Q2 DELÅRSRAPPORT JAN-JUNI 2014 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB
2 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-JUNI 2014 Delårsrapport JANUARI-JUNI 2014 DELÅRET 1 JANUARI-30 JUNI 2014 Hyresintäkterna ökade med 4,8 % beroende på omförhandlade hyror samt slutförda ombyggnadsprojekt och uppgick till 127,8 mkr (121,9 mkr). Ytvakansgrad vid periodens slut var 1,2 % (1,4 %). Rörelseresultat förbättrades med 4,9 mkr främst beroende på ökade hyresintäkter samt minskade driftskostnader till följd av en mild vinter. Rörelseresultatet uppgick till 52,4 mkr (47,8 mkr). Värdeförändring på förvaltningsfastigheter uppgick till 34,6 mkr (56,0 mkr), vilket motsvarar en värdeökning på 1,1 %. Resultat efter skatt uppgick till 45,9 mkr (61,4 mkr). NYCKELTAL KONCERNEN 30 juni 30 juni 31 mars 31 mars 31 dec 31 dec 2014 2013 2014 2013 2013 2012 Fastighetsrelaterade Uthyrningsbar yta, tusental kvm 233 233 233 233 233 233 Ytvakansgrad % 1,2 % 1,4 % 1,4 % 1,3 % 1,2 % 1,3 % Verkligt värde, mkr 3 122 2 851 3 069 2 772 3 034 2 733 Överskottsgrad, % 57 % 54 % 50 % 43 % 58 % 57 % Finansiella Periodens resultat efter skatt, mkr 45,9 61,4 16,6 11,4 152,5 96,1 Avkastning på eget kapital, % 8,1 % 11,5 % 5,9 % 4,4 % 14,7 % 10,7 % Soliditet, % 36 % 36 % 36 % 35 % 36 % 35 % Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 1,8 1,4 2,2 2,1 Belåningsgrad, % 58 % 59 % 59 % 59 % 57 % 60 % Belåningsgrad % exklusive ägarlån 50 % 56 % 50 % 58 % 53 % 59 %
3 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-JUNI 2014 Första halvåret 2014 KONCERNEN ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN Koncernens affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter i Stockholms län vilka är långsiktigt hållbara för våra kunder. Koncernen ägs av Ikano Bostad Holding AB som förvaltar ca 6000 lägenheter i Sverige och bedriver projektutveckling av bostäder, både bostads- och hyresrätter. Koncernen bedriver fastighetsförvaltning i Stockholm Söderort. Sammantaget har koncernen ca 3 000 lägenheter och 300 företagskunder. Uthyrningsbar yta uppgår till ca 233 000 kvm. Förvaltning och utveckling av fastigheterna sköts av bolagets personal lokaliserad i Stockholm. Koncernen har ingen självständig ledningsgrupp, utan inkluderas i det arbete ledningsgruppen för Ikano Bostad inom Ikano Fastighets AB-koncernen utför. De administrativa funktionerna för ekonomi, IT, finans, juridik, kommunikation, skatt och transaktioner köps internt från moderbolaget Ikano Fastighets AB. KONCERNENS RESULTAT OCH FINANSIELLA STÄLLNING Resultat efter skatt uppgick under perioden till 45,9 mkr (61,4 mkr). Hyresintäkterna uppgick till 127,8 mkr (121,9 mkr) en ökning med 4,8 %. Ökningen beror på omförhandlade hyror samt hyresreglering efter slutförda ombyggnadsprojekt. Under perioden har värdeförändringen på förvaltningsfastigheter varit positiv med 34,6 mkr (56,0 mkr). Driftskostnader har minskat och uppgår under perioden till -54,7 mkr (-56,6 mkr). Detta förklaras av minskade kostnader för uppvärmning och snöröjning till följd av en mild vinter. Förvaltnings- och administrationskostnader uppgick under perioden till -20,7 mkr (-17,6 mkr). De ökade kostnaderna förklaras av ökade personalkostnader. I december 2012 anskaffades 11 bostadsfastigheter i Hagsätra. Personal för förvaltningen av detta bestånd började under det första kvartalet 2013, vilket innebär att personalkostnader var förhållandevis låga under denna period. Finansnettot ökade till -27,7 mkr (-25,0 mkr) beroende på större andel finansiering till fast ränta. Periodens skatt uppgick till -13,2 mkr (-17,3 mkr) varav -13,2 mkr (-17,3 mkr) utgjorde uppskjuten skatt. Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgick till 3 122 mkr per 30 juni 2014 (2 851 mkr). Ökningen förklaras med investeringar i fastigheter samt orealiserade värdeförändringar. Koncernens egna kapital uppgick till 1 157 mkr (1 027 mkr), vilket motsvarar en soliditet på 36 % (36 %). FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR Under perioden har investeringar i ombyggnationer skett med 53,3 mkr (62,5 mkr). VÄRDERING AV FASTIGHETERNA Koncernen inhämtar externa värderingar av samtliga fastigheter kvartalsvis. Den orealiserade värdeförändringen på fastigheterna uppgick till 34,6 mkr (56,0 mkr) och det totala fastighetsbeståndet är värderat till 3 169 mkr per 30 juni 2014 (2 898 mkr) före reduktion för uppskjuten skatt om 47 mkr (47 mkr). Värderingen av koncernens verkliga värden är för samtliga förvaltningsfastigheter klassificerade i nivå 3 i verkligt värde hierarkin. Förvaltningsfastigheterna är värderade till verkligt värde. Verkligt värde har bedömts av externa, oberoende fastighetsvärderare. Varje värderingsobjekt har värderats separat och som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdeberäknats. Kalkylperioden uppgår som regel till fem år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Kassaflödesanalyserna bygger på antaganden om; Nuvarande och historiska hyror och kostnader. Marknadens/närområdets framtida utveckling. Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition. Befintliga hyreskontraktsvillkor. Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut. Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten. Bedömda investeringar och hyresgästanpassningar.
4 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-JUNI 2014 Vid värderingarna har kalkylräntan för nuvärdeberäkning av kassaflöden legat mellan 6,3 % och 10,2 % (6,6 % och 10,6 % vid årsskiftet) och direktavkastningskravet för restvärdesbedömning mellan 4,3 % och 8,0 % (4,5 % och 8,5 % vid årsskiftet). Kalkylräntan och direktavkastningskravet baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. FINANSIERING I mars 2014 erhölls ett koncernlån om 250 mkr från Ikano Fastighets AB som är efterställt övriga långivare (bundet till mars 2019). Koncernens låneportfölj uppgår till 1 000 mkr avseende emitterad företagsobligation (bunden till mars 2019) samt skuld till kreditinstitut med fast ränta om 557 mkr (bundet till april 2016). Av obligationens totala nominella belopp på 1 000 mkr löper 600 mkr med fast ränta om 3,1 % och resterande 400 mkr med rörlig ränta i form av STIBOR 3M plus en marginal om 130 räntepunkter. Extern belåningsgrad uppgår till 50 % (56 %). Av låneportföljen har 74 % (35 %) en räntebindningstid överstigande 1 år. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 40 mån (33 mån). VERKLIGT VÄRDE FÖR FINANSIELLA INSTRUMENT Redovisat värde utgör enligt bolagets bedömning en rimlig uppskattning av verkligt värde för samtliga finansiella tillgångar och finansiella skulder, förutom vad avser koncernens skulder till kreditinstitut som löper med fast ränta. Det verkliga värdet av skulderna till kreditinstitut samt obligationslån med fast ränta bedömdes per den 30 juni 2014 uppgå till 1 229,4 mkr (586,8 mkr), medan redovisat värde uppgick till 1 151,0 mkr (556,8 mkr). Koncernen har inga derivat eller andra finansiella instrument som värderas till verkligt värde i balansräkningen. VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Koncernen är främst exponerad för likviditetsrisk, finansieringsrisk och ränterisk. Värdeförändringar i fastighetsbeståndet kan få en väsentlig påverkan på resultat och på bolagets finansiella ställning. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2013. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Koncernen har ett efterställt långfristigt lån till moderbolaget Ikano Fastighets AB. Bolagen i koncernen köper in koncerngemensamma tjänster från Ikano Fastighets AB. Under perioden uppgår dessa kostnader till 5,1 mkr (8,8 mkr). REDOVISNINGSPRINCIPER Ikano Bostad Stockholm Holding AB (publ) följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsgrunder är oförändrade från senast avgivna årsredovisning. KÄNSLIGHETSANALYS Verkligt värde är en bedömning av ett sannolikt försäljningspris på marknaden vid värdetidpunkten. Priset kan dock endast fastställas när en transaktion genomförts. Vid fastighetsvärdering anges ofta ett intervall för att visa på osäkerheten kring uppskattningar av ett marknadsvärde. Värdeintervallet brukar uppgå till +/ 5 % men kan variera beroende bland annat på mark- nadssituation, fastighetens tekniska standard och investeringsbehov. Koncernens fastighetsbestånd värderas till 3,2 mdkr (2,9 mdkr) och med ett osäkerhetsintervall om +/ 5 % innebär det att det bedömda verkliga värdet varierar med +/ 158 mkr (145 mkr). Nedan anges de väsentliga faktorerna som påverkar värderingen och resultateffekten därav. Parameter Marknads- Marknads- Parameter Marknads- Marknads- Förändring påverkan (mkr) påverkan % Förändring påverkan (mkr) påverkan % Vakansgrad + 0,25 % -12-0,4 % - 0,25 % 2 0,1 % Hyra + 1 % årligen 228 7,2 % - 1 % årligen -223-7,0 % Drift- och underhållskostnader + 25 kr/kvm -126-4,0 % - 25 kr/kvm 127 4,0 % Direktavkastningskrav + 0,25 % -170-5,4 % - 0,25 % 190 6,0 %
5 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-JUNI 2014 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG Jan-juni Jan-juni April-juni April-juni Jan-dec Tkr 2014 2013 2014 2013 2013 Hyresintäkter 127 825 121 894 64 205 61 580 246 604 Driftskostnader -54 696-56 578-22 929-22 063-104 450 Förvaltnings- och administrationskostnader -20 690-17 556-11 132-9 184-34 022 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 34 632 55 984 22 374 44 943 137 690 Rörelseresultat 87 071 103 744 52 518 75 276 245 822 Finansnetto -27 970-25 036-15 545-12 409-50 158 Skatt -13 158-17 277-7 640-12 809-43 156 Periodens resultat 45 943 61 431 29 333 50 058 152 508 Övrigt totalresultat - - - - - PERIODENS TOTALRESULTAT 45 943 61 431 29 333 50 058 152 508 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare, då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.
6 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-JUNI 2014 BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN I SAMMANDRAG 30 juni 30 juni 31 dec Tkr 2014 2013 2013 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 3 121 888 2 850 992 3 033 958 Inventarier 459 775 602 Summa materiella anläggningstillgångar 3 122 347 2 851 767 3 034 560 Kortfristiga fordringar 6 099 6 293 9 554 Kassa och bank 41 593 17 265 Summa omsättningstillgångar 47 692 6 310 9 819 SUMMA TILLGÅNGAR 3 170 039 2 858 077 3 044 379 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 156 762 1 026 669 1 110 818 Summa eget kapital 1 156 762 1 026 669 1 110 818 Obligationslån 996 740 - - Skulder till kreditinstitut 545 200 551 000 548 100 Skulder till koncernbolag 250 000 - - Uppskjuten skatteskuld 149 762 113 620 136 605 Summa långfristiga skulder 1 941 702 664 620 684 705 Skulder till kreditinstitut 5 800 1 053 300 1 053 300 Övriga skulder 65 775 113 488 195 556 Summa kortfristiga skulder 71 575 1 166 788 1 248 856 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 170 039 2 858 077 3 044 379 Ställda säkerheter 1 675 859 1 675 099 1 675 099 Eventualförpliktelser - - -
7 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-JUNI 2014 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL KONCERNEN I SAMMANDRAG Jan-juni Jan-juni Jan-dec Tkr 2014 2013 2013 Ingående eget kapital 1 110 819 965 237 965 237 Periodens totalresultat 45 943 61 431 152 508 Transaktioner med bolagets ägare Tillskott - - 250 Koncernbidrag efter skatt - - -7 176 Utgående eget kapital 1 156 762 1 026 668 1 110 819 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE KONCERNEN I SAMMANDRAG Jan-juni Jan-juni Jan-dec Tkr 2014 2013 2013 Kassaflöde från den löpande verksamheten innan förändring av rörelsekapital 24 897 22 870 58 292 Kassaflöde från förändring av rörelsekapital -10 127 13 644 29 386 Kassaflöde från den löpande verksamheten 14 770 36 514 87 678 Investeringar ombyggnationer -53 298-62 503-163 763 Investeringar i inventarier - -100-100 Kassaflöde från investeringsverksamheten -53 298-62 603-163 863 Amortering långfristiga skulder -1 050 540-2 900-5 800 Emitterad företagsobligation 996 740 - - Upptagna/återbetalade koncernlån 133 656 28 991 91 185 Lämnat koncernbidrag - - -9 200 Tillskott från koncernens ägare - - 250 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 79 856 26 091 76 435 Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början 265 15 15 Årets kassaflöde 41 328 2 250 LIKVIDA MEDEL VID PERIODENS SLUT 41 593 17 265 Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och banktillgodohavanden 41 593 17 265 Summa 41 593 17 265
8 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-JUNI 2014 MODERBOLAGET RESULTAT OCH STÄLLNING Periodens rörelseresultat uppgick till -14 tkr (0 tkr). Finansnetto för perioden uppgick till 106 tkr (0 tkr). Likvida medel uppgår vid periodens utgång till 42 tkr (0 tkr). RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Bolaget är främst exponerad för likviditetsrisk, finansieringsrisk och ränterisk. Bolaget har inte identifierat några andra väsentliga risker och osäkerheter än de som beskrivs i årsredovisningen 2013. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolaget har långfristiga skulder i form av säkerställd företagsobligation (1 000 mkr) samt skuld till bolagets moderbolag Ikano Fastighets AB (250 mkr). Denna likviditet har vidarebelånats till bolagets dotterbolag främst Ikano Bostad Hagsätra AB. REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som vid senaste avgivna årsredovisning. RESULTATRÄKNING OCH RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET I SAMMANDRAG Jan-juni April-juni 16 okt-31 dec Tkr 2014 2014 2013 Intäkter - - - Förvaltnings- och administrationskostnader -14-9 - Rörelseresultat -14-9 - Finansnetto 106 97 - Resultat före skatt 92 88 - Skatt -1 - - PERIODENS RESULTAT 91 88 - Övrigt totalresultat - - - Periodens totalresultat 91 88 -
9 IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB DELÅRSRAPPORT JAN-JUNI 2014 BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET I SAMMANDRAG 30 juni 31 dec Tkr 2014 2013 TILLGÅNGAR Aktier i koncernbolaget 615 750 615 750 Summa finansiella anläggningstillgångar 615 750 615 750 Kortfristiga fordringar 1 213 951 - Kassa och bank 41 580 250 Summa omsättningstillgångar 1 255 531 250 SUMMA TILLGÅNGAR 1 871 281 616 000 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 616 091 616 000 Summa eget kapital 616 091 616 000 Obligationslån 1 000 000 - Skulder till koncernbolag 250 000 - Summa långfristiga skulder 1 250 000 - Övriga skulder 5 189 - Summa kortfristiga skulder 5 189 - SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 1 871 280 616 000 Ställda panter (pantbrev) inga inga Ansvarsförbindelser inga inga Informationen i denna delårsrapport är sådan att Ikano Bostad Stockholm Holding AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 15 augusti 2014. RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 15 augusti 2014 Robert Jaaniste Daniel Skoghäll Roger Johansson Maria Rydén Vekställande direktör Ordförande Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
DEFINITIONER FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Ytvakansgrad Outhyrda lokaler i kvadratmeter i förhållande till total uthyrbar yta. Överskottsgrad Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Driftsnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader (exempelvis drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld och fastighetsskatt). FINANSIELLA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital under perioden. Soliditet Eget kapital vid periodens slut i förhållande till balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exlusive orealiserade värdeförändringar i relation till finansnettot. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas redovisade värde. KOMMANDE RAPPORTERINGSTILLFÄLLEN Delårsrapport januari-september 2014...14 november 2014 Bokslutskommuniké för 2014...28 februari 2015 Årsredovisning för 2014...april 2015 Årsstämma 2015 i Stockholm...maj 2015 Informationen publiceras även på Ikano Fastigheters samt Ikano Bostads hemsida, www.ikanofastigheter.se samt www.ikanobostad.se Fotograf: Gustav Kaiser