2012-09-11 1 (5) TJÄNSTESKRIVELSE FRN 2012/102 Fritidsnämnden Ansökan om hyresrabatt för ridverksamheten Stall Compass, Drevinge Förslag till beslut Fritidsnämnden beslutar att avslå ansökan från Compass Horses AB avseende hyresrabatt för ridverksamheten Stall Compass, Drevinge Sammanfattning Compass Horses AB, som hyr stall Compass för ridskoleverksamhet av Nacka kommun, har 2012-05-29 ansökt om hyresrabatt. I sin ansökan framför Compass Horses AB att de inte har någon möjlighet att betala hyran för kvartal två och tre 2012. Compass Horses AB har tidigare bedrivit inackorderingsstall för privathästar på anläggningen. De framför i sin ansökan att omställningen från inackorderingsstall till ridskoleanläggning inneburit att företagets kostnader och intäkter kommit i än större obalans än förväntat och därmed är företagets likviditetsbudget ansträngd. Med hänvisning till företagets ekonomiska situation föreslår Compass Horses AB i sin ansökan att anläggningen ska upplåtas till dem hyresfritt till och med 2012-09-30, samt att de ges reducerad hyra under perioden 2012-10-01 2012-12-31. Compass Horses AB föreslår även att en ny hyresnivå för 2013 diskuteras under hösten att hyresnivån för 2013 sätts på en nivå som kan uppfattas som rimlig i förhållande till ridskolans omsättning. För närvarande deltar ca 150 barn och ungdomar i verksamheten. På anläggningen finns idag 15 ridskolehästar samt 14 privatuppställda hästar. Verksamheten planerar för en successiv utökning av ridskolehästar för att kunna ökat antal platser för barn och ungdomar som vill rida. I avvaktan på beredning av Compass Horses ABs ansökan har företaget beviljats anstånd med hyresbetalning för kvartal två och tre vilket motsvarar 600 000 kronor. Compass Horses ABs ansökan skulle innebära en ökad kostnad för fritidsnämnden för 2012 med 1 149 000 kronor. Fritidsnämnden har 2011-12-15, 110, i samband med beslut av internbudgeten avsatt ett utrymme om maximalt 500 000 kronor för att stödja ridverksamheten i Nacka. Av dessa har 300 000 kronor använts som en hyresrabatt för företaget för första kvartalet 2012. En ökad POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, 131 81 Nacka Stadshuset, Granitvägen 15 08-718 80 00 info@nacka.se 716 80 www.nacka.se 212000-0167
2 (5) hyresrabatt i enligt ansökningens omfattning ryms inte i fritidsnämndens budgetram för 2012. Ärendet Compass Horses AB, som hyr stall Compass för ridskoleverksamhet av Nacka kommun, har 2012-05-29 ansökt om hyresrabatt. I sin ansökan framför Compass Horses AB att de inte har någon möjlighet att betala hyran för kvartal två och tre 2012. Compass Horses AB föreslår att de ges ytterligare två hyresfria kvartal (kvartal 2 och 3/2012) samt att hyran för kvartal 4/2012 fastställs till 17 000 kronor per månad. Compass Horses AB önskar att hyran från och med 2013-01-01 sätts på en nivå som kan uppfattas som rimlig i förhållande till ridskolans omsättning. Compass Horses AB framför i sin ansökan att de då de startade ridskoleverksamheten uppfattade att kommunen avsåg att införa en ridskolecheck för att ge ett ekonomiskt stöd till anordnade av ridskoleverksamhet. Compass Horses AB har tidigare beviljats hyresrabatt för det första kvartalet 2012. Under kontraktsdiskussionerna med Compass Horses var kommunens representanter tydliga med att kontraktet skulle finansieras utan kommunal subvention och detta var en förutsättning för avtalets tecknande. En inledande hyresrabatt skulle enbart beaktas under omställningstiden som av företaget bedömdes till ett år. Hyresrabatten skulle stå i rimlig proportion till ridskolan. Vidare kommunicerades att kommunen saknade möjligheter att svara för hyresrabatter för den andel som utgörs av privathästar i övriga verksamheten. Förhandlingar och hyreskontraktens utformning har handlagts av fastighetsprocessen med externt juridiskt stöd via ramavtal. Bakgrund 2005 byggde företaget Compass Horses AB ridanläggningen vid Fisksätra för att kunna erbjuda ett inackorderingsstall för privatryttare med egna hästar. Kommunfullmäktige beslöt i samband med beslut mål och budget 2011 om särskilt direktiv där fritidsnämnden och kommunstyrelsen fick ett gemensamt uppdrag. Uppdraget innebar att förvärva ridanläggningen Stall Compass Drevinge, förutsatt att arrende skulle tecknas på 25 år. Därefter förde stadsledningskontoret samtal om förvärvet och arrendet och kunde konstatera att Johan Af Petersén önskade nyttja optionen om förvärv av stallet samtidigt som Johan Af Petersén erbjöd kommunen att hyra ridanläggningen att använda för ridskoleverksamhet. Då detta erbjudande för kommunen innebar ett positivt tillskott av ridaktiviteter för medborgarna tecknades en 3-parts överenskommelse i april 2011 mellan Nacka kommun, Johan Af Petersén och Compass Horses AB. Överenskommelsen innebar att parterna förklarat avsikten om att teckna ett civilrättsligt hyresavtal mellan parterna.
3 (5) Nacka kommun hyr sedan 2012-01-01 ridanläggningen Erstavik 25:1 av Johan af Petersens Erstaviks Godsförvaltning, med en årshyra på för närvarande 1 200 000 kronor per år. Nacka kommun har i sin tur ett motsvarande hyreskontrakt med Compass Horses AB som har startat en ny ridskola på anläggningen 2011. Under hösten 2011 och våren 2012 har det byggts lokaler för utbildning och konferens, café, omklädningsrum samt toaletter. Upprustningen har skett för att möjliggöra anordnande av kurser, läger, tävlingar samt teoriutbildning i uppvärmda lokaler. Hyran kommer att kompletteras med kostnad för slutgiltig investering för renoveringar och anpassningar av anläggningen för att bedriva ridskola. Detta sker när slutgiltigt underlag för renoveringen är fastställt. Ridskoleverksamheten Ridskoleverksamheten startade under hösten 2011. För närvarande deltar ca 150 barn och ungdomar i verksamheten samtidigt som det står ca 200 barn och ungdomar i kö till verksamheten. Det innebär att det anordnas ca 180 lektionstillfällen per vecka. På anläggningen finns idag 15 ridskolehästar samt 14 privatuppställda hästar. Ekonomi i obalans I och med omställningen av verksamheten från inackorderingsstall till ridskola har företagets kostnader och intäkter kommer i obalans och därmed är företagets likviditetsbudget är ansträngd. Företaget har till idrotts- och fritidsenheten redovisat en plan för hur de arbetar för att öka företagets intäkter fram till och med höstterminsstarten 2013. Detta kan bland annat ske genom att flera hästar/ponnys kommer att finnas i ridskoleverksamheten och därmed möjliggöra för flera elever och lektionstillfällen. Verksamheten planerar för en successiv utökning av ridskolehästar för att kunna ökat antal platser för barn och ungdomar som vill rida. Tidigare beslut 2011-05-11, 53 erhöll nämnden information om att parterna ingått avsiktsförklaring om att ingå hyresavtal för ridanläggningen Stall Compass Drevinge. Bakgrunden till avsiktsförklaringen redovisades bl.a. att det särskilda direktivet i mål och budget 2011 där kommunfullmäktige gav ett gemensamt uppdrag till fritidsnämnden och kommunstyrelsen. Uppdraget innebar att förvärva ridanläggningen Stall Compass Drevinge, förutsatt att arrende skulle tecknas på 25 år. Fritidsnämnden informerades om att stadsledningskontoret hade fört samtal om förvärvet och arrendet och kunnat konstatera att Johan Af Petersén önskade nyttja optionen om förvärv av stallet samtidigt som Johan Af Petersén erbjöd kommunen att hyra ridanläggningen att använda för ridskoleverksamhet. Då detta erbjudande för kommunen innebar ett positivt tillskott av ridaktiviteter för medborgarna tecknades en 3-parts överenskommelse i april 2011 mellan Nacka kommun, Johan Af Petersén och Compass
4 (5) Horses AB. Överenskommelsen innebar att parterna förklarat avsikten om att teckna ett civilrättsligt hyresavtal mellan parterna. 2011-12-15, 119, erhöll nämnden information om att hyresavtal för ridanläggning i Drevinge ingåtts. Kommunstyrelsen och kommunstyrelsens arbetsutskott har fått samma information. Förutsättningar för att bedriva ridskola Compass Horses AB har redogjort för hur de anser att förutsättningar för att starta upp och bedriva ridskola ser ut. Redogörelsen överensstämmer med de erfarenheter som andra ridskolor i Stockholmsområdet gjort. Erfarenheterna visar att en helt ny ridskola behöver en viss tid för att starta upp verksamheten innan det är möjligt att nå full verksamhetsvolym. Det är bland annat inte möjligt att köpa in samtliga hästar som behövs från början, utan detta måste ske successivt. Sedan tar det två sex månader innan en nyköpt häst kan användas för ridskoleverksamhet, vilket gör att kostnaden för varje häst är hög innan den skapar intäkter. Att starta upp en ridskola med ca 30 hästar tar normalt mellan ett och tre år. De intäkter en ridskola får med de elevavgifter som är vanliga i Stockholmsregionen ger begränsade möjligheter att finansiera en ridanläggning utan någon form av kommunal finansiering. Flertalet ridskolor i Stockholmsområdet hyr sina anläggningar av respektive kommun till en subventionerad hyra. Stockholms stad har hyresnivåer på ca 300 000 450 000 kronor per år för en ridanläggning motsvarande Drevinge. De olika verksamhetsanordnarna svarar för skötsel, anläggningsdrift och underhåll av anläggningarna utöver anordnandet av verksamheten. Subventionen av de faktiska anläggningskostnaderna för ridanläggningar är ett försök att jämställa dessa anläggningar med andra kommunalt finansierade idrottsanläggningar. Ekonomiska konsekvenser Nacka kommuns har ett hyreskontrakt med Johan af Petersens Erstaviks Godsförvaltning för ridanläggningen Erstavik 25:1, med en årshyra på för närvarande 1 200 000 kronor per år. Hyran kompletteras med en kostnad för slutlig investering med en beräknad kostnad om 300 000 kronor per år. Hyreskontraktet gäller till och med 2016-12-31. I avtalet anges att anläggningen ska användas för ridskoleverksamhet och uppställning av privatägda hästar. Nacka kommun har i sin tur ett motsvarande hyreskontrakt med Compass Horses AB. Fritidsnämnden har 2011-12-15, 110, i samband med beslut av internbudgeten avsatt ett utrymme om maximalt 500 000 kronor för att stödja ridverksamheten i Nacka. Av dessa har 300 000 kronor använts som en hyresrabatt för företaget för första kvartalet 2012 utformat som ett tillägg till hyreskontraktet.
5 (5) I avvaktan på beredning av Compass Horses ABs ansökan har företaget beviljats anstånd med hyresbetalning för kvartal två och tre vilket motsvarar 600 000 kronor. Compass Horses ABs ansökan innebär en ökad kostnad för fritidsnämnden för 2012 med 1 149 000 kronor. En ökad hyresrabatt i den omfattning ansökan avser ryms inte i fritidsnämndens budgetram för 2012. Thomas Sass Utvecklingsledare Idrotts- och fritidsenheten Bilaga 1. Ansökan om hyresrabatt för ridanläggning Drevinge