Ludvika, 37 ha. Virkesrik skog på bördig mark

Ludvika, 37 ha Virkesrik skog på bördig mark Två fastigheter bestående av tre skiften. Totalt 37,2 ha varav skog 30,6 ha. Virkesförråd ca 6 700, slutavverkningsbart ca 5 250. 6 ha jordbruksmark. 1

2

SKOG OCH MARK Betesmark Ca 6 ha jordbruksmark, bestående av åker, betesmark och inägor. Inga bidragsrätter följer fastigheten. Jorden är utarrenderad tom 31/12-2015 SKOG Till fastigheten hör enligt skogsbruksplanen 30,6 ha skogsmark med ett uppskattat virkesförråd om 6 966 m³ sk, vilket motsvarar ca 224 m³ sk/ha. Av trädslagen har tall 4 % av virkesförrådet medan gran har 71% och löv 24 %. Skogsmarkens medelbonitet är beräknad till 8,0 m³ sk per hektar och den årliga tillväxten uppskattas för närvarande till ca 224 m³ sk. För mer ingående information se den bilagda skogsbruksplanen med beståndskarta. Inventeringen är gjord av Foran Forest AB i maj 2011, planen uppräknad med 3 års teoretisk tillväxt. JAKT OCH FISKE Fastigheterna registrerade på Grangärde Älgskötselområde. Kontaktperson: Samuel Ståhl, Gävlevägen 25, 815 36 Tierp (Källa Länsstyrelsen) NATUR och KULTUR På fastigheterna finns för närvarande inga nyckelbiotoper eller områden med höga naturvärden registrerade hos Skogsstyrelsen ( Skogens pärlor) Generell naturvårdshänsyn enligt Skogsvårdslagen måste alltid tas vid avverkning. Ökad hänsyn skall tas vid avverkning i kantzoner till bl.a. hällmarker, myrar, sjöar och vattendrag Inga fornlämningar finns registrerade. övrigt Fastigheten är välbestockad och lättåtkomlig. 3

Rättsförhållanden Fastighet Ludvika Gonäs 27:1 och Ludvika Gonäs 61:1. ÄGARE Per Erik Dahlberg AREAL Areal enligt skogsbruksplan Produktiv skogsmark Inägomark Övrig mark Summa Areal enligt fastighetsregistret 30,6 ha 6,0 ha 0,6 ha 37,2 ha 35,3309 ha TAXERINGSVÄRDE Typkod 110 (obebyggd lantbruksenhet), fastigheten saknar eget åsatt taxeringsvärde då den tidigare ingått i samtaxerad enhet. Bedömt taxeringsvärde 2014: 1 587.000 kr. INTECKNINGAR/LÅN Penninginteckningar saknas. Inga lån skall övertas av köparen. SERVITUT/NYTTJANDERÄTTER M.M. Gonäs 27:1 belastas av Avtalsservitut:(Ledningsrätt) Akt: 20-IMA-73/1127.1 Ledningsrätt: Akt: 2085-1428 Gonäs 61:1 belastas av Avtalsservitut:(Ledningsrätt) Akt: 20-IMA-73/1127.1 Ledningsrätt: Akt: 2085-1428 Officialservitut (väg): Akt: 2085-154.1 Officialservitut (väg):akt: 20-1984/1092.1 Muntligt arrendeavtal upphör på tillträdesdagen. Vägservitut för Gonäs 61:4 och 61:5. GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR, SAMFÄLLIGHETER M.M. Fastigheterna har andel i Ludvika Gonäs GA:1 (vägföreing ). Gonäs S:8, samfällda vägar. PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR Ej inom planlagt område. FÖRVÄRVSTILLSTÅND Förvärvstillstånd erfordras ej för fysisk person. Förvärv av juridisk person (exempelvis aktiebolag) kräver alltid förvärvstillstånd. 4

Försäljningsförutsättningar Förfarande Fastigheten försäljes till 2 700 000 kr eller högstbjudande. Eventuella villkor från budgivare skall framgå av budet. Säljaren kan fritt välja att direkt anta något av de lämnade buden eller erbjuda en eller flera av budgivarna möjlighet att delta i en efterföljande förhandling/budgivning. BUDDAG Bud skall inges skriftligen via e-mail eller post och lämpligast på bifogad blankett, därtill skall bankreferens eller motsvarande lämnas, på adressen: Areal, Åsgatan 62, 776 31, Hedemora. Märk försändelsen Gonäs. Bud kan mailas till ansvarig fastighetsmäklare på adressen: kenneth.skovshoved@areal.se. FRI PRÖVNINGSRÄTT Säljarna förbehåller sig fri prövningsrätt samt rätten att när som helst under processens gång avsluta försäljningen utan särskilt meddelande till intressenterna. Ett lämnat bud på fast egendom är inte bindande. Köpet är bindande först då både köpare och säljare undertecknat köpehandling. ID-KONTROLL ID-kontroll av köparen kommer att ske före köpehandlingens undertecknande med hänvisning till Lag om åtgärder vid penningtvätt. BUDFÖRTECKNING En förteckning över anbudsgivarna och samtliga lämnade bud kommer att överlämnas till den slutlige köparen. VILLKOR Förutsättningarna för försäljningen framgår av denna beskrivning samt eventuell tilläggsinformation. Denna beskrivning kan ej läggas till grund för talan enligt JB. 10 % av köpeskillingen erläggs som handpenning vid kontraktstecknandet. Resterande belopp erläggs på tillträdesdagen. UNDERSÖKNINGSPLIKT/BESIKTNING Köparen har enligt jordabalken ett långtgående ansvar att själv undersöka fastigheten och förvissa sig om fastighetens skick. Köparen ges därför möjlighet att, på egen hand eller med konsult, före köpet besiktiga fastigheten och därigenom skaffa sig kännedom om det skick vari den befinner sig. Uppgifter i detta fastighetsprospekt har enbart lämnats för att informera och underlätta köparens egen undersökning av fastigheten. För vidare information om undersökningsplikt m.m. se bilagt informationsblad. För upprättande av boendekostnadskalkyl kontakta ansvarig fastighetsmäklare. Nämnd skogsbruksplan är enbart en okuläruppskattning av skogens volym, ålder, trädslagsfördelning mm och grundar sig således ej på någon exakt mätningsmetod. Det åligger köparen att själv, eller med sakkunnig, kontrollera skogstillståndet inom fastigheten. I köpekontraktet kommer det att skrivas in en klausul där det betonas att de lämnade uppgifterna om skogen är ungefärliga och inte innefattar någon garanti. Köparen har undersökningsplikt avseende planoch bygglovsbestämmelser samt eventuella vindkraftsetableringar i området. FRISKRIVNING En friskrivningsklausul kommer att finnas med i köpekontraktet där säljaren friskriver sig från fel eller brister i fastigheten. En köpare skall vara medveten om att en friskrivning är mycket långtgående. TILLTRÄDE Enligt överenskommelse. VISNING Besiktning av mark sker på egen hand. Vederbörlig hänsyn tas till omkringboende, växande gröda samt skog. 5

Vägbeskrivning Fastigheten är belägen ca 9 km bilväg väster Ludvika centrum. Se bifogade kartor. Koordinater SWEREF 99 X = 6668 494 Y =504 755 SAMMANFATTNING Fastigheten erbjuder möjlighet till skogsbruk på bördig mark, jakt och fiske. 6

Information i denna beskrivning är baserad på ägarens uppgifter samt annat tillgängligt material. För felaktigheter, nuvarande eller eventuella kommande, i detta material ansvaras ej. Ej heller för händelse som ägaren eller Areal icke kunnat förutse eller påverka, vilket ändrar givna förutsättningar. Ägaren och/eller Areal förbehåller sig rätten att ändra beskrivningen, dess omfattning eller förutsättningar i den mån de anser erforderligt, utan särskilt meddelande. Copyright: Areal i Sverige KB, 2014. Text: Kenneth Skovshoved Foto: Kenneth Skovshoved Layout: Mona Geprägs. Lantmäteriverket. Ärende nr MS2007/04528. Fastigheten utbjudes till försäljning genom Areal Hedemora Ansvarig mäklare Kenneth skovshoved Reg. fastighetsmäklare Tel: 070-654 53 06 E-post: kenneth.skovshoved@areal.se Mona Geprägs Reg. fastighetsmäklare Tel: 073-679 39 33 E-post: mona.geprags@areal.se göteborg Hedemora Hässleholm Jönköping Kalmar Karlstad Linköping LJUNGBY Ljusdal Luleå Lund Sandviken Simrishamn Skövde Stockholm Ulricehamn Uppsala Vadstena Vetlanda Vänersborg västerås Växjö Åmål Örebro 7

8

9

10

Sammanställning över fastigheten Arealer Produktiv skogsmark Impediment myr Impediment berg Inägomark hektar 30,6 0,0 0,0 6 % 82 0 0 16 Väg och kraftledning (linjeavdrag) 0,6 2 Övrig areal 0,0 0 Summa landareal 37,2 Summa vatten 0,0 Virkesförråd Totalt 6966 % Tall 312 4 Gran 4964 71 Löv 1691 24 Medeltal per hektar 228 Bonitet Fastighetens medelbonitet är beräknad till Tillväxt per ha Tillväxt för perioden 2014-2023 / år 8 beräknad med hänsyn till 177 föreslagna åtgärder Avverkningsförslag Föryngringsavverkning 2657 Gallring 381 Förväntad tillväxt första växtsäsongen 224 Totalt under perioden 3038 pcskog Filter: Urval från markeringar Utskriven: 2014-08-26 11

Skogens fördelning på åldersklasser Areal Virkesförråd Åldersklass ha % Totalt /ha Tall % Gran % Löv % Kalmark - 9 år 0,6 5 6 10 10 80 10 10-19 2,7 22 30 11 26 43 32 20-29 0,9 7 133 148 60 40 30-39 40-49 50-59 0,6 5 188 313 35 55 10 60-69 70-79 80-89 3,1 26 1091 352 15 70 15 90-99 100-109 1,0 8 301 301 15 85 110-119 3,2 26 906 283 60 40 120 + Lågprodskog(E) Överstånd/Skikt Summa/Medel 12,1 100 2655 219 31 60 9 Arealfördelning pcskog Filter: Urval från markeringar Ev bildtext Utskriven: 2014-08-20 Län: Dalarnas län Kommun: Ludvika Församling: Ludvika 12

Skogens fördelning på huggningsklasser Huggningsklass Areal ha % Virkesförråd Totalt Tall % Gran % Löv % /ha Kalmark K1 K2 0,6 5 6 10 10 80 10 Röjningsskog R1 1,5 12 14 9 50 20 30 R2 1,2 10 16 13 4 62 33 Gallringsskog G1 0,9 7 133 148 60 40 G2 0,6 5 188 313 35 55 10 Föryngrings- S1 avverknings- S2 7,3 60 2298 315 33 60 7 skog S3 Lågproducer- E1 ande skog E2 E3 Överstånd/Skikt Summa/Medel 12,1 100 2655 219 31 60 9 Huggningsklasser Kalmark K1 Obehandlad kalmark Mark där åtgärd(er) behövs för att erhålla tillfredsställande föryngring. K2 R2 Gallringsskog G1 Normal gallringsskog Skog som är yngre än skyddsåldern (lägsta ålder för föryngringsavverkning). G2 Behandlad kalmark Mark som fullständigt behandlats med återväxtåtgärder men där föryngringen inte säkerställts. Röjningsskog R1 Plantskog Säkerställd föryngring upp till 1,3 m medelhöjd. Ungskog Skog som är över 1,3 m och som i utvecklingshänseende motsvarar röjningsskog. Äldre gallringsskog Skog som uppnått skyddsåldern och där nästa lämpliga åtgärd normalt är gallring. Föryngringsavverkningsskog S1 Skog som kan föryngringsavverkas Normalt föreslås ingen averkningsåtgärd under planperioden. S2 S3 Skog i föryngringsbar ålder Föryngringsavverkning bör dock inte utföras. Lågproducerande skog E1 Restskog Skog som lämnats efter avverkning eller som uppkommit på grund av skada. E2 E3 Skog som är mogen att föryngringsavverkas Normalt infaller en avverkningsåtgärd under planperioden. Gles skog Gles skog eller skog av ett för marken olämpligt trädslag. Skog av hagmarkskaraktär Gles skog av hagmarkskaraktär. pcskog Filter: Urval från markeringar Utskriven: 2014-08-20 Ev bildtext Län: Dalarnas län Kommun: Ludvika Församling: Ludvika 13

Avverkning och tillväxt Avverkning Under gallring och föryngringsavverkning ingår alla lövträdsarter i begreppet löv. I redovisad avverkningsvolym ingår 5 års tillväxt för avverkningar med angelägenhetsgrad 2 och 3. Gallring Föryngringsavverkning Åldersklass Barr Löv Totalt Barr Löv Totalt ha ha Kalmark - 9 år 10-19 20-29 0,9 10 16 26 30-39 0,3 22 22 40-49 50-59 1,2 15 34 49 60-69 1,5 67 69 136 70-79 1,8 134 15 149 80-89 0,5 188 21 209 90-99 4,9 1822 103 1925 100-109 1,6 418 105 523 110-119 120 + Lågprodskog(E) Överstånd/Skikt Summa 5,7 248 134 382 7,0 2428 229 2657 Total avverkning Tillväxt 3038 Högre alt: 3038 varav gallring 381 och föryngringsavverkning 2657 Lägre alt: 2805 varav gallring 148 och föryngringsavverkning 2657 I sammanställningen redovisas tillväxt under perioden samt areal och virkesförråd efter 10 år. Observera att såväl tillväxt som areal och virkesförråd om 10 år förutsätter att föreslagna åtgärder utförs Tillväxt Areal och virkesförråd efter 10 år Åldersklass Barr Löv Totalt ha /ha Kalmark - 9 år 123 25 148 7,0 10-19 81 38 119 5,3 165 31 20-29 23 38 61 2,4 182 76 30-39 29 29 0,9 98 109 40-49 0,3 65 217 50-59 101 171 272 60-69 140 83 223 3,1 921 297 70-79 174 46 220 2,6 852 328 80-89 152 78 230 2,7 886 328 90-99 341 67 408 2,5 935 374 100-109 11 3 14 3,8 1305 343 110-119 120 + Lågprodskog(E) Överstånd/Skikt 36 10 46 286 Summa 1211 559 1770 30,6 5695 186 pcskog Filter: Urval från markeringar Utskriven: 2014-08-26 Län: Dalarnas län Kommun: Ludvika Församling: Ludvika 14

Avdelningsbeskrivning Skifte: 3 Avd nr 1 Priotal 2 1,6 1 103 S2 G28 344 550 PG Gran 80 32 221 200 Föryng avv 1 95 523 0,9 VP 2,7 Löv 20 29 Markberedning (F) 2 Plantering (F) 2 Återväxtkontroll (F) 2 3 0,3 1 38 G1 G26 195 59 PG Gran 100 16 211 200 Gallring 2 30 22 9,8 GÖ 18 4 0,9 1 73 S3 G24 218 196 NO Tall 10 25 321 200 Olikåldrigt 6,5 VP 3,3 Gran 40 23 Varier förråd Löv 50 21 Varier bonitet 5 0,3 1 83 S2 G30 344 103 PG Gran 40 29 221 300 Gallrad 8,6 VP 2,8 Löv 60 28 Aspinslag 6 1,0 1 98 S2 G26 312 312 PG Gran 85 31 221 200 Gallrad Föryng avv 3 95 332 4,2 VP 2,8 Löv 15 31 Aspinslag Markberedning (F) 3 Olikåldrigt Plantering (F) 3 7 2,3 1 93 S2 G30 420 966 PG Gran 100 35 221 300 Föryng avv 1 95 918 1,4 VP 2,9 Markberedning (F) 2 Plantering (F) 2 Återväxtkontroll (F) 2 8 3,1 4 Sakna Inägomark (-0,1) L pcskog Filter: Urval från markeringar Utskriven: 2014-08-28 Län: Dalarnas län Kommun: Ludvika Församling: Ludvika Fastighet: Gonäs 35:3, 61:1 och 27:1 Id: 208501001 Avdelningsbeskrivning Skifte: 1 Areal Ä Ålder Hkl SI Virkesförråd Mål Trädslag diam inkl tillväxt tillväxt Med Beskrivning Åtgärd N Uttag Årlig Terräng ha g klass Alternativ ä o år (-Avdrag) Skikt cm GYL r ha avd Trp [Skikt] % per ha 0,7 1 19 R2 G28 33 23 PG Gran 95 211 200 Ev svag röjning 5,7 Löv 5 Röjning (A) 2 25 Avd Areal Ä Ålder Hkl SI Virkesförråd Mål Trädslag diam inkl tillväxt tillväxt Med Beskrivning Åtgärd N Uttag Årlig Terräng ha g nr klass Alternativ ä år (-Avdrag) o Skikt cm GYL r ha avd Trp [Skikt] % per ha Priotal 9 0,9 1 93 S2 G30 410 369 PG Tall 10 32 221 200 Föryng avv 2 95 393 5,5 VP 2,8 Gran 80 32 Markberedning (F) 2 Löv 10 31 Plantering (F) 2 Återväxtkontroll (F) 2 10 0,6 1 68 S1 G30 310 186 PG Gran 70 29 221 100 Gallrad 10,2 VP 3,6 Löv 30 31 Aspinslag GÖ 17 11 0,9 1 68 G2 G30 373 336 PG Gran 60 28 211 200 Olikåldrigt Gallring 1 30 101 8,9 VP 3,3 Löv 40 28 Aspinslag GÖ 16 12 2,0 1 53 G2 G30 260 494 PG Gran 40 27 221 100 Olikåldrigt 10,2 VP 4,4 (-0,1) L Löv 60 25 Gallrad GÖ 17 Varier förråd 13 0,5 1 20 R2 G30 59 30 PG Gran 60 211 200 Skiktat Gallring Röjning 2 30 14 6,8 Löv 40 14 0,7 1 93 S2 G29 425 298 PG Tall 5 34 321 300 Ngt olikåldrigt Föryng avv 1 95 283 1,3 VP 2,8 Gran 90 34 Markberedning (F) 2 Löv 5 29 Plantering (F) 2 Återväxtkontroll (F) 2 15 1,7 1 83 S1 G28 294 500 PG Gran 70 30 221 300 Gallrad 8,4 VP 3,2 Löv 30 29 Ojämnt GÖ 17 Varier förråd pcskog Filter: Urval från markeringar Utskriven: 2014-08-28 Län: Dalarnas län Kommun: Ludvika Församling: Ludvika Fastighet: Gonäs 35:3, 61:1 och 27:1 Id: 208501001 15

Avdelningsbeskrivning Skifte: 1 17 3,8 1 93 S2 G26 271 1030 PG Gran 80 30 221 100 Varier förråd 7,2 VP 3,0 Löv 20 28 Varier bonitet 18 0,1 1 11 R2 G28 11 1 PG Gran 50 211 100 Röjning 1 30 3,9 Löv 50 pcskog Filter: Urval från markeringar Utskriven: 2014-08-28 Län: Dalarnas län Kommun: Ludvika Församling: Ludvika Fastighet: Gonäs 35:3, 61:1 och 27:1 Id: 208501001 Avdelningsbeskrivning Skifte: 2 Avd Areal Ä Ålder Hkl SI Virkesförråd Mål Trädslag diam Alternativ Med Terräng Beskrivning Åtgärd N Uttag Årlig ha g nr år klass ä inkl tillväxt tillväxt (-Avdrag) o Skikt cm GYL r ha avd Trp [Skikt] % per ha Priotal 16 0,5 1 68 G2 G27 249 125 PG Gran 95 26 221 200 8,7 VP 3,8 Löv 5 25 GÖ 17 Avd Areal Ä Ålder Hkl SI Virkesförråd Mål Trädslag diam inkl tillväxt tillväxt Med Beskrivning Åtgärd N Uttag Årlig Terräng ha g nr klass Alternativ ä o år (-Avdrag) Skikt cm GYL r ha avd Trp [Skikt] % per ha 20 4,1 1 2 K2 G24 1 4 PG Gran 100 3 200 Återväxtkontroll 1 2,7 (-0,2) L Priotal 21 0,5 1 17 R2 G24 42 21 PG Gran 90 311 200 Röjning 2 20 6,2 Löv 10 21 [0,5] 1 73 ÖF G24 43 22 PG Löv 100 21 311 200 Björk 1,2 22 0,4 4 Sakna Inägomark 23 0,6 1 60 G2 B20 200 120 PG Gran 20 22 311 100 Dikad Gallring 2 25 35 6,4 VP 3,9 Löv 80 22 23 [0,6] 1 9 UnderV B20 5 3 PG Gran 90 311 100 Skiktat Röjning 2 25 3,3 Löv 10 24 1,3 1 55 S3 B24 170 204 NS Tall 20 27 311 100 Naturvårdshuggning 3 20 49 6,5 VP 4,4 (-0,1) L Gran 10 25 Löv 70 24 pcskog Filter: Urval från markeringar Utskriven: 2014-08-28 Län: Dalarnas län Kommun: Ludvika Församling: Ludvika Fastighet: Gonäs 35:3, 61:1 och 27:1 Id: 208501001 16

Avdelningsbeskrivning Skifte: 3 27 0,5 1 88 S2 G28 390 195 PG Gran 90 33 221 100 Föryng avv 2 95 209 5,5 VP 2,9 Löv 10 31 Markberedning (F) 2 Plantering (F) 2 Återväxtkontroll (F) 2 28 2,6 4 Sakna Inägomark 29 0,5 1 7 R1 B22 10 5 PG Gran 30 221 100 Röjning 2 25 3,2 Löv 70 30 0,9 1 6 R1 G27 10 9 PG Tall 10 311 100 Lövröjning 2 25 3,0 Gran 40 Löv 50 31 1,1 1 11 R2 G28 16 18 PG Gran 30 221 100 Röjning 2 20 4,0 Löv 70 32 0,9 1 73 S1 G26 348 313 PG Tall 30 31 211 100 Olikåldrigt Gallring 1 25 78 8,2 VP 3,2 Gran 60 28 GÖ 17 Löv 10 26 33 0,5 1 23 G1 G28 79 32 PG Gran 10 9 221 100 R2/G1 Gallring Röjning 2 25 11 6,8 GÖ 16 (-0,1) L Löv 90 11 pcskog Filter: Urval från markeringar Utskriven: 2014-08-28 Län: Dalarnas län Kommun: Ludvika Församling: Ludvika Fastighet: Gonäs 35:3, 61:1 och 27:1 Id: 208501001 Avdelningsbeskrivning Skifte: 3 Avd nr 33 Avd Areal Ä Ålder Hkl SI Virkesförråd Mål Trädslag diam Alternativ Med Terräng Beskrivning Åtgärd N Uttag Årlig ha g nr år klass ä inkl tillväxt tillväxt (-Avdrag) o Skikt cm GYL r ha avd Trp [Skikt] % per ha Priotal 26 0,5 1 83 S1 G24 260 130 PG Tall 10 29 321 200 Skiktat 6,8 VP 2,9 Gran 40 26 Delv försumpat GÖ 17 Löv 50 24 Olikåldrigt Areal Ä Ålder Hkl SI Virkesförråd Mål Trädslag diam inkl tillväxt tillväxt Med Beskrivning Åtgärd N Uttag Årlig Terräng ha g ä år klass (-Avdrag) o Skikt Alternativ cm GYL r ha avd Trp [Skikt] % per ha [0,5] 1 13 UnderV G28 20 8 PG Gran 90 221 100 5,0 (-0,1) L Löv 10 Priotal 35 0,9 1 73 S1 G30 340 306 PG Tall 30 28 221 100 Olikåldrigt Sista Gallring 2 20 70 9,7 VP 3,4 Gran 60 30 GÖ 15 Löv 10 26 pcskog Filter: Urval från markeringar Utskriven: 2014-08-28 Län: Dalarnas län Kommun: Ludvika Församling: Ludvika Fastighet: Gonäs 35:3, 61:1 och 27:1 Id: 208501001 17

1 5 2 7 3 i i i z z z 4 18 17 6 16 9 15 10 8 11 14 12 13 i 21 20 i i 22 23 Slogsveden Fridhem 31 27 30 28 26 32 35 33 H H H h i 29 i H i 24 Gonäs i 37 N Teckenförklaring Huggningsklass Ägoslag = 1 ha Lågproduktiv skog Skala 1:10000 Kalmark/föryngring Myr Röjningsskog Berg Gallringsskog Inägomark Föryngringsavv-skog Övrig landareal Avdelningsformel Avdelningsnummer Vatten 0 100 500 1000 m 18

KÖPARENS OCH SÄLJARENS ANSVAR FÖR FASTIGHETENS SKICK MED MERA UTGÅNGSPUNKT FÖR ANSVARSFÖRDELNINGEN Utgångspunkten enligt jordabalken är att fastigheten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka eller haft anledning att räkna med på grund av fastighetens ålder och skick, kan säljaren inte göras ansvarig. Säljaren ansvarar dock för dolda fel, d v s sådana fel i fastigheten som köparen inte borde upptäcka och oavsett om säljaren själv känt till felen eller inte. Säljarens ansvar för dolda fel i fastigheten gäller i 10 år. KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas köparens undersökningsplikt. Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även inspektera svårtillgängliga utrymmen och områden av fastigheten. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fukt- och rötskador samt sättningar och andra skador i grunder på byggnader, vatten- och avloppsanläggningar, fastighetsgränser och virkesförråd, skador på växande skog, tillgång till skogsvägar, dränering av åkermark, maskinell utrustning i ekonomibyggnader, grundförhållanden mm. Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvud taget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt hållna. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta. Köparen måste räkna med att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder t o m kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering. ANLITANDE AV BESIKTNINGSMAN Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det är alltså inget krav att anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de flesta köpare att anlita så kallad besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att bedöma betydelsen av. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten såsom elinstallationer, vatten och avlopp, rökgångar m m varför köparen bör överväga att komplettera sin undersökning. Jordabalken har som utgångspunkt att den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske före köpet, d v s innan köpekontrakt undertecknas av parterna. Det är dock inget som hindrar att parterna i kontraktet avtalar om att köparen ska få möjlighet att undersöka fastigheten senare och därefter på det sätt kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära att köpet i dess helhet ska återgå. Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul. Det förekommer att säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten med hjälp av en besiktningsman, ofta för att tjäna som underlag för en säljaransvarsförsäkring. I dessa fall är det viktigt att köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, så kallad köpargenomgång. Det är också av stor vikt att köparen då tänker på att undersökningsplikten omfattar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar med ytterligare undersökningar. SÄLJARENS UPPLYSNINGSSKYLDIGHET Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant 19

eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet. Om säljarens förtigande innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande kan säljaren gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det finns dock även andra situationer där säljaren är skyldig att upplysa om förhållanden som han har vetskap om och som köparen borde ha upptäckt men förbisett. Det är främst fråga om situationer där omständigheterna är sådana att säljaren måste förstå att köparen är i villfarelse avseende ett förhållande och där han vidare inser att förhållandet kan vara avgörande för köparens köpbeslut. Säljaren får med andra ord inte medvetet utnyttja köparens okunskap om ett visst förhållande. Säljaren kan vidare sägas ha en upplysningsskyldighet i så motto att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt till eller borde ha känt till felet men inte upplyst köparen om detta. Detta följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. Det är således i säljarens eget intresse att han upplyser köparen om de fel eller symptom som han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen. SÄLJARENS UTFÄSTELSE Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas inte som utfästelser. AVTALSFRIHET FRISKRIVNING Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför parterna kan avtala om annan ansvarsfördelning än vad som angivits ovan. Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig från ansvaret för fastighetens skick, generellt eller beträffande viss funktion. 20

BUD PÅ FASTIGHETEN LUDVIKA GONÄS 27:1 OCH 61:1 Undertecknad/-e avger härmed bud avseende försäljningen av rubricerad fastighet. Jag/Vi har tagit del av försäljningsvillkoren enligt utsänt material eller via Areals hemsida på internet och lämnar mot bakgrund av detta följande bud på fastigheten: bud med siffror bud med bokstäver BUDGIVARE Namn Personnummer Gatuadress Postadress Telefon E-post BUDGIVARE Namn Personnummer Gatuadress Postadress Telefon E-post Bankreferens (bank, kontaktperson samt telefonnummer) Eventuella villkor UNDERSKRIFT Datum och underskrift Datum och underskrift INGIVES TILL AREAL HEDEMORA Post: Åsgatan 62 3 tr, 776 31 Hedemora E-post: kenneth.skovshoved@areal.se GÖTEBORG HEDEMORA HÄSSLEHOLM JÖNKÖPING KALMAR KARLSTAD LINKÖPING LJUNGBY LJUSDAL LULEÅ LUND SANDVIKEN SIMRISHAMN SKÖVDE STOCKHOLM ULRICEHAMN UPPSALA VADSTENA VETLANDA VÄNERSBORG VÄSTERÅS VÄXJÖ ÅMÅL ÖREBRO 21