D e l å r s r a p p o r t j a n u a r i j u n i 2 0 0 8 Nettoomsättningen uppgick till 104 (115) Mkr, varav hyresintäkter 88 (73) Mkr Driftöverskottet ökade till 6 (1) Mkr Rörelseresultatet uppgick till 44 (5) Mkr medan resultat före skatt blev 47 (14) Mkr. Resultatet efter skatt uppgick till 42 (8) Mkr Värdeförändringar i fastighetsbeståndet uppgick till 27 (27) Mkr Uthyrningen uppgick till 20 000 (35 000) kvm lokalarea Investeringarna ökade till 196 (167) Mkr Ekonomiska data Jan juni Jan juni Helår Mkr 2008 2007 Förändring, % 2007 Nettoomsättning 104 115 10 220 Hyresintäkter 88 73 21 159 Driftöverskott fastigheter 6 1 500 8 Värdeförändringar fastigheter 27 27 185 Resultat före skatt 47 14 159 Resultat efter skatt 42 8 134 Balansomslutning 1 648 1 331 24 1 607 Eget kapital 1 094 1 077 2 1 203 Periodens kassaflöde 24 240 220 Kassaflöde från investeringsverksamheten 175 291 232 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 1 532 1 206 27 1 383 Uthyrningsgrad, % 55 53 4 57 Direktavkastning, % 1 0 1 Soliditet, % 66 81 19 75 Hyresavtalen som tecknats under andra kvartalet med Räddningstjänsten, Landstinget och Åklagarmyndigheten om ca 7 000 kvm fullbordar samarbetsprojektet Certus i Östersund. I projektet ingår också Polismyndigheten i Jämtland samt SOS Alarmering. I och med detta så är Fyrvalla i stort sett fullt uthyrt. Håkan Steinbüchel, Verkställande Direktör
Vasallens vision är att vara Sveriges främsta fastighetsutvecklare med fokus på omvandling av unika objekt till attraktiva fastigheter. Affärsidén är att skapa långsiktig värdetillväxt genom att kundorienterat utveckla och förädla försvarsrelaterade fastigheter till attraktiva förvärvsobjekt på en kommersiell marknad. Verksamheten Den svenska ekonomin har mattats av under 2008 och bedöms ha en svag tillväxt de närmaste kvartalen. Det är den svagare internationella konjunkturen och mer pessimistiska hushåll som bidrar mest till konjunkturnedgången. Riksbanken höjde reporäntan till 4,5 procent i juli och varslade då också om att eventuellt höja reporäntan upp till 5 procent under året. Marknadens aktörer som tidigare gjort bedömningen att reporäntan skulle sänkas under hösten och fortsätta att sänkas under 2009 har nu svängt och gör också bedömningen att det kan bli nödvändigt med ytterligare räntehöjningar i syfte att dämpa inflationsförväntningarna. Flera bedömare, däribland konjunkturinstitutet och SEB, tror på en räntesänkning under 2009. Oron på kreditmarknaden under hösten 2007 har inneburit att vi har en fastighetsmarknad med högre räntor och banker som kräver högre marginaler. Börsen har svängt kraftigt och det råder fortsatt osäkerhet på finansmarknaden. Omsättningen på fastighetsmarknaden var hög under 2007. Den totala transaktionsvolymen nådde upp till 146 miljarder kronor, den näst högsta någonsin. Under 2008 har transaktionsvolymen minskat till följd av kreditåtstramningen samt stigande direktavkastningskrav vilket medför att priserna sjunker. Sysselsättningstillväxten bedöms avta under andra halvåret för att sedan åter öka under nästa år när konjunkturnedgången bryts. Vasallen finns på många olika marknader med varierande förutsättningar. Det är en utmaning att vara så spridd i landet varför vår lokala närvaro och marknadskännedom är väsentlig för ett lyckat resultat. Verksamheten har varit inriktad på att hyra ut koncernens befintliga byggnadsbestånd och att skapa byggrätter för framförallt nya bostäder men även till viss del för verksamheter. Efterfrågan på lokaler på de flesta av Vasallens orter är fortsatt bra men har mattats av något jämfört med föregående år. Under första halvåret hyrdes 20 000 (35 000) kvadratmeter ut med hyreskontrakt som har en längd om ett år eller mer. Samtidigt med uthyrningen av kommersiella lokaler så förbereder Vasallen för bostadsexploatering på ett flertal orter. För närvarande pågår planarbete eller förberedelse för planarbete avseende större bostadsexploatering inom Vasallens områden i Karlskrona, Borås, Strängnäs, Södertälje och Vaxholm. Enligt konjunkturinstitutet antas bostadsinvesteringarna plana ut på en hög nivå. Efterfrågan på bostäder förväntas vara relativt hög de närmaste åren. Bostadsproduktionen har numera nått sådana nivåer att den relativt väl klarar av att tillgodose den högre efterfrågan. Det överhettade läget på byggmarknaden medför att entreprenadpriserna ökat kraftigt. Det får till följd att kostnaderna för hyresgästanpassningar och andra investeringar i anläggningarna har ökat markant under det senaste året. De kraftigt höjda entreprenadpriserna har försvårat uthyrningen framför allt på svagare orter med låga marknadshyror. De två senaste årens kraftiga nyuthyrning har medfört att Vasallens investeringar ökat kraftigt under 2008. Totalt investerades 197 (167) Mkr under första halvåret och återstående projektportfölj för att anpassa lokaler, mark och övrig infrastruktur enligt de tecknade hyresavtalen uppgår till 546 Mkr. Vid halvårsskiftet uppgick det samlade fastighetsvärdet till 1 532 (1 206). Nyuthyrningen 2007 bidrog starkt till att värdeutvecklingen i Vasallens fastighetsbestånd blev bra. Under 2008 har den finansiella krisen medfört en viss ökning av direktavkastningskraven på de flesta av orterna där Vasallen verkar. Det innebär att den positiva värdeutvecklingen av fastighetsbeståndet nu bryts. Höjningen av direktavkastningskraven med 0,25-0,5 procent innebär en sänkning av marknadsvärdet på koncernens fastighetsbestånd med 60 Mkr. En annan värdepåverkande faktor i negativ riktning utgör också beskeden från Räddningsverket om reträtt från Kristinehamn och Sollefteå samt Apoteksbolagets besked om att Distansapoteket i Sollefteå ska stängas. I Kristinehamn och Sollefteå finns dock hyresavtal med lång återstående kontraktstid vilket medför att den negativa värdepåverkan begränsas. Under perioden har utvecklingen av markområden för bland annat bostäder gått framåt vilket medfört att marknadsvärdena på dessa höjts något. Netto uppgår därmed försämringen av marknadsvärdena till 32 Mkr. Realiserade värdeökningar föreligger med 5 Mkr hänförligt till tidigare genomförda fastighetsförsäljningar. Mål Under 2007 gjordes en översyn av målen vilket resulterade i omformulerade mål för 2008 som bygger på tre nivåer: mål för koncernen, mål för verksamheten samt specifika mål för respektive dotterbolag. Vasallens mål genomsyras av synsättet att hållbarhet och socialt ansvar är en viktig framgångsfaktor som bidrar till att skapa ekonomiskt värde, samtidigt som bolaget medverkar till ett hållbart samhälle. Mål för koncernen Vasallens avkastning (resultat efter skatt) på det genomsnittliga egna kapitalet över en förädlingscykel ska motsvara riskfria räntan plus 4 procent. Soliditeten ska vara minst 50 procent. Räntetäckningsgraden ska överstiga 2. Mål för verksamheten Vasallens bolag ska efter tre års verksamhet uppnå ett positivt driftnetto. Över tiden ska EVA årligen förbättras med 0,5 procent av genomsnittligt investerat kapital. Nyuthyrningen i koncernen ska uppgå till minst 50 000 kvadratmeter. Vasallens hyresgäster ska vara mycket nöjda med Vasallen som hyresvärd. Detta indikeras genom att Vasallens resultat i mätning av nöjd-kund-index ska vara lägst 80. Vasallens gemensamma värdegrund ska genomsyra allt arbete. 100 procent av Vasallens medarbetare ska ge betyget 4 5 på en femgradig skala vad gäller efterlevnad av de gemensamma värderingarna. Vasallens medarbetare ska trivas med sitt arbete och vara friska. Högre livsstilskompetens bidrar till bättre förutsättningar för att trivas och prestera på sin arbetsplats. Sjukfrånvaron ska inte överstiga 3 procent. Vasallen ska projektera, bygga och förvalta anläggningar och byggnader med låg miljöpåverkan och god resurshushållning: Vasallen ska minska koldioxidutsläppen från driften av sina fastigheter med 5 procent årligen under den närmaste femårsperioden. Detta mäts på använd energi beroende av produktionssätt för uppvärmning och elförbrukning. Samtliga byggnader ska senast 2012 ha en energiförbrukning som är lägre än 100 kwh/kvadratmeter köpt energi per år. Målet för 2008 är att inget dotterbolag ska ligga på en högre förbrukning än 115 kwh/kvadratmeter.
Samtliga byggnader ska energideklareras före utgången av 2008. I nästa steg bryts målen ned på dotterbolagsnivå med exakta siffror och procent för respektive bolag. Måluppfyllelse Koncernens avkastningsmål mäts över en femårsperiod. De två senaste åren översteg avkastningen målet. I den senaste prognosen som gjorts för 2008 är bedömningen att avkastningen försämras men att utfallet som ett genomsnitt över de senaste fem åren ändå når målet. Soliditetsmålet kommer sannolikt att uppnås medan målet för räntetäckningsgrad inte kommer att uppnås under 2008 på grund av den försämrade värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet. Fem av tolv bolag bedöms inte klara treårsmålet, positivt driftnetto. För två av bolagen har utvecklingen tagit längre tid än vad som från början beräknats och för de övriga tre pågår stora ombyggnader vilket ökar på drift- och underhållskostnaderna samtidigt som hyresintäkterna ännu inte börjat strömma in. EVA-målet uppnåddes inte under 2007. Den främsta orsaken till detta är att Vasallen är inne i en intensiv investeringsfas samtidigt som hyresintäkterna från nya avtal ännu inte börjat falla ut. Driftsresultatet för 2008 bedöms bli något bättre vilket kommer att påverka EVA i positiv riktning. I fjolårets avstämning med hyresgästerna gavs Vasallen bra betyg, NKI 77 i genomsnitt, som dock inte räcker riktigt fram till målet 80. Hyresgästenkäterna som är icke anonyma utgör en god grund för dialog med våra hyresgäster så att rätt åtgärder kan sättas in för att öka nöjdheten. Nästa avstämning kommer att äga rum under hösten 2008. Medarbetarenkäten som genomfördes under november december 2007 visar på att medarbetarna i huvudsak är nöjda sina arbetsuppgifter och med Vasallen som arbetsgivare. Utöver ovanstående mål formuleras också årsspecifika mål. För 2007 satte Vasallen upp uthyrningsmålet 51 000 kvadratmeter nyuthyrning med avtal som sträcker sig längre än ett år. Målet överträffades med god marginal, 99 000 kvadratmeter, vilket har lett till en bra värdetillväxt för Vasallens fastighetsbestånd. För 2008 är målet 50 000 kvadratmeter. Till och med andra kvartalet uppnåddes 20 000 kvadratmeter uthyrda på längre avtalstid än ett år. Föregående år klarade Vasallen målet att sjukfrånvaron inte ska överstiga 3 procent med 2,85 procent. Övriga mål är helt eller delvis nya för 2008 och kommer att följas upp senare under året. Koncernens resultat och ställning Koncernens nettoomsättning uppgick till 104 (115) Mkr varav hyresintäkter 88 (73) Mkr. Driftöverskottet ökade till 6 (1). Värdeförändringen i koncernens fastighetsbestånd uppgick till 27 (27) Mkr, varav orealiserad värdeförändring 32 (25) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 44 (5) Mkr medan resultatet efter skatt blev 47 (14) Mkr. Koncernens likvida medel uppgick vid periodskiftet till 1 (1) Mkr. Koncernens kassaflöde uppgick till 24 ( 240) Mkr. Av Vasallens kreditram om 900 Mkr hos Swedbank var 282 ( ) Mkr utnyttjade vid periodskiftet. Uthyrningsgrad % 100 75 50 25 0 Procent av kontrakterad årshyra per hyresgästkategori Övriga, 3% Privatpersoner, 1% Aktiebolag, banker och försäkringsbolag, 36% Genomsnittshyra per lokalslag, kr/kvm loa/boa 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1998 Kontor Utbildning Stat, kommuner och landsting, 60% Procent av kontrakterad lokalyta per branschkategori Övriga, 5% Finans och fastighet, 4% IT och Telecom, 1% Dagligvaror, 2% 1999 2000 Offentlig verksamhet, 36% 2001 2002 2003 2004 2005 Industrivaror och tjänster, 20% Sällanköpsvaror och tjänster, 32% Verkstad/lager 2006 2007 Övrigt 2008 Kontraktsportföljen Vasallens kontraktsportfölj uppgick vid halvårsskiftet till ett årligt hyresvärde om 223 (206) Mkr fördelat på 625 (665) kontrakt. Den uthyrda lokalarean uppgick till 331 000 (336 000) kvadratmeter vilket ger en uthyrningsgrad om 55 (53) %. 3
Under första halvåret har nya kontrakt tecknats på 20 000 (35 000) kvadratmeter lokalarea. Årshyran för de nya hyreskontrakten uppgår till 13 (10) Mkr. Netto är kontraktsportföljen under januari juni i stort sett oförändrad sedan årsskiftet på grund av att en del kortare kontrakt sagts upp. Vasallens kontraktsportfölj har en genomsnittlig bindningstid om sju år. De tio mest värdefulla kontrakten har en genomsnittlig bindningstid om drygt tio år. Kontraktsportfölj, Mkr årshyra 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 ff BO Investeringar Investeringarna uppgick till 196 (167) Mkr i byggnader och anläggningar. Under halvåret fattades beslut om nya investeringar till ett totalt värde av 155 (63) Mkr. Återstående beslutad investeringsvolym uppgår till 546 (452) Mkr. De största investeringarna som nu genomförs är ombyggnad för Campus etapp 2 med bl a komvux inom Eldsund i Strängnäs, om- och tillbyggnad för Gotlands kommun på Visborg i Visby samt ombyggnad för Polismyndigheten inom Certusprojektet på Fyrvalla i Östersund. Investeringssumman för dessa tre projekt uppgår totalt till cirka 611 Mkr, varav återstår att investera 431 Mkr. Kontrakterad lokalarea 900 600 300 0 1998 1999 2000 2001 2002 Uthyrbar LOA, tkvm Kontrakterad LOA, tkvm Kontrakterad årshyra, Mkr 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Risker och osäkerhetsfaktorer Vasallens risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen 2007 sid 30 31. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrar dessa redovisade risker. Medarbetare Vid kvartalsskiftet var 60 (69) personer anställda i Vasallen varav 26 (28) kvinnor och 34 (41) män. Förändringen jämfört med samma period föregående år utgörs i huvudsak av försäljningen av dotterbolaget I22 Vasallen AB i Kiruna vilket medförde att 4 medarbetare övergick till nya ägaren, LKAB, samt personalminskning på huvudkontoret i Örebro. De två anställda vid A8 Vasallen i Boden ingår i ovanstående eftersom bolaget såldes 1 juli. Moderbolag Moderbolagets omsättning uppgick till 14 (15) Mkr. Intäkterna från finansiella tillgångar uppgick till 18 (21) Mkr varav 18 (12) Mkr avser intäkter från koncernbolag. Kostnaderna, till övervägande delen personalkostnader, uppgick till 20 (21) Mkr. Rörelseresultatet blev 6 ( 6) Mkr medan resultatet efter skatt uppgick till 1 (8) Mkr. Moderbolagets likvida medel uppgick per 30 juni till 0 (0) Mkr. Händelser efter balansdagen Den 1 juli övergick Vasallens dotterbolag i Boden till Bodens kommun. Köpeskillingen baserades på ett fastighetsvärde om 4,8 Mkr. Styrelseledamoten Lars Johnsson avgick under augusti på egen begäran ur Vasallens styrelse. 4
koncernens tioårsöversikt redovisning enligt IFRS Mkr 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 Resultaträkning Nettoomsättning 220 200 369 374 344 294 214 74 61 93 varav hyresintäkter 159 169 142 255 339 289 213 73 60 91 Driftnetto fastigheter 8 32 32 117 143 112 78 6 11 38 Värdeförändringar fastigheter (IFRS fr o m 2004) 185 299 67 23 Rörelseresultat 148 276 48 45 91 26 11 38 24 3 Finansnetto 11 28 30 4 14 23 23 70 42 296 Resultat före skatt 159 304 78 49 105 49 34 32 18 299 Årets resultat 134 236 73 96 75 29 31 16 13 550 Balansräkning Anläggningstillgångar 1) 1 385 1 052 875 994 1 957 1 842 1 457 857 477 374 varav pågående nyanläggningar 115 129 47 30 62 123 224 413 121 18 Omsättningstillgångar 204 773 1 495 1 462 200 591 970 1 459 1 757 1 465 Eget kapital 1 203 1 540 2 080 2 103 1 787 2 229 2 213 2 192 2 179 1 986 Långfristiga skulder 152 121 78 68 69 77 Kortfristiga skulder 252 164 207 285 368 190 205 118 51 120 Balansomslutning 1 607 1 825 2 374 2 456 2 179 2 434 2 427 2 316 2 301 2 184 Kassaflödesanalys Kassaflöde från den löpande verksamheten 46 118 147 1 147 95 64 1 346 415 281 569 Kassaflöde från investeringsverksamheten 232 710 169 675 136 424 660 310 74 224 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 406 776 96 208 347 13 8 76 192 684 Årets kassaflöde 220 52 118 264 388 373 678 29 15 109 Nyckeltal Överskottsgrad, % 5 19 23 46 42 39 37 8 18 42 Direktavkastning, % 1 3 3 8 8 7 7 1 3 14 Räntabilitet på eget kapital, % 10 13 3 5 4 1 1 1 1 28 Räntabilitet på sysselsatt kapital, % 11 17 4 3 5 2 3 2 1 3 Rörelsemarginal, % 67 138 13 12 26 9 5 51 39 3 Vinstmarginal, % 61 118 20 26 22 10 14 22 21 591 Soliditet, % 75 84 88 86 82 92 91 95 95 91 Fastighetsrelaterade nyckeltal Lokalarea exkl. utländska fastigheter, tusen kvm 596 640 738 574 793 825 678 434 344 327 Kontrakterad lokalarea exkl. utländska fastigheter, tusen kvm 342 318 536 268 519 543 419 278 205 122 varav inflyttad, tusen kvm 2) 275 239 520 265 499 523 372 212 Uthyrningsgrad exkl utländska fastigheter, % 57 50 73 47 65 66 62 64 60 37 Kontrakterad årshyra 224 204 195 145 348 364 267 198 133 41 Fastighetsförvärv 7 185 57 102 59 Investeringar i fastigheterna exkl förvärv 303 163 57 163 211 379 526 415 128 181 Fastighetsförsäljningar Fastighetsvärde 160 269 461 1 693 96 16 4 Realisationsvinst (t o m år 2003) 57 9 3 Värdeförändringar fastigheter (IFRS, fr o m år 2004) 185 299 67 23 1) Exklusive finansiella tillgångar. 2) Redovisningen av inflyttad lokalarea började användas först år 2000. Redovisningen avseende åren 1998 2003 har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendationer. 5
koncernens Resultaträkning i sammandrag Jan juni Jan juni Apr juni Apr juni Helår Mkr 2008 2007 2008 2007 2007 KVARVARANDE VERKSAMHETER Intäkter Hyresintäkter 88 73 45 38 159 Intäkter entreprenader 15 41 6 34 58 Övriga intäkter 1 1 0 1 3 Nettoomsättning 104 115 51 73 220 Kostnader Energi, bränsle, vatten 31 32 12 11 61 Fastighetsdrift övrigt 37 37 19 19 73 Underhåll 14 3 8 2 17 Fastighetsskatt 1 1 0 1 3 Kostnader entreprenader 14 38 5 34 55 Summa kostnader 97 111 44 67 209 Bruttovinst 1) 7 4 7 6 11 Utvecklingskostnader 4 6 3 4 9 Administrationskostnader 20 20 9 10 39 Värdeförändringar fastigheter Realiserade 5 2 1 0 56 Orealiserade 32 25 48 25 129 Rörelseresultat 44 5 52 17 148 Finansnetto 3 9 2 2 11 Resultat före skatt 47 14 54 19 159 Skatt 5 6 11 4 25 Periodens resultat från kvarvarande verksamheter 42 8 43 15 134 1) Driftöverskott fastigheter 6 1 6 6 8 Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 420 80 430 150 1 340 Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag Jan juni Jan juni Apr juni Apr juni Helår Mkr 2008 2007 2008 2007 2007 Fakturerade tjänster 14 15 7 7 30 Nettoomsättning 14 15 7 7 30 Administrationskostnader 20 21 9 11 41 Rörelseresultat 6 6 2 4 11 Finansnetto 5 14 3 5 23 Resultat efter finansiella poster 1 8 1 1 12 Bokslutdispositioner 30 Skatt 12 Periodens resultat 1 8 1 1 30 koncernens Balansräkning i sammandrag Mkr 08-06-30 07-06-30 07-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 532 1 206 1 383 Inventarier 2 3 2 Andra långfristiga fordringar 18 18 Summa anläggningstillgångar 1 552 1 209 1 403 Omsättningstillgångar Varulager 1 1 2 Kund- och hyresfordringar 21 47 51 Fordringar avseende pågående entreprenaduppdrag 7 18 40 Övriga kortfristiga fordringar 66 55 85 Likvida medel 1 1 26 Summa omsättningstillgångar 96 122 204 Summa tillgångar 1 648 1 331 1 607 Eget kapital Aktiekapital 10 10 10 Övrigt tillskjutet kapital 2 2 2 Balanserad vinst 1 082 1 065 1 191 Summa eget kapital hänförligt till moderbolaget 1 094 1 077 1 203 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 147 127 152 Summa långfristiga skulder 147 127 152 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 282 7 65 Förskott från kunder 7 2 2 Skulder avseende pågående entreprenaduppdrag 22 28 16 Leverantörsskulder 13 17 48 Övriga kortfristiga skulder 83 73 121 Summa kortfristiga skulder 407 127 252 Summa skulder 554 254 404 Summa eget kapital och skulder 1 648 1 331 1 607 Summa räntebärande fordringar 1 1 26 Summa räntebärande skulder 282 7 65 Ställda säkerheter inga Inga Inga Eventualförpliktelser 14 Inga 14 6
moderbolagets Balansräkning i sammandrag Mkr 08-06-30 07-06-30 07-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 1 1 1 Summa materiella anläggningstillgångar 1 1 1 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag 321 320 321 Summa finansiella anläggningstillgångar 321 320 321 Summa anläggningstillgångar 322 321 322 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos dotterbolag 273 105 111 Övriga kortfristiga fordringar 36 30 24 Summa kortfristiga fordringar 309 135 135 Kassa och bank 0 0 25 Summa omsättningstillgångar 309 135 160 SUMMA TILLGÅNGAR 631 456 482 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 10 10 10 Reservfond 2 2 2 Summa bundet eget kapital 12 12 12 Fritt eget kapital Balanserad vinst 306 375 343 Årets resultat 1 8 30 Summa fritt eget kapital 305 383 373 Summa eget kapital 317 395 385 Obeskattade reserver 14 44 14 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 282 7 65 Leverantörsskulder 0 1 2 Övriga kortfristiga skulder 18 9 16 Summa kortfristiga skulder 300 17 83 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 631 456 482 Poster inom linjen Ställda säkerheter Inga Inga Inga koncernens Kassaflödesanalys i sammandrag Jan juni Jan juni Helår Mkr 2008 2007 2007 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 47 14 159 Justeringar avseende IFRS 27 27 185 Övriga ej likviditetspåverkande poster 0 5 20 13 31 Ökning/Minskning varulager 34 12 1 Ökning/Minskning kortfristiga fordringar 49 26 77 Ökning/Minskning kortfristiga skulder 62 40 63 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 67 46 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar 196 167 303 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 15 33 93 Försäljning av dotterbolag 6 1 36 Ökning/Minskning kortfristiga finansiella placeringar 424 424 Ökning/Minskning långfristiga finansiella fordringar 0 18 Kassaflöde från investeringsverksamheten 175 291 232 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning/Minskning kortfristiga finansiella skulder 217 7 65 Utbetald utdelning 67 471 471 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 150 464 406 Periodens kassaflöde 24 240 220 Likvida medel vid periodens början 26 241 241 Kursdifferens i likvida medel 1 0 4 Omräkningsdifferens 0 0 1 Likvida medel vid periodens slut 1 1 26 * Justeringar avseende IFRS Värdeförändringar fastigheter 27 27 185 Förändring periodiserade hyresrabatter 0 0 0 27 27 185 Förändringar i koncernens eget kapital Jan juni Jan juni Mkr 2008 2007 Ingående eget kapital per 31 december 1 203 1 540 Utdelning 67 471 Periodens resultat 42 8 Eget kapital vid periodens slut 1 094 1 077 Totalt antal aktier är 100 000 st med kvotvärde 100 kr. Samtliga aktier innehas av staten. Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga 7
Noter 1 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34. För moderbolaget tillämpas RFR 2:1 Redovisning för juridiska personer och årsredovisningslagen. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts som i årsredovisningen 2007. Vasallen tillämpar fr o m 2005 IFRS (International Financial Reporting Standards) sådana som de har antagits av EU. Vasallen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen. Detta medför att avskrivningar och eventuella nedskrivningar på förvaltningsfastigheter försvinner och att vinster vid fastighetsavyttringar förändras och istället utgörs av skillnaden mellan försäljningspris och värde åsatt vid senaste värdering, dvs en realiserad värdeförändring. Vinsten vid fastighetsförsäljningar hanteras som en omvärderingseffekt och inte som ett realisationsresultat från fastighetsförsäljningar. 2 Rapportering för segment, Mkr nettoomsättning resultat före skatt Jan juni Jan juni Jan juni Jan juni Område 2008 2007 2008 2007 Norra Sverige 35,5 33,9 1,0 3,6 Mälardalen 22,5 10,8 33,4 28,0 Södra Sverige 30,3 29,2 10,3 11,1 Övrig koncern 156,1 161,9 12,9 14,1 Eliminering 140,3 120,6 15,2 20,7 Summa 1) 104 115 47 14 1) varav uthyrning av lokaler 89 74 48 11 varav entreprenadverksamhet 15 41 1 3 Koncernen är organiserad i geografiska områden vilket utgör det primära segmentet. Det sekundära segmentet utgörs av uthyrning av lokaler respektive entreprenadverksamhet. I Norra Sverige ingår under 2008 Boden, Östersund, Sollefteå och Falun. Under 2007 ingick även Kiruna i detta segment. I Mälardalen ingår Strängnäs, Vaxholm och Södertälje. I Södra Sverige ingår Kristinehamn, Borås, Visby och Karlskrona medan övriga koncernbolag bildar det fjärde segmentet. Definitioner Bokfört värde Anskaffningsvärde med avdrag för planenliga avskrivningar och ackumulerade avskrivningar utöver plan. Bruttoinvesteringar Årets sammanlagda investeringar i anläggningstillgångar. Bruttomarginal Bruttovinsten dividerad med nettoomsättningen. Bruttovinst Resultat efter av- och nedskrivningar. Direktavkastning Driftnetto fastigheter dividerat med anläggningstillgångarnas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto fastigheter Nettoomsättning minus drift-, underhålls- och fastighetsskattekostnader (för de fastighetsägande bolagen). Förvaltningsfastighet Fastighet som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring. Hyresgästkategori Anger hyresgästens associations/bolagsform och indikerar därmed betalningsförmågan. Exempel på olika hyresgästkategorier är aktiebolag, stat, handelsbolag, privatperson etc. Justerat eget kapital Eget kapital inklusive obeskattade reserver med avdrag för latent skatt 28 procent. Kassaflöde från den löpande verksamheten Här redovisas påverkan av företagets huvudsakliga verksamhet. Beloppet beräknas som rörelseresultat före finansiella poster med återläggning av avskrivningar och avdrag för andra ej likviditetspåverkande poster, netto erhållen/ erlagd ränta, betald inkomstskatt samt förändring av företagets rörelsekapital. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Här redovisas de åtgärder som medfört förändringar i storleken och sammansättningen av företagets upplåning och eget kapital. Kassaflöde från investeringsverksamheten Här redovisas förvärv och avyttring av anläggningstillgångar och sådana placeringar som inte inryms i Kassa och bank. LOA Lokalarea. Marknadsvärde En fastighets mest sannolika pris vid en försäljning på en öppen fastighetsmarknad. Nettoinvestering Årets sammanlagda investeringar minus realisationsvinster minus bokförda värdet på sålda/utrangerade anläggningar. Nettouthyrning Beräknas som under året tecknade kontrakt minus under året upphörda kontrakt. De hyresavtal som under året tillkommit via fastighetsköp ingår inte i nettouthyrningen. Nyuthyrning Som nyuthyrning räknas ett nytecknat hyresavtal med en hyresgäst för en ny lokal/bostad. Vid omteckning av avtal räknas endast eventuell utökad area som nyuthyrning. Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt justerat eget kapital. Räntabilitet på sysselsatt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av genomsnittligt sysselsatt kapital. Rörelsemarginal Rörelseresultatet dividerat med nettoomsättningen. Soliditet Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder, inklusive latent skatt. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som ingående plus utgående sysselsatt kapital dividerat med två. Uthyrningsgrad Kontrakterad lokalarea dividerat med total uthyrningsbar lokalarea. Vakansgrad Okontrakterad lokalarea dividerad med total uthyrbar lokalarea. Vinstmarginal Årets resultat dividerat med nettoomsättningen. Vinst per aktie Årets resultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under året. Överskottsgrad Driftnetto fastigheter i procent av hyresintäkterna. 8
Styrelsen och verkställande direktören för Vasallen AB försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Örebro den 27 augusti 2008 Holger Wästlund Jens Engwall Biljana Bozic Ordförande Vice ordförande Marianne Förander Lena Hedlund Tomas Werngren Håkan Andershed Charlotta Westerberg Arbetstagarrepresentant Arbetstagarrepresentant Håkan Steinbüchel Verkställande direktör 9
Revisors rapport över översiktlig granskning av delårsrapport upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen Till styrelsen i Vasallen AB Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Vasallen AB per den 30 juni 2008 och perioden 1 januari 30 juni 2008. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att den bifogade delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 27 augusti Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Rapporttillfällen Delårsrapport januari september............ 30 oktober 2008 Bokslutskommuniké...................... 30 januari 2009 Årsredovisning............................... mars 2009 Frågor om delårsrapporten besvaras av Ekonomi- och Finansdirektör Leif Rytter, tel 019-764 86 20 eller Verkställande direktör Håkan Steinbüchel, tel 019-764 86 01. 10 Vasallen AB (publ) Trädgårdsgatan 14, Box 244, 701 44 Örebro Tel 019-764 86 00 Fax 019-764 86 60 E-post: info@vasallen.se www.vasallen.se (Org. nr: 55 64 75-4793)