Styrelsen och verkställande direktören för Svenska Bostadsfonden 11 AB (publ) Org nr får härmed avge Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014 Innehåll: sida Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning - koncernen 4 Balansräkning - koncernen 5 Kassaflödesanalys - koncernen 7 Resultaträkning - moderbolaget 8 Balansräkning - moderbolaget 9 Kassaflödesanalys - moderbolaget 11 Tilläggsupplysningar med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 12
2 Styrelsen och verkställande direktören för Svenska Bostadsfonden 11 AB får härmed avge följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Bolaget, som skall äga och förvalta fastighetsbolag, är uppsatt att fungera som en fastighetsfond. Den 31 december 2014 ägde Fonden, genom helägda dotterbolag, 13 fastigheter med 352 lägenheter, 18 lokaler och en totalyta om 25 017 kvm. Fastigheterna är belägna i Karlskrona, Växjö, Söderköping, Laholm, Skövde och Kalmar. Verksamhetsåret Under 2014 var efterfrågan på hyresfastigheter mycket stor och transaktionsvolymen hamnade på 156 miljarder, vilket är en miljard mer än under det tidigare rekordåret 2008. Det är svenska köpare som står för 80 % av transaktionerna, men det finns även ett ökat intresse från utländska investerare. Sverige hade 2014 en rekordhög befolkningstillväxt, över 102 000 personer, och 76 % av landets befolkning bor i en kommun med brist på bostäder. Den 31 januari 2014 förvärvades fastigheten Hattmakaren i Kalmar med 13 lägenheter och två lokaler med en totalyta om 1 363 kvm. I december förvärvades Olivsnäckan i Växjö med 22 lägenheter och en totalyta om 2 270 kvm. Samtliga förvärv skedde genom bolagsaffärer. Koncernens nettoomsättning uppgick till 23,9 MSEK (föregående år 13,4 MSEK), en ökning med 10,5 MSEK. Rörelseresultatet blev 5,3 MSEK (3,3 MSEK), en ökning med 2,0 MSEK. Resultatet efter skatt uppgick till -1,0 MSEK (-0,9 MSEK) en minskning med 0,1 MSEK. Resultatet har påverkats negativt av att Fonden inte har varit fullinvesterad under året. Moderbolagets resultat före och efter skatt uppgick till -1,2 MSEK (-0,8 MSEK). Ekonomisk översikt för koncernen (MSEK) 2014 2013 2012 Nettoomsättning 23,9 13,4 4,9 Rörelseresultat 5,3 3,3 1,3 Resultat före skatt -0,8-1,1 0,3 Totalt förvaltad yta (kvm) 31/12 25 017 21 384 13 760 Händelser efter balansdagen Den 31 mars 2015 sålde fonden dotterbolaget SBF 1 Svalan 9 Hyresfastigheter AB, org.nr. 556737-4458 bestående av 9 lägenheter och två lokaler om 819 kvm för 9 MSEK med en reavinst om ca 1 MSEK.
3 Framtida utveckling Den stora efterfågan på fastigheter i allmänhet och hyresbostäder i synnerhet förväntas fortsätta under 2015. Räntorna ligger på historiskt låga nivåer. Bostadsbristen är fortsatt stor i de flesta kommuner, kassaflödena är stabila och hyresfastigheter betraktas ofta som en "safe haven". Hyresökningarna 2015 förväntas bli relativt låga, som en följd av lågt inflationstryck och låga marknadsräntor. Riksbankens beslut i februari 2015 att, på grund av låga förväntningar på inflationen och det höga värdet på kronan, sänka reproräntan till negativ ränta leder troligen till att finansieringen av fastigheter kommer att ske på fortsatt historiskt låga nivåer, i varje fall under 2015. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar och till viss del bundna räntor, när detta bedöms som marknadsmässigt bäst. Fonden har för närvarande inga räntesäkringar, men ränteutvecklingen följs upp kontinueringt. Av fastighetskrediterna förfaller 1,2 % inom ett år, 25,8 % mellan ett till fem år och 73,0 % har längre löptid än fem år. Samtliga lån är säkerställda fastighetskrediter hos bank. Genom egen förvaltning säkerhetställs en hög kvalité på såväl förvaltning som service till våra hyresgäster. Miljö- och hållbarhetsarbetet är en självklar del i förvaltningen vilket bland annat innebär att beprövade och miljövänliga material används vid renoveringar och att energiförbrukningen minskas så långt som möjligt genom att använda fjärrvärme, bergvärme eller värmeväxlare. Källsortering installeras i de fastigheter som fortfarande saknar det och förvaltningsorganisationen utnyttjar i möjligaste mån miljövänliga transportmedel. Fonden bedriver ingen verksamhet med tillstånds- eller anmälningsplikt enligt miljöbalken (9kap 6 ). Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2015 som bolagets utveckling och konsolidering samt avkastning över tiden. Förslag till disposition av bolagets vinst Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel fritt eget kapital 109 517 150 årets resultat -1 241 104 Kronor 108 276 046 disponeras så att till ägare av preferensaktier A utdelas 1 054 500 i ny räkning överföres 107 221 546 Kronor 108 276 046 Beträffande koncernens och moderföretagets resultat och ställning hänvisas till följande resultat- och balansräkningar samt tillhörande noter.
4 KONCERNENS 2014-01-01 2013-01-01 RESULTATRÄKNING 2014-12-31 2013-12-31 Kostnadsslagsindelad (KSEK) Nettoomsättning 23 852 13 410 Övriga intäkter 0 17 Fastighetskostnader 2-15 695-8 512 Driftsnetto 8 157 4 915 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 4-1 454-665 Bruttoresultat 6 703 4 250 Courtageintäkter 0 187 Courtagekostnader 0-339 Central administration 2, 3-1 386-836 Vinst försäljning fastigheter 0 39 Rörelseresultat 5 317 3 301 Resultat från finansiella investeringar Finansiella intäkter 6 182 1 063 Finansiella kostnader 7-6 319-5 491 Resultat efter finansiella poster -820-1 127 Skatt på årets resultat 9-225 181 Årets resultat -1 045-946 Hänförligt till: Moderföretagets ägare -1 217-946 Minoritetsintresse 172 0-1 045-946
5 KONCERNENS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 314 095 256 359 Inventarier 11 160 211 Pågående nyinvesteringar 12 5 686 7 398 319 941 263 968 Finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 14 140 365 Övriga finansiella anläggningstillgångar 15 7 226 8 036 7 366 8 401 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 327 307 272 369 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Kundfordringar 13 56 Fordringar hos koncernföretag 113 1 946 Skattefordran 18 148 Övriga fordringar 28 49 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 151 199 323 2 398 Kortfristiga placeringar 17 230 31 385 Kassa och bank 5 996 11 925 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 6 549 45 708 SUMMA TILLGÅNGAR 333 856 318 077
6 KONCERNENS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 18 Aktiekapital 1 872 1 872 Övrigt tillskjutet kapital 108 427 108 427 Balanserat resultat inkl årets resultat -507 808 109 792 111 107 Minoritetsintressen 244 72 SUMMA EGET KAPITAL 110 036 111 179 AVSÄTTNINGAR Avsättningar för uppskjuten skatt 19 224 194 Övriga avsättningar 20 3 592 3 870 3 816 4 064 SKULDER Långfristiga skulder Vinstandelslån 21 900 900 Förlagslån 21 39 150 39 150 Skulder till kreditinstitut 22 170 433 145 293 210 483 185 343 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 22 2 151 1 975 Leverantörsskulder 572 897 Skulder till koncernföretag 152 7 988 Skatteskulder 524 325 Övriga skulder 139 1 076 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 5 983 5 230 9 521 17 491 SUMMA SKULDER 220 004 202 834 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 333 856 318 077 Ställda säkerheter 24 207 755 166 585 Ansvarsförbindelser Inga Inga
7 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2014 2013 (KSEK) Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -820-1 127 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar anläggningstillgångar 1 454 665 Övriga poster 365 2 576 Betald skatt -67 0 Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 932 2 114 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar 242-231 Förändring kortfristiga skulder 232 4 184 Kassaflöde från löpande verksamheten 1 406 6 067 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter -57 081-182 908 Investering i befintliga fastigheter -703 0 Pågående förvärv av fastigheter 0-12 Förvärv av inventarier -19-223 Förändring av anläggningsrelaterade fordringar 0-120 Kassaflöde från investeringsverksamheten -57 803-183 263 Finansieringsverksamheten Nyemission efter emissionskostnader 0 40 687 Upptagande av lån 37 293 123 195 Amortering av lån -11 977-1 482 Förändring av räntebärande koncernmellanhavanden -6 003 22 491 Förändring av kortfristiga placeringar 31 155-25 088 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 50 468 159 803 Årets kassaflöde -5 929-17 393 Likvida medel vid årets början 11 925 29 318 Likvida medel vid årets slut 5 996 11 925 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Erhållen utdelning 0 0 Erhållen ränta 182 1 063 Erlagd ränta -5 954-2 915
8 MODERBOLAGETS 2014-01-01 2013-01-01 RESULTATRÄKNING 2014-12-31 2013-12-31 Kostnadsslagsindelad (KSEK) Rörelsens intäkter Nettoomsättning 0 0 Rörelsens kostnader Courtageintäkter 0 187 Courtagekostnader 0-339 Övriga externa kostnader 1, 2-1 307-811 Rörelseresultat -1 307-963 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag 5 2 204 681 Finansiella intäkter 6 153 1 061 Finansiella kostnader 7-2 395-2 285 Resultat efter finansiella poster -1 345-1 506 Bokslutsdispositioner 8 Erhållna koncernbidrag 930 745 Lämnade koncernbidrag -826-10 Resultat före skatt -1 241-771 Skatt på årets resultat 9 0 0 Årets resultat -1 241-771
9 MODERBOLAGETS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 13 18 050 18 050 Uppskjuten skattefordran 14 140 140 Övriga finansiella anläggningstillgångar 15 7 094 7 904 25 284 26 094 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 25 284 26 094 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Kundfordringar 0 0 Fordringar hos koncernföretag 115 239 104 261 Förskottsfakturerade förvärvskostnader 16 5 686 7 398 Övriga fordringar 0 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0 0 120 925 111 659 Kortfristiga placeringar 17 230 31 385 Kassa och bank 5 549 11 096 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 126 704 154 140 SUMMA TILLGÅNGAR 151 988 180 234
10 MODERBOLAGETS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 18 Bundet eget kapital Aktiekapital (2.996 aktier) 1 872 1 872 1 872 1 872 Fritt eget kapital Överkursfond 108 427 108 427 Balanserat resultat 1 091 1 862 Årets resultat -1 241-771 108 277 109 518 SUMMA EGET KAPITAL 110 149 111 390 SKULDER Långfristiga skulder Vinstandelslån 21 900 900 Förlagslån 21 39 150 39 150 Skulder till kreditinstitut 22 0 18 050 40 050 58 100 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 29 38 Skulder till koncernföretag 0 8 058 Övriga skulder 0 1 015 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 1 760 1 633 1 789 10 744 SUMMA SKULDER 41 839 68 844 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 151 988 180 234 Ställda säkerheter 24 Inga Inga Ansvarsförbindelser 24 76 468 38 855
11 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS 2014 2013 (KSEK) Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -1 345-1 506 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Anteciperad utdelning -2 204-966 Nedskrivning av aktier och andelar 0 285 Övriga poster 911 1 776 Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -2 638-411 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar -8 505-56 599 Förändring kortfristiga skulder -1 056 1 005 Kassaflöde från löpande verksamheten -12 199-56 005 Investeringsverksamheten Förvärvade aktier och andelar 0-17 950 Lämnat aktieägartillskott 0-285 Förändring av anläggningsrelaterade fordringar 0 12 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0-18 223 Finansieringsverksamheten Nyemission efter emissionskostnader 0 40 687 Upptagande av lån 0 16 650 Amortering av lån -18 050 0 Koncernbidrag 104 735 Förändring av räntebärande koncernmellanhavanden -6 557 23 072 Kortfristiga placeringar 31 155-25 088 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 6 652 56 056 Årets kassaflöde -5 547-18 172 Likvida medel vid årets början 11 096 29 268 Likvida medel vid årets slut 5 549 11 096 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Erhållen utdelning 2 204 966 Erhållen ränta 153 1 061 Erlagd ränta -1 484-509
12 NOTER 1 Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Från och med 2014-01-01 tillämpas ovanstående regelverk för första gången. Införandet har inneburit ett byte av redovisningsprinciper, men har inte haft någon betydande effekt på resultat- och balansräkningarna. Den väsentliga förändringen utgörs av att tillgången byggnader i enlighet med K3 nu är uppdelad i ett antal komponenter för respektive byggnad. Koncernredovisning Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Redovisningen av rörelseförvärv bygger på enhetssynen. Det innebär att förvärvsanalysen upprättas per den tidpunkt då förvärvaren får bestämmande inflytande. Från och med denna tidpunkt ses förvärvaren och den förvärvade enheten som en redovisningsenhet. Tillämpningen av enhetssynen innebär vidare att alla tillgångar (inklusive goodwill) och skulder samt intäkter och kostnader medräknas i sin helhet även för delägda dotterföretag. Anskaffningsvärdet för dotterföretag beräknas till summan av verkligt värde vid förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar med tillägg av uppkomna och övertagna skulder samt utgifter som är direkt hänförliga till rörelseförvärvet samt eventuell tilläggsköpeskilling. I förvärvsanalysen fastställs det verkliga värdet, med några undantag, vid förvärvstidpunkten av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder samt minoritetsintresse. Minoritetsintresse värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade företagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder liksom eventuell uppkommen goodwill eller negativ goodwill. Värderingsprinciper Tillgångar, skulder och avsättningar har värderats till anskaffningsvärdet om inget annat anges nedan. Intäkter Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas.
13 Finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 i BFNAR 2012:1 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet). Kundfordringar och övriga fordringar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Långfristiga skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Kortfristiga skulder redovisas till anskaffningsvärde. Materiella anläggningstillgångar Fastigheter redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader, finansieringskostnader, aktiverade förbättringsåtgärder samt avsättningar gjorda i samband med förvärvet avseende planerade förbättringsåtgärder, se även not för Avsättningar. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod, eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Nedskrivning sker om bedömningen är att en bestående värdenedgång sker. Ingen uppskrivning sker. Avskrivning sker årligen med: Byggnader se nedan Markanläggning 5% Inventarier 20% För byggnader har skillnaden i förbrukningen av betydande komponenter bedömts vara väsentlig. En fastighet består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark, vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter, vars nyttjandeperiod varierar från 30 år till 200 år. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivning på byggnader: - Stomme 200 år - Yttertak 30-60 år - Fasad 70 år - Installationer (hiss, värme, el, ventilation mm) 40 år - Inre ytskikt, maskinell utrustning, mm 30 år Nyttjandeperioden för byggnadens stomme bedöms vara minst 200 år. Byggnadernas stommar bedöms mot bakgrund av kunskap och erfarenhet ha lång livslängd, varför nyttjandeperioden förutsätts vara lång för denna komponent. Nyttjandeperiodens längd för komponenten yttertak är beroende
14 av det material taket är gjort av. En avsättning redovisas i balansräkningen när företaget har en legal eller informell förpliktelse till följd av en inträffad händelse och det är sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Vid första redovisningstillfället värderas avsättningar till den bästa uppskattningen av det belopp som kommer att krävas för att reglera förpliktelsen på balansdagen. Avsättningar omprövas varje balansdag. Koncernbidrag och aktieägartillskott Koncernbidrag som erhållits/lämnats redovisas som en bokslutsdisposition i resultaträkningen. Det erhållna/lämnade koncernbidraget har påverkat företagets skatt. Aktieägartillskott som erhållits redovisas direkt i eget kapital. Inkomstskatt Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skatteskuld redovisas för skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga skillnader i underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen och inte har nuvärdesberäknats. Moderbolaget äger inte själv några fastigheter, utan investerar endast indirekt i bostadsfastigheter genom fastigshetsförvärv via egna dotterbolag. Gällande skattelagstiftning för försäljning av näringsbetingade aktier innebär att ingen skatt utgår på vinst vid försäljning. Styrelsen har gjort bedömningen att framtida försäljning av koncernens fastigheter kommer ske genom försäljning av aktierna i det dotterbolag som äger berörd fastighet utan någon skattebelastning. Styrelsen anser därför att eventuellt uppkomna uppskjutna skatteskulder i dotterbolag, som är beroende på temporära skattemässiga skillnader i dotterbolag ej ska påverka koncernens ställning och resultat. I koncernens balansräkning redovisas därför inte någon uppskjuten skatteskuld. Övriga upplysningar Bolaget ägs med kapitalandel 26,7% av Svenska Bostadsfonden Management AB, 556644-0870, med säte i Stockholm. Röstetalet uppgår till 78,5%. Av bolagets omsättning avser 0 (0) försäljning till koncernföretag. Inköp från koncernföretag uppgår till 791 (332). Dotterföretagens inköp från koncernföretag
15 uppgår till 4 403 (2 372). Marknadsvärdering av fastigheter har gjorts genom användning av kassaflödesmetoden. Kalkylen är uppbyggd utifrån en nuvärdesberäkning av driftsnetton under en begränsad kalkylperiod, samt en nuvärdesberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Perioden delas in i två delar, en kortare tidsperiod, vanligen 5-10 år, och en därpå följande evighetskapitalsering av driftnettot första året efter kalkylperioden, hemräknat till värdetidpunkten med en kalkylränta. Direktavkastningskravet har bedömts utifrån allmän marknadskännedom och analys av tidigare utförda affärer. Direktavkastningskravet ligger normalt inom intevallet 4-7%. Kalkylräntan är ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt och används för att diskontera kassaflöden och restvärdet till värdetidpunkten. Kalkylräntan beräknas utifrån en nominell ränta på statsobligationer, normalt 10-åriga obligationer, och ett riskpåslag som bedöms utifrån fastighetens geografiska läge och fastighetskaraktär. Kalkylräntan utgår från den nominella riskfria räntan, ca 1-2 % med ett riskpåslag enligt ovan nämnda intervall. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER (Samtliga belopp i KSEK) 2 Arvode till revisionsbolag KPMG Koncernen 2014 2013 Revisionsuppdrag 278 153 Övriga uppdrag 12 0 290 153 Moderbolaget Revisionsuppdrag 106 90 Övriga uppdrag 12 0 118 90 3 Anställda och personalkostnader Moderbolaget och koncernen har inga anställda och inga löner eller ersättningar har utbetalats. Till styrelseledamöterna och VD har totalt 93 (85) utbetalats, samt sociala kostnader med 10 (10). 4 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Koncernen 2014 2013 Avskrivning på byggnader -1 384-653 Avskrivning på inventarier -70-12 -1 454-665
16 5 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget 2014 2013 Anteciperad utdelning från dotterföretag 2 204 966 Nedskrivning av aktier i dotterföretag 0-285 2 204 681 6 Finansiella intäkter Koncernen 2014 2013 Interna ränteintäkter 20 189 Externa ränteintäkter 162 874 182 1 063 Moderbolaget Interna ränteintäkter 20 191 Externa ränteintäkter 133 870 153 1 061 7 Finansiella kostnader Koncernen 2014 2013 Räntekostnad vinstandelslån -9 0 Ränta förlagslån -1 566-1 446 Interna räntekostnader -10-451 Externa räntekostnader -3 924-2 783 Övriga finansiella kostnader -810-811 -6 319-5 491 Moderbolaget Räntekostnad vinstandelslån -9 0 Ränta förlagslån -1 566-1 446 Interna räntekostnader -10-28 Övriga finansiella kostnader -810-811 -2 395-2 285 8 Bokslutsdispositioner Moderbolaget 2014 2013 Erhållna koncernbidrag SBF 11 Kronankaret Fastighets AB 794 340 SBF 11 Krongerdten Fastighets AB 136 405 930 745 Lämnade koncernbidrag SBF 4 Fastigheter 6 AB -821 0 SBF 11 Fastigheter 4 AB -5-10 -826-10 9 Skatt på årets resultat Koncernen 2014 2013 Aktuell skatt -140-13 Uppskjuten skatt -85 194-225 181
17 9 Skatt på årets resultat, fortsättning Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångarnas eller skuldernas redovisade värden avviker från de skattemässiga. En avstämning mellan årets redovisade skatteintäkt (-kostnad) och den skatteintäkt (-kostnad) som skulle uppstå om skattesatsen 22% beräknats på Resultat före skatt visas nedan. Koncernen 2014 2013 Redovisat resultat före skatt -820-1 127 Justerat för resultat i köpt/sålt bolag 434-10 -386-1 137 Beräknad skatt 22% 85 250 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 0 9 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader -1-3 Skatteeffekt på temporära skillnader mot skattemässiga värden 369 238 Uppskjuten skatt på underskottsavdrag -669-314 Skatteeffekt på ränteintäkter på periodiseringsfonder -3-3 Skatt avseende föregående år -6 0 Effekt av förändrad skattesats på avsättning för uppskjutna skatter 0 4 Skatt på årets resultat -225 181 Moderbolaget 2014 2013 Redovisat resultat före skatt -1 241-771 Beräknad skatt 22% 273 170 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 485 213 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader 0-63 Uppskjuten skatt på underskottsavdrag -758-320 Skatt på årets resultat 0 0 10 Byggnader och mark Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 200 131 54 193 Årets inköp 45 429 145 938 Ackumulerat anskaffningsvärde 245 560 200 131 Ingående avskrivningar -879-226 Justering IB 2014 för K3 effekt 2013-98 0 Årets avskrivningar -1 384-653 Ackumulerade avskrivningar -2 361-879
18 10 Byggnader och mark, fortsättning Pågående uppgradering Ingående värde 3 870 2 195 Beslutade uppgraderingar 0 1 675 Genomförda uppgraderingar -278 0 Utgående värde 3 592 3 870 Mark Ingående anskaffningsvärde 53 237 16 195 Årets inköp 14 067 37 042 Ackumulerat anskaffningsvärde 67 304 53 237 Utgående bokfört värde 314 095 256 359 varav byggnader 246 791 203 122 En marknadsvärdering av fastigheten visar att värdet ligger inom intervallet +10 % till -5 % jämfört med det bokförda värdet. Skattemässigt restvärde byggnader 142 996 145 988 11 Inventarier Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 223 0 Årets inköp 19 223 Ackumulerat anskaffningsvärde 242 223 Ingående avskrivningar -12 0 Årets avskrivningar -70-12 Ackumulerade avskrivningar -82-12 Utgående bokfört värde 160 211 12 Pågående nyinvesteringar Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående värde 7 398 7 386 Årets förändring -1 712 12 Utgående värde 5 686 7 398 13 Andelar i koncernföretag Moderbolaget 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 18 050 100 Årets investeringar 0 18 235 Årets nedskrivningar 0-285 Ackumulerat anskaffningsvärde 18 050 18 050
19 13 Andelar i koncernföretag, fortsättning Svenska Bostadsfonden 1 AB ägs till 56,2%. De övriga dotterföretagen ägs till 100%. Bolagen har säte i Stockholm. Bolag Antal aktier Bokfört värde SBF 11 Kronankaret Fastighets AB 500 50 556824-1961 SBF 11 Krongerdten Fastighets AB 500 50 556875-4625 SBF 11 Fastigheter 4 AB 500 50 556916-1432 SBF 4 Fastigheter 6 AB 1 000 100 556716-4610 Svenska Bostadsfonden 1 AB 924 17 800 556643-6027 Summa bokfört värde 18 050 14 Uppskjuten skattefordran Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående saldo 365 140 Tillkommande under året 0 225 Upplöst under året -225 0 140 365 Uppskjuten skattefordran i aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 140 365 140 365 Moderbolaget Ingående saldo 140 140 Upplöst under året 0 0 140 140 Uppskjuten skattefordran i aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 140 140 140 140 15 Övriga finansiella anläggningstillgångar Kostnader avseende upplåning av förlagslån och vinstandelslån fördelas över lånens löptid. 16 Förskottsfakturerade förvärvskostnader Bolaget har betalat förmedlingsprovision/courtage för pågående och nedlagt arbete avseende kommande fastighetsförvärv. Allt eftersom fastigheterna tillträds kommer dessa utgifter läggas till fastigheternas anskaffningsvärde.
20 17 Kortfristiga placeringar Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Kortfristig placering likvida medel bank 230 31 385 230 31 385 Moderbolaget Kortfristig placering likvida medel bank 230 31 385 230 31 385 18 Eget kapital Övrigt Balanserat Minoritets Koncernen Aktiekapital tillskjutet resultat intresse Belopp vid årets ingång 1 872 108 427 808 72 Effekter av byte av redovisningsprinciper 0 0-98 0 Justerat belopp vid årets ingång 1 872 108 427 710 72 Årets resultat 0 0-1 217 172 Belopp vid årets utgång 1 872 108 427-507 244 Effekter av byte av redovisningsprinciper är hänförlig till ändrad avskrivning till följd av krav på komponentindelning av fastigheter. Övrigt Moderbolaget Aktiekapital Överkursfond fritt eget kapital Belopp vid årets ingång 1 872 108 427 1 091 Årets resultat 0 0-1 241 Belopp vid årets utgång 1 872 108 427-150 Aktier utges i två serier, stamaktier med 10 röster och preferensaktier med en röst. Preferensaktierna har viss företrädesrätt till andel av bolagets tillgångar och vinst. Vid årets slut fanns 800 stamaktier, 2 109 preferens A och 87 preferens B. Kvotvärdet är 625 kronor per aktie. 19 Avsättning för uppskjuten skatt Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Avsättning för uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver 54 194 Övrigt 170 0 224 194 20 Övriga avsätttningar I samband med förvärv av fastigheter fastställs behovet av ytterligare investeringar och renoveringar för att få fastigheterna i det skick investeringsbeslutet innebär. Bedömt tillkommande investeringsbehov avsätts vid förvärvet och avsättningen upplöses i takt med att identifierade förbättringsåtgärder genomförs.
21 Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående värde 3 870 2 195 Beslutade uppgraderingar 0 1 675 Genomförda uppgraderingar -278 0 Utgående värde 3 592 3 870 21 Vinstandelslån och Förlagslån På vinstandelslånen utgår ränta vilken är beroende på bolagets redovisade vinst. Beslut om räntans storlek tas av bolagsstämman. Lånen avses löpa t.o.m. 2021. På förlagslånen utgår ränta med 4%. Lånen avses löpa t.o.m. 2021. 22 Skulder till kreditinstitut Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Förfaller inom 1 år 2 151 1 975 Förfaller senare än 1 men inom 5 år 44 481 8 533 Förfaller senare än 5 år 125 952 136 760 172 584 147 268 Moderbolaget Förfaller inom 1 år 0 0 Förfaller senare än 1 men inom 5 år 993 632 Förfaller senare än 5 år 17 057 17 418 18 050 18 050 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Förutbetalda hyresintäkter 1 893 1 450 Upplupna räntekostnader 1 829 2 274 Övriga upplupna kostnader 2 261 1 506 5 983 5 230 Moderbolaget Upplupna räntekostnader 1 575 1 474 Övriga upplupna kostnader 185 159 1 760 1 633 24 Ställda säkerheter och Ansvarsförbindelser Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Fastighetsinteckningar 207 755 166 585 Moderbolaget Borgen för dotterföretagens fastighetskrediter 76 648 38 855 Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.
22 Stockholm 2015-04-15 Carl Rosenblad Jan Carl De Geer Per Åke Eliasson Ordförande Esbjörn Wincent Lars Swahn VD Vår revisionsberättelse har lämnats 2015- KPMG AB Per Gustafsson Auktoriserad revisor