Gården byter ägare - Dags för ett generationsskifte?
Ett generationsskifte är enkelt uttryckt en överlåtelse till en yngre generation där fastighetens eller företagets värde fördelas mellan familjemedlemmarna. Det är många faktorer som påverkar fördelningen. Det kan vara sådant som är direkt knutet till ägandet, till exempel vilken avkastning företaget ger och beräknas kunna ge. Det kan också handla om sådant som rör familjen mer direkt, som att kompensera syskon för att undvika stora orättvisor samt inte minst se till att överlåtelsen genomförs på ett sådant sätt att överlåtaren har en tryggad inkomst efter skiftet. Utgå från målet med generationsskiftet Den absolut viktigaste utgångspunkten är familjens målsättning med generationsskiftet. Hur vill man att den slutliga lösningen ska se ut? Först när man är överens om målet finns förutsättningarna för att börja diskutera hur man ska komma dit. Tas frågorna upp i rätt ordning blir det lättare och enklare att genomföra generationsskiftet.
Ett lyckat generationsskifte innebär att alla i familjen är nöjda, nu och i framtiden, och att allas önskemål tillvaratas i den mån det är möjligt. 4
5
Livskalkyl Ekonomisk kalkyl Skattekalkyl Livskalkyl Börja med de mjuka frågorna. Med mjuka frågor avses allt som inte är av direkt ekonomisk karaktär. Dit hör till exempel de önskemål som finns avseende övertagande, boende, hänsyn till syskon, utbildningar med mera. Det är viktigt att alla parter känner sig hörda och förstådda och att önskemålen retts ut. Först därefter är det lämpligt att ta sig an nästa steg. Ekonomisk kalkyl När väl de mjuka frågorna behandlats är målet att se till alla parters ekonomiska behov. Det handlar om trygghet för den överlåtande generationen, om rättviseaspekter i förhållande till syskon, men kanske framförallt om övertagarens ekonomiska förutsättning att finansiera övertagandet. Skattekalkyl När familjen är överens om de mjuka och ekonomiska frågorna är det dags att hitta den överlåtelsemodell som bäst passar det aktuella generationsskiftet. LRF Konsults auktoriserade generationsskiftares mångåriga kunskap är ditt stöd på vägen. Ett generationsskifte kan röra upp känslor och skapa spänningar, det behöver få ta tid. Det underlättar att tidigt koppla in någon utomstående som kan lotsa processen framåt. LRF Konsult har arbetat med generationsskiften i många år och är vana att ta den rollen.
Intressenterna Ett generationsskifte berör alla i familjen. Förutom överlåtare och övertagare har också syskon eller nära anhöriga ett intresse av utfallet av generationsskiftet. Det är viktigt att alla i familjen inför ett generationsskifte klargör sina intressen. Vilka hänsynstaganden som behöver tas avgörs i varje enskilt fall. Av de olika familjemedlemmarna är det givet att det är överlåtarna, föräldrarna, som har det största inflytandet i utgångsläget. Så länge de är ägare till fastigheten och företaget har de bestämmanderätten och det står dem fritt att överlåta fastigheten eller andra tillgångar till vem de vill, inom de ramar som samhällets lagar och förordningar ger. Planering Vid ett generationsskifte är god framförhållning viktigt av många skäl. Frågor som rör t ex framtida boende, investeringsbehov, skogsavverkning, pensionsskydd, överlåtelse i flera steg med mera. kräver ofta lång förberedelsetid. Erfarenheten visar att ett generationsskifte som planeras i god tid alltid blir bättre än de fall som endast föranletts av ny lagstiftning eller på annat sätt kräver en snabb lösning. Att åstadkomma rättvisa och undvika osämja mellan syskonen är en viktig del att lösa. Ett bra underlag för de bedömningar man gör och de beslut man fattar underlättar arbetet. Underlaget bestämmer till vilket pris företaget ska överlåtas. Har alla parter ett bra underlag blir det förmodligen lättare att komma överens. Vad innebär planeringen? Helst bör samtliga parter inom familjen samlas vid ett inledande möte där deras respektive intressen och önskemål klaras ut. Öppenheten mot alla och att alla får tala om vad de tycker i detta inledande skede kan förebygga många uppslitande arvstvister i ett senare skede. Erfarenheten visar också att syskon i de flesta fall har mycket rimliga krav bara de får vara med från början. En plan för genomförandet upprättas, vilken innehåller praktiska åtgärder för att förbereda generationsskiftet. Exempelvis lösning på bostadsfrågan, ordna med eventuell avstyckning, tidsplan för upprättandet av överlåtelsehandlingar och låneansökan. Planering av skatter är också viktigt i sammanhanget. Vi upprättar alltid ett generationsskiftes-pm där det klart framgår hur upplägget ser ut. Genom att alla parter tar del av PM kan framtida familjetvister undvikas.
Ekonomiska frågor Marknadspriserna på fastigheter har ökat markant de senaste åren. Detta har i många fall fört med sig ökade svårigheter att genomföra överlåtelser av fastigheter inom familjen på marknadsmässiga grunder. Vid ett generationsskifte måste därför många ekonomiska frågor redas ut. Priset på företaget/fastigheten En av de svårare frågorna i generationsskiftet är att bestämma till vilket pris överlåtelsen ska ske. Här avgörs till stor del övertagarens möjligheter att driva sitt företag. Samtidigt påverkas starkt möjligheten att skapa rättvisa mellan syskon. De vanligaste värdebegreppen som används för fastigheter är: Marknadsvärde Nettovärde efter skatt Taxeringsvärde Avkastningsvärde Kapitalvinsttak Vi rekommenderar att man anlitar en kompetent värderare som får sätta ett marknadsvärde på fastigheten och kanske även ett avkastningsvärde. Det är främst när det gäller rättviseförhållandet mellan syskon som marknadsvärdet har betydelse. Fastighetens marknadsvärde har en central roll även för övertagaren, eftersom det ligger till grund för hur mycket denne kan belåna fastigheten. Marknadsvärdet är dessutom avgörande för vilka villkor som kan förenas med överlåtelsen. Slutligen är naturligtvis en trygghet för alla inblandade att känna till fastighetens värde. Ett annat viktigt värde är nettovärdet efter skatt eftersom marknadspriset reduceras av kapitalvinstskatten. Nettovärdet efter skatt sätter normalt ett tak för beräkning av eventuella syskonkompensationer. Taxeringsvärdet kan ge viss vägledning när det gäller att uppskatta marknadsvärdet för en fastighet men är mest intressant för valet av köp eller gåva i generationsskiftet. Avkastningsvärde är en bedömning av hur stor köpeskilling som en köpare skulle klara av att förränta och amortera med inkomster från fastigheten. Föräldrarnas ekonomi efter generationsskiftet En viktig del i planeringen av ett generationsskifte är överlåtarnas/föräldrarnas framtida trygghet i form av bland annat inkomster, boende och eventuellt fortsatt arbete på fastigheten.
Vilket värde ska företaget eller fastigheten åsättas? Hur ser föräldrarnas och övertagarens ekonomi ut efter överlåtelsen? Hur säkerställs att syskon kompenseras på ett för alla rättvist sätt utan att övertagarens möjligheter att driva verksamheten vidare äventyras? Fastighetsvärde Marknadsvärde Avkastningsvärde Nettovärde efter skatt Taxeringsvärde Kapitalvinsttak Kr
11
Kompensation till syskon Kompensation till syskon är oftast ett resultat av diskussioner inom familjen om ett rimligt värde på fastigheten eller företaget, vilken ekonomi föräldrarna vill ha efter överlåtelsen och vilken skuldsättning övertagaren klarar. Kompensationen brukar räknas ut på följande sätt: Överenskommet värde på fastigheten Avdrag görs för latent skatteskuld, d.v.s. den skatt som skulle uppstå om fastigheten säljs på öppna marknaden för det överenskomna värdet. Avdrag görs för befintliga skulder som övertagaren ska ta över. Avdrag görs för föräldrarnas kapitalbehov. Det värde som är kvar är det belopp som föräldrarna (vid en tänkt försäljning) har disponibelt att dela ut till samtliga sina barn. Har man exempelvis tre barn delas denna summa med tre. Ett exempel får illustrera ovanstående: Fastigheten Hyltan 1:1 har ett värde om fem miljoner, ett av tre barn ska ta över. Kompensationen räknas ut på följande sätt: Fastighetens värde 5 000 000 Latent skatt 1 000 000 Skulder på fastigheten 500 000 Föräldrars kapitalbehov 500 000 Återstår 3 000 000 Varje syskon ska således kompenseras med (3 000 000/3) en miljon.
Hur går överlåtelsen till? Det sista steget i ett generationsskifte är att bestämma hur överlåtelsen ska gå till. Här måste man ta hänsyn till skatteregler, ekonomiska frågor samt andra överenskommelser inom familjen. För ett lyckat resultat är det viktigt att alla inblandade har samma målbild och att den gjorts klar för den auktoriserade generationsskiftaren. Det går inte att ge allmängiltiga anvisningar för om en fastighet ska överlåtas genom köp eller gåva eller en kombination av dessa. Alla omständigheter som påverkar det enskilda fallet måste tas med i beräkningen och bli föremål för överväganden och slutsatser. Faktorer som påverkar tidpunkten kan vara: föräldrarna har flera år kvar till pension det är ännu inte klart vem som ska överta företaget det kan vara lönsamt att genomföra långsiktiga investeringar i företaget innan generationsskiftet sker skatter kan optimeras om man väntar Marknadsvärde När ska man överlåta? Ofta påverkas tidpunkten för överlåtelsen av flera faktorer. Hänsyn ska tas till allt från skattemässiga effekter till frågor om kompensation. Tidpunkten för överlåtelsen kan också påverkas av rent praktiska frågor. Om föräldrarna går i pension, och det är klart vem som ska överta driften, så finns det kanske ingen anledning att vänta med överlåtelsen. Sannolikt stiger kostnaden för ett generationsskifte ju längre man väntar, eftersom det som regel sker en kapitaltillväxt hos föräldrarna så länge de äger företaget. Om det främst är skatteskäl som motiverar överlåtelse av företaget kan det finnas anledning att undersöka hur mycket det kostar att vänta med transaktionerna. Den högre kostnaden bör då ställas mot de fördelar det kan vara med att vänta. Taxeringsvärde Köp Gåva
14
15
Val mellan köp och gåva Kapitalvinsttak Taxeringsvärde 1/1 1991 1/1 1992 1/1 1996 1/1 2000 Hur ska man överlåta? Ett generationsskifte kan ske på flera sätt. Överföringen av egendomen kan göras genom köp, gåva, arv eller testamente. Detta gäller både för överlåtelsen av fastigheten som för driften. Vilken överlåtelseform som är bäst beror på omständigheter i det enskilda fallet. Det kan handla om köp, gåva eller en kombination av dessa. Vid val av form för överlåtelsen ska hänsyn tas till bland annat: kapitalvinstskatt marknadsvärdet i förhållande till taxeringsvärdet stämpelskatt möjlighet att genom villkor i överlåtelsehandling ställa särskilda villkor för övertagaren, vilket bara kan ske genom gåva lämpligt sätt att kompensera syskon möjliga värdeminskningsavdrag Frågan om en överlåtelse ska behandlas som gåva eller köp kan betraktas från olika regler.
Köp Ett köp innebär att egendomen överlåts mot en ersättning som motsvarar egendomens marknadsvärde. Skatterättsligt föreligger ett köp mellan närstående parter om vederlaget är minst lika stort som taxeringsvärdet för fastigheten. Är vederlaget lägre än taxeringsvärdet betraktas överlåtelsen som en gåva. För köp av lös egendom gäller inga särskilda regler om köpets form. Det räcker att ett avtal ingås mellan köparen och säljaren. Avtalet kan antingen vara skiftligt eller muntligt. När det gäller överlåtelse som ett led i ett generationsskifte är det emellertid ur flera aspekter olämpligt att endast ha ett muntligt avtal. Gåva En gåva innebär att egendom överlåts från givaren till gåvotagaren med gåvoavsikt och att det sker en förmögenhetsöverföring. Gåva av fastighet kan förenas med villkor. Det ger givaren bättre möjligheter att kontrollera vad som händer med fastigheten efter överlåtelsen. Möjligheterna att förena en gåva av fastighet med villkor kan ibland till och med väga så tungt att det fäller avgörandet för vilken överlåtelseform som väljs. Exempel på villkor är att gåvan ska utgöra gåvotagarens enskilda egendom eller att gåvotagaren inte har rätt att fritt överlåta fastigheten utan givarens samtycke. Sådana villkor som inskränker gåvotagares rätt att i framtiden förfoga över den egendomen bör inte användas okritiskt eftersom de även påverkar gåvotagarens möjligheter att driva verksamheten. Stämpelskatt Vid köp av fastighet uppgår stämpelskatten till 1,5 % av det högsta av köpeskillingen eller fastighetens taxeringsvärde. Vid gåva tas stämpelskatt ut om vederlaget uppgår till 85 % eller mer av fastighetens taxeringsvärde.
Konsekvenser vid köp I regel högre skuldsättning än vid gåva Någon ska betala säljarens skatter Nya anskaffningsvärden och underlag för värdeminskningsavdrag på byggnader Nytt skogsavdrag Högre anskaffningsutgift Bättre utgångsläge för beräkning av räntefördelning och expansionsfond Konsekvenser vid gåva Lägre skuldsättnings än vid köp Inga transaktionsskatter för givaren Gåvotagaren övertar givarens skogsavdragsutrymme, medgivna värdeminskningsavdrag, omkostnadsbelopp samt underlag för värdeminskningsavdrag Sämre utgångsläge för beräkning av räntefördelning och expansionsfond Inkomstskatt När en fastighet överlåts från exempelvis förälder till barn för ett pris som överstiger taxeringsvärdet har barnet förvärvat fastigheten genom köp. Detta innebär att föräldern måste göra en kapitalvinstberäkning på försäljningen och kan få kapitalvinstskatt. Barnet får vid köp räkna fram ett eget anskaffningsvärde för fastigheten som påverkar skogsavdrag, avskrivningsunderlag för byggnader med mera. Om priset understiger taxeringsvärdet har barnet förvärvat fastigheten genom gåva. Barnet övertar då förälderns eventuella restvärden för skogsavdrag, avskrivningsunderlag för byggnader med mera, och får inte ett nytt anskaffningsvärde för fastigheten. Föräldern blir heller inte kapitalvinstbeskattad.
Avvägning mellan köp och gåva Köpet fördelaktigt om: Merkostnaderna kompenseras av framtida skattelättnader inom en överskådlig period Den förväntade lönsamheten i företaget är hög Gåvan fördelaktig om: Nyttan av förbättrat anskaffningsvärde är begränsad Lönsamheten är låg KÖP Fördelaktig om: Merkostnaderna kompenseras av framtida skattelättnader inom en överskådlig period Den förväntade lönsamheten i företaget är hög. GÅVA Fördelaktig om: Nyttan av förbättrat anskaffningsvärde är begränsad Lönsamheten är låg Företaget inte har utrymme för expansion Företaget inte har utrymme för expansion Samägande Det ligger nära till hands att ta det enkla beslutet att fastigheten ska övergå till flera barn gemensamt. Att ge bort en fastighet eller ett företag till alla barnen kan dock vara att göra dem en björntjänst. Barnen har med stor sannolikhet olika förutsättningar i sitt samägande av en fastighet eller ett företag. De kan ha olika intressen och önskemål med sitt ägande. Någon kan vara beroende av fastigheten för sin utkomst medan övriga syskon har inkomst från tjänst eller annat företagande och inte är lika beroende av att fastigheten genererar vinst. Dessa olika intressen kan påverka investeringsvilja m.m. Barnen kan också ha olika möjligheter att delta i förvaltningen av fastigheten. De kan bo på olika håll och kan av praktiska skäl inte delta lika mycket i skötselåtgärder som den som bor på eller nära fastigheten. För det fall man väljer att överlåta till flera gemensamt är det viktigt att man noga reglerar samägandet med omsorgsfullt skrivna avtal. Några viktiga frågor att tänka igenom inför generationsskiftet Vad ska överlåtas och hur vill familjen att tillgångarna ska fördelas? Ett barn övertar hela egendomen Syskon äger tillsammans Fastigheten delas mellan flera Generationsskifte kombinerad med extern försäljning För den/de som överlåter Hur mycket kapital behövs för framtida försörjning? Behövs behålla boende eller annat nyttjande av fastigheten? För den/de som övertar Vilken verksamhet ska bedrivas på gården? Finns investeringsbehov? Behöver du/ni göra verksamhetsanalyser? Krävs hjälp och utbildning för att klara verksamheten? Vilken skuldsättning tål den eller de som ska ta över? Hur ska syskon kompenseras? Är det viktigt att kunna förena överlåtelsen med olika former av villkor?
Hur gården ska överlåtas är en viktig fråga för alla som äger jord och skog. Förr eller senare måste man ta ställning till ett antal viktiga frågor. Det är inte ovanligt att det tar lång tid innan alla frågor får sitt svar. Ett lyckat generationsskifte inne bär att alla i familjen är nöjda, nu och i framtiden, och att allas önskemål tillvaratas i den mån det är möjligt. Du får gedigen kunskap och lång erfarenhet när du anlitar oss Att planera och genomföra ett generationsskifte ställer stora krav på kompetens i värderingsfrågor, ekonomi samt inom skatte- och civilrätt. I samband med ett generationsskifte av aktiva företag kommer också den företagsekonomiska rådgivningen in som en betydelsefull del för den tillträdande företagaren. Inom LRF Konsult arbetar jurister, ekonomer och övriga specialister i nära samarbete med varandra. Det gör det lättare att ta fram lösningar som tar hänsyn till alla de aspekter som är förutsättningar för ett lyckat generationsskifte. LRF Konsult är marknadsledande på generationsskifte inom jord och skog. Kontakta oss och fråga efter en auktoriserad generationsskiftare. Ring 0771-27 27 27 eller besök www.lrfkonsult.se.
400 000 personer i Sverige äger en jordbruksfastighet, 120 000 är 60 år eller äldre. Andelen skogsägare som uppnått pensionsåldern är hela 35 procent, 15 procent planerar att överlåta sitt ägande inom de kommande fem åren. 40 procent av lantbrukarna över 65 år uppger att de planerar för ett generationsskifte inom de närmaste två-tre åren. Källa: Skogsbarometern och Sveriges Lantbruk. LRF Konsult är Sveriges största rådgivnings- och redovisningsföretag med fler än 1 600 medarbetare. Våra specialister och rådgivare inom ekonomi, juridik, affärsrådgivning och fastighetsförmedling finns på över 135 orter över hela landet. På www.lrfkonsult.se hittar du uppgifter om närmaste kontor. Vill du hellre ringa är numret 0771-27 27 27.