Hur bor man i Stockholm? En rapport om boendetäthet, utrymmesstandard, barnens boende och boendes inkomst och ålder

Hur bor man i Stockholm? En rapport om boendetäthet, utrymmesstandard, barnens boende och boendes inkomst och ålder Bo-Analys och vostra konsulter 2015

2

Förord Det har länge funnits ett behov av mer detaljerade studier av hur bostadsbeståndet utnyttjas och fördelas, men det har försvårats av bristen på data sedan Folk- och Bostadsräkningen lades ned. Med hjälp av SCB:s lägenhetsregister, som blev tillgängligt i juni 2014, kan man för första gången sedan 1990 få en heltäckande och tillförlitlig bild av bostadskonsumtionen i Stockholm. I lägenhetsregistret är alla folkbokförda personer knutna till en bostad även i flerbostadshus. Det gör det möjligt att undersöka hur hushållen bor. Tidigare kunde man i flerbostadshus bara knyta personer till en viss adress. Av integritetsskäl hålls data på en sådan nivå att enskilda hushåll inte går att identifiera. Vi tackar Hyresgästföreningen för att den gav oss möjlighet att genomföra undersökningen, som vi hoppas ska bidra till en sakligare och bättre underbyggd debatt om hur stockholmarna bor. Sven Bergenstråhle Bo- analys Peder Palmstierna vostra konsulter 3

Sammanfattning- Hur bor man i Stockholm?... 7 Syftet med rapporten... 7 Utnyttjandegraden... 7 Boendetäthet... 8 Boendetäthet i Stockholm, Hela staden 2014... 8 Orsaker till skillnaderna i boendetäthet... 9 Inkomst... 9 Utländsk bakgrund... 9 Barn... 9 Extrem trångboddhet och extremt hög utrymmesstandard... 9 Extrem trångboddhet... 9 12 600 hushåll med extrem trångboddhet... 10 40 000 hushåll med extremt hög utrymmesstandard... 10 Utrymmesstandard - upplåtelseform och bostadsstorlek... 11 Hur bor barnen i Stockholm... 11 Barnen bor i hyresrätt och utanför tullarna... 11 Flest barn i Ytterstaden och i hyresrätt... 12 Skillnader i bostadsyta... 12 Antal barn per bostad... 12 Var tionde bostad saknar folkbokförda boende... 13 Bakgrunden till rapporten... 13 Debatten om utnyttjandegraden... 13 Internationella studier... 13 Författarna... 13 1. Bostadsbeståndet och upplåtelseformer i Stockholms stad... 15 Bostadsrätt i innerstan och hyresrätt och äganderätt i förorten... 15 Mer variation i Ytterstaden... 15 Små lägenheter i Innerstaden och stora villor i förorten... 16 Slutsatser... 18 2. Boendetäthet... 19 Boendetäthet och utnyttjandegrad... 19 Skillnader i boendeyta mellan hyresrätt och bostadsrätt... 19 Boendetätheten högre i hyresrätt... 20 Ytterstaden... 20 Innerstaden... 21 Fyra mönster... 22 Inkomst styr boendetätheten... 23 Hela staden... 24 Ytterstaden... 25 Innerstaden... 26 3. Åldersfördelning - upplåtelseform och bostadsstorlek... 28 Ju äldre desto större... 29 Ytterstaden... 29 4

Innerstaden... 30 4. Hur bor barnen i Stockholm?... 31 8000 barn utan folkbokförd adress... 32 De flesta i Ytterstaden och i hyresrätten... 32 Hela staden... 32 Ytterstaden... 33 Innerstaden... 34 Antal barn per bostad... 35 Stadsdelarna... 36 Barn och inkomst... 36 Antal barn per bostad efter storlek... 37 Hela staden... 37 Ytterstaden... 37 Innerstaden... 38 Medelantal barn per bostad och de vuxnas ålder... 39 5. Bostäder med extremt trångbodda... 40 Trångboddhetsnormerna... 40 Extrem trångboddhet... 41 12 600 bostäder med extremt trångbodda hushåll flest i hyresrätt... 42 Hela staden... 42 Ytterstaden... 44 Innerstaden... 45 Mer extremt i Ytterstad och hyresrätt... 46 5. Stora bostäder med extremt få boende... 47 Hälften i bostadsrätten... 47 Extremt hög utrymmesstandard och inkomst... 51 Ålder och extremt hög utrymmesstandard... 52 7. Utrymmesstandard - upplåtelseform och bostadsstorlek... 52 Begreppet utrymmesstandard... 52 Hela staden... 53 Stadsdelarna... 54 Ytterstaden... 55 Innerstaden... 56 8. Bostäder utan folkbokförd person... 57 Tänkbara orsaker... 57 Vanligare i Innerstaden än i Ytterstaden... 58 Ombildningar och bostäder utan folkbokförd person... 59 Vanligare i små bostäder... 59 Ytterstaden... 60 Innerstaden... 61 9. Debatten om utnyttjandegraden... 62 Bokriskommittén... 62 Nybyggarkommissionen... 63 Boverkets rapporter... 64 5

Boendetäthet... 64 Bruksvärdesystemet... 65 Internationella erfarenheter... 67 Bilaga 1 Om undersökningen... 68 SCB:s lägenhetsregister ger nya möjligheter... 68 Folkbokförd på bostad... 68 Undersökningspopulation och tillförlitlighet... 68 Definitioner... 69 Geografisk indelning... 70 Undersökningens genomförande... 70 Bilaga 2: Tabeller... 71 Tabell 1: Upplåtelseform och stadsdel (antal och procent)... 71 Tabell 2A Upplåtelseform, stadsdel och bostadsstorlek - antal... 72 Tabell 2B: Upplåtelseform, stadsdel och bostadsstorlek procent... 75 Tabell 3: Antal personer per bostad, upplåtelseform och stadsdel... 77 Tabell 4: Antal personer per bostad, upplåtelseform, stadsdel och bostadsstorlek... 78 Tabell 5: Medianinkomst per vuxen (20 år - ), upplåtelseform och stadsdel... 80 Tabell 6: Medianinkomst per vuxen, upplåtelseform, stadsdel och bostadsstorlek... 81 Tabell 7: Medelålder för vuxna (20 år - ), upplåtelseform och stadsdel... 83 Tabell 8: Medelålder för vuxna, upplåtelseform, stadsdel och bostadsstorlek... 84 Tabell 9: Antal barn (0-19 år), upplåtelseform och stadsdel... 87 Tabell 10: Medelantal barn (0-19 år) per bostad, upplåtelseform och stadsdel... 87 Tabell 11: Medelantal barn per bostad, upplåtelseform, stadsdel och bostadsstorlek... 88 Tabell 12: Antal personer per bostad med skriven boende, upplåtelseform och stadsdel... 90 Tabell 13: Antal personer per bostad med skriven boende, upplåtelseform, stadsdel och bostadsstorlek... 91 Tabell 14: Bostäder med extremt trångbodda, upplåtelseform och stadsdel procent och antal... 93 Tabell 15A: Bostäder med extremt trångbodda, upplåtelseform, stadsdel och bostadsstorlek antal... 94 Tabell 15B: Bostäder med extremt trångbodda, upplåtelseform, stadsdel och bostadsstorlek procent... 96 Tabell 16: Bostäder med boende med extremt hög utrymmesstandard, upplåtelseform och stadsdel antal och procent... 98 Tabell 17: Bostäder utan skriven boende, upplåtelseform och stadsdel antal och procent... 98 Tabell 18: Bostäder utan skriven boende, upplåtelseform, stadsdel och bostadsstorlek antal... 99 6

Sammanfattning- Hur bor man i Stockholm? Syftet med rapporten Rapporten redovisar med nya uppgifter från SCB:s lägenhetsregister och andra databanker hur bostäderna i Stockholms stad används i olika upplåtelseformer, lägenhetsstorlekar och stadsdelar. Det är första gången sedan den sista Folk- och Bostadsräkningen 1990 som det är möjligt att göra en heltäckande totalundersökning av det här slaget. Utnyttjandegraden När man beskrivit hur bostadsbeståndet utnyttjas har länge boendetätheten, det vill säga hur alla boende fördelar sig på alla bostäder, använts som mått. Med SCB:s lägenhetsregister finns möjlighet att få fram en mer sammansatt bild, där man undersöker flera aspekter av bostadsutnyttjandet. I den här undersökningen används därför begreppet utnyttjandegrad som samlande begrepp för hur bostäderna utnyttjas och det inrymmer boendetäthet, extrem trångboddhet och extremt hög utrymmesstandard, utrymmesstandard och förekomsten av barn i hushållet. Bostäderna är dessutom uppdelade efter storlek. Stora bostäder har i genomsnitt fler boende än små. I denna undersökning använder vi oss av fem olika storlekar, storlekssegment. Den övergripande bilden är att utnyttjandegraden är högre i hyresrätten än i bostadsrätten. Äganderätten har den högsta utnyttjandegraden, vilket inte är så märkligt eftersom den i stort sett enbart återfinns i de största storlekssegmenten. I Stockholms stad står den för en liten andel av bostäderna. 1 Boendetätheten är högre bland boende i hyresrätt än i bostadsrätt (1,85 boende per bostad mot 1,75 i bostadsrätten och 3,13 i äganderätt). Det mönstret går igen i alla storlekssegment och i flertalet storlekssegment i de olika stadsdelarna. 2 Den höga boendetätheten för äganderätten är missvisande. Äganderätten finns nästan enbart i Ytterstaden och i de större bostäderna. Om man jämför boendetätheten bland hushåll i hyresrätt med boende i äganderätt i de större bostäderna i Ytterstaden ser man att hyresrätten har en högre boendetäthet i dessa storlekar. I hyresrätten är 3,9 procent av alla hushåll extremt trångbodda mot 2,3 procent i bostadsrätten. I äganderätten är andelen 1,4 procent. 3 Extremt hög utrymmesstandard är vanligast i äganderätten, där nästan var tredje bostad har få boende på stor yta (30 procent). I bostadsrätten är andelen 9 procent och i hyresrätten 5 procent. 4 Utrymmesstandarden är högre i bostadsrätten än i hyresrätten. I hyresrätten bor 2,10 personer per bostad med skriven boende och i bostadsrätten 2,02. För äganderätten är siffran 3,13. 5 I största storlekarna är det dock fler boende i hyresrätt även än i äganderätt. 1 I Stockholms stad finns 40 116 äganderätter vilket motsvarar 9,2 procent av alla bostäder i Stockholm. De består enbart av enskilt ägda småhus och inga ägarlägenheter enligt SCB. 2 Med boendetäthet avses att alla folkbokförda personer fördelats på samtliga bostäder. 3 Med extrem trångboddhet avses att 3, 4 eller 5 personer bor på en yta mindre än 40 kvm, 4, 5 eller fler personer på 2 Med boendetäthet avses att alla folkbokförda personer fördelats på samtliga bostäder. 3 Med extrem trångboddhet avses att 3, 4 eller 5 personer bor på en yta mindre än 40 kvm, 4, 5 eller fler personer på en yta mellan 41-60 kvm, 5 eller fler personer bor på en yta som är 61-80 kvm. 4 Med extremt hög utrymmesstandard avses att en person bor på en yta som är 81-100 kvm eller att en eller två personer bor på en yta större än 100 kvm. 5 Med utrymmesstandard avses antal personer per bostad fördelade på alla bostäder med folkbokförd person. 7

Nästan tre av fyra barn i Stockholm bor utanför tullarna och flertalet bor i hyresrätt (73 000 mot 70 000 i bostadsrätt). Eftersom antalet hyresrätter är färre än antalet bostadsrätter bor fler barn per bostad i hyresrätt och oftast på mindre yta än barnen i bostadsrätt. Av barnen i de största bostäderna bort vart femte i hyresrätt. Av barnen i de minsta bostäderna bor över hälften i hyresrätt. Boendetäthet Boendetäthet är ett mått på hur många personer som i genomsnitt bor i bostäderna. Eftersom bostäderna varierar i storlek måste måttet relateras till storleken. Det är särskilt viktigt vid jämförelser av olika bostäder; man kan inte jämföra antal personer i en etta med antalet i en femma. I rapporten är bostäderna indelade i fem storleksgrupper. Boendetätheten i Hela staden är högre i hyresrätten än i bostadsrätten i alla storlekssegment (storleksindelningen redovisas i bilagan om undersökningen). I äganderätten är boendetätheten högst, vilket inte är så märkligt med tanke på att många barnfamiljer vill bo marknära. Äganderätterna står dock för en ganska liten andel av bostadsbeståndet i Stockholms stad, endast 9 procent i hela staden. Boendetäthet i Stockholm, Hela staden 2014 Yta i kvm Antal personer per bostad Andel av bostadsbeståndet Antal bostäder Hyra Borätt Äga Alla Hyra Borätt Äga Alla < 40 1,08 1,01 2,09 1,04 46,0 54,0 0,0 100,0 67 805 41-60 1,39 1,34 2,59 1,37 49,5 50,0 0,5 100,0 116 756 61-80 2,02 1,85 2,89 1,97 47,1 48,9 4,0 100,0 112 341 81-100 2,79 2,40 3,00 2,61 41,0 49,8 9,2 100,0 70 393 101-2,98 2,62 3,21 2,93 18,5 40,0 41,5 100,0 68 876 Alla 1,85 1,75 3,13 1,92 42,1 48,7 9,2 100,0 436 171 Om man ser till de 14 olika stadsdelarna finns variationer, men det är betydligt vanligare att hyresrätten har en större boendetäthet än bostadsrätten. Det gäller i 51 av de 70 segmenten (14 stadsdelar ggr 5 storlekssegment). De 19 segmenten där bostadsrätten har en högre boendetäthet återfinns både i Ytterstaden och i Innerstaden. Anmärkningsvärt är att boendetätheten i hyresrätten i nära hälften av storlekssegmenten är högre än i äganderätten. Äganderätten återfinns i 42 storlekssegment och då vanligtvis i de större storlekarna. I 17 av storlekssegmenten hade hyresrätten högre boendetäthet och de återfinns i Ytterstaden. 87,4 procent av alla äganderätter i Stockholm finns i de två största storlekssegmenten (81-100 kvm och >100). I stadsdelarna. Bara i nio av de 23 storlekssegment där äganderätter i dess storlekar återfinns finner man att boendetätheten är högre än i hyresrätten I Ytterstaden som helhet är boendetätheten högre i hyresrätten än i bostadsrätten i alla storlekssegmenten. Tydligast är skillnaderna i de stora lägenheterna. I de mindre storlekarna är det ganska jämnt med en liten övervikt för hyresrätten. I Innerstaden är skillnaderna i boendetäthet mellan bostadsrätten och hyresrätten störst i de stora lägenheterna (101 kvm- ). I ett storlekssegment (61-80 kvm) bor fler personer per lägenhet i bostadsrätten i jämförelse med hyresrätten, men skillnaden är liten. 8

Orsaker till skillnaderna i boendetäthet Inkomst Den viktigaste orsaken till att boendetätheten i hyresrätten är högre än i bostadsrätten är att hyresgästernas inkomster är lägre än inkomsterna hos boende i bostadsrätt. Av kostnadsskäl tränger hyresgästerna ihop sig på mindre yta. Ju lägre inkomsten är, desto högre är boendetätheten i de olika stadsdelarna. Korrelationskoefficienten är - 0,76 och inkomsten förklarar 58 procent av variationerna i boendetäthet. Inkomstskillnaderna är särskilt stora mellan boende i hyresrätt och boende i de andra upplåtelseformerna och skillnaderna gäller både i Innerstaden och i Ytterstaden. Skillnaderna går igen i samtliga stadsdelar; det finns inte ett enda storlekssegment i de 14 stadsdelarna där boende i hyresrätt har högre månadsinkomst än boende i bostadsrätt och äganderätt. Inkomsterna i Innerstaden är högre än inkomsterna i Ytterstaden. Också hyresgästerna i Innerstaden har högre inkomster än hyresgästerna i Ytterstaden 37 procent högre vilket återspeglar att hyrorna i Innerstaden är 32 procent högre än hyrorna i Ytterstaden. Utländsk bakgrund Ju högre boendetätheten är, desto högre är andelen boende med utländsk bakgrund i stadsdelarna. Det finns ett starkt samband mellan boendetäthet och andel boende med utländsk bakgrund och korrelationskoefficienten är 0,75. Ett ännu starkare samband finns mellan medianinkomst och andel med utländsk bakgrund 0,93. Ju lägre medianinkomsten är, desto större är andelen personer med utländsk bakgrund. Barn Skillnaderna i boendetäthet förklaras också av att barn är vanligare i hyresrätt än bostadsrätt. I 59 av de 70 storlekssegmenten har hyresrätten fler barn per bostad än bostadsrätten och i jämförelse med äganderätten fler barn i cirka hälften av storlekssegmenten. Anmärkningsvärt är att medelantalet barn är högre i hyresrätten än i äganderätten i de största bostäderna. Ändå har enskilt ägda småhus förutom större bostadsyta i allmänhet även en egen tomt, som barnen kan utnyttja. Extrem trångboddhet och extremt hög utrymmesstandard Extrem trångboddhet Begreppen extrem trångboddhet och extremt hög utrymmesstandard används för att belysa de extrema förhållanden som kan finnas på Stockholms bostadsmarknad. Med de traditionella definitionerna av trångboddhet hade just denna extrema situation inte kommit fram. Trångboddhetsnormerna är dessutom baserade på antal rum, vilket inte finns med i vårt material, beroende på lägenhetsregistrets uppbyggnad. Med extrem trångboddhet avses att 3, 4 eller 5 personer bor på en yta mindre än 40 kvm, 4, 5 eller fler personer på en yta mellan 41-60 kvm, 5 eller fler personer bor på en yta som är 61-80 kvm. 9

12 600 hushåll med extrem trångboddhet I Stockholms stad finns 12 600 hushåll 6 som är extremt trångbodda eller 2,9 procent av alla hushåll. Extrem trångboddhet är vanligare bland boende i hyresrätt och i Ytterstaden än i bostadsrätten och i Innerstaden. I hyresrätten är 3,9 procent av alla hushåll extremt trångbodda mot 2,3 procent i bostadsrätten. I äganderätten (enskilt ägda småhus) är andelen 1,4 procent. 7 I Ytterstaden är 3,4 procent av hushållen extremt trångbodda och i Innerstaden 2,2 procent av hushållen. Trots att Ytterstaden har en större andel större och medelstora bostäder är extrem trångboddhet vanligare där och den är vanligast i Ytterstadens hyresrätter (4,8 i hyresrätt mot 2,5 procent i bostadsrätt). I Ytterstaden finns bostäderna med extremt trångbodda framför allt i Rinkeby- Kista, Spånga- Tensta och Hässelby- Vällingby (8,3 procent, 7,4 procent respektive 5,9 procent i hyresrätt). I Innerstaden är den extrema trångboddheten högst i de små lägenheterna och i Ytterstaden i de stora lägenheterna. 40 000 hushåll med extremt hög utrymmesstandard Med extremt hög utrymmesstandard avses att en person bor på en yta som är 81-100 kvm eller att en eller två personer bor på en yta större än 100 kvm. I Stockholm finns 40 000 hushåll med en eller två personer som bor i stora bostäder. Det är nästan var tionde bostad (9,2 procent). Andelen hushåll med extremt hög utrymmesstandard är större i Innerstaden och i bostadsrätten än i Ytterstaden och hyresrätten. Extremt hög utrymmesstandard är vanligast i äganderätten, där nästan var tredje bostad har få boende på stor yta (30 procent). I bostadsrätten är andelen 9 procent och i hyresrätten 5 procent. I hela staden har 42 procent av de allra största bostäderna (101 kvm - ) högst två boende. Andelen är högst i bostadsrätten (48 procent) och lägst i hyresrätten (36 procent). Extremt hög utrymmesstandard är, tvärt emot vad man skulle kunna tro, vanligare i Innerstaden än i Ytterstaden. (I Innerstaden har 9,8 procent av hushållen extremt hög utrymmesstandard mot 8,7 procent av hushållen i Ytterstaden.) I Innerstaden är andelen hushåll som bor med extremt hög utrymmesstandard 11,1 procent i bostadsrätten och 7,4 procent i hyresrätten. I Ytterstaden motsvarar de stora lägenheterna med få boende 6,3 procent av bostadsrätterna och 3,6 procent av hyresrätterna. Boende med extremt hög utrymmesstandard är vanligast bland hushåll som bor i äganderätt och mest ovanlig bland hushållen i hyreslägenheter. Det är vanligare med extrem trångboddhet bland boende i hyresrätt än i de andra upplåtelseformerna. Även när det gäller dessa mått bekräftas alltså att hyresgästerna har en lägre utrymmesstandard än boende i bostadsrätt och äganderätt. 6 Som hushåll räknas här alla som är skrivna i samma bostad. 7 I Stockholms stad finns 40 116 äganderätter vilket motsvarar 9,2 procent av alla bostäder i Stockholm. De består enbart av enskilt ägda småhus och inga ägarlägenheter enligt SCB. 10

Utrymmesstandard - upplåtelseform och bostadsstorlek Med utrymmesstandard avses antal personer per bostad med folkbokförd person och för att få fram det fördelas de folkbokförda boende på alla bostäder med folkbokförda personer. Boendetätheten anger relationen mellan alla folkbokförda personer och alla bostäder, oavsett hur de utnyttjas. Vi har ingen kunskap om hur bostäderna utan folkbokförd person används och därför undantas de när vi undersöker utrymmesstandarden. Med hög utrymmesstandard avses få personer per bostad. Måttet ger inte den fulla bilden, men i de bostäder vi studerar i detta avsnitt får man ändå en indikation på hur utrymmesstandarden fördelar sig. Sett till staden som helhet har boende i bostadsrätten högre utrymmesstandard än boende i hyresrätten. Skillnaderna mellan Innerstaden och Ytterstaden består i att Ytterstaden har fler boende per bostad än Innerstaden och att Innerstaden har något fler boende per bostadsrätt än per hyresrätt, medan förhållandet är det omvända i Ytterstaden. Relaterat till storleken på bostaden bli bilden dock en annan. Då finner man att bostadsrätten i 57 av de 70 storlekssegmenten i de olika stadsdelarna (fem storlekssegment ggr 14 stadsdelar) har högre utrymmesstandard än hyresrätten. I Innerstaden gäller det i hälften av observationerna och i Ytterstaden i 47 av 50 observationer. Eftersom äganderätten framför allt återfinns i de stora storlekssegmenten har man i den också ett större antal boende per bostad. Jämför man hyresrätten och äganderätten i de 70 storlekssegmenten finner man att äganderätten har högre utrymmesstandard i 18 av de 37 storlekssegment där antal finns angivet för äganderätten. 8 (Se tabell 13 i tabellbilagan!) Utrymmesstandarden i Ytterstaden är alltså i nästan alla storlekar lägre i hyresrätten än i bostadsrätten och man bor fler personer i bostäderna. I de största bostäderna (81 kvm och större) har hyresrätten nästan genomgående både fler boende (och högre medelantal barn) än äganderätten. Det är ett anmärkningsvärt utfall som kan beror på att många barnfamiljer inte har råd att köpa egnahem. Mönstret för Innerstaden är ungefär detsamma som för boendetätheten: i de mindre storlekssegmenten har en lika stor andel hyresrätter som bostadsrätter högre utrymmesstandard. I mellanstorleken 61-80 kvm är utrymmesstandarden högre i hyresrätten än i bostadsrätten medan hyresrätten har lägre utrymmesstandard i de största bostäderna. Skillnaderna är dock små. Förmodligen är det de höga bostadsrättspriserna som gör att man tränger ihop sig samt också att unga hushåll som får barn i högre utsträckning än tidigare stannar i Innerstaden. Hur bor barnen i Stockholm Barnen bor i hyresrätt och utanför tullarna Nästan tre av fyra barn i Stockholm bor utanför tullarna och flertalet bor i hyresrätt. Lattetrenden, att småbarnsföräldrarna bosätter sig i bostadsrätter innanför tullarna finns, men är mindre betydelsefull än vad man kan förledas att tro. 8 Av integritetsskäl anger inte SCB antal i stadsdelar med mycket få äganderätter, vilket i huvudsak är Innerstaden. 11

Trots att antalet hyresrätter är lägre än antalet bostadsrätter bor fler barn i hyresrätt än i bostadsrätt. Det betyder att det bor fler barn per bostad i hyresrätt och oftast bor de också på mindre yta än barnen i bostadsrätt. I stadsdelarna med många höginkomsttagare är barnen färre än i stadsdelar där inkomsterna är lägre. Det gäller dock inte i småhusen. I stadsdelarna med höga inkomster är barnen i småhus fler än i andra stadsdelar. Flest barn i Ytterstaden och i hyresrätt Trots att det finns 16 procent fler bostadsrätter än hyresrätter i Stockholm är antalet barn i bostadsrätt mindre än antalet barn i hyresrätt. Flest barn bor i hyresrätt (73 000) och antalet i bostadsrätt är något mindre (70 000). I äganderätten antalet barn lägst (40 000). Av de totalt 184 000 folkbokförda barnen i Stockholm finns 72 procent i Ytterstaden. Medan den största andelen barn bor i hyresrätt (42,4 procent) i Ytterstaden bor en stor majoritet av barnen i Innerstaden i bostadsrätt (66,1 procent). I stadsdelar där antalet barn per bostad är lågt är inkomsterna höga och vice versa. Inkomsterna är högre bland dem som bor i Innerstaden och där är andelen barn lägre. Dessutom finns ett antal barnrika områden i Ytterstaden där medianinkomsterna är låga. För äganderätten gäller antalet barn per bostad ökar med inkomsterna. 8000 barn i Stockholm är inte folkbokförda på någon bostad. Skillnader i bostadsyta Barnen i hyresrätt bor i genomsnitt i mindre bostäder än barnen i de andra upplåtelseformerna. Av barnen i de minsta bostäderna (- 80kvm, totalt 67 500 barn) bor över hälften (52 procent) i hyresrätt. Av de 63 000 barn som bor i de största bostäderna (101 kvm - ) bor hälften i enskilt ägda småhus (48 procent) och en tredjedel i bostadsrätt (33 procent). Medelantalet barn per bebodd bostad är högre i Ytterstaden än i Innerstaden. I både Ytterstaden och Innerstaden bor barnen i bostadsrätt i genomsnitt i större lägenheter än barnen i hyresrätt. Andelen barn som bor i bostäder på över 100 kvm är högre i Innerstaden (36 procent) än i Ytterstaden (33 procent). Antal barn per bostad Medelantalet barn per bostad i Hela staden är i flerbostadshus något större i hyresrätten än i bostadsrätten. Högst är dock medelantalet i enskilt ägda småhus, som dock står för en mindre andel av bostäderna med barn (22 procent). I Ytterstaden är medelantalet barn något högre i hyresrätten än i bostadsrätten medan det motsatta gäller i Innerstaden. Medelantalet barn är högst i stadsdelarna Rinkeby- Kista, Spånga- Tensta, Skärholmen och Älvsjö. I Rinkeby- Kista, Spånga- Tensta och Skärholmen är också antalet barn per bostad det högsta i hyresrätten. Anmärkningsvärt är att medelantalet barn är högre i hyresrätten än i äganderätten i de största bostäderna i Ytterstaden. Av alla stadsdelar har Kungsholmen den lägsta andelen barn med 0,29 barn per bostad. 12

Var tionde bostad saknar folkbokförda boende I Stockholms stad saknade vid årsskiftet 2013/14 11,5 procent av bostäderna skriven boende. Andelen var 1990 8,4 procent och 1985 5,9 procent enligt Folk- och bostadsräkningarna. Bostäder utan person folkbokförd person är vanligare i bostadsrätten och Innerstaden än Ytterstaden och i hyresrätten. Merparten av dessa fanns i Innerstaden. I Innerstaden saknade 16,3 procent av alla bostäder skriven boende och i Ytterstaden 7,9 procent. Av de olika stadsdelarna i Innerstaden har Östermalm den högsta andelen bostäder utan skriven boende, 21,3 procent. Här är andelen högre i bostadsrätt än i hyresrätt i alla storlekssegment. Bland de minsta bostäderna (<40 kvm) saknar fler än var tredje bostadsrätt skriven boende och bland hyresrätterna är andelen nästan lika hög. Bakgrunden till rapporten Debatten om utnyttjandegraden Det kommer att dröja många år innan bostadsbristen kommit ned på rimligare nivåer genom nybyggnation. Därför har fokus förskjutits till det befintliga beståndet. Kan det utnyttjas bättre och ge plats för fler? I debatten har flera aktörer riktat in sig på hyresrätten och bruksvärdessystemet, som man menar medför att hyresboendet är underutnyttjat. Boverket hävdade 2013 att välfärdsförlusterna som en följd uppgick till drygt 8 miljarder kronor enbart i Stockholm. Uppgifterna var dock inte baserade på empiriska data utan på olika teoretiska beräkningsmodeller. Med den här rapporten finns ett underlag baserat på de faktiska förhållandena. Internationella studier Vi har inte funnit några säkra internationella empiriska studier av boendetätheten på en hyresmarknad med hyrestak. Däremot finns flera studier av effekterna av avregleringar. En rapport från London School of Economics belyste utvecklingen i elva olika Västeuropeiska länder efter en avreglering. Den visade att den privata hyressektorn minskade i storlek eller förblev oförändrad efter avregleringen. En väldokumenterad FN- rapport hävdade 2013 att avskaffande av hyrestak sällan medfört ökade investeringar i hyresmarknaden, utan faktiskt vridit marknaden mot äganderätt. Två examensarbeten från KTH, som undersökte vad som hänt efter avregleringarna i Finland, Norge, Spanien och Storbritannien, konstaterade också att en avreglering inte ökar byggandet av hyresrätter. Författarna Sven Bergenstråhle är sociolog och bostadsforskare med ett förflutet bland annat på Stockholms universitet, SCB och Hyresgästföreningen, där han tog fram rapporter om bostadsefterfrågan, värderingar i boendet, hyror och hyressättning samt rapporter i olika bostadssociala frågor. Peder Palmstierna är konsult bland annat i bostadspolitiska frågor och har tagit fram rapporter för bland andra PRO, HSB, Riksbyggen, Villaägarna och TMF. Peder Palmstierna var tidigare journalist och därefter presschef på Hyresgästföreningen. Tillsammans tog Sven Bergenstråhle och Peder Palmstierna fram 2012 en rapport för Malmö stad om vad statlig bostadspolitik kunde göra för att underlätta bostadssituationen i staden. 13

Korta fakta om Stockholms bostäder Antal bostäder 436 171* Andel bostäder i 57,6 procent Ytterstaden Andel bostäder i 42,4 procent Innerstaden Andel bostadsrätter 48,7 procent Andel hyresrätter 42,1 procent Andel äganderätter** 9,2 procent Ytterstaden HR/BR/ÄR *** 46,2/38,0/15,8 Innerstaden HR/BR/ÄR *** 36,6/63,3/0,1 * Specialbostäder (studentlägenheter, anpassningslägenheter m.m. inte inräknade) **Finns så gott som uteslutande i Ytterstaden och består av enskilt ägda småhus. *** Andelen av respektive upplåtelseform: HR/BR/ÄR Hyresrätt/Bostadsrätt/Äganderätt 14

1. Bostadsbeståndet och upplåtelseformer i Stockholms stad Bostadsrätt i innerstan och hyresrätt och äganderätt i förorten I Stockholm finns 436 171 bostäder oräknat specialbostäder. Innerstaden domineras av bostadsrätter (63 procent) och Ytterstaden av hyresrätter (46 procent). Äganderätterna (äganderättslägenheter och småhus) står för en mindre del (9 procent). Under de senaste åren har det skett mycket stora förändringar av bostadsbeståndet i Stockholms stad. År 1990 var en stor majoritet av bostäderna hyresrätter i Inner- och Ytterstaden. Även om mycket hade förändrats till år 2000 dominerade fortfarande hyresrätterna. 9 År 2013 är förhållandena annorlunda. I Innerstaden är 63 procent bostadsrätter och bara 37 procent hyresrätter. I Ytterstaden utgör hyresrätterna 46 procent, bostadsrätterna 38 procent och äganderätterna 16 procent. I staden som helhet är andelen bostadsrätter högst, 49 procent, hyresrätterna är 42 procent och äganderätterna 9 procent. 10 Förändringarna som redovisas här är inte exakta eftersom definitionerna skiljer sig en del. Men tabellen ger nog ändå en rättvisande bild. Tabell B Upplåtelseformernas andel av bostadsbeståndet (procent) Upplåtelse- 1990 2000 2013 Förändring 2013-1990 form Inner - stan Ytter - stan Hela stan Inner- stan Ytter - stan Hela stan Inner - stan Ytter- stan Hela stan Inner- stan Ytter- stan Hela stan Hyresrätt 71 64 67 56 60 58 37 46 42 34 18 25 Bostadsrätt 29 17 22 44 21 31 63 38 49 34 21 27 Äganderätt 0 19 11 0 19 11 0 16 9 0 3 2 Det främsta skälet till den stora förändringen är omvandlingarna från hyresrätt till bostadsrätt, inte minst av de kommunägda hyresrätterna. Men även nyproduktionen har dominerats av bostadsrätter. Mer variation i Ytterstaden Det finns stora skillnader mellan Inner- och Ytterstaden. Den tydligaste är att Innerstadens stadsdelar är förhållandevis homogena med bostadsrätten som det dominerande inslaget medan Ytterstaden är mer blandad med hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. Dessutom skiljer sig fördelningen av upplåtelseformerna också mellan olika stadsdelar i Ytterstaden. Medan 42 procent av bostäderna finns i Innerstaden är det bara 36 procent av befolkningen som bor där, beroende på den höga andelen små lägenheter. Tydliga hyresrättsstadsdelar (>50 procent) är Skärholmen, Farsta, Rinkeby- Kista och Hässelby- Vällingby. Tydliga bostadsrättsstadsdelar (>50 procent) är Kungsholmen, Södermalm, Östermalm och Vasastaden- Gamla stan- City samt något överraskande även Hägersten- Liljeholmen. I Älvsjö, Spånga- Tensta och Hässelby- Vällingby finns en stor andel bostäder med äganderätt (>30 procent). 9 www.statistikomstockholm.se 10 Se tabell 1 i tabellbilagan! Observera att specialbostäder inte ingår i denna statistik. 15

De mest blandade stadsdelarna är Spånga- Tensta, Älvsjö, Bromma och Hässelby- Vällingby medan Kungsholmen, Vasastaden- Gamla stan- City och Östermalm hör till de mest ensidigt sammansatta stadsdelarna på grund av sina stora andelar bostadsrätter, men också Skärholmen med sina många hyresrätter. Tabell C: Bostädernas och de boendes upplåtelseform (antal och procent) 11 Stadsdel Procent Antal Andel Antal Andel av Hyra Borätt Äga bostäder bostäder skrivna skrivna Inre staden 36,6 63,3 0,1 184 878 42,4 300 246 35,8 Yttre staden 46,2 38 15,8 251 172 57,6 537 570 64,1 Stockholms stad 42,1 48,7 9,2 436 171 100,0 838 118 100,0 Stockholms stad (s:a) 436 050 837 816 Kungsholmen 31,2 68,2 0,6 39 761 9,1 61 632 7,4 Södermalm 42,8 57,2 0 66 424 15,2 113 385 13,5 Östermalm 33,6 66,4 0 40 273 9,2 61 850 7,4 Vasastaden- Gamla stan- City 34,5 65,5 0 38 420 8,8 63 379 7,6 Enskede- Årsta- Vantör 44 46,4 9,6 45 381 10,4 90 834 10,8 Hägersten- Liljeholmen 41,2 52,4 6,4 40 725 9,3 75 344 9,0 Skärholmen 71,8 13,4 14,8 13 266 3,0 33 839 4,0 Skarpnäck 44,7 47,9 7,4 21 669 5,0 42 894 5,1 Farsta 54 31,6 14,3 25 591 5,9 52 063 6,2 Älvsjö 25,7 33,6 40,7 10 401 2,4 25 652 3,1 Rinkeby- Kista 59,2 37,2 3,6 18 034 4,1 45 043 5,4 Spånga- Tensta 45,2 23,5 31,3 13 205 3,0 37 427 4,5 Bromma 35,4 42,2 22,3 33 084 7,6 67 275 8,0 Hässelby- Vällingby 50,7 18,8 30,6 29 816 6,8 67 199 8,0 Små lägenheter i Innerstaden och stora villor i förorten Fördelningen av olika lägenhetsstorlekar skiljer sig åt mellan upplåtelseformerna, liksom även mellan stadsdelar och Inner- och Ytterstad. Fyra av tio bostäder i Stockholms stad är 60 kvm eller mindre. Nära hälften av hyresrätterna och en något mindre andel av bostadsrätterna tillhör detta storlekssegment. I både Inner- och Ytterstaden är hyresrätterna i genomsnitt mindre till bostadsytan än bostadsrätterna. I Innerstaden finns ett mycket litet antal bostäder upplåtna med äganderätt. I Ytterstaden är äganderätterna till ytan klart störst. 11 Det finns en skillnad mellan summan av bostäder och skrivna i stadsdelar och de totala antalen i hela staden enligt SCB. Det beror på att det finns ett mindre antal äganderätter i andra stadsdelar i innerstaden än Kungsholmen som inte redovisas av sekretesskäl. 16

Diagram 1.1 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Andel bostäder, storlek och upplåtelseform- Hela staden 71,3 31,5 27,5 26,8 28,8 25,8 25,8 17,2 16,5 16,1 17,0 15,5 15,7 16,1 15,8 11,2 13,0 6,9 0,1 1,4 < 40 41-60 61-80 81-100 101- Yta i kvm Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Alla I Ytterstaden finns en mindre andel mycket små lägenheter och en mindre andel stora lägenheter i hyresrätten och bostadsrätten. Äganderätterna är till den helt övervägande delen större än 100 kvm. 46 procent av hyresrätterna är mindre än 61 kvm mot 42 procent av bostadsrätterna, medan 22 procent av hyresrätterna är större än 80 kvm mot 26 procent av bostadsrätterna. Diagram 1.2 100,0 Andel bostäder, storlek och upplåtelseform - Ytterstaden 80,0 71,2 Procent 60,0 40,0 20,0 0,0 33,9 32,6 32,3 31,9 28,1 29,0 18,1 17,4 17,2 16,3 12,0 9,4 9,1 11,3 8,2 4,4 0,0 1,2 < 40 41-60 61-80 81-100 101- Yta i kvm Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Alla 16,4 De stora bostäderna återfinns förstås framför allt i Ytterstadens äganderätter (villor), men man kan också se att det finns en större andel stora bostadsrätter än hyresrätter i såväl i Inner- som Ytterstaden. Intressant är att också storlekarna på äganderätten återspeglar årsringarna. Stadsdelar med en äldre villabebyggelse har en mindre andel stora bostäder än stadsdelar med en nyare bebyggelse. I Innerstaden är 53 procent av hyresrätterna och 47 procent av bostadsrätterna mindre än 61 kvm. 25 procent av hyresrätterna och 32 procent av bostadsrätterna är större än 80 kvm. 17

Diagram 1. 3 Andel bostäder, storlek och upplåtelseform - Innerstaden 100,0 100,0 Procent 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 25,623,6 24,3 27,4 23,5 24,9 22,520,9 21,4 13,215,2 14,4 16,9 11,3 14,9 0,0 0,0 0,0 0,0 < 40 41-60 61-80 81-100 101- Yta i kvm Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Alla Skillnaderna i storlek mellan Innerstad och Ytterstad återspeglar byggår; merparten av bostäderna i Innerstaden är byggda kring sekelskiftet, medan merparten av bostäderna i Ytterstaden är byggda från mitten av förra seklet. Fram till Miljonprogrammet 1961-1975 präglades Stockholms bostadsmarknad av svår trångboddhet i Innerstadens för det mesta omoderna bostäder med kallvatten och dass på gården. För många blev flytten till förorternas moderna och rymliga bostäder en stor förbättring. Schablonbilden av Östermalm är att stadsdelen består av mycket stora våningar. I någon mån stämmer bilden; på Östermalm är en fjärdedel av bostadsrätterna och en femtedel av hyresrätterna större än 101 kvm. Det är betydligt mer än i någon annan stadsdel, men man har också en mycket stor andel mindre lägenheter. Kungsholmen däremot utmärker sig genom sin stora andel små lägenheter; hela 65 procent av hyresrätterna och 55 procent av bostadsrätterna är 60 kvm och mindre. I Hägersten- Liljeholmen, som vi konstaterat är en bostadsrättsstadsdel, är andelen mindre hyresrätter tydligt större än andelen mindre bostadsrätter. Det beror sannolikt på en omfattande nybyggnation av bostadsrätter under de senaste 20 åren. Går man vidare till Ytterstaden ser man att hyresrätten även där för det mesta har en större andel mindre lägenheter (< 60 kvm) än bostadsrätten. Det tycks särskilt gälla i närförorten medan de nyare byggda förorterna har ungefär lika stora andelar mindre lägenheter i hyresrätt och bostadsrätt. (Se tabell 2 i bilagan!) Slutsatser Trots en politik under lång tid som gynnat ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt och nybyggande av bostadsrätt står hyresrätten fortfarande för nära hälften av bostäderna i Stockholm. Man kan dock se att det i de flesta stadsdelarna finns en ojämn fördelning av upplåtelseformerna med den mest ensidiga sammansättningen i Innerstaden. Många bostäder är små fyra av tio är 60 kvm och mindre. 60 kvm motsvarar en lite rymlig tvårumslägenhet. Andelen mycket små och mycket stora bostäder (hyresrätt och bostadsrätt) är mindre i Ytterstaden än i Innerstaden. 18

Generellt sett är bostäderna betydligt större i äganderätten medan hyresrätten har en större andel små lägenheter än bostadsrätten. Som vi ska se kommer det här att få följder för den sociala sammansättningen av befolkningen i olika stadsdelar och för utnyttjandegraden. 2. Boendetäthet Boendetäthet och utnyttjandegrad Med boendetäthet avses antalet personer per bostad fördelat på samtliga bostäder och är det mått som brukar användas när man undersöker och är baserat på alla folkbokförda personer fördelade på samtliga bostäder. Att bara redovisa antal personer per bostad räcker dock inte för att ge en bild av boendetätheten. Man måste också relatera till bostadsstorleken. Boendetäthet är ett ganska endimensionellt sätt att beskriva hur bostäderna utnyttjas. Vi vill med den här undersökningen lansera ett sammansatt begrepp som vi kallar utnyttjandegrad. Med SCB:s lägenhetsregister finns nämligen fler sätt än tidigare att beskriva hur bostäderna utnyttjas. Begreppet utnyttjandegrad anger hur väl hela bostadsbeståndet utnyttjas. I den här undersökningen är det ett överordnat begrepp med underliggande delbegrepp som boendetäthet, boendetäthet bland barn, extrem trångboddhet, extrem utrymmesstandard och utrymmesstandard. På så sätt får man med kvadratmeterutnyttjandet, men också hur det fördelas bland barnen och hur spridda extrema varianter av trångboddhet och av motsatsen extremt låg utnyttjandegrad är. Med måttet utrymmesstandard undersöker vi förhållandena i den del av bostadsbeståndet där vi har en tydlig bild av hushållssammansättningen. Skillnader i boendeyta mellan hyresrätt och bostadsrätt Att enbart räkna antal boende per bostad ger en missvisande bild av boendetätheten i bostadsrätt och hyresrätt. I mindre lägenheter bor i allmänhet färre personer än i stora lägenheter (se diagram 2.1). Man måste alltså ta med storleken på lägenheterna i beräkningen eftersom storlekarna är ojämnt fördelade mellan upplåtelseformerna. I äganderätten (enskilt ägda småhus och ägarlägenheter) finns bostäderna nästan enbart i segmentet med de största bostäderna (100- kvm). (Se tabell 2B i bilagan!) Nära hälften av alla lägenheter i flerbostadshus i Stockholms stad (46,5 procent) är 60 kvm eller mindre och de är oftare hyreslägenheter än bostadsrätter. Andel lägenheter i hyresrätt och bostadsrätt i Stockholms stad på 60 kvm och mindre (procent) Hyresrätt Bostadsrätt Hela staden 48,5 44,7 Ytterstaden 45,9 41,7 Innerstaden 53,0 47,1 En av fyra lägenheter i flerbostadshus i Stockholms stad (26,3 procent) är större än 80 kvm. Bostadsrätterna återfinns i högre grad än hyresrätterna bland de stora lägenheterna. (Se tabell 1 i bilagan!) 19

Andel lägenheter i hyresrätt och bostadsrätt i Stockholms stad på över 80 kvm (procent) Hyresrätt Bostadsrätt Hela staden 22,6 29,5 Ytterstaden 21,6 26,3 Innerstaden 24,5 32,0 Boendetätheten högre i hyresrätt Boendetätheten är generellt högre i hyresrätten än i bostadsrätten, även om skillnaderna många gånger är små. Högst är dock boendetätheten i äganderätten, som i huvudsak består av enskilt ägda småhus, vilket är att vänta eftersom de huvudsakligen återfinns i de större storlekssegmenten. 12 Man ser också att boendetätheten per bostad ökar med storleken på bostaden. De höga staplarna för äganderätt i de minsta bostäderna bygger på ett mycket litet antal bostäder. 22 stycken på högst 40 kvm och 544 stycken på 41-60 kvm. Diagram 2.1 Medeltal 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Antal personer per bostad, storlek, upplåtelseform - Hela staden 1,081,01 2,09 1,391,34 1,04 2,59 1,37 2,02 1,85 2,89 1,97 3,21 3,00 2,98 2,93 2,79 2,61 2,62 2,40 < 40 kvm 41-60 kvm 61-80 kvm 81-100 kvm 101- kvm Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Alla Ytterstaden I Ytterstaden är boendetätheten genomgående högre i hyresrätten än i bostadsrätten i alla storlekssegment. Boendetätheten i de större bostäderna är till och med högre än i äganderätten. Sannolikt beror det på att familjer med många barn med hjälp av bostadsbidraget har möjlighet att bo i de stora lägenheterna. Det är i de stora lägenheterna man ser en tydlig skillnad i boendetäthet mellan bostadsrätten och hyresrätten. I de mindre storlekarna (<60 kvm) finns en övervikt för hyresrätten, men den är liten. Äganderätterna på 41-60 kvm utgör endast 1 procent av alla bostäder i den storleken. Äganderätterna på 61-80 kvm är 6 procent av alla bostäder i Ytterstaden i den storleken. 12 I storlekarna under 101 kvm rör det sig om ett mindre antal 5 055 eller 12, procent av äganderätterna. 20

Diagram 2.2 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Personer per bostad, storlek, upplåtelseform - Ytterstaden 3,62 3,21 3,23 3,03 3,04 2,89 2,99 2,84 2,61 2,57 2,16 2,11 1,94 1,45 1,40 1,44 1,14 1,08 1,12 < 40 kvm 41-60 kvm 61-80 kvm 81-100 kvm 101- kvm Hyra Borätt Äga Alla I Ytterstaden är antalet boende per bostad högre än i Innerstaden, vilket hänger samman med att bostäderna i Ytterstaden är större, bland annat på grund av att småhusbebyggelsen återfinns här, men också på grund av att lägenheterna är byggda senare med bättre lägenhetsplanering. Till det kommer att fördelningen av bostadsstorlekar i flerbostadshusen skiljer sig åt; hela 83,1 procent av lägenheterna i flerbostadshus finns i storlekssegmenten 41-100 kvm mot 60,8 procent i Innerstaden. I Ytterstaden finns också en större andel personer med låga inkomster, som måste tränga ihop sig. (Se tabell 2A i tabellbilagan!) Innerstaden I Innerstaden är bilden lite mer blandad. Med hänsyn taget till lägenhetsstorlek finner man att hyresrätten har högre boendetäthet än bostadsrätten, även om skillnaderna är ganska små. Störst är skillnaden i de stora lägenheterna (101 kvm- ), där det bor 2,56 personer i hyresrätten mot 2,45 i bostadsrätten. De stora äganderätterna är endast 258 stycken, dvs. 1 procent av alla bostäder i den storleken i Innerstaden. Diagram 2.3 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Personer per bostad, storlek, upplåtelseform - Innerstaden 3,59 2,56 2,45 2,49 2,26 2,23 2,24 1,69 1,74 1,72 1,28 1,28 1,28 1,03 0,98 1,00 < 40 kvm 41-60 kvm 61-80 kvm 81-100 kvm 101- kvm Hyra Borätt Äga Alla 21

Ett segment avviker; i storlekssegmentet 61-80 kvm bor fler personer per lägenhet i bostadsrätten i jämförelse med hyresrätten 1,74 personer per bostad mot 1,69 personer i hyresrätten. Det rör sig då om totalt 15 199 lägenheter i hyresrätten med 25 686 personer eller 8,6 procent av alla innerstadsbor. I storlekssegmentet finns 8,2 procent av alla lägenheter i Innerstaden. I segmentet 41-60 kvm är det jämnt och i de övriga segmenten finns en liten övervikt för hyresrätten. Man kan spekulera i varför avvikelsen sker just i storlekssegmentet 61-80 kvm. En delförklaring är sannolikt att barnfamiljer i bostadsrätt inte klarar att ta steget vidare till en större och dyrare lägenhet i Innerstaden, men ändå väljer att bo kvar där. Medelantalet barn per lägenhet är också högre (0,36 i bostadsrätten mot 0,31 i hyresrätten). Det kan också ha att göra med det stora antalet ombildningar till bostadsrätt i Innerstan; många av de ombildade lägenheterna har efter ombildningen kommit ut på marknaden och köpts av yngre par som tränger ihop sig. Det antagandet stöds i någon mån av att medianåldern (för vuxna 20 år och äldre) är något lägre i bostadsrätter än i hyresrätter. Studien går ned på stadsdelsnivå och uppgifterna för var och en av de fjorton stadsdelarna är indelade i fem storlekssegment. För Hela staden finns alltså totalt 70 storlekssegment (14 ggr 5). Hur ser den samlade bilden av boendetätheten ut i de olika segmenten? Det normala är att hyresrätten har en högre boendetäthet än bostadsrätten. Det gäller i 51 av de 70 segmenten. Avvikelser finns i 19 storlekssegment, där boendetätheten är högre i bostadsrätten än i hyresrätten. Åtta av dem finns i innerstaden. Äganderätten har en högre boendetäthet än både bostadsrätten och hyresrätten i de större bostäderna, men även här finns avvikelser. I 17 av de 42 storlekssegment där det finns äganderätter (äganderätter finns oftast inte i de mindre storlekssegmenten) är boendetätheten högre i hyresrätten än i äganderätten. Undersöker man de två största storlekssegmenten (81-100 kvm och >100), som står för 87,4 procent av alla äganderätter i Stockholm, finner man att boendetätheten är högre än i hyresrätten bara i nio av de 23 storlekssegment där äganderätter i dess storlekar återfinns. Hyresrätterna har en högre boendetäthet relaterat till yta framför allt i stadsdelarna Rinkeby- Kista, Spånga- Tensta, Skärholmen, Skarpnäck och Farsta. (Se vidare tabell 4 i bilagan!) Fyra mönster Man kan tala om fyra mönster vad gäller boendetätheten. A. I hyresrättsstadsdelarna Skärholmen, Farsta och Rinkeby- Kista är boendetätheten hög framför allt i de stora bostäderna med en övervikt på hyresrätten. B. I bostadsrättsområdena (Innerstaden och Hägersten- Liljeholmen) är boendetätheten generellt sett lägre, men man kan se storlekssegment där bostadsrätten visar en högre boendetäthet än hyresrätten. C. I Spånga- Tensta och Hässelby- Vällingby, med en stor andel hyresrätter och äganderätter, är boendetätheten mycket hög särskilt i hyresrättens stora lägenheter och faktiskt högre än i motsvarande segment i äganderätten. Spånga- Tensta är stadsdelen med den högsta boendetätheten (alla upplåtelseformer). 22

D. I stadsdelarna med en hög andel bostadsrätter och en hög andel hyresrätter Skarpnäck och Enskede- Vantör ligger boendetätheten högre än i bostadsrättsstadsdelarna men i hyresrätten inte lika högt som i Spånga- Tensta och Hässelby Vällingby. Inkomst styr boendetätheten Inkomstskillnaderna i Stockholm är betydande. Högst ligger boende i äganderätten i Bromma på 37 083 kr i medianinkomst per vuxen och lägst hyresgäster i Rinkeby- Kista på 11 167 kr. Man kan också se tydliga skillnader mellan Innerstaden och Ytterstaden 27 333 kr mot 21 667 kr. Det finns betydande inkomstskillnader också mellan boende i de olika upplåtelseformerna; högst inkomster har boende i äganderätt, därefter följer hushåll i bostadsrätt och lägst inkomster har hushållen i hyresrätt. 13 Det är inkomstskillnader som återkommer i varje stadsdel i Stockholm. Den viktigaste orsaken till att boendetätheten i hyresrätten är högre än i bostadsrätten är att hyresgästernas inkomster är lägre än inkomsterna hos boende i bostadsrätt. Av kostnadsskäl tränger hyresgästerna ihop sig på mindre yta. Det finns också mycket starka samband mellan boendetäthet och etnicitet, vilket i sin tur är kopplat till just inkomsten. Ju högre inkomsten är, desto lägre är boendetätheten i de olika stadsdelarna. Korrelationskoefficienten är - 0,76 och inkomsten förklarar 58 procent av variationerna i boendetäthet. Ju högre boendetätheten är, desto högre är andelen boende med utländsk bakgrund i stadsdelarna. Det finns ett starkt samband mellan boendetäthet och andel boende med utländsk bakgrund och korrelationskoefficienten är 0,75. Ett ännu starkare samband finns mellan medianinkomst och andel med utländsk bakgrund 0,93. Bilden träder fram av en stad som är strikt uppdelad efter etnicitet och inkomst. Problemet är inte att boendetätheten i hyresrätten skulle vara för låg, utan att det finns stadsdelar där boendetätheten är alldeles för hög i hyresrätten och i någon mån också i bostadsrätten. 13 Det inkomstbegrepp vi använder är sammanräknad förvärvsinkomst år 2013, preliminära siffror. De definitiva siffrorna finns när detta skrivs bara för 2012. Vi använder oss av medianinkomst för vuxna (20 år och äldre) i de olika bostäderna. Sammanräknad förvärvsinkomst består av inkomst av tjänst och inkomst av näringsverksamhet. I inkomst av tjänst ingår förutom löneinkomst även inkomst från pension, sjukpenning och andra skattepliktiga ersättningar från försäkringskassan 23

Boendetäthet, medianinkomst och andel med utländsk bakgrund 14 Stadsdel Medianinkomst Boende- Andel med kr/månad täthet utländsk bakgrund Vasastaden- Gamla stan- City 28 833 1,65 20,3 Kungsholmen 28 500 1,55 19,2 Östermalm 26 833 1,54 20,5 Bromma 26 417 2,03 19,2 Södermalm 26 250 1,76 18,0 Älvsjö 26 083 2,47 21,7 Hägersten- Liljeholmen 24 833 1,85 22,2 Skarpnäck 22 417 1,98 27,4 Enskede- Vantör 21 833 1,87 34,4 Hässelby- Vällingby 21 250 2,25 38,3 Farsta 20 917 1,98 31,6 Spånga- Tensta 18 500 2,83 57,8 Skärholmen 16 083 2,55 67,8 Rinkeby- Kista 14 750 2,50 80,4 Korrelation: Boendetäthet och andel med utländsk bakgrund = 0,75 Korrelation: Inkomst och andel med utländsk bakgrund = - 0,93 Hela staden För boende både i hyresrätt och bostadsrätt finns ett rakt samband där inkomsterna är lägre för dem i mindre bostäder och är högre för dem med större bostäder. Högst inkomst har de som bor i mycket stora bostäder, dvs. över 100 kvm. Inkomstskillnaderna är särskilt stora mellan boende i hyresrätt och boende i de andra upplåtelseformerna och skillnaderna gäller både i Innerstaden och i Ytterstaden. Skillnaderna går igen i samtliga stadsdelar; det finns inte ett enda storlekssegment i de 14 stadsdelarna där boende i hyresrätt har högre månadsinkomst än boende i bostadsrätt och äganderätt. Ofta är skillnaderna betydande. (Se tabell 6 i tabellbilagan!) Diagram 2.4 Kronor per månad 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Månadsinkomst för vuxna (20 år - ) och upplåtelseform 2013 23 083 30 000 31 000 27 333 29 917 29 917 26 667 24 000 23 583 21 667 18 667 16 833 Innerstaden Ytterstaden Stockholms stad Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Alla 14 Utländsk bakgrund har personer som är utrikes födda eller inrikes födda med två utrikes födda föräldrar 24