2016-06-01 Miljö- och samhällsbyggnadsnämnden BYGG.2016.41 Pia Olsson-Ljungberg 0413-62784 pia.olsson-ljungberg@eslov.se Bygglov för tre nya lägenheter samt ombyggnad av befintlig lägenhet på vind samt fasadändring (takfönster och fönster i gavel) i flerbostadshus på fastigheten GÄDDAN 30, Kvarngatan 13, Eslöv. Ärendebeskrivning Lilla Husfabriken söker genom Michael Rohlin bygglov för att inreda totalt fyra nya lägenheter på vinden i ett befintligt bostadshus på Kvarngatan 13 i Eslöv. Sökande har fått fullmakt från fastighetsägaren i detta ärende. Byggnaden är uppförd 1904 och är tillsammans med sin gårdsbyggnad av stort värde för den befintliga stadbilden enligt den inte antagna bevaringsplanen från 1984. Enligt gällande detaljplan E 237 gäller rivningsförbud och ändring av byggnaden får inte förvanska dess karaktär. Byggnaden är uppförd i två våningar med källare samt vind. Fasaden är i rött tegel med inslag av grönt glaserat tegel och har gråstenssockel. I bottenvåningen finns en välbevarad dörr av jugendtyp in till en portgång till gården där det finns ett utbyggt trapphus med spiraltrappa samt en gårdsbyggnad. Från södra sidan i portgången når man via en kort trappa en lägenhet på bottenvåningen. På andra sidan portgången finns en kort trappa till en lägenhet/lokal på bottenvåningen samt till trappan upp till övriga våningsplan. Någon hiss finns inte i byggnaden. Enligt ansökan ska vindsvåningen inredas med totalt fyra små lägenheter, två på 35,00 kvadratmeter (m²), en på 35,03 m² och en på 27,20 m². För att så långt som möjligt tillgodose kravet på dagsljus i vindslägenheterna kommer nya takfönster att tas upp i takfallet mot gården. Tre fönster tillkommer i gavelfasaderna, ett vid den södra fastighetsgränsen och två vid den norra fastighetsgränsen. En av lägenheterna (delvis befintlig) kommer inte att uppnå dagsljuskravet. Sökande har kompletterat ansökan med en antikvarisk undersökning från Daniel Melchert, byggnadsantikvarie och certifierad sakkunnig i kulturvärden, avseende takfönster. Enligt denna undersökning innebär tänkt åtgärd med två takfönster av mindre storlek mot gatan inte någon förvanskning av byggnadens kulturhistoriska värde. Ett gavelfönster i södra gavelröstet kan vara ett alternativ till takfönster enligt undersökningen. Byggnadsantikvarien Daniel Melchert har av kontrollansvarig skriftligen fått frågan om en ändring av antal fönster i den norra gaveln och han är inte negativ till ändringen. Bilparkering kan enligt fastighetsägaren ske på grannfastigheten Gäddan 29 som ägs av Eslövs kommun. Något giltigt nyttjanderättsavtal finns inte i nuläget men fastighetsägaren har varit i kontakt med Kommunledningskontoret. Cykelparkering finns på gården. Sökandes förslag till kontrollansvarig är Göran Söderberg, Skillinge. 1(5)
Miljö- och samhällsbyggnadsnämnden beslutade 2016-04-20 68 att återremittera ärendet för att sökande skulle visa att kraven på byggnadsteknik, brandsäkerhet och genomförandet är tillgodosedda. Sökande har kompletterat ärendet med en brandskyddsbeskrivning, en preliminär beskrivning av VA-dragning på vind samt reviderade ritningar. Beslutsunderlag Ansökan inkom 2016-02-26 Fullmakt inkom 2016-03-24 Situationsplan inkom 2016-03-30 Plan- och sektionsritning, A01:01 Rev B inkom 2016-05-24 Fasadritning A02:01 Rev A inkom 2016-05-24 Fasadritning A02:02 Rev A inkom 2016-05-24 Relationsritning vindsplan daterad 2006-04-03 inkom 2016-03-30 Antikvarisk undersökning inkom 2016-03-09 Yttrande från Miljöavdelningen inkom 2016-03-04 Yttrande från Räddningstjänsten Syd inkom 2016-03-30 Yttrande från kontrollansvarig efter första tjänsteskrivelsen om avslag inkom 2016-04-11 E-postmeddelande med äldre nyttjanderättsavtal för p-platser inkom 2016-04-12 Yttrande från sökande efter första tjänsteskrivelsen om avslag inkom 2016-04-18 Brandskyddsbeskrivning inkom 2016-05-23 Preliminär beskrivning av VA-dragning på vind inkom 2016-05-24 Beredning För fastigheten gäller detaljplan E 237 antagen 1993-12-20 109. Enligt planbestämmelserna ska fastigheten användas för centrumverksamhet C1 och skola S. Byggnaden har ursprungligen uppförts som bostadshus och används som detta än idag vilket alltså strider mot användningsbestämmelsen i detaljplanen. Samtidigt har byggnaden på fastigheten Gäddan 30 i planen markerats med q2 som innebär Rivningsförbud. Kulturhistorisk värdefull miljö. Ändring av byggnad får ej förvanska dess karaktär. I planbeskrivningen står att planen syftar till en anpassning till befintliga förhållande och samtidigt ett bevarande av befintliga byggnader på fastigheterna Gäddan 28 och 30. Detta kan tolkas som att planförfattaren tänkt att bostäder kan rymmas inom planbestämmelsen centrumverksamhet C1. Mot denna tolkning talar att det i samma detaljplanplan finns en bestämmelse C2 i kvarteret Abborren som anger centrumverksamhet där bostäder specifikt tillåts i befintlig flygelbyggnad. I detaljplanen anges att högsta antal våningar är två med en högsta byggnadshöjd på nio meter. Byggnaden på Gäddan 30 är uppförd med sockel med källarfönster, två fulla plan och en vindsvåning där byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets ovansida. Vinden räknas då som ett våningsplan. Byggnaden är alltså i tre plan och strider mot planbestämmelsen om högsta antal våningar. På den inlämnade fasadritningen (Fasad mot norr) mäts byggnadshöjden mot gatan till drygt nio meter. Avsteg från kraven på tillgänglighet och användbarhet får alltid göras vid inredning av bostäder på högst 35 m² på en vind (proposition 2013/14:59 sidan 5). Förvaltningens bedömning är att hiss inte krävs för de nya lägenheterna. 2(5)
Kraven på dagsljus i lägenheterna bedöms stå i konflikt med bevarandekraven då endast få, små takfönster kan placeras i takfallet mot Kvarngatan utan att byggnaden förvanskas. Eftersom ritningar på övriga våningsplan inte har bifogats ansökan är det svårt att bedöma hur mycket inredningen av vinden påverkar underliggande lägenheter (till exempel nya ledningsdragningar i schakt, ljud- och brandkrav på lägenhetsskiljande bjälklag). Enligt inlämnad sektion kommer vindsbjäklaget ljudisoleras mot underliggande lägenheter. En preliminär beskrivning av VA-dragningen på vinden har lämnats in. Där står att stammar finnas uppdragna på vindsplanet men att det inte går att bedöma hur nya enheter kan anslutas förrän vinden rivits ut. Enligt denna beskrivning kommer inte underliggande lägenheter att påverkas. En brandskyddsbeskrivning har lämnats in. Av denna framgår bland annat att lägenhetsdörrarna mot trapphuset ska vara i brandklass EI 30. Detta kan innebära att befintliga äldre lägenhetsdörrar behöver åtgärdas eller bytas. En antikvarisk sakkunnig bedöms behövas under genomförandet. På andra våningen finns, enligt senast beviljade bygglov diarienummer 888/01, en stor lägenhet och på vinden två enskilda rum. Ansökan gällde då ändrad användning från bostad till butik av den norra delen av bottenplanet, en ny entré till denna lokal på gaveln samt en ny balkong mot Kvarngatan. Bygglovet 2001 beviljades med föreskriften att Gäddan 29 och 30 skulle sammanläggas, men så har inte skett. På vinden finns idag en lägenhet som ska byggas om. Denna lägenhet har tillkommit utan bygglov någon gång mellan 2001 och 2007 enligt tidigare bygglov diarienummer 888/01 och diarienummer 322/07. Bygglov söktes av nuvarande fastighetsägare 2007 för att inreda vinden med ytterligare en lägenhet. Bygglov beviljades inte då tillgängligheten inte uppfylldes och föreslagna fasadändringar (fem takfönster mot gatan och tre fönster i södergaveln) bedömdes förvanska byggnadens karaktär. Yttranden Ansökan strider mot detaljplanens användningsbestämmelse samt våningsantalet. Ägarna till fyra grannfastigheter och fastighetsägaren har hörts. Inga negativa yttranden har lämnats in. Hyresgästerna har inte hörts av förvaltningen. Miljöavdelningen påpekar att exploatören har en skyldighet att vidta sådana bullerskyddande åtgärder att riktvärdena föreskrivna i Förordning om trafikbuller vid bostadsbyggnaden (2015:216) kan innehållas, se vidare Miljöavdelningens yttrande. Yttrandet innehåller även information om hantering av avfall. Räddningstjänsten har inte lämnat något specifikt remissvar utan hänvisar till sitt generella remissvar angående bygglov för inredning av vind till bostad samt råd och anvisning om utrymning som bifogas yttrandet. Lagrum 8 kapitlet 7 PBL: Vid ändring eller flyttning av en byggnad får kraven i 1 och 4 (krav på ett byggnadsverks utformning och tekniska egenskaper) anpassas och avsteg från kraven göras med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte samt med hänsyn till byggnadens förutsättningar och till bestämmelserna om varsamhet och förbud mot förvanskning i detta kapitel. Avsteg från kraven i 1 3 och 4 första stycket 8 (tillgänglighet) får dock göras endast om det med hänsyn till ändringens omfattning eller flyttningens syfte 3(5)
och byggnadens standard är uppenbart oskäligt att uppfylla kraven. Vidare får avsteg från kraven i 1 3 och 4 första stycket 8 alltid göras om ändringen innebär att bostäder på högst 35 m² inreds på vind. Enligt 9 kapitlet 30 plan och bygglagen (2010:900) PBL ska bygglov ges för en åtgärd inom område med detaljplan, om 1. den fastighet och det byggandsverk som åtgärden avser a) överensstämmer med detaljplanen, eller b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning 2. åtgärden inte strider mot detaljplanen 3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och 4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kapitlet 6 första stycket 1 och 5, 6 tredje stycket, 8 och 9 och 8 kapitlet 1, 2, 7, 9-11 och 17. 9 kapitlet 30 a PBL: Om den fastighet eller det byggnadsverk som åtgärden avser på grund av antagande av en detaljplan enligt denna lag eller äldre bestämmelser avviker från planen, får byggnadsnämnden i ett beslut om bygglov förklara att avvikelsen ska anses vara en sådan avvikelse som avses i 30 första stycket 1 b. En sådan förklaring får avse endast en liten avvikelse som är förenlig med detaljplanens syfte. Lag (2014:900). Enligt 9 kapitlet 31 b PBL får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan om avvikelsen är förenlig med detaljplanens syfte och 1. avvikelsen är liten, eller 2. åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ett ändamålsenligt sätt. 9 kapitlet 31 c PBL: Efter det att genomförandetiden för en detaljplan har gått ut får bygglov utöver vad som följer av 31 b ges för en åtgärd som avviker från detaljplanen, om åtgärden 1. är förenlig med detaljplanens syfte och tillgodoser ett angeläget gemensamt behov eller allmänt intresse, eller 2. innebär en sådan annan användning av mark eller vatten som utgör ett lämpligt komplement till den användning som bestämts i detaljplanen. Motivering Byggnaden som åtgärden avser avviker från detaljplanen då användningsbestämmelsen bostadsändamål inte finns angiven för fastigheten och bestämmelsen C1 centrumverksamhet inte tolkas gälla bostäder. Byggnaden avviker också från planbestämmelsen om högsta antal våningar då byggnaden är uppförd i tre våningar med vinden och detaljplanen tillåter två våningar. Eftersom byggnaden har bevarandebestämmelser är avvikelserna förenliga med detaljplanens syfte men en extra våning bedöms inte som en liten avvikelse från planen. De nya bostäderna på vinden tillgodoser inte heller ett angeläget gemensamt behov eller ett allmänt intresse. De bedöms inte heller utgöra ett lämpligt komplement till centrumverksamhet eller skola. 4(5)
Förslag till beslut Miljö- och samhällsbyggnadsnämnden beslutar att - Ansökan om bygglov avslås. Upplysningar Detta beslut kan överklagas hos Länsstyrelsen. Överklagandet ska lämnas in eller skickas till Miljö- och samhällsbyggnadsnämnden i Eslövs kommun. För att överklagandet ska kunna prövas måste handlingarna ha inkommit senaste tre veckor från den dag då man tog del av beslutet. Enligt fastställd taxa utgör avgiften för avslag av bygglov 9 665 kronor och kartavgift 200 kronor. Avgifterna kommer att faktureras. Ingela Lundqvist Förvaltningschef Christian Nielsen Bygglovschef 5(5)