 22
Total uthyrningsbar yta (m 2 ) (exklusive Obebyggd Taxeringsvärde garage) tomt Byggnadsår Tkr Noteringar 11 706 1971 64 800 36 428 1974/1999 147 000 3 118 1971 7 904 5 732 1967/1982 18 094 3894 1977 12037 8 076 1967/1973/1977/1982 21 744 63 399 17 217 Uppskattat taxvärde 40 000 10 800 480 33 5 695 1983/1998/2000 16 810 6657 1967 31400 2715 1960 2678 4 986 1955/1983 56 200 3 990 1963 56 000 26 616 1964/1980/1992/2000 71 520 11 039 2006 35 000 22 144 2006 54 400 19 855 2007 8 763 Ägarandel 60%. 5 077 812 Ägarandel 60% 37 895 0 5 586 1978 21 000 2 863 1913-1915/2005 100 000 3 247 1912 68 000 2 129 1839/1883/1928/1993 37 835 11 749 1978 52 918 2650 63661 2 437 1676/1700/2002 54 776 2 771 1889/1936 83 000 2 135 1888/1992 75 000 676 1889 12 697 2289 4975 2002 14200 6 874 1961/1974 108 000 2 473 1965 26 920 Tillträde 2008-01-17 7310 1970 60200 6 073 1972/2002 39 000 233 913 151 826 1 450 419 23
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN KONCERNEN Samtliga fastighetsbolag inom AxFast koncernen ägs av AxFast AB. Förvaltningen sker i AxFast AB där all personal är anställd. Viktiga händelser AxFast AB har under 2007 sålt tre fastigheter via bolagstransaktioner till ett koncernmässigt bokfört värde av 500 Mkr. Försäljningen resulterade i en reavinst på 181 Mkr. Vidare har under 2007 tre fastigheter förvärvats till ett värde av119 Mkr. Per 2007-12-31 äger AxFast AB 34 fastigheter via fastighetsbolag. Marknadsvärdet har bedömts uppgå till 3 299 Mkr varav 3 081 har värderats externt av NewSec Analys. Värderingen resulterade i att nedskrivningar återfördes till ett nettovärde av 7 Mkr. Koncernens nettoomsättning, resultat och balansomslutning i mkr 2007 2006 2005 2004 2003 Nettoomsättning 248 239 299 364 368 Resultat efter finansiella poster 203 330 389 35 102 Balansomslutning 2 774 2 789 2 597 2 787 3 189 INVESTERINGAR Koncernens investeringar i materiella anläggningstillgångar uppgick till 379 Mkr, varav byggnader och mark 121 Mkr, pågående ny- och tillbyggnad 258 Mkr samt maskiner och inventarier 0,1 Mkr. FINANSIELL STÄLLNING Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 125 Mkr. Årets kassaflöde uppgick till 331 Mkr. Likvida medel uppgick per den 31 december 2007 till 553 Mkr. Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 914 Mkr. Koncernens nettoskuldsättningsgrad (räntebärande lån minus likvida medel i relation till eget kapital) var vid årets slut 21%. Det synliga egna kapitalet i koncernen per den 31 december 2007 uppgick till 1 741 Mkr. Soliditen (beräknad som synligt eget kapital i relation till totalt kapital) uppgick till 63%. HÄNDELSER AV VÄSENTLIG BETYDELSE SOM INTRÄFFAT UNDER RÄKENSKAPSÅRET ELLER EFTER DESS SLUT. AxFast AB har under året tecknat avtal om försäljning av det till 60% ägda bolaget AxReal Estate Öst AB. Bolaget frånträds under 2008 och påverkar därmed resultatet först under nästkommande år. I januari 2008 förvärvades bolaget Huset Bexell AB som äger fastigheten Dragarbrunn 23:1 belägen i Uppsala. MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 25 Mkr (26). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 207 Mkr (229). Moderbolagets egna kapital per 31 december 2007 uppgick till 1 746 Mkr (1 556). Genomsnittligt antal anställda vid årets slut var 13 (13). FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN Koncernen AxFast AB koncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till fem prioriterade regioner; Stockholm, Norrköping, Göteborg, Uppsala samt Öresund. Det långsiktiga målet är tre värdemässigt likvärdiga portföljer inom handel och logistik i Sverige samt kommersiella fastigheter i Stockholm. Vi gör bedömningen att detta i kombination med likviditeten i varje fastighet skapar en god balans mellan avkastning och risk. Målsättningen är att vi långsiktigt ska maximera driftnettot och därigenom öka värdet på fastigheterna. Risk Dagens fastighetsbestånd är koncentrerat till ett fåtal orter. Fastigheterna är välbelägna, har en stabil och bra hyresgäststruktur samtidigt som förfallostrukturen i hyresstocken har en jämn fördelning under de kommande fyra åren. Detta tillsammans med en balanserad projektportfölj gör att AxFast står väl rustat trots den osäkerhet som idag finns kring fastighets- och hyresmarknadens utveckling den närmaste två- till treårsperioden. Belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 63 procent. Dessutom har Swap-avtal tecknats för övervägande del av låneportföljen, vilket innebär att lån för knappt 700 Mkr har bundits upp till en ränta understigande 4 procent med löptider till slutet av 2010 respektive 2011. FÖRSLAG TILL DISPOSITION BETRÄFFANDE BOLAGETS RESULTAT Styrelsen och verkställande direktören föreslår att1 741 601 230 tkr disponeras enligt följande Utdelning, 40 000 aktier á 509 kr per aktie Balanseras i ny räkning Summa 20 360 tkr 1 721 242 tkr 1 741 602 tkr Koncernens fria kapital per 31 december 2007 uppgick till1 736 355 tkr. Någon överföring till bundna reserver kommer inte att ske. Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med regler i ABL 17 kap 3. Utdelningen bedöms inte hindra bolaget eller koncernföretagen från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller från att göra erforderliga investeringar. Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 24
RESULTATRÄKNINGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i tkr Not 2007 2006 2007 2006 Nettoomsättning 248 210 238 576 25 088 25 545 Övriga rörelseintäkter 1 28 92 355 17 248238 330931 25105 25545 Rörelsens kostnader Fastighetskostnader 99 409 103 450 Övriga externa kostnader 2 22 914 21 815 8 210 10 632 Personalkostnader 3 20 350 15 502 20 350 15 476 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 4 43 997 40 319 308 382 Övriga rörelsekostnader 46 Rörelseresultat 61 568 149 845 3 809 945 Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag 177 655 222 799 189 185 226 675 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 5 9 016 234 64 487 47 303 Räntekostnader och liknande resultatposter 6 44 762 43 042 42 475 43 537 Resultat efter finansiella poster 203 477 329 836 207 388 229 496 Bokslutsdispositioner Bokslutsdispositioner, övriga 7 22 215 Resultat före skatt 203 477 329 836 207 388 251 711 Skatt på årets resultat 8 637 31 465 1 663 7 277 Minoritetens andel i årets resultat 1 107 211 ÅRETS RESULTAT 203 947 298582 205725 244434 25
BALANSRÄKNINGAR Koncernen Moderbolaget Belopp i tkr Not 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 9 1 676 713 2 064 242 Inventarier, verktyg och installationer 10 789 894 789 894 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 11 515 873 293 186 2 193 375 2 358 322 789 894 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 12 633 407 864 878 Fordringar hos koncernbolag 13 939 529 1 202 941 Uppskjuten skattefordran 14 2 100 Lån till aktieägare eller till aktieägare närstående 20 20 20 2120 1572936 2067819 Summa anläggningstillgångar 2 193 395 2 360 442 1 573 725 2 068 713 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 4 453 2 004 3 740 56 Fordringar hos koncernbolag 723 628 762 477 Skattefordringar 10 059 10 274 336 Övriga fordringar 7 466 201 422 331 3 778 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 5 454 2 292 3 520 1 231 27 432 205 718 741 493 767 878 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 425 000 425 000 Kassa och bank 128 234 222 551 601 832 459 754 Summa omsättningstillgångar 580 666 428 269 1 768 325 1 227 632 SUMMA TILLGÅNGAR 2 774 061 2788711 3342050 3296345 26
Koncernen Moderbolaget Belopp i tkr Not 2007-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2006-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 16 Bundetegetkapital Aktiekapital (40 000 aktier) 4 000 4 000 4 000 4 000 Bundna reserver/reservfond 843 800 800 800 4843 4800 4800 4800 Frittegetkapital Fria reserver/balanserad vinst eller förlust 1 532 408 1 246 739 1 535 877 1 307 162 Årets resultat 203 947 298 582 205 725 244 434 1736355 1545321 1741602 1551596 1741198 1550121 1746402 1556396 Minoritetsintresse 8 962 10 888 Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt 3 720 3 822 Övriga avsättningar 10 000 10 000 3720 13822 10000 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder/företagslån 19 47 756 44 800 44 000 Övriga skulder 107 47 863 44 800 44 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 17 866 290 950 737 715 529 903 441 Leverantörsskulder 45 131 46 939 1 452 5 319 Skulder till koncernbolag 17 877 106 000 871 106 773 512 Aktuella skatteskulder 1 197 Övriga skulder 1 347 973 1 347 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 43 020 62 860 6 588 2 330 972 318 1 169 080 1 595 648 1 685 949 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 774 061 2 788 711 3 342 050 3 296 345 Ställda säkerheter För egna skulder Fastighetsinteckningar 1 039 669 1 422 811 991 669 1 343 311 Reversfordringar 939 529 1 171 441 939 529 1 171 441 Aktier 527877 760143 508747 733528 2507075 3354395 2439945 3248280 Övriga ställda panter och säkerheter Inga Inga Inga Inga Summa ställda säkerheter 2 507 075 3 354 395 2 439 945 3 248 280 Ansvarsförbindelser Övriga ansvarsförbindelser 3 197 3 437 3 197 3 437 3197 3 437 3197 3 437 27
KASSAFLÖDESANALYSER Koncernen Moderbolaget Belopp i tkr 2007 2006 2007 2006 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 203 477 329 836 207 387 229 496 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 143 760 264 835 198 877 214 408 59 717 65 001 8 510 15 088 Betald skatt 1 991 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 59 717 63 010 8 510 15 088 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning ( )/Minskning (+) av rörelsefordringar 178 286 175 019 289 747 277 297 Ökning (+)/Minskning ( ) av rörelseskulder 112 930 86 758 97 611 261 071 Kassaflöde från den löpande verksamheten 125 073 25 251 395 868 1 138 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag 600 650 600 Avyttring av dotterbolag 419 332 289 321 421 306 298 892 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 455 643 681 350 314 Avyttring av materiella anläggningstillgångar 334 075 639 435 228 Investeringar i finansiella tillgångar 79 749 Avyttring/Minskning av finansiella tillgångar 2 100 8 904 Kassaflöde från investeringsverksamheten 299 864 255 710 420 428 218 229 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 153 063 450 000 450 000 Amortering av lån 234 447 571 480 231 912 311 524 Erhållna koncernbidrag 39 588 130 354 Lämnade koncernbidrag 12 870 106 000 56 894 156 345 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 94 254 227 480 249 218 112 485 Årets kassaflöde 330 683 2 979 567 078 329 576 Likvida medel vid årets början 222 551 219 572 459 754 130 178 LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT 553234 222551 1026832 459754 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalyser Betalda räntor Erhållen ränta 9 016 234 64 487 47 303 Erlagd ränta 44 762 43 042 42 474 43 537 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m Av- och nedskrivningar av tillgångar 43 997 40 319 3 642 2 267 Vinst avyttring dotterbolag 177 655 222 799 Vinst avyttring byggnader och mark 92 355 Rearesultat avyttring av rörelse/dotterbolag 185 235 226 675 Övriga avsättningar 10 102 10 000 10 000 10 000 143 760 264 835 198 877 214 408 28
NOTER MED REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER Belopp i tkr, om inget annat anges ALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd samt Redovisningsrådets Rekommendationer RR 1:00 Koncernredovisning och RR 9 Inkomstskatter. BOLAGETS SÄTE M M Bolaget AxFast AB bedriver verksamhet i associationsformen aktiebolag och har sitt säte i Stockholm. Huvudkontorets adress är Drottninggatan 78,101 24 Stockholm. VÄRDERINGSPRINCIPER M M Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella tillgångar Med materiella anläggningstillgångar menas förvaltningsfastigheter och de redovisas som tillgång i balansräkningen, när det på basis av tillgänglig information är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan, som är förknippad med innehavet, tillfaller koncernen/företaget och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda förbättras i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Koncernen Moderbolaget Byggnader 1,3 4,0% Markanläggningar 10% Inventarier, verktyg och installationer 20 30% 20 30 % Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som är tänkt att beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. En tillgång som är beroende av andra tillgångar anses inte generera några oberoende kassaflöden. En sådan tillgång hänförs istället till den minsta kassagenererande enhet där de oberoende kassaflödena kan fastställas. En nedskrivning reverseras om det har skett en förändring av beräkningarna som användes för att bestämma återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade värde inte överstiger det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning, om ingen nedskrivning skulle gjorts. Fordringar Fordringar är redovisade till anskaffningsvärdet minskat med eventuell nedskrivning. Skatt Företaget och koncernen tillämpar Redovsningsrådets rekommenderation RR9, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas ej i koncernmässig goodwill och i normalfallet inte heller i skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli beskattade inom överskådlig framtid. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Intäkter Redovisning av intäkter sker enligt med BFNAR 2003:3, Intäkter. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas med avdrag för lämnade rabatter. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker så att endast den del som belöper på perioden redovisas som intäkt. Kostnader som vidarefaktureras till hyressgäst bruttoredovisas i resultaträkningen. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisning har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. Dotterbolag Dotterbolag är företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50% av röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande över den driftmässiga och finansiella styrningen. Dotterbolag redovisas i normalfallet enligt förvärvsmetoden. KONCERNBIDRAG OCH AKTIEÄGARTILLSKOTT Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med uttalandet från Redovisningsrådets Akutgrupp. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas enligt ekonomisk innebörd. Det innebär att koncernbidrag som lämnats i syfte att minimera koncernens totala skatt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess aktuella skatteeffekt. KONCERNUPPGIFTER Företaget är dotterbolag till Axessor AB, org nr 556013-3463, med säte i Stockholm vars moderbolag är AxFast B.V. med säte i Nederländerna. Av moderbolagets nettoomsättning har100 procent fakturerats till koncernbolag. I övrigt har inga inköp eller försäljningar skett inom koncernen. 29
Not 1 Övriga rörelseintäkter 2007 2006 Koncernen Resultat försäljning av fastigheter och inventarier 28 92 355 28 92 355 Not 2 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 2007 2006 Koncernen och moderbolaget KPMG Revisionsuppdrag 567 450 Andra uppdrag 36 87 603 537 Not 3 Anställda och personalkostnader Medelantal anställda varav varav 2007 män, % 2006 män, % Moderbolaget Sverige 13 69 13 69 Totalt i moderbolaget 13 69 13 69 forts. not 3 Löner och andra ersättningar fördelade per land samt mellan styrelseledamöter m fl och övriga anställda 2007 2006 Styrelse Övriga Styrelse Övriga och VD anställda och VD anställda Moderbolaget Sverige 2 511 10 216 2 418 6 350 (varav tantiem o.d.) Moderbolaget totalt 2 511 10 216 2 418 6 350 (varav tantiem o.d.) Sjukfrånvaro 2007 2006 Total sjukfrånvaro som andel av ordinarie arbetstid 0% 8% Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer 0% 89% Sjukfrånvaro som en andel av varje grupps ordinarie arbetstid: Sjukfrånvaron fördelad efter kön: Män 0% 1% Kvinnor 0% 20% Koncernen totalt 13 69 13 69 Redovisning av könsfördelning i företagsledningar 2007-12-31 2006-12-31 Andel kvinnor, % Andel kvinnor, % Moderbolaget Styrelsen 17 17 Övriga ledande befattningshavare 0 0 Koncernen totalt Styrelsen 17 17 Övriga ledande befattningshavare 0 0 Not 4 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 2007 2006 Koncernen Byggnader och mark 51 189 54 708 Inventarier, verktyg och installationer 308 4 211 Nedskrivning av byggnader 2 600 Reversering byggnader 7 500 21 200 43 997 40 319 Moderbolaget Inventarier, verktyg och installationer -308 382-308 382 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2007 2006 Löner och Sociala Löner och Sociala ersättningar kostnader ersättningar kostnader Moderbolaget 12 727 7 067 8 768 6 001 (varav pensionskostnader) 1) (2 323) (2 498) Koncernen totalt 12 727 7 067 8 768 6 001 (varav pensionskostnader) 2) (2 323) (2 498) Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2007 2006 Koncernen Ränteintäkter, övriga 9 016 234 9016 234 Moderbolaget Ränteintäkter, koncernbolag 55 857 47 126 Ränteintäkter, övriga 8 630 177 64 487 47 303 1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 385 tkr (f.å. 324) gruppens styrelse och VD. 2) Av koncernens pensionskostnader avser 385 tkr (f.å. 324) gruppens styrelse och VD. Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 2007 2006 Koncernen Räntekostnader, övriga 44 762 43 042 44 762 43 042 Moderbolaget Räntekostnader, övriga 42 475 43 537 42475 43537 30
Not 7 Bokslutsdispositioner, övriga 2007 2006 Periodiseringsfond, årets återföring 22 215 22 215 Not 8 Skatt på årets resultat 2007 2006 Koncernen Aktuell skatt 6 368 3 988 Uppskjuten skatt 7 005 27 477 637 31 465 Moderbolaget Aktuell skattekostnad ( ) /skatteintäkt (+) Skatt avseende koncernbidrag 6 113 7 277 Skatt pga ändrad taxering föregående år 4 450 1 663 7 277 Total redovisad skattekostnad i moderbolaget 1 633 7 277 Not 9 Byggnader och mark 2007-12-31 2006-12-31 Koncernen Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 2 327 949 2 481 947 Nyanskaffningar 120 884 352 976 Aktiveringar 28 470 65 480 Avyttringar och utrangeringar 576 071 572 454 1901232 2327949 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början 256 207 241 811 Årets avskrivning enligt plan 50 044 48 232 Avyttringar och utrangeringar 81 732 33 836 224 519 256 207 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början 7 500 39 300 Avyttringar och utrangeringar 13 200 Under året återförda nedskrivningar 7 500 21 200 Årets nedskrivningar 2 600 7 500 Redovisat värde vid periodens utgång 1 676 713 2 064 242 Not 10 Inventarier, verktyg och installationer 2007-12-31 2006-12-31 Koncernen Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 20 647 21 888 Nyanskaffningar 228 314 Avyttringar och utrangeringar 489 1 555 20 386 20 647 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början 19 753 16 994 Avyttringar och utrangeringar 463 1 252 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden 307 4 011 19597 19753 Redovisat värde vid periodens slut 789 894 Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 608 1 733 Nyanskaffningar 228 314 Avyttringar och utrangeringar 489 439 1347 1608 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början 714 670 Avyttringar och utrangeringar 403 338 Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden 307 382 618 714 Redovisat värde vid periodens slut 789 894 Not 11 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningtillgångar 2007-12-31 2006-12-31 Vid årets början 293 186 129 517 Aktiveringar -28 470 65 480 Utnyttjande av ersättningsfond 13 753 Avyttringar 7 043 85 158 Nyanskaffningar 258 200 328 060 Redovisat värde vid periodens slut 515 873 293 186 Varav mark samt markanläggning Ackumulerade anskaffningsvärden 694 101 635 849 Avyttringar 143 861 179 229 Årets avskrivningar 299 299 Nyanskaffningar 32 339 237 780 Redovisat värde vid periodens utgång 582 280 694 101 Marknadsvärde på förvaltningsfastigheter 3 299 000 3 151 900 Koncernen Taxeringsvärden, byggnader 971 794 827 681 Taxeringsvärden, mark 434 488 459 113 Totalt 1 406 282 1 286 794 Not 12 Andelar i koncernbolag 2007-12-31 2006-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 917 663 1 003 673 Inköp 650 1 400 Försäljning 236 071 87 410 Omklassificeringar 300 682542 917663 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början -52 785 90 764 Försäljning 39 864 Under året återinförda nedskrivningar 11 350 Årets nedskrivningar -7 700 1 885 49 135 52 785 Redovisat värde vid årets slut 633 407 864 878. 31
Forts. not12 Specifikation av moderbolagets andelar i dotterbolag Moderbolag: AxFast AB, org nr 556032-3379, med säte i Stockholm. Samtliga dotterbolag har sitt säte i Stockholm 2007-12-31 2006-12-31 Antal Andel Redovisat Redovisat Dotterbolag, org nr andelar i % 1) värde värde Abdere Förvaltning AB, 556675-9451 0 100 AxCity Fastighets AB, 556574-6350 54 000 100,0 144 907 136 407 AxCity 1 AB, 556666-8579 100 100,0 100 100 AxCity 2 AB, 556689-5263 100 100,0 100 100 AxCity 3 AB, 556689-9968 1 000 100,0 100 100 AxCity 4 AB, 556691-5723 1 000 100,0 100 100 AxCity 5 AB, 557116-2200 1 000 100,0 100 100 AxCity 6 AB, 556716-2192 1 000 100,0 100 100 AxCity 7 AB, 556739-7723 1 000 100,0 100 AxCity 8 AB, 556740-9411 1 000 100,0 100 AxCity 9 AB, 556740-9429 1 000 100,0 100 AxCity 10 AB, 556740-9437 1 000 100,0 100 AxCity 11 AB, 556740-9445 1 000 100,0 100 AxHandel 1 AB 556716-2184 600 60,0 60 100 AxPlus Holding AB,556232-2700 100 100,0 7 650 15 350 AxRealEstate Nordost AB,556606-3425 100 100,0 100 100 AxRealEstate Syd AB, 556606-3649 100 100,0 100 100 AxRealEstate Sydost AB, 556606-3565 100 100,0 3 205 3 205 AxRealEstate Öst AB, 556590-2607 100 60,0 31 733 31 733 D Backa 22:8 Fastighets AB,556606-3839 100 100,0 47 713 47 713 D Magasinet 1 Fastighets AB, 556606-3870 100 100,0 266 266 D Älgskytten 4 Fastighets AB, 556606-3888 100 100,0 9 209 9 209 Dragarbrunn 23:3 Fastighets AB, 556606-2807 100 100,0 66 344 66 344 Fastighets AB Mäster Mikael, 556322-2297 100 000 100,0 42 260 42 260 FR Dovhjorten 6 Fastighets AB, 556606-2690 100 100,0 24 955 24 955 FR Påfågeln 13 Fastighets AB, 556606-2757 100 100,0 13 349 13 349 Färgaren 25 Fastighets AB, 556606-2708 100 100,0 25 770 25 770 Förråddsvägen 27 Fastighets AB, 556606-2765 100 100,0 2 998 2 998 Glasburken 1 Fastighets AB, 556606-3466 100 100,0 265 115 Gräset 19,Fastighets AB, 556606-2864 100 100,0 14 591 14 591 Handels AB Vox, 556025-5332 100 100,0 486 486 Importören 1 Fastighets AB, 556606-2617 100 100,0 2 170 2 170 Ingelsta Fastighets AB, 556606-3664 100 100,0 100 100 Jordbromalm 3:1 Fastighets AB, 556606-2773 0 200 903 Nedra Runby 1:57 Fastighets AB, 556606-3706 100 100,0 18 213 18 213 Olskroken 35:14 Fastighets AB, 556606-3847 100 100,0 14 590 12 590 Olskroken 35:7 Fastighets AB, 556606-2625 100 100,0 6 310 6 310 Olskroken 35:9 Fastighets AB, 556606-2633 100 100,0 9 521 9 521 Pallas 1 Fastighets AB, 556606-2716 100 100,0 18 731 18 731 Panncentralen 1 Fastighets AB,556606-2583 100 100,0 28 152 27 452 Reläet 11 Fastighets AB, 556606-3631 100 100,0 100 100 S Tingsvassen 739:137 Fastighets AB, 556606-2641 100 100,0 69 69 Uarda 2 Fastighets AB, 556606-3482 100 100,0 20 285 20 285 Valdemar Attedag 18 Fastighets AB, 556606-2724 0 34 878 Vedbäraren 18 HB, 916506-7480 52,0 63 100 62 800 Å Axet 2 Fastighets AB, 556606-2731 100 100,0 15 005 15 005 633 407 864 878 1) Ägarandelen av kapitalet avses, vilket även överensstämmer med andelen av rösterna för totalt antal aktier. 32
Not 13 Fordringar hos koncernbolag 2007-12-31 2006-12-31 Moderbolaget Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 202 941 1 123 192 Reglerade fordringar 263 412 79 749 Redovisat värde vid periodens slut 939 529 1 202 941 Not 14 Uppskjuten skattefordran Uppskjuten Uppskjuten 2007-12-31 Skattefordran skatteskuld Netto Koncernen Byggnader och mark 3 720 3 720 Netto uppskjuten skatteskuld 3 720 3 720 Uppskjuten Uppskjuten 2006-12-31 Skattefordran skatteskuld Netto Koncernen Byggnader och mark 2 100 3 822 1 722 Netto uppskjuten skatteskuld 2 100 3 822 1 722 Not 16 Eget kapital Aktie- Bundna Fritt eget kapital reserver kapital Koncernen Utgående balans enligt balansräkning den 2006-12-31 4 000 800 1 545 321 Förskjutning mellan fritt och bundet eget kapital 43 43 Koncernbidrag 17 875 Skatteeffekt på koncernbidrag 5 005 Årets resultat 203 947 Eget kapital 2007-12-31 4 000 843 1 736 355 Aktie- Reserv- Fritt eget kapital fond kapital Moderbolaget Utgående balans enligt balansräkning den 2006-12-31 4 000 800 1 551 596 Koncernbidrag lämnade 21 832 Skatteeffekt på koncernbidrag 6 113 Årets resultat 205 725 Eget kapital 2007-12-31 4 000 800 1 741 602 Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2007-12-31 2006-12-31 Koncernen Försäkringspremier 1 164 1 142 Upplupna ränteintäkter 1 574 Övriga poster 2716 1 150 5454 2292 Moderbolaget Försäkringspremier 1 164 1 142 Upplupna ränteintäkter 1 574 Övriga poster 782 89 3520 1231 Not 17 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 2007-12-31 2006-12-31 Koncernen Fastighetsinteckningar 1 039 669 1 422 811 1039669 1422811 Moderbolaget Fastighetsinteckningar för egen skuld till kreditinstitut. 991 669 1 343 311 991 669 1 343 311 Not 18 Checkräkningskredit 2007-12-31 2006-12-31 Koncernen Beviljad kreditlimit 200 000 200 000 Outnyttjad del 200 000 200 000 Utnyttjat kreditbelopp 0 0 Moderbolaget Beviljad kreditlimit 200 000 200 000 Outnyttjad del 200 000 200 000 Utnyttjat kreditbelopp 0 0 33
Not 19 Övriga långfristiga skulder 2007-12-31 2006-12-31 Koncernen Skulder som förfaller senare än ett år från balansdagen 47 756 44 800 Skulder som förfaller senare än fem år från balansdagen Moderbolaget Skulder som förfaller senare än ett år från balansdagen 44 000 Skulder som förfaller senare än fem år från balansdagen Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2007-12-31 2006-12-31 Koncernen Förutbetalda hyresintäkter 34 935 54 335 Upplupna personalkostnader 495 576 Upplupna räntekostnader 1 216 Reservationer i samband med bolagsförsäljningar 3 710 Övriga poster 2 664 7 949 43 020 62 860 Moderbolaget Upplupna personalkostnader 495 576 Upplupna räntekostnader 1 176 Reservationer i samband med bolagsförsäljningar 3 710 Övriga poster 1 207 1 754 6588 2330 Stockholm den 4 mars 2008 Göran Ennerfelt Ordförande Antonia Ax:son Johnson Staffan Linde Axel Mörner Fredrik Persson Erik Lindvall Koncernchef och verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 4 mars 2008 KPMG Bohlins AB Per Bergman Auktoriserad revisor 34
REVISIONSBERÄTTELSE Till årsstämman i AxFast AB Org nr 556032-3379 Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i AxFast AB för år 2007. Årsredovisningen och koncernredovisningen ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 24 34. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 4 mars 2008 KPMG Bohlins AB Per Bergman Auktoriserad revisor 35