Värdering av skogsmark

Sveriges Lantbruksuniversitet, Institutionen för skogens produkter Värdering av skogsmark Torbjörn Sundelin Ett kompletterande sätt att beräkna en fastighets marknadsvärde Torbjörn Sundelin 2012-09-20

Sammanfattning Slump är en värderingsmodell som framtagits vid SLU, Institutionen för Skogens Produkter, Uppsala. Värderingsmodellen bygger på ett kontinuerligt och komplett tillfört underlag av sålda fastigheter i hela riket. Slump är en ren ortsprismodell som ur databaserna selekterar objekt inom en fastställd radie med objektet i centrum och med fastigheter som är sålda de senaste 8 12 månaderna. Till alla beräkningar används aktuella virkes- och massaprislistor och en för regionen representativ slutavverkningsskog så kallade stambankar. De senare är framtagna ur Riksskogstaxeringens och VMF Qberas statistik. Till detta fogas Ollas fördelningsfunktioner. De värden som beräknas är fastighetens virkesvärde och dess markvärde. För att säkerställa att beräknat värde är rimligt i förhållande till andra regioner kompletteras beräkningarna med en analys av markvärdet, beräknat med dess bonitet och med fastighetens närhet till population och kapital (kapitaltäthet). 2

Innehåll Värdering av skogsmark... 1 Sammanfattning... 2 Inledning... 4 Bakgrund... 4 Värderingsmodeller och -metoder... 4 Avkastningsvärdering... 4 Ortsprisvärdering... 5 Tumregler... 5 Slump... 6 Indata... 6 Modell... 6 Problemdiskussion... 7 Problemformulering... 8 Syfte... 8 Avgränsningar... 8 Målgrupp... 8 Metod... 8 Bonitet... 8 Kapitaltäthet... 10 Kombination av bonitet och kapitaltäthet... 11 Bilaga 1... 13 3

Inledning Bakgrund I Sverige finns ca 330 000 privata skogsägare. Sammantaget uppgår den ägda arealen för denna kategori till 50 % av hela den produktiva skogsarealen, som totalt uppgår till 22,5 miljoner ha. (Skogsstatistisk årsbok, 2012) Fig 1. Fördelning av den svenska skogsmarken i ägarkategorier Varje år sker ett stort antal ägarbyten. Merparten av dessa är arv och släktförvärv, men åtskilliga tusen förvärv sker på den öppna marknaden. Att förvärva en skogsfastighet på denna marknad innebär att potentiella köpare måste på ett eller annat sätt uppskatta fastighetens marknadsvärde. Värderingsmodeller och -metoder. De idag tillgängliga metoderna för värdering kan sammanfattas med avkastningsvärdering, ortsprisvärdering och mer eller mindre avancerade tumregler. Dessa kan idag kompletteras med SLUMP 1, en värderingsmodell framtagen vid Institutionen för Skogens Produkter, SLU Uppsala. Avkastningsvärdering En fastighets avkastning beräknas genom att diskontera alla framtida intäkter och kostnader. Det på så sätt beräknade summavärdet är fastighetens avkastningsvärde. Beräkningsmodell framtagen av Martin Faustmann(Faustman, 1849) Denna metod att beräkna fastighetsvärdet var dominant när marknaden var reglerad. Efter avregleringen i början på 90-talet ökade priserna dramatiskt som framgår av figur 2. 1 Sveriges Lantbruksuniversitet Marknads Pris 4

450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Minienkät, rikssnitt Korr mini, k- index Fig. 2 Marknadsprisets förändring efter avregleringen. Källa: Lantmäteriets minienkät Avkastningsvärdet utgör idag endast ca hälften av faktiskt marknadsvärde. De som använder modellen idag kompletterar den med icke monetärt värde(lindeborg Thomas, 1986). Detta tas fram genom någon form av ortsprismodell. Alternativet att ändra kalkylräntan genom kända och representativa förvärv saknar stöd i forskningen. Ortsprisvärdering Någon officiell metod, använd idag, med ortspriser som underlag är inte känd. Däremot har ett flertal värderingsföretag egna databaser som ligger till grund för företagens värdering. En värderingsmodell som tillkommit och är verksam sedan något år är SLUMP. Mer om program och modell, se nedan. Tumregler Slutligen bör nämnas olika tumregler för värdering. Komplexiteten i värderingen medför att det skogsfastighetsindex som såväl LRF Konsult(LRF Konsult, 2012) som Lantmäteriet ger ut (BM-win - Publikationer) utnyttjas som värderingsmodell. I den har landet delats in i 5 regioner där kända och representativa fastighetsförsäljningar utgör underlaget. 5

Figur 3. Skogsfastighetsindex första halvåret 2012. Källa: LRF Nyhetsbrev Skog och Lantbruk nr 2 2012 Indexets olika värden beräknas genom att, för alla fastigheter sålda i en region under de senaste sex månaderna, dividera summan av försäljningspriserna med summan av fastigheternas stående virkesvolym. Det bör understrykas att avsikten med detta index var att beskriva marknadens utveckling inte att beräkna en enskild fastighets marknadsvärde. Trots detta så används den flitigt som värderingsverktyg genom sin lätthet att applicera i det enskilda fallet. Av många skäl är denna statistik helt olämplig att använda vid värdering utan tillägg av avancerade analyser och statistiskt underlag. Slump Indata Samtliga skogsfastigheter till försäljning, annonserade via mäklarnas webbsidor, registreras i databaser på egna servrar. Dessa databaser kompletteras därefter med försäljningsstatistik från Lantmäteriverket. Timmerpriser uppdateras månatligen i hela landet samt matchas med för regionen gällande stambankar enligt Föreningen Skogens koncept. Skogsvårdskostnader och avverkningskostnader enligt gällande ortspriser. Kalkylräntan är fast och satt till 5 % Modell Varje fastighet har vid registreringen försetts med koordinater. Dessa utgör grunden för att i databaserna selektera de fastigheter som sålts i aktuell region samt under aktuell tid. Selekterade fastigheter får bilda en snittfastighet som används som underlag vid beräkningarna. Endast fastigheter som saknar bostads- och ekonomibyggnader används som underlag. Grundkravet är att selektera sålda objekt där radien och tiden varieras för att få tillräckligt statistikunderlag. Modellen startar med radien 50 km och tiden 6 månader. Med denna statistik som grund bildas en snittfastighet. En tänkt avverkning, som följer 6

skogsvårdslagen utförs av all skog som har lägre volymtillväxt än gällande kalkylränta. Timmer- och massavedspriser kombinerade med stambankar för aktuellt område hämtas och kombineras med Ollas utbytesfunktioner. Tänkt skogsvård utförs till gällande kostnad. Resterande volymer förses med en räntebelastning fram till avverkningsmogen ålder. Summan av alla intäkter och kostnader tillsammans med restvärdet utgör näringens virkesvärde. Denna summa är samtidigt densamma som den oavverkade skogen för hela fastigheten före avverkning. Med iteration beräknas därefter värdet för de olika volymerna i de olika åldersklasserna. [1] Virkesvärdet subtraheras från fastigheternas snittmarknadsvärde som i sin tur divideras med snittarealen. Det på så sätt uppkomna värdet är regionens markpris i kronor per ha [2] Objektet, den fastighet som skall värderas, får genomgå samma avverkningsprocedur med tillhörande skogsvård och villkor som ovan. Oavverkade volymer förses med värden från [1]. Slutligen adderas markvärdet genom att multiplicera arealen med [2] Summan av dessa är det okorrigerade marknadsvärdet för objektet. Modellen finns närmare matematiskt beskriven i Market Price for Forest Estates Outline of a Mathematical Model (Sundelin & Lönnstedt, 2005). Problemdiskussion Skogsfastighetspriserna har sedan avregleringen stigit kraftigt (se fig 2 ovan). Efter första finanskrisen 1993 har priserna realt fyrdubblats och ökat mer än tre gånger om priserna korrigeras med konsumentprisindex. Ökningen, tillsammans med prisreducering av virkespriserna, innebär att värdering med avkastningsvärde måste korrigeras. Oavsett vilken värderingsmetod som används för att få fram ett marknadsvärde så måste på ett eller annat sätt ortspriser ingå som underlag. Att använda sig av tumregler vid förvärv ger ett stort antal negativa effekter på fastigheternas slutpris. I forskningen vid SLU har konstaterats att arrondering och medelskotningsavstånd har ringa eller ingen prispåverkan. Lika anmärkningsvärt är att vid regionernas gränser (se figur 3) kommer priserna på ömse sidor att uppvisa väldiga skillnader trots att förhållandena på ömse sidor om gränsen är identiska. Även inom en region, speciellt region 1, så sänker nämnda index försäljningspriset för fastigheter i söder och höjer för de norra. Skillnaden i medelbonitet är dubbelt så hög i de södra jämfört med de norra. Alla värderingsmodeller måste, för att nå ett acceptabelt resultat, ha någon form av koppling till ortspriserna. Utan denna är det inte möjligt att värdera en fastighet i dagens marknadssituation. Men om dessa ortspriser har uppkommit med hjälp av inkonsekventa värderingar så kommer även nästa generations värdering att generera nya inkonsekventa värderingar o s v. 7

Trots denna omständighet så ger ju alla värderingar, med ortspriser som underlag, ett marknadsvärde. Kontrollen över vad vi förvärvat är emellertid bristfällig och vid många överlåtelser kommer det att finnas stor variation på affärens utfall och möjligheter. Problemformulering Dilemmat är att ett skevt underlag i alla ortsprismodeller ger ett skevt resultat. För att bryta denna cirkel måste något tillföras som ger en anvisning om affären är bra eller dålig. En sådan information, som inte har sin grund i regionens ortspriser, kan ge denna prispåverkan på fastighetsförvärvet. Information om påverkande faktorer måste tillföras beslutsunderlagen, faktorer som endera påverkar värdets utveckling eller fastighetens produktion. Syfte Att ur ett stort underlag söka en beräkningsteknik som tar fram värden utan att ha ortspriserna som underlag. Avgränsningar Studien omfattar hela landet. Studerad tidperiod är hösten 2010 till och med dags dato. Underlaget är registrerade fastigheter i SLUMPs databaser, för närvarande mer än 3300. Databaserna har därefter kompletterats med Lantmäteriets statistik över de olika fastigheternas försäljningspris. I denna ingår dock inte fastighetsreglerade förvärv. I matchningen mellan denna statistik och databaserna uppstår träff i ca 20 % av fallen (totalt ca 600). Underlaget får därför ses som tillfredsställande. Målgrupp Studien riktar sig till långivare, skogsägare och andra intressenter av skogsfastigheter. Metod Bonitet Boniteten avgörs i huvudsak av områdets jordmån, klimat, fuktighetsförhållanden och exposition. Fastighetens bonitet avgör dess produktionsförmåga och bör påverka marknadspriset. Förhållandet mellan boniteten i södra och norra Sverige kan uppgå till 20 gånger. Boniteten borde därför ge ett starkt avtryck i marknadspriset. Vid Skogshögskolan, SLU, bestäms årligen medelboniteten för landets län (riksskogstaxeringen). Se figur 4 nedan. 8

Medelbonitet 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Dalarna Särna Idre Norrbotten lappland Västerbotten Härjedalen Norrbotten kust Jämtland Västerbotten kust Gotland Ångermanland Medelpad Dalarna Övriga Hälsingland Gästrikland Värmland Västmanland Örebro Stockholm Uppsala Dalsland Göteborg Södermanland Östergötland Västergötland Skaraborg Jönköping Kalmar Kronoberg Halland Skåne Blekinge Figur 4. Medelbonitet för olika regioner i Sverige. Källa: Riksskogstaxeringen, SLU Vid varje värdering i Slump beräknas fastighetens virkesvärde och dess markvärde. Om de senare sammanställs med ett länsvis snittvärde samt därefter divideras med den länsvisa medelboniteten så erhålls värden hur mycket man betalar för markens produktionskapacitet i respektive län (fig 5). 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Bonitetskostnad (kkr/m3sk) Figur 5. Bonitetskostnad för olika regioner i Sverige. Källor: Riksskogstaxeringen, SLU samt markvärden Slump perioden 2011-2012 9

Rimligtvis borde kostnaden att köpa en yta som årligen producerar 1 m3sk, oberoende var i landet, vara lika stor. Inverkan av skogsvårds- och avverkningskostnader är förhållandevis liten och påverkar endast marginellt. Produktionsvärdet av en yta som producerar 1 m3sk per år = Konstant (Bonitetskonstanten) Enligt figur 5 skiljer denna kostnad sig dock väsentligt. Något mer än bonitet måste tillföras för att förklara dessa skillnader. Jämförs län med lika stor bonitet t ex Värmland, Västmanland och Stockholm, så uppvisar markvärdet mycket stora skillnader. Värdet av jakt och fiske skiljer sig naturligtvis väsentligt mellan regionerna men påverkar inte nämnvärt den totala prisbilden. Något mer än bonitet måste tillföras för att förklara skillnaderna. 70 60 50 40 30 20 Kapitaltäthet Jakt & Fiske Bonitet 10 0 Värmland Västmanland Stockholm Fig 6 Ett antaget värde på boniteten kompletterat med värdet av jakt och fiske. Resterande värde antas bero på tillgång till kapital och population. Kapitaltäthet Definition: Enligt ekonomisk teori bör en ökad koncentration av befolkning och en ökad betalningsförmåga, som medelinkomst i ett område, ge en ökad efterfrågan. Hypotes: En hög kapitaltäthet och närhet till befolkningskoncentration medför ett högt markvärde på skogsfastigheter. Produkten av population och populationens medelinkomst ger tillgängligt kapital i aktuellt område. Intresset för objektet finns emellertid inte enbart inom området utan samtliga områden påverkar, dock allt mindre ju längre från objektet som populationen befinner sig. I studien har vi arbetat med samtliga församlingar i Sverige. 10

Genom att vikta bidraget från alla dessa enligt nedanstående figur kan de olika församlingarnas påverkan beräknas. Därefter summeras alla dessa bidrag från alla församlingar till den studerade. Det största värdet och därmed den högsta kapitaltätheten finner vi i Gustav Vasa församling. Genom att ge den värdet 100 % kan alla församlingars kapitaltäthet relateras till denna genom division (ett dimensionslöst index). Se bilaga 1. Figur 7. Avståndets betydelse för en köpare (För närvarande testas a = 0 och b= 100 km) Kombination av bonitet och kapitaltäthet Vi antar därför att regionens snittmarkvärde kan skrivas enligt: Markvärdet = boniteten * bonitetskonstanten + jakt/fiske värdet + kapitaltäthet Regionala egenskaper som arrondering, medelskotningsavstånd, ägosplittring med mer justeras därefter. 20 Tätortspåverkan på markpriset Kapitaltäthet 15 10 5 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 Kronor per hektar Figur 6. Fastigheter hämtade ur databaserna med a = 0 och b = 10 (figur 5) Med ett antaget värde på bonitetskonstanten beräknas för alla objekt i hela landet funktionen ovan. Resultatet plottas på en graf (fig 6). Till denna fogas därefter en regressionslinje enligt 11

y = k*x + l Slutligen justeras bonitetskonstanten så att l = 0. Markvärde och kapitaltäthet båda lika med noll. Med viktfunktionen a = 0 och b = 100 så blir bonitetskonstanten straxt under 2000:-. En fördjupad analys av representativa värden för viktkonstanterna erfordras! Till varje värderingsobjekt kan nu fogas ett markvärde som tagits fram med ovanstående teknik. Skillnaden mellan markvärdet beräknat enligt SLUMP och detta värde visar förvärvets potential. Är skillnaden negativ så finns en ökad risk med förvärvet. Om det är positivt så finns en god potential. Det bör kraftigt understrykas att hänsyn alltid skall tas till parametrar som arrondering, storlek, skotningsavstånd med mer. Men eftersom såväl SLUMP värdet som ovanstående beräkningsteknik skall justeras med dessa så är skillnaden fortsatt densamma. Det bör också betonas att bonitetskonstantens värde är kopplad till och beroende av vilka parametrar som valts 12

Bilaga 1 Exempel på kapitaltäthet (a = 0 ; b = 100 se figur 5). 13

Litteraturförteckning Åkermarkens arrondering. (Februari 2011). Hämtat från Farmer Interreg IIIC e-dictionary: http://kruk.sggw.waw.pl/edictionary/mod/glossary/showentry.php?courseid=1&concept=%c3%85ke rmarkens+arrondering Andersson, I. (1960). Sveriges historia. Stockholm: Lindbergs Tryckeri AB. Arvidsson, N. (2009). Argument för prissättning av skogsfastigheter. Uppsala: SLU, Inst för skogens produkter. AUGUSTSSON, T. (den 6 12 2010). Datafloden väller fram. Svenska Dagbladet, s. 14. BM-win - Publikationer. (u.d.). Hämtat från http://www.lantmateriet.se/templates/lmv_page.aspx?id=3512 Cserhalmi, N. (1999). Fårad mark. Grahns Tryckeri AB. Dynesius, M. m. (1992). Kulturmiljövård i skogen. Trelleborg: Skogs Boktryckeri AB. Faustman, M. (1849). Calculation of the value which forestry land and immature stands possesses for forestry. In Martin Faustmand and the Evolution of Discounted Cash Flow. Instiute Paper No. 42. Commonwalth Forestry Institute, University of Oxford, 1968. Hill, Ö. (2006). Kulturarvet i skogslandskapet. Borås: Sveaskog. Kallstenius, L., & mfl. (1974). Skogsvärering enligt planmetoden. Stockholm: Lantbruksstyrelsen. Kjellin, P. (December 2010). Erstaviks gård är en granne till city. Vi skogsägare (10), ss. 12-14. Lantmäteriet. (den 28 10 2008). Omarrondering - Frågor och svar. Hämtat från Lantmäteriet: http://www.lantmateriet.se/templates/lmv_faqlist.aspx?id=14567 Leander, E. (2007). Jordförvärvslagens tillämpning. Lund: ISRN LUTVDG/TVLM 07/5156 SE. Leander, E. (2007). Jordförvärvslagens tillämpning. Lund: Avd för Fastighetsvetenskap LundsTekniska högskola LundsUniversitet. Lindeborg Thomas. (1986). Icke-monetära nyttors betydelse för skogsfastigheter. Stockholm: Inst för fastighetsekonomi, sekt för Lantmäteri. KTH. LRF Konsult. (2012). Hämtat från http://www.lrfkonsult.se/press/nyheter/skogsmarkspriserhalvaret-2012/ Nilsson, H. (1997). De värmländska medeltidsbreven. Uppsala: Almqvist & Wiksell. Ollas, R. (1980). Nya utbytesfunktionerför träd och bestånd. Forskningsstiftelsen Skogsarbeten, Ekonomi, Nr 5. Pamp, B. (1971). Ortnamnen i Sverige. Lund. 14

Skogsstatistisk årsbok. (2012). Hämtat från http://www.skogsstyrelsen.se/global/myndigheten/statistik/skogsstatistisk%20%c3%a5rsbok/01.% 20Hela%202012%20- %20Entire%202012/Skogsstatistisk%20%C3%A5rsbok%202012%20%28hela%29.pdf Skogsstatistisk årsbok 2012. (2012). Hämtat från www.skogsstyrelsen.se/statistik Skogsstyrelsen. (2009). Definitioner. Hämtat från Ägoslag: http://193.183.24.7/episerver4/templates/snormalpage.aspx?id=15249#skogmark Statens Lantmäteriverk. (1978). Skogsvärdering enligt tabellmetoden. Stockholm: Lantmäteriet. Sundelin, T. (2012). En skogsfastighets marknadsvärde. Sundelin, T., & Lönnstedt, L. (2005). Market Price for Forest Estates. Uppsala: Department of forest products and management. Svensk Uppslagsbok. (1955). Hämtat från Digitalt uppslagsverk baserat på Svensk Uppslagsbok från 1955: http://svenskuppslagsbok.se/70597/skogsregaletett/ Thomas, L. (1986). Icke-monetära nyttors betydelse för värdet av skogsfastigheter. Stockholm: Inst för fastighetsekonomi, Lantmäteri, KTH. Westman, J. (1997). Världens äldsta kastspjut. Hämtat från http://www.pp.htv.fi/jwestman/tech/spears97.html Wikipedia. (02 2011). Hämtat från Avvittring: http://sv.wikipedia.org/wiki/avvittring Wikpedia. (den 12 December 2009). Hämtat från Lista över Sveriges regenter: http://sv.wikipedia.org/wiki/lista_%c3%b6ver_sveriges_regenter 15